3-18-1141/21 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Maret Altnurme ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

18.04.2019, Tallinn

Haldusasja number

3-18-1141

Haldusasi

OÜ

Royal

Estate

(OÜ

Hexanor

(pankrotis)

eriõigusjärglane) ja OÜ Hexanor Haldus kaebus

Tallinna

Linnaplaneerimise

Ameti

04.05.2018

väljastatud projekteerimistingimuste nr 1811802/01058

tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebajad – OÜ Royal Estate ja OÜ Hexanor Haldus,

esindaja vandeadvokaat Kristo Kallas

Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb

Kolmas isik – OÜ BREM Kinnisvarahooldus, esindaja

advokaat Indrek Kukk

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 31.10.2018 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

OÜ

Royal

Estate

ja

OÜ

Hexanor

Haldus

apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta OÜ Royal Estate ja OÜ Hexanor Haldus apellatsioonkaebus rahuldamata ning

Tallinna Halduskohtu 31.10.2018 otsus haldusasjas nr 3-18-1141 muutmata.

2. Mõista OÜ-lt Royal Estate ja OÜ-lt Hexanor Haldus solidaarselt välja 336 eurot OÜ

BREM Kinnisvarahooldus apellatsioonimenetluse kulude katteks. Ülejäänud osas

jätta menetluskulud iga menetlusosalise enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 20.05.2019, välja arvatud halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

3-18-1141

2(8)

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna

Linnaplaneerimise

Amet

(TLPA)

väljastas

04.05.2018

projekteerimistingimused nr 1811802/01058 Tallinnas Pae tn 70/72/74 asuvale kinnistule

amortiseerunud kaubanduskeskuse asemele uue kaubanduskeskuse püstitamiseks vastavalt

OÜ BREM Kinnisvarahooldus 16.11.2015 taotlusele.

Hoone kavandamisel tuleb arvestada muu hulgas järgmiste tingimustega: kasutamise otstarve

on ärihoone (kaubanduskeskus); lubatud on üks hoone ehitisealuse pinnaga ca 5000 m2;

ehitise suurim lubatud kõrgus on ca 9 m; lubatud on üks maa-alune korrus; haljastust peab

olema vähemalt 11% ja täiendavalt tuleb kavandada maapinnaga ühendamata haljastust;

koostada tuleb nõuetekohane parkimislahendus.

Vastuseks

menetluse

käigus

esitatud

ettepanekutele

märkis

TLPA

järgmist.

Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 1 järgi on tegemist detailplaneeringu koostamise

kohustusega alaga, kuid kooskõlas PlanS § 125 lg-ga 5 võib lubada Pae tn 70/72/74 kinnistu

hoonestamist projekteerimistingimuste alusel. Kaubanduskeskuse rajamine on kooskõlas

Tallinna Linnavolikogu 21.10.2010 otsusega nr 238 kehtestatud „Lasnamäe elamualade

üldplaneeringuga“ (Lasnamäe ÜP). Lasnamäe ÜP järgi asub kavandatav ehitis keskuse alal,

s.o linnaosa tõmbekeskuses, kus on tihedalt põimunud korruselamute, ameti- ja

valitsusasutuste,

äri-

ja

büroohoonete,

kultuuri-

ja

spordiasutuste,

haljasalade,

rekreatsioonialade jms maad. Pae asumi keskusesse, kahele poole jalakäijate teed (Pae

promenaadi) on kavandatud tagasihoidliku mahuga kaubandushooned. Kõige teravam

probleem uue kaubanduskeskuse rajamisel on praegune liikluskorraldus ja tänavate seisukord

terves kvartalis, kuid selle lahendamiseks ei ole vaja koostada detailplaneeringut, vaid

arendaja kohustused tänava laiendamiseks ja juurdepääsuteede ehitamiseks oma kulul (sh

väljaspool Pae tn 70/72/74 kinnistut) saab kokku leppida ka projekteerimistingimuste

menetluses. OÜ-ga BREM Kinnisvarahooldus on 04.09.2017 sõlmitud vastav haldusleping.

Parkimislahendus koostatakse lähtudes Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006 otsuses nr 329

„Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006–2014“ toodud põhimõtetest ning

arvestades Eesti standardiga EVS 843:2016 „Linnatänavad“. Vajadusel tuleb parkimiskohti

juurde luua ning selleks on kavandava hoone keldrikorrusel piisavalt ruumi. Eraldi tuleb ette

näha liikluslahendus kvartalisisese ja -vahelise teedevõrgustiku parandamiseks ja

täiendamiseks. Lasnamäe ÜP järgi peab haljastuse osakaal kinnistul olema 20%, kuid selle

hulka saab arvata ka konteinerhaljastuse, mis tuleb kavandada jalakäigutänavale. Ehitise ja

ehitamise ohutusele kohalduvad nõuded on sätestatud ehitusseadustikus (EhS). Kavandatav

hoone ei muuda linnaruumi ega piirkonna väljakujunenud hoonestuslaadi.

3-18-1141

3(8)

2. Pae tn 70/72/74 kinnistu kõrval asuva Pae tn 80 kinnistu omanik OÜ Hexanor

(pankrotis) ja Pae tn 80 kinnistu üürnik OÜ Hexanor Haldus esitasid Tallinna

Halduskohtule kaebuse projekteerimistingimuste tühistamiseks.

Projekteerimistingimuste andmise eeltingimused ei ole täidetud. PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud

erand ei ole kohaldatav, sest tegemist on suure mõjuga ehitisega, ehitise mahtu on kavas

suurendada ja keskkonnamõju hindamise vajalikkuse kohta ei ole seisukohta võetud. TLPA

oleks pidanud viima ehitusõiguse andmiseks läbi detailplaneeringu menetluse, milles kaebajad

oleks saanud tõhusamalt osaleda ja oma õigusi kaitsta, sh oleks saanud detailplaneeringut

vaidlustada ka vastuolu tõttu avalike huvidega. Projekteerimistingimused on vastuolus

Lasnamäe ÜP-s ettenähtud haljastuse nõuetega. Seega oleks tulnud projekteerimistingimuste

andmisest EhS § 32 p 2 alusel keelduda. Lisaks halveneb senine liiklus- ja parkimiskorraldus,

mis vähendab ka kaebajate kinnisasja väärtust ja kahjustab kaebajate huve ettevõtlusega

tegelemisel, sh tekitab lisakoormuse kaebajate kinnistu kõrval asuvatele parkimiskohtadele.

Projekteerimistingimustes puuduvad nõuded kavandatava hoone maa-aluse osa laiendamisest

tulenevate kahjulike mõjude leevendamiseks. Kaebajate ärakuulamine oli formaalne ja

haldusakt ei ole nõuetekohaselt põhjendatud.

3. Tallinna linn palus jätta kaebus rahuldamata.

Projekteerimistingimuste peale ei saa esitada populaarkaebust. Kaebajate subjektiivsete

õigustega seonduvad üksnes väited nende vara väärtuse vähenemisest või ettevõtlusega seotud

huvide kahjustamisest üldise linnakeskkonna halvenemise tõttu. Nimetatud osas on kaebajate

väited tõendamata. PlanS § 125 lg 5 kohaldamise eeldused on täidetud. Kavandatav ehitis

sobib mahult ja otstarbelt piirkonnas välja kujunenud keskkonda ning on kooskõlas Lasnamäe

ÜP-ga. PlanS § 125 lg 5 kohaldamisel ei ole hoone mõju suurus määrav.

Projekteerimistingimustes ettenähtud haljastuse osakaal ei ole Lasnamäe ÜP-ga vastuolus.

Segahoonestusalal ei kuulu haljastusega alade osakaalu (20%) hulka maapinnaga ühendamata

haljastus ning üksikutel juhtudel võib kaaluda ka haljastuse protsendi vähendamist.

Olemasoleva olukorraga võrreldes on projekteerimistingimustes haljastuse osakaalu

suurendatud. Kõnealusele kinnistule projekteerimistingimustega ehitusõiguse andmisega ei

lahendata kogu kvartali liikluskorralduse ja tänavate seisukorra probleeme ning seda ei tehtaks

ka detailplaneeringuga. Projekteerimistingimustes on selgitatud, et kinnistu ja selle lähiala

kohta

koostatakse

eraldi

liikluskorralduse

lahendus.

Parkimine

on

kavandatud

kaubanduskeskuse keldrikorrusele. OÜ-ga BREM Kinnisvarahooldus 04.09.2017 sõlmitud

halduslepingu alusel peab kolmas isik tagama oma kulul avalikult kasutatavate teede,

haljastuse ja sademeveekanalisatsiooni rajamise ka väljaspool Pae tn 70/72/74 kinnistut

vastavalt lepingu lisaks olevale skeemile. Projekteerimistingimuste üldistustase on võrreldav

detailplaneeringu omaga ning ehitise ohutust puudutavad meetmed nähakse ette

ehitusprojektis.

4. OÜ BREM Kinnisvarahooldus palus jätta kaebus rahuldamata, sest vaidlustatud

projekteerimistingimused ei riku kaebajate õigusi.

5. Tallinna Halduskohus jättis 31.10.2018 otsusega kaebuse rahuldamata (p 2) ja mõistis

kaebajatelt solidaarselt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulu 720 eurot (p 3).

HKMS-st, PlanS-st ega EhS-st ei tulene võimalust vaidlustada projekteerimistingimuste

väljastamist avalikes huvides. Kaebajatel puudub subjektiivne õigus nõuda, et ehitusõigus

teise isiku kinnistul määratakse projekteerimistingimuste asemel detailplaneeringuga. Vale

menetlusliigi valik saaks kaebajate õiguste rikkumise kaasa tuua eelkõige juhul, kui nad jäid

3-18-1141

4(8)

seetõttu ilma enda menetluslikest õigustest või kui detailplaneering andnuks nende kinnistule

suurema kaitse kui projekteerimistingimused.

Kaebajad

leiavad,

et

projekteerimistingimuste

andmisel

tehtud

kaalutlusvead,

põhjendamiskohustuse rikkumine ning vastuolu Lasnamäe ÜP-ga viivad kaebajate kinnistu

kõrvale sellise ehitise püstitamiseni, mille tõttu väheneb kaebajate vara väärtus ning

kahjustatakse kaebajate huve ettevõtlusega tegelemisel. Kuna OÜ Hexanor (pankrotis) on Pae

tn 70/72/74 kõrval asuva Pae tn 80 kinnistu omanik ja OÜ Hexanor Haldus on nimetatud

kinnistu üürnik ning projekteerimistingimustega antakse ehitusõigus nende naaberkinnistule,

ei saa kaebajate subjektiivsete õiguste riivet välistada. Halduskohtus saab vaidlustada ka

väheintensiivset riivet (vt HKMS § 44 lg 1, Riigikohtu otsus nr 3-3-1-87-16, p 8). Vastavalt

HKMS § 44 lg-tele 1 ja 2 ei kontrolli kohus projekteerimistingimuste väljastamise

õiguspärasust osas, milles see ei seondu kaebajate õigustega.

PlanS § 125 lg 5 näeb ette, et kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu

koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada

projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone

ja seda teenindavad rajatised, kui 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna

väljakujunenud keskkonda, arvestades sh piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on

määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sh projekteerimistingimuste

andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus

ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Vastustaja on selgitanud PlanS § 125 lg-s 5

sätestatud eelduste täitmist, sh hinnanud piirkonna hoonestuslaadi ning Lasnamäe ÜP-s

määratud vastava ala üldisi ehitustingimusi ning projekteerimistingimustega planeeritava

hoone vastavust nendele. Vastustaja on toonud välja erandile tuginemise faktilised ja

õiguslikud põhjendused, selgitades, miks ta ei pea konkreetsel juhul detailplaneeringu

koostamist otstarbekaks. Projekteerimistingimustes on selgitatud, et kuna lähtutud on PlanS-s

määratud tingimustest ning Lasnamäe ÜP nõuetest, siis puudub vajadus detailplaneeringu

koostamiseks. Nende põhjendustega saab nõustuda.

TLPA lubas projekteerimistingimuste alusel püstitada Pae tn 70/72/74 kinnistule uue ärihoone

(kaubanduskeskuse), mille suurim ehitistealune pind võib olla kuni 5000 m². Suurim kõrgus

olemasolevast maapinnast on ligikaudu 9 m, lubatud on üks maa-alune korrus.

Projekteerimistingimustes on arvestatud, et Pae tn 70/72/74 kinnistu jääb Lasnamäe ÜP

kohaselt tõmbekeskuse alale, kus on tihedalt põimunud korruselamute, ameti- ja

valitsusasutuste,

äri-

ja

büroohoonete,

kultuuri-

ja

spordiasutuste,

haljasalade,

rekreatsioonialade jms maad. Projekteerimistingimuste p-s 9 on sätestatud haljastuse, heakorra

ja liikluskorralduse põhimõtted. Õige on kaebajate väide, et projekteerimistingimuste alusel

kavandatav haljastuse protsent krundil on Lasnamäe ÜP-s ettenähtust oluliselt väiksem, kuid

see rikkumine ei puuduta kaebajate subjektiivseid õigusi. Projekteerimistingimustes on välja

toodud, et parkimislahendus koostatakse, lähtudes Tallinna parkimise korralduse arengukavast

ja arvestades asjakohast standardit. Planeeritava hoone ümbruse liikluskorraldust ei ole

vaidlustatud projekteerimistingimustega lahendatud. Parema liikluslahenduse saamiseks tuleb

täiendavalt koostada Pae tn 70/72/74 kinnistu ja selle lähiümbruse liikluskorralduse lahendus

kvartalisiseste ja -vaheliste teedevõrgustike parandamiseks ning vajadusel teevõrgu

täiendamiseks. Ka vastutaja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud halduslepingus on kolmas isik

võtnud kohustuse tagada teede ja tehnovõrkude projekteerimine, kuid tal ei ole kohustust

nimetatud objekte rajada, v.a juhul, kui märgitud alale kavandatakse tulenevalt tehnovõrkude

valdajate tehnilistest tingimustest huvitatud isiku kinnistu teenindamiseks vajalikke

tehnovõrke. Samas lepingus on välja toodud, et edaspidi väljastatavate ehituslubade alusel

tagab kolmas isik Tallinnas avalikult kasutatavate teede, üldkasutatava haljastuse ja

3-18-1141

5(8)

välisvalgustuste ning sademeveekanalisatsiooni ehitamise lepingu lisas nr 1 oleval skeemil

märgitud alal ja ulatuses. Rajatiste täpne ulatus selgub ehitusprojekti menetlemisel, kui on

olemas ka võrguvaldajate tehnilised tingimused. Kuna menetlusosaliste kinnitusel on

vaidlusalusel kinnistul ka praegu kaubanduskeskus, ei muutu olemasolev liikluskorraldus

olulisel määral. Arvestades eelnevalt välja toodud, sh kolmandale isikule pandud kohustusi,

võib eeldada, et olemasolev liikluskorraldus ning parkimise võimalused maa-aluse parkla

loomisega pigem paranevad.

Kaebajate etteheide, et projekteerimistingimustes ei ole sätestatud nõudeid hoone maa-aluse

osa laiendamisest tulenevate kahjulike mõjude leevendamiseks, ei ole asjakohane.

Projekteerimistingimused on ehitusprojekti koostamise aluseks, st ehitamine ei toimu vahetult

projekteerimistingimuste alusel, vaid kolmas isik peab ehitamiseks, sh lammutamiseks

taotlema ehitusloa. Alles ehitusloa taotlemiseks koostatavast ehitusprojektist selgub täpsemalt

elamu asukoht kinnistul, hoone kõrgus jm olulisemad parameetrid ning sellest tulenevalt ka

see,

kas

ja

mil

määral

ehitatav

ehitis

rikub

kaebajate

subjektiivseid

õigusi.

Projekteerimistingimustega määratakse siduvalt kindlaks alused, millest tuleb lähtuda

ehitusprojekti koostamisel (nt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-28-06, p 8). Kohalik omavalitsus kui

pädev haldusorgan võib neid menetluse hilisemates staadiumides muuta (vt ka Riigikohtu

otsus nr 3-3-1-25-02, p 16). Projekteerimistingimustes ettenähtud parameetreid ei saa

vaidlustada abstraktselt.

Kaebajad esitasid projekteerimistingimuste menetluses enda seisukohad, millele vastustaja on

vastanud. Seega on kaebajad ära kuulatud ja nende huve on kaalutud. Võrreldes

detailplaneeringu menetluse läbiviimisega ei ole kaebajate subjektiivsed õigused olnud vähem

kaitstud ning menetluses osalemise võimalused vähem tagatud. Kaebajate rahulolematus

vastustaja seisukohtadega ei tähenda, et kaebajad jäid ära kuulamata.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

6. OÜ Royal Estate (OÜ Hexanor (pankrotis) eriõigusjärglane) ja OÜ Hexanor Haldus

paluvad apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus, millega

rahuldada nende kaebus.

Halduskohus jättis sisuliselt käsitlemata kaebajate väite, et projekteerimistingimuste asemel

oleks tulnud koostada detailplaneering. Vale menetlusliigi valik piirab kaebajate kaebeõigust.

Halduskohus ei ole sisuliselt hinnanud ka projekteerimistingimuste vastavust Lasnamäe ÜP-

le. Kaebajad ei soovi takistada räämas kaubandushoone korrastamist, kuid leiavad, et selle

juures peab lähtuma seadusest ja arvestama avalike ning ka erinevate puudutatud isikute

huvidega, mille saaks täpsemalt välja selgitada detailplaneeringu menetluses. Kaebajad on

ilma jäänud nt sellest, et nende vastuväidete osas viiakse läbi sõltumatu järelevalvemenetlus.

Halduskohus ei ole üldse käsitlenud keskkonnamõju hindamisega seonduvat ning ka

vastustaja ei ole keskkonnaaspektidele tähelepanu pööranud. Seega kaebajad ei tea, millised

negatiivsed mõjud neile kaubanduskeskuse rajamisega kaasnevad.

Haljastuse rajamine nõutavast väiksemas mahus rikub kaebajate õigusi, sest kahjustab

piirkonna üldist miljööd ja väärtust, mis mõjutab omakorda ka kaebajate kinnistu väärtust.

Võrdlema ei pea olemasolevat ja kavandatavat haljastust, vaid kavandatava haljastuse

osakaalu võrreldes Lasnamäe ÜP-s ettenähtud miinimumiga.

Õige pole halduskohtu hinnang, et liikluskorraldus ei muutu oluliselt. Olemasolev

kaubanduskeskus erineb kavandatavast nii oma iseloomu kui ka mahu poolest ning ligipääs

3-18-1141

6(8)

kavandatavale hoonele on tehtud keeruliseks, mille tõttu võivad külastajad hõivata hoopis

kaebajate kinnistu kõrval asuvaid parkimiskohti. See kahjustab kaebajate ärihuve.

Ehitamisega (eeskätt Pae tn 70/72/74 kinnistule kavandatava hoone maa-aluse osa

laiendamisega) kaasnevate kahjulike mõjude täpsed leevendusmeetmed tuleb ette näha

ehitusprojektis, kuid see ei välista nende ette nägemist juba projekteerimistingimustes,

vastasel juhul võib ehitusprojekt osutuda puudulikuks ja tekkida oht kaebajate kinnistule (vrd

PlanS § 126 lg 1 p-d 5 ja 12 ning lg 2).

7. Tallinna linn palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata,

jäädes varem öeldu juurde ja nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega.

8. OÜ BREM Kinnisvarahooldus palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes

varasema seisukoha juurde, et vaidlustatud haldusakt ei riku kaebajate õigusi.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

10. Õigusaktidest

ega

kohtupraktikast

ei

tulene

kaebajatele

õigust

vaidlustada

projekteerimistingimusi avalikes või kolmandate isikute huvides. Seega tuleb vaidlustatud

projekteerimistingimuste õiguspärasust kontrollida üksnes ulatuses, milles kaebajad väidavad

oma subjektiivsete õiguste rikkumist (vt HKMS § 44; Riigikohtu 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-

15-16, p 16; Tallinna Ringkonnakohtu 21.12.2017 otsus nr 3-15-2763; Tartu Ringkonnakohtu

10.10.2017 otsus nr 3-16-2611). Ringkonnakohtule ei nähtu, et detailplaneeringu koostamise

menetluse asemel projekteerimistingimuste andmise menetluse läbiviimine iseenesest rikub

kaebajate subjektiivseid õigusi. Kaebajad olid kaasatud Pae tn 70/72/74 kinnistule

kaubanduskeskuse püstitamiseks projekteerimistingimuste andmise menetlusse, osalesid selle

eelnõu avalikul arutelul ja esitasid korduvalt ka kirjalikke seisukohti (tl 14–15, 19, 21–22, 25–

28). Kaebajate seisukohtadele on vastustaja vastanud nii vaidlustatud haldusakti põhjendustes

(tl 10–12) kui ka eraldi kirjaga (tl 30–31). Eelnevat arvestades ei pea käesolevas asjas

abstraktselt hindama, kas projekteerimistingimuste andmise menetluse asemel oleks tulnud

läbi viia detailplaneeringu koostamise menetlus (sh kas PlanS § 125 lg 5 kohaldamine oli

põhimõtteliselt õiguspärane). Kuna kaebajad on juriidilised isikud, võivad vaidlusalused

projekteerimistingimused riivata eeskätt nende ettevõtlusvabadust või omandiõigust

(põhiseaduse §-d 31 ja 32). OÜ Hexanor Haldus puhul saab siiski kõne alla tulla üksnes

ettevõtlusvabaduse riive, sest tema ei ole Pae tn 80 kinnistu omanik, vaid üürnik. Lisaks

võivad kaebajate subjektiivsed õigused tuleneda Lasnamäe ÜP-st, millega vastustajal tuli

projekteerimistingimuste väljastamisel arvestada (EhS § 26 lg 3 p 3; vrd Riigikohtu

20.02.2019 otsus nr 3-14-52416, p 15).

11. Projekteerimistingimustega määratakse siduvalt kindlaks alused, millest tuleb lähtuda

ehitusprojekti koostamisel (Riigikohtu 04.05.2006 otsus nr 3-3-1-28-06, p-d 8–9).

Projekteerimistingimustes määratud arhitektuursete ja ehituslike tingimustega võidakse ühtlasi

lahendada naaberkinnisasjade omanike vahelisi ehituslikke huvikonflikte (Tallinna

Ringkonnakohtu 21.12.2017 otsus nr 3-15-2763, p 17; vrd ka Riigikohtu 31.01.2017 otsus nr

3-3-1-69-16, p 26). Seega on kaebajatel subjektiivne õigus sellele, et Pae tn 70/72/74

kinnistule kavandatavast kaubanduskeskusest tulenevad mõjutused nende omandis või

kasutuses olevale Pae tn 80 kinnisasjale või seal toimuvale ettevõtlusele ei oleks ülemäärased

(vt ka EhS § 32 p 5).

3-18-1141

7(8)

12. Kaebajad väidavad, et haljastuse rajamine Lasnamäe ÜP-s ettenähtust väiksemas mahus

vähendab nende kinnistu väärtust. Seega tuginevad kaebajad haljastusega seonduvalt

omandiõiguse rikkumisele, kuid see saab kõne alla tulla üksnes OÜ Royal Estate puhul.

Lasnamäe ÜP1 tekstilise osa p-s 2.2.1.4 on märgitud, et segahoonestusalal (kus asub ka Pae tn

70/72/74 kinnistu) peab olema haljastusega alade osakaal kinnistul vähemalt 20%; selle hulka

ei kuulu katuse-, garaažipealne jm maapinnaga ühendamata haljastus. Üksikutel juhtudel võib

kaaluda haljastuse protsendi vähendamist (lk 15). Seega on haljastuse protsendi vähendamine

Lasnamäe ÜP kohaselt põhimõtteliselt lubatud. Projekteerimistingimuste kindlaksmääramisel

on haldusorganil ulatuslik kaalutlusruum (Riigikohtu 04.05.2006 otsus nr 3-3-1-28-06, p-d 8–

9). Vaidlustatud projekteerimistingimustes (lk 3, 5) on märgitud, et praegu on haljastust Pae tn

70/72/74 kinnistul 9,8% ja projekteerimistingimuste järgi peab olema ligikaudu 11%, millele

lisaks tuleb kinnistuga piirnevale jalakäijate promenaadile kavandada konteinerhaljastust (s.o

maapinnaga ühendamata haljastust), kompenseerimaks maapinnaga ühendatud haljastuse

väiksemat protsenti võrreldes Lasnamäe ÜP-s ettenähtuga. OÜ Royal Estate ei ole ära

näidanud, kuidas kaasneb projekteerimistingimustega Pae tn 80 kinnistu väärtuse vähenemine,

arvestades, et senisega võrreldes kavandatakse Pae tn 70/72/74 kinnistul maapinnaga

ühendatud haljastuse osakaalu suurendamist ja lisaks nn konteinerhaljastuse rajamist

kõnealuse kinnistuga külgnevale alale. Eelnevat arvestades ei riku projekteerimistingimustes

kindlaksmääratud haljastuse tingimused OÜ Royal Estate õigusi.

13. Kaebajad väidavad, et projekteerimistingimustes kavandatud juurdepääsuteed Pae tn

70/72/74 kavandatavale kaubanduskeskusele on ebamõistlikud ning kuna on ette näha

külastajate arvu suurenemist, hakkavad kaubanduskeskuse kliendid hõivama kaebajate

kinnistu kõrval asuvaid parkimiskohti, mis vähendab Pae tn 80 kinnistu külastajatel mugava

parkimiskoha leidmist ning kahjustab sellega kaebajate ärihuve.

Ringkonnakohus leiab, et kaebajate väide oma ärihuvide kahjustamisest eespool kirjeldatud

viisil on paljasõnaline. Kaebajad ei ole selgitanud, milles täpsemalt nende majandustegevus

seisneb (toimikust selgub vaid see, et OÜ Royal Estate on andnud Pae tn 80 kinnistu OÜ-le

Hexanor Haldus üürile). Kaebajad ei ole tõendanud (või isegi põhistanud), et kliendid

saabuvad nende juurde (ainult või peamiselt) autoga ja vaidlustatud projekteerimistingimuste

alusel kaubanduskeskuse püstitamise korral jääksid kaebajate kliendid liikluskorralduslike

probleemide tõttu tulemata. Toimikust selgub, et Pae tn 70/72/74 kinnistul asub juba praegu

hoone, milles toimub kauplemine ning kaebajad ei ole selgitanud, millel põhineb nende

veendumus, et kavandatava kaubanduskeskuse puhul on ette näha klientide arvu olulist

suurenemist (see ei sõltu ainult kavandatava hoone mahust, vaid eeskätt sellest, millist

majandustegevust selles plaanitakse). Ainuüksi eeltoodu välistab kaebajate õiguste rikkumise.

Ringkonnakohus lisab siiski, et projekteerimistingimustes tuleb liikluskorralduse põhimõtted

ette näha asjakohasel juhul (PlanS § 125 lg 5 ja § 26 lg 4 p 9). Seega on vastustajal avar

kaalumisruum

otsustamaks,

millises

ulatuses

ja

kuidas

projekteerimistingimustes

liikluskorraldust käsitleda, arvestades muu hulgas, et vaidlusalusel juhul koostati

projekteerimistingimused olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale amortiseerunud

hoone asemele uue sarnase otstarbega hoone püstitamiseks. Vastustaja on möönnud

liikluskorralduslikke probleeme kõnealuses piirkonnas, mis on eeskätt tingitud autode arvu

suurest kasvust pärast Pae elamurajooni rajamist. Vastustaja on aga leidnud, et

liikluskorraldus Pae tn 70/72/74 kinnistul ja selle lähialas (sh ühistrasport ning jalg- ja

jalgrattateed) on mõistlik lahendada tervikuna ja projekteerimistingimustest eraldi, hõlmates

suurema piirkonna kui pelgalt Pae tn 70/72/74 kinnistu ja selle vahetu ümbruse. Nimetatud

1 https://oigusaktid.tallinn.ee/?id=3001&aktid=118690&fd=1&q_sort=elex_akt.akt_vkp

3-18-1141

8(8)

lahenduste väljatöötamisel on kaebajatel võimalik kaasa rääkida. Projekteerimistingimuste

järgi on kolmandal isikul kohustus kavandada Pae tn 70/72/74 kaubanduskeskuse

keldrikorrusele täiendavaid parkimiskohti, kui TLPA peab seda edasiste analüüside põhjal

vajalikuks. See haakub Lasnamäe ÜP seletuskirjas märgituga, mille kohaselt on eesmärgiks

tänaval parkivate sõidukite arvu vähendamine ning parkimismajade ehitamine elurajoonidesse

(lk 27). Ringkonnakohus leiab eelnevat arvestades, et projekteerimistingimustes kirjeldatud

liiklus- ja parkimiskorralduse lahendus ei kahjusta kaebajate huve ülemääraselt.

14. Projekteerimistingimustes ei pidanud ette nägema kaubanduskeskuse ehitamisega

kaasnevate kahjulike mõjude täpseid leevendusmeetmeid (vt PlanS § 125 lg 6 ja EhS § 26 lg

4). Enne Pae tn 70/72/74 kinnistul asuva amortiseerunud kaubanduskeskuse lammutamist ja

uue ehitama asumist tuleb koostada ehitusprojekt, milles peab ette nägema arhitektuurilised ja

insener-tehnilised lahendused sellisel tasemel, et selle alusel on võimalik nõuetekohaselt

ehitada (vt majandus- ja kommunikatsiooniministri 17.07.2015 määrus nr 97 „Nõuded

ehitusprojektile“ §-d 8–10). Ehitusloa andmise menetluses on kaebajatel võimalik osaleda (vt

EhS § 42 lg 6 ja lg 7 p 2). EhS § 12 lg 1 sätestab, et ehitada tuleb ehitusprojekti kohaselt,

järgides ehitise ja ehitamise kohta käivaid nõudeid. EhS § 8 sätestab üldise ehitise, ehitamise

ja ehitamisega seonduva muu tegevuse ohutuse põhimõtte. EhS § 12 lg 3 järgi tuleb ehitamisel

arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste

ülemäärase kahjustamise vastu. Kui ehitamine ei toimu siiski nõuetekohaselt ja tekib oht Pae

tn 80 kinnistule, on võimalik taotleda pädevalt isikult riikliku järelevalve läbiviimist ehitamise

nõuetele vastavuse kontrollimiseks ning sellega kaasneva ohu tõrjumiseks (EhS § 130 lg 2 p

2, korrakaitseseaduse § 28). Juba tekkinud kahjude hüvitamist saab nõuda isikult, kes

konkreetsel juhul kahju tekitamise eest vastutab.

15. Kaebajad

heidavad

ette,

et

vastustaja

ei

ole

projekteerimistingimustes

keskkonnaaspektidele tähelepanu pööranud, seetõttu kaebajad ei tea, millised negatiivsed

mõjud neile kaubanduskeskuse rajamisega kaasnevad. EhS § 31 lg 1 järgi otsustab pädev

asutus keskkonnamõju hindamise algatamise vajaduse ja projekteerimistingimuste andmise

menetluse korraldamise avatud menetlusena. Puudub vaidlus, et Pae tn 70/72/74 kinnistul

asub juba praegu kaubanduskeskus ning seda ümbritsevad samuti kaubanduspindadega

kinnistud, s.o projekteerimistingimustega ei ole ette näha olemasoleva olukorra olulist

muutumist, millest võiks järeldada olulise keskkonnamõju tekkimist. Lasnamäe ÜP

koostamisega paralleelselt viidi aastatel 2006–2007 läbi keskkonnamõju strateegiline

hindamine. Vajadusel tuleb keskkonnamõju hindamise algatamise vajadust täiendavalt

kaaluda ehitusloa andmise menetluses (EhS § 42 lg 2).

16. Eelnevat arvestades jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

17. HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS §

108 lg 8 sätestab, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade

reeglite järgi nagu poolele. HKMS § 109 lg-st 1 tulenevalt on menetluskulude väljamõistmise

eelduseks menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide esitamine. HKMS § 109 lg 6 alusel

mõistetakse välja vaid vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Kaebajate menetluskulud

jäävad HKMS § 108 lg 1 ja vastustaja menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel nende endi

kanda. Kolmanda isiku apellatsioonimenetluse kuluks on õigusabikulu 336 eurot (ilma

käibemaksuta), mille kohta on esitatud arve koos spetsifikatsiooniga. Asja mahtu ja keerukust

ning menetluse käiku arvestades on tegemist vajaliku ja mõistiku kuluga, mis tuleb HKMS §

108 lg-te 1 ja 8 alusel kaebajatelt solidaarselt kolmanda isiku kasuks välja mõista.

(allkirjastatud digitaalselt)