2-17-13994/50 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 25. veebruar 2019

Tsiviilasja number

2-17-13994

Tsiviilasi

Indrek Ausmeele hagi LAVO Kaubanduse Osaühingu

vastu

müügilepingust

tuleneva

eseme

puuduste

parandamiskulude hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3782 eurot 40 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2018 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

LAVO Kaubanduse Osaühingu apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant

(kostja):

LAVO

Kaubanduse

Osaühing

(registrikood 10130985); esindaja vandeadvokaat Mart Sikut

Vastustaja (hageja): Indrek Ausmeel (isikukood XXXXX)

RESOLUTSIOON

1. Jätta

LAVO

Kaubanduse

Osaühingu

apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2018 otsus

muutmata.

3. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud LAVO

Kaubanduse Osaühingu kanda. Indrek Ausmeelele

hüvitatavad menetluskulud ringkonnakohtus puuduvad.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Indrek Ausmeel (hageja) esitas 20. septembril 2017 Tartu Maakohtule hagiavalduse LAVO

Kaubanduse

Osaühingu

(kostja)

vastu

müügilepingust

tuleneva

eseme

puuduste

parandamiskulude hüvitamiseks. Hageja palus mõista kostjalt välja 3782 eurot 40 senti.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 23. septembril 2013 kinnistu mõttelise osa

müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu esemeks oli kostjale kuuluv ¼ suurune mõtteline

osa kinnistust aadressil XXX, Viljandi.

2014. aasta oktoobri keskpaigas, kui algas uus kütteperiood, tekkisid probleemid pliidi

kütmisega. Korstnapühkija poolt küttekolde ülevaatamisel selgus, et korstnajala ja truubi vahel

on tekkinud lõhed. Elamu üle vaadanud ehitusspetsialist selgitas, et keldrikorrusel on põranda

tala korralikult toestamata, olemasolevad talad on tohletanud ja mädad, mistõttu on esimese

korruse põrand vajunud ja korstnajala ja truubi vahele on tekkinud lõhed.

Kostja ei teavitanud hagejat lepingu sõlmimisel ega ka eelnevalt, et keldri lagi vajab toestust,

vältimaks, et esimese korruse põrand ära vajub. Korteris oli tehtud värske remont ning

kinnisasja üleandmisel hageja neid puudusi ei näinud.

Hageja pöördus 12. detsembril 2014 kostja poole nõudega lepingu esemel olevad puudused

parandada. Pooled leppisid suuliselt kokku, et kostja likvideerib puudused, s.o toestab talad ja

kui see ei ole võimalik talade halbade olukorra tõttu, siis paneb uued talad omal kulul. Kokku

lepiti ka remont esimese korruse ruumis ulatuses, mis on tinginud põranda äravajumise, s.o

pliidi korstnajala ja truubi vahelised praod. Kostja saadetud ehitaja käis puudusi likvideerimas

2015. aastal vähemalt neljal korral. Teostatud tööd on olnud ebakvaliteetsed, kuna 2016.

aastaks on esimese korruse põrand uuesti ära vajunud ja korstnajala ning truubi vahel on

tekkinud veelgi suuremad vahed.

Hageja pöördus 6. septembril 2016 kostja poole vastava nõudekirjaga. Kostja lubas puudused

likvideerida, kuid jättis puudused kõrvaldamata. 20. detsembril 2016 esitas hageja kostjale asja

ebaõnnestunud parandamise ja puuduse uuesti parandamisest keeldumise tõttu kahju

hüvitamise nõude.

Müügilepingu p-s 4.1 lepiti kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse üle lepingu

sõlmimise päeval, 23. septembril 2013. Asja puudus ilmnes oktoobri keskpaigas 2014. Hageja

on asja lepingutingimustele mittevastavusest kostjale teavitanud mõistliku aja jooksul. Kostjale

on antud võimalus asjal olev puudus parandada. Kostja poolt asja parandamine on

ebaõnnestunud ning kostja ei ole nõus asja uuesti parandama. Kostja ei ole hüvitanud asja

parandamisega kaasnevaid kulutusi.

Kostja parandustööd ei õnnestunud, seega on hagejal õigus lasta parandus teha kolmandal isikul

ja nõuda kostjalt mõistlike kulutuste hüvitamist. Baumer Ehitus OÜ oktoobris 2014 tehtud

hinnapakkumise kohaselt on asjal puuduse parandamise tasu koos käibemaksuga 3782 eurot 40

senti, mille kostjalt väljamõistmist hageja taotleb.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ning vaidles hagiavalduse aluseks olevatele asjaoludele vastu.

Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

Tegemist on umbes 60 aastat tagasi ehitatud vana elamuga, mille eluruume renoveeriti. Tööde

hulka ei kuulunud konstruktsioonide parendamine. Enne müügilepingu sõlmimist tutvus hageja

esindaja Sirje Ausmeel kinnisasja seisukorraga ning talle selgitati olukorda, et elamu keldrisse

võib koguneda suurvete ajal tulvavesi, mis võib hoone konstruktsioonidele mõjuda negatiivselt.

Ülevaatuse käigus tutvuti vana maja seisukorraga, sealhulgas keldriga, kus paiknevad

kõnealused talad.

Töömehe tehtud parandustööd ei olnud ebakvaliteetsed. Tegemist on vana majaga.

Amortisatsiooni käigus jätkus hoone kandekonstruktsioonide deformatsioon, millele juhiti ka

hageja tähelepanu. Keldris kandekonstruktsioonide seisukorda pidanuks hageja märkama juba

varem ja millest oleks tulnud koheselt kostjat teavitada. Nõue ei ole esitatud mõistliku aja

jooksul peale väidetavate puuduste ilmnemist.

Müügilepingu sõlmimisel ei olnud põranda talad sellises seisukorras, mis vajanuks kohest

remonti või nende väljavahetamist. Hoone omanik peab suhtuma heaperemehelikult hoone

heakorda (sh ventileerimine) ja jälgima selle konstruktsioonide seisukorda ning vajadusel

teostama remonttöid.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 23. oktoobri 2018 otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks

välja 3782 eurot 40 senti. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja

kasuks välja menetluskuluna 2256 eurot. Maakohus mõistis kostjalt riigituludesse välja

riigilõivu summas 325 eurot.

Vaidlust ei ole, et peale müügilepingu sõlmimist ilmnes, et põrand on vajunud ja sellest tekkisid

korstnajala ja truubi vahele lõhed.

Maakohus leidis, et müüja ei teavitanud ostjat majaosa tegelikust olukorrast. Põhjendamata ja

tõendamata on kostja väide, et hageja ise on süüdi selle olukorra tekkimises (võlaõigusseaduse

(VÕS) § 218 lg 1). Eksperdi arvamusega on tõendatud, et antud puudused ei ole tuvastatavad

asja tavapärasel välisel ülevaatusel tavalist hoolsust rakendades, v.a juhul, kui esimese korruse

põrand õõtsunuks tugevalt ehk peale hüpates ostueelsel ajal, nagu ta õõtsub praegu.

Kostja on avaldanud, et tegemist oli vana elamuga, mille kandekonstruktsioonid olid

amortiseerunud ning mida teadis väga hästi ka hageja. Talle selgitati olukorda, et elamu

keldrisse võib koguneda suurvete ajal tulvavesi, mis võib hoone konstruktsioonidele mõjuda

negatiivselt. Tegemist on ca 60 aastat tagasi ehitatud elamuga, mille eluruume on kostja vaid

renoveerinud, konstruktsioone parendamata.

Müügilepingus ei ole märgitud, et asja ülevaatamisel oleks müüja juhtinud ostja tähelepanu

sellele, et kandekonstruktsioon on amortiseerunud.

Maakohus leidis, et ei ole tõendatud, et puitkonstruktsioonide pehkimine ja mädanemine on

toimunud ainult ajavahemikus 23. september 2013 (ostu-müügi aeg) kuni 2014. aasta oktoober

(puuduste ilmnemine). Samuti ei ole tõendamist leidnud, et see toimus hageja süül. Hageja

esitas Baumer Ehitus OÜ hinnapakkumise, mille kohaselt läheb puuduste parandamine maksma

3782 eurot 40 senti.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada tervikuna ja teha

asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Alternatiivselt, hagi rahuldamise korral, palub

kostja vähendada kostjalt hageja kasuks väljamõistetavat hüvitist ulatuses, mille eest vastutab

hageja ise, s.o vähemalt 75% võrra. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Hagejal puudus õigus tugineda lepingu eseme võimalikele puudustele. Hageja vaatas enne

müügilepingu sõlmimist lepingu eseme üle ja ei omanud lepingu sõlmimisel kostjale lepingu

eseme seisundi osas mingeid pretensioone. Hageja väide, et tal ei olnud võimalik keldriruumi

üle vaadata, on paljasõnaline ning tõendamata. Müügilepingu p 2.2.1 ja p 2.2.6 saab tõlgendada

selliselt, et lepingu esemel vastavat puudust lepingu sõlmimise ja lepingu eseme üleandmise

ajal üldse ei eksisteerinud. Seega kostja ei vastuta (VÕS § 218 lg 1). Kui lugeda, et hageja

viidatud puudus oli kinnisasjal olemas juba selle üleandmise ajal, siis pidi hageja olema sellest

puudusest teadlik. Hagiavaldusele lisatud menetlusabi taotluse kohaselt on hageja ehitus- ja

puidutisler, seega pidi ta olema võimeline puidukonstruktsioone seisundit ja neil olemasolevaid

puudusi märkama.

Kui kohus leiab, et lepingu eseme puudused eksisteerisid juba kinnisasja üleandmise ajal, siis

on kostja vastutus välistatud, kuna hageja ei ole kinnisasjal tekkinud puudustest mõistliku aja

jooksul kostjat teavitanud (VÕS § 220 lg 3). Mingil juhul ei saa mõistlik tähtaeg olla pikem kui

tarbijalemüügi kohta sätestatud erireegel ette näeb, s.o kaks kuud (VÕS § 220 lg 1). Hageja ei

ole menetluses tõendanud, millal ta sai teada müügilepingu puudustest. Hageja 12. detsembri

2014 nõudekirjas on märgitud 2014. aasta oktoobri keskpaik ning et probleemid tekkisid pliidi

kütmisel. Arvestades, et kütteperiood algab augustis või septembris, pidi hageja teadma

puudustest igal juhul rohkem kui kaks kuud enne nõudekirja esitamist kostjale.

Maakohus on jaganud valesti tõendamiskoormise tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 230 lg-st 1. Hageja peab tõendama, et mittevastavus oli olemas juba riisiko ülemineku

ajal, s.o müügilepingu sõlmimise ajal.

Hageja ei ole kinnisasja suhtes rakendanud hea omaniku hoolsust ning vastutab ise tekkinud

puuduse eest. Hageja ei täitnud omandi korrashoiu ja hooldamise kohustust alates

müügilepingu sõlmimisest 23. septembril 2013 kuni puuduste väidetava avastamise ajani

oktoobris 2014. Põrandatalad jõudsid saada sedavõrd suures ulatuses niiskusekahjustusi, et

hageja kasutuses olevas eluruumis hakkas põrand vajuma. Arvestades, et kahju on osaliselt

tingitud hageja poolt oma omanikukohustuste rikkumisest, tulnuks kahjuhüvitist vähendada

vastavalt VÕS § 139 lg-tele 1 ja 2. Hageja ei olnud olukorda kõrvaldanud ka kohtulikult

määratud ekspertiisi käigus paikvaatluse teostamise ajaks (mis toimus 1. ja 17. juunil 2018).

Seega oli olukord ekspertiisi teostamise ajaks muutunud sedavõrd kriitiliseks eelkõige just

hageja enda tegevusetuse tõttu. Ekspertiisist võib lugeda, et niiskuse ligipääsemise takistamata

jätmise tõttu pika aja jooksul, s.o perioodil 23. september 2013 – 30. juuni 2018, muutus põrand

sisuliselt kasutuskõlbmatuks.

Ekspertiisiaktiga ei ole tõendatud, kas hageja poolt väidetavad puudused eksisteerisid ka juba

müügilepingu sõlmimise ajal või mitte. Ekspertiis on teostatud alles viis aastat peale

müügilepingu sõlmimist ega saa peegeldada asja seisundit müügilepingu sõlmimise ajal. Samas

on ekspertiisiaktis selgitatud, et seesugused keldriruumi puitlae niiskuskahjustused võivad

areneda ka väga kiiresti (ekspertiisiakti lk 12). Kahju, mille hüvitamist hageja nõuab, on

tekkinud täielikult või vähemasti suuremas osas hageja tegevusetuse tõttu.

5. Hageja palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata.

Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Hagejal on õigus tugineda lepingu eseme võimalikele puudustele (VÕS § 218 lg 21). Kostja ei

teavitanud hagejat lepingu sõlmimisel või enne seda, et keldri või majaaluse korruse lagi vajab

toestust, selleks et esimese korruse põrand ära ei vajuks. Hageja lepingu eseme üleandmisel

antud puudust ei näinud, sest põrand ei olnud ära vajunud, korteris oli tehtud värske remont

ning korstnajala ja truubi vahel ei olnud lõhesid.

Asja mittevastavus ilmnes kahe aasta jooksul asja üleandmisest ostjale, seega kostja kui

majandus-

ja

kutsetegevuses

tegutsev

müüja,

vastutab

tarbijast

ostja

ees

asja

lepingutingimustele mittevastavuse eest.

Kuivõrd kostja asus asja 2015. aastal parandama, on ta tunnistanud, et hageja teatas asja

lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul ning eelduslikult kostja teadis, et asi

ei vasta tegelikult lepingutingimustele, s.o asjal on sellised olulised puudused, mis takistavad

asja sihipärast kasutamist või on ohtlikud varale. Kostja teostas parandustöid, kuna ta oli selleks

kohustatud, mitte ei tulnud hagejale vastu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse

tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus jätab kohtuotsuse TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel

muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

7. Hageja ja kostja sõlmisid 23. septembril 2013 kinnisasja mõttelise osa müügilepingu ja

asjaõiguslepingu. Hageja on esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõude, mis on seotud

kinnisasja osaks oleva lepingutingimustele mittevastavusega.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et kostja on oma

kohustust rikkunud ning rahuldanud hageja nõude.

Menetluses esitatud asjaolude kohaselt ei ole hageja veel kandnud neid kulutusi, mida tal tuleb

väidetavalt kanda kinnisasja puuduste kõrvaldamiseks. Niisuguste kulutuste hüvitamist saab

nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel, tegemist on puuduste kõrvaldamise kui kohustuse

täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega (vt Riigikohtu 30. septembri 2015. a. otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 19). Sellise nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul

alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist. Hageja pöördus kostja poole seoses

asja lepingutingimustele mittevastavusega esmakordselt 12. detsembril 2014. Väidetavaks

puuduseks oli see, et korteri põrand on alla vajunud ning selle tulemusena on korstnajala ja

truubi vahele tekkinud lõhed. Põranda vajumise põhjuseks on esimese korruse puitpõranda

kandevõime vähenemine. Kostja ei vaidle vastu sellele, et ta asus pärast hageja pöördumist asja

parandama. Hageja väitel ei olnud kostja poolt tehtud tööd piisava kvaliteediga, kostja keeldus

täiendavate tööde tegemisest.

8. Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus on menetluses valesti

jaganud tõendamiskoormise. Üldjuhul peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid

asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja.

Seega tuli menetluses hagejal esmalt tõendada, et müügilepingu ese ei vastanud

lepingutingimustele ning kostja on oma lepingulist kohustust rikkunud. Hagejal tuli ka

tõendada, et elamus olid puudused talle selle üleandmise ajal.

Hageja esitas tõendina pooltevahelise kinnisasja mõttelise osa müügilepingu ja

asjaõiguslepingu. Lepingu p-i 2.1.3 kohaselt ei ole lepingu esemel mingeid müüjale

teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei oleks

saanud märgata tavapärase ülevaatuse teostamisel. Rohkem lepingus märkeid kinnisasja

seisukorra kohta ei ole. Vastuses hagile ei vaidlusta kostja seda, et ta viis kinnisajal läbi

parandustöid. Hageja on hagis leidnud, et ta on valmis juhul, kui kostja vaidleb vastu

asjaoludele, mis puudutavad kostja poolt tehtud parandustööde eesmärki ja pooltevahelisi

läbirääkimisi, oma väiteid ka tunnistaja ütlustega tõendama (I kd, tl 3).

Hageja taotles menetluses kohtuekspertiisi, et saada eksperdi arvamust elamuosa põrandatalade

toestuse vastavuse kohta (I kd, tl 82). Eksperdile esitati küsimused, mis puudutavad kinnisasja

puudusi ja nende tekkimise põhjuseid. Ekspertarvamuse kohaselt on kinnisasja põrand vajunud,

selle tulemusel on korstnajala ja truubi vahele tekkinud vahed/lõhed. Ekspertarvamuse kohaselt

on põrand koos küttekehadega muutunud tule- ja vinguohtlikuks. Tegemist on ringkonnakohtu

hinnangul lepingueseme olulise puudusega.

Hageja on taotlenud menetluses tunnistaja B. Linamägi ärakuulamist, kes saaks anda ütlusi selle

kohta, milline oli vaidlusaluse kinnisasja seisukord siis, kui B. Linamägi võõrandas selle

kostjale (I kd, tl 55). Hageja kordas oma taotlust 15. augusti 2018 menetlusdokumendis (I kd,

tl 177). Tunnistajat ei ole menetluses ära kuulatud.

Ekspertarvamuse p-s 2.4 on ekspert põhjalikult kirjeldanud põranda vajumise põhjuseid.

Ekspert on kokkuvõtvalt leidnud, et puudus ei ole tekkinud ootamatult, vaid see on pikaajalise

protsessi tulemus. Kuigi ekspertiis on teostatud 5 aastat hiljem pärast müügilepingu sõlmimist,

saab ringkonnakohus eksperdi hinnangule antud vaidluse lahendamisel tugineda. Ekspert lähtus

hinnangu andmisel selle kohta, kas võis müügilepingu sõlmimise ajal tavalist hoolsust

arvestades asja puudust avastada, korteri piltidest enne müügilepingu sõlmimist. Kostja

apellatsioonkaebuse väidet, nagu oleks ekspert kinnitanud, et sellised kahjustused tekkivad

väga kiiresti, tuleb vaadata eksperthinnangus avaldatud kontekstis, mitte eraldi võetud väitena.

Ekspert kinnitas eelkõige, et kostja poolt esitatud fotodelt korteri müügieelsest seisukorrast on

näha, et korteri siseruumid, sh põrand, on korras, pole näha defekte, mis võiksid viidata

kandekonstruktsioonide ebastabiilsusele. Ilmselt ei olnud teada ka põrandaaluse madala

keldriruumi puitlae niiskuskahjustused, mis tekivad pika aja jooksul, aga võivad areneda ka

väga kiiresti, kui ruum oleks täielikult umbne. Keldris on olemas ventileeriv tuule liikumine

keldriakna ja korstna tahmaluugi kaudu, kuid see ei ole piisav.

Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja oli puuduste esinemise suhtes kinnisasja talle

üleandmise hetkel menetluses oma tõendamiskoormise täitnud ning kostjal tuli tõendada seda,

et ta ei vastuta nimetatud puuduste eest.

9. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme

mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku

leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele

vastama (vt Riigikohtu 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23).

Kostja ei ole esitanud menetluses sisulisi vastuväiteid sellele, et esemel olid hageja poolt

väidetud puudused. Kostja ei ole aga esitanud ühtegi tõendit, mis puudutab poolte kokkulepet

elamu kokkulepitud omaduste kohta VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes, kvaliteeti piirav kokkulepe

puudus ka müügilepingus. Kostja on taotlenud vastuses hagile tunnistaja R. Päiviste

ärakuulamist, kohus ei ole tunnistajat ära kuulanud, kostja ei ole vastuväidet kohtu tegevusele

esitanud. Kostja väidab, et hageja on keldri üle vaadanud. Samuti leiab kostja

apellatsioonkaebuses, et hageja kui ehitus- ja puidutisler pidi sellised puudused avastama.

Hageja leidis, et ta ei ole müügieset üle vaadates keldriruumi näinud. Samuti ei kuulu kelder

müügieseme koosseisu. Mõlemad menetlusosalised on oma väidete tõendamiseks taotlenud

maakohtus tunnistajate ülekuulamist. Maakohus ei ole seisukohta tunnistajate ülekuulamise

osas menetluses võtnud, pooled ei ole vastuväidet kohtu tegevusele esitanud. TsMS § 333 lg 2

järgi ei saa juhul, kui menetlusosaline ei esita vastuväidet hiljemalt kohtuistungi lõpus, kus

rikkumine toimus, või rikkumisele järgnenud esimeses kohtule esitatud menetlusdokumendis,

olgugi et menetlusosaline teadis või pidi viga teadma, vastuväidet hiljem esitada. Nimetatud

juhul ei või menetlusosaline tugineda veale kohtu tegevuses ka kohtulahendi peale edasi

kaevates (TsMS § 333 lg 3).

Seega peaks kinnisasja juurde kuuluv elamu kaasomandi osa vastama keskmistele

elamistingimustele, kostja ei ole tõendanud muud kvaliteeti või elementaarseid elamistingimusi

puudutavaid kokkuleppeid, mida pooled oleksid sõlminud. Kostja väide, et tegemist on majaga,

mis on ehitatud ca 60 aastat tagasi, ei tähenda, et elamu ei peaks vastama tavapärastele

elamistingimustele. Põhikonstruktsioonide remondivajaduse suhtes eraldi kokkulepe poolte

vahel puudub.

Kostja väitel sai hageja kõikidest puudustest teadlikuks lepingu eset üle vaadates, mistõttu olid

pooled elamu seisukorra osas kokkuleppe saavutanud. Ringkonnakohus leiab, et ekslik on

kostja käsitlus, mille kohaselt välistab kostja vastutuse müügilepingu p 2.2.1, mille kohaselt on

hageja isikliku ülevaatuse ning müüja kinnituse alusel teadlik maaüksuse suurusest ja piiridest,

samuti lepingu eseme üldisest seisukorrast. Ringkonnakohus leiab esmalt, et esmane elamu

ülevaatus ei ole piisav, et näha puudusi ehitise kandekonstruktsioonides. Asja materjalide

kohaselt oli tegemist on 1927. aastal ehitatud elamuga, milles asuv korter oli enne ostu-

müügilepingu sõlmimist kostja poolt värskelt renoveeritud (lepingu p 2.1.4). Seega ei saanud

hageja näha neid puudusi korteris, mis on tekkinud põranda vajumisest, s.o korstnajala ja truubi

vahele tekkinud lõhed. Lepingu p 2.1.4. järgi on elamuosa renoveeritud, väga heas seisukorras

ning sellel ei ole mingeid eritunnuseid ega taolisi puudusi, mille nimetamist müüja peaks

oluliseks.

Teiseks leiab ringkonnakohus, et elamu puhul oli tegemist ekspertarvamuse kohaselt varjatud

puudustega, mis ei olnud tuvastavad asja tavapärasel välisel ülevaatusel tavalist hoolsust

rakendades (I kd, tl 136 pöördel). Siinjuures ei oma ringkonnakohtu hinnangul tähtsust, kas

hageja vaatas enne müügilepingu sõlmimist keldri üle. Kui müügiese vaadatakse üle enne

müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb

üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et

neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (vt Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 33). See ei piira aga müüja vastutust müügieseme varjatud

puuduste eest.

Ringkonnakohtu hinnangul ei oma tähtsust kostja väide hageja ameti ja võimalike

erialateadmiste kohta. Esiteks on tegemist alles ringkonnakohtu menetluses esitatud väitega

ning kostja ei ole põhjendanud, miks ta pole varem sellist väidet esitanud (TsMS § 633 lg 5,

§ 652 lg 3 p 2). Teiseks on kostja ise kinnitanud, et müügilepingu eset käis üle vaatamas hageja

esindaja, s.o hageja ema (kostja vastus hagiavaldusele, p 1.9., I kd, tl 47). Seega ei ole

tõendatud, et hageja oleks isiklikult objekti enne ostmist üle vaadanud ning väide tema

võimalike ametialaste teadmiste kohta ei oma asja lahendamisel tähtsust.

VÕS § 218 lg 1 esimese lause kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse

eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal

ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

Müüjal ei ole otsest kohustust kontrollida, kas ja millised puudused müügiesemel on. Kui aga

puudused ilmnevad, siis tuleb müüjal arvestada sellega, et eelkõige vastutab puuduste eest

VÕS § 218 lg 1 järgi tema, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti või müüja ei ole sõnaselgelt

avalikustanud, et tal puudub informatsioon asja seisundi kohta. Ringkonnakohus leiab, et kostja

ei ole menetluses tõendanud, et ta ei vastuta elamu hagis nimetatud puuduste eest.

10. Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega, et hageja ei ole puudustest teatanud mõistliku aja

jooksul. Kostja tugineb VÕS § 220 lg-le 1 teisele lausele, leides, et mõistlik tähtaeg ei saa olla

pikem kui tarbijalemüügi kohta sätestatud kaks kuud. Kostja leiab, et hageja ei ole tõendanud,

millal ta sai lepingutingimustele mittevastavusest teada ning hageja pidi teadma puudustest igal

juhul rohkem kui kaks kuud enne nõudekirja esitamist kostjale detsembris 2014.

VÕS § 220 lg 3 puhul tuleb eristada tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi varjatud

puudustest, s.o lepingutingimustele mittevastavusest, mida ostja ei võinuks avastada asja temalt

eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Teatamiskohustuse kontekstis on oluline

VÕS § 220 lg 3 teine lause, mille järgi võib ostja ka puudusest õigel ajal teatamata jätmisel

nõuda kahju hüvitamist, kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav. Samuti on oluline

VÕS § 221 lg 1, mis lubab ostjal puudusele tugineda sõltumata sellest õigel ajal teatamisest,

kui puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või

pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (Riigikohtu 30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas nr

3-2-1-100-15, p-d 31–32).

Hageja on oma 12. detsembri 2014 nõudekirja p-s 3 kostjale märkinud, et keldrikorrusel on

põranda talad on toestamata, talad on tohletanud ja mädad, mistõttu esimese korruse põrand on

vajunud, samuti on korstnajala ja truubi vahele tekkinud lõhed. Nimetatud puudusest sai hageja

nõudekirja kohaselt teada oktoobri keskpaigas, kui algas järgneva aasta kütteperiood. Nõude

esitamise ajaks on tekkinud silmnähtav pliidi vajumine põranda poole. Osa puuduseid on hageja

avastanud novembris 2014, kui ehitusala asjatundja vaatas üle põrandatala.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja teavitanud kostjat asja lepingutingimustele

mittevastavusest hilinenult. Kostja oli eluruumi värskelt renoveerinud. Praod, mis põhjustasid

suitsu tuppa pääsemist, tekkisid järgmise kütteperioodi alguses. Tõendamata on kostja väide, et

järgmise aasta kütteperiood algab juba augusti lõpus – septembri alguses ning sellest tulenevalt

pidi hageja põranda vajumisest teada varem, kui nõudekirjas märgitud. Kütteperioodi algus

oleneb konkreetse aasta ilmastikuoludest. Samuti loeb ringkonnakohus teatamist õigeaegseks

ka seetõttu, et lepingutingimuste mittevastavuse põhjuse väljaselgitamiseks ning sellest

tulenevalt võimaliku nõude kostja vastu esitamise vajaduse otsustamiseks võis hagejal kuluda

aega, s.o hagejal võis olla vaja asjatundja hinnangut puuduse tekkimise põhjuste

väljaselgitamiseks. Selleks ongi hageja novembris 2014 kasutanud ehitusala asjatundja abi.

Seega ei ole 12. detsembril 2014 esitatud nõue ringkonnakohtu hinnangul esitatud ebamõistliku

aja jooksul pärast eseme lepingutingimustele mittevastavuse avastamist.

11. Ringkonnakohtu hinnangul puudub alus kahju vähendamiseks VÕS § 139 alusel. Kostja

väidete kohaselt on hageja ise olnud hooletu ega taganud piisavat ventileerimist keldriruumides.

Ekspertiisiakti kohaselt on tuvastatud, et puitkonstruktsiooniga põrand eeldab külma alusruumi

korral head põrandaalust tuulutust, mida vaidlusaluses majas keldriruumis ei ole, aknaava ja

korstna tuhavõtu koht ei ole piisav tuulutus kogu põrandaaluse niiskuse väljakuivatamiseks.

Tuulutus on kogu aeg olnud kehv ega saa öelda, et nimetatud puudus on tekkinud ootamatult,

see on olnud pikaajaline protsess (ekspertarvamuse p 2.4.). Seega ei ole tõendatud, et hagejal

oli võimalik kahju vältida. Asjaolu, et kostja võis hagejat teavitada, et keldrisse võib suurvete

ajal koguneda tulvavesi, ei oma seejuures tähtsust. Isegi kui hageja oli sellest teadlik, on

eksperthinnanguga tuvastatud, et olemasolev ventileerimissüsteem ei ole piisav vältimaks

liigniiskuse tekkimist.

12. Kuna ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse muutmata, puudub vajadus muuta

menetluskulude jaotust maakohtu menetluses. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole

diskretsiooniõiguse piire ületanud ning maakohtu poolt määratud menetluskulude suurus on

põhjendatud ja vajalik.

Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1

alusel

apellatsioonimenetluse

kulud

kostja

kanda.

Hageja

on

esitanud

vastuse

apellatsioonkaebusele ise. Ringkonnakohus lahendas tsiviilasjas kirjalikus menetluses. Sellest

tulenevalt hagejale hüvitatavad menetluskulud ringkonnakohtu menetluses puuduvad.

13. Hageja esitas ringkonnakohtule taotluse menetluskulu ekspertiisi teostamise eest 2256 euro

saamiseks. Maakohus on rahuldanud otsuse resolutsiooni p-s 4 kostja menetluskulude

hüvitamise taotluse. Maakohus on otsuse põhjendustes selgitanud, et tegemist on ekspertiisi

tegemise tasuga (maakohtu otsuse p 27). Menetluskulude nimekiri esitatakse TsMS § 176 lg 4

järgi igas kohtuastmes, kus asja menetletakse, selle kohtuastme menetlusega seonduvate kulude

kohta.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke