2-19-1457/7 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Määruse tegemise aeg ja koht

22. veebruar 2019, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-1457

Tsiviilasi

XX, YY ja CC kinnistamisavaldus

Vaidlustatud määrus

Tartu Maakohtu kinnistamisosakonna 14. jaanuari 2019

kandemäärus nr 43612019

Kaebuse esitaja ja liik

XX, YY ja CC määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldajad (määruskaebuse esitajad): XX (isikukood

XXXXXXXXXXX), YY (isikukood

XXXXXXXXXXX) ja CC (isikukood

XXXXXXXXXXX), esindaja notar Virgi Ojap

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tartu Maakohtu kinnistamisosakonna 14. jaanuari 2019 kandemäärus tühistada ja

saata XX, YY ja CC 19. novembri 2018 avaldus seni rahuldamata osas uueks

läbivaatamiseks Tartu Maakohtu kinnistamisosakonnale.

2. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

3. Avaldajate taotlus määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamiseks rahuldada ja

selleks kanda 50 eurot OO arvelduskontole XXXXXXXXXXXXXXXXXX.

Edasikaebamise kord

Määruse peale ei saa Riigikohtule edasi kaevata.

MENETLUSE KÄIK

1. XX, YY ja CC (avaldajad) esitasid notar Virgi Ojapi vahendusel 19. novembril 2018 Tartu

Maakohtu kinnistamisosakonnale kinnistamisavalduse, milles taotlesid:

(1) kinnistu, asukohaga Järva maakond, Türi vald, Villevere küla, Eduardi (registriosa

nr 2075036, edaspidi „teeniv kinnistu“), koormata kolmandas jaos tasuta ja tähtajatu

teeservituudiga kinnistu, asukohaga Järva maakond, Türi vald, Villevere küla,

Aaviksaare (registriosa nr 929636, edaspidi „valitsev kinnistu“), igakordse omaniku

kasuks. Ühtlasi paluti teha vastav kanne nähtavaks valitseva kinnistu registriosa

esimeses jaos;

(2) teha kanne valitseva kinnistu kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale

eelmärke esimeses jaos nähtavaks tehtud teenivat kinnistut koormava teeservituudi

lõpetamiseks servituudi seadmise lepingu (edaspidi „leping“) p 3.1.3 alusel.

2 (4)

2. Kinnistusosakond rahuldas 29. novembri 2018 kandemäärusega kinnistamisavalduse

teeservituudi sisse kandmise osas (taotluse p (1)). Eelmärke sisse kandmise taotlust (taotluse

p (2)) ei rahuldatud.

3. Kinnistusosakond palus 4. detsembri 2018 määruses avaldajaid täpsustada lepingu p 6.1.2

reaalservituudi lõpetamise kohta eelmärke seadmiseks kinnistusraamatusse. Ühtlasi märkis

kinnistusosakond, et taotletava eelmärke saab kanda ainult teeniva kinnistu kolmandasse jakku,

kuna sama kinnistu kolmandasse jakku on kantud reaalservituut (piiratud asjaõigus).

4. Avaldajad saatsid 5. detsembril 2018 kinnistusosakonnale õienduse, kus parandasid

kinnistamisavalduses sisalduva eelmärke osas eksliku viite lepingu p-le 3.1.3 õige viitega

p-le 3.1.2. Ühtlasi esitasid avaldajad taotluse servituuti lõpetav eelmärke kandmiseks nii

teeniva kui ka valitseva kinnistu registriosa kolmandasse jakku.

MAAKOHTU MÄÄRUS

5. Kinnistamisosakond rahuldas 14. jaanuari 2019 määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse

osaliselt. Kinnistamisosakond märkis, et eelmärke teeservituudi lõpetamise kohta saab kanda

kinnisturaamatusse teeniva kinnistu kolmandasse jakku, kuna sama kinnistu kolmandasse jakku

on kantud reaalservituut (piiratud asjaõigus), valitseva kinnistu kolmandasse jakku eelmärget

reaalservituudi lõpetamise tagamiseks ei ole võimalik kanda.

MÄÄRUSKAEBUS

6. Avaldajad esitasid määruskaebuse, milles paluvad vaidlustatud määruse tühistada osaliselt

ja uue määrusega kanda eelmärge servituudi lõpetamiseks nii valitseva kui ka teeniva kinnistu

registriosade kolmandasse jakku. Alternatiivselt paluvad avaldajad kanda teeniva kinnistu

registriosa kolmandasse jakku ja valitseva kinnistu registriosa esimesse jakku servituuti lõpetav

eelmärge.

Ühtlasi palusid avaldajad tagastada määruskaebuse esitamisel tasutud riigilõiv.

Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.

Esiteks ei ole vaidlust selles, et eelmärge kantakse teeniva kinnistu registriosa kolmandasse

jakku. Samas kandemääruse alusel seda kannet tehtud ei ole.

Teiseks ei ole põhjendatud kinnistusosakonna seisukohta, et taotletava eelmärke saab kanda

ainult teeniva kinnistu registriosa kolmandasse jakku ja valitseva kinnistu registriossa

eelmärget kanda ei saa. Vaidlustatud määruses ei ole põhjendatud keeldumise aluseid

õiguslikult ega viidatud, millisel õiguslikul alusel ei saa eelmärget kanda valitseva kinnistu

registriossa ja millisel alusel saab selle kanda üksnes teeniva kinnistu registriossa. Seetõttu on

vastuseta ka küsimus millisesse jakku valitseva kinnistu registriosas kannet taotleda tuleks.

Juhul, kui eelmärget ei saa kanda mõlema registriosa kolmandasse jakku, tuleks see teha

nähtavaks eelkõige valitseva kinnistu registriosas kas esimeses või kolmandas jaos. Aluse

kandeks annavad vastavalt kas kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 28 p 3 või § 15.

MENETLUSE EDASINE KÄIK

7. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule, kuhu toimik saabus 7. veebruaril 2019.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 667 lg 2 alusel tühistada ja avaldus saata kinnistamisosakonnale uueks

läbivaatamiseks. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt, kuna ringkonnakohtul ei ole võimalik

ise teha uut kandemäärust.

3 (4)

9. Esiteks on õige avaldajate väide, et kuigi kinnistamisosakond rahuldas nende avalduse

osaliselt, ei ole teeniva kinnistu registriosa kolmandasse jakku eelmärget teeservituudi

lõpetamise kohta kantud. Vaidlustatud määrusest ei nähtu põhjendust miks ei saa teha kannet

teeniva kinnistu registriosa kolmandasse jakku.

Teiseks on kinnistusosakond avaldajaid eksitanud. Kinnistusosakond eksis 29. novembri 2018

e-kirjas kinnistu numbriga ja märkis, et valitseva kinnistu kolmandasse jakku on võimalik

kanda eelmärge teeservituudi lõpetamise kohta. Samuti viidati 4. detsembri 2018 kande-

määruses, et märge tuleb kanda jakku, kuhu on kantud õigus, mida märge puudutab või kuhu

tuleks kanda õigusmuudatus, mille tegemist märge tagab.

Peale seda, kui avaldajad esitasid 5. detsembril 2018 õiendi, milles muudeti lepingu p 6.2.1

sõnastust ja paluti nii teeniva kui ka valitseva kinnistu kolmandasse jakku kanda eelmärge,

leidis kinnistusosakond, et valitseva kinnistu osas ei saa kannet teha.

Seega on kinnistamisosakond esitanud vastuolulisi seisukohti ega ole avaldajatele täpselt

selgitanud millistesse registriosadesse milliseid kandeid saab teha.

Eeltoodust tulenevalt tuleb kinnistusosakonnal anda avaldajatele võimalus kinnistamisavaldust

seni veel rahuldamata osas täpsustada ja see siis uuesti läbi vaadata.

10. Seoses taotletavate eelmärgete kinnistusraamatusse kandmisega selgitab ringkonnakohus

järgmist.

10.1. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 62 ja KRS § 23¹ kohaselt kantakse kinnistusraamatusse

asjaõigused ja märked. AÕS § 63 lg 1 p 1 sätestab, et kinnistusraamatusse võib kanda märke

asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sh

tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). Vastavalt AÕS § 63¹ lg-le 1 kantakse

eelmärge kinnistusraamatusse selle isiku avalduse alusel või nõusolekul, kelle omandit või

piiratud asjaõigust eelmärge puudutab. AÕS § 63¹ lg 3 lubab eelmärke kandmisel

kinnistusraamatusse viidata kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olevale dokumendile.

10.2. Kui eelmärke kinnistusraamatusse kandmise eeldused on täidetud, ei ole alust keelduda

selle sissekandmisest. Eelnev ei tähenda, nagu võiks kinnistusraamatusse kanda eelmärkena

ükskõik mida. Kinnistusraamatu kanded peavad olema arusaadavad, ülevaatlikud ja

realiseeritavad, st et nendele tuginedes oleks võimalik korraldada mõistlikult kinnisasjaga

seotud õigussuhteid ning vajadusel ka täitemenetlust (Riigikohtu 8. novembri 2006 määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 20). Ühe tingimusena näeb KRS § 24 p 1 ette, et kande tekst

sisaldab kinnistatud märke sisu, sh isikut, kelle kasuks kanne tehakse (õigustatud isik).

10.3. Eelnevast tuleneb, et eelmärke eesmärk on tagada võlaõiguslikku nõuet kinnistus-

raamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks. Seega saab eelmärkega mh tagada

võlaõiguslikku nõuet piiratud asjaõiguse kustutamiseks. Eelmärge kaitseb õigustatud isikut

kohustatud isiku, tema õigusjärglaste ja võlausaldajate vastu, tuues AÕS § 63 lg 3 järgi kaasa

eelmärkega tagatud nõudeid kahjustavate või piiravate käsutuste tühisuse ning tagades õiguse

järjekoha ja võlaõigusliku lepingu täitmise. Eelmärge on tagatud nõudega lahutamatult

(aktsessoorselt) seotud, st see tekib koos tagatava nõudega ega kehti selleta (Riigikohtu

12. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-17, p 14, samuti seal viidatud 8. novembri 2006

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 25; 20. juuni 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 23).

10.4. Käesoleva määruskaebemenetluse ese on piiratud asjaõiguse kustutamise nõuet tagava

eelmärke kinnistusraamatusse kandmine. Vastavalt lepingu p 3.1.2 sõnastusele on kustutamist

õigus nõuda teeniva kinnistu omanikul, st tema on õigustatud isik ehk isik, kelle kasuks tuleks

kanda kinnistusraamatusse eelmärge. Nagu märgitud eespool p-s 10.2, tuleneb KRS § 24 p-st 1,

et taotletavast kandest peab nähtuma selle tegemine teeniva kinnistu omaniku kasuks.

Siinjuures on õigustatud isiku määratlemiseks piisav talle viidata kui teatava kinnisasja

omanikule (Riigikohtu 8. novembri 2006 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 24). Samas ei

4 (4)

saa leppida kokku eelmärke seadmises nii, et selle järgi kohustatud isikuks oleks kinnistu

igakordne omanik (ibid p 25 kolmas lõik).

10.5. Kui piiratud asjaõiguse kohta on KRS § 13 lg 1 p 4 ja § 28 p 3 alusel tehtud kanne

valitseva kinnisasja registriosa esimesse jakku, siis sinna saab kanda ka sama õiguse

kustutamise nõude tagamiseks eelmärke. Ringkonnakohus nõustub kohtunikuabi seisukohaga,

et eelmärget ei saa kanda valitseva kinnisasja mõnda teise registriossa.

10.6. Praeguse kandeavalduse järgi soovivad avaldajad eelmärke kandmist nii valitseva kui ka

teeniva kinnistu registriosa kolmandasse jakku. Pidades silmas eelmärke eesmärki, jääb senise

kandeavalduse ja lepingu põhjal selgusetuks, kelle kasuks ja millise nõude täitmise tagamiseks

tuleks kanda eelmärge teeniva kinnistu registriossa. Lepingu p 3.1.2 ei anna mingit õigust

valitseva kinnistu omanikule, st tema kasuks ei ole ka vaja seada eelmärget.

10.7. Kui kinnistusraamatu pidaja annab avaldajatele täiendava tähtaja kinnistamisavalduse

täpsustamiseks ja soovi korral oma taotluste põhjendamiseks, siis tuleb mh arvestada

ringkonnakohtu eeltoodud seisukohtadega.

11. Ringkonnakohus rahuldab avaldajate taotluse määruskaebuselt tasutud riigilõivu

tagastamiseks TsMS § 172 lg 2 ja § 150 lg 1 p 5 alusel. Vastavalt taotlusele tuleb 50 eurot

kanda notari arveldusarvele.

12. TsMS § 599 esimese lause kohaselt saab määruskaebuse esitada üksnes kandemääruse

peale, millega kandeavaldus jäeti rahuldamata või rahuldati osaliselt. Kuivõrd ringkonnakohus

saadab avalduse uueks läbivaatamiseks tagasi maakohtule, ei saa käesoleva määruse peale edasi

kaevata.

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

Gaida Kivinurm

Ulvi Loonurm