3-18-1024/24 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kaupo Kruusvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

17.04.2019, Tallinn

Haldusasja number

3-18-1024

Haldusasi

OÜ MOLTER Agro kaebus Keskkonnaministeeriumi

18.05.2018 käskkirja nr 1-2/18/384 osaliseks tühistamiseks

ning

Keskkonnaministeeriumi

kohustamiseks

sõlmida

kinnisasja võõrandamiseks müügileping ja asjaõigusleping

enampakkumise võitjaga

Menetlusosalised

Kaebaja – OÜ MOLTER Agro, volitatud esindaja vande-

advokaat Raul Talts

Vastustaja – Keskkonnaministeerium, volitatud esindaja

Toomas Kutti

Kolmas isik – X, volitatud esindajad vandeadvokaat Ramil

Pärdi ja advokaat Sandor Elias

Asja läbivaatamine

09.04.2019

RESOLUTSIOON

1. Jätta OÜ MOLTER Agro kaebus rahuldamata.

2. Mõista OÜ-lt MOLTER Agro X kasuks välja viimase menetluskulud summas 3765

eurot.

3. OÜ MOLTER Agro ja Keskkonnaministeeriumi menetluskulud jätta nende endi

kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 17.05.2019 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioon-

kaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimeta-

misest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS

§ 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182

lg 1 p 9).

3-18-1024

2(11)

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tartu Maavalitsuse ja Y vahel sõlmiti 02.02.2015 maa ajutiseks kasutamiseks andmise

leping (kasutusleping), millega anti Y kasutusse maareformi seaduse § 31 lg-s 2 nimetatud

jätkuvalt riigi omandis olev maa asukohaga Tartu vallas Väägavere külas pindalaga 2,94 ha

(ajutise kasutuse number 78/2014/1968). Leping kehtis kuni 31.12.2017.

2. Y suri xx xx xxxx ning 09.08.2017 notariaalse pärimistunnistuse järgi on tema vara

pärijateks ½ suuruses mõttelises osas Q ja ½ suuruses mõttelises osas X.

3. Kinnistusraamatusse on registriosa avamisel kantud 18.09.2017 registriosa nr 9126650, s.o

maatulundusmaa 100%, Tartu maakond, Tartu vald, Väägvere küla, Märdipõllu (Märdipõllu

kinnisasi). Kinnistu omanikuks on Eesti Vabariik.

4. Keskkonnaministeeriumi (KeM) 20.03.2018 käskkirja nr 1-2/18/187 alusel korraldas

Maa-amet avaliku kirjaliku enampakkumise kinnistute, sh Märdipõllu kinnisasja müümiseks.

5. Maa-ameti peadirektori 26.03.2018 käskkirjaga nr 1-1/18/454 moodustatud avaliku

kirjaliku enampakkumise läbiviimise komisjoni 25.04.2018 koondprotokolli lisa 1 järgi osales

Märdipõllu kinnisasja enampakkumisel kaks pakkujat – kõrgeima pakkumuse tegi OÜ

MOLTER Agro ja paremuselt teise pakkumise tegi X.

6. X esitas 30.04.2018 Maa-ametile taotluse Märdipõllu kinnisasja enampakkumisel

kujunenud hinnaga omandamiseks riigivaraseaduse (RVS) § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 alusel.

7. KeM-i 18.05.2018 käskkirjaga nr 1-2/18/384 kinnitati Märdipõllu kinnisasja avaliku

kirjaliku enampakkumise tulemused (p 1); otsustati, et kinnisasja enampakkumisel kujunenud

hinnaga omandamiseks õigustatud isikuks on võõrandatavat kinnisasja maa ajutise kasutamise

lepingu alusel kasutanud X (p 2); otsustati sõlmida enampakkumisel võõrandatud kinnisasja

omandamiseks õigustatud isikuga müügileping ja asjaõigusleping 6 nädala jooksul otsuse

andmisest (p 3); otsustati, et õigustatud isiku tasutud tagatisraha kuulub tasaarveldamisele

müügihinnaga ning õigustatud isikul tuleb tasuda enne asjaõiguslepingu sõlmimist tagatisraha

ületav müügihind (p 4); kohustati Maa-ametit korraldama müügilepingu ja asjaõiguslepingu

ettevalmistamine ning sõlmimine, samuti võõrandamislepingu avalikustamine (p 5).

1) Märdipõllu kinnisasi registreeriti riigi kinnisvararegistris 25.07.2017 ja kinnisasja pindala

on maakatastri andmetel 2,86 ha. Märdipõllu kinnisasi sisaldab haritava maa kõlvikut ning seda

ei ole RVS alusel kasutamiseks antud. Tartu Maavalitsuse ja Y vahel sõlmiti 02.02.2015

kasutusleping, mille alusel oli Märdipõllu kinnisasi kogu ulatuses antud Y kasutusse.

2) Y suri xx xx xxxx ja notari väljastatud pärimistunnistuse alusel on tema vara pärijaks ½

suuruses mõttelises osas X. Pärimisseaduse (PärS) § 130 lg 1 kohaselt lähevad pärandi

vastuvõtmisega pärijale üle kõik pärandaja õigused ja kohustused, välja arvatud need, mis oma

olemuselt on lahutamatult seotud pärandaja isikuga või mis seadusest tulenevalt ei saa ühelt

isikult teisele üle minna. Põllumajanduslik maakasutusleping ei ole oma olemuselt lahutamatult

seotud pärandaja isikuga ja sellise kasutuslepingu üleminek ühelt isikult teisele ei ole seadusega

välistatud. Seega läksid kasutuslepingust tulenevad õigused ja kohustused üle Y pärijale X.

3-18-1024

3(11)

Kuna X kasutas maa riigi kinnisvararegistris registreerimiseni kasutuslepingu alusel enam kui

poolt Märdipõllu kinnisasjast, on põhjendatud Märdipõllu kinnisasja avaliku kirjaliku enam-

pakkumise tulemuste kinnitamine RVS § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 alusel X kasuks.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

8. OÜ MOLTER Agro esitas 23.05.2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täiendatud

16.07.2018 ja 20.03.2019) KeM-i 18.05.2018 käskkirja tühistamiseks osas, millega anti

X õigus omandada kinnisasi enampakkumisel kujunenud hinnaga, ning haldusorgani

kohustamiseks sõlmima kinnisasja võõrandamiseks müügi- ja asjaõigusleping enampakkumise

võitjaga.

1) Kaebajat on ebaõiglaselt koheldud seeläbi, et hoolimata enampakkumise võitmisest ei

antud talle õigust kinnisasi omandada, kuna haldusorgan tõlgendas materiaalõigust ebaõigesti

ning andis teisele pakkujale põhjendamatu eelisostuõiguse. RVS kohased sätted kaitsevad

avalike huvide kõrval ka enampakkumisel osalenud pakkujate subjektiivset avalikku õigust

menetlusele ja korraldusele, heale haldusele ja teiste pakkujatega võrdsele kohtlemisele.

2) Asjaoludest nähtub, et X on Y vara pärija ½ suuruses mõttelises osas. Pärandvara ei ole

jagatud PärS § 152 lg 1 alusel ega osaliselt PärS § 154 alusel. Samuti ei ole haldusorganile

esitatud kaaspärijate kokkulepet eelisostuõiguse realiseerimiseks ühe pärija poolt. Haldusorgan

on vääralt tõlgendanud PärS sätteid, mille tulemusel on jõutud ebaõigele järeldusele, et

pärandajale kuulunud eelisostuõigust on võimalik käsutada ka ühe kaaspärija poolt (PärS § 147,

§ 148 lg 1, § 152 lg 4, asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 4). Selleks, et Y pärijad saaksid

kasutada RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 sätestatud eelisostuõigust, oleks pidanud pärijad

osalema enampakkumisel ühiselt (RVS § 66 lg 11, AÕS § 74 lg 1).

3) Enampakkumise teates osundatud avaliku kirjaliku enampakkumise tingimused sätestavad,

et juhul, kui enampakkumisel teise isiku nimel pakkumisi teinud isikul puudus pakkumise

tegemise ajal esindusõigus, siis teda enampakkumisel osalejaks ei loeta. Enampakkumisel

osales X ainuisikuliselt. Seega ei ole enampakkumisel osalenud Y pärijad ühiselt ning sellest

tulenevalt ei ole võimalik kasutada Y kuulunud eelisostuõigust.

4) Eelisostuõiguse teostamisega tegi kolmas isik käsutustehingu rikkudes AÕS § 74 lg-s 1

sätestatud käsutuskeeldu. Käsutuskeelu rikkumisest tulenevalt on tehing tühine. AÕS § 74 lg 2

kehtetuks tunnistamine alates 01.07.2003 on tingitud asjaolust, et selle lõike reguleerimisala on

kaetud üldiste tehingu kehtetuse ja heauskse omandamise sätetega ning taolise erisätte

olemasoluks puudub vajadus. Ehk siis käsutuskeelu rikkumine toob endiselt kaasa tehingu

kehtetuse tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) alusel sõltumata AÕS muudatustest.

5) Kolmas isik esitas 30.04.2018 Maa-ametile ühepoolse tahteavalduse, mis muutus kehtivaks

selle kättesaamisega Maa-ameti poolt. Tahteavalduse kehtivaks muutumisega lõppes eelisostu-

õigus ammendavalt. Kolmanda isiku 30.04.2018 avalduse näol on tegemist käsutustehinguga,

mis on tühine, kuivõrd ei ole tõendatud, et pärandvara oleks kaaspärijate vahel jagatud.

6) Kolmanda isiku väited pärandvara jagamise kohta on vastuolulised ning kaebajal on

tekkinud põhjendatud kahtlus tõendi kunstliku loomise osas eesmärgiga takistada tõendamis-

eseme asjaolude tuvastamist. Kaebaja on seisukohal, et kaaspärijatel puudus kokkulepe

pärandvara jagamiseks enne kohtumenetluse algust.

7) Kolmas isik on teatanud, et ta on kõnealust kinnistut asunud kasutama alles pärast Y

surma. Samuti on märgitud, et kaaspärija Y ei ole kunagi antud kinnistut kasutanud. Kolmas

isik väidab ka, et tal on RVS § 66 lg 7 teise lause kohaselt eelis Y ees kuivõrd ta kasutas

3-18-1024

4(11)

kinnisasja suuremas ulatuses. Antud väide on asjakohatu, kuivõrd Y ei osalenud

enampakkumisel. Eeltoodud asjaolude pinnalt tõusetub küsimus pärandaja õiguste ja kohustuste

üleminekust. RVS § 66 lg 7 sõnastus „viimasena põllumajandusliku kasutuslepingu alusel

kasutanud isik“ viitab otseselt sellele, et silmas peetaks konkreetset isikut, mistõttu on antud

sätte näol tegemist isikuga lahutamatult seotud õigusega, mis ei läinud üle pärijale (PärS § 130

lg 1). Võlaõigusseaduse (VÕS) § 253 lg 2, mis sätestab, et tähtajaline ostueesõigus läheb üle

ostueesõigust omava isiku pärijatele, ei ole antud juhul kohalduv. RVS § 66 lg 7 näol ei ole

tegemist tähtajalise ostueesõigusega, kuivõrd ostueesõiguse tekkimise ja lõppemise tähtaeg ei

ole seaduses määratud. Ostueesõigus tekib alati, kui riigivara valitseja korraldab avaliku

enampakkumise. Mõeldav ei ole olukord, kus tekib lõpmatu pärijate ring, kellel on õigus

kasutada kõnealuses paragrahvis sätestatud õigust.

8) Kolmas isik ei pärinud RVS § 66 lg-s 7 sätestatud eelisostuõiguse teostamise õigust. Nii

kolmas isik kui ka vastustaja on kinnitanud, et viimasena kasutas kasutuslepingu alusel kinnistut

Y. Kuivõrd kolmas isik ei olnud Märdipõllu kinnistu viimane kasutaja kasutuslepingu alusel, ei

ole tema puhul täidetud ka RVS § 66 lg-7 sätestatud eelisostuõiguse teostamise eeldused. RVS

§ 66 lg-s 7 sätestatud eelisostuõigus ei ole käesoleval juhul üleantav. Olukorras, kus seadusandja

on kehtestanud mingisuguse soodustuse konkreetsele isikule (asja kasutajale), on tegemist

(pärandaja) isikuga lahutamatult seotud õigusliku tagajärjega, mis ei ole pärijale ülekantav.

9) Kokkuvõttes tuleb asuda seisukohale, et olukorras, kus kolmas isik X ei kasutanud Y eluajal

Märdipõllu kinnisasja, ei ole RVS § 66 lg 7 sätestatud eelisõigus päritav ning kolmandal isikul

ei olnud õigust eelisõigust teostada.

9. Keskkonnaministeerium palub 21.06.2018 vastuses (täiendatud 04.03.2019 ja

27.03.2019) jätta kaebus rahuldamata.

1) Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et Y pärijad oleksid pidanud enampakkumisel

osalema ja eelisõigust teostama ühiselt. Maa-ametile on edastatud Q ja X 19.06.2018 kinnitus

selle kohta, et enne avaliku enampakkumise läbiviimist oli pärijate vahel sõlmitud suuline

kokkulepe eelisõiguse teostamise osas (PärS § 147, § 148 lg 1, § 152 lg-d 1 ja 4, § 154, § 155).

St otsustati ühiselt jagada pärandvara hulka kuuluvast Märdipõllu kinnisasja kasutuslepingust

tulenev ostueesõigus selliselt, et nimetatud eelisõigust teostab ja Märdipõllu kinnisasja

omandab avalikul enampakkumisel X. Kaaspärijate vaheline kokkulepe pärandvara hulka

kuuluva eelisõiguse jagamiseks ei pea olema kirjalik ega notariaalselt tõestatud, piisab ka

suulisest kokkuleppest. Kuna eelisõigus on pärijate vahel jagatud, siis ei pidanud pärijad

pakkumist ega eelisõiguse teostamise avaldust esitama ühiselt. Avalikul enampakkumisel ei ole

kohustatud osalema isik, kes enampakkumisel võõrandatavat kinnisasja omandada ei soovi.

2) Kuna pärijad ei teinud ega pidanudki tegema enampakkumisel pakkumist ühiselt, on

asjassepuutumatu kaebaja viide RVS § 66 lg-le 11. Nimetatud sätte mõte ei ole kohustada

pakkujaid esitama ühispakkumisi, vaid sõnaselgelt sätestada, et kui avalikul enampakkumisel

on kord juba pakkumise teinud mitu isikut ühiselt (ühispakkujad), saavad need isikud riigivara

omandamise või kasutamise õigust realiseerida samuti üksnes ühiselt.

3) Kaebaja on viidanud ka riigivara võõrandamise menetluse läbiviimise tingimustele, mille

kohaselt peab esindajal esindamiseks olema esindusõigus. Antud juhul ei olnud 31.03.2018

pakkumise ja 30.04.2018 avalduse esitanud pärija X Q esindaja, kuna ta ei teinud pakkumist Q

nimel.

4) Käesolevas asjas ei olnud kuni kaebaja 16.07.2018 seisukoha esitamiseni vaidlust selles, et

RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 sätestatud eelisõigus on päritav. Nimetatud sätetes reguleeritud

3-18-1024

5(11)

eelisõiguse eesmärgiks on anda põllumajandustootjatele, kes on riigi omandis olevat põllu-

majandusmaad õiguslikul alusel harinud ja väärtustanud, võimalus seda maad ostueesõigusega

omandada. Põllumajanduse jätkusuutlikuks arenguks on otstarbekas, et tootmiseks vajalik maa

oleks põllumajandustootja omandis. Seega ei ole nimetatud regulatsiooni mõte ja eesmärk anda

eelisõigust konkreetsele isikule, vaid ükskõik millisele põllumajandusega tegelevale isikule, kes

kasutas enne kinnisasja riigi kinnisvararegistris registreerimist viimasena enam kui poolt

võõrandatavast kinnisasjast või kasutamiseks antavast maa-alast maa ajutise kasutamise lepingu

alusel.

5) Kui maa ajutine kasutaja on surnud ja tema pärija (antud juhul X) soovib asuda teostama

kasutuslepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi, st tegelema põllumajandustootmisega, siis peab

ka pärijal olema õigus lepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi ning kõnealust eelisõigust

teostada, kuna sellega võimaldatakse tagada järjepidevat põllumajandustootmist. Kasutusleping

kehtis kuni 31.12.2017 (Y suri xx xx xxxx) või maaomaniku kindlaksmääramiseni maareformi

käigus. Seega ei ole lepingu lõppemise aluseks maa ajutise kasutaja surm. VÕS § 186 p 7

kohaselt on füüsilisest isikust võlgniku surm võlasuhte lõppemise aluseks, kui kohustust ei saa

täita tema isikliku osavõtuta. VÕS § 186 p-i 7 tuleb rakendada koos PärS § 130 lg-ga 1. Seega

lõpevad vaid need võlgniku kohustused, mida ei saa tema osavõtuta täita. Sellisteks

kohustusteks on isiklikke sooritusi eeldavad kohustused, mis nõuavad intellektuaalsete võimete

rakendamist, nagu nt kunstniku või laulja teenused. Üldiselt lähtutakse eeldusest, et kui sama

kohustust on objektiivselt võimalik ka pärijate poolt täita, siis kohustus võlgniku surmaga ei

lõpe. Nagu vaidlustatud käskkirjas märgitud, ei ole põllumajanduslik maakasutusleping oma

olemuselt lahutamatult seotud pärandaja isikuga ja sellise kasutuslepingu üleminek ühelt isikult

teisele ei ole seadusega välistatud. Nagu põllumajandusliku rendilepingu puhul võib rentniku

surma korral rendilepingusse astuda rentniku abikaasa või teised pärijad (VÕS § 356 lg 1), siis

peab see olema võimalik ka maa ajutise kasutamise lepingu puhul. Seega läksid maa ajutiseks

kasutamiseks andmise lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle X ning kuna X kasutas

pärijana maa riigi kinnisvararegistris registreerimiseni maa ajutise kasutamise lepingu alusel

enam kui poolt Märdipõllu kinnisasjast, on tal õigus kasutada RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2

sätestatud eelisõigust. Nimetatud sätetega reguleeritud eelisõiguse puhul ei ole tegemist

õigusega, mida oleks võimalik igal ajal ja tähtajatult kasutada.

6) Kuna pärast Y surma kasutas Märdipõllu kinnisasja kasutuslepingu alusel X, siis on

tema Märdipõllu kinnisasja viimane kasutaja. Sealjuures ei oma tähtsust, kas X kasutas

Märdipõllu kinnisasja ka Y eluajal. Y eluajal kasutas kinnisasja Y, kellega oli leping algselt

sõlmitud.

7) Asjaoludest nähtuvalt puudub X ja tema tütre Q vahel igasugune vaidlus selle üle, et

Märdipõllu kinnisasja omandamise eelisõigus pärandvara osalise jagamise tulemusena on X.

Enne Märdipõllu enampakkumise läbiviimist on Maa-ametiga kõnealuse eelisõiguse teostamise

osas suhelnud just Q, kes tundis huvi, kas ja kuidas tema ema X saaks eelisõigust kasutada.

8) Kaebuse kohaselt tuleks avaliku enampakkumise korral tunnistada enampakkumise

võitjaks kõige kõrgemat hinda pakkunud isik sõltumata sellest, kas tegemist on põllumajandus-

tootjaga või mitte. Teiste sõnadega, kui pärijast põllumajandustootja kõige kõrgemat hinda ei

paku ja kõrgeimat hinda pakub isik, kes põllumajandusliku tootmisega ei tegele, siis langeb

enampakkumisel võõrandatav kinnisasi põllumajanduslikust kasutusest välja. Eelnev on selgelt

vastuolus põllumajanduse jätkusuutliku arengu tagamise eesmärkidega.

10. X palub 25.06.2018 vastuses (täiendatud 04.03.2019) jätta kaebus rahuldamata.

1) Antud juhul on RVS § 66 lg-ga 7 ja § 105 lg-ga 2 reguleeritud eelisostuõiguse kasutamise

tingimused kolmanda isiku poolt täidetud: i) Y kasutas viimasena kinnistut maa ajutise

3-18-1024

6(11)

kasutamise lepingu alusel ehk Y tekkis eelisostuõigus RVS § 66 lg 7 mõttes; ii) Y pärand avanes

PärS § 3 lg 1 mõttes 16.04.2017 ning tema pärandi kaaspärijateks olid kolmas isik ja kolmanda

isiku ning Y tütar Q; iii) viie tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste teatavaks tegemisest

esitas X avalduse enampakkumisel kujunenud hinnaga (ehk MOLTER Agro OÜ pakutud

hinnaga) maa omandamiseks; iv) pärandvara hulka kuuluv eelisostuõigus oli tõendatult selle

teostamise ajaks kolmanda isiku ja teise kaaspärija vahel juba jagatud (seda võimaldavad PärS

§ 152 lg 4 ja § 154), st kolmas isik teostas eelisostuõigust kokkuleppel teise kaaspärijaga.

2) Eelisostuõiguse kasutamine ei ole käsutustehing ega käsutus PärS § 148 lg 1 mõttes, mis

keelab iseseisvalt käsutada pärandvara hulka kuuluvaid esemeid või mõttelist osa nendest.

Käsutus sisaldab endas reeglina mingi varalise õiguse üleandmist ühelt isikult teisele.

Kinnisasja puhul saab see olla näiteks võõrandamine või piiratud asjaõigusega koormamine.

RVS § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 järgse eelisostuõiguse kasutamine ei sisalda varalise õiguse

üleandmist. Antud juhul on tegemist seadusest tuleneva (VÕS § 244 lg 2) kinnisasja

ostueesõigusega, mis oli kinnistusraamatusse kandmata ehk mis ei ole seaduse (VÕS § 244 lg

6, AÕS § 257 lg 3) ja õiguskirjanduse järgi asjaõiguslik ostueesõigus ehk piiratud asjaõigus,

vaid võlaõiguslik seadusest tulenev ostueesõigus.

3) PärS § 148 lg-t 1 tuleks ühtlasi tõlgendada koostoimes AÕS § 74 lg-ga 1 ehk küsimus on

kaaspärijate kokkuleppes. Antud juhul kasutas kolmas isik eelisostuõigust teise kaaspärija

nõusolekul. Samuti, kuna kaaspärijate omavaheline suhe on kaas-, mitte ühisomand, ei pea nad

erinevalt näiteks VÕS § 252 lg-st 1 teostama ostueesõigust ühiselt. Samas isegi kui kohalduks

VÕS § 252 lg 1, on selle kohta õiguskirjanduses leitud, et ostueesõiguse lõppemine mõne

ostueesõiguse teostamiseks õigustatud isiku jaoks või mõne ostueesõigust omava isiku

loobumine ostueesõiguse teostamisest ei lõpeta ostueesõigust. Sellisel juhul saavad ostuees-

õigust teostada ülejäänud õigustatud isikud.

4) Kui ka lugeda pärandvara mittejagatuks, siis PärS § 148 lg 1 eesmärk on kaitsta kaaspärijat

teise kaaspärija poolt nõusolekuta tehtud käsutuste eest. PärS § 148 lg 1 eesmärk ei ole kaitsta

kaebajat ning seega ei saa kaebaja subjektiivseid õigusi riivata ka kaaspärija poolt RVS § 66 lg

7 j § 105 lg 2 alusel kokkuleppel eelisostuõiguse kasutamine.

5) Isegi kui eelisostuõiguse kasutamine lugeda käsutustehinguks, siis analoogselt AÕS § 74

lg-ga 1 ei oleks PärS § 148 lg 1 rikkumisel käsutustehingu tühisuse tagajärge. AÕS § 74 lg 2,

mis sätestas, et kõigi kaasomanike nõusolekuta AÕS § 74 lg 1 nimetatud eesmärgil tehtud

kaasomaniku tehing, on alates 01.07.2003 kehtetu. Samuti saab kolmas isik (antud juhul

vastustaja) tugineda AÕS § 71 lg 4 eeldusele ning teine kaaspärija oli ühtlasi ostueesõiguse

kasutamisele juba eelnevalt nõusoleku/heakskiidu andnud TsÜS § 114 lg 1 ja 2 mõttes. Muudel

isikutel (antud juhul kaebaja) ei saaks nagunii olla õigustatud huvi käsutustehingu tühisust

tuvastada olukorras, kus kaaspärijatel oli kokku lepitud tahe.

6) Kaebaja viidatud RVS § 66 lg 11 ei kohaldu antud olukorrale. Antud juhul esitas pakkumuse

kolmas isik teise kaaspärija nõusolekul. Tegemist ei ole olukorraga, kus ühispakkujate ehk

mitme pakkuja ühise pakkumuse ringi oleks kunstlikult kaasatud eelisõigusega isik, mida

tõepoolest seadus peaks välistama. Kolmandal isikul oligi eelisõigus ja keegi pole soovinud

lepingu sõlmimisest loobuda.

7) Isegi kui eeldada, et eelisostuõigust saaks ainult ühiselt kasutada, oli enampakkumise

väljakuulutamise ja kolmanda isiku 30.04.2018 taotluse esitamise hetkeks Y juba ca 1 aasta

surnud (surnud xx xx xxxx). Q 29.04.2018 volikirjast ja asjaoludest nähtub, et pärast Y surma

on vaidlusalust kinnistut sama kasutuslepingu alusel kasutanud kolmas isik. Q kõnealuse

kinnistu kasutamisega ei tegelenud. Seega oli kolmandal isikul Q võrreldes eelis eelisostuõiguse

3-18-1024

7(11)

kasutamisel RVS § 66 lg 7 ls 2 järgi. Samuti oli poolte vahel sellekohane kokkulepe VÕS § 252

lg 2 mõttes.

8) RVS § 66 lg-s 7 sätestatud eelisostuõigus on päritav. RVS § 66 lg-st 7 (ja § 105 lg-st 2)

tulenevalt on vaidlusaluse eelisostuõiguse olemasolu seotud põllumajandusliku kasutuslepingu

pooleks olemisega. VÕS § 320 ja § 356 analoogiast tulenevalt on (põllumajandusliku)

kasutuslepingu (rendilepingu) üürniku/rentniku positsioon olemuslikult päritav ja surma korral

üleantav. Kuna kasutuslepingu poole positsioon on päritav, puudub igasugune põhjus, miks

sellega seotud eelisostuõigus peaks olema lahutamatult pärandaja isikuga seotud ega peaks

päritav olema.

9) Kaebaja on viidanud ka VÕS § 253 lg-le 1, mille kohaselt ostueesõigus ei ole üleantav.

Kinnisasja ostueesõiguse puhul sätestab AÕS § 260 lg 3 teistsuguse regulatsiooni – üksnes

teatud isiku kasuks seatud ostueesõigus ei ole võõrandatav ega pärandatav. „Teatud isiku

kasuks“ tähendab konkreetselt, nimeliselt määratud isikut ehk RVS § 66 lg 7 regulatsioon ei ole

samaväärne. Järelikult kolmas isik päris või võttis üle esimese alternatiivina Y õigusliku

positsiooni kasutuslepingu poolena. Rendileandja Y surma järel lepingut üles ei öelnud ehk

aktsepteeris kasutuse jätkumist. Samas, isegi kui väita, et kolmas isik kasutuslepingu pooleks

ei saanud, on analoogselt päritav Y vaieldamatult kuulunud eelisostuõigus. Kolmas isik on

25.06.2018 menetlusdokumendis selgitanud, et teostas eelisostuõigust Q nõusolekul.

KOHTU PÕHJENDUSED

11. Kohus leiab, et OÜ MOLTER Agro kaebus ei anna alust KeM-i 18.05.2018 käskkirja

osaliseks tühistamiseks ning KeM-i kohustamiseks võõrandada Märdipõllu kinnisasi kaebajale.

12. Tartu Maavalitsuse ja Y vahel 02.02.2015 sõlmitud Märdipõllu kinnisasja kasutusleping (tl

43) oli sõlmitud perioodiks kuni 31.12.2017.Y suri xx xx xxxx, seega lepingu kehtivuse ajal.

13. Kohtu hinnangul on vaidluse lahendamise seisukohast määrava tähtsusega küsimus, kas

Märdipõllu kinnisasja 02.02.2015 kasutusleping, täpsemalt sellest lepingust tulenev maa

kasutusõigus, on päritav, st läks üle Y pärijatele.

Pärimine on isiku surma korral tema vara üleminek teisele isikule (PärS § 1 lg 1). Pärand on

pärandaja vara. Pärandiks ei ole pärandaja õigused ja kohustused, mis seadusest tulenevalt või

oma olemuselt on lahutamatult seotud pärandaja isikuga (PärS § 2). Vara on isikule kuuluvate

rahaliselt hinnatavate õiguste ja kohustuste kogum, kui seadusest ei tulene teisiti (TsÜS § 66).

Kohtu hinnangul ei tulene eeltoodud sätetest ega ka ühestki muust õigusnormist või asjaolust

piiranguid Märdipõllu kinnisasja kasutuslepingu (lepingust tuleneva kasutusõiguse) lugemiseks

Y varaks ja tema pärandi osaks, mis saab üle minna pärijatele.

Notari poolt 09.08.2017 koostatud pärimistunnistuse (tl 45) kohaselt on Y vara pärijateks ½

suuruses mõttelises osas Q ja ½ suuruses mõttelises osas X. Y ja X said seega pärimise teel

02.02.2015 kasutuslepingu lepinguosalisteks, s.o Märdipõllu kinnisasja ajutisteks kasutajateks,

olles lepingust tuleneva kasutusõiguse kaasomanikud.

14. Kasutuslepingu esemeks oleva maa (Märdipõllu kinnisasja) kasutusõigusega kaasneb RVS

§ 66 lg 7 ja § 105 lg 2 alusel maa eelisostuõigus.

RVS § 66 lg 7 sätestab, et põllumajanduslikul otstarbel kasutatava maatulundusmaa siht-

otstarbega kinnisasja võõrandamisel või kasutamiseks andmisel on võõrandatavat või

kasutamiseks antavat maad enne enampakkumist viimasena põllumajandusliku kasutus-

lepingu alusel kasutanud isikul, kes osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks, õigus

3-18-1024

8(11)

kinnisasi omandada või kasutusse saada enampakkumisel kujunenud hinnaga, kui ta viie

tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste teatavaks tegemisest arvates kinnitab kirjalikult,

et kasutab seda õigust. Kui käesolevas lõikes nimetatud õigustatud isikuid on mitu,

eelistatakse isikut, kes kasutas võõrandatavat või kasutamiseks antavat kinnisasja suuremas

ulatuses. Kui nimetatud kinnisasja suhtes soovivad oma õigust samal ajal kasutada käesoleva

paragrahvi lõikes 6 ja käesolevas lõikes nimetatud isik, eelistatakse viimast. Käesolevas

lõikes nimetatud õigust ei ole isikul, kellega sõlmitud kasutusleping lõpetati selle

kasutajapoolse rikkumise tõttu.

RVS § 105 lg 2 sätestab, et RVS alusel kasutamiseks andmata haritava maa või loodusliku

rohumaa kõlvikut sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja võõrandamisel või

kasutamiseks andmisel on RVS § 66 lõikes 7 nimetatud õigustatud isikuks isik, kes kasutas

enne kinnisasja riigi kinnisvararegistris registreerimist viimasena enam kui poolt

võõrandatavast kinnisasjast või kasutamiseks antavast maa-alast maa ajutise kasutamise

lepingu alusel.

Viidatud sätetest tuleneb, et eelisostuõigus on maad viimasena põllumajandusliku

kasutuslepingu alusel kasutanud isikul, kui on täidetud järgmised tingimused: kinnisasi

võõrandatakse riigivarana enampakkumisel, kinnistu kasutusõigust viimati omanud isik osaleb

enampakkumisel, kuid ei osutu võitjaks ning kasutab viie tööpäeva jooksul eelisostuõigust.

Kohtu hinnangul ei saa RVS § 66 lg 7 ja § 105 lg 2 sõnastusest järeldada, et eelisostuõigus

eeldab lisaks kasutuslepingust tulenevale kasutusõigusele täiendava tingimusena ka maa

faktilist kasutamist (nagu leiab kaebaja). Kui isik, kellega on sõlmitud kasutusleping, ei täida

lepingu tingimusi, siis on see alus lepingu lõpetamiseks, mis on eelisostuõigust välistavaks

asjaoluks (vt RVS § 66 lg 7 viimane lause). Samas seniks, kuni lepingut lõpetatud ei ole, on

kohtu hinnangul RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 reguleeritud eelisostuõiguse eelduseks

kasutuslepingust tulenev kasutusõigus. Kõnealuse maa faktilise kasutamise mõiste sisustamine

ja kontrollimine oleks kohtu hinnangul ka üsna problemaatiline, eriti maa enampakkumise

menetluse raames.

15. Kohus lisab siinkohal selgitavalt, et kasutuslepingust tuleneva kasutusõiguse pärimise

korral ei tõusetu küsimust eelisostuõiguse päritavusest. Eelisostuõigus tuleneb maa kasutus-

õigusest RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 reguleeritud tingimuste realiseerumisel. Pärimise

järgselt on kasutusõiguse omanikuks pärija(d). Seega on pärija, kui uue omaniku eelisostu-

õiguse tekkimise ja kasutamise aluseks tema enda kasutusõigus, mitte eelisostuõiguse pärimine.

16. RVS § 66 lg 7 teine lause (ja RVS § 105 lg 2 teine pool) reguleerib olukorda, kui õigustatud

isikuid on mitu, st eelisostuõigust soovivad kogu kinnisasja osas kasutada mitu maa senist

kasutajat, st saada kinnisasja enda ainuomandisse.

Isegi kui nimetatud lauseosades on peetud silmas eelkõige olukorda, kui võõrandatava kinnistu

erinevad osad on olnud kasutuslepingute alusel erinevate isikute kasutuses, siis hõlmab mitme

õigustatud isiku regulatsioon kohtu hinnangul ka olukorda, kui võõrandatava kinnisasja osaks

olev maa on olnud mitme isiku kaaskasutuses. Sellist tõlgendust välistavaid asjaolusid kohtule

ei nähtu. Põhjendatuks ei saa pidada järeldust, et kasutusõiguse kaasomandi puhul saab

eelisostuõigust kasutada üksnes juhul, kui kõik kaasomanikud sellest huvitatud on (st ühe

kaasomaniku soovimatus eelisostuõigust kasutada välistaks ka teise kaasomaniku eelisostu-

õiguse). Kohtu hinnangul võivad kasutusõiguse kaasomanikud kasutada eelisostuõigust nii

ühiselt (st avaldada soovi saada enampakkumisel oleva maa kaasomanikeks) kui ka igaüks

eraldi (s.o avaldada soovi saada enampakkumisel oleva kogu maa ainuomanikuks).

3-18-1024

9(11)

Kaasomanike eelisostuõiguse piiranguid ei saa kohtu hinnangul tuletada ka asjaolust, et sätted

viitavad suuremas ulatuses kinnistut kasutanud isiku eelistamisele. Selle regulatsiooni sisuks ei

saa pidada seda, et kasutusõiguse võrdsete osade korral (sarnaselt võib tekkida ka olukord, et

kinnistut hõlmav maa-ala on olnud võrdsetes suurustes erinevate isikute kasutuses) ei laienegi

kaasomanikele eelisostuõigus, sh õigus taotleda maad enda ainuomandisse. Mitme võrdse

õigustatud isiku olukorras tuleb olukord lahendada muul viisil, nt liisu heitmise teel. Kui aga

eelisostuõigust kasutabki vaid üks senise kasutusõiguse kaasomanik (sõltumata senise kasutuse

suurusest), siis ei tõusetugi küsimust, millist kaasomanikku eelistada.

17. Kui kasutusõiguse kaasomanikud kasutavad eelisostuõigust ühiselt, on asjassepuutuvaks

sätteks RVS § 66 lg 11, mis sätestab, et kui enampakkumisel on pakkumise teinud mitu isikut

ühiselt, saavad need isikud riigivara omandamise või kasutamise õigust realiseerida üksnes

ühiselt. Samas on see säte asjassepuutuv üksnes juhul, kui kasutusõiguse kaasomanikud

kasutavad eelisostuõigust ühiselt (kui üks või mitu kasutusõiguse kaasomanikku soovivad saada

maad enda ainuomandisse, vastav säte asjassepuutuv ei ole).

18. Käesoleval juhul ei ole tegemist olukorraga, kus Y kaaspärijad (Märdipõllu kinnisasja

kasutusõiguse kaasomanikud) oleksid avaldanud soovi Märdipõllu kinnisasja ühiseks

omandamiseks. Samuti ei ole tegemist olukorraga, et mõlemad kaaspärijad / kaasomanikud

oleksid avaldanud soovi Märdipõllu kinnisasja saamiseks enda ainuomandisse.

Märdipõllu kinnisasja puhul on avaldanud soovi eelisostuõiguse kasutamiseks vaid üks

kaaspärija / kasutusõiguse kaasomanik, s.o X. Nagu kohus eelnevalt märkis, võimaldavad RVS

§ 66 lg 7 ja § 105 lg 2 kasutada kogu kinnistu eelisostuõigust ka ühel kinnistu senistest

kaaskasutajatest. Seega oli X õigus kasutada ainuisikuliselt Märdipõllu kinnisasja

eelisostuõigust. Vaidlust ei ole selles, et muud RVS § 66 lg 7 tingimused olid täidetud (st X

osales enampakkumisel, ei osutunud võitjaks ning esitas tähtaegselt eelisostuõiguse kasutamise

avalduse).

Eeltoodust tulenevalt ei oma vaidluse lahendamisel ühtlasi tähtsust, kas Märdipõllu kinnisasja

kasutusõiguse kaasomanikud Q ja X olid enne viimase poolt eelisostuõiguse kasutamist

pärandvara jagamises ja eelisostuõiguse kasutamises kokku leppinud. Kuna kummalgi

kaasomanikul oli iseseisev õigus kasutada eelisostuõigust kogu Märdipõllu kinnisasja osas, siis

ei oma X avalduse läbivaatamise seisukohast kaaspärijate omavahelised õigussuhted tähendust.

KeM-il oli õigus ja kohustus X poolt ainuisikuliselt esitatud avaldust Märdipõllu kinnisasja

omandamiseks (enda ainuomandisse saamiseks) aktsepteerida.

19. Kohus lisab, et kuigi küsimus X poolt Märdipõllu kinnisasja faktilisest kasutamisest ja

kasutamise ulatusest ei ole vaidluse lahendamise seisukohast määrav, saab pidada siiski

tuvastatuks, et X on asunud pärast Y surma Märdipõllu kinnistut kasutama ning Q ei ole seda

(samas ulatuses) teinud. Sellele viitab X vastav kinnitus käesolevas asjas, vastustaja esindaja

selgitus (kohtuistungil), et Q kinnitas seda suuliselt enampakkumise menetluses, samuti

äriregistri kanne, kust nähtub, et X on võtnud alates 08.09.2017 üle füüsilisest isikust

ettevõtja Y tegevuse (uus nimi Porkna talu).

20. Kokkuvõtvalt leiab kohus seega, et X puhul olid täidetud RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2

ettenähtud tingimused Märdipõllu kinnisasja omandamiseks eelisostuõiguse korras, s.o enam-

pakkumisel kujunenud hinnaga. Seega on KeM-i 18.05.2018 käskkirjaga põhjendatult

otsustanud, et Märdipõllu kinnisasja enampakkumisel kujunenud hinnaga omandamiseks

õigustatud isikuks on võõrandatavat kinnisasja maa ajutise kasutamise lepingu alusel kasutanud

X ning viimasega tuleb sõlmida enampakkumisel võõrandatud kinnisasja omandamiseks

müügileping ja asjaõigusleping.

3-18-1024

10(11)

Sellest tulenevalt jääb ühtlasi rahuldamata OÜ MOLTER Agro kaebus KeM-i 18.05.2018

käskkirja osaliseks tühistamiseks ning KeM-i kohustamiseks sõlmima Märdipõllu kinnisasja

võõrandamiseks müügileping ja asjaõigusleping kaebajaga.

21. Eeltoodust erinevale tulemusele ei viiks kohtu hinnangul ka olukord, kui asuda seisukohale,

et kasutusõiguse kaasomanikud saavad teostada RVS § 66 lg-s 7 ja § 105 lg-s 2 reguleeritud

eelisostuõigust vaid ühiselt.

Esiteks puudub kohtul alus kahelda kolmanda isiku selgituses, et Q ja X leppisid kokku

pärandvara jagamises (mille kinnituseks on esitatud kohtule ka Q kirjalikud kinnitused – tl 57

ja 59), samuti vastustaja esindaja selgituses, et Q kinnitas enampakkumise menetluses

pärandvara jagamist. Kui ka käsitada seejuures puudustena seda, et vaidlustatud korralduse

andmise ajaks ei olnud KeM-ile esitatud kirjalikku pärandvara jagamise kokkulepet ning

kokkuleppele ei ole viidatud ka vaidlustatud käskkirjas, siis tuleks käskkirja tühistamise korral

KeM-il Märdipõllu kinnisasja avaliku kirjaliku enampakkumise tulemused uuesti kinnitada.

Tulemuste uuel kinnitamisel saab KeM kaasomandiga seonduvat täpsustada, seejuures lähtuda

Q kirjalikust kinnitusest, mis on tänaseks kohtuasja raames esitatud. Pärandvara jagamise

kokkuleppe kohustuslikku vormi ei ole kehtestatud, seega ei saa asuda ka seisukohale, et pärast

eelisostuõiguse tähtaega ja pärast KeM-i 18.05.2018 käskkirja andmist vastava kirjaliku

kinnituse esitamine (selle kohta, et suuline kokkulepe oli sõlmitud enne eelisostuõiguse

tähtaega) oleks lubamatu. Seega viiks asja uus otsustamine samale lõpptulemusele. Sellises

olukorras ei saaks pidada haldusakti tühistamist ja uuesti otsustamiseks saatmist põhjendatuks.

Riigikohtu halduskolleegium on asjas nr 3-3-1-33-07 tehtud otsuses märkinud järgmist (p 16):

"Ekslik õigusliku aluse kasutamine on haldusakti oluline puudus, kuid see ei pruugi tuua siiski

vältimatult kaasa akti tühistamist juhul, kui asjakohane regulatsioon, millele tuginevad olulise

turujõuga ettevõtja kohustused, on olemas." Haldusasjas nr 3-3-1-49-08 leidis kolleegium, et

„eelmainitud seisukoht on laiendatav ka juhtumile, kui on ilmselge, et esinevad erinevad

õiguslikud ja faktilised alused haldusakti põhjendamiseks. Sellisel juhul peaks haldusorgan nii

või teisiti vaidlustatud korralduse uuesti välja andma“ (otsuse p 11). Samu seisukohti on

Riigikohus korranud kohtuasjas nr 3-3-1-82-09 (otsuse p-s 22).

22. Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1). Kolmanda isiku

menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108

lg 8). Menetluskulude väljamõistmiseks esitatakse kohtule enne kohtuvaidlusi menetluskulude

nimekiri ja kuludokumendid. Kuludokumendid, mis seonduvad osalemisega kohtuistungil, kus

lõpetati asja arutamine, samuti selliste kulude nimekiri, esitatakse kohtule hiljemalt kolme

tööpäeva jooksul pärast istungi lõppu (HKMS § 109 lg 1). Kohus mõistab välja üksnes vajalikud

ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6).

Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud, sh kaebaja enda menetluskulud

(summas 3796 eurot, sh riigilõiv 30 eurot – tl 84-87, 101-102) jätta kaebaja kanda.

Kolmas isik taotleb menetluskuludena esindajatasu hüvitamist kokku summas 4455 eurot koos

käibemaksuga, sh istungil osalemise tasu 1065 eurot. Kohtule on esitatud menetluskulude

nimekiri ja kuludokumendid (tl 88-92, 104-105, 107-108). Kohtu hinnangul on kolmanda isiku

panus kohtuvaidluses võrreldav kaebaja omaga ning kohus loeb kolmanda isiku menetluskulud

vajalikuks ja põhjendatuks samas suurusjärgus kaebaja esindaja kuludega, s.o summas 3765

eurot. Vastav summa kuulub kaebajalt kolmanda isiku kasuks väljamõistmisele.

Vastustaja ei ole tema kantud menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule ettenähtud

tähtajaks esitanud, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda.

3-18-1024

11(11)

(allkirjastatud digitaalselt)

Kaupo Kruusvee

Kohtunik