3-18-622/12 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Ragne Piir

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. märts 2019, Tallinn

Haldusasja number

3-18-622

Haldusasi

K.V. kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt

13.03.2018 kooskõlastatud Tondi tn 3 elamu muinsuskaitse

eritingimuste tühistamiseks ja kooskõlastamise uueks

otsustamiseks kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – K.V.

Vastustaja – Tallinna linn

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 29.04.2019 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks

esitatud

apellatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182

lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

2(5)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kultuuriminister tunnistas 18.12.2006 käskkirjaga nr 383 (punkt 5) Tallinnas Tondi tn 3

asuva puitelamu arhitektuurimälestiseks.

2. K.V. (Tondi tn 3 elamu kaasomanik) esitas 15.11.2017 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile

(TLPA) taotluse Tallinnas, Tondi tn 3 asuva elamu osas restaureerimistööde teostamiseks

muinsuskaitse eritingimuste koostamise kompenseerimiseks.

3. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) tellimusel koostas OÜ T-Linnaprojekt

19.02.2018 Tallinnas, Tondi tn 3 elamu restaureerimistööde (s.o hoone välispiirete

soojustamise ja puidust välisvoodri uuendamise ning siseruumide remondi) kohta

muinsuskaitse eritingimused (töö nr 03-18). TLPA kooskõlastas 13.03.2018 Tondi tn 3 elamu

muinsuskaitse eritingimused.

4. K.V. esitas 28.03.2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille kohus võttis 02.04.2018

määrusega menetlusse TLPA poolt 13.03.2018 kooskõlastatud Tondi tn 3 elamu muinsuskaitse

eritingimuste tühistamise ja kooskõlastamise uueks otsustamiseks kohustamise nõuetes,

tunnistades vastustajaks Tallinna linna. Kaebetähtaja küsimuse lahendamiseks võttis kohus

sama määrusega kaebuse menetlusse kultuuriministri 18.12.2006 käskkirja nr 383 osalise

tühistamise nõudes ja tunnistas vastustajaks Kultuuriministeeriumi.

5. Kohus lõpetas 14.02.2019 määrusega haldusasja nr 3-18-622 menetluse kultuuriministri

18.12.2006 käskkirja nr 383 osalise tühistamise nõude osas, lugedes selles osas kaebuse

esitatuks mittetähtaegselt ja jättes rahuldamata tähtaja ennistamise taotluse.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

6. K.V. taotleb TLPA poolt 13.03.2018 kooskõlastatud Tondi tn 3 elamu muinsuskaitse

eritingimuste tühistamist ja kooskõlastamise uueks otsustamiseks kohustamist. Kaebuse

põhjendused (täiendatud 04.04.2018) on kokkuvõtvalt alljärgnevad.

1) Tondi tn 3 maja ei ole ajaloolise projekti kohaselt välja ehitatud ega asu miljööväärtuslikus

piirkonnas. Majal ei ole muinsuskaitselist väärtust, mida kaitsma peaks. Kaebaja eesmärgiks on

maja soojustada väljastpoolt kompleksselt ning viia maja energiatõhusus kaasaja nõuete

tasemele, vähendades seeläbi energiakulusid. Heauskliku omanikuna on kaebajal õigustatud

ootus, et ta saab oma vara hallata, parandada ja kohandada enda äranägemise järgi. Välispidiselt

ja terviklikult maja soojustamisest keeldumine on põhjendamatu ning seab maja omaniku

ebavõrdsesse olukorda võrreldes nendega, kelle omandile ei ole selliseid piiranguid seatud.

2) Vaidlusalused muinsuskaitse eritingimused on mitmeti tõlgendatavad ja ebaselged. Näiteks

nenditakse vajadust fassaadi korrastada, kuid samas keelatakse teha seda terviklikult.

Soojapidavuse tõstmiseks üksnes soovitatakse kasutada välisilmet mittemuutvaid lahendusi,

millest võib järeldada, et välisilmet muutvad lahendused on teataval määral võimalikud. Samas

lubatakse üksnes seestpoolt soojustamist. Väljastpoolt takutamise eelduseks on punktis 3

esitatud keeluga (s.o mitte eemaldada terve hoone voodrilaudu) vastuollu minemine. Lisaks

tuleb eritingimuste kohaselt projektis teha ettepanekud soojapidavuse parendamiseks, mis võib

tähendada ka hoone väljastpoolt soojustamist. Maja seestpoolt soojustamisel roomattidega ei

ole võimalik säilitada peegelvõlvlagesid. Osaline seestpoolt soojustamine muudab puitmaja

olukorra halvemaks. Fassaadi välispidine soojustamine ei pruugi muuta hoone gabariite ega

välisilmet ning terviklik kordategemine parandaks linnaruumi kvaliteeti. Seevastu osalise

restaureerimisega võib kaasneda pidev korrastamise vajadus, mis oleks kallis töö ning maja

3(5)

soojapidavus ei saavutaks kunagi kaasaegseid nõudeid. Muinsuskaitseamet ei korva kaebajale

kõrgendatud kulusid maja kütmisele.

3) Põhjendamatu on lubada projekteerimis- ja ehitustöid teostada ainult ettevõtetel, kellel on

Muinsuskaitseameti heakskiit.

6. Tallinna linn palub jätta kaebuse rahuldamata.

TLPA poolt tellitud ja 13.03.2018 kooskõlastatud Tondi tn 3 elamu muinsuskaitse

eritingimused nr 32156 on kooskõlas muinsuskaitseseaduse (MuKS) § 35 lg-ga 3 ning

04.07.2011 määrusega nr 14 „Kinnismälestise ja muinsuskaitsealal paikneva ehitise

muinsuskaitse eritingimuste koostamise kord“. On tavapärane, et mälestiste soojustamisel ei

ole lubatud kasutada välisilmet muutvaid lahendusi. Lubatud ja soovitav on hoone seestpoolt

soojustamine, nt roomattidega ja võimaluse korral plankude vahede takutamine nii seest kui

väljast. Mälestisele ei kehti tänapäevased energiatõhususe miinimumnõuded vastavalt

ehitusseadustiku (EhS) § 62 lg 2 p-le 1.

KOHTU PÕHJENDUSED

7. Kohus leiab, et kaebus on põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata.

8. Vaidlust ei ole selle üle, et Tondi tn 3 puitelamu on kultuuriministri 18.12.2006 käskkirjaga

nr 383 (punkt 5) tunnistatud arhitektuurimälestiseks ning registreeritud ehitismälestisena

kultuurimälestiste riiklikus registris (nr 27852). Eelviidatud kultuuriministri käskkiri kehtib

ning seega ei ole käesoleva kaebuse lahendamisel asjassepuutuvad kaebaja väited, et kõnealusel

majal puudub muinsuskaitseline väärtus ja selle mälestiseks olemine ei ole põhjendatud.

Praeguses asjas ei ole vaidluse all kultuuriministri 18.12.2006 käskkirja nr 383 õiguspärasus, st

Tondi tn 3 elamu mälestiseks tunnistamise põhjendatus, vaid TLPA poolt 13.03.2018

kooskõlastatud Tondi tn 3 elamu muinsuskaitse eritingimused nr 32156.

9. Mälestisel võib ehitada ainult muinsuskaitse eritingimusi järgiva ehitamise projekti alusel

(MuKS § 35 lg 1). Muinsuskaitse eritingimustes nähakse ette kinnismälestise ja

muinsuskaitsealal paikneva ehitise uuringu, säilitamise, konserveerimise, restaureerimise ja

ehitamise nõuded. Muinsuskaitse eritingimuste koostamise korra sätestab kultuuriministri

04.07.2011 määrus nr 14 (MuKS § 35 lg 3). Eelviidatud sätetest tulenevalt peab enne mälestisel

ehitus- või restaureerimistööde teostamist taotlema selleks muinsuskaitse eritingimused ning

vastavaid töid võib teostada üksnes eritingimusi järgiva projekti alusel.

Praegusel juhul on kaebaja taotlenud muinsuskaitse eritingimuste koostamist selleks, et

teostada Tondi tn 3 elamu restaureerimistöid – soojustada hoone välispiirdeid, uuendada

puidust välisvoodrit ning teostada siseruumide remont. Kaebaja vaidlustab Tondi tn 3 elamu

muinsuskaitse eritingimusi põhjusel, et nendes nähakse ette üksnes hoone soojustamine

seestpoolt, kuid kaebaja eesmärgiks on hoone soojustada terviklikult välispidiselt ning seeläbi

parandada maja energiatõhusust ja vähendada küttekulusid.

10. Kohus märgib, et MuKS § 16 lg 1 p 11 kohaselt on mälestise omanik muuhulgas kohustatud

mälestist remontima, kui see on vajalik mälestise säilimise tagamiseks. MuKS § 16 lg 22

sätestab, et remontimine käesoleva seaduse tähenduses on mälestise või muinsuskaitsealal

paikneva ehitise seisundi, seahulgas tehnilise seisundi korrashoid, millega ei muudeta mälestise

või muinsuskaitsealal paikneva ehitise ilmet ega detaile. MuKS § 40 lg-st 1 tulenevalt võib

ehitus-, maaparandus- ja teetöid ning mälestist ohustada võivaid muid töid teha ainult

Muinsuskaitseameti loal ja tingimustel, mis tagavad mälestise, selle välisilme ja ümbritseva

keskkonna säilimise.

4(5)

Eelpool viidatud sätetest nähtuvalt ei ole reeglina lubatav mälestise välisilmet muuta, st

mälestise kogu ajalooline viimistlus ja detailid tuleb säilitada. Seetõttu ei võimaldatagi üldjuhul

kinnismälestiste puhul fassaadide väljastpoolt soojustamist. Selleks, et tagada pärast ehitustöid

Tondi tn 3 hoone välisilme säilimine, lubataksegi kaebajal vaidlustatud muinsuskaitse

eritingimuste kohaselt maja soojustada üksnes seestpoolt. Nimetatud nõuet ei saa pidada

meelevaldseks, arvestades, et eelpool viidatud sätetest tulenevate piirangute eesmärgiks on

kokkuvõttes mälestise kui riigi kaitse all oleva kinnisasja kultuuriväärtuse kaitse. On ilmne, et

efektiivsemalt aitab mälestise senise ilme säilimist tagada hoone seestpoolt soojustamine.

Seevastu hoone terviklikult väljastpoolt soojustamisega kaasneks mälestise kahjustamise oht.

Lisaks märgib kohus, et muinsuskaitse eritingimustes ei ole lõplikult kindlaks määratud, milline

konkreetne ehituslik lahendus tuleks maja soojustamisel valida. Muinsuskaitse eritingimused

sätestavad põhilised nõuded, millest tuleb mälestise restaureerimistööde tegemisel (sh maja

soojustamisel) kinni pidada. Nii näevad vaidlusalused eritingimused küll ette, et maja võib

soojustada ainult seestpoolt, kuid ei kohusta seejuures kasutama mingit kindlat soojustamise

meetodit. Eritingimustes on maja seestpoolt soojustamise võimalike variantide ja soovitustena

välja toodud soojustamine roomattidega või plankude vahede takutamisega. Tondi tn 3 elamu

seestpoolt soojustamiseks kõige sobivam ja seejuures muinsuskaitse eritingimusi järgiv

lahendus selgub aga täpsemalt ehitise restaureerimisprojekti koostamisel.

11. Arvestades asjaolu, et muinsuskaitse eritingimuste alusel alles koostatakse mälestise

restaureerimisprojekt ning elamu seestpoolt soojustamise lõpplahendust pole kindlaks

määratud, ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel asjassepuutuvad kaebaja väited ühe või teise

soojustamise viisi ebasobivusest või teatud tööde tegemise tõttu maja seisukorra võimalikust

halvendamisest. Kohus ei nõustu kaebajaga, et vaidlusalused eritingimused on mitmeti

tõlgendatavad ja ebaselged. Neist nähtub üheselt, et puithoone tuleb säilitada terviklikult (st

olemasolevates gabariitides), puitvooderduse amortiseerumise tõttu on lubatud osaliselt (s.o

halvas seisus ja pehkinud osas) välimine voodrilaudis eemaldada ja asendada ning hoone

soojapidavuse parandamiseks on lubatud seestpoolt soojustamine. Kohtule ei nähtu kaebuses

esile toodud vastuolusid muinsuskaitse eritingimustes märgitud nõuete vahel, mille tõttu oleks

välistatud Tondi tn 3 mälestise osas nõuetekohase restaureerimisprojekti koostamine.

12. Muinsuskaitse eritingimuste õiguspärasuse hindamisel ei ole asjassepuutuv, kas maja

seestpoolt soojustamine oleks lõppkokkuvõttes kulukam kui välispidiselt terviklikult

soojustamine, sh kõrgemate küttekulude läbi. Mõistetav on kaebaja soov parandada elamu

energiatõhusust, et tagada väiksemad küttekulud. Siiski ei ole muinsuskaitse eritingimuste

koostamisel kohustust arvestada sellega, milline ehituslik lahendus oleks soodsam ja

meelepärasem kinnismälestise omanikule, vaid esmatähtis on ehitustööde teostamisel tagada

maja algupärase ilme säilimine ja muinsuskaitselise väärtuse mittekahjustamine. Vastustaja on

asjakohaselt viidanud ka EhS § 62 lg 2 p-le 1, mille kohaselt ei pea energiatõhususe

miinimumnõudeid järgima üld- või detailplaneeringu alusel miljööväärtuslikule alale jäävad

või väärtusliku üksikobjektina määratletud hooned või hooned, mis on tunnistatud mälestisteks,

asuvad muinsuskaitsealal või kuuluvad UNESCO maailmapärandi nimekirja ning mille

olemust või välisilmet muudaks energiatõhususe miinimumnõuete täitmine oluliselt.

Kohus märgib, et kaebajal ei ole küll lubatud energiatõhusust parandada hoone välisseinte

soojustamise läbi, kuid see ei välista iseenesest energiasäästu saavutamist selliste tegevuste

arvelt, mis hoone muinsusväärtusi ei kahjusta. Vaidlusaluste eritingimuste punkt 4 näeb ette, et

koostatavas

projektis

tuleb

teha

ettepanekud

maja

soojapidavuse

parendamiseks.

Restaureerimisprojekti koostamisel tuleb seega sobivaima ja muinsuskaitse nõuetega kooskõlas

oleva soojustamise meetodi valikul lähtuda muuhulgas sellest, et Tondi tn 3 elamu soojapidavus

muutuks võimalikult efektiivseks. Ka hoone seestpoolt soojustamise korral ei ole välistatud

5(5)

küttekulude vähenemine. Siiski tuleb kaebajal arvestada, et mälestise restaureerimise

eesmärgiks ei saa olla võimalikult suure energiasäästu saavutamine, vaid igasuguse

ehitustegevuse sihiks on ennekõike tagada mälestise säilimine ja seeläbi kultuuriväärtuse kaitse.

13. Vaidlust ei ole, et hoone mälestiseks tunnistamisega kaasnevad omandikitsendused ning

sellise hoone omanik peab arvestama, et iga ehitusliku tegevuse peab eelnevalt pädevate

asutustega kooskõlastama ja järgima selleks ettenähtud nõudeid. Kahtlemata on kinnismälestise

hooldamine seotud teatavate piirangutega ja teatud juhtudel ka suuremate väljaminekutega

võrreldes tavaolukordadega. Selliste asjaoludega on aga võimalik igaühel arvestada juba

kinnismälestise omandamisel. Olukorras, kus kaebaja otsustas omandada Tondi tn 3 elamu

kaasosa ajal, mil see oli juba aastaid tagasi tunnistatud mälestiseks, ei saa tal olla õigustatud

ootust selle parendamiseks ja kohandamiseks enda parima äranägemise järgi, nagu kaebaja

ekslikult leiab. Muinsuskaitselistel kitsendustel kinnisomandi kasutamise suhtes on legitiimne

eesmärk – kultuuriväärtuste kaitse – ning need ei muuda Tondi tn 3 kinnistu suhtes

ehitustegevust võimatuks. Mälestise hooldamisega kaasnevate kulutustega seoses selgitab

kohus, et mälestise omanik või valdaja võib mälestise hooldamiseks ja mälestise

konserveerimiseks, restaureerimiseks või optimaalsete säilitustingimuste loomiseks taotleda

toetust riigieelarvest või valla- või linnaeelarvest (MuKS) § 29 lg-d 3 ja 31).

Kaebaja väited ebavõrdsest kohtlemisest on samuti alusetud, kuna kaebaja ei ole võrreldav

isikutega, kes omavad muinsuskaitse alla mittekuuluvat hoonet. Kui ehitis ei ole mälestiseks

tunnistatud ega asu muinsuskaitsealal, siis ongi selle omanikul üldjuhul õigus teostada

erinevaid ehitisega seotud hooldustöid enda valitud viisil, kuna sellisel juhul ei ole ette nähtud

muinsuskaitselisi piiranguid. Teisisõnu on muinuskaitsealuste kinnisasjade omanike ja

muinsuskaitse alla mittekuuluvate kinnisasjade omanike ebavõrdne kohtlemine õigustatud.

14. Kaebaja heidab kaebuses ette ka seda, et muinsuskaitse eritingimustest lähtuvalt on

projekteerimis- ja ehitustöid lubatud teostada üksnes ettevõtetel, kel on Muinsuskaitseameti

tegevusluba. Kohus märgib, et selline loakohustus tuleneb MuKS § 36 lg 1 p-dest 1 ja 4, millede

kohaselt peab ettevõtjal, mittetulundusühingul või sihtasutusel, samuti töid juhtival vastutaval

spetsialistil olema tegevusluba mälestise ning UNESCO maailmapärandi nimekirja kantud

objektil asuva ehitise konserveerimise ja restaureerimise projekti koostamiseks; samuti

mälestise ning UNESCO maailmapärandi nimekirja kantud objektil asuva ehitise

konserveerimiseks ja restaureerimiseks. Eeltoodust lähtuvalt tuleneb Muinsuskaitseameti

tegevusloa nõue seadusest ning muinsuskaitse eritingimused on ka selles osas õiguspärased.

15. Eeltoodut kokkuvõttes leiab kohus, et TLPA poolt 13.03.2018 kooskõlastatud Tondi tn 3

elamu muinsuskaitse eritingimused nr 32156 on õiguspärased ning puudub alus nende

tühistamiseks. Kuna tühistamisnõue jääb rahuldamata, ei ole alust ka kohustamisnõude

rahuldamiseks.

16. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustaja ei ole

menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule esitanud, mistõttu jäävad menetlusosaliste

menetluskulud nende enda kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1).

/allkirjastatud digitaalselt/