2-17-8630/82 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Määruse tegemise aeg ja koht

27. veebruar 2019, Tallinn

Tsiviilasja number

2-17-8630

Tsiviilasi

XX avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu

saamiseks

Vaidlustatud määrus

Harju Maakohtu 3. detsembri 2018 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

YY määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: XX (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Reimo Mets

Puudutatud isik I (määruskaebuse esitaja): YY

(isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja

advokaat Kadi Sitska

Puudutatud isik II: Osaühing Idaser (registrikood

11023910), seaduslikud esindajad juhatuse liikmed RR,

AT ja KR

Puudutatud isik III: SS (isikukood XXXXXXXXXXX)

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata YY 15. veebruari 2019 vastuväide kohtu tegevusele.

2. Harju Maakohtu 3. detsembri 2018 määruse resolutsioon jätta muutmata ja

määruskaebus rahuldamata, aga täiendada maakohtu määruse põhjendusi

käesoleva määruse põhjendava osa punktiga 15 koos selle alapunktidega.

3. Tühistada Harju Maakohtu 20. juuni 2017 määrusega kohaldatud esialgne

õiguskaitse.

4. Määruskaebusega seonduvad menetluskulud jätta YY kanda.

5. Määrata avaldaja XX põhjendatud ja vajaliku menetluskulu summaks

ringkonnakohtus 192 eurot ja mõista see summa puudutatud isikult YY-lt avaldaja

XX kasuks välja. Määruse jõustumisest alates kuni täitmiseni kohustada YY tasuma

eelmises lauses märgitud summalt XX-le viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises

lauses ettenähtud määras.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita

menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon.

2 (11)

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

MENETLUSE KÄIK

1. XX (avaldaja) esitas 1. juunil 2017 Harju maakohtule avalduse YY (puudutatud isik I),

Osaühing Idaser (puudutatud isik II) ja SS (puudutatud isik III) vastu avalikult kasutatavale

teele juurdepääsu saamiseks.

1.1. Avaldusega omavad puutumust järgmised isikud ja kinnistud:

-

avaldaja on Kaasiku kinnistu (asukoht Kaasiku, Roobuka küla, Saku vald, Harju

maakond, registriosa nr 14489502, edaspidi „Kaasiku kinnistu“) ja Oolo kinnistu

(asukoht Oolo, Roobuka küla, Saku vald, Harju maakond, registriosa nr 14653002,

edaspidi „Oolo kinnistu“) omanik;

-

puudutatud isik I on Roobuka kinnistu (asukoht Roobuka, Roobuka küla, Saku vald,

Harju maakond, registriosa nr 9983902, edaspidi „Roobuka kinnistu“) omanik;

-

puudutatud isik II on Tikase kinnistu (asukoht Tikase, Roobuka küla, Saku vald, Harju

maakond, registriosa nr 13441702, edaspidi „Tikase kinnistu“) omanik;

-

puudutatud isik III on Kaseniidu kinnistu (asukoht Kaseniidu, Roobuka küla, Saku

vald, Harju maakond, registriosa nr 1565902, edaspidi „Kaseniidu kinnistu“) ja

Vanakaasiku kinnistu (asukoht Vanakaasiku, Roobuka küla, Saku vald, Harju

maakond, registriosa nr 14653102, edaspidi „Vanakaasiku kinnistu“) omanik;

-

Roobuka, Tikase, Kaseniidu, Vanakaasiku ja Oolo kinnistud külgnevad Kaasiku

kinnistuga, millelt avaldaja soovib juurdepääsu avalikult kasutatavale teele.

1.2. Avaldaja palus:

-

määrata jalgsi ja/või sõidukitega (õueala kiirusepiiranguga) kasutatav ööpäevaringne

tähtajatu juurdepääs Kaasiku kinnistult avalikult kasutatavale Tõdva-Hageri maanteele

(tee nr 1124, edaspidi „avalikult kasutatav tee“) üle Roobuka kinnistu kirdepoolse tipu

põhjaküljel paikneva tee (edaspidi „Kaasiku tee“);

-

keelata Roobuka kinnistu igakordsel omanikul Kaasiku kinnistult avalikult

kasutatavale teele mistahes viisil või vahenditega ligipääsu takistamine (sh

liikluskorraldusmärkide või füüsilise tõkendite paigaldamine);

-

määrata, et Roobuka kinnistul paiknevat teed hooldab ja hoiab korras ning kannab

sellega kaasnevad mõistlikud kulud Kaasiku kinnistu igakordne omanik;

-

edastada avalduse rahuldamise korral jõustunud kohtmäärus kande tegemiseks Tartu

Maakohtu kinnistusosakonnale;

-

kohustada puudutatud isikut I nõusoleku andmiseks, et kanda kinnistusraamatusse

Roobuka kinnistut koormav märkus Kaasiku kinnistu igakordse omaniku kasuks

juurdepääsutee kohta.

1.3. Avaldaja tõi esile järgmised asjaolud ja väited:

-

avaldajale kuulub Kaasiku kinnistu, millel puudub juurdepääs avalikult kasutatavale

teele. Avaldajal on ainuvõimalik ligipääs oma kinnistule vaid läbi puudutatud isikule I

kuuluva Roobuka kinnistul asuva Kaasiku tee;

3 (11)

-

puudutatud isik I vahel lubab mööda Kaasiku teed sõita, aga vahel mitte. Näiteks lepiti

kokku sissesõidu ette tõkkepuu paigaldamises, mille kulud kattis avaldaja. Samas on

selge kokkuleppe puudumine viinud korduvate vaidluste ja konfliktideni ning puudub

üheselt arusaadav kokkulepe, mis tingimustel võiks avaldaja teed kasutada;

-

uue tee rajamine ei ole kohane, sest eelistada tuleb juurdepääsu seni väljakujunenud tee

kaudu. Üheltki teiselt kinnistult ei ole Kaasiku kinnistule juurdepääsuteed rajatud;

-

avaldaja on nõus kandma tee korrashoiu ja hooldamise kulud. Seetõttu peaks avaldajal

olema teed võimalik tasuta kasutada, kuid ta on valmis hüvitama puudutatud isikule I

maamaksu proportsionaalselt tee suurusega iga-aastase ühekordse maksega.

1.4. Avaldaja esitas esialgse õiguskaitse taotluse, millega palus määrata menetluse ajaks

juurdepääsu Kaasiku tee kaudu. Maakohus rahuldas taotluse 20. juuni 2017 määrusega, mis

jõustus edasi kaebamata. Esialgse õiguskaitse määruses maakohus ei otsustanud, kas ja kui

suurt tasu tuleb avaldajal maksta puudutatud isikule I esialgse õiguskaitse korras

juurdepääsutee kasutamise eest.

2. Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

puudutatud isik I ei ole huvitatud, et läbi tema kinnisasja sõidetaks autodega, sest see

on liigselt koormav;

-

Kaasiku kinnistu tekkis 2014. aastal Kaasiku talu jagamisel, mille tulemusena tekkis

ka Kaseniidu kinnistu. Kaasiku talul oli juurdepääs ka avalikult kasutatavalt

Metsanurga teelt ning probleeme Roobuka kinnistu omanikuga ei olnud. Kaasiku talu

jagamisel oleks selle omanik (puudutatud isik III) pidanud tagama juurdepääsu

jagamise käigus tekkivale kinnistule. Puudutatud isik III ega uus omanik (avaldaja) ei

saanud eeldada, et uus kinnistu saab kasutada teise isiku eramaal asuvat teed, sest

kasutusmaht ja viis muutub oluliselt;

-

Roobuka kinnistul asuva teelõigu rajas kinnistu praeguse omaniku vanaisa ja see tehti

metsa väljaveoks. Roobuka kinnistu omanikuga pole keegi läbirääkimisi pidanud tema

maal asuva tee kasutamiseks;

-

Kaasiku kinnistul oli ja on Tikase kinnistuga piirnevas servas tee, mida mööda pääseb

avalikult kasutatavale Metsanurga teele läbi Kaseniidu kinnistu. Seega peab Kaseniidu

kinnistu omanik (puudutatud isik III) tagama Kaasiku kinnistule juurdepääsu, sest

vaidlus on tekkinud tema tegevuse tõttu;

-

õiglane tasu üle puudutatud isiku I kinnistul asuva tee kasutamiseks oleks 1 000 eurot

kuus, mis võimaldaks teed ka korras hoida.

3. Puudutatud isik II avaldusele ei vastanud.

4. Puudutatud isik III avaldas järgmist:

-

Kaasiku talu juurde on ajalooliselt 1935. aastast olnud juurdepääs üldkasutatavalt teelt

Kaasiku tee kaudu. Eelnevale omanikule ei teinud puudutatud isik I piiranguid tee

kasutamisel. Kaasiku tee on ainus võimalik juurdepääs suure kinnistu jagamisel

tekkinud Kaasiku, Oolo ja Vanakaasiku kinnistutele, kuna ümbritsevad kinnistud on

kas metsamaad, maatulundusmaad või elamumaad, mida ei läbi ükski mootorsõiduki

kasutamist võimaldav tee;

-

Kaasiku, Oolo ja Vanakaasiku kinnistutele oleks võimalik ligi pääseda ainsana üle

Kaseniidu kinnistu vaid traktoriga ja kuival ajal. Sügis-talvisel perioodil ei ole

looduslikult märja maa tõttu võimalik ligi pääseda mujalt, kui vaid Kaasiku teed pidi.

Mööda Kaseniidu kinnistut on kraaviserv, kuhu on tõstetud kraavist kaevatud pinnas,

mis pole mootorsõidukitega läbitav ja on Kaseniidu kinnistu aia osa;

4 (11)

-

uue tee rajamine oleks ebaotstarbekas ja kulukas kõigile osapooltele, kuna heinamaale

tuleks rajada täiesti uus tee. Lisaks hakkaks uus tee läbima Kaseniidu õueala, mis

välistaks lemmikloomade ja laste õues viibimise ja halvendaks oluliselt kõigi

elutingimusi;

-

rajatava tee pikkuseks üle Kaseniidu kinnistu Kaasiku kinnistuni oleks 188 m, millest

30 m on juba olemas, kuid lisaks tuleb ehitada veetruup üle kuivenduskraavi, mille

läbimõõduks on 3 m ja sügavuseks 2 m. Arvestades, et 30 m pikkuse tee rajamiseks

Kaseniidu kinnistul tasuti ligikaudu 4 000 eurot, siis 158 m pikkuse tee rajamine võiks

orienteeruvalt maksta 12 000 – 15 000 eurot, millele lisanduks truubi ehitus;

-

puudutatud isik III tasu juurdepääsutee kasutamise eest ei soovi, kuid Kaasiku kinnistu

omanik peaks võtma kohustuse tee ehituse, hooldamise ja korrashoiu osas. Kui tee

rajada üle Kaseniidu kinnistu, siis kaasneb sellega vajadus rajada piirdeaed, sest lapsed

ja koerad ei saa olla vabalt aias, mida läbib sõidutee. Seega lisandub mitme tuhande

eurone lisakulu ja kahaneb olulisel määral Kaseniidu kinnistu õueala algne väärtus.

5. Kohalik omavalitsus Saku vald leidis, et:

-

avaldaja soovib juurdepääsu eratee kaudu, mis jääb puudutatud isikule I kuuluva

Roobuka kinnistu serva. See on pikaajaliselt kasutuses olev tee, mida on kasutatud

juurdepääsuks ka teistele kinnistutele. Teel on korralik põhi ja see on kasutamiskõlblik

aastaringselt. Kulud teega on põhiliselt korrashoiukulud ja vajadusel remondikulud.

Teega piirnevatel aladel hooneid ei ole;

-

puudutatud isiku I õiguste riive on minimaalne, sest tema hooned asuvad Kaasiku teest

kaugel ning tee kasutamisega kaasneda võiv müra ja tolm ei jõua eluhooneteni ega

halvenda elukeskkonda;

-

puudutatud isiku I välja pakutud juurdepääsuteest, mis algaks avalikult kasutatavalt

Metsanurga teelt ja lõpeks Kaasiku kinnistul, üle Kaseniidu kinnistu, on olemas vaid

väike lõik erateed, mille on rajanud puudutatud isik III avalikult kasutatavalt teelt oma

kinnistuni. Edasi kuni Kaasiku kinnistuni on arvatavasti pinnasetee, mis on üldjuhul

kasutatav vaid kuival ajal. Seega tuleks avaldajal rajada puudutatud isiku III eratee

lõigust kuni oma kinnistuni faktiliselt uus tee tugeva põhjaga, mis on majanduslikult

küllaltki kulukas ettevõtmine ning tee kasutamine halvendaks puudutatud isiku III ja

tema pere elukvaliteeti oluliselt;

-

kolmanda juurdepääsutee variandina tee avaldaja kinnistuni avalikult kasutatavalt

Metsanurga teelt üle Tikase kinnistu kattuks osaliselt teega üle Kaseniidu kinnistu;

-

võrreldes kolme juurdepääsutee varianti Kaasiku kinnistule, on nii naaberkinnistute

omanike õiguste riive seisukohalt kui majanduslikust seisukohast arvates sobivam

avaldaja pakutav juurdepääsutee, kuna tegemist on olemasoleva korraliku põhjaga

teega, mis jääb hoonetest sh eluhoonetest küllaltki kaugele ning ei avalda negatiivset

mõju tee äärsete kinnistute omanike elukeskkonnale. Samuti on see variant

majanduslikult kõige vähem kulukam, kuna jääb ära teelõigu ehitamine puudutatud

isiku III eratee lõigust kuni Kaasiku kinnistuni.

MAAKOHTU MÄÄRUS

6. Maakohus rahuldas avalduse 3. detsembri 2018 määrusega (vaidlustatud määrus) ja

määras:

-

Kaasiku kinnistu igakordsele omanikule ja tema loal kolmandale isikule tähtajatu

ööpäevaringse jalgsi ja sõidukitega (õueala kiirusepiiranguga) juurdepääsu Kaasiku

kinnistule avalikult kasutatavalt teelt üle Roobuka kinnistu kirdepoolse tipu põhjaküljel

paikneva tee vastavalt määruse lisaks oleval plaanil 2,5 m laiusel ja punasega märgitud

alal;

5 (11)

-

Roobuka kinnistu igakordsel omanikul on keelatud takistada mistahes viisil või

vahenditega (sh liikluskorraldusmärkide või füüsiliste tõkendite paigaldamine)

Kaasiku kinnistu igakordsel omanikul ja tema loal kolmandatel isikutel ligipääs

Kaasiku kinnistule avalikult kasutatavalt teelt üle Roobuka kinnistu;

-

teed hooldab ja hoiab korras ning kannab sellega kaasnevad mõistlikud kulud Kaasiku

kinnistu igakordne omanik;

-

juurdepääsu kasutamise iga-aastaseks tasuks on 12 eurot, mida Kaasiku kinnistu

igakordne omanik peab tasuma Roobuka kinnistu igakordsele omanikule iga aasta

1. veebruariks.

Ühtlasi

tuvastas

maakohus

puudutatud

isiku I

kohustuse

anda

nõusolek

kanda

kinnistusraamatusse Roobuka kinnistut koormav märkus Kaasiku kinnistu igakordse omaniku

kasuks juurdepääsu saamiseks avalikult kasutatavalt teelt.

Rahuldamata jäi avaldaja taotlus saata jõustunud kohtumäärus Tartu Maakohtu kinnistus-

osakonnale.

Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda.

6.1. Maakohus tuvastas, et:

-

avaldajale kuulub Kaasiku kinnistu, millel puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt

teelt;

-

Kaasiku kinnistuga piirnevad järgmised kinnistud: Roobuka, Tikase, Kaseniidu,

Vanakaasiku ja Oolo;

-

avaldaja on Kaasiku kinnistule alates kinnistu omandamisest avalikult kasutatavalt teelt

juurdepääsuks kasutanud puudutatud isikule I kuuluval Roobuka kinnistul asuvat teed.

Roobuka kinnistul asub 2,5 m laiune loodusliku kruusakattega tee, mis viib avalikult

kasutatavalt teelt Kaasiku kinnistuni.

6.2. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel on avaldajal õigus nõuda juurdepääsu avalikult

kasutatavale teele üle võõra kinnisasja, kuna Kaasiku kinnistule puudub juurdepääs avalikult

kastutavalt teelt.

6.3. Puudutatud isiku III, kes võõrandas avaldajale Kaasiku kinnistu, väitel on ajalooliselt,

täpsemalt 1935. aastast juurdepääs Kaasiku kinnistule avalikult kasutatavalt teelt üle Roobuka

kinnistu asuva Kaasiku teed pidi ning Roobuka kinnistu omanik ei ole varasemalt teinud

piiranguid tema kinnistul asuva tee kasutamiseks Kaasiku, Oolo ja Vanakaasiku kinnistule

pääsemiseks.

Paikvaatlusel veendus maakohus, et avalikult kasutatavalt Metsanurga teelt üle Kaseniidu

kinnistu ei ole Kaasiku kinnistule juurdepääsuteed mootorsõidukitele. Sõidukitega juurdepääs

Kaasiku kinnistuni on raskendatud, sest tegemist on haljasalaga ning Kaasiku ja Kaseniidu

kinnistute vahel asub kraav. Selleks, et üle Kaseniidu kinnistu pääseda Kaasiku kinnistuni

tuleks olemasolevale 30 m pikkusele teeosale lisaks rajada umbes 158 m pikkune tee. See tee

on elumaja lähedal ning õueala ja juurdepääsutee vahele tuleks rajada aed, et tagada nii hoovis

mängivate laste kui koerte liikumise turvalisus.

6.4. Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt Oolo või Vanakaasiku kinnistu kaudu pole

mõeldav, sest nendel kinnistutel puudub samuti vahetu juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.

6.5. Tikase kinnistu puhul on tegemist võsastunud metsamaaga ning Kaasiku ja Tikase

kinnistute vahele jääb ka kraav. Seega oleks tee rajamine Tikase kinnistule juurdepääsuks

Kaasiku kinnistule avalikult kasutatavalt teelt võrreldes teiste juurdepääsuvariantidega

ebamõistlik. Tee ehitamine sinna, kus seda pole kunagi olnud, on väga kallis.

6 (11)

6.6. Roobuka kinnistul asuv Kaasiku tee ei asu ei puudutatud isikule I kuuluva elamu ega

õueala vahetus läheduses. Seetõttu kaaludes puudutatud isikute I ja III huve, oleks juurdepääs

Kaasiku kinnistule üle Roobuka kinnistu vähem koormavam kui üle Kaseniidu kinnistu, kus

rajatav juurdepääsutee oleks puudutatud isiku III elamu ja õueala lähedal ja tekitaks

ebamugavust nii puudutatud isiku III privaatsusele kui turvalisusele.

6.7. Eeltoodust tulenevalt on kõige mõistlikum määrata Kaasiku kinnistule juurdepääsuks

Roobuka kinnistul asuv olemasolev tee. Avaldaja huvides on saada oma kinnistule

juurdepääsutee võimalikult väikeste kuludega, kuid uue tee ehitamine on kallis. Seetõttu ei ole

juurdepääs üle Kaseniidu kinnistu parimaks võimalikuks variandiks võrreldes juba olemasoleva

juurdepääsuga üle Roobuka kinnistu.

Kuna avaldaja liigub ka sõidukitega, on põhjendatud määrata juurdepääs Kaasiku kinnistule üle

Roobuka kinnistu nii jalgsi kui sõidukitega, märkides tee laiuseks 2,5 m. Puuduvad mõjuvad

põhjused avaldaja juurdepääsu ajaliseks piiramiseks, seega tuleb juurdepääs määrata

ööpäevaringselt ja tähtajatult. Kuna juurdepääsu õigus hõlmab eelduslikult nii kinnisasja

omanikku kui ka teisi omaniku nõusolekul kinnistut kasutavaid muid isikuid, siis on

põhjendatud määrata juurdepääs kinnistu igakordsele omanikule ja omanikult nõusoleku

saanud teistele isikutele.

6.8. Kuna puudutatud isiku I ja avaldaja vahel on tekkinud lahkhelid seoses tee kasutamisega,

siis edaspidiste arusaamatuste vältimiseks ja vaidluste ärahoidmiseks on põhjendatud, kui tee

hooldamise ja korrashoiu kulud jäävad avaldaja kanda. Kui puudutatud isik I mingil põhjusel

ei peaks teed korras hoidma ja hooldama, siis oleks avaldajal ikkagi takistatud juurdepääs oma

kinnistule.

6.9. Puudutatud isik I ei ole põhistanud, miks tema kinnistu koormamine mööda kinnistu äärt

kulgevat olemasolevat teed peaks maksma 1 000 eurot kuus. Võttes arvesse, et teega seotud

korrashoiu ja hooldamise kulud jäävad avaldaja kanda, on 176 m pikkuse ja 2,5 m laiuse

juurdepääsu tasu õiglaseks suuruseks lähtudes maamaksuandmetest (Roobuka kinnistu 11,8 ha

eest on tasutud maamaksu aastas 74,90 eurot) 1 eurot kuus ehk 12 eurot aastas. See summa

tuleb tasuda iga aasta 1. veebruariks.

MÄÄRUSKAEBUS

7. Puudutatud isik I esitas 18. detsembril 2018 määruskaebuse, milles palub vaidlustatud

määruse tühistada ja uue määrusega jätta avaldus rahuldamata.

Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.

7.1. Esiteks jääb puudutatud isik I selle juurde, et kui puudutatud isik III endale kuuluva

kinnistu jagas, on tal kohustus tagada juurdepääsutee tekkinud kinnistutele. Seda kohustust ei

saa panna puudutatud isiku I kanda, kelle kinnistul asuv tee on mõeldud ainult tema kinnistu

teenindamiseks ning pole kunagi olnud avalikult kasutatav tee.

Tikase, Kaseniidu ja Kaasiku kinnistute vahel asub maaparanduskraav, mis on suurema

maaparandussüsteemi

osa.

Enne

Kaasiku

kinnistu

jagamist

2012. aastal

toimus

maaparanduskraavi teenindamine mööda teed, mis kulges Metsanurga teelt Kaasiku kinnistule

(maaparanduskraav asus/asub Kaasiku ja Tikase kinnistute vahel). See tee oli vastavalt

maaparandushoiutöödele esitavate nõuetele hooldatud.

Peale Kaasiku kinnistu jagamist 2012. aastal säilis Kaseniidu kinnistul maaparanduskraavile

juurdepääs ning teed on hooldanud puudutatud isik III. Avaldaja aga sulges Kaasiku kinnistul

oleva teeosa, kuhjates sellele hulgaliselt pinnast. Samuti kaevas avaldaja Kaasiku kinnistu ja

Kaseniidu kinnistu vahele kraavi, mille tagajärjel lõigati läbi maaparanduskraavi teenindav tee.

Seega on asjakohatud avaldaja ja puudutatud isiku III väited, et avalikult teelt juurdepääsuteed

üle Kaseniidu kinnistu pole Kaasiku kinnistule olnud või seda enam ei eksisteeri.

7 (11)

7.2. Teiseks on põhjendamatult väike maakohtu määratud hüvitis tee kasutamise eest. Kaasiku

kinnistu omanikule tee kasutamise õiguse seadmisega väheneb Roobuka kinnistu väärtus,

kasutusõigus seab piirangud kinnistu jagamisele ja muudele kinnistuga seotud planeerimiste

tingimustele. Samuti võimaldab vaidlustatud määrus edaspidi Kaasiku kinnistu taga asuvate

kinnistute omanikel hakata Roobuka kinnistul olevat teed kasutama ning seda ilma tasuta.

Seega on õiglane tasu Roobuka kinnistul asuva tee kasutamiseks 1 000 eurot kuus.

MENETLUSE EDASINE KÄIK

8. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis avaldajale ning puudutatud isikutele II

ja III tähtaja sellele vastamiseks. Avaldaja ja puudutatud isik III vaidlesid kaebusele vastu.

Puudutatud isik II kaebusele ei vastanud.

Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonna-

kohtule, kuhu tsiviilasja toimik saabus 24. jaanuaril 2019.

Ringkonnakohus tegi 8. veebruaril 2019 korraldava määruse, millega otsustas lahendada

määruskaebuse kirjalikus menetluses ja jättis rahuldamata määruskaebuses sisaldunud

taotlused täiendavate dokumentaalsete tõendite vastuvõtmiseks ning TL ja AL tunnistajatena

ülekuulamiseks.

Puudutatud isik I esitas 15. detsembril 2019 vastuväite kohtu tegevusele ja palus oma taotlused

rahuldada. Avaldaja leidis 18. veebruari 2019 e-kirjas, et vastuväide pole põhjendatud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määruse resolutsioon tuleb tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 659 ja § 657 lg 1 p 2¹ alusel jätta muutmata ning määruskaebus

rahuldamata, aga täiendada tuleb põhjendusi seoses juurdepääsutasu määramisega. Olenemata

kaebuse väidetest tuleb tühistada esialgne õiguskaitse. Puudutatud isik I kannab määruskaebuse

menetlemise kulud.

10. Puudutatud isik I esitas 15. veebruaril 2019 vastuväite kohtu tegevusele seoses sellega, et

ringkonnakohtu 8. veebruari 2019 määrusega jäeti rahuldamata tema taotlused täiendavate

dokumentaalsete tõendite vastuvõtmiseks ja tunnistajate ülekuulamiseks ning otsustati asi

lahendada kirjalikus menetluses (TsMS § 333 lg 1). Ringkonnakohus leiab, et esitatud

vastuväide tuleb jätta rahuldamata ning jääb seejuures 8. veebruari 2019 määruses esitatud

seisukohtade juurde. Kohus saab kaebuse lahendada toimikus olevate materjalide pinnalt.

11. Maakohus lähtus põhjendatult AÕS § 156 lg-st 1. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu

nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal

avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja

juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille

kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt

Riigikohtu 16. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 49). Juurdepääsu määramata

jätmise aluseks ei saa olla koormatava kinnisasja omaniku ootus, et üle tema kinnistu ühtegi

juurdepääsu naaberkinnisasjale kunagi ei määrata.

Maakohus on vaidluse sisulisel lahendamisel kaalunud kinnisasjade omanike huve, analüüsides

menetlusosaliste väiteid ja hinnates tõendeid. Valitseva ja teeniva kinnisasja omanike

vastandlike huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus

sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire (vt Riigikohtu 26. oktoobri 2006

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-06, p 28; 27. septembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05,

p 22). Maakohus kaalumispiire ei ületanud. Määratud juurdepääs ei ole ebaõiglane ega riku hea

usu põhimõtet. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruses esitatud põhjendustega

juurdepääsu asukoha ja tingimuste osas ega kord neid (TsMS § 654 lg 6).

Vastuseks määruskaebuse ülejäänud väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

8 (11)

12. Avaldaja taotleb Kaasiku kinnistule juurdepääsu üle Roobuka kinnistu kulgeva Kaasiku tee

kaudu, et jõuda avalikult kasutatavale Tõdva-Hageri maanteele. Puudutatud isik I on aga

alternatiivselt pakkunud välja, et avaldaja saaks juurdepääsu selliselt, et ta rajab tee üle oma

kinnistu loode suunas ning sealt edasi mööda Kaseniidu ja Tikase kinnistute piiri kuni avalikult

kasutatavale Metsanurga teeni.

Maakohus kaalus juurdepääsu alternatiivseid variante, kuid ei pidanud võimalikuks määrata

juurdepääsu puudutatud isiku I pakutud asukohas, sest sinna tuleks tee osaliselt rajada, samas

kui taotletud asukohas on tee olemas ja seda on seni juurdepääsuna ka kasutatud. Seega on

maakohus arvestanud juurdepääsu määrates puudutatud isiku I pakutud alternatiivse

lahendusega, kuid leidis, et kirjeldatud alternatiivsel viisil ei ole põhjendatud juurdepääsu

määrata. Maakohus ei rikkunud sealjuures menetlusnorme ja ringkonnakohtu hinnangul ei anna

puudutatud isiku I esile toodud asjaolud alust teha maakohtust erinevat kaalutlusotsust.

Maakohus tuvastas juurdepääsuteede tegeliku olukorra vaatluse teel, mistõttu ei saanud ta

vaidluse lahendamisel lähtuda puudutatud isiku I soovitud viisil õigusaktide järgi eksisteerima

pidavast muust teest.

13. Maakohus ei eksinud AÕS § 156 lg 2 kohaldades.

Kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab

ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus,

võimaldama AÕS § 156 lg 2 järgi teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu.

Viidatud sätte eesmärk on säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega,

koormamata omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks

kasutatud. Nii AÕS § 156 lg 1 kui ka lg 2 kohaselt tuleb juurdepääsu määramisel arvestada

koormatava kinnisasja omaniku huve, kuid AÕS § 156 lg 2 tähenduses tuleb eeltoodut

arvestades juurdepääsu määramisel kaaluda selle omaniku huve, kelle kinnisasja ühenduse

pidamiseks avalikult kasutatava teega seni kasutati (vt Riigikohtu 28. aprilli 2009 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-36-09, p 10).

Kuna praegune Kaasiku kinnistu tekkis suurema kinnistu jagamisel, siis tulnuks maakohtul

kaaluda Kaasiku kinnistule juurdepääsu määramist esimese võimalusena üle Kaseniidu kinnistu

üksnes juhul, kui Kaasiku kinnistu oleks jagamise tõttu kaotanud juurdepääsu. Praegusel juhul

ei ole aga Kaasiku kinnistu juurdepääsust ilma jäänud, sest ka varasemalt kulges juurdepääs

mööda Roobuka kinnistul asuvat teed. Puudutatud isik I ei ole ümber lükanud puudutatud

isiku III väidet, et alates 1935. aastast on Kaasiku kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavalt

teelt üle Roobuka kinnistu kulgeva Kaasiku tee kaudu.

Seega ei ole Kaasiku kinnistu eraldamise tõttu ka juurdepääsu kaotanud. Maakohus ei pidanud

AÕS § 156 lg 2 alusel määrama juurdepääsu, mida pole varem olnud. Kui kohalik omavalitsus

ka eksis maakorralduslike toimingute läbiviimisel, siis ei jäta see avaldajat ilma õigusest nõuda

oma kinnisasjalt juurdepääsu avalikult kasutatavale teele.

14. Põhjendatud ei ole puudutatud isiku I seisukoht, et taotletud asukohas juurdepääsu

määramine on talle ülemäära koormav. Puudutatud isik I ei toonud esile asjaolusid, millest

ringkonnakohus saaks järeldada, et kinnistu servas paikneva olemasoleva tee kasutamine

juurdepääsuks koormab teda sel määral, et see kaalub üles Kaasiku kinnistu omaniku õiguse

saada juurdepääs oma kinnistule just seda teed mööda.

Asjaolu, et puudutatud isik I vanaisa rajas tee metsa väljaveoks, ei välista olemasoleva tee

kasutamist ka juurdepääsuna Kaasiku kinnistule.

15. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et puudutatud isiku I soov tee kasutamise eest saada

kuus 1 000 eurot on ülepaisutatud ja kohane tasu on käesoleval juhul 12 eurot aastas. Siiski

tuleb lisaks vaidlustatud määruses märgitule seda täiendavalt põhjendada.

9 (11)

15.1. Kohtu poolt AÕS § 156 alusel juurdepääsu määramisega tekib juurdepääsu taotlejal õigus

kasutada koormatud kinnisasja avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks oma kinnisasjale.

Koormatud kinnisasja omaniku jaoks tähendab see kohtulahendi alusel tekkivat kitsendust (vt

Riigikohtu 30. märtsi 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04, p 22), mis toob kaasa juurdepääsu

alla jäävas osas kinnisasja ainukasutamise õiguse lõppemise. Selline kitsendus tähendab, et

kinnisasja omanik jääb vastavas osas ilma kinnisasja kasutuseelisest tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 62 lg 1 mõttes (vrd Riigikohtu 19. mai 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09,

p 14; 13. juuni 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 15, 16 ja 19; 30. novembri 2005 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 28). Seega tuleb juurdepääsu eest tasu määramisel leida, milline

on sobiv perioodiline hüvitis kinnisasja ainukasutusõiguse kaotuse eest. Asja kasutuseeliseks

on kõik need eelised, mis tulenevad asja kasutamisest valduse abil (Riigikohtu 16. juuni 2016

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p-d 37 ja 38).

15.2. Kuna juurdepääsu määramisega tekib valitseva kinnisasja omanikul õigus kasutada

koormatud kinnisasja avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks oma kinnisasjale, kaotab

koormatud kinnisasja omanik juurdepääsu alla jääva maatüki osas võimaluse maad kasutada

muul viisil kui juurdepääsuna. Sellest tulenevalt on kinnisasja koormamisel juurdepääsuga

kasutuseelise kaotamise hüvitamise eesmärk tagada kinnisasja omaniku samasugune seisund,

milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise

kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel. Seda silmas pidades tuleb

hüvitise suuruse määramisel hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik

juurdepääsualust maad kasutada, arvestades maatükil paiknevaid ehitisi, ehituslikke,

muinsuskaitselisi, maa otstarbest tulenevaid jms piiranguid ning kõiki muid selles osas tähtsaid

asjaolusid (Riigikohtu 16. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 39 esimene lõik, ja

selles viidatud 21. mai 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 23). Käesoleval juhul ei toonud

puudutatud isik I maakohtus ega määruskaebuses esile asjaolusid, mis viitaks vaidlusaluse

juurdepääsu alla jääva maa-ala muul viisil kasutamise võimalusele.

15.3. Juurdepääsu talumise eest tuleb koormatud kinnisasja omanikule maksta tasu siiski ka

juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, ning samuti siis, kui koormatud

kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuõiguse alusel rajatavat teed ka ise kasutama. Sellistel

juhtudel ei ole põhjust rääkida koormatud kinnisasja omanikul juurdepääsutee alla jääva

maatüki kasutamise võimaluse kaotusest, küll aga säästaks juurdepääsu taotleja oma vara, kui

ta saaks juurdepääsuteed tasuta kasutada. Seda silmas pidades peab makstav hüvitis kõnealustel

juhtudel hõlmama juurdepääsu taotleja kulutusi, mida ta on AÕS § 156 kohaldamisega

koormatud kinnisasja omaniku kulul saadud kasutuseelise ulatuses säästnud, ehk saadavat

kasutuseelist kui kasu TsÜS § 62 lg 1 mõttes (Riigikohtu 16. juuni 2016 määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-180-15, p 39 teine lõik). Ka selliseid kulutusi ei ole puudutatud isik I menetluses esile

toonud ja toimikust ei nähtu, et avaldajal oleks tekkinud kulutusi praegusega võrreldava

juurdepääsu rajamisel. Kohaseks võrdluseks ei ole need kulud, mis võiksid tekkida uue

juurdepääsu tee rajamisel kohtadesse, kus seda seni veel pole olnud.

15.4. Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks

saada, arvestades kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema (vt 3. juuni 2009 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-60-09, p 13; 13. juuni 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16).

Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt - võrreldes

kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega (vt 21. detsembri 2005

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 13). Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise

arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke

kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb seejuures pidada mitte lihtsalt maa

kasutusõiguse keskmist väärtust, vaid konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide

kasutusõiguse väärtust (vt nt 19. mai 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14;

13. juuni 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16; 16. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-

10 (11)

1-180-15, p 39 kolmas lõik). Puudutatud isik I ei esitanud väiteid oma kinnistu või sellega

piisavalt sarnaste kinnisasjade üürihinna kohta, sh vaidlusaluse juurdepääsu tee alla jääva maa

üürihinna osas. Võttes arvesse, et kõnealune maa-ala on suhteliselt väike, paikneb kinnistu

servas ja on niigi kasutusel teena, siis ringkonnakohtu hinnangul üürihind sellisel maa-alal

praktiliselt puudub.

15.5. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada lisaks juurdepääsu taotleja huve, talle

hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid. Eelkõige tuleb

võtta arvesse seda, millistel asjaoludel on juurdepääsu taotleja jäänud ilma juurdepääsust

avalikule teele. Kui juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltumatutest

asjaoludest, nt maareformist, võib see anda alust hüvitise vähendamiseks. Kui aga juurdepääsu

puudumise on tinginud juurdepääsu taotlejast sõltunud valitseva kinnisasja tükeldamine või on

kinnisasi soetatud teadmisega, et sellele puudub ligipääs avalikult kasutatavale teele, ei saa

juurdepääsu taotleja arvestada sellega, et juurdepääs tagatakse talle tasuta või hüvitise eest, mis

on väiksem, kui summa, mida ta peaks maksma, arvestades juurdepääsu näol saadavat

kasutuseelist kui kasu TsÜS § 62 lg 1 mõttes. Minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja

omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla

väiksem, kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus (vrd Riigikohtu 21. mai 2008

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 23; 16. jaanuari 2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-170-12,

p 12; 16. juuni 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 40). Käesoleval juhul on

juurdepääsule vastava ala maamaksu summa maakohtu tuvastatud asjaoludel 0,26 eurot aastas

( ≈ 74,90 : 118 000 × 417,5). Maakohus määras juurdepääsutasu sellest ligi 50 korda suurema.

15.6. Juurdepääsutasu kindlaksmääramisel on kohane täiendavalt arvestada, et juurdepääsutee

hoolduskulud tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks jäävad Kaasiku kinnistu omaniku

kanda ja puudutatud isik I kasutab sama teed, st saab omakorda kasu avaldaja panusest tee

korrashoidu. Juurdepääsuks määratav tee ei muutu avalikult kasutatavaks teeks, vaid seda

kasutavad lisaks omanikule ainult Kaasiku kinnistuga seotud isikud. Teiste kinnistute

omanikega, kes samuti soovivad Roobuka kinnistul asuvat teed kasutada, saab puudutatud isik I

teeservituudi seadmises ja tasus kokku leppida. Kui vastava juurdepääsu määrab kohus, siis

määratakse koos sellega ka tasu – nii nagu käesolevas asjas.

15.7. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus põhjendatult, et avaldajalt tuleb puudutatud isiku I

kasuks välja mõista iga-aastase juurdepääsutee kasutamise tasuna 12 eurot. Puudutatud isikul I

on õigus nõuda maakohtu määratud tasu alates esialgse õiguskaitse korras juurdepääsu

määramisest (vt Riigikohtu 19. aprilli 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-27-17, p 18).

Vaidlustatud määruse resolutsiooni p 4 seda ei välista.

16. Määruskaebusega ei ole eraldi vaidlustatud kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks

vajaliku nõusoleku andmiseks kohustamist, menetluskulude jaotust, määruse kinnistusraamatu

pidajale saatmata jätmist ja määrusele plaani lisamist. Ringkonnakohus ei muuda avalduse

kohta tehtud sisulist lahendit, seega jääb vaidlustatud määrus ka eelmises lauses viidatud osas

muutmata.

17. TsMS § 442 lg 5 esimese lause kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga mh

rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. TsMS § 463 lg 2, § 477 lg 1 ja § 477¹

lg 2 teise lause järgi tuleb sellest juhinduda ka hagita asja menetlust lõpetava määruse

koostamisel. Maakohus ei võtnud vaidlustatud määruses seisukohta 20. juuni 2017 määrusega

rakendatud esialgse õiguskaitse abinõu kohta. Selle puuduse saab ringkonnakohus omal

algatusel kõrvaldada. Maakohtu 20. juuni 2017 määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse

tuleb tühistada, sest pärast juurdepääsutee asukoha kindlaksmääramise kohta tehtud määruse

jõustumist ei ole esialgse õiguskaitse korras ajutise juurdepääsutee määramiseks enam vajadust

(vrd Riigikohtu 19. aprilli 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-27-17, p 18).

11 (11)

18. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1alusel puudutatud isiku I kanda,

sest määruskaebus jääb rahuldamata.

19. Avaldaja palub hüvitada õigusabikulu 312 eurot. Menetluskulude nimekirjast nähtuvalt

kulus esindajal määruskaebusega tutvumisele, vaidlustatud määruse analüüsile ja vastuse

koostamisele kokku 2 t. Arvestades asja sisu, määruskaebuse ja vastuse mahtu, saab nimetatud

ajakulu pidada põhjendatud ja vajalikuks. Avaldaja esindaja on jurist, kelle taotletud tunnitasust

(130 eurot käibemaksuta) peab ringkonnakohus põhjendatuks 80 eurot. Kohus võtab siinjuures

arvesse, et advokaadi tunnitasu on kõrgem põhjusel, et ta peab täitma mitmeid advokatuuri-

seadusest tulenevaid kohustusi ja alluma kutsealasele järelevalvele, mis mitte-advokaadist

esindajate puhul nii ei ole.

Eelneva põhjal tuleb puudutatud isikult I avaldaja kasuks välja mõista TsMS § 174 lg 1 ning

§ 175 lg 1 alusel õigusabikulude hüvitamiseks 192 eurot (= 2 × 80 + 20%). Avaldaja on

füüsiline isik, kes ei saa õigusabitasult makstud käibemaksu tagasi. Rahuldamata jääb avaldaja

taotlus 120 euro ( = 312 – 192) hüvitamiseks.

Vastavalt avaldaja taotlusele ja kooskõlas TsMS § 177 lg-ga 4 peab avaldaja maksma

menetluskulude tasumisega viivitamise korral avaldajale viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud määras.

Puudutatud isikud II ja III menetluskulude nimekirju ei esitanud, mistõttu nende kulusid pole

vaja rahaliselt kindlaks määrata.

20. TsMS § 6186 lg 2 ja TsMS § 696 lg 3 võimaldavad esitada määruskaebuse käesoleva

määruse peale. Eraldi ei ole võimalik vaidlustada menetluskulude rahalist kindlaksmääramist,

sest nii taotluse rahuldamise kui ka rahuldamata jätmise summad jäävad allapoole TsMS § 178

lg 2 piirmäära.

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

Gaida Kivinurm

Ulvi Loonurm