2-18-10073/16 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Viivi Tomson, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 8. mai 2019

Tsiviilasja number

2-18-10073

Tsiviilasi

Rainer Naggeli avaldus XXXXX korteriühistu 3. mai 2018

otsuse kehtetuks tunnistamiseks või alternatiivselt tühisuse

tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 8. märtsi 2019 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Rainer Naggeli määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja) Rainer Naggel (isikukood:

XXXXXXXXXXX ); esindaja vandeadvokaat Keijo

Lindeberg

Vastustaja (puudutatud isik) XXXXX korteriühistu

(registrikood: XXXXXXXX ); esindaja advokaat Birje

Kalmus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Rainer Naggeli määruskaebus rahuldamata.

2. Jätta Tartu Maakohtu 8. märtsi 2019 määrus muutmata.

3. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Rainer Naggeli

kanda.

4. Rahuldada

XXXXX

korteriühistu

avaldus

menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt.

5. Määrata XXXXX korteriühistu menetluskulude

suuruseks ringkonnakohtus 398 eurot 40 senti (koos

käibemaksuga). Mõista XXXXX korteriühistu põhjendatud

ja vajalik menetluskulu 398 eurot 40 senti (koos

käibemaksuga) Rainer Naggelilt välja. Hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda kulude suurust

kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist

VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15

päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.

Hagita

menetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või

advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama

tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Rainer Naggel (avaldaja) esitas 2. juulil 2018 avalduse XXXXXXXX (puudutatud isik,

korteriühistu) 3. mai 2018 üldkoosoleku otsuse p-de 3.2 ja 7 kehtetuks tunnistamiseks või

alternatiivselt tühisuse tuvastamiseks. Menetluskulud palus avaldaja jätta korteriühistu kanda.

Avalduse kohaselt on avaldaja korteriühistu üks seitsmekümnest liikmest, temale kuulub elamu

I trepikojas korteriomand nr XX. Avaldaja on kasutanud trepikoja ruumides asuvat keldriboksi,

mis on sinna paigaldatud 50 aastat tagasi. Kõik korteriomanikud aktsepteerisid seda,

kasutuskord kehtis tavana ja teised korteriomanikud tunnustasid seda. Seega oli saavutatud

kasutuskorra kokkulepe.

3. mail 2018 toimunud kordusüldkoosolekul osales 23 korteriühistu liiget. Otsuse p-s 3.2

otsustati majanduskava alusel laiendada I trepikoja jalgrataste parklat ja p-s 7 märgiti, et kui

avaldaja ei lammuta ilma projektita ehitatud ja elektriga varustatud keldriboksi, teeb selle töö

ära remonti teostav firma ja lammutamise kulud tasub avaldaja. Otsus keldriboks lammutada

võeti vastu 19 poolthäälega, jalgrattaparkla laiendamise otsuse poolt hääletanuid otsusest ega

protokollist ei selgu. Avaldaja esitas keldriboksi lammutamisele vastuväite. Pärast otsuste

vastuvõtmist keldriboks lammutati.

Üldkoosolekul vastuvõetud otsustega muudeti I trepikoja keldrikorrusel asuvate kaasomandis

olevate ruumide kasutuskorda (või määrati kindlaks kasutuskord) ja laiendati seal asuvat

jalgrattaparklat. Sellise otsuse vastuvõtmiseks oleks asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1

tähenduses olnud vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe, sest tegemist ei ole tavapärase

valitsemise alla kuuluva küsimusega, mida saaks korteriühistu seaduse (KrtS) § 35 lg 1 kohaselt

otsustada korteriomanike häälteenamusega.

Alternatiivselt taotles avaldaja tunnistada otsus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38

lg 2 alusel tühiseks, sest selle vastuvõtmisel on rikutud oluliselt selleks ettenähtud korda. Otsust

ei ole vastu võetud kõigi kaasomanike kokkuleppel, vaid häälteenamusega korteriomanike

kordusüldkoosolekul. Protokollist ega otsusest ei nähtu, millise häälteenamusega otsus vastu

võeti, pole märgitud isegi seda, et otsus vastu võeti.

Isegi kui otsustati, et keldriboks tuleb lammutada, oleks korteriühistu pidanud esitama avaldaja

vastu valduse üleandmise hagi ja kohus oleks otsustanud, kas valdus oleks tulnud üle anda või

mitte. Lammutamine on käsitletav omaabina, mis AÕS § 41 lg 3 järgi polnud lubatav.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud

avaldaja kanda. Avaldajal on jätkuvalt õigus kasutada keldriboksi, mis on ette nähtud

30. septembri 1968 Riikliku vastuvõtukomisjoni aktis, millega võeti vastu XXXXXXXX

korteriga elamu. Aktile lisatud asendiplaani kohaselt on igale korterile ette nähtud keldriboks.

Asendiplaani kohaselt on keldrikorrus jagatud pooleks, eespool asuvad boksid on jagatud

korterite vahel ja tagapool on tehniline kelder - tsiviilkaitse varjend. Kuna tsiviilkaitse varjendil

rakendust ei ole, on tehnilisse keldrisse rajatud jalgrattahoidla. Jalgrattahoidla laiendamine I ja

V trepikoja keldrisse sisaldub 20. mai 2014 vastu võetud pikaajalises kehtivas majanduskavas.

Laiendamine oli kavas mitmeetapilisena, vastavalt vajaduse suurenemisele ja rahalistele

võimalustele, täpsem tegevus otsustati iga-aastastel üldkoosolekutel.

Avaldaja vastuväidet protokollist ei nähtu. Koosolekul on arutatud, et laiendamise alale jääb

avaldaja poolt rajatud keldriboksi ruum, ruumis on elekter, mille eest on tasunud majaelanikud

ja avaldaja keeldub seda lammutamast. Lammutamise kohustus pandi hääletusele ja selle poolt

oli 19 isikut. Vastuväiteid ei ole protokollitud. Avaldaja esitas vastuväite 3. juunil 2018, sellele

vastati 12. juunil 2018 ning boks lammutati 27. juunil 2018, mille kohta koostati akt.

Tehnilisel keldriruumil ei ole eraldi sihtotstarvet, see on kaasomanike omand, seda kasutatakse

vastavalt kokkuleppele, kuid selleks ei ole vaja kõigi kaasomanike kokkulepet.

Toimunud üldkoosolekul võeti vastu mitmest punktist koosnev otsus, mis nähtub protokolli

p-st 8, mille järgi koosolek arutas otsuse läbi ja võttis selle vastu 22 poolt ja 1 vastuhäälega.

Otsus põhineb 2014. aastal vastu võetud majanduskaval ja ei kahjusta avaldajat. Meelevaldne

on väide, et keldriboksi kasutuskord on välja kujunenud tavana. Kohtupraktika kohaselt ei

muuda ruumide pikaajaline ebaseaduslik valdus valdust seaduslikuks. Vastuvõetud otsust ei saa

käsitleda kasutuskorra muutmisena. Kuna enamik kaasomanikke oli avaldaja keldriboksi

lammutamise poolt, siis kinnitab see asjaolu, et väidetavat kasutuskorra kokkulepet ei olnud.

MAAKOHTU SEISUKOHT

3. Tartu Maakohus jättis 8. märtsi 2019 määrusega avalduse üldkoosoleku 3. mai 2018 otsuse

p-de 3.2 ja 7 kehtetuks tunnistamiseks ning alternatiivse nõude üldkoosoleku 3. mai 2018 otsuse

p-de 3.2 ja 7 tühisuse tuvastamiseks rahuldamata ja puudutatud isiku menetluskulud avaldaja

kanda. Maakohus mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulud 1646 eurot

40 senti (koos käibemaksuga) ning menetluskuludelt viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113

lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni.

Vaidlust ei ole ja osalejate nimekirjast nähtuvalt osales avaldaja üldkoosolekul (tl 9 pöördel).

Protokolli on kantud lause, et avaldaja ei ole nõus keldriboksi lammutama (tl 8 pöördel).

Üldkoosoleku protokollist avaldaja vastuväidet jalgrattaparkla laiendamisele ei nähtu.

Protokolli kantust saab järeldada, et avaldaja ei ole olnud nõus keldriboksi lammutama, mistõttu

pandi lammutamine eraldi hääletamisele ja lammutamise poolt oli 19, vastu 1 ja erapooletu 3

ühistu liiget (tl 9). Kuna avaldaja osales üldkoosolekul, kuid ei esitanud TsÜS § 38 lg 4 mõistes

vastuväidet jalgrattaparkla laiendamisele, ei kuuluks juba ainuüksi selle eelduse täitmata

jätmise tõttu avaldus rahuldamisele. Asjaolu, et avaldaja esitas vastuväite hiljem, ei saa lugeda

TsÜS § 38 järgi nõutud vastuväite esitamiseks, vastuväide tuli esitada üldkoosolekul ja see

kanda protokolli.

30. septembril 1968 kinnitatud riikliku vastuvõtukomisjoni aktile lisatud keldrikorruse skeemist

nähtuvalt jagunevad elamu trepikodade keldrid keldriboksideks ja tehniliseks keldriks

(tl 20–23). Vaidlust ei ole, et kogu keldrikorrus on korteriomanike kaasomandis (tl 45 pöördel,

48 pöördel). AÕS § 72 lg 1 järgi kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel.

Avaldaja kasuks ei ole keldri tehnilisse ossa rajatud lisa keldriboksi osas seatud kasutusvaldust

asjaõigusseaduse tähenduses (AÕS § 201 lg 1, § 203). Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt

ei ole avaldaja korteriomandi suhtes kannet kasutuskorra olemasolu kohta. Seega, isegi kui

eeldada avaldaja väidetavat kokkulepet kasutusõiguse kohta, ei ole see kasutuskord kehtiv

kõikide korteriomanike suhtes.

Avaldaja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et elamu tehnilise keldri kasutamise osas oleks

temale antud KrtS § 14 järgi erikasutusõigus. Maakohus ei nõustunud avaldaja seisukohaga, et

seoses jalgrattaparkla laiendamisega on muudetud tehnilise keldri kasutusotstarvet. Avaldaja ei

ole esitanud tõendeid selle kohta, et tehnilise keldri osas oleks olnud kaasomanike poolt kokku

lepitud kasutuskord või kasutuseesmärk. 3. mai 2018 üldkoosolekul ei otsustatud jalgratta

parklat rajada, vaid seda vastavalt 2014. a majandamiskavale laiendada. Kuna avaldaja ei ole

tõendanud tehnilise keldri osas kasutuskorra kokkulepet, ei saadud seda 3. mai 2018

üldkoosoleku otsusega ka muuta.

Esitatud asjaoludest ja protokollist nähtuvalt oli avaldaja boksi kõrval veel üks boks, kuid selle

omanik lubas boksi ise ära lammutada (tl 8 pöördel). Eeltoodust järeldas maakohus, et avaldaja

(ja veel mõned korteriomanikud) saidki tehnilisele keldrialale ehitatud bokse kasutada niikaua,

kui tehnilist keldriosa ei olnud vaja kasutada üldistes huvides. Üldistes huvides kasutamise

vajadusele viitab hääletustulemus. Üldkoosolekul vastuvõetud jalgrattaparkla laiendamise

otsuse poolt hääletas 23 osavõtjast 22, vastu oli üks (tl 9).

Maakohus ei nõustunud väitega, et korteriomanike vahel oli 50 aasta jooksul kujunenud tavana

kasutuskord. TsÜS § 2 lg 2 teise lause järgi ei saa tava muuta seadust. AÕS § 79 lg 2 järgi kui

kaasomandis on kinnisasi, siis kaasomandi valdamist ja kasutamist käsitlevad kokkulepped

kehtivad kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena

kinnistusraamatusse. Riikliku vastuvõtukomisjoni akti kohaselt on elamu kasutusele võetud

1968. a, kinnistusraamatu andmetest nähtuvalt on avaldaja omanikuna sisse kantud 2001. a.

Seega isegi kui eeldada avaldaja poolt märgitud kasutuskorda, sai see avaldaja suhtes kehtida

ainult juhul, kui selle kohta oleks kanne kinnistusraamatus. Ka kehtiva KrtS § 13 lg 3 järgi

kehtib korteriomanike kokkulepe korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on

kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna.

Kuna korteriomanike vahel ei olnud I trepikoja keldrikorruse tehnilisse keldriruumi rajatud

täiendavate keldribokside osas kasutuskorda ega majandamisotstarvet kokku lepitud, sinna oli

2014. a vastuvõetud majanduskava alusel rajatud jalgrattaparkla, mida 3. mai 2018

üldkoosoleku otsusega otsustati laiendada, siis jättis maakohus avaldaja nõude otsuse kehtetuks

tunnistamiseks rahuldamata.

Avaldaja on taotlenud alternatiivse nõudena tuvastada üldkoosolekul vastu võetud otsuse p 3.2

tühisus TsÜS § 38 lg 2 järgi, sest üldkoosoleku protokollist ei nähtu hääletustulemused.

TsÜS § 38 lg 2 järgi juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse

sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku

võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle

vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. MTÜS § 21 lg 6 järgi üldkoosolek

protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, üldkoosoleku

päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust

omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud

liikme nõudel tema eriarvamuse sisu.

3. mai 2018 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt oli tegemist korduskoosolekuga. KrtS § 23 lg 1

järgi on uus üldkoosolek otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Kordusüldkoosolekul

osales 23 korteriomanikku, seega olenemata osalejate arvust oli see otsustusvõimeline.

Korteriühistu poolt 2014. a vastuvõetud majandamiskava ajal kehtinud KÜS § 15 lg 1 järgi ja

hetkel kehtiva KrtS § 41 lg 1 järgi koostab korteriühistu juhatus majandustegevuse aastakava

(majanduskava). 20. mai 2014 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt otsustati kinnitada

pikaajaline majanduskava (tl 39) ja protokolli lisast nähtuvalt on pikaajalises majanduskava

p-s 7 kavandatud I ja V trepikoja keldrisse jalgrataste hoidla loomine kogu tehnilise ruumi

ulatuses mitmeetapiliselt, vastavalt vajaduse suurenemisele, poolt hääletas 14, vastu ja

erapooletuid ei ole (tl 50).

3. mai 2018 kordusüldkoosoleku protokollist nähtuvalt on päevakorrapunkti 6 all arutatud 2018

kavandatavaid remonditöid, muuhulgas ka I trepikoja jalgrattaparkla laiendamine (tl 7–11).

Üldkoosolekul üks korteriomanik nõustus enda poolt tekitatud lisakeldriboksi ise lammutama,

kuid avaldaja ei nõustunud, mistõttu pandi lammutamise küsimus eraldi hääletamisele,

lammutamise poolt oli 19, erapooletuid 3, vastu 1 (tl 9). Protokollist nähtub ka üldkoosolekul

vastuvõetud otsuse arutamine ja selle poolt hääletamine, otsuse poolt oli 22 korteriomanikku,

vastu 1 (tl 9). Asjaolu, et kordusüldkoosolekul vastuvõetud otsus on vormistatud eraldi lehel,

ei muuda seda tühiseks. MTÜS § 21 lg 6 viimase lause kohaselt on üldkoosoleku protokolli

lahutamatuks osaks kõik üldkoosolekule esitatud kirjalikud ettepanekud ja avaldused, seega on

ka eraldi lisatud otsus protokolli lahutamatuks osaks.

Maakohus leidis, et korteriühistu poolt koostatud üldkoosoleku protokoll vastab MTÜS § 21 lg

6 nõuetele. Lisatud üldkoosoleku protokolli p-st 8 nähtuvalt üldkoosolek arutas läbi koosoleku

otsuse ja võttis selle vastu, otsuse poolt 22 inimest, vastu 1 (tl 9). Üldkoosoleku otsus on lisatud

eraldi lehele ja p 3.2 kohaselt on otsustatud majanduskava alusel laiendada I trepikoja

jalgrataste parklat (tl 6 pöördel).

Vaidlustatud otsus tugines pikaajalisele majanduskavale. Avaldaja ei ole tõendanud, et

vastuvõetud majanduskava ei ole allkirjastatud või selle poolt ei ole hääletatud. Korteriühistu

on trükitud majandamiskava osas usutavalt selgitanud, et korteriühistu koostab üldkoosoleku

protokollid ja otsused käsikirjas ning hiljem trükib need, kuid trükitud protokolle ja otsuseid

teistkordselt ei allkirjastata. Kuna 20. mai 2014 üldkoosolekul vastu võetud majanduskava ei

ole vaidlustatud, tuleb see lugeda kehtivaks. Eespoolöeldut arvestades jättis maakohus avaldaja

alternatiivse nõude otsuse tühisuse tuvastamiseks rahuldamata.

MÄÄRUSKAEBUS

4. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu

määrus ning teha asjas uus määrus, millega avaldus rahuldada ning jätta menetluskulud

korteriühistu kanda.

Määruskaebuse kohaselt on maakohtu määrus üllatuslik. Kumbki menetlusosaline ei ole

esitanud väidet avaldaja poolt korteri omandamise kohta 2001. aastal. Tsiviilasja materjalide

hulgas pole tõendit, millest nähtuks, et avaldaja on korteri omandanud 2001. a. Seega on

maakohus rikkunud menetlusõiguse norme (TsMS § 436 lg 3). Avaldaja päris korteri isalt, kuid

vaidlusalust keldriboksi on viimased 50 aastat kasutanud ka avaldaja ema, kes elab korteris

alates kortermaja valmimisest kuni käesoleva ajani.

Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kõik korteriomanikud on aktsepteerinud avaldaja poolt

vaidlusaluse keldriboksi kasutamist alates 2001. a kuni 3. mai 2018 üldkoosoleku otsuse

vastuvõtmiseni, ehk 17 aastat.

Korteriühistu poolt esitatud tõendid on vastuolulised. Korteriühistu on esitanud kohtule 20. mai

2014 üldkoosoleku lisa nr 1 nii 29. augusti 2018 menetlusdokumendi, kui ka 19. detsembri 2018

menetlusdokumendi lisana. Tegemist on kahe erineva dokumendiga, mis on ka sisult erinevad.

Väide, et jalgrattaparkla rajamisega pole muudetud keldriruumi kasutusotstarvet, on ebaõige.

Varjendil ja parklal on erinevad kasutusotstarbed. Maakohtu järeldus, et tehnilise keldri

keskmist ruumi oli vaja kasutada üldistes huvides, on ebaõige. Ainus kirjalik kokkulepe keldri

kasutamise kohta on tsiviilkaitse varjendina ning ka kortermaja projekt ei näinud ette põranda

betoneerimist. Jalgratastele parkla rajamine ei olnud kõigi kaasomanike huvides ning seda

kasutavad vähesed korteriomanikud. Tegelikkuses oli ja on käesoleva ajani tehnilises keldris

rohkelt kasutamata ruumi, kuhu oleks saanud rajada jalgrataste hoidla. Igal korteriomanikul on

keldris vähemalt üks panipaik, kus on samuti võimalik jalgratast hoida.

Avaldaja kasutuses olnud keldriboksi lammutamise poolt hääletas üksnes 23 korteriomanikku,

kuid kokku on majas kortereid 70. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja

kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib

otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse.

Olukorras, kus kaasomanikud soovivad senist kasutuskorda muuta, on AÕS § 72 lg 1 kohaselt

vaja kõigi kaasomanike kokkulepet, kuna tegemist ei ole tavapärase valitsemise alla kuuluva

küsimusega, mida saaks KrtS § 35 lg 1 kohaselt otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel.

Korteriühistu otsus on tühine ka seetõttu, et korteriühistul puudus õigus otsustada omaabi

kasutamist. Korteriühistu pädevusse ei kuulu kolmandale isikule kuuluva vara hävitamise

otsustamine (keldriboksi lammutamine) ning seetõttu on tegemist TsÜS § 38 lg 2 kohaselt

tühise otsusega. Korteriühistu tegevus oli vastuolus ka hea usu põhimõttega, kuna korteriühistu

ei oodanud ära korteriühistu otsuse vaidlustamise tähtaja möödumist, vaid hävitas eelnevalt

avaldajale kuulunud vara (keldriboksi).

Isegi kui avaldaja oleks rikkunud teiste kaasomanike valdust, oleks kaasomanike nõue avaldaja

vastu aegunud.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

5. Korteriühistu vaidles määruskaebusele vastu, palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud

avaldaja kanda.

Vastuse kohaselt on hagita menetluses TsMS § 230 lg 3 alusel kohtul õigus ka omal algatusel

tõendeid koguda ning TsMS § 477 lg 5 ja 7 kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste

esitatud taotluste ega asjaoludega. Menetluses on esitatud seisukoht, et korter ei ole kogu aja

olnud vaid avaldaja omandis, vaid kuulus tema perekonnale. Maakohus on analüüsinud

KrtS § 13 lg 3 kohaldamise võimalust, mille kohaselt kehtib korteriomanike kokkulepe

korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse

eriomandi sisuna, mida antud juhul ei ole tehtud. Samuti ei ole tuvastatud, et kaasomanikud

oleksid sõlminud avaldajaga kasutuskorra kokkuleppe.

Üldkoosolekul oli valdav enamik osalejatest jalgrattaparkla laiendamise poolt vastavalt 2014. a

vastu võetud majanduskavale, avaldaja poolt väidetud kasutuskorda kaasomanike vahel ei

eksisteerinud.

Kuna avaldaja ei ole üldkoosolekul vastuväidet esitanud, siis puudub tal õigus nõuda

üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist.

Korteriühistu dokumendid ei ole vastuolulised. Kõike koosolekul toimunut fikseeritakse

käsikirjaliselt, dokumendid allkirjastatakse koosolekul vahetult. Hiljem trükitakse vastu võetud

otsused ümber arvutikirja. Protokolle arvutis ei säilitata. Väide, et dokumendid on sisult

erinevad, on meelevaldne. 29. augusti 2018 menetlusdokumendi lisana nr 3 esitati koosoleku

otsuste vormistatud koond, mis oli mõeldud korteriühistu stendidele avaliku väljapanekuna.

19. detsembri 2018 menetlusdokumendi lisana esitati protokolli käsitsi kirjutatud originaal, mis

sisaldas ka hääletustulemusi ja muud infot.

Keldri kasutusotstarve on „tehniline ruum“ ning seda kasutusotstarvet ei ole muudetud. Kirjalik

kokkulepe, et tehniliste ruumide puhul on tegemist tsiviilkaitsevarjendiga, puudub.

Jalgrataste hoidla ei ehitatud mitte 2018. a, vaid vastavalt 2014. a majandamiskavale, millega

kooskõlas selle laiendamine ka ette võeti. Jalgrataste parkla hõlmab tehnilisest ruumist

väiksema osa, mistõttu on ebaõige väide, et keldrit ei ole võimalik senisel otstarbel kasutada.

Avaldaja ei ole pädev esitama kahtlustusi hoone konstruktsioonide kandvuse teemal.

Avaldaja pole tõendanud, et ülejäänud korteriomanikud ei oleks jalgratta parkla rajamisest

huvitatud ning ei sooviks seda kasutada.

Tegemist ei ole korterelamut teenindava maa-alaga, vaid korterelamu lahutamatu osa ehk

tehniliste ruumidega, mida vallatakse ja kasutatakse kaasomanike häälteenamusega tehtava

otsusega, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse.

Lammutusakti kohaselt oli avaldaja lisaboks tühi ja ilma muude avaldaja varadeta. Seega

avaldaja varaks ei olnud mitte keldriboks, vaid selle kokkupanemiseks kasutatud puitmaterjal,

mida ei ole hävitatud. Keldriboksi lammutamine ei saa olla korteriühistu üldkoosoleku otsuse

kehtetuks tunnistamise ega tühisuse tuvastamise aluseks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu määruse

tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus jätab maakohtu määruse TsMS § 657 lg 1 p 1

ja § 659 alusel muutmata ja määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jätab määruskaebuse

menetlemisega kaasnenud menetluskulud avaldaja kanda.

7. Vastavalt TsMS §-le 659 ja § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse

seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Määruskaebuses

märgib avaldaja, et korteriühistu poolt avaldusele vastuse lisana esitatud otsusest hääletamist ei

nähtu, ning hääletustulemused nähtuvad alles hilisemalt menetluses esitatud otsusest.

Ringkonnakohus leiab, et avaldaja väited, nagu oleks korteriühistu poolt esitatud dokumendid

vastuolulised, on paljasõnaline. Korteriühistu on menetluses selgitanud, et 19. detsembri 2018

menetlusdokumendi lisana esitati käsitsi kirjutatud protokoll, mis sisaldas ka hääletustulemusi

ning millele on alla kirjutanud koosoleku juhataja ja protokollija. Avaldaja ei ole esitanud

sisulisi vastuväiteid sellele, et 2014. a majandamiskava nägi ette jalgrataste hoidla laiendamise.

8. Avaldaja palub tunnistada kehtetuks korteriühistu 3. mai 2018 otsuse p-d 3.2. ja 7 või

alternatiivselt tuvastada nende punktide tühisus. Avaldaja leiab, et keldrisse jalgrattaparkla

laiendamise otsustamisel muudeti kaasomandis oleva asja kasutuskorda, mida sai teha üksnes

kõigi kaasomanike kokkuleppel.

Vaidlustatud otsus on vastu võetud 3. mai 2018 kordusüldkoosolekul, seega alates 1. jaanuarist

2018 kehtima hakanud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kehtivuse ajal. Korteriühistu

üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamine on reguleeritud KrtS §-s 29. KrtS § 29 lg 1 kohaselt

kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike

kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja

arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel

koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda

rikuti, otsust heaks ei kiida. KrtS § 29 lg 2 kohaselt lahendatakse korteriühistu organi otsuse

kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas

kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta

sätestatut KrtS §-s 29 sätestatud erisustega.

Hageja ei ole tuginenud menetluses sellele, et oleks rikutud KrtS § 29 lg 1 sätteid, mis

puudutavad üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Korteriühistu organi otsuse kehtetuks

tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõudele kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses

juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut KrtS §-s 29 sätestatud erisustega.

Hageja ei ole tuginenud ka TsÜS § 38 nimetatud juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks

tunnistamise alusele.

Hageja ei ole menetluses esitanud nõuet teiste kaasomanike vastu kaasomandis oleva asja

valdamise ja kasutamise reguleerimiseks (mh jalgrattaparkla laiendamise otstarbekuse suhtes).

9. Hageja leidis nii maakohtu menetluses kui ka määruskaebuses, et 3. mai 2016 üldkoosoleku

otsus on vastuolus AÕS § 72 lg-ga 1, kuna otsuse vastuvõtmiseks ei olnud kõigi korteriühistu

liikmete nõusolekuid.

AÕS § 72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike

häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase

valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja

võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult

kõigi kaasomanike kokkuleppel.

Ringkonnakohus leiab, et AÕS § 72 lg 1 rikkumine ei too kaasa korteriomanike otsuste tühisust.

Seda ei too kaasa ka AÕS § 74 lg 1 rikkumine. Juhul, kui on muudetud oluliselt asja või selle

majanduslikku otstarvet ilma kõigi kaasomanike kokkuleppeta, siis on kaasomanikel kahju

hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel (P. Varul jt. Asjaõigusseadus I. Komm vlj. Juura. 2014,

§ 74, lk 332-333). Seega isegi juhul, kui üldkoosoleku 3. mai 2016 otsusega vastuvõetud otsus

jalgrattaparkla laiendamise kohta muudaks oluliselt korterelamu kasutuses oleva ruumi

majanduslikku otstarvet ning selle vastuvõtmisel ei osalenud kõik kaasomanikud, ei tooks see

kaasa nimetatud otsuse tühisust.

10. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et ekslik on määruskaebuse väide, et korteriühistul oli

tavana väljakujunenud kasutuskord, mis võimaldas avaldajal lisakeldriboksi kasutada ning

vaidlustatud otsusega väljakujunenud kasutuskorda muudeti. KrtS § 14 lg 1 kohaselt võib

korteriomanike kokkuleppega anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku

erikasutusse, kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega.

Avaldaja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et talle oleks antud keldri osas

erikasutusõigus KrtS § 14 lg 1 tähenduses või et kaasomanike vahel oleks eksisteerinud keldri

kasutuskord, ning, et see eksisteeriks sellisel kujul, nagu avaldaja väidab, s.o et temal oli õigus

lisakeldriboksi kasutada.

Õige on korteriühistu väide, et puudub kirjalik kokkulepe, mille kohaselt oleks tehniliste

ruumide puhul tegemist tsiviilkaitsevarjendiga. Seda ei nähtu ka 1968. aktist. Akti lisast

tulenevalt on tegemist tehnilise keldriga ning tõendid keldri muu otstarve või kaasomanike

kokkuleppe keldri kasutamise kohta puuduvad.

Ringkonnakohus nõustub avaldajaga selles, et vaidlus kaasomandi osa kasutamise üle

(praegusel juhul jalgrattaparkla laiendamise üle) ei ole üldjuhul korteriomandi valitsemise

küsimuseks, mida sätestab korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Sellise vaidluse lahendamisel

kohalduvad asjaõigusseaduse kaasomandit reguleerivad sätted. AÕS § 72 lg 1 esimese ja teise

lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel ning kaasomanike

häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase

valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja

võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult

kõigi kaasomanike kokkuleppel. Parkla ehitamise või laiendamise üle otsustamisel sõltub

viidatud sätete kohaldamine sellest, kui suur on tuvastatud asjaoludel parkla kasutusse minev

ala, milline on selle varasem majanduslik otstarve ja kas seda muudetakse vms. AÕS § 74 lg 1

kohaldamisel tuleb hinnata nii seda, kas asja oluliselt muudetakse, kui ka seda, kas asja

majanduslikku otstarvet oluliselt muudetakse. Nii võib nt asja otstarbe muutmine küll kaasa

tuua ka asja olulise muutmise, kuid mitte alati (vt Riigikohtu 3. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas nr

2-17-16823, p 11; 10. detsembri 2003 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-03, p 20).

11. Maakohus leidis põhjendatult, et praegusel juhul võis jalgrattaparkla laiendamist otsustada

AÕS § 72 lg 1 järgi korteriomanike enamuse otsusega. Jalgrattaparkla ehitamine ning selle

laiendamine vastavalt vajadusele on otsustatud 20. mai 2014 üldkoosolekul ning avaldaja ei ole

nimetatud üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud. Ringkonnakohus märgib, et korteriomandi

hulka kuuluva keldriboksi kasutamise otsustamine on konkreetse korteriomaniku otsustusala

ning avaldaja ei saa nõuda, et korteriomanik kasutaks oma keldriboksi kindlal otstarbel, s.o oma

jalgratta hoidmiseks.

Tähtsust ei oma avaldaja väited, et keldris on piisavalt palju kasutamata ruumi ning et

korteriomanikud saavad jalgrataste hoidmiseks kasutada iga korteriomandi juurde kuuluvat

boksi.

12. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole asjakohane määruskaebuse väide maakohtu määruse

üllatuslikkuse kohta seoses maakohtu viitega avaldaja poolt korteriomandi 2001. aastal

omandamise kohta.

Kinnistusraamatu andmed on avalikud (kinnistusraamatuseaduse § 74 lg 1). Samuti ei ole

avaldaja vaidlustanud korteriomandi omandamise aega ega väitnud, et kinnistusraamatusse

oleks kantud märkus kasutuskorra kohta AÕS § 79 lg 2 mõistes.

13. Ringkonnakohus ei nõustu avaldaja väitega, et vaidlustatud otsus on tühine seetõttu, et

lisakeldriboksi lammutamine on käsitatav omaabina AÕS § 41 mõttes ning see polnud lubatav.

Ringkonnakohus märgib, et isegi kui avaldaja lisakeldriboksi lammutamise näol oli tegemist

lubamatu omaabiga korteriühistu poolt, ei too see praegusel juhul kaasa üldkoosoleku otsuse

tühisust. Tegemist ei ole ka heade kommetega vastuolus oleva otsusega. KrtS § 31 l 1 p-dest 1

ja 2 tuleneb korteriomanikule kohustus hoida eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi

eset kasutades hoiduda tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi

tavakasutusest tekkivad mõjud, ning taluda mõjusid, mis jäävad eespool nimetatud piiridesse.

Sellest tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et kõigile korteriomanikele kuuluva keldri

kasutamisel on igal korteriomanikul kohustus kasutada seda niivõrd, kuivõrd see ei ole

vastuolus selle tavakasutusega ega riiva teiste kaasomanike õigusi. Avaldaja poolne

kaasomandi osa kasutus võis riivata teiste kaasomanike õigusi.

Omaabi õigusvastane kasutamine saab praegusel juhul olla aluseks avaldaja kahju nõude

õigusele, kui talle on lubamatu omaabi kasutamise tagajärjel kahju tekkinud.

14. Kuna ringkonnakohus jätab maakohtu määruse muutmata, puudub vajadus muuta

menetluskulude jaotust maakohtu menetluses. Menetlusosalised ei ole esitanud sisulisi

vastuväiteid maakohtu poolt määratud menetluskulude suuruse kohta. Ringkonnakohus leiab,

et maakohus ei ole diskretsiooniõiguse piire ületanud ning maakohtu poolt määratud

menetluskulude suurus on põhjendatud ja vajalik.

Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, siis jäävad sellega seotud menetluskulud TsMS § 171

lg 1 alusel avaldaja kanda.

15. Korteriühistu menetluskulud ringkonnakohtus on lepingulise esindaja kulu summas 448

eurot 80 senti (koos käibemaksuga). Ringkonnakohus leiab, et korteriühistu menetluskulu on

põhjendatud osaliselt. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et kuna menetluskulude avalduse ja

nimekirja koostamine ei nõua õigusalaseid eriteadmisi ja need saab kohtule esitada ka

menetlusosaline ise ilma lepingulise esindajata, ei ole tegemist põhjendatud ja vajalike

kuludega TsMS § 175 lg 1 mõttes (Riigikohtu 11. novembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-

1-77-14, p 12). Sellest tulenevalt ei ole põhjendatud ega kuulu vastaspoolelt väljamõistmisele

korteriühistu kulu lepingulisele esindajale 26. aprillil 2019 toimingutele, s.o kohtunõudega

tutvumine, e-kirjavahetus kliendiga ning kohtunõude täitmine. Ülejäänud osas on tegemist

põhjendatud ja vajaliku menetluskuluga TsMS § 175 lg 1 mõttes. Ringkonnakohus peab

korteriühistu esindaja tunnitasu 120 eurot, millele lisandub käibemaks, mõistlikuks.

Korteriühistu vajalik ja põhjendatud lepingulise esindaja kulu on seega 332 eurot, millele

lisandub käibemaks, kulu koos käibemaksuga 398 eurot 40 senti.

Ringkonnakohus rahuldab korteriühistu taotluse apellatsioonimenetluse kuludelt viivise

väljamõistmiseks TsMS § 177 lg 4 alusel ning mõistab avaldajalt korteriühistu kasuks välja

määruskaebuse lahendamisega seotud menetluskuludelt 398 eurolt 40 sendilt (käibemaksuga)

kohtumääruse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

Viivi Tomson

Triin Uusen-Nacke