3-18-563/21 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Kaire Pikamäe, liikmed Monika Laatsit ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

19. veebruar 2019, Tallinn

Haldusasja number

3-18-563

Haldusasi

LI, MO ja MM kaebus tühistada Viimsi Vallavalitsuse

24.01.2018 ehituskomisjoni protokolli nr E-2 otsused nr

1, 2 ja 3 ning Viimsi Vallavalitsuse 13.02.2018

korraldus nr 71

Menetlusosalised

Kaebajad – LI, MO ja MM, esindaja v.adv Alo

Pormeister

Vastustaja – Viimsi vald, esindaja Karin Mägi

Kolmandad isikud – RJ, LJ

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 27.08.2018 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

LI, MO ja MM apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta LI, MO ja MM apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu

27.08.2018 otsus haldusasjas nr 3-18-563 muutmata.

2. Jätta menetlusosaliste apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 21.03.2018, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

3-18-563

2(8)

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. LI (Kibuvitsa tee 22 omanik), MO ja MM (Kibuvitsa tee 20 kaasomanikud) on

Kibuvitsa tee 20a naabrid. Kibuvitsa tee 20a kinnistule, Randvere küla, Viimsi vald ehitatakse

üksikelamut

17.03.2017

projekteerimistingimuste

ja

eskiisprojekti

alusel.

Projekteerimistingimuste punktis 5 oli määratud ning ka eskiisprojekti punktis 4.1 oli välja

toodud, et ehitatakse viilkatusega maja. 2017. a detsembris märkasid Kibuvitsa tee 20a

naabrid, et ei ehitata viilkatusega maja, vaid kelkkatusega (pultkatusega) maja. Samuti selgus,

et katusejoon oli algselt planeeritust erinev, muudetud aknaavasid jms. Naabrid teavitasid

vastustajat ehitustegevusest 08.12.2017 suuliselt ja 10.12.2017 e-kirja teel.

Viimsi Vallavalitsuse ehituskomisjoni 24.01.2018 protokolli nr E-2 (edaspidi protokoll)

kohaselt otsustas vald kooskõlastada Kibuvitsa tee 20a 23.01.2018 esitatud projekti

muudatused (p 1); kanda projekti muudatuse dokumentatsioon registri paranduskandega

ehitisregistrisse (p 2); lubada jätkata Kibuvitsa tee 20a elamu põhihoone katuse ehitamisega (p

3).

AI, LI, RV, MO ja MM esitasid protokolli peale 02.02.2018 vaide, mille Viimsi Vallavalitsus

jättis 13.02.2018 korraldusega nr 71 rahuldamata.

2. LI, MO ja MM esitasid 19.03.2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palusid

tühistada Viimsi Vallavalitsuse ehituskomisjoni 24.01.2018 protokolli nr E-2 p-d 1, 2 ja 3

ning Viimsi Vallavalitsuse 13.02.2018 korralduse nr 71. Vaidlustatud otsustega kiideti

kaebajate arvates heaks kolmandate isikute ebaseaduslikult ehitatud ehitis.

Kaebajad ei ole andnud oma nõusolekut/kooskõlastust Kibuvitsa tee 20a projekti ega

projekteerimistingimuste muudatuse kohta, mida vastustaja ehituskomisjon heaks kiitis. LI ei

ole kaasatud üldse menetlusse ja tema seisukohta pole küsitud.

Uus katuselahendus on vastuolus projekteerimistingimustega ja kaebuse esitajate

kooskõlastatud projektiga. Kaebajad olid nõus Kibuvitsa tee 20a kinnistule ehitatava ehitise

esialgse planeeritava kõrgusega 7,150 m ja viilkatusega, mis on ka esialgse projekti joonistel

välja toodud. Ebaseadusliku projektimuudatusega, millega vastustaja nõustus, kaotati

katusetüübina viilkatus ning muudeti ehitatavat maja oluliselt kõrgemaks, kuna viilkatuse

teine kaldpind, mis pidi viilkatuse puhul liikuma alla, suundus hoopiski üles. Selline lahendus

on tavapäratu ja ei sobi ümbruskonnaga kokku, kuna selles piirkonnas on üksikelamute

katusetüübiks viilkatus ning kelkkatus ei ole hoone valla arhitektuurilisele ilmele iseloomulik

ega arvesta külakeskkonna väljakujunenud miljööga. Kitsas ja kõrge maja on teiste majadega

võrreldes oluliselt kõrgem ja ei sobitu naaberhoonestusega (naaberhooned on viilkatusega ja

madalamad, samas hooned ise on suuremad). Kaebajatel on õiguspärane ootus, et

naaberkinnisasjale ehitatakse projekteerimistingimustele ning neile vastavale projektile ja

kaebuse esitajatega kooskõlastatud ehitis, mida ehitusprotsessi käigus ei muudeta oluliselt.

3-18-563

3(8)

Kibuvitsa tee 20 ja 22 kinnistutel halveneb insolatsioon, sest projektile mittevastav lahendus

kõrgub ja laiub lõunapoolsel küljel, varjates näiteks Kibuvitsa tee 22 kinnistul kasvuhoonet,

marjaaeda ja poolt kinnistut olulise aja päevast. Nõutavat tulemüüri ei kavandata, ehitatakse

puidust räästaga katus naaberhoonest ca 3 m kaugusel, kuigi tulemüür peab olema vähemalt

pool meetrit üle müüriäärse katuse ning koosnema tervenisti materjalidest, mis vastavad

vähemalt A2 tuletundlikkusele. Tänavapoolne katuseräästa kaugus naaberhoonest on alla 8 m

ehk tuleohtlikus kujas. Valminud ehitise kõrguse muutmine võib tingida kaebaja kinnistult

avaneva vaate täiendava ahenemise.

Vaidlustatud haldusakt on motiveerimata, kaalutlusõiguse piire on ületatud (protokollis

toodud otsuste vastuvõtmisel pole kaalutlusõigust teostatudki ning seda on soovitud

kompenseerida vaideotsuses), samuti on ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse norme,

mistõttu vastustaja on teinud väära haldusakti.

3. Viimsi vald vaidles kaebusele vastu ja palus selle jätta rahuldamata.

Ehitusprojekti muudatuse tulem ei riku kaebajate õigusi. Kaebajad ei ole veenvalt esitanud

ühtegi õigust, mis nendel on ja mille piiramist või rikkumist soovitakse vältida. Kaebajatel

puuduvad servituudid piiramatule vaatele, merevaatele, piiramatule päikesevalgusele või

ainult teatud liiki ja arhitektuurse kujuga naaberhoonete rajamise nõudmiseks. See, millist

ehitist võib arhitektuurselt lubatavaks pidada või milline sobib ümbruskonda, ei ole kaebajate

otsustada, vaid seda analüüsib kohalik omavalitsus. Naabrite elamutele ei teki rajatavast

hoonest tulenevalt mingisugust valguse vähenemist. Päikese liikumisest tulenevalt ei ole

füüsikaseaduste kohaselt võimalik kaebajate MO ja MM kinnistul valguse vähenemine.

Samuti ei teki olulist valguse vähenemist L. ja AI kõrvalhoone ja kasvuhoone osas. Kinnistute

väärtuse vähenemine ei ole ühegi tõendiga kinnitatud.

Kaebajad olid menetlusse kaasatud ja kõigil huvitatud isikutel oli võimalus projektiga

vallavalitsuses või läbi ehitisregistri tutvuda. Nagu nähtub kaebajate kirjadest, siis oma õigust

on nad ka kasutanud ja haldusorgan on neile vastanud. Haldusmenetluse seadus (HMS) ja

ehitusseadustik (EhS) ei kohusta ehitusloa menetluses või ehitusprojekti muutmisel küsima

naabrite nõusolekut, vaid kohustab kaasama huvitatud isikud menetlusse ning nende huve

ning õigusi õiglaselt kaaluma. Seda on vallavalitsus nõuetekohaselt teinud ja oma otsust

kaebuse esitajatele vastuses piisavalt põhjendanud. Samuti on põhjendatud, miks naabrite

arvamusega ei saa arvestada. Projekteerimistingimustega on antud ehitise maksimaalkõrgus

8,5 m, mida ka projektimuudatusega ei ületata – ehitise varasem planeeritud kõrgus oli 7,5 m

ja muudatusprojektiga on kõrgeima tarindi kõrgus 8,2 m. Vale on väide, et tulemüüri ei rajata.

Ka muudetud projekti kohaselt tuleb rajada tulemüür ja selle üle teostab järelevalvet kohalik

omavalitsus. Katusetüübi muutmine ja akende asukoht ei ole sellist laadi oluline muudatus,

mis nõuaks uue ehitusloa väljastamist. Piirkonnas on varem ehitatud sarnase katusekaldega

hooneid ja üle Randvere tee on enamik uusi ehitisi pultkatustega, mistõttu ei saa väita, et

piirkonnale on tavapärased viilkatusega ehitised.

4. Tallinna Halduskohus jättis 27.08.2018 otsusega kaebuse rahuldamata.

Vaidlust ei ole selle üle, et Kibuvitsa tee 20a kinnistule ehitatakse üksikelamut, millele

väljastati 17.03.2017 projekteerimistingimused. Projekteerimistingimuste kohaselt on

üksikelamu maksimaalne lubatav kõrgus olemasolevast maapinnast 8,5 m (p 4).

Projekteerimistingimustes on fikseeritud ka katuse tüüp ja kalle: viilkatus, 10-15 või 35-45

kraadi (p 5). Kibuvitsa tee 20a kinnistule rajatava hoone kõrgus oli 06.06.2017 väljastatud

ehitusloa nr 1712271/18896 aluseks oleva eelprojekti kohaselt 7,5 m. Muudatusprojekti

kohaselt muutus hoone katuse kuju, viilkatusest sai pultkatus, ja suurenes hoone kõrgus (8,2

m). Viimsi Vallavalitsuse ehituskomisjoni 08.01.2018 protokollist nr E-1 nähtub, et

3-18-563

4(8)

19.12.2017 saatis menetleja projekti muudatuse arvamuse andmiseks kinnistu naabritele.

20.12.2017 esitasid Kibuvitsa tee 20, Kibuvitsa tee 22 ja Kibuvitsa tee 23 omanikud arvamuse

projekti muudatuste kohta.

Hoone kõrguse ja katuse kuju muutmine arutatavas asjas toodud moel ei kujuta endast

ehitusloa kehtetuks tunnistamise imperatiivset alust EhS § 46 lg 1 mõttes. Küll võib kõne alla

tulla EhS § 46 lg 2 p 2 kohaldamine, kuna kaebajad näevad muutunud ehitusprojektis vastuolu

projekteerimistingimustega.

Hoone

kõrguse

osas

jääb

muudatustega

projekt

projekteerimistingimustega antud lubatud maksimaalse kõrguse (8,5 m maapinnast) piiresse.

Vastav kõrgus 8,5 m tuleneb Viimsi valla üldplaneeringu teemaplaneeringust „Viimsi valla

üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted.“ Seega ei ole muutunud hoone

kõrgus vastuolus projekteerimistingimuste ega muude õigusaktidega. Hoone muutunud

kõrguse õigusvastasus saab tuleneda seega muudest asjaoludest, nt tuleohutuse või

insolatsiooni nõuete eiramisest või näiteks hoone sobimatusest ümbruskonda. Teadaolevalt ei

tulene ühestki õigusaktist (nt teemaplaneering) või muust dokumendist kohustust või soovitust

ehitada Viimsi vallas Randvere küla Kibuvitsa tee piirkonda just viilkatusega maju. Seega

tuleb arvestada teemaplaneeringu üldise nõudega, et elamute puhul tuleb tagada nende

arhitektuurne ja esteetiline sobivus konkreetsesse kohta ning järgida tuleb piirkonna

ehitustavasid ja asukoha looduslikke eripärasid (teemaplaneeringu p 4.1.4). Katusetüübi

muutmisel

vastustaja

projekteerimistingimusi

ei

muutnud.

Viimsi

Vallavalitsuse

ehituskomisjoni 08.01.2018 protokollis nr E-1 on leitud, et esitatud lahendus vastab

projekteerimistingimustele katusekalde osas (p 2) ja sobitub paremini naaberhoonestusega kui

algne lahendus (p 1). Projekteerimistingimuste ja ehitusprojekti erinevus ei vii automaatselt

ehitusloa kehtetuks tunnistamiseni või ehitusloa muutmisest keeldumiseni, vaid tulenevalt

EhS § 46 lg 2 p-st 2 on see kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus.

Vastustaja ei rikkunud kaalutlusreegleid. See, et projekteerimistingimustes on viilkatus, kuid

tegelik projektilahendus näeb ette pultkatuse, ei ole niivõrd oluline projekti muudatus, mis

oleks toonud kaasa kohustuse keelduda ehitusloa muutmisest või kohustuse väljastada uus

ehitusluba. Vastustaja on projekti muudatust analüüsinud, leides, et katusekuju muutus ei ole

oluline (katuse kalle jääb samaks) ning hoone sobitub muutunud projektlahendusega paremini

ümbruskonda. Kohus ei saa võtta seisukohta selle kohta, milline katuse kuju oleks esteetiliselt

sobivam. Kohus saab lähtuda õigusaktide nõuetest, samuti ka paikkonna ehitustavadest, kui

neid on piisavalt kirjeldatud ja fikseeritud. Näiteks kaebajate viidatud haldusasjas nr 3-16-

1897 oli küsimuse all kelpkatuse sobivus Vormsi saare miljöösse. Samas on Vormsi vald

üldplaneeringu tasemel loetud tervikuna Läänemaa väärtuslike maastike hulka. Ka on

teadlaste poolt teostatud Vormsi saare külade inventeerimine ning esitatud konkreetsed

arhitektuursed soovitused Vormsi valla külamiljöösse sobivatest lahendustest, mh katuse tüübi

osas. Kohtu hinnangul ei ole arutataval juhul tegemist analoogse olukorraga.

Kaebajate esitatud Eesti Arhitektide Liidu (EAL) ekspertarvamuses puudub analüüs selle

kohta, kuivõrd on piirkonnas traditsioonilisele Viimsi rannakülale omast arhitektuuri üldse

säilinud ja millised oleksid sellisesse miljöösse sobilikud hooned. Haldusasjas esitatud

fotomaterjalist nähtuvalt on piirkonnas (sh naaberkinnistutel) valdavalt uued, kaasaegse

arhitektuurilahendusega hooned. Sealt ei nähtu vanu, rannakülale viitavaid hooneid. Ka

projekteerimistingimustes on nõutud, et hooned peavad olema kaasaegse arhitektuurse

lahendusega. Esitatud tõenditest ei tulene, et ka piirkonna majade katused oleksid ühesuguse

arhitektuurse lahendusega (viilkatustega). Vastustaja on esitanud näiteid vaidlusaluses

piirkonnas asuvatest majadest, kus on planeeritava hoonega analoogsed katused. Lisaks ei ole

ka Kibuvitsa tee 20a naabril Kibuvitsa tee 20 eluhoonel traditsioonilist viilkatust, vaid maja on

liigendatud, ning osaliselt on katuse külgede kaldenurgad erinevad. Sellisena ei nähtu kohtule,

et muutunud projektlahendusena sündinud pultkatus oleks ümbruskonda sobimatu või et

3-18-563

5(8)

piirkonnas oleks välja kujunenud mingisugune ühtne arhitektuuriline joon katuste osas.

Olukorras, kus õigusaktide ja projekteerimistingimustega etteantud kõrgust järgitakse ja

ümbruskonnas on erineva mahuga ehitisi (nt Kibuvitsa tee 20 eluhoonet ei saa

väikesemahuliseks pidada), ei saanud ka asjaolu, et ehitatav hoone on ümbritsevatest kõrgem,

tuua kaasa kohustust projekti muutmisest keelduda.

Muutunud projektlahendus ei vähenda ebaproportsionaalselt naabrite insolatsioonitingimusi

ega ole tuleohtlik. Insolatsioonitingimuste täitmine omab relevantsust eluhoonete puhul.

Sellist nõuet, et ehitamise tõttu insolatsioonitingimused naaberkinnistutel üldse halveneda ei

või, õigusaktidest ei tulene. Insolatsiooninõuded ei kehti kasvuhoonete või abihoonete suhtes.

Kaebajad on esitanud fotosid Kibuvitsa tee 22 suvemaja kohta, mille insolatsioonitingimusi

väidetavalt halvendatakse. Esitatavatelt fotodelt nähtub esiteks, et insolatsioon seoses

Kibuvitsa tee 20a hoone (elamu koos garaažiga) lähedusega väheneb paratamatult ja seda

sõltumata muutunud projektlahendusest. Seega ei oma muutunud projektlahendus täheldatavat

mõju Kibuvitsa tee 22 suvemaja insolatsioonitingimustele. Vastustaja leiab õigesti, et

suvemaja (ehitusregistri koodiga 116027751) ei ole elukondlik hoone, milleks on suvila ja

aiamaja. See omab majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määruse nr 51 „Ehitise kasutamise

otstarvete loetelu“ lisa kohaselt kasutusotstarvet nr 12744 elamu, talu, kooli vms

majapidamishoone, nagu näiteks kuur, individuaalgaraaž ja saun. Seega sellele hoonele ei

laiene insolatsiooninõuded.

Kaebajad ei esitanud tõendeid selle kohta, et Kibuvitsa tee 20a hoone oleks muutunud

projektilahenduse

tõttu

tuleohtlik.

Projekteerimistingimuste

p-s

on

fikseeritud

tuleohutusnõuded.

Nimetatud

punkti

kohaselt

võib

elamu

paigutada

kinnistu

projekteerimistingimuste taotluse juurde esitatud asendiskeemi alusel (2,5 m Kibuvitsa tee 22

kinnistu piirist ja 1 m Kibuvitsa tee 20 kinnistu piirist), kui kasutatakse muid tuleohutust

tagavaid meetmeid (tulemüür, tuletõkkesein vms). Keelualasse võivad ulatuda katuseräästad

ja konsoolsed varikatused mitte rohkem kui 0,5 m ulatuses. Ehitise kaugused naaberkinnistute

piiridest ei ole muutunud. Ka projekti muudatusena tuleb Kibuvitsa tee 22 poolne (garaaži)

sein ehitada tulemüürina.

Ka muud kaebajate väidetud minetused ei too kaasa kaebuse rahuldamist. Projekti muutmise

lubamise põhimotiivid on ära toodud Viimsi Vallavalitsuse ehituskomisjoni 08.01.2018

protokollis nr E-1, mida kaebajad ei ole vaidlustanud. Kaebajad on saanud menetluses osaleda

ning vastustaja on kaebajatega mittenõustumist erinevates menetlusdokumentides piisavalt

põhjendanud.

Võimalik

vaidlustamisviidete

puudumine

Viimsi

Vallavalitsuse

ehituskomisjonide protokollides ei ole takistanud kaebajatel oma õiguste realiseerimist,

mistõttu ei saa ka see asjaolu tingida kaebuse rahuldamist. Kaebajate väited, et ehitusprojekti

muudatuste tõttu tuleb tõsta nende kruntide pinda, on jäänud sisustamata.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

5. LI, MO ja MM paluvad apellatsioonkaebuses halduskohtu 27.08.2018 otsus tühistada

ning teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada.

Uus katuselahendus on vastuolus projekteerimistingimustega (p 5) ja kaebajate kooskõlastatud

ehitusprojektiga. Vastustajal oli kohustus keelduda projektimuudatustest ja ta oli kohustatud

nõudma viilkatuse rajamist. Sarnases olukorras on Vormsi Vallavalitsus keeldunud ehitusloa

väljastamisest. Halduskohus on jätnud ebaõigesti kohaldamata kohtupraktika (nt Tallinna

Ringkonnakohtu 06.12.2017 lahend haldusasjas nr 3-16-1897). Lisaks muudetakse ka

aknaavasid. Halduskohus ei ole eeltoodu osas seisukohta avaldanud ega põhjendanud, miks ta

apellantide väiteid ei arvesta.

3-18-563

6(8)

Kohalik omavalitsus võib varasemat ehitusluba muuta või anda välja varasemast erineva

ehitusloa, kui see vastab ehitamist reguleerivatele õigusnormidele, sh tuleohutusnõuetele, ja

planeeringutele ega kahjusta ebaproportsionaalselt naabri õigusi. Vaidlust ei ole selles, et

ehitis ehitatakse oluliselt kõrgemaks. Eskiisprojekti plaanidel on välja toodud ehitise

kõrguseks 7,150 m, kuid nüüd on ehitatud 8,1 m kõrgune ehitis. Muudatused on väga suured

ja olulised ning vastuolus eelneva ehitus- ning planeeringudokumentatsiooniga (sh

projekteerimistingimustega,

ehitusprojektiga

ja

ehitusloaga).

Vastustaja

pole

üldse

analüüsinud

ega

kaalunud

seda,

et

ebaseaduslik

ehitis

tuleks

viia

kooskõlla

projekteerimistingimustega ja ehitusprojektiga. Vastustaja on rikkunud õiguskindluse ja hea

halduse põhimõtet, kuna ehitist puudutavad muudatused on olulised ja välja pole selgitatud

kõiki vajalikke asjaolusid. LI ei ole üldse haldusmenetlusse kaasatud ja tema seisukohta pole

küsitud. Halduskohus on vaidlustatud otsuse punktis 17 ebaõigesti leidnud, et kaebajad on

saanud menetluses osaleda. Menetlusosalise õigusele olla ära kuulatud vastab haldusorgani

kohustus menetlusosaline ära kuulata ning võtta tema esitatud teave haldusakti andmisel

arvesse.

Kohus on hinnanud EAL-i 28.07.2018 eksperdiarvamust nr A22/025 ebaõigesti ja

vastupidiselt selle sisule.

6. Viimsi vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebajate kanda.

Kaebajad ei ole senini mõistnud kooskõlastuse ja arvamuse andmise erinevust. Kooskõlastada

saab ehitusprojekti haldusorganitega, kelle pädevuses on ehitusloa andja tähelepanu juhtida

seadusest

tulenevatele

kohustustele

või

keeldudele.

Kooskõlastaja

seisukoht

on

lõppotsustajale siduv. Arvamuse andmiseks võib ehitusloa taotluse esitada ehitusloa andja

valitud isikutele, kelle arvamus võib olla ehitusloa menetluses lõppotsuse suhtes tähtis

lähtudes arvamuse andja õigustest. Arvamus ei ole lõppotsustajale siduv. Niikaua, kui katuse

kuju muutumine ei too kaasa kaebajate õiguste riivet või rikkumist, ei ole nende arvamus

vastustajale kohustuslik, vaid kaalumiseks. Kaalutlused on apellantidele edastatud

vallavalitsuse kirjaga ja selles osas vaidlust ei ole.

Projekteerimistingimused,

nagu

ka

detailplaneering,

on

põhiolemuselt

ehitamise

kontrollimisele suunatud meede. Tegemist on projekteerimise lähteseisukohtadega, milles

peaks olema kajastatud samad asjaolud, millised on nõutavad detailplaneeringuga

ehitusõiguse määramisel (PlanS § 126 lg 4). Projekteerimistingimused pigem ei ole

parameetritekesksed, vaid paindlikud ning annavad maksimumtingimused ehitusprojekti

koostamiseks. Muu hulgas on lubatud määratleda ehitise arhitektuurilised, ehituslikud või

kujunduslikud nõuded. Projekteerimistingimuste andmisel teostab kohalik omavalitsus

ulatuslikku kaalutlusõigust ja projekteerimistingimustest ebaolulised kõrvalekalded, mis ei

saaks mõjutada ehitisele kasutusloa andmist, ei ole vastuolus üldplaneeringutega ning ei

mõjuta negatiivselt ja püsivalt naabrite õigusi, ei nõua projekteerimistingimuste kehtetuks

tunnistamist või muutmist. EhS § 34 kohaselt on projekteerimistingimuste kehtetuks

tunnistamine (siis analoogselt ka muutmine) kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus.

Kaebajatele oli teada projekteerimistingimustega lubatud maksimaalne hoone kõrgus – see

parameeter ei ole muudetud projektiga muutunud. Katuse kuju eraldivõetuna ei riku

apellantide õigusi. Apellantide õigusi oleks saanud rikkuda katuse kõrguse muutmine, kui see

oleks kaasa toonud insolatsioonitingimuste halvenemise. Arutataval juhul sellist olukorda ei

esine. Ehitusprojekti muuta võimaldab majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97

„Nõuded ehitusprojektile“ § 12.

Vastustaja ei ole väljastanud uut ehitusluba, vaid on kooskõlastanud ehitusprojekti muudatuse.

Riigikohtu lahendis nimetatud printsiipe vastustaja projekti muutmisele nõustumuse

3-18-563

7(8)

andmisega rikkunud ei ole – projekt vastab ka muudetud kujul ehitamist reguleerivatele

nõuetele, tuleohutusnõuetele ja ei kahjusta ebaproportsionaalselt naabrite õigusi. Halduskohus

on andnud otsuses seisukoha asjaolule, et ei muutmata ega muudetud ehitusprojekt ei mõjuta

naabreid negatiivselt – iga üksiku aknaava või seina osas seisukoha andmiseks puudub kohtul

vajadus ja ka õigus – kohus ei saa anda hinnanguid ühe või teise ehitusprojekti otstarbekusele,

sobivusele piirkonda, aknaavade asukohale vms. Kohus on lähtunud muudetud projekti

õiguspärasuse hindamisel kaebajate õigustest üldisemalt, vastustaja läbi viidud menetlusest

ning leidnud, et muudetud kujul ei riku hoone sugugi rohkem kaebajate õigusi, kui esialgsel

kujul ja et kaebajad on olnud menetlusse kaasatud vajalikul määral.

Kaebajad ei ole need isikud, kes saaksid otsustada kinnistu omaniku eest, millise ehitise ta

täpselt oma kinnistule saab ja võib ehitada, kas tal tekib ehitamise käigus uusi paremaid

mõtteid vms. Tegemist ei ole ebaseadusliku ehitisega – Kibuvitsa tee 20a omanik taotles ja sai

ehitusprojektile ehitusloa. Ehitusloa alusel ehitatud ehitis ei ole ebaseaduslik. Tegemist on

mitteprojektikohase ehitamisega ja sellise tegevuse vastustaja ka peatas kuniks ehitusteenistus

vaagis, kas ehitusprojekti muudatused tuleks kooskõlastada või kohustada omanikku ehitama

ehitusloa saanud projekti kohaselt.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks

ei ole alust. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega ning neid järgides ei pea

vajalikuks kõiki halduskohtu põhjendusi üle korrata (HKMS § 201 lg 4). Vastuseks

apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

8. Halduskohtu otsuse põhjendustega mitte nõustumine ei tähenda, et vaidlustatud

halduskohtu otsuses asjaomased põhjendused puuduksid. Samuti ei saa pidada kohtu

põhjenduste puudumiseks kaebajate subjektiivset arvamust sellest, et kohus on nende välja

toodud asjaolusid ignoreerinud. Ringkonnakohtu hinnangul ei esine apellatsioonkaebuses

selliseid argumente, mille suhtes halduskohus ei oleks vaidlustatud otsuses juba seisukohta

võtnud.

9. Ehitusseadustiku § 13 lg 3 alusel on majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrusega nr

97 kehtestatud „Nõuded ehitusprojektile“, mille § 12 annab võimaluse muuta ehitusprojekti

ilma uut ehitusluba välja andmata.

Projekti muutmisele nõustumise andmisega ei ole vastustaja rikkunud Riigikohtu 04.10.2017

lahendis haldusasjas nr 3-17-505 nimetatud printsiipe – projekt vastab ka muudetud kujul

ehitamist reguleerivatele nõuetele, tuleohutusnõuetele ja ei kahjusta ebaproportsionaalselt

naabrite õigusi. Halduskohus on andnud otsuses seisukoha asjaolule, et ei muutmata ega

muudetud ehitusprojekt ei mõjuta naabreid negatiivselt. Seda enam, et hoone kõrguse osas

jääb ka muudatustega projekt projekteerimistingimustega antud lubatud maksimaalse kõrguse

(8,5 m maapinnast) piiresse. Vastav kõrgus 8,5 m tuleneb Viimsi valla üldplaneeringu

teemaplaneeringust. Seega ei ole muutunud hoone kõrgus vastuolus projekteerimistingimuste

ega ka muude õigusaktidega. Samuti ei saa muudetud projekti kohast ehitise kõrgust pidada

oluliselt kõrgemaks, kuivõrd esialgselt planeeritud ja ehitise praeguse kõrguse vahe on 0,60

m. Vaidlus puudub selles, et suurim lubatud ehitisealune pind krundil kokku on 120 m² ning

seda ei ole muudetud. Riigikohus on 14.05.2002 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-25-02 märkinud,

et projekteerimistingimuste kehtestamine on ehitusloa andmisel reguleeriva iseloomuga

eelhaldusakt, millega määratakse kindlaks osa ehitisele esitatavatest nõuetest. Kohalik

omavalitsus kui pädev haldusorgan võib neid menetluse hilisemates staadiumides muuta.

Kolmandate isikute õigusi ei saa rikkuda ainuüksi projekteerimistingimustest erinevale

3-18-563

8(8)

projektile ehitusloa andmine, kui projekt ise on kooskõlas õigusaktidega, sealhulgas

ehitusnõuetega. Seega ei pea paika kaebajate seisukoht, et rikutud on õiguskindluse

põhimõtet. Ka ei ole kaebajad välja toonud, millised olulised asjaolud on nende hinnangul

jäänud haldusmenetluses välja selgitamata.

10. Arutatava asja materjalidest nähtuvalt ei tulene ühestki õigusaktist või muust dokumendist

kohustust või soovitust ehitada Viimsi vallas Randvere küla Kibuvitsa tee piirkonda just

viilkatusega maju. Asjakohane ei ole kaebajate väide, et halduskohus tõlgendas EAL-i

28.07.2018 koostatud eksperdiarvamust nr A22/025 ebaõigesti. Peab paika, et EAL arvamuses

puudub analüüs, kuivõrd on piirkonnas traditsioonilisele Viimsi rannakülale omast

arhitektuuri (millele EAL ekspertarvamuses viidatakse) üldse säilinud ja millised oleksid

sellisesse miljöösse sobilikud hooned. Seega tuleb arvestada teemaplaneeringu üldise

nõudega, et elamute puhul tuleb tagada nende arhitektuurne ja esteetiline sobivus

konkreetsesse kohta ning järgida tuleb piirkonna ehitustavasid ja asukoha looduslikke

eripärasid (teemaplaneeringu p 4.1.4). Hoone muutunud kõrguse õigusvastasus saab tuleneda

seega muudest asjaoludest, nt tuleohutuse või insolatsiooni nõuete eiramisest või näiteks

hoone

sobimatusest

ümbruskonda.

Õige

on

halduskohtu

järeldus,

et

muutunud

projektlahendus ei vähenda ebaproportsionaalselt naabrite insolatsioonitingimusi ega ole

tuleohtlik, mistõttu ei peatu ringkonnakohus neil väidetel pikemalt. Seejuures on tõendatud, et

samas piirkonnas (sh naaberkinnistutel) on valdavalt uued, kaasaegse arhitektuurilahendusega

hooned. Olemasolevad tõendid ei kinnita piirkonnas vanade, rannakülale viitavate hoonete

olemasolu. Projekteerimistingimused näevad seevastu ette, et hooned peavad olema kaasaegse

arhitektuurse lahendusega. Kordamata halduskohtu põhjalikult käsitletud näiteid, nõustub

ringkonnakohus, et esitatud tõenditest ei nähtu, et piirkonna majade katused oleksid

ühesuguse arhitektuurse lahendusega (viilkatustega). Seega puudub kaebajatel alus nõuda, et

samasse piirkonda tohiks ehitada üksnes viilkatusega hooneid ning kohalikul omavalitsusel

puudus omakorda alus eeltoodust erineva nõuetekohase lahenduse kategooriliselt

aktsepteerimata jätmiseks. Nii ei ole asjaomased ka kaebajate viited kohtulahendile

haldusasjas nr 3-16-1897, kus oli küsimuse all kelpkatuse sobivus Vormsi saare miljöösse,

kuivõrd nagu halduskohus juba välja tõi, ei ole tegemist analoogse olukorraga.

Ringkonnakohus on sarnaselt halduskohtuga seisukohal, et vastustaja ei ole kaalutlusreegleid

rikkunud.

11. Kaebajad on saanud haldusmenetluses oma seisukohta väljendada, seetõttu pole alust

väita, et kaebajate menetlusõigusi on rikutud. Muudatusprojekt saadeti naabritele tutvumiseks

ning kaebajad avaldasid selles osas oma seisukohti (vt nt valla juristi 03.01.2018 kiri, MM

04.01.2018 kiri). Arvestada tuleb muu hulgas ka sellega, et vastustaja on läbi viinud

vaidemenetluse, kus on samuti kaebajate vastuväiteid hinnatud. LI asemel on Kibuvitsa tee 22

kinnistu nimel vaide esitanud Aleksander Ilumets.

12. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebajate apellatsioonimenetluse kulud

nende endi kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ja kolmas isik ei ole menetluskulude

hüvitamist taotlenud

(allkirjastatud digitaalselt)