2-16-15952/97 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margo Klaar, Imbi Sidok-Toomsalu, Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

16.05.2019, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-15952

Tsiviilasi

Kemirax OÜ hagi osaühingu Probus vastu kahju

hüvitamiseks ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 26.04.2018 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

2 160 000 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kemirax OÜ apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Kemirax OÜ (registrikood 11898464),

lepingulised esindajad vandeadvokaadid Triinu Hiob ja

Tavo Tiits

Kostja: osaühing Probus (registrikood 10655707),

lepingulised esindajad vandeadvokaadid Arne Ots ja

Martin-Johannes Raude

Istungi toimumise aeg

10.04.2019

Istungil osalenud isikud

Hageja lepingulised esindajad vandeadvokaadid Triinu

Hiob ja Tavo Tiits ning kostja lepingulised esindajad

vandeadvokaat Martin-Johannes Raude ja JR

RESOLUTSIOON:

1. Muuta Harju Maakohtu 26.04.2018 otsuse põhjendusi, jättes otsuse resolutsiooni

muutmata.

2. Kemirax OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata

3. Menetluskulud apellatsiooniastmes jätta Kemirax OÜ kanda.

4. Probus OÜ taotlus apellatsiooniastme menetluskulude rahalise suuruse

kindlaksmääramiseks

rahuldada

osaliselt.

Määrata

Probus

OÜ

apellatsiooniastme menetluskulude suuruseks 6746,40 eurot.

2(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

5. Välja mõista Kemirax OÜ-lt osaühingu Probus kasuks apellatsiooniastme

menetluskulud 6746,40 eurot. Kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (6746,40 eurot) tasuda viivist

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.

6. Jätta rahuldamata Kemirax OÜ taotlus 10.04.2019 kohtuistungi protokolli

parandamiseks.

Edasikaebamise kord ja selgitused

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada

teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi

andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu,

mille

tegemiseks

ta

menetlusabi

taotleb.

Menetluskulude

kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või

menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200

eurot.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Kemirax OÜ (hageja) esitas 24.10.2016 maakohtule hagi osaühingu Probus (kostja)

vastu kahju 2 160 000 euro hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks.

2. Hagiavalduse kohaselt kuulus AS Süda Maja (pankrotis, edaspidi Süda Maja)

aktsionärile Osaühingule R (edaspidi R) 20 120 Süda Maja aktsiat. Kostja, kes oli

samuti Süda Maja aktsionär, tekitas Rle kahju. Hageja omandas 20.10.2016

kahjunõude Rlt. Kahju seisnes investeeringu kaotamises ja Süda Maja aktsiate

väärtuse vähenemises 2 000 000 euro võrra. Kohtumenetluses vähendas hageja nõuet

ja palus kostjalt välja mõista kahjuhüvitisena 2 000 000 eurot ning alates hagi

esitamisest viivised põhivõlgnevuselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Alternatiivselt palus hageja määrata kahju suuruse kindlaks kohtu õiglasel

äranägemisel.

3. 2013. aastal toimus ärihuvide konflikt Süda Maja, kostja ning kostja ainuosaniku ja

juhatuse liikme AJ (edaspidi AJ) vahel, kes oli samaaegselt ka OÜ NG Investeeringud

osanik ja juhatuse liige. Ilmnes, et Süda Maja Tallinna Pargi kaubandusarendus

(Ameerikanurga) konkureerib otseselt OÜ-le NG Investeeringud kuuluva Tallinna

Kaubamaja grupi ärihuvidega. Samuti hakkasid Süda Maja kinnisvaraprojektid

konkureerima kostja enda kinnisvaraprojektidega. Seetõttu oli AJ ja kostja eesmärgiks

Süda Maja kui konkurendi kõrvaldamine. Kostjale kuulus Õunapuu kinnistu Süda

Maja Ameerikanurga kinnistu kõrval ja kostja soovis seda arendada, takistades Süda

Maja kinnistu arendamist.

4. 11.10.2013 valiti kostja ettepaneku alusel Süda Maja nõukogu liikmed, kes olid kõik

kostja kontrolli all. Kostja kontrolli all olev LR (edaspidi LR) nimetati kohe pärast uue

3(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

nõukogu määramist Süda Maja uue nõukogu poolt aktsiaseltsi juhatajaks. Süda Maja

juhatuse liige LR esitas 22.10.2013 Harju Maakohtule kostja korraldusel Süda Maja

pankrotiavalduse, milles esitati kohtule valeandmeid seoses äriühingu majandusseisu

ning varade väärtusega. Ebaõigeid ja valikuliselt esitatud andmeid sisaldav

pankrotiavaldus esitati kostja juhiste alusel, sest see teenis kostja pahatahtlikku

eesmärki – lõpetada Süda Maja tegevus. Süda Maja pankrotiavalduse esitamisel

järeldas LR Süda Maja püsiva maksejõuetuse selle järgi, et tema hinnangul ületasid

Süda Maja kohustused varasid. Tegelikult Süda Maja 31.07.2013 bilansi järgi ületasid

Süda Maja varad kohustusi ning Süda Maja bilansiliste varade väärtuse

allahindamiseks puudusid asjakohased ja usaldusväärsed tõendid.

5. 2013 suvel sõlmiti 3 kasumlikku tehingut Süda Maja kinnistute võõrandamiseks, kuid

kostja poolt valitud juhatus ja nõukogu liikmed takistasid nende tehingute lõpule

viimist, mis ei võimaldanud Süda Maja võlgasid tasuda.

6. Lisaks rikkusid Süda Maja nõukogu ja kostja kohustust taotleda juhatuselt aktsionäride

üldkoosoleku kokkukutsumist (ÄS § 317 lg 10, § 301, § 292 lg 1 p-d 1 ja 4).

Aktsiaseltsi pankrotiavalduse esitamise otsustamine on aktsiaseltsi üldkoosoleku

pädevuses (ÄS § 301 p 3).

7. Erinevad finantseksperdid on tuvastanud, et 31.07.2013 seisuga ei olnud Süda Maja

püsivalt maksejõetu PankrS § 1 lg 2 tähenduses. Hageja ei nõustunud kostja väitega, et

Süda Maja oli püsivalt maksejõuetu juba ajal, kui Süda Maja juhatuse liige oli VM

(edaspidi VM). 31.07.2013 puudus alus pankrotiavalduse esitamiseks ning pankrot on

kostja (sh läbi juhatuse, nõukogu mõjutamise) tegevuse tagajärg. Tegu, mis tõi kaasa

pankroti, oli üldkoosoleku kokku kutsumata jätmine ja ebaõige pankrotiavalduse

esitamise/menetlemise lubamine. Kui juhatuse liige ei oleks Süda Maja

pankrotiavaldust esitanud, siis poleks pankrotti välja kuulutatud. Kostja soovis jätta

aktsionäride üldkoosoleku pädevuses oleva küsimuse otsustamiseks korraldamata

aktsionäride üldkoosoleku ning põhjustas sellega olukorra, kus R Süda Maja aktsiad

muutusid väärtusetuks. Aktsionärid ei saanud täiendavaid rahalisi vahendeid kaasata

või muid samme astuda, et Ameerikanurga äriplaani realiseerida või vara võõrandada

ning võlausaldajate nõudeid rahuldada. Pankrotiavalduse esitamise otsustamise

küsimuse üldkoosoleku pädevusse panemise eesmärgiks on mh kaitsta ühingu

aktsionäre pahatahtlike pankrotiavalduste esitamiste eest.

8. ÄS § 289 lg 1 kohaselt vastutab aktsionär teisele aktsionärile süüliselt tekitatud kahju

eest. Kostja heade kommete vastane tahtlik käitumine seisnes LR-i ja nõukogu

tegevuse kontrollimises, korralduste andmises üldkoosoleku kokku kutsumata

jätmiseks, kus Süda Maja netovara oli juhatuse hinnangul langenud alla lubatud piiri.

Juhtorganid tegutsesid selge tahtlusega tekitada kahju ning tuua kaasa Süda Maja

pankroti väljakuulutamine tingituna AJ ja kostja huvidest. See, et ükski nõukogu liige

ei ole tasunõuet Süda Maja pankrotimenetluses esitanud, näitab, et nõukogu esindas

AJ ja kostja ärihuve ning ei täitnud enda ülesandeid. Kostja käitus tahtlikult või

raskest hooletusest isiklikes või ühe grupi aktsionäride huvides ning eiras ühingu ning

teiste aktsionäride huve. Pankrotiavalduse esitamine on hagejale kahju tekkimisega

seoses, sest tekkinud kahju on üldkoosoleku kokku kutsumata jätmise ja

pankrotiavalduse esitamise tagajärg.

4(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

9. 24.10.2017 täiendas hageja hagi aluseks olevaid asjaolusid (III kd, tl 172–182). Hageja

selgitas, et Süda Maja aktsionäride ärihuvide konflikti tõttu ei olnud nõus investorid

kevadel 2013 äriprojekti panustama. 18.04.2013 nõukogu istungil kaaluti, kas oleks

otstarbekas kostja aktsiate müük või kogu projekti müük, kuid neid ettepanekuid ei

realiseeritud, kuna kostja ei olnud huvitatud. 27.05.2013 kiitis Süda Maja nõukogu

heaks ettepaneku hakata müüma Tallinna Pargi kinnistuid eesmärgil kõrvaldada

ärihuvide konflikt ja jätkata tegevust teiste kinnisvaraprojektidega. Kostja blokeeris

kasumlikud tehingud. Kinnistu registriosa numbriga 12100102 võõrandati OÜ-le

SIIBXID (edaspidi SIIBXID) 17.06.2013 ja OÜ-le VIP Crew (edaspidi VIP Crew)

05.07.2013. Kinnistu oli koormatud hüpoteegiga 180 000 eurot kostja kasuks.

SIIBXID-iga sõlmutud lepingu kohaselt pidi Süda Maja tasuma müügist laekuvast

võla kostjale ja kostja pidi kustutama hüpoteegi. Ostuhind deponeeriti notari kontol,

kuid kostja keeldus seda vastu võtmast ja hüpoteeki kustutamast. Hageja leiab, et

sellisel moel takistas kostja Tallinna Pargi edasiarendamist kolmandate isikute poolt.

Jõustunud 05.09.2014 kohtuotsusega on tuvastatud kostja pahauskne käitumine.

Tehingud olid Süda Majale kasulikud ja sellega vähenes kohustuste maht. Kostja

asendas suvel 2013 senised nõukogu liikmed endale lojaalsete nõukogu liikmetega,

kes valiti 16.07.2013 aktsionäride üldkoosolekul. Kõik valitud nõukogu liikmed on

kostjaga seotud ja tegutsesid kostja juhiste järgi. JR oli kostja volitatud esindaja ja

nõukogu liikmetel puudus kinnisavara alane taust, nad esindasid kostja ja AJ ärihuve.

26.07.2013 valis nõukogu esimeheks JR ja kutsus tagasi juhatuse liikme VM-i ning

nimetas uueks juhatuse liikmeks LR-i. 24.10.2017 loobus hageja osaliselt nõudest

160 000 euro osas.

Kostja vastuväited

10. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

11. LR-i tegevus ei ole omistatav kostjale. Kostja ettepanekul valiti suvel 2013 Süda

Majale uus nõukogu ja uue nõukogu poolt juhatus, kuid sellest ei saa järeldada, et

nõukogu ja nõukogu poolt valitud juhatus tegutsesid kostja juhiste alusel. Samuti oli

kostja seisukohal, et Süda Maja oli maksejõuetu ja pankrotiavalduse esitamine oli

põhjendatud. Süda Maja maksejõuetus ja pankrotiavalduse põhjendatus on leidnud

kinnitust ajutise halduri aruandega, Harju Maakohtu pankroti väljakuulutamise

määrusega ning kahe riiklikult tunnustatud eksperdi analüüsidega. Olukorras, kus

kohus on kuulutanud jõustunud lahendiga välja Süda Maja pankroti, ei ole võimalik

tugineda hagi alusena väitele, et LR esitas põhjendamatu pankrotiavalduse. Olukorras,

kus Süda Maja maksejõuetus kujunes välja juba VM-i ametiajal, oleks PankrS § 13 lg

3, TsÜS § 36 ja ÄS § 306 lg 31 järgi pidanud pankrotiavalduse esitama VM. Kuna

VM seda ei teinud, pidi seda tegema LR. Kostja ei nõustunud hagejaga, et LR oli

kostja poolt mõjutatud. Isegi kui hageja etteheited LR-ile oleksid põhjendatud, peab

hageja mh tõendama põhjusliku seose kostja tegevuse ning hagejale väidetavalt

tekkinud kahju vahel. Hageja peab tõendama oma väidet, et LR ei oleks

pankrotiavaldust esitanud ja/või üldkoosolekut kokku kutsumata jätnud, kui kostja ei

oleks LR-i selleks mõjutanud.

5(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

12. Hageja esitatud väited ja analüüsid Süda Maja majandusseisu ja varade väärtuse kohta

tuginevad ebaõigetel lähteandmetel, s.o Süda Maja endise juhatuse liikme VM-i

koostatud aruannetel, mis ei kajastanud Süda Maja majandusseisu õigesti. Ka Süda

Maja majandusaasta aruanded ei kajastanud äriühingu majandusseisu õigesti. Süda

Maja varad ning sellest tulenevalt ka omakapital olid majandusaasta aruannetes

ülehinnatud.

13. Pankrotiavalduse esitamist ei pidanud otsustama aktsionäride üldkoosolek. Aktsiaseltsi

püsiva maksejõuetuse korral on pankrotiavalduse esitamine juhatuse kohustus, mitte

üldkoosoleku õigus. ÄS § 298 ei näe ette, et pankrotiavalduse esitamise üle

otsustamine peab olema üldkoosoleku pädevuses. Hageja viidatud sätetest ei tulene, et

juhatus peab küsima püsiva maksejõuetuse korral pankrotiavalduse esitamiseks

üldkoosoleku nõusolekut. Hageja viidatud ÄS § 292 lg 1 p 1 ja ÄS § 301 reguleerivad

olukorda, kus aktsiaseltsil on netovara vähem kui pool aktsiakapitalist. Seda, et

maksejõuetuse korral toimub pankrotiavalduse esitamine ilma üldkoosoleku otsuseta,

kinnitab ka ÄS § 306 lg-s 3¹ ettenähtud pankrotiavalduse viivitamata esitamise nõue.

Kui juhatus peaks enne pankrotiavalduse esitamist kutsuma kokku üldkoosoleku, ei

oleks juhatusel võimalik täita ÄS § 306 lg-s 3¹ ettenähtud nõuet. Süda Maja

maksejõuetus oli pankrotiavalduse esitamise hetkeks juba tekkinud, toimus

pankrotiavalduse esitamine mitte üldkoosoleku otsuse alusel, vaid PankrS § 13 lg 3 ja

ÄS § 306 lg 3¹ järgi juhatuse viivitamatu tegevusena.

14. Ekslik oli hageja arusaam, et Süda Maja aktsiate väärtus vähenes pankrotiavalduse

esitamise tõttu. Pankrotiavalduse esitamine ja pankroti väljakuulutamine ei mõjutanud

Süda Maja aktsiate väärtust. Süda Maja aktsiate väärtust mõjutasid VM-i poolt (TK ja

HH abil) Süda Maja varade väljakantimine ning Süda Maja majandustegevuse

halvamine. Pankrotiavalduse esitamine ei olnud mitte Süda Maja aktsiate väärtuse

languse põhjus, vaid tagajärg.

15. Kostjale jäi arusaamatuks kahju suurus ning kuidas peaks aktsiaraamatu väljavõte

tõendama väidetava kahju tekkimist ja ulatust. Samuti jäi arusaamatuks, kuidas peaks

kahju tekkimist ja ulatust tõendama majandusaasta aruanded ja neile tuginevad

analüüsid, kui majandusaasta aruanded kajastasid Süda Maja majandusseisu valesti.

Ekslik oli hageja arusaam, et Süda Maja aktsiate väärtus vähenes pankrotiavalduse

esitamise tõttu. Põhjendamatu oli hageja taotlus määrata hagejale tekkinud kahju

kindlaks kohtu õiglasel äranägemisel. Kui hageja ei suuda tõendada väidetavalt

tekkinud kahju suurust, tuleb nõue jätta rahuldamata.

16. 21.12.2017 menetlusdokumendis (III kd, tl 251-256) leidis kostja, et hageja on

24.10.2017 menetlusdokumendis hagi alust muutnud, millega kostja ei nõustunud.

Lisaks vaidles kostja vastu uutele asjaoludele ka sisuliselt, väites, et suvel 2013

sõlmitud tehingud ei olnud kasumlikud, Süda Maja tegevuse halvas VM ja ärihuvide

konflikt puudus.

Maakohtu menetlus enne otsuse tegemist

17. 08.01.2018 kirjaga (III kd, tl 257) teatas maakohus, et hageja on 24.10.2017

menetlusdokumendis muutnud hagi alust. Kostja ja kohus hagi aluse muutmisega ei

nõustunud ja kohus selgitas, et menetleb hagi esialgselt esitatud asjaoludest lähtuvalt.

6(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

Samuti määras kohus, millised tõendid kuuluvad vastuvõtmisele. 24.01.2018 esitas

hageja vastuväite, mille kohus jättis rahuldamata.

Esimese astme kohtu otsus

18. Maakohus võttis vaidlustatud otsusega vastu hageja osalise hagist loobumise ja lõpetas

menetluse 160 000 euro nõude osas. Ülejäänud osas jättis maakohus hagi rahuldamata

ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus määras kindlaks kostja maakohtus

hüvitatavate menetluskulude rahalise suurus ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja

menetluskulud 15 991 eurot. Väljamõistetud menetluskuludest 6460 eurot kuulub

väljamaksmisele hageja poolt menetluskulude katteks kohtu deposiiti tasutud

6460 euro suuruse tagatise arvelt. Menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg

1 teises lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse

täitmiseni.

19. Vaidlust ei olnud järgnevate asjaolude üle:

- Süda Maja tegutses kinnisvara arendajana;

- kostja on Süda Maja enamusaktsionär (I kd, tl 29–30);

- AJ on kostja omanik ja juhatuse liige;

- Rle kuulub 20 120 Süda Maja eelisaktsiat (I kd, tl 31–32);

- kuni 09.06.2013 olid Süda Maja nõukogu liikmeteks AJ, HH ja TK (I kd, tl

148–153);

- 26.07.2013 aktsionäride üldkoosolekul valiti kostja ettepanekul Süda Majale

uus nõukogu, kuhu kuulusid JR, IJ, TR, VO, KT, AJ ja IK (II kd, tl 30-39, 43);

- LR nimetati Süda Maja nõukogu poolt 26.07.2013 juhatuse liikmeks (I kd, tl

123–124);

- LR esitas Süda Maja juhatuse liikmena Harju Maakohtule 22.10.2013 Süda

Maja pankrotiavalduse (I kd, tl 34–37);

- Harju Maakohtu 17.12.2013 määrusega tsiviilasjas nr 2-13-49776 kuulutati

17.12.2013 välja Süda Maja pankrot (II kd, tl 81–83);

- 20.10.2016 loovutas R hagejale nõude kostja vastu kahju hüvitamiseks (I kd, tl

33).

20. Hageja tugines paralleelselt kahele õiguslikule alusele. Esmalt oli nõude aluseks TsÜS

§ 32, VÕS § 115 lg 1 ja ÄS § 289 lg 1. Süda Maja aktsionäride vahel kehtis seadusest

tulenev võlasuhe, mille raames lasus kostjal kohustus järgida hea usu põhimõtet.

Hageja leidis, et TsÜS § 32 sätet on rikutud, kui häälteenamust omav juhtorgani liige

kasutab liikmeõigust mitte juriidilise isiku, vaid oma isiklikes huvides. Teiseks tugines

hageja VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p-le 8. Kostja käitus tahtlikult heade kommete

vastaselt, mis seisnes selles, et kostja korraldas oma aktsionäri õigusi kuritarvitades

Süda Maja tegevuse lõpetamise. Kostja organiseeris ebaõigeid andmeid sisaldava

pankrotiavalduse ning ajutisele pankrotihaldurile ebaõigete andmete esitamise.

21. Maakohus nõustus nõude kvalifikatsiooniga. Aktsionäridel on nii omavahelises suhtes

kui ka suhtes aktsiaseltsiga kohustus vastavalt panustada aktsiaseltsi juhtimisse ja

mitte kahjustada aktsiaseltsi või teiste aktsionäride õigustatud huve. Selle kohustuse

kui seadusjärgsest võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumine võib mh kaasa tuua

aktsionäri vastutuse VÕS § 115 lg 1 alusel. Seda kinnitab erinormina ÄS § 289 lg 1,

7(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

mille järgi vastutab aktsionär just aktsionärina nii aktsiaseltsile kui ka teisele

aktsionärile süüliselt tekitatud kahju eest. See ei välista aga VÕS § 1044 lg 1 järgi

vastutust deliktiõiguse alusel, st. paralleelselt saab nõude esitada ka VÕS § 1043

alusel.

22. Pärast hagiavalduse menetlusse võtmist esitas hageja 24.10.2017 menetlusdokumendi,

milles laiendas hagi aluseks olevaid asjaolusid (III kd, tl 172–181). Hageja tõi hagi

alusena täiendavalt juurde asjaolud, et: kostja ei oleks tohtinud keelduda

Ameerikanurga kinnistule seatud hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmisest

(menetlusdokumendi p-d 3.14-3.15); kostja ei oleks tohtinud takistada Süda Maja

endisel juhatuse liikmel VM-il Süda Maja nimel tehingute tegemist, kuna sellega

halvas kostja väidetavalt Süda Maja tegevuse (menetlusdokumendi p 3.21); Süda Maja

nõukogu ja juhatus oleksid pidanud lõpule viima Süda Maja jaoks väidetavalt

kasumlikud müügitehingud (menetlusdokumendi p 3.21).

23. 24.10.2017 uute asjaolude sisse toomine oli vastuoluline ning need asjaolud ei saa olla

põhjuslikus seoses (LR ei oleks pankrotiavaldust esitanud ega üldkoosolekut kokku

kutsumata jätnud, kui kostja ei oleks LR-i selleks mõjutanud) kahjuga, mida hageja

kostjalt nõudis. Hageja tugines sellele, et kahju tekkis alusetu pankrotiavalduse

esitamisest, mille tagajärjel muutusid aktsiad väärtusetuks. See eeldab, et

pankrotiavaldus esitati olukorras, kus tegelikult Süda Majal püsivat maksejõuetust ei

esinenud. Uute asjaoludega väitis hageja, et kostja tegutses sihipäraselt, et halvendada

Süda Maja majanduslikku olukorda ning see omakorda vähendas aktsiate väärtust. See

aga eeldab, et kostja viis reaalselt Süda Maja maksejõuetuseni.

24. Maakohtu hinnangul oli tegemist üksteist välistavate nõude aluseks olevate

asjaoludega. Hageja ei saa menetluses samaaegselt väita, et Süda Maja ei olnud

püsivalt maksejõuetu ning seejärel, et kostja tegevus ikkagi viis Süda Maja

maksejõuetuseni ja aktsiate väärtuse vähenemiseni.

25. Maakohtu hinnangul olid hageja nõude eeldused tõendamata. Asjas ei leidnud

tõendamist, et: 1) kostja korraldas Süda Maja nõukogu ja juhatuse liikme üle kontrolli

omades Süda Maja pankrotiavalduse esitamise ning kostja eesmärgiks oli Süda Maja

majandustegevuse lõpetamine; 2) Süda Maja ei olnud pankrotiavalduse esitamise ajal

püsivalt maksejõuetu; 3) Süda Maja juhatuse liikme LR-i esitatud pankrotiavaldus

sisaldas ebaõigeid ja valikuliselt esitatud andmeid, mille eesmärgiks oli näidata Süda

Maja majanduslikku olukorda tegelikkusest halvemana, saavutades sel viisil Süda

Maja tegevuse lõpetamise.

26. Puudus vaidlus, et kostja ettepanekul valiti 26.07.2013 Süda Majale uus nõukogu.

Olukorras, kus varasema nõukogu koosseisu ametiaeg oli lõppenud, ei saanud Süda

Maja jääda nõukoguta. Kostja kandidaate toetas ka aktsionär OSAÜHING Batiment

(edaspidi Batiment). Protokollist nähtub, et HH, TK ja AJ ei esitanud oma nõusolekut

nõukogu liikmeks valimiseks. Põhjendamatu oli hageja väide, et Süda Maja

nõukogusse valiti ebapädevad isikud. Kostja ettepanek nõukogu komplekteerimisel

lähtus soovist suurendada nõukogu kompetentsi Süda Maja tegevusvaldkonnas ning

tagada, et nõukogus oleksid usaldusväärsed isikud, kes oleksid võimelised äriühingu

tegevuse üle efektiivset järelevalvet teostama. Eeltoodud asjaolud olid tõendatud

tunnistajate AJ ja IK ütlustega (IV kd, tl 186–192). Nõukogu liikmeteks valitud AJ

8(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

omab pikaajalist töökogemust kinnisvara ning IK kinnisvara ja ehituse valdkonnas.

Samuti oli nõukogus esindatud kostja kui suuraktsionär läbi JR isiku.

27. Hageja tugines sellele, et kostja omas kontrolli nõukogu ja juhatuse üle läbi oma

töötaja JR. Maakohtu hinnangul ei ole ebatavaline ega seadusega vastuolus, et

nõukogus on esindatud aktsionärid või nendega seotud isikud. Ka eelmises Süda Maja

nõukogus olid liikmeteks Süda Maja aktsionärid, nt kostja osanik ja juhatuse liige AJ

ning aktsionär TK. Tunnistajatena üle kuulatud LR, AJ ja IK ei kinnitanud hageja

väiteid, et nende tegevus Süda Maja juhtimisel oleks olnud mõjutatud kostja töötaja JR

poolt. Tunnistaja AJ ütluste kohaselt, kui ta arutas asju JR-ga, siis JR tegutses Süda

Maja nõukogu esimehe rollis (IV kd, tl 189).

28. Hageja sisustas kostja kontrolli ja juhendamist väitega, et nõukogu liikmed ei esitanud

Süda Maja pankrotimenetluses tasunõuet. Maakohtu hinnangul oli see väide ainetu.

Tunnistajate AJ ja IK ütlustega oli tõendatud, et neil puudus tasu kokkulepe ning

selleni ei jõutudki, kuna esitati pankrotiavaldus (IV kd, tl 187, 190).

29. Maakohtu hinnangul ei olnud eluliselt usutav hageja käsitlus kostja väidetavast

eesmärgist lõpetada Süda Maja tegevus. Kostja on Süda Maja enamusaktsionär.

Paljasõnaline oli hageja väide, et Süda Maja pankrot oli kostjale kasulik teistes

tegevusvaldkondades. Hageja esitas oma subjektiivse tõlgenduse kostja kasu

saamisest, kuid ei esitanud ühtegi asjaolu ega tõendit, millest nähtuks, et Süda Maja

pankroti tagajärjel kostja teistes tegevusvaldkondades saadav kasu oli suurem kui

kostjale Süda Maja pankrotist tingitud kahju.

30. Hageja väide Süda Maja ja kostja ärihuvide konflikti kohta oli tõendamata. Maakohtu

hinnangul ei tõendanud kostja pahatahtlikku ja teistele Süda Maja aktsionäridele kahju

tekitavat käitumist asjaolu, et 18.04.2013 Süda Maja nõukogu istungil arutati

ärihuvide konflikti ja selle võimalikke lahendusi. Nimetatud protokollist ei nähtu,

kellel ja mis põhjustel on ärihuvide konflikt ning ainuüksi selle asjaolu esinemine ei

tähenda automaatselt teistele aktsionäridele kahju tekitamist

31. Seonduvalt hageja väitega, et pankrotiavalduse esitamisel ei olnud Süda Maja püsivalt

maksejõuetu, märkis maakohus, et tõendatud on, et pankrotiavalduse esitamise ajal oli

Süda Maja püsivalt maksejõuetu. Nimetatud asjaolu tõendas ajutise halduri aruanne,

pankrotimäärus, BDO analüüs ja ekspert UV analüüs. Samuti tõendas nimetatud

asjaolu see, et Süda Maja endine juhatuse liige VM võttis 16.10.2013 üldkoosolekul

omaks, et ühing on maksejõuetu (II kd, tl 137–148, protokolli p 6). Kuigi PankrS § 31

lg 4 kohaselt eeldatakse võlgniku esitatud pankrotiavalduse puhul, et võlgnik on

maksejõuetu, ei tulene pankrotiseadusest, et kohus kuulutaks pankroti välja üksnes

pankrotiavalduse alusel ning lähtuks ainult pankrotiavaldusest. Seega oli väär hageja

seisukoht, et Süda Maja pankroti väljakuulutamise põhjustas üksnes alusetult esitatud

pankrotiavaldus.

Pankrotiavalduse

lahendamisel

kontrollib

kohus

võlgniku

maksejõuetust sisuliselt ning ajutine haldur peab esitama kohtule selle kohta oma

aruande. Pankrotiseadusest ei tulene, et võlgniku maksejõuetuse hindamisel tuleks

lähtuda ainult võlgniku raamatupidamise dokumentidest.

32. TsÜS § 65 kohaselt loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, kui seaduse või

tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine

müügihind (turuhind). Raamatupidamise seaduse (RPS, redaktsioonis, mis kehtis

9(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

pankrotiavalduse esitamise ajal 22.10.2013) § 3 punkti 1 kohaselt loeti varaks

raamatupidamiskohustuslasele kuuluvat rahaliselt hinnatavat asja või õigust. Samuti

tulenes RPS § 3 p-st 7, et raamatupidamise korraldamisel tuli järgida Eesti head

raamatupidamistava, milleks loeti muuhulgas Raamatupidamise Toimkonna juhendeid

(RTJ). RPS § 4 p 1 järgi oli raamatupidamiskohustuslane kohustatud korraldama oma

raamatupidamist nii, et oleks tagatud aktuaalse, olulise, objektiivse ja võrreldava

informatsiooni

saamine

raamatupidamiskohustuslase

finantsseisundist,

majandustulemusest ja rahavoogudest. RPS § 15 lg 3 nägi ette, et raamatupidamise

aastaaruande koostamisel tuli muuhulgas hinnata registris kajastatud varade ja

kohustuste väärtuse vastavust RPS §-des 16 ja 17 sätestatud arvestuspõhimõtetele.

RPS § 16 p 8 kohaselt tuli aastaaruande koostamisel lähtuda muuhulgas

konservatiivsuse printsiibist ehk raamatupidamise aruannet tuli koostada ettevaatlikult

ja kaalutletult, et vältida varade ja tulude ülehindamist või kohustuste ja kulude

alahindamist. Aruandes ei olnud õigustatud varade ja tulude sihilik alahindamine või

kohustuste ja kulude sihilik ülehindamine ning aruande kasutajate eest varjatud

reservide tekitamine. RTJ nr 4 „Varud“ p 19 järgi kajastatakse bilansis varusid nende

soetusmaksumuses või neto realiseerimisväärtuses, sõltuvalt sellest, kumb on

madalam. Punkti 20(b) järgi peab ettevõtte juhtkond kaaluma vajadust varude

allahindluseks, kui sarnaste varuobjektide turuhind on langenud.

33. Eeltoodud normidest tulenes kokkuvõttes, et äriühingu majandusaasta aruandes tuli

varade väärtust kajastada lähtuvalt nende tegelikust väärtusest ehk turuhinnast. Kui

majandusaasta aruanne kajastab äriühingu varade väärtust ebaõigesti ehk varade

väärtus on ülehinnatud, ei saa maksejõuetuse hindamisel lähtuda majandusaasta

aruannetest (kd I tl 77-118). Kui äriühingu püsiv maksejõuetus on tuvastatud

pankrotimenetluses kogutud andmete ja tõenditega, ei saa püsiva maksejõuetuse

olemasolu ümber lükata üksnes viidetega äriühingu majandusaasta aruannetele.

34. EK Investeeringud OÜ 23.09.2015 koostatud „AS Süda Maja makseraskuste

tekkimise ja püsiva maksejõuetuse aruanne“, AJ 11.07.2016 koostatud „AS Süda Maja

maksejõuetuse analüüs seisuga 13.07.2013“ ja varahindaja HS aprillis 2014 koostatud

„Eksperthinnang nr 67-16 HS“ ei tõenda Süda Maja maksejõulisust. Süda Maja

maksejõulisust ei tõenda ka Süda Maja bilanss seisuga 31.07.2013, kuna bilanss on

koostatud endise juhatuse liikme VM-i poolt valede lähteandmete alusel, sest juuni

2013. aasta müügilepingute tagajärjel Süda Maja kohustused ei vähenenud. Bilanss

lähtub väärast eeldusest, et Süda Maja kohustused muutusid kõnealuste tehingute

tagajärjel väiksemaks.

35. LR ei saanud varade väärtuse määramisel lähtuda varade bilansilisest väärtusest. LR

märkis pankrotiavalduses, et ta lähtus 31.07.2013 bilansist, kuid on selles bilansis

kajastatud varade turuväärtust korrigeerinud. Maakohus ei nõustunud hageja

seisukohaga, et kuna Süda Maja bilansiliste varade väärtuse allahindamiseks puudusid

asjakohased ja usaldusväärsed tõendid, pidi LR lähtuma Süda Maja majandusliku

seisundi ja maksevõime hindamisel jätkuvalt varade bilansilisest väärtusest. Äriühing

võib olla püsivalt maksejõuetu sõltumata sellest, et bilansi järgi on netovara positiivne.

Seda eelkõige juhul, kui bilanss ei kajasta äriühingu majanduslikku seisu, sh varade

väärtust õigesti (Riigikohtu lahend nr 3-1-1-49-11, p 19). Maakohtu hinnangul oli

10(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

tõendatud, et majandusaasta aruanded ja 31.07.2013 bilanss ei kajastanud Süda Maja

majanduslikku seisu õigesti.

36. Esitatud tõenditega oli tõendatud, et Süda Maja raamatupidamine ei kajastanud

adekvaatselt Tallinna Pargi (Ameerikanurga), Paldiski mnt 118a ja Virbi tn 10

kinnistute väärtust. Kinnistute väärtust oli suurendatud intressikulu võrra. RTJ 4 p 9

järgi kui varud ostetakse tavapärasest maksetähtajast pikemaajalise järelmaksuga,

kajastatakse varude soetusmaksumusena ostuhinda tavapärase maksetähtaja puhul.

Vahet soetusmaksumuse ja makstava summa vahel kajastatakse intressikuluna

soetamise ja maksmise vahelise perioodi jooksul. Laenukasutuse kulutusi ei arvestata

varude soetusmaksumusse. Seega kajastasid raamatupidamisdokumendid kinnistute

väärtust intressikulu võrra ebaõigesti suuremana. Eksperdi UV analüüs tõendas, et

Süda Maja 2010–2012. aasta auditeeritud bilanssides varude koosseisus kajastatud

Ameerikanurga kinnistu väärtust on kolme aastaga suurendatud 8 640 055 eurot ning

Paldiski mnt 118a kinnistu väärtust on kolme aastaga suurendatud 1 408 687 eurot.

Süda Maja raamatupidamises on intressikulusid süsteemselt ning mastaapselt

kajastatud vastuolus RTJ-s 4 ja 5 sätestatud põhimõtetega.

37. Maakohus ei nõustunud hageja väidetega, et Kinnisvarabüroo Uus Maa

Ameerikanurga kinnistu hindamisakt sisaldab olulisi puudusi (IV kd, tl 30–43), kuna:

Uus Maa hindajad jagasid Ameerikanurga kinnistu hüpoteetiliselt 7500–10 000 m²

suurusteks kruntideks, mis on vastuolus Süda Maja äriplaaniga rajada ulatuslik

kaubandus- ja logistikapark; hindajatele ei esitatud hindamiseks kogu informatsiooni;

hindajad

võrdlesid

võrdlusmeetodit

kasutades

võrreldamatuid

objekte

ja

Ameerikanurga kinnistut tootmismaa sihtotstarbega kinnistutega. Tõendatud oli

asjaolu, et Süda Maja loobus Ameerikanurga kinnistu osas äriplaanist luua ulatuslik

kaubandus- ja logistikapark, kuna selle elluviimiseks puudusid rahalised vahendid.

Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisakti koostamise ajaks oli Ameerikanurga kinnistu

jagatud ning perspektiiv kaubandus- ja logistikapargi loomiseks puudus. Lisaks,

7500–10 000 m² suuruste kruntidena müük oli Uus Maa hinnangul Ameerikanurga

kinnistu parim kasutusviis. Paljasõnaline oli hageja väide, et Uus Maa hindaja ei ole

võtnud Tunneli tee 1 ja Tunneli tee 2 kruntide ehituslube, üürilepinguid, tehnovõrkude

liitumislepinguid, kokkuleppeid kolmandate osapooltega (sh Maanteeametiga) ning

infot vee- ja kanalisatsioonitorustike osalise ehituse kohta hindamisakti koostamisel

aluseks. Samuti ei ole hageja välja toonud ega tõendanud, et nimetatud asjaolud

oleksid kinnistu väärtust mõjutanud. Uus Maa hindajad jagasid Ameerikanurga

kinnistu (parimat kasutusviisi aluseks võttes) väiksemateks 7500–10 000 m²

suurusteks

kruntideks,

s.t

puudus

põhjus

võrrelda

kinnistut

äri-

ja

kaubandusparkidega. Võrdluseks võeti samuti äri- ja tootmismaa sihtotstarbega

kinnistud.

38. Alusetu oli hageja väide, et LR ei tohtinud Pindi Kinnisvara hindamisaktile tugineda.

Puudub norm, mille järgi võib kinnistu turuväärtust ja äriühingu maksejõulisust

hinnata ainult EVS 875 standardile vastava eksperthinnangu alusel.

39. Hageja tugines Donoway Eesti OÜ poolt 13.06.2017 koostatud „Sõltumatu

vandeaudiitori piiratud kindlustandva töövõtu aruandele“, mille kohaselt Pindi

Kinnisvara

hindamisakti

ei

oleks

tohtinud

kasutada

Süda

Maja

11(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

raamatupidamisaruannete muutmisel (III kd, tl 243–249). Maakohus leidis, et aruande

koostajale anti moonutatud sisendinfot (aruande p 27). Lisaks ei kasutanud LR Pindi

Kinnisvara hindamisakti raamatupidamisaruannete muutmiseks, vaid otsustamaks

pankrotiavalduse esitamise vajaduse üle. Seaduses ei ole sätestatud nõudeid

dokumentidele, mida äriühingu juhatuse liige võib äriühingu maksejõulisuse

hindamisel aluseks võtta. Kohtu hinnangul ei lükka seda seisukohta ümber EO poolt

23.09.2016 antud „Vastus päringule seoses Pindi Kinnisvara ekspertarvamusega

328715“ (kd III tl 207). Nimetatud arvamuse kohaselt ei ole Pindi Kinnisvara

hindamisakt kvalifitseeritav Eesti vara hindamise standardiseeriale EVS 875 (edaspidi

EVS

875)

vastava

eksperthinnanguna

ning

selle

alusel

ei

tohiks

raamatupidamistoiminguid teha. Kutselise vara hindaja LP poolt märtsis 2017

koostatud „Läbivaatuse aruande nr 008/037“ kohaselt ei vasta Pindi Kinnisvara

hindamisakt EVS 875 nõuetele, mistõttu ei oleks seda tohtinud kasutada bilansis vara

väärtuse korrigeerimiseks. Maakohus märkis, et LP on kinnisvarahindaja, mitte

finantsekspert ning tal puudus pädevus anda hinnanguid küsimusele, kas konkreetse

hindamisakti alusel võis teha järeldusi netovara seisu kohta. LP ei leidnud, et Pindi

Kinnisvara hindamisakt on fundamentaalsete puudustega, ei vasta EVS 875

vormistuslikele nõuetele. LP ei väida, et Ameerikanurga kinnistu turuväärtus oleks

Pindi Kinnisvara hindamisaktis valesti määratud. Pindi Kinnisvara hindamisakti

esilehelt nähtub, et hinnang kinnistu väärtusele on antud oktoober 2013 seisuga. 2013.

aasta oktoobri väärtuse ekstrapoleerimisel aastasse 2011 ja 2012 kasutati Maa-ameti

hinnaindekseid. Ekspert rõhutas, et sõltumata asjaolust, et eksperthinnang ning Maa-

ameti hoonestamata kinnistute hinnaindeksid võivad sisaldada mõningal määral

statistilisi vigu, on piisavalt selge, et kinnistute väärtuste erinevused on selleks liiga

suured, et põhjendada lahknevusi kinnistute väärtustes statistilise veaga.

40. Pindi Kinnisvara hindamisakti kinnitas ja allkirjastas EO, kes on professionaalne

varahindaja ja kelle kutsekvalifikatsioon vastas ka LP hinnangul EVS 875 nõuetele.

Seega olid alusetud hageja etteheited, nagu ei oleks Pindi Kinnisvara hindamisakt

usaldusväärne sisend 2014 BDO analüüsiks. Isegi kui see nii oleks, ei tõendanud

hageja, mis oli Ameerikanurga kinnistu tegelik väärtus, s.t millisest sisendinfost

oleksid BDO analüüsi koostajad pidanud lähtuma. BDO analüüsi lõppjärelduste

õigsuse hindamisel ei oma tähtsust see, kas analüüsides võetud seisukoht

soetusmaksumuse hulgas laenuintresside arvestamise kohta oli õige.

41. Hageja ei tõendanud, et tal tekkis kahju 2 000 000 eurot. Hageja väite kohaselt

tõendab aktsiate väärtust R poolt aktsiate omandamise eest tasutud ostuhind. Samas ei

esitanud hageja ostuhinna tasumise kohta tõendeid ning kostja esitas asjaolud, mis

seavad aktsiate eest reaalselt ostuhinna tasumise kahtluse alla. Hageja esitas HH ja R

vahel 28.06.2013 sõlmitud eelisaktsiate müügilepingu, mille kohaselt müüs HH Rle

Süda Maja eelisaktsiad 1 993 087,20 euro eest (IV kd, tl 76–77). Müügilepingu

kohaselt pidi müügihinna tasumine toimuma kolme kuu jooksul müügilepingu

sõlmimisest. Hageja esitatud müügileping ega R 2013. majandusaasta aruanne ei

tõendanud R poolt aktsiate omandamise eest tasumist.

42. Põhjendamatu oli hageja taotlus määrata hagejale tekkinud kahju kindlaks kohtu

õiglasel äranägemisel. TsMS § 233 lg 2 ja VÕS § 127 lg 6 sätete kohaldamise

12(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

eeldused ei olnud täidetud, sest nende sätete kohaldamiseks peab olema võimatu

tõendada kahju täpset suurust (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-2-08, p 18). Aktsiate

väärtuse väidetava languse tagajärjel tekkivat kahju on võimalik tõendada.

43. Hageja ei tõendanud põhjuslikku seost väidetavalt põhjendamatu pankrotiavalduse

esitamise ja hagejale väidetavalt tekkinud kahju vahel (rääkimata põhjuslikku seost

kostja väidetava tegevuse ja LR-i tegevuse vahel). Tõendamata oli hageja väide, et LR

ei oleks pankrotiavaldust esitanud ja/või üldkoosolekut kokku kutsumata jätnud, kui

kostja ei oleks LR-i selleks mõjutanud. Hageja väidete kohaselt tekitas hagejale kahju

pankroti väljakuulutamine (ja sellega kaasnenud tagajärjed). Harju Maakohus kuulutas

Süda Maja pankroti välja ajutise halduri aruande alusel. Hagejale väidetavalt tekkinud

kahju põhjuseks ei olnud mitte LR-i poolt esitatud pankrotiavaldus, vaid ajutise

halduri seisukoht, et Süda Maja on püsivalt maksejõuetu.

44. Tõendamata oli, et kostja mõjutas Süda Maja juhtorgani liikmeid, et nad ei kutsuks

üldkoosolekut kokku. Tunnistajate LR-i, AJ ja IK ütlustega on tõendatud, et kostja ei

ole neid Süda Maja juhtimisel juhendanud ega mõjutanud.

45. Ebaõige on hageja seisukoht, et LR-il oli õigusnormidest tulenev kohustus kutsuda

enne pankrotiavalduse esitamist kokku aktsionäride üldkoosolek ja et ilma

aktsionäride üldkoosoleku otsuseta ei saa tuvastada äriühingu püsivat maksejõuetust

või netovara puudujääki. Hageja ei saa samastada püsivat maksejõuetust ÄS § 292 lg 1

p-s 1 toodud olukorraga, kus netovara on vähem kui pool aktsiakapitalist. Tuvastatud

oli, et pankrotiavalduse esitamise ajal oli äriühing juba püsivalt maksejõuetu. Sellises

olukorras oli LR-il kui Süda Maja juhatuse liikmel PankrS § 13 lg 3, TsÜS § 36 ja ÄS

§ 306 lg 3¹ järgi kohustus esitada viivitamata pankrotiavaldus. Maksejõuetuse korral

on pankrotiavalduse esitamine juhatuse kohustus ja mitte üldkoosoleku õigus.

46. Hageja peab ebaõigeks BDO analüüsi järeldust, et välisinvestori HELIOS

(PARTNERSHIPS) LIMITED (Helios) lahkumisega Ameerikanurga arendusprojektist

muutus Süda Maja püsivalt maksejõuetuks. Hageja väite kohaselt oli Heliose

investeering liiga väike, et omada mingisugust mõju projekti arengule ja varasema

investeeringu suurus ei oma tähtsust. BDO analüüsi kohasaelt oli Helios viimane

tõsiseltvõetav investor, kes näitas üles huvi teha Ameerikanurga kinnistu arendamisse

täiendavaid investeeringuid. Teisi reaalseid investoreid enam ei olnud. Hageja

vastupidist ei tõendanud. Majandustegevuse jätkamine eeldas aga Ameerikanurga

projekti välisinvestori kaasamist. Kui ainus tõsiseltvõetav välisinvestor lahkus

projektist hiljemalt veebruaris 2011, oli ka põhjendatud eksperdi järeldus, et sel ajal

muutus Süda Maja püsivalt maksejõuetuks.

47. Maakohtu hinnangul oli ekslik hageja väide, et 2012. aastal tekkis Süda Majal

suurinvestor Aktsiaseltsi KH Energia-Konsult (KH) näol. KH ei andnud Süda Majale

täiendavaid rahalisi vahendeid (mida Ameerikanurga kinnistu arendamine eeldas). KH

andis Süda Majale laenu selleks, et Süda Maja saaks täita olemasolevad kohustused

Danske Bank A/S Eesti filiaali ees (IV kd, tl 69–72, p 2.3). Seega oli ümber lükatud

hageja väide, et KH oli Süda Maja investor, kelle finantseering oleks võimaldanud

Ameerikanurga kinnistu arendust jätkata ning BDO analüüsi järeldused seoses

investorite puudumisega on õiged.

13(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

48. Hageja ei tõendanud, et Süda Maja aktsionärid oleksid üldkoosolekul otsustanud

suurendada aktsiakapitali. Hageja esitas kolme isiku selgitused, et enne

pankrotiavalduse esitamist ei kutsutud kokku aktsionäride üldkoosolekut Süda Maja

maksejõulisuse ja netovara puudujäägi küsimuse arutamiseks ning nad oleksid olnud

valmis kaasama täiendavat raha maksejõuetuse vältimiseks (I kd, tl 141–144). Sellised

kinnitused anti aastaid hiljem ja need on vastuolus asjas esitatud dokumentaalsete

tõenditega. Hageja väited puudutasid ainult ühte 8% suuruse osalusega aktsionäri.

Ükski kolmest viidatud isikust ei avaldanud, mis summas ja mis tingimustel oleksid

nad olnud valmis täiendavaid rahalisi vahendeid kaasama, s.t hageja ei tõendanud, et

sellest oleks piisanud kõigi Süda Maja kohustuste katmiseks. Lisaks oli

dokumentaalsete tõendite ja tunnistaja LR ütlustega ümber lükatud hageja väide, et

Süda Maja aktsionärid soovisid Süda Majasse täiendavalt investeerida.

49. Tulenevalt kohtupraktikast peab kostja kahju põhjuste konkurentsi korral kahju

hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et tema tegu ei olnud kahju tekkimise

aluseks (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-173-12, p 19). Maakohtu hinnangul tõendas

kostja, et LR-i juhatuse liikmeks nimetamise ajal oli Süda Maja varast tühjaks

kanditud ning äritegevus sisuliselt lõpetatud. Seda kinnitavad lisaks dokumentaalsetele

tõenditele ka tunnistajate LR-i, AJ ja IK ütlused.

50. Ajal, kui VM-i volituste üle käis kohtuvaidlus, kuid esindusõigus registris säilis,

võõrandas VM Süda Maja kinnistuid kolmandatele isikutele. 26.06.2013 sõlmiti

leping SIIBXID-ga Paldiski mnt kinnistute võõrandamiseks (III kd, tl 20-27 , 21-35).

13.06.2013 võõrandati SIIBXID-le mõtteline osa Ameerikanurga kinnistust (III kd, tl

36-50). 28.06.2013 võõrandati VIP Crew-le mõtteline osa Ameerikanurga kinnistust ja

sellega seotud ettevõte (III kd, tl 51-61). Maakohus järeldas, et tehingud ei olnud Süda

Maja huvides, sest vara võõrandati tundmatutele, majandustegevuseta ja varatutele

äriühingutele, mis olid seotud VM-i ja teiste Süda Maja aktsionäridega. Tehingud

sisaldasid makseviisi osas ebatavalisi kokkuleppeid. Nii tuli 13.06.2013 tehingu järgi

ca 84% müügihinnast tasuda 5 aasta jooksul, milleks Süda Maja majanduslikku

olukorda arvestades puudus mõistlik põhjendus. Ülejäänud tehingute järgi pidid ostjad

üle võtma Süda Maja kohustusi summas 20 726 790,58 eurot. Ülevõetavad kohustused

olid valdavalt seotud HH-le kuuluva äriühinguga KH. Tehingutes puudus mehhanism,

mis oleks kohustanud võlausaldajaid andma nõusolekuid, lepingutes sisaldus klausel,

et pooled ei soovi, et võlausaldajad annaksid müügilepinguga koos nõusoleku

kohustuste üleminekuks. Tegelikult andsid nõusoleku võlausaldajad, kellele kuulus

ainult 4% müügilepingul märgitud nõuetest ja KH nõuab kohustuste täitmist Süda

Maja pankrotimenetluses. Seega jäi Süda Maja juunis 2013 tehtud tehingutega ilma

enamusest oma varast vastusooritust saamata. BDO analüüsi kohaselt kahjustasid

tehingud Süda Maja huve ja pankrotihaldur on esitanud hagid nende tagasivõitmiseks.

51. Tuvastatud oli, et lisaks Süda Maja kinnistute võõrandamisele halvas VM täielikult

Süda Maja tegevuse. VM lõpetas 01.07.2013 Süda Maja kontoripinna rendilepingu,

koondas

kõik

töötajad

ja

jättis

pankrotihaldurile

üle

andmata

raamatupidamisdokumendid.

52. Tõendatud oli, et ajal, mil LR asus Süda Maja juhatuse liikme kohustusi täitma, oli:

Süda Maja loobunud Ameerikanurga kinnistu äriplaani realiseerimisest; VM

14(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

võõrandanud olulise osa Süda Maja kinnisvarast ilma, et Süda Maja oleks selle eest

reaalset vastusooritust saanud ning VM sulgenud Süda Maja kontori ja koondanud

töötajad. Tõendamata oli hageja väide, et Süda Maja oli maksejõuline ja toimiva

äriplaaniga äriühing.

Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

53. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Alternatiivselt

saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.

54. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust ega ole tuvastanud asjaolusid.

See on kaasa toonud ebaõige otsuse tegemise. Lisaks rikkus maakohus oluliselt

menetlusõiguse norme, olulisi tõendeid on valesti hinnatud, rikutud kohustust hinnata

poolte esitatud faktiväiteid ja kohtuotsust põhjendada.

55. Maakohus kohaldas ebaõigesti TsÜS § 65, kui leidis, et R poolt omandatud Süda Maja

aktsiate väärtuse tõendamiseks aktsiate omandamise hetkel tuleb tõendada aktsiate

eest ostuhinna tasumine. R aktsiate väärtus aktsiate omandamise hetkel oli vähemalt

1 993 087,20 eurot. Süda Maja eelisaktsiate omandamist ja nende eest tasumist

kajastab R 2013. majandusaasta aruande bilanss (bilansikirje „finantsinvesteeringud“)

ja rahavoogude aruanne (kirje nimetusega „tasutud muude finantsinvesteeringute

soetamisel“ (vt IV kd, tl 118 pöördel ja lk 119 pöördel). Maakohus tuvastas otsuse p-s

49 ebaõigesti, et hageja ei tõendanud tekkinud kahju suurust. Kohus jättis ilma

põhjendusi esitamata tähelepanuta hageja selgituse, et Süda Maja aktsiad muutusid

Süda Maja pankroti väljakuulutamisega sisuliselt väärtusetuks.

56. Maakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 127 lg-t 4, kui leidis, et hageja ei tõendanud

põhjuslikku seost kostja ja kostja kontrolli all olevate Süda Maja juhtorganite

tegevuse(tuse) ning Rle tekkinud kahju vahel. Kui kostja ei oleks oma erinevate

tegevustega 2013. aastal saavutanud Süda Maja tegevuse paralüseerimist ning kui

kostja teadmisel ja temaga kooskõlastatult ei oleks Süda Maja alusetut

pankrotiavaldust esitatud, ei oleks R aktsiad sisuliselt väärtusetuks muutunud ja kahju

ei oleks tekkinud. Kostja selgitas menetluse jooksul, et isegi kui Süda Maja

aktsionäride üldkoosolek oleks enne pankrotiavalduse esitamist kokku kutsutud, ei

oleks üldkoosolek saanud vastu võtta ühtegi otsust pankroti vältimiseks, sest kostja

oleks igal juhul toetanud pankrotiavalduse esitamist. See kinnitab kostja ja AJ-i

pahatahtlikku eesmärki saavutada pankrotistamise.

57. Maakohus kohaldas valesti RTJ nr 4 p-e 19 ja 20 (b). Selle tulemusel jäi ekslikult

tuvastamata, et Süda Maja varad olid vastavalt raamatupidamisreeglitele bilanssides

kajastatud konservatiivselt ja õigesti soetusmaksumuses, mistõttu varade väärtuse

tagantjärele ümberhindamine (allahindamine) oli põhjendamatu. Ameerikanurga ja

Paldiski mnt kinnisvaraarendused on Süda Maja bilansis kajatatud varudena. RTJ nr 4

p 19 ja vara hindamist puudutava Eesti Standardi EVS 875-5:2010 (EVS 875

standard) p 9.2.3 kohaselt kajastatakse varusid bilansis nende soetusmaksumuses või

neto realiseerimisväärtuses, sõltuvalt sellest, kumb on madalam. EVS 875 standardi p

9.2.4 täpsustab, et: „Neto realiseerimisväärtus on tavapärase äritegevuse käigus

kujunev toote turuväärtus, millest on maha arvatud hinnangulised kulutused, mis on

15(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

vajalikud toote müügivalmidusse viimiseks ja müügi sooritamiseks“. Olukorras, kus

maakohus

aktsepteeris

Süda

Maja

kinnisvaraarenduste

bilansilise

väärtuse

allahindamist turuväärtuse alusel (kuna see olevat madalam bilansilisest väärtusest),

samastas kohus ekslikult turuväärtuse ja neto realiseerimisväärtuse mõisted. RTJ nr 4

p-s 19 ja EVS 875 standardi p-s 9.2.3 silmas peetud neto realiseerimisväärtus kajastab

valminud toote, praegusel juhul – lõpetatud kinnisvaraarenduse – väärtust.

58. Maakohus leidis vääralt, et Süda Maja bilansiliste varade väärtuse ümberhindamine

LR-i poolt vara turuhinna alusel oli vajalik ja põhjendatud ja jättis põhjendamatult

tuvastamata, et Süda Maja omandas Ameerikanurga, Paldiski mnt ja Virbi tn kinnistud

pikemaajalise eesmärgiga need vastavalt äriplaanile mitme aasta jooksul välja

arendada. Süda Maja majandusaasta aruannete järgi perioodil 2010–2013 tegutses

Süda Maja aktiivselt oma kinnistute (eelkõige Ameerikanurga ja Paldiski mnt

kinnistud) äriplaanijärgse arendustegevusega. Kuna lõpuleviidud kinnisvaraarenduse

väärtus on kõrgem kinnisvara soetusmaksumusest, oli Süda Maja nende

soetusmaksumuses kooskõlas raamatupidamise reeglitega.

59. Maakohus leidis ebaõigesti, et Süda Maja 31.07.2013 seisuga bilanss on koostatud

valede lähteandmete alusel, sest juunis 2013 toimunud Süda Maja kinnistute

müügitehingute tagajärjel Süda Maja kohustused ei vähenenud. 31.07.2013 bilansi

järgi toimus perioodil 01.01.2013–31.07.2013 Süda Maja kohustuste vähenemine, mis

ei olnud seotud üksnes kinnistute müügiga, nagu leidis ekslikult maakohus.

60. Maakohus järeldas ebaõigesti, et sõltumata Pindi Kinnisvara arvamuse või Uus Maa

hindamisakti mittevastavusest standardi EVS 875 nõuetele, olid mõlemad dokumendid

sobilikud Süda Maja varade tegeliku väärtuse määramiseks ja majandusliku seisundi

hindamiseks. Ettevõtjat puudutava finantsaruandluse või raamatupidamise tarbeks on

sobilik ja usaldusväärne vaid vara hindamine, mis on läbi viidud kooskõlas EVS 875

standardi nõuetega. Maakohus hindas otsuse p-des 37 ja 40 ebaõigesti kutselise vara

hindaja LP läbivaatuse aruannet (IV kd, tl 12–17). LP aruanne kinnitab, et Pindi

Kinnisvara arvamus ja Uus Maa Ameerikanurga hindamisakt ei vasta nende

dokumentide sisuliste puuduste tõttu EVS 875 standardi nõuetele.

61. Maakohus on otsuse p-des 30–31 Süda Maja laenuintresside kapitaliseerimise

õigsuse/ebaõigsuse tuvastamisel tõendeid hinnanud valikuliselt, tuginedes kostja

esitatud UV 2017. aasta arvamusele, kuid jättes ilma põhjendusteta kõrvale

vandeaudiitor MV 13.06.2017 töövõtu aruande (III kd, tl 243–249).

62. Maakohus kohaldas ebaõigesti TsMS § 376 lg 1, leides ekslikult, et hageja muutis

24.10.2017 menetlusdokumendis hagi alust. Nimetatud dokumendis hageja vaid

täpsustas hagi aluseks olevaid asjaolusid. TsMS § 376 lg 3 teise lause kohaselt, kui

hageja esitab eelmenetluses hagiga seotud uusi asjaolusid, siis eeldatakse, et hageja

täiendab nendega hagi alust. Maakohus pidanuks kostja hea usu põhimõtte ja tahtlikku

heade kommete vastast käitumist kontrollima, võttes aluseks kõik hageja kirjeldatud

kostja

tegevused

kogumis,

mitte

aga

valikuliselt

lähtuma

üksikutest

tegevusepisoodidest (näiteks Süda Maja pankrotiavalduse esitamisega seonduv). Nii

jättis maakohus alusetult käsitlemata hageja selgitused seoses Süda Majale

majanduslikult kasumlike tehingute ja VM volituste blokeerimisega, mille käigus

paralüseeriti täielikult Süda Maja tegevus. Maakohus leidis otsuse p-s 11 ebaõigesti

16(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

nagu oleksid hageja 24.10.2017 menetlusdokumendis täpsustatud hagi aluseks olevad

asjaolud vastuolulised. Hageja ei väitnud, et kostja tegevus viis enne pankrotiavalduse

esitamist Süda Maja maksejõuetuseni. Samuti ei ole hageja kunagi väitnud, et kahju

tekkis üksnes pankrotiavalduse esitamisest. Kahju põhjustasid kostja erinevad

tegevused kogumis, mida maakohus ebapiisavalt analüüsis. Hageja läbiv väide on

olnud, et kostja halvas 2013 Süda Maja tegevuse ja põhjustas Süda Maja tegevuse

lõppemise, mis päädis teiste aktsionäride teadmata alusetu pankrotiavalduse

esitamisega ja pankroti väljakuulutamisega.

63. Maakohus järeldas ebaõigesti, et puuduvad asjaolud ja tõendid, mis kinnitaksid Süda

Maja ja kostja ning kostjat kontrolliva AJ-i vahelist ärihuvide konflikti ja sellest

tulenevat kostja kaalukat motiivi Süda Maja tegevuse paralüseerimiseks ja

lõpetamiseks. Süda Maja 18.04.2013 koosoleku protokollist nr 153 (I kd, tl 119–120)

nähtub, et Süda Majal oli ärihuvide konflikt kostjaga ning kostja ainuosaniku ja

juhatuse liikme AJ-ga. Maakohus tuvastas ebaõigesti, et Süda Maja uued nõukogu

liikmed ja uus juhatuse liige LR ei olnud oma tegevuses mõjutatud kostja poolt ega

tegutsenud kostja ja AJ-i huvides. JRi osalemist Süda Maja nõukogu koosolekutel

saab lugeda võrdseks AJ-i isikliku osalemisega nõukogu istungitel ja JR nimetas Süda

Maja juhatuse liikmeks LR-i. JR on kostja volitatud esindaja ja tegevjuht ning tegutses

Süda Maja nõukogus kostja huvides ja kostja juhiste alusel. 17.04.2017 istungil üle

kuulatud tunnistajate ütlustega on tõendatud, et JR andis Süda Maja juhtimise

küsimustes uuele nõukogule ja juhatuse liikmele LR-le juhiseid ja kooskõlastas nende

tegevust. Maakohus hindas AJ ja IK ütlusi valikuliselt ja ebaõigesti.

64. Maakohus tuvastas ebaõigesti Süda Maja maksejõuetuse tekke aja, kuna hindas

valikuliselt ja ebaõigesti hageja esitatud tõendeid. Vastupidiselt maakohtu seisukohale,

kinnitavad EL ja vandeaudiitor LL aruanne (III kd, tl 223–237), finantsekspert AJ

analüüs (III kd, tl 238–242), Süda Maja 31.07.2013 seisuga bilanss, vandeaudiitor MV

kindlustandva töövõtu aruanne, LP aruanne, ES eksperthinnang ja EO vastus

koosmõjus, et Süda Maja omakapital ei olnud 31.07.2013 seisuga ega muutunud ka

hiljem negatiivseks ning Süda Maja ei olnud pankrotiavalduse esitamise ajal püsivalt

maksejõuetu. Pankrotiavaldus, ajutise halduri aruanne ja pankrotimäärus sisaldasid

ebaõigeid ja valikuliselt esitatud andmeid ja olid ebaõiged.

65. Maakohtu hinnang EL aruandele ja AJ analüüsile põhineb vääral järeldusel, et Süda

Maja majandusaasta aruanded ja 31.07.2013 seisuga bilanss ei kajastanud Süda Maja

majanduslikku seisu õigesti ja õiglaselt. EL aruannet või AJ analüüsi ei saa

automaatselt ebausaldusväärseks pidada dokumentide tellija isiku või tellimise

asjaolude tõttu.

66. LK aruanne ei tõenda, et Süda Maja majandusaasta aruannetes olid Süda Maja

bilansiliste varade väärtused kajastatud ebaõigesti (ülehinnatud). Kostja on Süda Maja

maksejõuetuse tõendamiseks esitanud BDO Advisory OÜ töötaja UV 2014 ja 2017

analüüsid. Maakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta, et LK on sarnaselt UV-ga

BDO Advisory OÜ töötaja, mistõttu aruannet ei saa käsitleda usaldusväärsena.

67. Vastupidiselt maakohtu seisukohale ei väitnud AJ analüüsis, et Süda Majal oli

netovara puudujääk juba juulis 2013 (otsuse p 26). AJ selgitas, et Süda Maja

maksevõimele hinnangu andmiseks seisuga 31.07.2013 on vaja teada Süda Maja

17(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

kinnistute väärtust, mis arvestab põhjendatud juhul ka Ameerikanurga poolelioleva

arendusprojekti väärtusega. Kui Ameerikanurga poolelioleva arendusprojekti väärtus

ületas 7 968 876 eurot, siis ei olnud Süda Maja ka 31.07.2013 seisuga maksejõuetu.

Lisaks tõi AJ välja, et perioodil 2012–31.07.2013 langesid Süda Maja võlad hankijate

ees, täpsemalt 1 115 026 eurolt 208 750 euro peale, mida võis pidada Süda Majale

jõukohaseks. Maakohus pidanuks järeldama, et EL aruanne ja AJ analüüs koosmõjus

muude asjas esitatud tõenditega kinnitavad, et Süda Maja ei olnud püsivalt

maksejõuetu eelmise juhatuse liikme VM-i ametiaja jooksul (sh veel suvel 2013) ega

ka pankrotiavalduse esitamise ajal.

68. HS eksperthinnangus leitud Ameerikanurga kinnisvaraarenduse investeeringuväärtus

oli Süda Maja maksevõime hindamisel asjakohane, sõltumata sellest, et

pankrotiavalduse esitamise ajaks oli arendus juba jaotatud väiksemateks tükkideks

ning osa kinnistust võõrandatud kolmandatele isikutele. Vaatamata projekti

tükeldamisele ja osalisele müügile, oli Ameerikanurga äriprojekt investoritele

jätkuvalt atraktiivne ja äriplaanis toodud strateegia elluviimine jätkuvalt võimalik.

Maakohus leidis ekslikult nagu tulnuks juuni 2013 müügilepingute järgselt

Ameerikanurga kinnistu väärtuse määramisel projekti investeeringuväärtuse asemel

lähtuda hoopis kinnistu turuväärtusest, mis oli määratud tühja füüsilise maatüki järgi,

ja jättis põhjendamatult kõrvale HS eksperthinnangu, mis kinnitab, et Pindi Kinnisvara

arvamuse ja Uus Maa hindamisaktide tulemused Ameerikanurga kinnistu väärtuse

osas on põhjendamatult madalad. HS eksperthinnangu kohaselt oli 30.04.2013

Ameerikanurga kinnistu investeerimisväärtus 40 000 000 eurot. Ameerikanurga

kinnistu 336568/752800 suuruse mõttelise osa õiglane väärtus (investeeringuväärtus)

pankrotiavalduse esitamise ajal oli suurusjärgus 17 883 528 eurot. See järeldus haakub

MV kindlustandva töövõtu aruande põhijäreldusega, et Süda Maja püsiva

maksejõuetuse hetke määratlemine UV 2017. aasta arvamuses on sisult ebaõige. MV

on teinud Pindi Kinnisvara arvamuse ja UV 2017. aasta arvamuse järelduste osas

analüüsi ja maakohus oleks pidanud tema aruandes toodud järeldusi arvestama ning

tuvastama, et UV 2017. aasta arvamuses esineb ridamisi puudusi.

69. Maakohus jättis põhjendamatult hindamata Süda Maja 2011. ja 2012. majandusaasta

aruannete tegevusaruanded, Süda Maja nõukogu 11.12.2012 istungi protokolli ja

nõukogu 18.04.2013 istungi protokolli, millest saab tuvastada, et Süda Maja

äritegevus jätkus aastatel 2010–2013 plaanipäraselt ja Süda Maja kajastas

kinnisvaraarendusi bilansis õigesti soetusmaksumuses. Nõukogu 18.04.2013 istungi

protokoll (I kd, tl 119) kinnitab investorite kaasamise võimalust, mis ei realiseerunud

sisekonfliktide tõttu. Jättes arvestamata KH investeeringud Süda Majasse ja hindamata

Süda Maja nõukogu istungite protokollid, leidis maakohus otsuse p-s 45 ebaõigesti, et

UV järeldused investorite puudumise kohta on õiged.

70. Maakohus hindas otsuse p-des 38 ja 56 ebaõigesti Süda Maja 11.10.2013

üldkoosoleku protokolli, kui leidis ekslikult nagu tõendaks VM-i poolt koosolekul

antud ütlused Süda Maja püsivat maksejõuetust ja selle tekkeaega. Samuti on

asjakohatu maakohtu seisukoht, et aktsionärid ei avaldanud koosolekul valmidust

Süda Majasse täiendavalt investeerida. Koosoleku päevakorra p-de 1 ja 2 kohaselt oli

kavas vaid Süda Maja juhatuse aruande 2012. majandusaasta kohta ja 2012.

18(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

majandusaasta aruande kinnitamine (II kd, tl 138). Ei saa eeldada, et VM, kes oli

koosoleku toimumise ajaks juba mitu kuud Süda Maja juhtimisest eemal olnud, oli

detailideni kursis Süda Maja tolle hetke majandusliku olukorraga.

71. Maakohus jättis arvestamata, et BDO 2014. aasta arvamus ning UV 2017. aasta

arvamus ja selle aluseks olevad kinnisvara hindamisaktid on puudustega ja tõendina

ebausaldusväärsed. Kohtupraktika järgi ei ole raamatupidamislikud näitajad äriühingu

maksejõuetuse määramiseks piisavad ja hinnata tuleb ka tulevikuperspektiive

(äriplaani perspektiivikust). Seda ei ole BDO 2014. aasta arvamuses tehtud. Nimetatud

arvamus sisaldab ka otseselt ebaõiget infot intresside kapitaliseerimise luba(ma)tuse

kohta. UV 2017. aasta arvamus on Süda Maja pankrotihalduri tellitud dokument, mida

oli vaja Süda Maja püsiva maksejõuetuse tekkeaja tõendamiseks tagasivõitmisega

seotud kohtuasjades. UV hinnang Ameerikanurga äriplaani perspektiivile on

pealiskaudne ja paljud olulised asjaolud on jäetud analüüsimata.

72. UV tugines oma arvamuses ka Paldiski mnt 118a ja Virbi kinnistu hindamisaktidele,

millel esinesid samuti olulised puudused ja vead kui Ameerikanurga osas. Paldiski

mnt hindamisakt annab spekulatiivse hinnangu kinnistu turuväärtusele seisuga

31.03.2014. See ei tõenda kinnistu väärtust 2013. aastal ja selle põhjal ei saa teha

finantsanalüüsi perioodi 2010–2013 kohta.

73. Maakohus jättis tuvastamata ka Virbi kinnistu hindamisakti olulised puudused ning

tähelepanuta, et sarnaselt Ameerikanurga ja Paldiski mnt kinnistutega, ei hinnata Virbi

kinnistu hindamisaktis vara tegelikku väärtust, vaid kitsalt üksnes võimalikku

turuväärtust. Maakohus jättis arvestamata, et Virbi kinnistu hindamisaktis on sarnaselt

Paldiski mnt hindamisaktiga esitatud hindamistulemus 06.03.2014 seisuga, mis ei

tõenda Virbi kinnistu väärtust 2013. aastal ja selle põhjal ei saa teha finantsanalüüsi

perioodi 2010–2013 kohta. Asjassepuutumatu on maakohtu viide märtsi 2015

müügitehingule, kus Virbi kinnistu müüdi pankrotimenetluses 156 900 euroga.

74. Hinnates ebaõigesti tõendeid ja jättes põhjendamatult tähelepanuta hageja faktiväited

ja neid kinnitavad tõendid, järeldas maakohus ebaõigesti, et Süda Maja positiivse

tulevikustsenaariumi realiseerumisele viitavad asjaolusid alates 2011. aastast enam ei

esinenud. Maakohus juhindus Süda Maja võimaliku püsiva maksejõuetuse tekkeaja

tuvastamisel õigesti põhimõttest, et selle jaoks tuleb analüüsida nii Süda Maja

raamatupidamislikke näitajaid kui ka ühingu jaoks positiivse tulevikustsenaariumi

realiseerumise võimalikkust ehk majandustegevuse tõenäolist tulevikuperspektiivi.

Paraku tuvastas maakohus ebaõigesti Süda Maja püsiva maksejõuetuse tekkeaja,

sidudes

selle

ekslikult

välisinvestor

Heliose

lahkumisega

Ameerikanurga

arendusprojektist. Heliose lahkumine Süda Maja tulevikuperspektiive oluliselt ei

mõjutanud ja äritegevus oli jätkuvalt perspektiivne ka pärast Heliose lahkumist. Helios

investeeris Ameerikanurga arendusse vaid 100 000 eurot. Maakohus järeldas

ebaõigesti, et Süda Maja investor KH ei andnud Süda Majale täiendavaid rahalisi

vahendeid. 24.04.2012 laenulepinguga investeeris KH Süda Majasse laenu andmise

teel reaalselt 7 092 914,76 eurot, deponeerides vastava summa Süda Maja juhiste

alusel notari deposiitkontole (vt IV kd, tl 70, lepingu punkt 2.3). 24.04.2012 lepingu p

2.3 kohaselt täitis KH kolmanda isikuna Süda Maja soovil Süda Maja lühiajalise

rahalise kohustuse otse pangale, mille tulemusel vabanes Süda Maja panga ees

19(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

nimetatud rahalise kohustuse täitmisest. KH võttis pangalt üle Süda Maja kinnistutele

seatud hüpoteegid. Seega on KH teinud Süda Majasse reaalselt investeeringu

7 092 914,76 eurot ja ajal, mil Helios arendusprojektist lahkus, oli Süda Majal

tekkinud suurinvestor KH näol.

75. Maakohus järeldas ebaõigesti, et Süda Maja aktsionäridel puudus soov ja võimekus

vältida Süda Maja püsivat maksejõuetust. Süda Maja aktsionärid HH, R ja TK on

kinnitanud, et Süda Maja püsiva maksejõuetuse vältimiseks oleksid nad olnud valmis

kaasama täiendavaid rahalisi vahendeid (I kd, tl 141, 142–143, 144–145).

76. Maakohus pidanuks Süda Maja maksevõimelisuse hindamisel arvesse võtma hageja

selgitusi Süda Maja kui kinnisvaraettevõtja ärimudeli iseärasuste kohta, eelkõige Süda

Maja äritegevuse finantseerimisega seonduvat. Süda Maja peamised võlausaldajad on

tema enda omanikud (aktsionärid) ja nendega seotud äriühingud, kellele kuulub kokku

üle 80% Süda Maja vastu suunatud nõuetest (IV kd, tl 11). Süda Maja aktsionär HH

investeeris Süda Majasse läbi KH ainuüksi ülalmainitud 24.04.2012 laenulepingu

alusel 7 092 914,76 eurot. Investeeringute koondumine omanike kätte kontserniväliste

investorite asemel oli teadlik valik ja tugevdas Süda Maja ning eeldatavalt kindlustas

tema tulevikku.

77. Hinnates valikuliselt tõendeid ja jättes ilma põhjendusi esitamata tähelepanuta hageja

selgitused Süda Maja kinnistute müügitehingute eesmärgi ja sisu kohta, tuvastas

maakohus ebaõigesti, et tehingud olid Süda Majale kahjulikud. Kinnistute müügi

vajaduse tingis jätkuv ärihuvide konflikt kostja ja Süda Maja vahel, mille tõttu ei

olnud Süda Majal üksinda võimalik kinnisvara arendustegevust enam jätkata.

Paralleelselt sellega olid Süda Majal suured rahalised kohustused oma võlausaldajate

ees. Müügitehingute eesmärgiks oli ärihuvide konflikti kõrvaldamine, mistõttu

tehingud olid selgelt Süda Maja huvides. Süda Maja nõukogu 18.04.2013, 27.05.2013,

28.05.2013 ja 08.06.2013 koosolekute protokollid kinnitavad, et müügitehingud olid

tehtud kostja teadmisel ja Süda Maja nõukogu otsuste järgi.

78. Maakohus jättis tähelepanuta, et VM-il õnnestus juba enne kostja blokeeriva tegevuse

alustamist saada võlausaldajatelt nõusolekud kohustuste üleminekuks kogusummas

860 043,92 eurot (vt III kd, tl 196–198). Lisaks andis võlausaldaja KH tingimuslikud

nõusolekud kohustuste üleminekuks kokku summas 8 918 232,52 eurot. Maakohus

jättis täielikult tähelepanuta, et Süda Maja rahaliste kohustuste kogusummas

8 918 232,52 eurot ülemineku lõpuleviimine eeldas Süda Maja poolset, mitte ostjate,

tegevust. Sõlmida tulnuks vaid uued hüpoteegi tagatiskokkulepped, mille kohaselt KH

kasuks Süda Maja kinnistutele seatud hüpoteegid oleksid ka pärast kohustuste

üleminekut jäänud tagama KH nõudeid (III kd, tl 196–198).

79. Maakohus jättis tähelepanuta hageja selgitused, et enne kui VM jõudis kohustuste

üleminekuks vajalikud toimingud teha, hakkas AJ läbi kostja juulist 2013 nõusolekute

saamist takistama. Takistav tegevus seisnes VM-i volituste blokeerimises ja seejärel

tema kõrvaldamises Süda Maja juhatuse liikme ametikohalt. Süda Maja uus nõukogu

ja juhatus ei astunud ühtegi sammu, et saavutada Süda Maja jaoks kasumlike

müügitehingute lõpuleviimine. Süda Majal jäi kinnistute müügitehingutest tulenev

vastusooritus saamata üksnes AJ-i ja kostja pahatahtliku blokeeriva tegevuse tõttu,

mille lõppeesmärgiks oli Süda Maja tegevuse lõpetamine vastuolus teiste aktsionäride

20(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

õigustatud huvidega. Maakohtu seisukoht nagu olnuks tehingute eesmärk Süda Maja

varadest tühjakskantimine ja äritegevuse lõpetamine, on alusetu ja ebaõige.

Vastus apellatsioonkaebusele

80. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning

menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

81. Kolleegium, ära kuulanud kohtuistungil pooled ja tutvunud tsiviilasja toimikus olevate

menetlusdokumentide ja tõenditega, leiab, et maakohtu otsuse põhjendusi tuleb TsMS

§ 657 lg 1 p 21 järgi muuta. Kohtuotsuse resolutsioon hagi rahuldamata jätmise kohta

on õige.

82. Ringkonnakohus analüüsib esmalt apellatsioonkaebuse väiteid, mille kohaselt jättis

maakohus ebaõigesti arvestamata hageja 24.10.2017 menetlusdokumendis esitatud

asjaolud.

83. TsMS § 376 lg 1 sätestab, et pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale

kättetoimetamist võib hageja muuta hagi eset või alust üksnes kostja või kohtu

nõusolekul. Kostja nõusolekut eeldatakse, kui ta ei esita hagi muutmisele viivitamata

vastuväidet. Kuna kostja ja kohus uute asjaolude esitamisega ei nõustunud, siis

selgitas maakohus 08.01.2018 kirjaga hagejale, et otsuse tegemisel 24.10.2017

menetlusdokumendis esitatud asjaolusid ei arvestata, kuna tegemist oli hagi aluse

muutmisega. Kolleegium leiab, et õige on apellandi seisukoht, et 24.10.2017

menetlusdokumendis toodud asjaolud ei olnud tegelikult uued asjaolud, mida saaks

pidada hagi aluse muutmiseks.

84. Algses hagiavalduse terviktekstis (I kd, tl 15-28) tõi hageja mh esile, et kevadel 2013

selgus, et kostja juhatuse liige AJ on huvide konfliktis Süda Majaga seoses NG

Investeeringud ärihuviga ja lisaks soovis AJ Ameerikanurga kõrval asuvat Õunapuu

kinnistut arendada. Konflikt fikseeriti Süda Maja nõukogu 18.04.2013 protokollis.

18.04.2013 nõukogu istungil kaaluti, kas oleks otstarbekas kostja aktsiate müük või

kogu projekti müük, kuid neid ettepanekuid ei realiseeritud, kuna kostja ei olnud

huvitatud. Seoses sellega otsustati suvel 2013 müüa muist Süda Maja kinnisasju ja

mais-juunis 2013 tehti 3 tehingut, mille kasumlikkust on kinnitanud vandeaudiitor.

Kostja ja AJ plaanisid takistada Süda Maja äriplaani realiseerimist ja nimetada Süda

Maja nõukokku ja juhatajaks neile lojaalsed isikud, kes peataksid mais-juunis 2013

tehtud tehingute täitmise, viiks äriühingu maksehäireteni ja esitaks pankrotiavalduse.

Kostja pöördus Notarite Koja poole, et takistada VM-l tehingute lõpule viimist.

Eeltoodud tegevusega takistasid kostja ja AJ Süda Maja äriplaani realiseerimist, uute

investorite leidmist, aktsionäridel pankroti ärahoidmist ja tekitasid Süda Maja

pankroti. 11.10.2013 oli Süda Maja täielikult kostja kontrolli all ja teiste

aktsionäridega välistati koostöö. 24.10.2017 menetlusdokumendis (III kd, tl 172-182)

selgitas hageja, et Süda Maja aktsionäride ärihuvide konflikti tõttu ei olnud nõus

investorid kevadel 2013 Süda Maja äriprojekti panustama. 18.04.2013 nõukogu

istungil kaaluti, kas oleks otstarbekas kostja aktsiate müük või kogu projekti müük,

kuid neid ettepanekuid ei realiseeritud, kuna kostja ei olnud huvitatud. 27.05.2013

21(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

kiitis Süda Maja nõukogu heaks ettepaneku hakata müüma Tallinna Pargi kinnistuid

eesmärgil

kõrvaldada

ärihuvide

konflikt

ja

jätkata

tegevust

teiste

kinnisvaraprojektidega. Kostja blokeeris kasumlikud tehingud. Kinnistu registriosa

numbriga 12100102 (Ameerikanurga kinnistu) võõrandati SIIBXID-le 17.06.2013 ja

VIP Crew-le 05.07.2013. Kinnistu oli koormatud hüpoteegiga 180 000 eurot kostja

kasuks. SIIBXID-iga sõlmitud lepingu kohaselt pidi Süda Maja tasuma müügist

laekuvast rahast võla kostjale ja kostja pidi kustutama hüpoteegi. Ostuhind deponeeriti

notari kontol, kuid kostja keeldus seda vastu võtmast ja hüpoteeki kustutamast. Hageja

leiab, et sellisel moel takistas kostja Tallinna Pargi edasiarendamist kolmandate isikute

poolt. Jõustunud 05.09.2014 kohtuotsusega on tuvastatud kostja pahauskne käitumine.

Tehingud olid Süda Majale kasulikud ja sellega vähenes kohustuste maht. Kostja

asendas suvel 2013 senised nõukogu liikmed endale lojaalsete nõukogu liikmetega,

kes valiti 16.07.2013 aktsionäride koosolekul. Kõik valitud nõukogu liikmed on

kostjaga seotud ja tegutsesid kostja juhiste järgi. JR oli kostja volitatud esindaja ja

nõukogu liikmetel puudus kinnisavara arendamise alane taust ning nad esindasid

kostja ja AJ ärihuve. 26.07.2013 valis nõukogu esimeheks JR, kutsus tagasi juhatusest

VM-i ja nimetas uueks juhatuse liikmeks LR-i.

85. Hagi aluse muutmisena saab käsitleda faktiliste asjaolude lisandumist sellises määras,

mis tingib algselt hagi aluseks olnud faktilistest asjaoludest erineva pildi. Kuna hageja

oli esialgses hagiavalduses esile toonud hagi alusena kevadel ja suvel 2013 toimunud

sündmused (ärihuvide konflikti tingimustes kostja poolt Süda Maja investorite

leidmise ja tehingute lõpuleviimise takistamine), siis kolleegiumi arvates ei saa

24.10.2017 menetlusdokumendis toodud asjaolusid pidada hagi muutmiseks. Tegemist

oli TsMS § 376 lg 4 p 1 järgi faktiliste ja õiguslike väidete täiendamisega. See, et

hageja nimetas 24.10.2017 menetlusdokumendis täpselt tehingud, mis suvel 2013

Süda Maja tegi, ja kuidas täpselt kostja takistas nende lõpuleviimist, on kolleegiumi

arvates faktiliste asjaolude täiendamine ja seega lubatud.

86. Hagiavalduses ja selle täiendustes esiletoodu kohaselt heitis hageja kostjale ette

kevadel ja suvel 2013 erinevate tegevustega väidetavalt Süda Maja äritegevuse

takistamist ja alusetu pankrotiavalduse esitamist. Eeltoodu võib olla aluseks TsÜS §

32, VÕS § 113 lg 1 ja ÄS § 289 lg 1 järgi kahju hüvitamise nõude esitamisel ühe

aktsionäri poolt teise aktsionäri vastu. Samuti võivad esiletoodud asjaolud olla aluseks

kahju hüvitamise nõudele VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 8 järgi.

87. Ringkonnakohtu istungil selgitas kohus pooltele menetluslikku olukorda, sh ka

võimalust, et seoses maakohtu poolt hagi aluse täiendamise mittelubamisega ja oluliste

asjaolude tuvastamata jätmisega, võib olla otstarbekas poolte kaebeõiguse rikkumise

vältimiseks saata tsiviilasi uueks arutamiseks maakohtule. Kostja selgitas, et

maakohus on vaidlustatud otsuses hinnanud ka neid asjaolusid, mis sisaldusid

24.10.2017 menetlusdokumendis, ja palus, et ringkonnakohus vajadusel tuvastaks ise

vaidlusalused asjaolud ja lahendaks nõude ilma maakohtule tsiviilasja tagastamata.

Hageja selgitas, et maakohus ei andnud hinnangut sellele, kas kostja takistas tehingute

lõpule viimist. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtul on võimalik maakohtu

menetlusnormide rikkumine kõrvaldada ja maakohtu otsuse põhjendusi täiendada,

hinnates, kas hageja poolt 24.10.2017 menetlusdokumendis esiletoodud asjaolud

22(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

annavad aluse maakohtu otsuse tühistamiseks. Pooled on saanud oma väited ja

vastuväited esitada ning ringkonnakohus hindab neid.

88. Kolleegium leiab, et hageja esiletoodud Süda Maja tehingute tegemise väidetava

kostja poolt takistamise ja Rle väidetavalt tekkinud kahju vahel saab olla ainult siis

põhjuslik seos, kui kevadel 2013 ei olnud Süda Maja veel püsivalt maksejõuetu ja

tehtud tehingud oleksid välistanud Süda Maja püsivalt maksejõuetuks muutumise ja

pankroti väljakuulutamise, kuna hageja väidete kohaselt tekkis talle kahju ainult

seetõttu, et ta kaotas oma aktsiad seoses pankroti väljakuulutamisega. Maakohus on

vaidlustatud otsuses leidnud, et vähemalt pankrotiavalduse esitamise ajaks oli Süda

Maja püsivalt maksejõuetu, kuid vaidlustatud otsusest ei tulene, millal maksejõuetus

täpselt tekkis.

89. Kolleegium kontrollib esmalt maakohtu otsust osas, milles maakohus tuvastas, et Süda

Maja oli pankrotiavalduse esitamise seisuga maksejõuetu, ja tuvastab seejärel, millal

püsiv maksejõuetus tekkis.

90. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse järeldustega osas, milles maakohus tuvastas, et

Süda Maja oli sügisel 2013 maksejõuetu, selles osas ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6

järgi maakohtu otsuse põhjendusi ei korda ja järgib neid. Maakohus on piisava

põhjalikkusega vaidlustatud otsuses hinnanud poolte poolt esiletoodud asjaolusid ja

esitatud tõendeid. Apellatsioonkaebuses kordab hageja maakohtu menetluses esitatud

väiteid, mida on maakohus otsuses käsitlenud. Olulised faktilised asjaolud selle kohta,

et Süda Maja oli pankrotiavalduse esitamise ajal püsivalt maksejõuetu, on maakohtu

otsuses jälgitavalt tuvastatud ja TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus need

käesolevas otsuses aluseks. Maakohus on õigesti hinnanud Pindi Kinnisvara, Uus

Maa, UV, LP, BDO Advisory, EK Investeeringud OÜ, AJ, H. Suurmanni, MV ja EO

arvamusi ja muid dokumentaalseid tõendeid Süda Maja kohustuste, varade väärtuse ja

maksejõuetuse kohta. Maakohus on oma järelduse kujundamisel õigesti lähtunud Süda

Maja varade tegelikust väärtusest ja ringkonnakohus ei nõustu apellandiga, et

maakohtu järeldused on vastuolus TsÜS §-ga 65 ja RTJ nr 4-ga.

91. Järgnevalt tuvastab kolleegium esitatud tõenditest lähtudes, millal tekkis Süda Maja

püsiv maksejõuetus.

92. Süda Maja ajutise pankrotihalduri aruande järgi oli Süda Maja 2012. majandusaasta

aruande järgi kahjum 401 774 eurot. Ajutise halduri arvamuse kohaselt oli püsiv

maksejõuetus välja kujunenud kindlasti maiks 2013, kuna siis lõppesid aktiivsed

läbirääkimised investorite leidmiseks. Haldur selgitas, et raamatupidamisdokumentide

puudumise tõttu oli hinnang eelduslik ja täpsemalt selgitatakse maksejõuetuks

muutumise aeg edasise menetluse käigus (II kd, tl 48-77). BDO Advisory OÜ

arvamuse, mille koostasid UV ja MV, kohaselt muutus Süda Maja maksejõuetuks

hiljemalt 2011. aastal, kuna siis omandas Süda Maja potentsiaalselt investorilt

Helioselt tagasi 50% osaluse ühisettevõttes Helios Süda Maja OÜ. Pärast seda selgus

lõplikult, et arendustegevuseks puuduvad võimalused. Süda Maja likviidsuskordaja oli

juba 2011 väga nõrk ja äriühing ei suutnud täita lühiajalisi kohustusi. 2011 ja 2012 oli

Süda Maja netovara miinuses, omakapital negatiivne ja varad aruannetes läbivalt ja

märkimisväärselt ülehinnatud. BDO Advisory OÜ hinnangu kohaselt oleks Süda Maja

korrigeeritud varade bilansiline maksumus olema pidanud 2011. aastal 13 700 995

23(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

eurot ja 2012. aastal 15 452 472 eurot. Kohustuse puhul lähtusid arvamuse andjad

bilansilisest väärtusest ja kohustused olid vastavalt 2011. aastal 30 229 152 eurot ja

2012. aastal 33 171 845 eurot, mis viitab sellele, et netovara oli negatiivne. Kuna

netovara oli kahe aasta jooksul negatiivne, siis see osundas, et Süda Maja oli

maksejõuetu. Võlgnevusi vähendati alles 2013 suvel kinnistute võõrandamisel (II kd,

tl 84-136). Ringkonnakohtul puudub alus kahelda eelviidatud BDO Advisory OÜ

järelduses, kuna arvamuse andjad on kasutanud oma järelduste kujundamisel erinevaid

finantsanalüüsi meetodeid ja nende arvamuse kujunemine on jälgitav. Arvamuse

andmisel on lähtutud varade turuväärtusest, mitte Süda Maja aruannetes toodud

ebaõigest suurendatud väärtusest. Olukorras, kus arendustegevus investeeringute

puudumise tõttu ei ole olnud pikema perioodi jooksul võimalik, ei saa kinnistute

väärtuseks pidada nende kui arendusprojektide väärtust, vaid õige oli lähtuda nende

tegelikust turuväärtusest ehk siis nn tühjade kinnistute väärtusest. Asjaolu, et

kinnistute väärtus ei vastanud tegelikkusele, tulenes ka Kinnisavarbüroo Uus Maa OÜ

(IV kd, tl 30-69) ja Pindi Kinnisvara arvamustest (III kd, tl 203-206). Seda, et Süda

Maja majandusaasta aruannetes oli varade ja investeeringute väärtus olulises ulatuses

ülehinnatud, on maakohus õigesti tuvastanud ja kolleegium sellekohaseid põhjendusi

TsMS § 654 lg 6 järgi ei korda. Kolleegium ei nõustu apellatsioonkaebuses toodud

kriitikaga BDO Advisory OÜ arvamuse kohta. Maakohus on hageja vastavaid väiteid

põhjalikult analüüsinud ja kolleegium nõustub selles osas maakohtuga.

93. Apellatsioonkaebuses viidatud EK Investeeringud OÜ arvamuse kohaselt olid Süda

Majal küll alates 2008 lõpust makseraskused, kuid püsivat maksejõuetust ei olnud

31.07.2013 seisuga kujunenud (I kd, tl 39-65 ja III kd tl 223-237 ja tl 238-242). Oasis

Capital OÜ arvamuse kohaselt oli 30.04.2013 seisuga, arvestades Süda Maja äriplaani

järgset kinnistute arendusperspektiivi, kinnistute väärtus vähemalt 19-20 miljonit

eurot, mis võimaldas järeldada, et enne kinnistute müüki ei olnud Süda Maja

maksejõuetu (I kd, tl 66-76). Kolleegium leiab, et eeltoodud arvamuste andmisel oli

lähtutud Süda Maja varade ebaõigetest väärtustest, ühel juhul sellest, mis oli

kajastatud Süda Maja raamatupidamisaruannetes ja teisel juhul kinnistute oletatavast

arendusperspektiivist, mille realiseerumist ei olnud arvamuses usutavalt põhjendatud.

Samuti on H. Suurmann hinnanud oma arvamuses (III kd, tl 208-222) Süda Maja

investeeringute väärtust, lähtudes Süda Maja äriplaanist ja arendustegevusest, mille

jätkumine kevadel ja suvel 2013 ei olnud usutav ega kinnistute jagamise ja

võõrandamise tõttu ka võimalik.

94. Sellele, et Süda Maja oli suveks 2013 aktiivse äritegevuse lõpetanud, viitab

kolleegiumi arvates ka asjaolu, et suveks ei olnud Süda Majal enam äriruume ega

töötajaid ja üürileping lõpetati selle tõttu, et Süda Maja ei olnud võimeline üüri

tasuma. Eeltoodu on tõendatud 04.05.2015 kohtuistungi protokolliga tsiviilasjas nr 2-

14-53134 (III kd, tl 88-92) VM tunnistajana ülekuulamise kohta. Ka need asjaolud

kinnitavad eelnevalt tuvastatut ja viitavad Süda Maja alalisele maksejõuetusele, mis

oli välja kujunenud hiljemalt 2013 esimeses pooles.

95. Eelnevalt tuvastatut arvestades leiab kolleegium, et tõendatud on Süda Maja alalise

maksejõuetuse väljakujunemine hiljemalt 2013 esimese poolaasta jooksul ja juunis

2013, kui Süda Maja võõrandas osa kinnistuid, oli ta alaliselt ja püsivalt maksejõuetu.

24(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

96. Järgnevalt analüüsib kolleegium, kas suvel 2013 tehtud kolm tehingut, juhul kui need

oleks lõpule viidud, oleksid taastanud Süda Maja maksejõulisuse. Maakohus leidis, et

tehingud ei olnud Süda Maja huvides, kuna vara võõrandati varatutele äriühingutele,

kellel puudus majandustegevus, ja tehingute tingimused ei olnud Süda Majale

soodsad. Tehingud sisaldasid makseviisi osas ebatavalisi kokkuleppeid, mis ei olnud

Süda Majale kasulikud. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, kuid analüüsib

järgnevalt tehinguid täpsemalt.

97. 13.06.2013 sõlmiti leping Süda Maja, SIIBXID ja OÜ S&H Investment Group vahel

(III kd, tl 36-50). Lepingu esemeks oli kinnistu Harju maakonnas Rae vallas Kurna

külas, mis müüdi Süda Maja poolt ostjale (SIIBXID) hinnaga 4 051 680 eurot (hind

sisaldas käibemaksu). Müügihinnast 535 881,12 eurot oli hoiustatud notari

deposiidikontole. Sellest summast pidi 188 250 eurot tasutama kostjale pärast viimase

kasuks kinnistule seatud hüpoteegi kustutamist ja 347 631,12 eurot OÜ-le T&O

Varahaldus pärast seda, kui viimane on esitanud notarile nõusoleku hüpoteegi

vabastamiseks või on jõustunud kohtuotsus, mis nõusolekut asendab. Lepingu p 6.5

järgi pidi 2 840 518,88 eurot müügihinnast ostja tasuma viie aasta jooksul alates

lepingu sõlmimisest. Kolleegium ei nõustu, et tegemist oli kasuliku tehinguga.

Kinnistu võõrandati ilma selle eest reaalseid rahalisi vahendeid vastu saamata.

Arvestades, et Süda Majal oli tehingu tegemise ajal puudu käibevahenditest ja ta ei

suutnud tasuda üüri ega igapäevaseid kulutusi, siis ostuhinna tasumine viie aasta

jooksul ei saanud mõjuda Süda Maja varanduslikule seisundile nii, et maksejõulisus

taastuks. Kostja, kes ei olnud lepingu pooleks, poolt hüpoteegi kustutamine ei oleks

muutnud, arvestades ajutise halduri tuvastatud nõuete suurust, Süda Maja

maksejõuliseks.

Reaalsete

rahaliste

vahendite

laekumata

jätmine

muudab

mitteusaldusväärseks audiitor Sirje Kõrgemaa 22.07.2013 arvamuse (I kd, tl 147)

tehingu kasumlikkuse kohta.

98. 26.06.2013 sõlmiti Süda Maja ja SIIBXID vahel Paldiski mnt kinnistute

müügilepingud (III kd, tl 20-27, 21-35). Paldiski mnt 108B ½ mõtteline osa

kaasomandist müüdi hinnaga 840 000 eurot koos käibemaksuga. 700 000 euro

(käibemaksuta hind) osas lepiti kokku, et ostja võtab üle Süda Maja kohustused KH,

TK ja Alandia KV OÜ ees. Lepingu p 3.4. järgi pidi ostja maksma müügihinnast 14

880,40 eurot 1 kuu jooksul pärast seda, kui lepingu esemeks olevale maatükile on

kehtestatud detailplaneering. Lepingu p-s 3.7. kinnitasid pooled, et on teadlikud, et

kokkulepe võlausaldajate kohustuste üleandmiseks ei ole kehtiv ilma võlausaldajate

nõusolekuteta. Samas avaldasid pooled, et nad ei soovi, et võlausaldajad annaksid

lepingus nõusoleku kohustuste loovutamiseks. Paldiski mnt 118A asuv kinnistu müüdi

SIIBXID-le hinnaga 8 000 000 eurot, millest 7 988 795,30 eurot pidi ostja tasuma

viisil, kus ta võtab üle erinevad kohustused KH, TK ning hüpoteegiga tagatud

tagatisagendi ees vastavalt 08.05.2009 tagatisagendi lepingule. Müügihinnast

11 204,70 eurot pidi ostja tasuma ühe kuu jooksul alates sellest, kui lepingu esemeks

olevale maatükile on kehtestatud detailplaneering. Lepingu pooled avaldasid, et on

teadlikud, et kohustuste ülevõtmise kokkulepe ei ole ilma võlausaldajate nõusolekuteta

kehtiv kolmandate isikute suhtes, kuid samas avaldasid pooled, et nad ei soovi, et

võlausaldajad annaksid lepingus nõusoleku kohustuste loovutamiseks. Kolleegium

25(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

leiab, et hageja ei ole toonud esile asjaolusid, millest saaks järeldada, et tegemist oli

Süda Majale kasumlike tehingutega. Tehingutest ei tulenenud koheseid rahalisi

sooritusi Süda Majale, mis oleksid leevendanud käibevahendite puudust. Müügihinna

tasumise kohustus loeti kaetuks vaid osade võlausaldajate, kes olid valdavalt osade

aktsionäridega seotud isikud, kohustuste ülevõtmisega, kuid kohtule ei ole esitatud

veenvaid tõendeid, kas lepingus märgitud võlausaldajad tegelikult oleksid olnud 2013.

aastal nõus kohustused üle võtma. Süda Maja kohustust KH ees tegelikult üle ei

võetud ja KH esitas nõude pankrotimenetluses. Kohustuste ülevõtmisel oleksid

sõlmitud tehingutega eelistatud osasid võlausaldajaid teistele võlausaldajatele, kuid

Süda Maja makseraskused suvel 2013 poleks oluliselt leevendunud.

99. 28.06.2013 sõlmisid Süda Maja, VIP Crew ja SIIBXID lepingu (III kd, tl 51-61),

millega VIP Crew ostis Süda Majalt ettevõtte, mis koosnes kinnistutest Rae vallas

Kurna külas ning nendega seotud ja nende majandamist teenivatest asjadest, õigustest,

kohustustest ning lepingutest. Ettevõte müüdi hinnaga 1 euro. Ostjale pidid sealhulgas

üle minema Süda Maja kohustused AS Swedbank, KH, SÕ ning emiteeritud

võlakirjade omanike ees ja p 2.5.1. järgi pidi müüja korraldama võlausaldajate

nõusolekud kohustuste üleandmiseks hiljemalt 15.12.2013 ja Süda Maja pidi tasuma

laenulepingutest tulenevaid kohustusi võlausaldajate ees kuni võlgade ülekandmiseni

(p 2.5.2). Kolleegiumi arvates ei saa hageja väidetest järeldada, et tegemist oleks

olnud Süda Majale kasumliku tehinguga. Süda Maja ei saanud tehingust reaalset

vastusooritust, kuigi võõrandati oluline osa Ameerikanurga kinnistutest ja sellega

seotud arendusprojektist. Kohustuste tegelikku üleminekut ei ole hageja väitnud ega

tõendanud. Harju Maakohtu 09.10.2015 otsus tsiviilasjas nr 2-14-57952 (IV kd, tl

128-134) 28.06.2013 tehingu kehtetuks tunnistamise kohta on jõustunud. Nimetatud

otsuses tuvastati, et Süda Maja oli enne tehingu tegemist maksejõuetu ja tehinguga

võõrandati kinnistud vastusooritust saamata ning tehing oli kinke iseloomuga.

100.

Ajutise halduri aruande järgi oli VM talle üle andnud ainult TK nõusoleku

laenulepingust tuleneva kohustuse summas 89 067 eurot ja Alandia KV OÜ nõusoleku

kohustuse summas 200 000 eurot üleandmiseks SIIBXID-le. KH nõusolek oli

tingimuslik (III kd, tl 197 pöördel) ja ta esitas oma nõude pankrotimenetluses.

Arvestades ülevõetud kohustuste summat ja Süda Maja võlgasid ja vara suurust, ei

mõjutanud see väljakujunenud maksejõuetust.

101.

Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega selle kohta, et kinnistud omandanud

äriühingud olid ilma käibeta ja nende usaldusväärsus oli küsitav. Äriregistri väljavõtte

(III kd, tl 62-63) järgi SIIBXID osanikuks on Outlet Center OÜ (suvel 2013 oli osanik

Taavi Pihlakas) ning asutatud on äriühing 22.05.2013 osakapitaliga 2500 eurot. VIP

Crew äriregistri väljavõttest (III kd, tl 64-66) nähtub, et osakapitali suurus oli 2684

eurot ja osanik on Outlet Center OÜ, asutatud oli äriühing 05.11.2009 ja tehingute

tegemise ajal oli osanik Mart Kõpper. Outlet Center OÜ on äriregistri andmete järgi

asutatud 16.07.2013 SIIBXID poolt (III kd, tl 67-68). Süda Maja sõlmis seega

tehingud äriühingutega, mille osakapitalide suurused oli tagasihoidlikud ja nende

eelneva tegevuse kohta puuduvad andmed, millest saaks kontrollida nende võimekust

tehtud lepinguid täita. Pärast tehingute tegemist toimunud äriühingute omanike

26(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

muutustest saab järeldada, et tehingutes osalenud äriühingud on omavahel omanike

kaudu seotud.

102.

Arvestades eeltoodut, leiab kolleegium, et tõendatud ei ole, et suvel 2013

toimunud tehingute lõpule viimisega oleks olnud võimalik muuta selleks ajaks alaliselt

maksejõuetuks muutunud Süda Maja majanduslikku olukorda, taastada äriühingu

maksejõulisus ja vältida pankroti väljakuulutamist ja seega ka hageja väidetud

asjaoludel Rle kahju tekkimist. Kuna tõendatud ei ole, et suvel 2013 tehingute

tegemise väidetava takistamisega oleks kostja Rle kui Süda Maja aktsionärile kahju

põhjustanud, siis puudub põhjuslik seos Rle väidetavalt tekkinud kahju ja kostja

väidetava tegevuse vahel (VÕS § 127 lg 4), mis välistab ka neil asjaoludel kahju

hüvitamise nõude rahuldamise. Eeltoodud osas tuleb maakohtu otsuse põhjendusi

täiendada.

103.

Järgnevalt vastab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väidetele maakohtu

poolt tuvastatud asjaolude ja tehtud järelduste kohta. Kolleegium leiab, et maakohus

on tuvastanud vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud ja kohaldanud seadust õigesti.

Kolleegium maakohtu otsuse põhjendusi ei korda, kuna nõustub nendega ja järgib neid

(TsMS § 654 lg 6). Hageja on apellatsioonkaebuses esitanud samad väited, mis olid

esitatud maakohtule ja maakohus on neid hinnanud põhjalikult ja süsteemselt ning

seostanud tuvastatud asjaolude ja tõenditega. Ringkonnakohus saab TsMS § 652 lg 1 p

1 järgi lähtuda maakohtu poolt tuvastatud asjaoludest, kuna puuduvad kahtlused

asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse

kohta.

104.

Apellandi väiteid kostja poolt Süda Maja maksejõuetuks muutmise kohta on

ringkonnakohus käesolevas otsuses juba käsitlenud seonduvalt maksejõuetuks

muutumise ajaga. Kolleegium leiab, et esitatud dokumentaalsetest tõenditest ei saa

järeldada, et Süda Maja oleks olnud maksejõuline pärast suve 2013 ja pankrotiavaldus

oleks kohtule esitatud maksejõulise äriühingu kohta. Maakohus on Süda Maja püsiva

maksejõuetuse tuvastamisel õigesti lähtunud äriühingu varade tegelikust väärtusest,

mis oli bilansiga võrreldes väiksem ja ka oma järeldust selles osas põhjendanud.

Kolleegium ei nõustu apellatsioonkaebuse etteheidetega, et maakohus hindas tõendeid

valikuliselt. Arvestades, et Süda Maja oli Ameerikanurga (Tallinna Park) kinnistu

tükeldanud erinevateks kinnistuteks ja alustanud nende müügiga, siis ei olnud eluliselt

usutav arendustegevuse jätkamine ja Süda Maja kinnistute väärtuse tuvastamisel ei

saanud lähtuda arendusprojekti kui terviku väärtusest.

105.

Maakohus on õigesti tuvastanud, et Süda Majal ei olnud võimalik saada oma

arendusprojektide teostamiseks 2013. aastal investoritelt raha. Süda Maja nõukogu

18.04.2013 protokollist nähtub, et vajalikud on investeeringud, et arendada Tallinna

Pargi projekti edasi, kuna välisinvestorid on tagasi astunud. Investorid ei soostunud

seoses ärihuvide konfliktiga panustama (I kd, tl 119-120). Kolleegiumi arvates ei

tulene eeltoodud dokumendist andmeid konkreetsete investorite kohta, kes oleksid

nõus paigutama raha Süda Maja projekti, mistõttu ei saa sellest järeldada konkreetsete

investorite olemasolu. Süda Maja aktsionäride R, KH ja TK hiljem antud

paljasõnalistest kinnitustest investeerimise soovi kohta 2013. aastal ei saa järeldada, et

nad ka tegelikult oleksid seda teinud. Eelviidatud isikute kirjalikest kinnitustest ei

27(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

tulene konkreetseid asjaolusid investeerimise võimalikkuse ja täpsete investeeringute

kohta (I kd, tl 141-145). Samuti on õige maakohtu järeldus KH tehtud väidetava

investeeringu kohta. Kuna tegemist oli laenuga, siis ei saa seda käsitleda

investeeringuna. Apellatsioonkaebuses viidatud Süda Maja 11.12.2012 nõukogu

istungi protokollist (III kd, tl 5-7) ei saa teha apellandi soovitud järeldust. Koosolekul

selgitas VM, et on olemas tagasiside investoritelt, kes võivad olla huvitatud ja nad

võiksid olla projektis märtsiks 2013. Kolleegiumi arvates ei saa VM-i umbmäärastest

viidetest võimalikele investoritele järeldada, et investorid olid detsembris 2012

reaalselt olemas ja soovisid panustada. Ühtegi investori nime protokollist ei tulene.

Samas on VM selgitanud, et maksetega on seis kriitiline ja TREV-2 on teinud

pankrotihoiatuse, millega seoses palus HH abi AJ-lt 300 000 euro leidmiseks, et

osaliselt võlg tasuda. TREV-2-le tasumiseks otsustati laenata 180 000 eurot kostjalt ja

tagada see hüpoteegiga. Kolleegium leiab, et eeltoodu pigem viitab sellele, et

detsembris 2012 oli Süda Maja olulistes makseraskustes, kuna puudusid

käibevahendid. Selline seis viitab pigem maksejõuetusele.

106.

Seoses hagi rahuldamata jätmisega on maakohus õigesti TsMS § 162 lg 1 järgi

jätnud menetluskulud hageja kanda. Väljamõistetud menetluskulude suurust ei ole

apellatsioonkaebuses vaidlustatud. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega

tuleb TsMS § 171 lg 1 järgi apellatsioonimenetluse kulud jätta hageja (apellandi)

kanda.

107.

Kostja (vastustaja) esitatud taotluse kohaselt on ta kandnud apellatsiooniastme

menetluskulusid 8512 eurot. Tegemist on kuludega õigusabile. Kostjat esindasid

vandeadvokaadid Arne Ots, kes on osutanud teenust 6,97 tundi hinnaga 220 eurot ilma

käibemaksuta, ja Martin-Johannes Raude, kes on osutanud teenust 38,77 tundi hinnaga

eurot

ilma

käibemaksuta.

Kostjat

ringkonnakohtu

istungil

esindanud

vandeadvokaat Martin-Johannes Raude palus istungi aja lisada vastavalt protokollile,

s.o 1,66 tundi. Hageja väitis, et kostja esindajate tunnitasu on ülemäära kõrge ja tuleks

lähtuda samast tunnitasust, mis hagejal, s.o 140 eurot.

108.

TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust

kindlaks määrava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud

lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus

ulatuses. Kolleegium nõustub kostja esindajate ajakuluga, milleks on kokku 47,40

tundi, osaliselt. Arvestades, et kostjate esindajatele olid vaidluse asjaolud eelnevalt

selged, siis apellatsioonkaebusele vastuse koostamisele kulunud 34,92 tundi ei pea

kolleegium põhjendatuks ja loeb toimingule vajalikuks ajakuluks 25 tundi. Ka

eeltoodud ajamäär on tavapärasega võrreldes suur, kuid see on põhjendatud seoses

esitatud tõendite suure mahuga ja asjaolude rohkusega, samuti oli apellatsioonkaebus

ja vastus sellele pikad ja põhjalikud. Kostja esindajate poolte tegevuste dubleerimist ei

nähtu. Seega on kostja esindajate põhjendatud ja vajalik ajakulu 37,48 tundi.

Esindajate teenuse tunnihinna osas leiab kolleegium, et põhjendatuks ja õigusteenuse

turuhinnale vastavaks saab pidada 180 eurot. Sama tunnihinda on pidanud

põhjendatuks ka maakohus. Kuna kostja on käibemaksukohustuslane, siis käibemaks

hüvitamisele ei kuulu. Seega kuulub kokku hüvitamisele menetluskulu 6746,40 eurot.

28(28)

Tsiviilasi nr: 2-16-15952

109.

VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi tuleb kostja taotlusel hagejalt kostja kasuks

väljamõistetud menetluskuludelt alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni välja

mõista viivis.

110.

Hageja esitas taotluse 10.04.2019 kohtuistungi protokolli parandamiseks,

selgitades, et ebatäpsused protokollis moonutavad hageja esindaja poolt istungil öeldut

ja protokoll ei kattu salvestusega. Kostja ei vaielnud vastu, et taotluses toodu vastab

sellele, mida avaldas istungil hageja esindaja, kuid selle kajastamine protokollis ei ole

oluline asja lahendamise ja edasikaebamise seisukohalt.

111.

Kolleegium leiab, et taotlus kohtuistungi protokolli parandamiseks tuleb jätta

rahuldamata. TsMS § 50 lg 1 kohaselt menetlustoimingu protokoll peab kajastama

menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku

edasikaebamise seisukohalt olulist. 10.04.2019 kohtuistungi protokollis on kajastatud

TsMS § 50 lg 1 järgi oluline. Kohtuistungi protokoll ei ole stenogramm, mistõttu ei

pea see sõnasõnalt sisaldama seda, mida pooled on kohtuistungil avaldanud.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Margo Klaar

Imbi Sidok-Toomsalu

Mati Maksing