3-18-835/24 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

15. veebruar 2019, Tallinn

Haldusasja number

3-18-835

Haldusasi

P. P.-V. kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti

poolt 23.04.2018 väljastatud projekteerimistingimuste

tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: P. P.-V., esindaja v.adv Toivo Viilup

Vastustaja: Tallinna linn

Vastustaja esindaja: Eva Vanamb

Kolmas isik: B. L. J. G. S.

(isikukood XXXXXXXXXXX), esindajad v.adv

Martin Triipan ja adv Kaisa Laidvee

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistung 14.01.2019, Tallinnas

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kaebus ja tühistada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt

Tallinnas, XXXXX XX elamu püstitamiseks 23.04.2018 väljastatud

projekteerimistingimused.

2. Mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 5500

eurot ja jätta kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda.

3. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 18. märtsil 2019.

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse

esitajale

kättetoimetamisest

arvates

või

ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse

esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning

apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti väljastas 23.04.2018 projekteerimistingimused nr

1711002/10210 XXXXX tn XX, Tallinnas elamu püstitamiseks (I tl 36-39).

2. 25.04.2018 saabus Tallinna Halduskohtule P. P.-V. kaebus tühistada 23.04.2018 Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti poolt väljastatud projekteerimistingimused.

Ühes kaebusega esitas kaebaja kohtule ka esialgse õiguskaitse taotluse paludes peatada esialgse

õiguskaitse

korras

Tallinna

Linnaplaneerimise

Ameti

poolt

23.04.2018

antud

projekteerimistingimuste kehtivus kuni lõpplahendi jõustumiseni käesolevas haldusasjas.

3. 04.05.2018 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse ja jättis kaebuse esitaja esialgse

õiguskaitse taotluse rahuldamata. Asjas toimus kohtuistung 14.01.2019.

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

4. Kaebaja palub 23.04.2018 Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt väljastatud

projekteerimistingimused tühistada alljärgnevatel põhjustel.

4.1. Kaebaja leiab, et projekteerimistingimuste väljastamine kahjustab tema, kui

projekteerimistingimustega hõlmatud kinnistute (XXXXX tn XX ja XXa) naabri õiguseid ja

põhjendatud huve, kuivõrd kaebuses esitatud asjaoludest nähtuvalt on PT taotleja soovinud

XXXXX XX kinnistule püstitada hoone, mis ei sobi mahult ega ka arhitektuuriliselt lahenduselt

piirkonda, paikneb XXXX XX kinnistu piirile lubamatult lähedal ning rikub nii oma mõõtmete

kui kavandatud asukoha tõttu kaebuse esitaja õigust privaatsusele, kaebuse esitaja elamust

avanevaid vaateid ning takistab päikesevalguse jõudmist kaebuse esitaja elamusse.

Vastavasisulised

üksikasjalikud

põhjendused

on

kaebuse

esitaja

toonud

välja

projekteerimistingimuste eelnõu esialgsele versioonile 14.02.2018 esitatud vastuväidetes (tl 20-

24). Projekteerimistingimused võimaldavad kaebuse esitaja õiguseid kahjustava hoone

projekteerimist ja ehitamist.

4.2. Kaebaja leiab, et käesoleval juhul ei ole täidetud ka PlanS § 125 lg 5 sätestatud eeldused,

mis võimaldaksid XXXXX XX kinnistu hoonestamist detailplaneeringut koostamata.

Ainuüksi asjaolu, et projekteerimistingimuste kohaselt ei saa eskiislahendust võtta aluseks

ehitusprojekti koostamisel või et projekteerimistingimustes pole lubatavaks peetud XXXXX

XX kinnistu omaniku poolt soovitud maksimaalset võimalikku ehitusalust pinda, vastuolu

PlanS § 125 lg 5 nõuetega ei kõrvalda ning projekteerimistingimustele vastav hoone ei oleks

kooskõlas PlanS § 125 lg 5 p 1 sätestatud kriteeriumitega. Kaebuse esitajal on õigustatud huvi,

et tema õiguste ja huvidega puutumuses oleva küsimuse (XXXXX XX kinnistu ehitusõiguse

ulatus) lahendamine haldusorgani poolt toimuks õiguspäraselt ning PlanS § 125 lg 5

regulatsiooniga kooskõlas, st käesoleval juhul kohustusliku planeerimismenetluse raames.

4.3. Kaebaja toob välja, et 29.03.2018 kirjas on vastustaja korduvalt kinnitanud, et XXXXX

XX kinnistu projekteerimistingimuste taotlusele lisatud eskiislahendusele vastav hoone ning

sellega taotletud maksimaalne võimalik ehitisealune pind ei ole piirkonda mh mahuliselt

sobivad (vt tl 25-29p). Seega on vastustaja möönnud, et PlanS § 125 lg 5 p 1 sätestatud

tingimused ei olnud esitatud projekteerimistingimuste taotluse puhul täidetud.

Kaebaja märgib, et juhul, kui kohalik omavalitsus jõuab projekteerimistingimuste taotluse

menetlemisel järeldusele, et taotlusele lisatud eskiisis kajastatud ehtis ei ole piirkonda sobiv, ei

ole projekteerimistingimuste väljastamine PlanS § 125 lg 5 alusel õiguslikult võimalik. Kaebaja

leiab, et vastustaja oleks pidanud käesoleval juhul projekteerimistingimuste väljastamise

eelduste

mittetäitmise

tõttu

jätma

XXXXX

XX

kinnistu

omaniku

taotluse

projekteerimistingimuste väljastamiseks rahuldamata, mitte aga asuma taotluse esitaja tahet

ümber sisustama.

4.4. Kaebaja leiab, et projekteerimistingimused ei vasta ehitusseadustiku nõuetele.

Ehitusseadustiku § 26 lg 4 p 4 ja 5 kohaselt määratakse projekteerimistingimustega mh

vastavalt hoone lubatud suurim ehitisealune pind ning kõrgus. Projekteerimistingimuste

punktidest 4 ja 5 nähtuvalt on antud tingimused käesoleval juhul XXXXX XX kinnistu osas

tegelikkuses määratlemata.

4.4.1. Kuigi projekteerimistingimuste punktis 4 on esmapilgul hoone suurim ehitusealune pind

justkui määratletud ja selleks on 180 m2, märgitakse samas, et suurema ehitusealuse pinnaga

hoone kavandamiseks tuleb esitada linnaruumiline analüüs koos põhjendustega, millest

nähtuvalt mahult suurem ehitis piirkonna väljakujunenud keskkonda sobitub. Hoone suurim

ehitusealune pind on projekteerimistingimustega seega tegelikkuses määratlemata (määratletud

mittesiduvalt). Samuti on kaebuse esitajale arusaamatu, miks on linnaruumilise analüüsi

koostamist peetud vajalikuks üksnes juhul, kui toimub suurema kui 180 m2 ehitusealuse

pinnaga hoone rajamine. PlanS § 125 lg 5 alusel on projekteerimistingimuste andmine võimalik

üksnes ehitise piirkonda sobivuse korral. Seega peaks kavandatud ehitise sobivuse hindamiseks

linnaruumilise analüüsi koostamine toimuma juba enne projekteerimistingimuste väljastamist

ning selle tulemustest lähtuvalt peaks kohalik omavalitsus tegema kaalutlusotsuse

projekteerimistingimuste väljastamise võimalikkuse kohta. Vaidlus puudub, et käesoleval juhul

see nii ei toimunud. Seega on projekteerimistingimuste väljastamisel kaalutlusõigust teostatud

ebakohasel viisil.

4.4.2. Kaebaja toob välja, et Projekteerimistingimuste punkti 5 kohaselt on lubatud

korruselisuse ja kõrguse osas märgitud, et kinnistule võib kavandada kahekorruselise elamu,

kuid selle absoluutkõrguse suhtes pole aga mingisuguseid arvnäitajaid nimetatud. Selle asemel

on märgitud, et elamu kõrgus maapinnast tuleb määratleda lähtudes piirkonna hoonete

kõrgusest, mis on mõistetamatu. Seejuures on ka hoone lubatud suurima kõrguse puhul

märgitud, et vajadusel esitatakse linnaruumiline analüüs selle kohta, kuidas ehitise korruselisus

ja kõrgus piirkonna väljakujunenud keskkonda sobivad. Seega on ka hoone suurim lubatud

kõrgus tegelikkuses jäetud määratlemata ning hoone tegelikud gabariidid selguvad kaebuse

esitajale parimal juhul projekteerimise, aga tõenäoliselt alles ehitusloa taotlemise menetluse

käigus. Kaebuse esitaja kordab, et linnaruumilise analüüsi tegemine peaks toimuma juba enne

projekteerimistingimuste väljastamise otsustamist, kuna ainuüksi sel viisil on kohalikul

omavalitsusel võimalik teha igakülgselt kaalutletud otsustus planeeritud ehitustegevuse

piirkonda sobivuse kohta. Puudulike lähteandmete alusel kaalutletud ja õiguspärase otsuse

tegemine võimalik ei ole.

4.4.3. Kõnealuseid mittevastavusi ehitusseadustiku nõuetele käsitles kaebuse esitaja põhjalikult

ka enda vastuväidetes projekteerimistingimuste eelnõule, kuid vastustaja pole neile oma

29.03.2018 kirjas ega ka eelnõu täiendamisel mitte mingisugust tähelepanu pööranud. Samuti

ei ole vastuväidetega mittenõustumist põhjendatud projekteerimistingimuste väljastamisel.

Kaebuse esitaja jääb käesolevas kohtumenetluses täies ulatuses varasemalt esitatud

vastuväidete juurde. Ehitusseadustiku § 26 lg 4 ei võimalda lubatud ehitusealuse pinna ja hoone

kõrguse

osas

eelnevalt

kirjeldatud

ebaselgust

ning

vastavad

näitajad

peavad

projekteerimistingimustes

olema

määratletud

konkreetselt

ja

arusaadavalt.

Projekteerimistingimused on seetõttu kaebaja arvates õigusvastased ka vastuolu tõttu

ehitusseadustiku § 26 lg 4.

4.5.

Kaebuse

esitaja

poolt

viidatud

14.02.2018

arvamuses

XXXXX

tn

XX

projekteerimistingimuste eelnõu kohta tõi kaebaja kokkuvõtvalt välja veel alljärgneva:

4.5.1. Uusehitis, mille räästa ja katuseharja kõrgus ning ehitusalune pind erineb piirkonna

olemasoleva hoonestuse vastavatest parameetritest kohati mitmekordselt, ei ole ilmselt

käsitletav piirkonna hoonestuslaadi arvestava ning mahuliselt juba väljakujunenud

elukeskkonda sobituva ehitisega.

4.5.2. Projekteerimistingimustega lubatavaks peetava mahu ja piirkonna hoonestuslaadi

sobivuse osas on kaebaja arvates oluline arvestada, et Tallinna Linnavalitsuse 09.01.2008

korraldusega nr 14-k kehtestatud XXXXX tn XX detailplaneeringu kohaselt peeti kõnealusele

krundile sobivaks kahekorruselise hoone rajamist, mille räästa kõrguseks on 6 meetrit ja harja

kõrguseks 8 meetrit ning krundi täisehituse protsendiks on 15% (vt detailplaneeringu

seletuskirja punkt 2.4, lk 7). Detailplaneeringu seletuskirjast nähtuvalt on ehitustingimuste

määratlemisel lähtutud ümbruskonna hoonestuse mastaapidest (vt detailplaneeringu

seletuskirja punkt 4, lk 11) ja kontaktvööndi linnaehituslikest printsiipidest (vt seletuskirja

punkt 4.2, lk 11). Seega on varem kehtinud detailplaneeringu menetluse läbimisel Tallinna linna

poolt tehtud kaalutlusotsuse kohaselt XXXXX tn XX kinnistule peetud miljööväärtuslikku

piirkonda sobivaks eskiisis näidatust oluliselt väiksema hoone rajamist. Kaebajale teadaolevalt

ei ole piirkonna hoonestuslaad ega väljakujunenud elukeskkond viimase 10 aasta jooksul

märkimisväärselt muutunud mistahes viisil, mis õigustaks varasemalt põhjendatuks peetust

oluliselt mahukama uusehitise rajamist.

4.5.3. Projekteerimistingimuste eelnõus ei ole eespool käsitletud kõrvalekalletele piirkonna

ehituslikest näitajatest ega hoonestuslaadist tähelepanu pööratud ning selle asemel on viidatud

sellele, et kavandatud uusehitise välised parameetrid mahuvad Nõmme linnaosa

ehitusmäärusega ettenähtud maksimaalselt lubatavatesse raamidesse. Projekteerimistingimuste

eelnõus ei ole eskiislahendus näidatud uusehitise sobivust piirkonda seetõttu asjakohaselt

kaalutud.

4.5.4. Seoses piirkonna ehituslaadi määratlemisega vajalikuks osundada, et XXXXX-

XXXXXXX-XXXXXXXX-XXX tänavate kvartalis on eristatavad kaks arhitektuuriliselt

erinevat piirkonda. XXXXX tn XX kinnistu hoonestamiseks projekteerimistingimuste

väljastamise võimalikkuse ja projekteerimistingimuste sisu üle otsustamisel ei ole kohane

võrrelda

kavandatavat

hoonet

XXXXX-XXXXXXX-XXXXXXXX-XXX

kvartali

hoonestusega, vaid lähtuda tuleks kitsamalt XXXXX tänava hoonestust XXX ja XXXXXX

tänava ristmike vahelisel alal, mis annab piirkonna hoonestuslaadist märksa adekvaatsema ja

asjakohasema ülevaate.

Kaebaja on seisukohal, et isegi kui võrreldes XXXXX tn XX kehtetuks tunnistatud

detailplaneeringuga lubada kõnealuse kinnistu hoonestamisel suuremat ehitusalust pinda, ei

tohiks krundi täisehitusprotsent piirkonna hoonestuslaadi ja ehitusmahtusid arvesse võttes

ületada 12-13% ning peaks igal juhul olema Projekteerimistingimuste eelnõus ning sellele

lisatud eskiislahendusest nähtuvast täisehituse määrast oluliselt madalam.

4.5.5. Projekteerimistingimuste eelnõule lisatud eskiislahenduse kohaselt on planeeritava

hoone näol sisuliselt tegemist kahe ja poole korruselise kahe eraldiseisva sissepääsuga hoonega,

mida on pööningupinna kasutusele võtmise korral võimalik kasutada nelja kuni viie iseseisva

korterina. Seetõttu on kavandatud hoone piirkonda sobivuse põhjalik kaalumine eriti oluline.

4.5.6. Kaebaja leiab, et kuivõrd XXXXX tn XX kinnistu asub Nõmme miljööväärtusliku

piirkonna tuumikalal, siis on oluline, et uute hoonete püstitamisel rikastaks nende lahendus

piirkonda tänapäevase heatasemelise arhitektuurse lahendusega, nii nagu näeb ette ka

vastuvõetud Nõmme linnaosa üldplaneering. Projekteerimistingimuste eelnõule lisatud

eskiislahenduse puhul ei ole see tingimus täidetud, mida kinnitavad ka eelnõus eskiisi

arhitektuurse lahenduse osas esitatud märkused. Samuti on eskiislahenduse põhjal ilmne, et

kavandatud hoone arhitektuuriline lahendus ja ilme on kontrastselt erinevad naaberkinnistutele

püstitatud hoonetest ega harmoneeru nendega. Seega esineb juba esitatud eskiisis ilmne

vastuolu ka eelnõu punktis 6 sätestatud nõuetega ning seda arvesse võttes jääb mõistetamatuks,

mis asjaoludel on TLPA pidanud võimalikuks lugeda PlanS § 125 lg 5 p 1 sätetatud

projekteerimistingimuste väljastamise eeldused täidetuks.

4.5.7.

Asjaolu,

et

erinevate

huvide

kaalumiseks

on

käesoleval

juhul

vajalik

planeerimismenetluse läbiviimine, on kaebaja arvates ilmne juba ainuüksi tulenevalt sellest, et

projekteerimistingimustes ei ole sellele lisatud eskiislahenduses näidatud hoone rajamise mõju

naaberkinnistutele kaalutud. Naaberkinnistute omanike, sealhulgas kaebaja, huvide kaalumine

on antud juhul oluline muuhulgas seetõttu, et XXXXX tn XXA ja XXXXX tn XX kinnistute

esmasel hoonestamisel rajatud hooned asuvad kinnistu piirile lähemal, kui see oleks Nõmme

linnaosa ehitusmääruses toodud nõuetest lähtuvalt uusehituste puhul võimalik. Seetõttu

mõjutab naaberkinnistu hoonestamine XXXXX tn XXA ja XXXXX tn XX kinnistute

kasutamist ja kinnistuomanikke suuremal määral, kuna riivab tavapärasest enam nende

kinnistuomanike privaatsust. Eriti ilmne on vastav riive XXXXX tn XXA kinnistu osas,

kuivõrd kinnistul asuva elamu osaks on XXXXX tn XX kinnistu poolses küljes avarate

akendega veranda ning selle esine päikeseterrass, mis leiab kasutamist ligikaudu viiel kuul

aastast ning millest XXXXX tn XX kinnistule kavandatud uusehitise peamise sissepääsuni viiv

tee hakkab kulgema ligikaudu kahe meetri kauguselt. Lisaks sellele näeb XXXXX tn XX

kinnistule kavandatud hoone eskiislahendus XXXXX tn XXA kinnistu poolsele küljele (sh

päikeseterassi) ette suuremõõtmeliste akende rajamise, mis täiendavalt kaebaja õigusi riivab.

Täiendavalt

privaatsuse

kahjustamisele

varjab

XXXXX

tn

XX

kinnistule

Projekteerimistingimuste eelnõu lisaks oleval asendiplaanil näidatud asukohta piirkonda

sobimatute mõõtmetega hoone rajamine nii XXXXX tn XXA hoone päikeseterrassile jõudvat

päikesevalgust kui hoone II korruse rõdult avanevat vaadet. Neid asjaolusid ei ole XXXXX tn

XX kavandatud hoone asukoha ja mõõtmete määratlemisel arvesse võetud ning

projekteerimistingimustest nähtuvalt isegi mitte kaalutud. Lisaks tõusetub ka küsimus, kas

uusehitise XXXXX XX poole jääva eenduva osa puhul on täidetud Nõmme linnaosa

ehitusmääruses toodud nõue rajatava hoone minimaalsele lubatavale kaugusele piirdeaiast.

XXXXX tn XX kinnistu ehitusõiguse ulatuse ja mahu kaalumisel tuleks arvestada mh asjaolu,

et käesolevaks hetkeks kehtetuks tunnistatud XXXXX tn XX kinnistu detailplaneeringus oli

XXXXX tn XX kinnistule kavandatud hoone asukoht määratud projekteerimistingimuste lisaks

olevas eskiislahenduses toodust erinevalt ning ehitusala asus kaugemal nii XXXXX tänavast

kui ka XXXXX tn XXA ja XXXXX tn XX kinnistute piiridest. Sellest tulenevalt oli

detailplaneeringu kohase lahenduse korral naaberkinnistute privaatsus paremini tagatud, kuid

ometigi on sellest PT mistahes põhjendusteta loobutud.

4.5.8. Kaebaja arvates haakuvad XXXXX tn XX kinnistule kavandatava uusehitise asukohaga

täiendavalt ka XXXXX tn XX kinnistul asuva miljööväärtusliku hoone lammutamise

(puuduvad andmed kehtiva Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti vastava kooskõlastuse kohta –

27.11.2006 a kooskõlastust ei saa enam arvestada) ja kõrghaljastuse säilitamise (haljastuse

maksimaalse säilitamise eesmärgi saavutamine ning varasemalt koostatud dendroloogilise

inventeerimise nõuete täitmine ei ole tagatud, kuna hoone asukohta on muudetud ning võrreldes

varasema DP-ga ja ka ehitusalune pind on suurem) küsimused.

4.6. Kaebaja leiab, et projekteerimistingimustega rikutakse tema privaatsusvajadust ja luuakse

võimalus õigusvastaseks päikesevalguse varjamiseks.

4.6.1. Kaebaja rõhutab, et projekteerimistingimustest ei tulene keeldu hoiduda päikesevalguse

varjutamisest. Samas ei nähtu projekteerimistingimustest, et haldusmenetluse käigus oleks

TLPA hinnanud sisuliselt seda, kuidas reaalselt mõjutab kavandatud hoone päikesevalguse

langemist kaebuse esitaja hoonele (sh hoone koosseisu kuuluvale päikeseterrassile), ja

kontrollinud insolatsiooninõuete täitmist. Ometigi olnuks seda saanud ja tulnud teha olukorras,

kus

kavandatava

hoone

asukoht

ning

vastustaja

väitel

hoone

kõrgus

on

projekteerimistingimuste põhjal teada. Arusaamatuks jääb eeltoodu valguses kaebajale mh see,

millele tuginedes eitab TLPA kaebuse esitaja subjektiivsete õiguste rikkumist, arvestades et

mingisugust sisulist analüüsi, mis kaebuse esitaja poolt tõstatatud probleemide esinemise

välistaks, TLPA poolt kunagi teostatud ei ole.

Seda möönab selgesõnaliselt ka TLPA ise, märkides kirjaliku vastuse punktis 2.1, et

arhitektuursest lahendusest tuleneva mõju ulatus ja meetmeid negatiivsete mõjude ära

hoidmiseks hakatakse hindama alles edaspidiselt, st tegelikkuses eeldab TLPA negatiivsete

mõjuda ilmnemist ning vajadust rakendada meetmeid nende ärahoidmiseks või

leevendamiseks. Viidatud seisukoha valguses ei saa kaebuse esitaja subjektiivsete õiguste

rikkumise osas vaidlusi olla.

4.6.2. Teiseks on projekteerimistingimustes küll märgitud, et ehitusjoon märgitakse lähtudes

naabrite privaatsusvajadusest, kuid samas ei ole selge, millist privaatsusvajadust peetakse

põhjendatuks ning millisel moel hinnatakse privaatsusvajadust ja kavandatud hoone mõju

sellele. Kaebuse esitaja toonitab, et kuigi ta on projekteerimistingimuste andmise menetluse

käigus avaldanud, et ta peab projekteerimistingimustele vastava hoone püstitamisel enda

privaatsusvajadust kahjustatuks, ei ole TLPA sellele projekteerimistingimuste andmise

menetluse käigus reageerinud ega vastavaid argumente sisuliselt analüüsinudki. Ometigi on

kaebuse esitaja osundanud asjaolule, et (i) XXXXX XX kinnistule planeeritava hoone peamine

sissepääsuni viiv tee on planeeritud XXXXX tn XXA hoone kooseisu kuuluvast (1954.a.

rajatud) terrassist ligikaudu 2 meetri kaugusele, (ii) planeeritav hoone varjutab olulises ulatuses

terrassi sinna langeva loomuliku päikesevalguse eest ning (iii) XXXXX XX kinnistu

eskiisprojekti koosseisu kuuluva asendiplaani kohaselt on sisuliselt terrassi kõrvale planeeritud

ka sõidukite parkimisala, mis toob kaasa mh heitgaaside lendumise XXXXX tn XXA terrassile,

mida kasutatakse kaebuse esitaja perekonna poolt mh einestamiseks. Visualiseerimaks

XXXXX XX kinnistule kavandatava ehitustegevuse ulatust ning selle mõjusid kaebuse esitaja

igapäevaelule esitas kaebuse esitaja täiendavate tõenditena asja materjalide juurde võtmiseks

modelleeringu, millelt nähtuvad XXXXX XX kinnistu esialgses eskiisprojektis toodud

soovitud mahtudele (s.o räästa kõrgus 8 m ja katuseharja kõrgus 11 m) vastava, kuid vähendatud

ehitusaluse pindalaga (s.o 180 m²) hoonestuse gabariidid vaadelduna XXXXX tn XXA

terrassilt. Viidatud asjaolud kogumis on enam kui piisavad sisustamaks ja põhistamaks kaebuse

esitaja väiteid privaatsusvajadusega arvestamata jätmise kohta.

4.6.3. Kolmandaks märgib kaebuse esitaja, et kui ehitusmäärusest ja üldplaneeringust tulenevat

hoone minimaalset kaugust aiast ei ole järgitud (nagu seda antud juhul projekteerimistingimuste

puhul tehtud ei olegi), tuleb naabrite privaatsusvajadust vaikimisi lugeda rikutuks ning hoone

püstitamisest huvitatud isik ja/või taotletud mahus hoonestamist lubatavaks pidav haldusorgan

peaks tõendama vastupidist. Projekteerimistingimustes on küll viidatud võimalusele viia

edaspidiselt läbi linnaruumiline analüüs ehitise paiknemise osas, kuid linnaruumilise analüüsi

tegemine oleks kaebaja arvates pidanud toimuma juba projekteerimistingimuste taotlemisel,

sest asendiplaani kohaselt ei olnud hoone nõutavat kaugust külgaiast järgitud.

4.6.4. Neljandaks on TLPA avaldanud, et kolmanda isiku poolt projekteerimistingimuste

taotlusele lisatud asendiplaanist võib üksnes lähtuda, mitte seda aluseks võtta, kuna see arvestab

Nõmmel olevate hoonete paiknemise kaugusi kinnistu piirist. TLPA kõnealusest vastuväitest

jääb mulje, justkui omistaks TLPA erineva tähenduse sõnadele „lähtuda“ ning „aluseks võtta“

ning esimese korral ei olekski hoone asukoht justkui juba määratletud. Sellisel juhul jääb

mõistetamatuks, millist tähendust taotlusele lisatud asendiplaan üldse omab ning mida kujutab

endast asendiplaanist lähtumine. Vajalik on siinkohal märkida, et oma 20. juuni 2018. a. vastuse

punktis 2.2.3 on TLPA põhjendanud seisukohta projekteerimistingimustega hoone lubatud

kõrguse siduva kindlaks määramise kohta viitega sõnastuse kasutamisele „Elamu kõrgus

maapinnast määrata lähtudes piirkonna hoonete kõrgusest.“. Seega leiab TLPA hoonete

kõrguse osas, et kohustus „lähtuda“ piirkonna hoonete kõrgusest on kolmandale isikule siduv,

samas kui asendiplaani osas leiab TLPA vastuoluliselt, et sellest toodud hoone asukohast

„lähtumine“

ei

tähendaks

hoone

paiknemise

siduvalt

kindlaksmääramist

juba

projekteerimistingimustes. TLPA käsitlus sõna „lähtuma“ tähendusest on seega vastuoluline.

4.6.5. Viiendaks ei nõustu kaebuse esitaja sellega, justkui õigustaks XXXXX XX kinnistule

kavandatud hoone osas nõude, millega on kehtestatud põhihoone minimaalne kaugus külgaiast,

eiramist asjaolu, et XXXXX XX kinnistu olemasolev hoone paikneb kinnistu piiril. Olemasolev

hoone on püsitatud enne hoone kauguse suhtes (külg)aiast kehtivate normide jõustumist. Uue

hoone püstitamisel tuleb kehtivaid nõudeid aga järgida ning seda sõltumata sellest, kas enne

nõuete jõustumist ehitatud ning lammutamisele kuuluva hoone puhul saab neid lugeda järgituks

või mitte.

4.7. Kaebuse esitaja on tema elamust avanevate vaadete halvenemisele viidanud eelkõige

seoses XXXXX XX kinnistule kavandatava hoone piirkonda mittesobivusega, millega sisuliselt

on nõustunud ka vastustaja viidates eskiisi arhitektuurilise lahenduse puudustele. Kaebuse

esitaja ei taotle seda, et tema naaberkinnistule ei ehitataks, kuid soovib, et mistahes

ehitustegevus toimuks kehtivast õigusest tulenevaid nõudeid ja piiranguid järgides ning ka tema

õigustega ja põhjendatud huvidega arvestades. Vaieldamatult on õigus vaate säilimiseks

kohtulikku kaitset vääriv subjektiivne õigus olukorras, kus naaberkinnistule planeeritakse

rajade Nõmme aedlinna miljööväärtuslikku keskkonda mittesobituv hoonekoloss.

4.8. Kaebaja leiab, et ehitusprojekti koostamise faasis tehtava võimaliku koostöö ja

linnaruumilise analüüs mõju hoone lahendusele on väga küsitav. Naabrite vaheline koostöö ei

taga senise kogemuse põhjal kolmanda isiku poolt naabrite huvidega arvestamist. Lisaks -

kuivõrd juba projekteerimistingimused määravad ära kavandatud hoone põhinäitajad, millest

sõltub ka hoone arhitektuuriline lahendus ning ehitusprojekt, ja ehitusloa menetlemisel

hinnatakse ehitusprojekti vastavust projekteerimistingimustele, ei saa jätta linnaruumilise

analüüsi tegemist projekteerimise või ehitusloa taotlemise faasi. See peab toimuma juba

projekteerimistingimuste andmisel, kuna vastasel korral osutub mistahes koostöö naabrite vahel

ja linnaruumilise analüüsi mõju ehitusloa menetlusele üksnes formaalseks ning ka ehitusloa

vaidlustamise võimalus praktiliselt sisutuks.

4.9. Kaebaja toob välja, et TLPA ei ole vastuse punktis 2.2.4 nõustunud sellega, et

projekteerimistingimuste andmisel ei ole linnaruumilist analüüsi tehtud, vaid on märkinud, et

valdav osa projekteerimistingimustest kujutabki endast linnaruumilist analüüsi. Kaebuse esitaja

märgib, et TLPA väited linnaruumilise analüüsi teostamise kohta on paljasõnalised, kuna asjas

ei ole kaebaja arvates esitatud mistahes tõendeid, mis analüüsi läbiviimist kinnitaksid. Kaebuse

esitajale ei ole esitatud tutvumiseks materjale, millest nähtuvalt oleks läbiviidud piirkonna

paikvaatlus ja faktiline olukord dokumenteeritud, teostatud insolatsiooni arvutusi veendumaks

uushoonestuse rajamise järgselt piisava päevavalguse olemasolu mh XXXXX tn XXa

kinnistule (sh päikeseterrassil) ning teostatud 3D modelleerimisi veendumaks maksimaalsete

lubatavate hoonestusmahtude realiseerimisel säilib loomulik ja harmooniline miljööväärtuslik

keskkond. Linnaruumiliseks analüüsiks ei kvalifitseeru kaebaja arvates ehitisregistrist

nähtuvate tehniliste andmete mehhaaniline võrdlemine ilma konkreetse piirkonna

hoonestuslaadi jm arhitektuurseid karakteristikuid arvestama sisulise analüüsita. Kui nõustuda

seisukohaga, et TLPA on enne projekteerimistingimuste andmist juba teostanud vajaliku

linnaruumilise analüüsi ja selle tulemusena määratlenud kavandatud hoone sobivuse piirkonda,

sealhulgas ka hoone lubatud kõrguse ning ehitisealuse pinna, on arusaamatu ja vastuoluline

projekteerimistingimustes

hoone

arhitektuurse

lahenduse

koostamiseks

täiendava

linnaruumilise analüüsi läbiviimisele viitamine. TLPA enda retoorika kohaselt on

projekteerimistingimustes linnaruumiline analüüs teostatud ning selle tulemusena leitud on

projekteerimistingimustes toodud parameetritega hoone on antud keskkonda väidetavalt

sobilik. Eeldades selle seisukoha õigust on ebaselge, mis peaks ehitusloa taotluses faasis

toimuma täiendav linnaruumiline analüüs ning miks peaks selle tulemused erinema väidetavalt

juba teostatud analüüsi järeldustest ja võimaldama oluliselt suurema hoone püstitamist.

Kaebaja toob välja ka selle, et projekteerimistingimustes on peetud edaspidiselt lubatavaks

täiendava linnaruumilise analüüsi alusel projekteerimistingimustes toodust suurema hoone

ehitisealuse pinna ja kõrguse aktsepteerimist. Kaebuse esitaja leiab, et võttes arvesse XXXXX

tn XX ümbruse kinnistute hoonestatust ei ole projekteerimistingimuste kehtivusaja jooksul

ettenähtav selliste oluliste muudatuste toimumine XXXXX nt XX ümbruses, mis XXXXX XX

kinnistu hoonestamist projekteerimistingimustest veelgi suuremate garantiidega hoonega

õigustaksid.

4.10. Kaebaja leiab, et kui projekteerimistingimustega kavandatav tegevus tema subjektiivseid

õigusi riivab, siis saab kaebuse esitaja projekteerimistingimuste vaidlustamisel tugineda ka

sellistele projekteerimistingimuste õigusvastasuse alustele. Populaarkaebuse esitamise keelu

kaudu võiks sellised argumendid projekteerimistingimuste õiguspärasuse hindamisel

tähelepanuta jätta üksnes siis, kui projekteerimistingimused üldse kaebuse esitaja subjektiivseid

õigusi ei rikuks ning kaebuse esitajaga puutumuses ei oleks. Eeltoodu kehtib ka kolmanda isiku

vastuväidete

suhtes,

mis

puudutavad

projekteerimistingimuste

populaarkaebusega

vaidlustamise lubamatust ja kaebuse esitaja subjektiivsete õiguste rikkumise mitteesinemist.

Kolmas isik on viidanud haldusasjas nr 3-16-2611 tehtud kohtulahendites väljendatud

seisukohtadele, kuid jätnud tähelepanuta, et viidatud lahendites toodud seisukohtasid on

avaldatud olukorras, kus kaebuse esitaja subjektiivsete õiguste rikkumist ei tuvastatud, kuna

kaebuse esitaja ei olnud projekteerimistingimuste alusel hoonestatava kinnistu naaber.

Kaebuse esitaja leiab, et naabritel on õigus tugineda hoone piirkonda mittesobivusele sõltumata

subjektiivsete õiguste rikkumise esinemisest ning et kohus on vastava kaebuse lahendamisel

kohustatud analüüsima seda kas ehitis oma mõõtmetelt, kujult, mahult ja otstarbelt sobitub

olemasolevasse keskkonda. Kui kohtu hinnangul projekteerimistingimustega ettenähtud hoone

mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda ei sobitu, siis on kohtul õigus

projekteerimistingimused tühistada mh põhjendusel, et nende väljastamine ei olnud PlanS §

125 lg 5 p 1 tulenevalt lubatav.

4.11. Kaebuse esitaja nõustub kolmanda isikuga selles, et tähtsust omab tõepoolest kavandatava

ehitise enda sobivus piirkonda, kuid kuna hinnang planeeritava hoone väljakujunenud

keskkonda sobivusele tuleb anda juba projekteerimistingimuste väljastamise ajal (PlanS § 125

lg 5 p 1), siis ei saa sellise hinnangu andmine toimuda alles ehitusprojekti koostamisel või

ehitusloa andmisel. Seega peab projekteerimistingimuste väljastamise taotlusele lisatav

informatsioon (sh eskiislahendus) olema sellise detailsusastmega, mis võimaldav informeeritud

ja kaalutletud otsuse tegemist planeeritava hoone sobivuse kohta.

Antud juhul on TLPA aga ühelt poolt põhjendatult leidnud, et taotluse ja eskiisi kohaselt

soovitud hoone ehitusealuse pinna ja arhitektuurilise lahenduse osas piirkonda ei sobi, kuid

teiselt poolt pidanud ikkagi võimalikuks projekteerimistingimuste väljastamist hoone lubatud

ehitusealuse pinna ja kõrguse osas ebamääraselt tingimustega ehitise püstitamist. Sellises

olukorras ei saa projekteerimistingimuste andmist PlanS § 125 lg 5 alusel lugeda õiguspäraseks

ning seda ei õigusta ka asjaolu, et TLPA-l on projekteerimistingimuste väljastamise üle

otsustamisel diskretsiooniõigus.

Kolmanda isiku väitel ei ole kaebuse esitaja esile toonud TLPA eksimusi diskretsiooni

teostamisel. See väide on ekslik. Kaebuse esitaja on varasemalt selgitanud, et TLPA on taotluse

lahendamisel tuvastanud, et kolmanda isiku soovid XXXXX XX kinnistu hoonestamiseks ei

ole piirkonda sobivad ning et soovitud ehitusealune pind on liiga suur ning hoone

arhitektuuriline lahendus on ebasobiv. Sellises olukorras seadiski PlanS § 125 lg 5 kaebaja

arvates TLPA diskretsiooniõigusele piirid (st TLPA diskretsiooniõigus seisnes võimaluses

otsustada, kas hoonestamiseks on vajalik viia läbi planeerimismenetlus või võib piirkonda

sobituva hoone rajamiseks olla lubatav ka projekteerimistingimuste väljastamine) ning

piirkonda mittesobiva ehitise püstitamiseks projekteerimistingimuste väljastamisest oleks

tulnud keelduda.

4.12. Asjakohatu on kolmanda isiku märkus, et kaebuse esitaja ei ole välja toonud, kuidas rikub

kavandatud hoone kõrgus või krundi täisehitusprotsent tema subjektiivseid õigusi. Kuivõrd

kaebuse esitaja on XXXXX XX kinnistu piirinaaber, on tal ka haldusasjas nr 3-16-2611

väljendatud seisukohtade kohaselt võimalik esitada vastuväiteid hoone piirkonda sobivuse

suhtes sõltumata tema subjektiivsete õiguste rikkumisest. Samuti jääb kaebuse esitaja selle

juurde,

et

vahetuks

piirinaabriks

olemisest

tuleneva

puutumuse

tõttu

projekteerimistingimustega, on tal võimalik vaidlustada projekteerimistingimusi põhjusel, et

need ei vasta ehitusseadustikus sätestatud nõuetele ning Nõmme linnaosa üldplaneeringus ja

ehitusmääruses ehitise kõrguse suhtes sätestatud nõuetele. Sõltumata eeltoodust on kaebaja

arvates ilmne, et kavandatud ehitise kõrgus riivab kaebuse esitaja subjektiivseid õiguseid nii

tema kinnistule jõudva päikesevalguse ja vaate varjamise kui ka privaatsuse vähendamise teel

ning need riived on seda suurema intensiivsusega mida kõrgema hoonega on tegemist.

4.13. Nii Nõmme linnaosa ehitusmääruse kui ka menetletava üldplaneeringu kohaselt peavad

tagasiasted olema vastavalt rohkem kui 5 meetrit eesaia osas ning rohkem kui 6 meetrit taga- ja

külgaia osas. Seega ei vasta täpselt kuuemeetrine tagasiaste külgaiast ehitusmääruse ja

üldplaneeringu nõuetele ning tagasiaste peab olema suurem.

Ebaõige on kolmanda isiku väide, et asendiplaani kohaselt jääb kavandatud hoone küljest

XXXXX tn XXa kinnistu poole üle kuue meetri. Asendiplaani kohaselt jääb kavandatud hoone

lõunapoolses otsas hoone seinast piirini tõesti 6,2 meetrit, kuid põhjapoolses otsas on kaugus

kõigest 5,9 meetrit. Kui pidada 6,2 meetrit piisavaks selleks, et lugeda täidetuks nõue, et kaugus

aiast peab ületama 6 meetrit, siis tuleb samaväärselt igal juhul lugeda nõuet rikkuvaks see, kui

kaugus aiast jääb alla 6 meetri. Seega ei ole hoone paiknemise ja ehitusjoone osas

ehitusmäärusest

tulenevad

nõudeid

järgitud,

kuid

sellest

hoolimata

on

projekteerimistingimustes peetud lubatavaks hoone paigutamisel asendiplaanist lähtumist.

Kaebuse esitaja ei nõustu ka kolmanda isiku subjektiivse hinnanguga, mille kohaselt on

kavandatud hoone paigutatud krundile selliselt, et see võimalikult vähe segaks naabreid.

Kolmas isik soovib maksimeerida ehitisealuse pinna suurust ja hoone mahtu, samas kui

tegelikkuses segaks naabreid oluliselt vähem hoone kavandamine selliste näitajatega ja

asukohas, nagu oli määratletud varasemalt kehtinud detailplaneeringuga. Arvestada tuleb, et

Kolmas isik omandas XXXXX XX kinnistu olles teadlik sel hetkel kehtinud detailplaneeringus

toodud

ehitusõiguse

ulatusest,

mis

oli

ligikaudu

kolm

korda

väiksem

projekteerimistingimustega taotletust. Seega ei saa projekteerimistingimuste kehtetuks

tunnistamine põhimõtteliselt kolmanda isiku huve riivata, kuna XXXXX XX kinnistu

omandamisel ei saanud kolmandal isikul olla mistahes õiguspärast ootust või kaitstavat huvi,

mis õigustaks XXXXX XX kinnistu täis ehitamist maksimaalses võimalikus ulatuses.

4.14. Kolmanda isiku poolt kaebuse esitaja privaatsusvajaduse rikkumise ja päikesevalguse

varjutamisega seoses esitatud argumentidest jääb mulje, et kolmas isik ei suuda põhimõtteliselt

aru saada miljööväärtusliku elukeskkonna mõistest.

Esiteks on hämmastav kolmanda isiku soov võrrelda läbi põlispuude ja ilupõõsaste langevaid

päikesekiiri ligikaudu 11 meetri kõrguse läbipaistmatu kiviseinaga ning väita, justkui võiks

naaberkrundil asuva kõrghaljastuse langetamine hoonekolossi rajamiseks kaebuse esitaja

krundi valgusolukorda isegi parandada. Miljööväärtus Nõmme aedlinna kontekstis seisnebki

mh olemasolevas looduskeskkonnas ning miljööväärtuse säilitamine on suunatud mh selle

keskkonna säilitamisele. Igasuguse uushoonestuse korral tuleks see sobitada olemasoleva

haljastusega ning juhul, kui ehituslike ambitsioonide teostamine nõuaks haljastuse langetamist,

siis tuleks puude raiumise asemel kärpida ehituslikke ambitsioone. See ongi kaebuse esitaja ja

kolmanda isiku vaheliste erimeelsuste põhimõtteline lähtekoht ning asi, millest kolmas isik ei

suuda jätkuvalt aru saada.

Teiseks on kolmanda isiku poolt esitatud visualiseering koostatud teadlikult kohut eksitaval

viisil sellisest asukohast kaebuse esitaja hoone tagant, kus inimene puhtfüüsiliselt seista ei

saakski, kuivõrd seal asub ehitis. Samuti ei ole esitatud visualiseeringul kajastatud kaebuse

esitajale kuuluva hoone kooseisus olevat päikeseterrassi ega avarate akendega verandat, mille

olemasolu kolmas isik näib oma ambitsioonide realiseerimise huvides lihtsalt ignoreerivat.

Kaebuse esitaja on seevastu kohtule esitanud planeeritava hoonestuse visualiseeringu

vaadatuna asukohtadest, kus kaebuse esitaja on perega sagedasti ja reaalselt viibib. Reaalses

olukorras tehtud fotodele on lasermõõdikuga mõõdetud ümbritsevate objektide kõrgused ning

asendiplaanist lähtuvad uushoonestuse dimensioonid. Seejuures on projektsiooni teostanud 3D

projitseerimisele spetsialiseerunud professionaale ettevõte. Seega ei anna kolmanda isiku poolt

esitatud manipuleeritud visualiseering adekvaatset pilti tegelikust olukorras ning hinnangute

andmisel tuleks vaieldamatult lähtuda kaebuse esitaja poolt esitatud visualiseeringutest.

Kolmandaks on asjakohatud ja arusaamatud kolmanda isiku viited XXX tn XX hoone akende

paiknemisele. Asjakohased argumendid kinnitavad üksnes kaebuse esitaja seisukohta, et

kolmas isik ei soovi oma krundi hoonestamisel arvestada juba olemasoleva hoonestuse

olemasoluga piirkonnas. Samuti ei ole relevantsed seisukoha lisadena 6 ja 7 esitatud fotod nö

suurematest ehitistest piirkonnas, kuivõrd kaebuse esitaja on selgitanud, et vastav hoonestus

paikneb peatrasside (XXXXXXX ja XXX tn) ääres, mitte aga XXXXX tn kui kõrvaltänava

ääres.

4.15. Kaebaja leiab, et kolmanda isiku poolt projekteerimistingimuste nö piiravale iseloomule

apelleerimine ei ole siiras, arvestades et tegelikkuses on projekteerimistingimustes toodud nn

piirangud kehtestatud tingimuslikult ning nendest hälbimine on faktiliselt lubatav juhul, kui

kolmas isik peaks ehitusprojekti koostamise käigus esitama „linnaruumilise analüüsi“, mis

seatud

„piirangute“

ületamist

või

painutamist

õigustab.

Projekteerimistingimuste

ebakonkreetsus ja vastuolulisus ongi seejuures kaebuse esitaja üks peamisi etteheiteid.

4.16. Kaebuse esitaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 6822 eurot,

mis sisaldab riigilõivu summas 60 eurot vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale

(I tl 189-202).

VASTUSTAJA SEISUKOHT

5. Vastustaja kaebusega ei nõustu ja vaidleb sellele vastu kogu ulatuses.

5.1. Vastustaja leiab, et kõik kaebaja väited oma subjektiivsete õiguste rikkumise kohta on

sisustamata, paljasõnalised ja tõendamata.

Privaatsuse ja päikesevalguse osas öeldakse vaidlustatud projekteerimistingimustes järgmist (lk

5 p 3): „3.

Nõmmel on põhihoone minimaalseks kauguseks eesaiast üldjuhul 5 m, külg- ja

tagaaiast 6 m. Ehitusjoone ja ees-, taga- ning külgaedade täpne ulatus uue hoone ehitamisel

määratakse lähtudes naaberkruntidel ja tänaval väljakujunenud ehitustavast, olemasoleva

haljastuse väärtusest, tuleohutusnõuetest, naabrite privaatsusvajadusest ja püüdest vältida

naaberkinnistute hooviala varjutamist otsese päikesevalguse eest.“

Vastustaja toob välja, et päikesevalguse tingimuste ehk insolatsiooni osas näevad vaidlustatud

projekteerimistingimused ette (lk 2), et elamu püstitamise ehitusprojekti koostamisel tuleb

lähtuda muuhulgas Eesti standardist EVS 894:2008 „Loomulik valgustus elu- ja

bürooruumides“, mis määratleb insolatsiooni kestuse nõudeid elamutes, koolieelsetes

lasteasutustes, õppeasutustes, hoolekandeasutustes ja haiglates ning mille kohaselt tuleb

uusehitiste projekteerimisel tagada olemasolevate elamute insolatsiooni säilimine.

Seega arvestavad vaidlustatud projekteerimistingimused nii kaebaja privaatsust kui kaebaja

elamu päikesevalguse tingimusi. Kaebaja soovitud vaate säilimist muutumatul kujul aga ei saa

pidada kaitstavaks iseseisvaks subjektiivseks väärtuseks – kaebaja ei saa eeldada linnalises

keskkonnas, et tema naaberkinnistule kunagi ei ehitata.

Vaidlustatud projekteerimistingimuste osas on veel oluline välja tuua neis ehitusprojekti

koostamiseks

ettenähtud

koostöö

kohustust

piirinaabritega,

vaidlustatud

projekteerimistingimustes öeldakse järgmist (lk 6): „Ehitusprojekti koostamisel teha koostööd

piirinaabrite ja projekteerimistingimuste eelnõu menetluses osalenud isikutega (koostöö

dokumenteerida ja esitada ehitusprojektis), Nõmme Linnaosa Valitsusega, Tallinna

Keskkonnaametiga, Tallinna Kommunaalametiga ning vajadusel tehnovõrkude valdajatega,

kelle võrkude kaitsetsoonis tehakse ehitustöid.“

5.2. Vastustaja leiab, et valdav osa kaebuse väidetest kujutavad endast populaarkaebust.

Projekteerimistingimuste peale ei võimalda seadus avaliku huvi või teise isiku õiguse kaitseks

kaebuse esitamist. Sellele vaatamata käsitleb vastustaja alljärgnevaid seisukohti avaldades

populaarkaebusena esitatud väiteid:

5.2.1 Taotlusele lisatud eskiisi osas selgitab vastustaja, et taotleja esitatav eskiis vaid

visualiseerib taotleja ettekujutust tuleviku ehitisest ning aitab taotluse menetlejal taotleja

soovidest paremini aru saada. Projekteerimistingimuste väljastamisega, vastupidiselt

arvamusele, millel näib olevat kaebaja, ei kehtestata taotlusele lisatud eskiisi – midagi taolist ei

tulene ühestki õigusaktist.

Vastustaja toob välja, et kaebusest nähtuvalt näib kaebaja arvavat, et projekteerimistingimuste

menetluses saab projekteerimistingimused väljastada vaid sellisel kujul, nagu taotluses ja

taotleja poolt taotlusele lisatud eskiisis on kirja pandud. Selline äraspidine seisukoht on teravas

vastuolus haldusmenetluse põhimõtetega nagu selgitamis- ja uurimiskohustus. Kui

projekteerimistingimuste väljastamine on menetleja hinnangul võimalik mõnevõrra taotluses

soovitut muutes, on haldusorgani kohustus välja uurida, kas taotleja on nõus

projekteerimistingimuste väljastamisega taotlusega võrreldes muudetud kujul. Nii on vastustaja

ka antud juhul toimunud. Vaidlustatud projekteerimistingimustes on välja toodud järgmine (lk

4): „Põhiliseks arvamuseks/vastuväiteks esines naaberkinnistute omanike arvates XXXXX tn

XX kinnistule kavandatava üksikelamu kõrgus ning ehitisealune pindala. Amet selgitas, et

vastavalt vastuvõetud Nõmme linnaosa üldplaneeringule on väikeelamute alal suurim lubatud

hoonealune pindala kinnistul suurusega 801-1000 m2 kuni 220 m2. XXXXX tn XX kinnistu

omanik soovis suurimaks elamu aluseks pindalaks 220 m2. Amet on analüüsinud kvartali vahetu

lähiümbruse hoonestust ja kinnistute suuruseid ning lähtudes vahetu lähiümbruse hoonestusest

ja üldplaneeringust on suurim lubatud hoonete alune pindala XXXXX tn XX (suurusega 892

m2 ) ja XXXXX tn XXa (suurusega 107 m2) katastriüksuste liitmisel moodustuval 999 m2

suurusel

kinnistul

kuni

m2.

Amet

selgitas

pikemalt

kirjas,

mis

saadeti

projekteerimistingimuste eelnõule arvamusi/vastuväiteid esitanud isikutele ning nende

esindajatele.

Amet edastas XXXXX tn XX üksikelamu püstitamise täiendatud projekteerimistingimuste

eelnõu 29.01.2018 XXXXX tn XX kinnistu taotlejale ja omanikule ning andis võimaluse

teavitada ametit kahe nädala jooksul, kas isik soovib projekteerimistingimusi XXXXX tn XX

kinnistule üksikelamu püstitamiseks täiendatud projekteerimistingimuste eelnõus esitatud

kujul, või loobub projekteerimistingimustest. XXXXX tn XX kinnistu omanik, ega ka taotleja

ei ole oma loobumisavaldust esitanud kahe nädala jooksul, seega amet ei tuvastanud

ehitusseadustiku § 32 kohast projekteerimistingimuste andmisest keeldumise alust ning

väljastab XXXXX tn XX projekteerimistingimused.“

5.2.2. Kaebaja on oma kaebuse p-s 3.2.2 viidanud EhS § 26 lg 4 p-dele 4 ja 5, mille kohaselt

määratakse projekteerimistingimustega asjakohasel juhul muuhulgas hoone lubatud suurim

ehitisealune pind ning kõrgus ja vajaduse korral sügavus. Kaebaja leiab, et nähtuvalt

vaidlustatud projekteerimistingimuste p-dest 4 ja 5 on eelviidatud tingimused antud juhul

määratlemata. Selline kaebaja seisukoht jääb vastustajale arusaamatuks.

Vastustaja toob välja, et vaidlustatud projekteerimistingimuste p 4 ütleb järgmist: „4. Suurim

lubatud ehitistealune pindala XXXXX tn XX (suurusega 892 m2 ) ja XXXXX tn XXa

(suurusega 107 m2 ) katastriüksuste liitmisel moodustuval 999 m2 suurusel kinnistul võib olla

kuni 180 m2 arvestades vahetu lähiümbruse hoonestust ja kinnistute suurusi. Sellest suurema

ehitisealuse pindalaga hoone kavandamisel esitada linnaruumiline analüüs, millega

põhjendatakse, et kavandatud ehitis sobitub piirkonna väljakujunenud keskkonda (kui

linnaruumiline keskkond peaks vahepeal muutuma – arvestades et projekteerimistingimused

kehtivad viis aastat ning ei saa välistada, et ka naaberhoonete omanikud soovivad oma

kinnistutel kavandada muudatusi või on projekti koostajal pakkuda alternatiiv arhitektuurse

lahenduse näol, mis on põhjendatud ning piirkonda sobiv ja kõigi poolt aktsepteeritud).“

Seega vastupidiselt kaebaja arvamusele on elamu suurim lubatud ehitisealune pind

projekteerimistingimustega selgelt antud, sealjuures on antud ka asjaolud, milliste esinemisel

võib osutuda võimalikuks suurema ehitisealuse pinnaga elamu ehitamine ja juhis, kuidas

suurema ehitisealuse pinnaga elamu väljakujunenud keskkonda sobitumine kindlaks teha, s.o

läbi linnaruumilise analüüsi, mis tuleb esitada koos ehitusprojektiga. Seadus ei välista

ehitisealuse pinna suhtes tingimuste seadmist juhuks, kui linnaruumiline keskkond peaks

projekteerimistingimuste kehtivuse ajal muutuma. Sealjuures on oluline veel kord rõhutada, et

vaidlustatud projekteerimistingimused kohustavad taotlejat ehitusprojekti koostamisel

piirinaabritega koostööd tegema.

Mis puudutab hoone kõrguse määratlemist vaidlustatud projekteerimistingimustes, siis ütleb

projekteerimistingimuste p 5 järgmist: „5. Elamu suurim lubatud korruselisus ja kõrgus:

kinnistule võib kavandada 2-korruselise elamu. Elamule võib soovi korral kavandada ka maa-

aluse korruse. Elamu kõrgus maapinnast määrata lähtudes piirkonna hoonete kõrgusest.

Vajadusel esitada linnaruumiline analüüs, millega põhjendatakse, kuidas kavandatud ehitise

kõrgus ja korruselisus sobitub piirkonna väljakujunenud keskkonda.“

Seega on vaidlustatud projekteerimistingimustes vastustaja arvates elamu kõrgus antud. Nii

Nõmme linnaosa ehtisumäärus kui Nõmme linnaosa vastuvõetud üldplaneering (kättesaadav

https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Nomme-linnaosa-uldplaneering) määratlevad hoone korruste

arvu ja hoonete lubatud suurima kõrguse suhte. Nõmme linnaosa ehitusmääruses on see antud

III. peatükis ja Nõmme linnaosa vastuvõetud üldplaneeringus on see antud selle seletuskirja p-

s 4 tabelites „Üldised maakasutustingimused“.

Vaidlustatud projekteerimistingimuste punktis 5 on nii, nagu ka p-s 4, antud võimalus tuvastada

linnaruumilise analüüsi kaudu kõrgema hoone sobitumine piirkonna väljakujunenud

keskkonda. Vastavalt EhS § 33 lõikele 1 kehtivad projekteerimistingimused üldjuhul viis aastat.

See on piisavalt pikk periood, mille kestel võivad linnaruumis toimuda olulised muutused.

Vähetähtis ei ole ka märkida seda, et Nõmme linnaosa üldplaneering, mida

projekteerimistingimuste väljastamise kaalutlemisel on arvesse võetud, on praegu üksnes vastu

võetud, aga ei ole veel kehtestatud, seega on muutused selles võimalikud – Nõmme linnaosa

üldplaneeringu kehtestamisel kaotab jõu ka Nõmme linnaosa soovitusliku iseloomuga

ehitusmäärus.

5.2.3 Vastustajale jääb arusaamatuks, millel tugineb kaebaja arvamusavaldus linnaruumilise

analüüsi teostamata jätmise osas vaidluse puudumise kohta. Vastustaja nõustub küll kaebajaga

igati selles, et projekteerimistingimuste väljastamisel tuleb teostada linnaruumiline analüüs,

kuid vaidleb kaebajale vastu selles, nagu antud juhul ei oleks seda analüüsi tehtud. Kaebaja

seisukohast jääb mulje, nagu ei ole kaebaja projekteerimistingimusi üldse lugenud – valdav osa

sellest kujutabki endast linnaruumilist analüüsi.

5.3. Vastustaja märgib, et on juba eelnevalt käsitlenud kõiki kaebaja väiteid väga põhjalikult

oma 29.03.2018 kirjas vastuväiteid esitanud naaberkinnistute omanikele, sh kaebajale.

Nimetatud kirjas selgitatakse kaebajale, et projekteerimistingimustes on märgitud, et Nõmmel

on põhihoone minimaalseks kauguseks eesaiast üldjuhul 5 m, külg- ja tagaaiast 6 m.

Ehitusjoone ja ees-, taga- ning külgaedade täpne ulatus uue hoone ehitamisel määratakse

lähtudes naaberkruntidel ja tänaval väljakujunenud ehitustavast, olemasoleva haljastuse

väärtusest,

tuleohutusnõuetest,

naabrite

privaatsusvajadusest

ja

püüdest

vältida

naaberkinnistute hooviala varjutamist otsese päikesevalguse eest. Vajadusel tuleb

projekteerimistingimuste taotlejal esitada linnaruumiline analüüs, millega põhjendatakse, et

kavandatud ehitise paiknemine sobitub piirkonna väljakujunenud keskkonda. Samuti on

projekteerimistingimustes märgitud, et lähiümbruse hoonestuse paiknemist ja krundistruktuuri

arvestades võib elamu paigutamisel lähtuda projekteerimistingimuste taotluse juurde esitatud

asendiplaanist. Sealjuures on oluline märkida, et asendiplaanilisest lahendusest võib üksnes

lähtuda, mitte seda aluseks võtta, kuna see arvestab Nõmmel olevat hoonete paiknemise

kaugusi kinnistu piiridest (võrreldes XXXXX XX olemasoleva hoonega, mis paikneb kinnistu

piiril), lisaks on vastustaja projekteerimistingimustega ette näinud hoone mahu vähendamist

piirkonda sobivamaks. Piisava loomuliku valgustuse saavutamiseks rakendatakse Eesti

Standardi EVS 894:2008 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ kohaselt insolatsiooni

kestuse nõudeid elamutes, koolieelsetes lasteasutustes, õppeasutustes, hoolekandeasutustes ja

haiglates. Uusehitiste projekteerimisel tuleb tagada olemasolevate elamute insolatsiooni

säilimine.

Arhitektuursest lahendusest tulenevat mõju ning meetmeid negatiivsete mõjude ära hoidmiseks

hinnatakse täpsemalt ehitusloa menetluses, sest siis on eelneva linnaruumilise analüüsi ning

koostöö käigus naabritega sobiv lahendus hoonele leitud. Vastava täpsustuse lisas vastustaja

projekteerimistingimustesse koostöö nõudena.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

6. Kolmas isik palub jätta kaebuse rahuldamata põhjendades oma seisukohta alljärgnevaga.

6.1. Projekteerimistingimuste vaidlustamiseks ei ole planeerimisseaduses ega ehitusseadustikus

nähtud ette populaarkaebuse esitamise võimalust, seega on projekteerimistingimuste

vaidlustamine võimalik vaid kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks ning kaebaja ei saa

põhjendada oma kaebust avalikest huvidest tingitud argumentidega. Seda seisukohta on

kinnitanud ka Tartu Ringkonnakohus haldusasjas 3-16-2611 tehtud lahendi punktis 23.

Oluline on ka tähele panna, et kaebaja peab oma subjektiivsete õiguste rikkumise ära tõendanud

(vt Tartu Ringkonnalahend haldusasjas nr 3-16-2611). Seda kaebaja kolmanda isiku arvates

kaebuses põhjendanud ega tõendanud ei ole.

6.2.

Kolmas

isik

rõhutab,

et

asjaolu,

kas

vastustaja

valis

menetlusliigiks

projekteerimistingimuste menetluse või detailplaneeringu menetluse, ei ole asjaolu, mida

kaebaja saaks vaidlustada, kuivõrd see ei puuduta tema subjektiivseid õigusi (vt Tartu

Halduskohtu ja ringkonnakohtu lahend haldusasjas nr 3-16-2611).

Kolmas isik leiab, et kõik kaebaja argumendid, mis puudutavad projekteerimistingimuste

väljastamise võimalikkust ning detailplaneeringu vajadust, on asjakohatud ja tuleb jätta

tähelepanuta.

Samuti ei ole kolmanda isiku arvates õige kaebaja seisukoht, et kui kohtu hinnangul

projekteerimistingimustega ettenähtud hoone mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud

keskkonda ei sobitu, siis on kohtul õigus projekteerimistingimused tühistada mh põhjendusel,

et nende väljastamine ei olnud PlanS § 125 lg 5 p-st 1 tulenevalt lubatav. Kolmanda isiku

hinnangul ei ole kaebaja siinkohal pööranud tähelepanu diskretsiooniotsuste kohtuliku kontrolli

ulatusele. Projekteerimistingimuste väljastamine on kohaliku omavalitsuse, antud juhul

vastustaja diskretsiooniotsus. Diskretsiooniotsuste puhul saab kohus kontrollida huvide

kaalumist haldusmenetluses ja diskretsiooninõuetest kinnipidamist vastustaja poolt.

6.3. Projekteerimistingimuste formaalse õiguspärasuse osas leiab kolmas isik kõigepealt, et

tuginedes PlanS § 125 lg 5, ei ole vaidlust selles, et kolmas isik soovib püstitada ühe hoone

(elumaja) olemasoleva hoonestuse vahele. Samuti puudub vaidlus, et üldplaneering määratleb

ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning projekteerimistingimused on igati kooskõlas

üldplaneeringuga

(Nõmme

linnaosa

üldplaneering

on

kättesaadav:

https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Nomme-linnaosauldplaneering). Kaebaja on aga väitnud, et

kolmanda isiku poolt esitatud eskiislahenduses kujutatud hoone ei vasta PlanS § 125 lg 5 p 1

sätestatud tingimustele ehk ei sobitu mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud

keskkonda. Sellest tulenevalt on kaebaja leidnud, et projekteerimistingimuste väljastamine ei

olnudki lubatav.

Kolmas isik kaebaja seisukohaga ei nõustu. Vastustaja on õiguspäraselt väljastanud

projekteerimistingimused.

Projekteerimistingimuste

väljastamine

on

vastustaja

diskretsiooniotsus. Kolmanda isiku arvates on vastustaja analüüsinud üldplaneeringu tingimusi,

piirkonna olemasolevat hoonestust ning kolmanda isiku poolt esitatud eskiislahendust ning

esitanud projekteerimistingimuste aluseks olevad kaalutlused projekteerimistingimustes.

Kaebaja on ebaõigesti käsitlenud vastustaja võimalust projekteerimistingimuste väljastamiseks

olukorras, kus vastustaja on seisukohal, et eskiislahenduses väljatoodud lahendust tuleks muuta.

See ei tähenda, et projekteerimistingimuste väljastamine ei ole võimalik. Õiged ei ole kaebaja

väited, justkui oleks vastustaja asunud kolmanda isiku tahteavaldust omal äranägemisel ümber

sisustama. Kaebaja jätab täielikult tähelepanuta, et vastustajal on projekteerimistingimuste

väljastamisel diskretsiooniõigus. Kolmas isik ei nõustu, et vastustaja oleks tema tahteavaldust

omal äranägemisel ümber sisustanud. Vastustaja on hinnanud kolmanda isiku taotlust ja selle

vastavust üldplaneeringuga seatud tingimustele ja analüüsinud piirkonna olemasolevat

hoonestust.

Vastustaja on projekteerimistingimustes ning oma 29.03.2018 kirjas toonud välja piirkonna

hoonestuse analüüsi nii hoonete kõrguse kui suuruse osas. Vastustaja on ilmselgelt analüüsinud

hoone sobivust piirkonda ning seadnud selles osas kolmandale isikule ka täiendavaid nõudmisi,

millele projekteeritav hoone peab vastama. Projekteerimistingimused on seejuures piiravamad,

kui kolmas isik seda oleks soovinud. See aga ei tähenda, et vastustajal ei olnud õigust

projekteerimistingimusi üldse väljastada või et diskretsiooniotsus oleks õigusvastane. Kaebaja

ei ole ka esile toonud selliseid asjaolusid, mis viitaksid, et vastustaja on rikkunud

diskretsiooniõigust. Kaebaja ei ole kaebuses välja toonud, et projekteerimistingimustes oleks

teatavad kaalutlused puudu või et olemasolevad kaalutlused oleks valed. Seega ei olegi kaebaja

tegelikult diskretsiooniotsuse õiguspärasust kahtluse alla seadnud.

Lisaks on kolmanda isik hinnangul põhjendamatu kaebaja lähenemine, justkui oleks kolmanda

isiku poolt esitatud eskiislahenduse näol tegemist lõpliku projektiga. Kaebaja väide, et

vastustaja tuvastas eskiislahenduse vastuolu PlanS § 125 lg 5 p-ga 1, mistõttu ei olnud võimalik

projekteerimistingimusi väljastada, on asjakohatu. Kolmanda isiku arvates on oluline eristada

kolmanda

isiku

poolt

esitatud

eskiislahendust

ja

vastustaja

poolt

väljastatud

projekteerimistingimusi. Hinnata tuleb seda, kas projekteerimistingimuste alusel ehitada

lubatav hoone vastaks PlanS § 125 lg 5 tingimustele, mitte seda, kas eskiislahendus vastab

nendele

nõuetele.

Projekteerimistingimused

on

ehitusprojekti

koostamise

aluseks.

Ehitusprojektiga aga määratakse alles kindlaks täpsemalt, millist hoonet rajama asutakse.

Eeldus ei ole see, et eskiislahenduses esitatud lahendus ongi ehitamise aluseks. Vastupidi, see

võib veel muutuda. Seda seisukohta on Tartu Halduskohus selgitanud ka haldusasjas 3-16-2611

(p 22.4) märkides, et samas ei ole eskiis veel ehitusprojekt, mille alusel väljastataks ehitusluba.

Ehitusprojekti alusel ehitusloa andmise menetluses võetakse seisukoht küsimuses, milline peab

ehitusprojekt olema, et projekteeritav hoone vastaks projekteerimistingimustega ja Tartu linna

teemaplaneeringuga määratud ehitusõigusele. Kolmanda isiku esitatud eskiis ei kajasta lõplikku

lahendust, vaid lõplik lahendus otsustatakse ehitusprojekti ja selle alusel väljastatava

ehitusloaga. Kui ehitusluba rikub kaebaja õigusi, on tal võimalus ehitusloa vaidluses need

väited esitada (p 23).

Eelnevast tulenevalt on ilmne, et rajatava hoone tegelik mõju selgub ehitusprojekti koostamisel

ning projekteerimistingimustest negatiivset mõju ette näha ei saa. Etteulatuvalt eeldada, et

hoone võib põhjustada negatiivseid mõjusid, ei ole põhjendatud. Välja tuleks selgitada siiski

tegelikud hoonest lähtuvad mõjud, mida praeguses etapis ei ole veel võimalik teha.

Ühtlasi rõhutab kolmas isik, et projekteerimistingimuste menetlus on olnud avatud menetlus,

samamoodi nagu seda oleks detailplaneeringu menetlus. Kaebaja oli menetlusse kaasatud,

samuti oli menetlusse kaasatud Tallinna Keskkonnaamet. Kaebaja seisukoht, et

detailplaneeringumenetlus oleks olnud kohasem ja kaitsnud paremini naabrite õigusi, on

põhjendamatu.

6.4. Kolmas isik ei nõustu kaebajaga selles, et projekteerimistingimused ei ole sisuliselt

õiguspärased, kuivõrd lubatav hoone on liiga suur ja seetõttu krundi täisehitusprotsent on liiga

kõrge ning hoone erineb piirkonna väljakujunenud hoonestuslaadist. Kolmas isik on oma

vastuväited kaebaja väidetele esitanud juba tegelikult oma 02.03.2018 kirjaga Tallinna

Linnaplaneerimise Ametile ning palub esitatud väiteid ka käesolevas kohtuasjas arvestada.

Lisaks sellele on kolmas isik seisukohal, et asjaolu, kas hoone sobitub mahult ja

hoonestuslaadilt olemasolevasse keskkonda, saab käesolevas asjas hindamisele tulla vaid selles

ulatuses, milles see saab rikkuda kaebaja õigusi.

Kas hoone sobitub olemasolevasse keskkonda, ei ole iseenesest kaebaja subjektiivseid õigusi

puudutavaks küsimuseks (vt haldusasjas 3-16-2611 kohtuotsuse p 22.1). Kaebaja

kaebeõigusega on kaetud vaid tema subjektiivsete õiguste rikkumisega seotud argumendid.

Kolmas leiab, et projekteerimistingimused on ka sisuliselt õiguspärased. Nõmme piirkonna

ehitamise nõudeid reguleerib Nõmme linnaosa ehitusmäärus. XXXXX tn XX asub

ehitusmääruse mõistes II ehituspiirkonnas. Viidatud määruse § 7 lg 3 kohaselt on

eramukruntide maksimaalne täisehituse protsent 701 – 1000 m2 krundi puhul 25%. XXXXX tn

XX kinnistu on (peale ühendamist XXXXX tn XXa) kinnistuga 999 m2 suurune. Ehitusmääruse

kohaselt saab seega XXXXX tn XX kinnistule ehitada maksimaalselt 249,75 m2 hoone. Uue

Nõmme linnaosa üldplaneeringu seletuskirja kohaselt on suurim lubatud hoonealune pind

sellise suurusega kinnistul aga 220 m2. Seega on regulatsioonide ja üldplaneeringu kohaselt

lubatud ehitada XXXXX tn XX kinnistule kuni 220m2 suurune hoone.

Projekteerimistingimuste saamiseks esitatud dokumentidel on hoone suuruseks 218,1 m2.

Samas on vastustaja läinud õigusaktides seatud nõuetest isegi kaugemale ja sätestanud

kolmandale isikule projekteerimistingimustega lubatud hoone suuruseks 180 m2, lisades, et

sellest suurema ehitisealuse pindalaga hoone kavandamisel esitada linnaruumiline analüüs,

millega põhjendatakse, et kavandatud ehitis sobitub piirkonna väljakujunenud keskkonda.

Projekteerimistingimustest nähtuvalt on vastustaja analüüsinud ehitisregistri andmetel lähiala

hoonestust ja kinnistute suurusi ning selle pinnalt on ka projekteerimistingimustes sätestatud

hoone suurim lubatud suurus. Sealjuures, nagu kolmas isik viitas, on tegelikult tegemist

kolmanda isiku jaoks ebamõistlikult piirava suurusega.

Kolmas isik on juba haldusmenetluses välja toonud, et vaidlusalune piirkond ei ole vaid

väikeste ühepereelamute ala. Vastupidi, selles piirkonnas asub palju mitme korteriga elumaju,

mis on suuremad, samuti lihtsalt suuremaid ühe pere elumaju ning sellesse piirkonda jääb ka

spordihoone ja teised asutused, mille hooned on ilmselgelt suuremad. Alusetud on kaebaja

väited, et hoone ei sobitu mahuliselt keskkonda. Tegelikult on kolmanda isiku poolt tehtud

analüüsist selgelt näha, et selles piirkonnas asuvadki suuremad majad ja tegelikult oleks

põhjendatud lubada ka XXXXX XX kinnistule isegi suurema maja püstitamine, kui

projekteerimistingimused seda hetkel lubavad.

Teine nõue, mis tuleneb Nõmme linnaosa ehitusmääruse § 7 lg-st 5, määratleb hoonete

maksimaalse kõrguse selles piirkonnas. Määruse kohaselt on elamu katuseharju suurim lubatud

kõrgus 11 meetrit ning suurim lubatud täiskorruste arv 2. Projekteerimistingimuste kohaselt

võib kinnistule kavandada 2-korruselise elamu. Elamule võib soovi korral kavandada ka maa-

aluse korruse. Elamu kõrgus maapinnast määrata lähtudes piirkonna hoonete kõrgusest.

Kõrguse osas vastas juba projekteerimistingimuste saamiseks esitatud plaanidel kavandatud

hoone nendele nõuetele. Hoonel on kaks maapealset täiskorrust ning see vastab kõrguse

nõuetele. Ühtlasi ei ole kaebaja välja toonud, kuidas maja kõrgus või krundi täisehitusprotsent

tema subjektiivseid õigusi rikub.

Kolmas nõue, mis puudutab maja paiknemist ja sobitumist piirkonda, on seotud maja

kaugusega kinnistu piiridest. Nõmme linnaosa ehitusmäärus sätestab, et põhihoone tagasiaste

peaks eesaiast olema 5 meetrit, tagaaiast 6 meetrit ning külgaedadest 6 meetrit. Vastustaja on

projekteerimistingimuste punktis 3 märkinud, et Nõmmel on põhihoone minimaalseks

kauguseks eesaiast üldjuhul 5 m, külg- ja tagaaiast 6 m. Ehitusjoone ja ees-, taga- ning

külgaedade täpne ulatus uue hoone ehitamisel määratakse lähtudes naaberkruntidel ja tänaval

väljakujunenud ehitustavast, olemasoleva haljastuse väärtusest, tuleohutusnõuetest, naabrite

privaatsusvajadusest ja püüdest vältida naaberkinnistute hooviala varjutamist otsese

päikesevalguse eest. Arvestades lähiümbruse hoonestuse paiknemist ja krundistruktuuri võib

elamu paigutamisel lähtuda projekteerimistingimuste taotluse juurde esitatud asendiplaanist.

Vastustaja on seega hinnanud piirkonnas väljakujunenud asetusi kruntidel ja tagasiasteid

tänavast ning asunud seisukohale, et põhjendatud on määrata ka XXXXX XX kinnistu

paiknemine sarnaselt. Kuivõrd seda oli juba eskiislahenduses tehtud ning elamu paigutus vastas

piirkonnas levinud krundistruktuurile, leidis vastustaja põhjendatult, et sellest võib edasisel

projekteerimisel lähtuda. Kolmas isik märgib ka, et XXXXX XX kinnistu naabrid on ehitanud

oma majad kinnistu piiridele liiga lähedale, osad majad asuvad vahetult XXXXX XX kinnistu

piiri ääres. See asjaolu ei saa aga kahjustada kolmanda isiku õigust oma kinnistut õiguspäraselt

hoonestada.

Kolmanda isiku poolt esitatud plaanilt (I tl 142) nähtuvalt on projekteeritav maja paigutatud

kinnistule nii, et see võimalikult vähe segaks naabreid ning see vastab nõuetele. XXXXX tn

XXa kinnistu poole jääb asendiplaanilt nähtuvalt maja küljest üle kuue meetri. Seega on juba

eskiislahenduse järgi ehitusmääruse nõudeid igati järgitud ning piirkonnas väljakujunenud

hoonestusstruktuuri samuti.

Ainus kaebaja subjektiivseid õigusi puudutav asjaolu, millele kaebaja viidanud on, et

päikesevalguse jõudmine kaebaja kinnistule uue hoone rajamise järgselt. Samas on kaebaja

väited insolatsiooniga seoses oletuslikud ning kaebaja ei ole esitanud väiteid ega tõendeid selle

kohta, et projekteerimistingimustega lubatav hoone võiks põhjustada kaebaja kinnistul

insolatsiooninõuete rikkumise. Vastupidi, projekteerimistingimustes on ette nähtud, et

ehitusprojekti koostamisel tuleb päikesevalguse langemist kõrvalkinnistutele arvesse võtta.

Projekteerimisel järgitakse häid projekteerimistavasid ja kinnistutel kujunenud olukorda.

Vastustaja saab ehitusloa väljaandmisel hinnata, kas ehitusprojektis on leitud omaniku ja

naabrite huve parimal viisil tasakaalustav lahendus.

Eeltoodust tulenevalt ei ole kaebaja esitanud selliseid väiteid, mis lubaksid arvata, et

projekteerimistingimused oleksid õigusvastased või rikuks kuidagi kaebaja õigusi. Kaebaja

väidetest ei tule välja kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumist. Projekteerimistingimustega on

pigem just kaitstud kaebaja ja teiste naabrite õigusi ning sel eesmärgil kitsendatud kolmanda

isiku õigusi hoone rajamisel.

6.5. Kolmas isik on seisukohal, et projekteerimistingimustega ei rikuta kuidagi kaebaja

subjektiivseid õigusi ja põhjendab seda alljärgnevaga:

6.5.1. Projekteerimistingimustest nähtuvalt on vastustaja privaatsuse ja päikesevalguse

tagamise küsimust hinnanud, samuti esitatud asendiplaani. Vastustaja on leidnud, et

asendiplaanil näidatud asukoht on sobilik. Siiski on projekteerimistingimustes eraldi välja

toodud, et ka ehitusprojekti koostamisel tuleb privaatsust ja päikesevalguse varjutamise

küsimust arvesse võtta ja koostada lahendus, mis parimal viisil kõikide huvitatud osapoolte

huvid tagab. Täpsemad lahendused tuleb välja töötada ehitusprojekti käigus ning vastustaja

saab neid hinnata ehitusloa väljaandmise menetluses.

Kaebaja on nii privaatsuse kui päikesevalguse osas esitanud vaid oletuslikke väiteid ega ole

põhjendanud, kuidas projekteerimistingimuste väljastamine sellisel kujul tema õigusi rikub.

Samuti ei ole kaebaja esitanud õiguste rikkumise kohta ühtegi tõendit.

Kaebaja on väitnud, et vastustaja ei ole haldusmenetluse käigus hinnanud sisuliselt seda, kuidas

reaalselt mõjutab kavandatud hoone päikesevalguse langemist kaebaja hoonele. Kolmanda

isiku hinnangul on see väide põhjendamatu. Projekteerimistingimustest tulenevalt tuleb püüda

vältida naaberkinnistute hooviala varjutamisest otsese päikesevalguse eest. Kuivõrd

projekteerimistingimuste etapis ei olegi veel valmis elamu ehitusprojekt ja seega lõplik

lahendus, ei saa reaalselt hinnata päikesevalguse täpset langemist, kuivõrd see sõltub samuti

elamu lõplikust (arhitektuursest) lahendusest. Rõhutame, et praegusel hetkel puudub igasugune

põhjus arvata, et projekteerimistingimustega kindlaksmääratud lahendus kuidagi kaebaja

subjektiivseid õigusi rikuks.

Samas soovib kolmas isik välja tuua, et Nõmme on oma olemuselt metslinn ehk seal on ohtralt

kõrghaljastust. Sellega aga kaasneb juba iseenesest päiksevalguse varjamine ehk seal ei ole

hoovides nii palju otsest päikesevalgust, kui seda on haljastuse poolest avatumas asukohas (nt

kõrghaljastuseta lagedale maale rajatud elamupiirkonnas). Nii on ka kaebaja kinnistul eelkõige

just kõrghaljastuse tõttu otsese päikesevalguse paistmine juba praegu piiratud (I tl 168-169).

Privaatsuse osas rõhutab kolmas isik, et tegelikult on juba eskiislahenduse koostamisel naabrite

privaatsust silmas peetud. XXXXX tn XXa kinnistu poole on kolmas isik seetõttu planeerinud

ka vähem ja väiksemaid aknaid ning XXXXX tn XX kinnistule planeeritava hoone põhivaade

jääb pigem XXXXX tn XX // XXa kinnistu poole. Juba eskiislahenduses oli hoone paigutatud

nii, et väljaulatuv osa on selle koha peal, kus hoone on XXXXX tn XX // XXa kinnistu teises

ääres ehk palju kaugemal. Väärib ka märkimist, et XXX tn XX kinnistul asuv hoone on ehitatud

sisuliselt kolmanda isiku kinnistu piirile ning sellel hoonel on suured aknad just XXXXX tn

XX kinnistu poole (tl 170), millega riivatakse ka XXXXX tn XX kinnistu omaniku privaatsust.

Tulenevalt XXXXX tn XX kinnistut ümbritsevate kinnistute hoonete paigutusest ongi juba

eskiislahenduses valitud XXXXX tn XX planeeritavale hoonele parim asukoht. Kolmandal

isikul ei ole juba tuleohutusnõuetest tulenevalt võimalik nihutada planeeritavat hoonet XXX tn

XX kinnistule lähemale, kuivõrd sellel kinnistul paiknev hoone on ehitatud sisuliselt kinnistute

piirile. Samuti on XXXXX tn XX ja XXXXX tn XX // XXa kinnistute piirile ehitatud XXXXX

tn XX // XXa kinnistu üks hoonetest, mistõttu ka sinna suunas hoone nihutamine võimalik ei

ole. On ilmne, et need kinnistute piirile ehitatud hooned riivavad ka kolmanda isiku privaatsust,

kuid linnalises keskkonnas on kolmas isik teatud privaatsuse riivega sunnitud arvestama.

Kaebaja väidab, et peab oma privaatsusvajadust kahjustatuks. Samuti on kaebaja rõhutanud, et

on avaldanud soovi kolmanda isiku kinnistu omandada, et tagada talle meeldiv keskkond.

Kolmas isik soovib siinkohal rõhutada, et tegemist on siiski linnalise keskkonnaga, kus ei olegi

võimalik saavutada ja tagada isikutele täielikku privaatsust. On üldteada, et linnakruntidel ei

saa taotleda maapiirkonnaga sarnast privaatsust. Nõmme piirkonna näol on tegu

tiheasustusalaga, kus tuleb arvestada, et krundid ei ole väga suured ning naabrite majad

paratamatult paistavad ja täielikku privaatsust seal ei ole ega saagi olla. Samas tuleb rõhutada,

et privaatsuse kaalutlusi kindlasti arvestatakse, mistõttu püütakse XXXXX tn XX kinnistu

hoone projekteerida just selliselt, et see tagaks võimalikult palju nii XXXXX tn XX kinnistu

omanike kui naabrite privaatsust. Sealhulgas on XXXXX tn XX kinnistu peamine hooviala

koos terrassiga planeeritud paigutada just XXXXX tn XX kinnistu poole, et tagada ka XXXXX

tn XXa kinnistu privaatsus.

Kolmas isik ei nõustu, et sissesõidutee ja autode parkimiskohtade paiknemine XXXXX tn XXa

kinnistu pool kaebaja õigusi rikuks. Eramaja puhul ei ole sissesõidutee tihedas kasutuses ning

põhjendamatu on arvata, et autod seal pikemalt töötava mootoriga seisavad ja hulgaliselt

heitgaase õhku paiskavad. Juba liiklusseaduse § 13 lg 1 on sätestatud, et juht ei tohi kahjustada

keskkonda sõiduki mootori või teiste seadmete põhjustatud liigse müra, tolmu või heitgaasiga,

mida oleks võimalik vältida. Kaebaja väited on otsitud ja põhjendamatud. Kolmas isik on

seisukohal, et asendiplaanil näidatud asukoht ja maja asend tagavad parimal võimalikul viisil

nii XXXXXX tn XX kui ka naabrite privaatsusvajaduse.

6.5.2. Mõistlikku vaidlust ei saa olla selles, et vaate säilimine ei ole kohtulikult kaitstav

subjektiivne õigus. Kaebajal ei ole õigust nõuda, et tema olemasolev vaade säiliks või määrata

tingimusi sellele, millist vaadet ta oma akendest või terrassilt soovib. Linnakeskkonnas ei ole

võimalik eeldada selle muutumatuna püsimist. Samuti on kolmas isik seisukohal, et uue elamu

rajamine ja krundi haljastuse korrastamine võib kaebaja vaadet hetkel tühjana seisvale

kinnistule hoopis parandada.

Kaebaja on esitanud tõendina enda poolt tehtud visualiseeringu, mis ei anna tegelikult õiget

pilti sellest, milline vaade kaebajal kolmanda isiku kinnistu poole saab olema. Käesoleva

dokumendiga

koos

esitab

kolmas

isik

visualiseeringu,

millel

on

kujutatud

projekteerimistingimustele vastavale vähendatud ehitusalusele pinnale vastavat hoonet, mille

paigutus lähtub eskiislahendusest (I tl 171). Visualiseeringust nähtuvalt ei riku hoone selline

paiknemine kolmanda isiku privaatsust ega vaadet sellisel määral, nagu kaebaja on püüdnud

väita ja näidata.

6.5.3. See, milline on hoone arhitektuurne lahendus ja kas kohalik omavalitsus lubab ehitada

täpselt üldplaneeringus ette nähtud parameetritele vastava hoone või sellest väiksema hoone

(järgides olemasolevat hoonestust), on juba kohaliku omavalitsuse diskretsiooniotsuse sisu.

Sealjuures ei pea kohalik omavalitsus lähtuma taotlusega koos esitatud eskiislahendusest, vaid

tal on õigus määrata sellised tingimused, mis tagavad hoone sobivuse piirkonda ja naabrite

õiguste kaitse. Kaebaja vastupidine seisukoht on põhjendamatu.

6.5.4. Kolmas isik märgib lühidalt, et projekteerimistingimustes on ehitusalune pind selgelt

määratletud, samuti on nõuetekohaselt esitatud tingimus hoone kõrguse osas. Kaebaja väited

selle kohta, et tingimused on esitatud ebamääraselt, on põhjendamatu ja kolmanda isiku

hinnangul ei saa selles küsimuses ka mõistlikku vaidlust olla. Hoone paiknemise osas on

kaebaja märkinud, et põhjapoolses otsas on kaugus eskiislahenduse järgi kõigest 5,9 meetrit

(nõutud kaugus on 6 meetrit), mistõttu ei ole hoone paiknemise osas nõudeid järgitud. Esmalt

rõhutab kolmas isik taas, et eskiislahendus ei ole lõplik ehitusprojekt, mille osas oleks põhjust

rääkida selle nõuetele vastavusest või mittevastavusest. Teiseks on kaebaja jätnud tähelepanuta,

et eskiislahenduses aluseks võetud ehitusalust pinda on projekteerimistingimustega

vähendatud, seega ei saa hoonet sellises mahus ehitada. See aga omakorda tähendab, et ka

hoone paiknemine kinnistul muutub selle võrra, et hoone on mahult väiksem. Lähtuma peab

projekteerimistingimustest endist ja seal sätestatust. Projekteerimistingimustes sätestatud

tingimused on aga nii ehitusaluse pinna, kõrguse kui asendi osas nõuetele (sh üldplaneeringule

ja ehitusmäärusele) vastavad. Ühtlasi on projekteerimistingimustest nähtuvalt nii hoone suuruse

kui asendiga seotud küsimusi kaalutud ja kaalutlusõiguse teostamise tulemusel on vastustaja

jõudnud seisukohale, et just selliste omadustega hoone püstitamine sellesse asukohta on

võimalik.

Kaebaja väited, et kolmas isik soovib maksimeerida ehitusaluse pinna suurust ja seega ei saa

rääkida naabrite huve arvestavast lahendusest, on alusetud. Kolmas isik ei ole

projekteerimistingimusi ise vaidlustanud ehk on nõustunud ehitama projekteerimistingimustes

seatud tingimustele vastavalt vähendatud ehitusalusele pinnale.

Sellega on aga kolmanda isiku õigusi niigi piiratud, kuivõrd üldplaneering nägi ette suurema

ehitusaluse pinna. Põhjendamatu on ka kaebaja väide, et projekteerimistingimuste kehtetuks

tunnistamine ei saa põhimõtteliselt kolmanda isiku huve riivata. Kolmas isik on nende

projekteerimistingimuste adressaadiks ning need annavad aluse temale kuuluvale kinnistule

ehitamiseks. Nende kehtetuks tunnistamine riivaks seega ilmselgelt kolmanda isiku huve.

6.5.5. Kolmas isik märgib, et on valmis naabritega koostööd tegema, kuid siiani ei ole naabritel

sellist soovi olnud. Naabrite tegevus on olnud suunatud vaid sellele, et kolmas isik oma kinnistu

kaebajale müüks. Sellises olukorras võib koostöö kaebajaga tõesti võimatuks osutuda.

Kolmanda isiku poolt on koostöö tegemine võimalik, kui naabrid ise selleks valmis on.

6.6. Kolmas isik palub kaebajalt enda kasuks välja mõista menetluskulud kokku summas

4882,80 eurot

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

7. Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seletused, tutvunud toimiku materjalidega ning

hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, on üldises plaanis kindlaks teinud

järgmised käesoleva asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud:

7.1. Vaidlust ei ole selles, et kolmas isik soovib püstitada Tallinnas XXXXX tn XX asuvale

kinnistule ühe hoone (elumaja) teda ümbritsevatel kruntidel asuva olemasoleva hoonestuse

vahele ning esitas selleks 27.11.2017 vastustajale taotluse projekteerimistingimuste

väljastamiseks ja vastustaja väljastas need pärast asjakohase haldusmenetluse läbiviimist

23.04.2018 (I tl 34-40).

7.2. Vaidlust ei ole selle üle, et projekteerimistingimused väljastati planeerimisseaduse § 125

lg 5 ja ehitusseadustiku § 26 lg 4 ja Tallinna Linnavolikogu 06.09.2012 määrusega nr 21

kehtestatud Tallinna Linna ehitusmääruse § 31 alusel lähtudes muuhulgas ka asjaolust, et

Tallinna Linnavalitsuse 09.jaanuari 2008.a.a korraldusega nr 14-k kehtestatud XXXXX tn XX

detailplaneeringu on Tallinna Linnavolikogu 11.01.2015 otsusega nr 110 XXXXX XX

omaniku taotlusel kehtetuks tunnistatud.

7.3. Puudub vaidlus, et kaebaja oli kaasatud projekteerimistingimuste väljastamise menetlusse

ja avaldas 14.02.2018 vastustajale oma arvamuse projekteerimistingimuste eelnõu osas (I tl 21-

24).

7.4. Vastustaja on vastanud nii kaebajale kui teistele projekteerimistingimuste eelnõu suhtes

arvamust avaldanud isikutele oma 29.03.2017 kirjaga (I tl 27-29), millele on tehtud üldine, kirja

numbri ja kuupäevata viide ka projekteerimistingimustes (lk 4 I lõige).

7.5. Vaidlust ei ole, et ainuke kehtiv üldplaneering, mis vaidlusalust kinnistu hoonestamist

reguleerib on 11.01.2001 Tallinna linnavolikogu määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna

üldplaneering. Vaidlust ei ole, et Nõmme linnaosa üldplaneering, mis on vastu võetud Tallinna

Linnavolikogu 4.05.2017 otsusega nr 47, ei ole hetkel kehtiv haldusakt.

7.6. Puudub vaidlus, et vastustaja ei pidanud koos projekteerimistingimustega esitatud hoone

eskiisis (I tl 73-76) välja pakutud hoone ehituslahendust piirkonda sobilikuks ja sätestas

projekteerimistingimustes otsese keelu esitatud eskiisi ehitusprojekti koostamisel mitte aluseks

võtta.

7.7. Puudub vaidlus, et projekteerimistingimuste taotluse lisaks esitatud asendiplaanilt (I tl 77)

nähtuvalt on projekteeritud elamu ala põhjapoolesemas osas kaebaja kinnistu piirist 5,981 m

kaugusel ja hoone väljaaste lõunaosas XXXXX tn XX kinnistu piirist 4,876 m kaugusel.

8. Haldusasja lahendamisel märgib kohus kõigepealt, et käesoleval juhul on tegemist

projekteerimistingimuste väljastamisega detailplaneeringu kohustusega maa-alale, mis on

võimalik planeerimisseaduse § 125 lg 5 toodud erandi alusel. Planeerimisseaduse (PlanS) § 125

lg 5 ja sellega seotud lg 6 on sõnastatud järgmiselt:

„(5) Kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral

detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel

olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised,

kui:

1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades

sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi;

2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas

projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või

laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega.

(6) Kohaliku omavalitsuse üksus määrab käesoleva paragrahvi lõikes 5 sätestatud juhul

ehitusseadustiku § 26 lõikes 4 nimetatud tingimused.“.

Ehitusseadustiku (EhS) § 26 lg 4 on sõnastatud järgmiselt:

„(4) Projekteerimistingimustega määratakse asjakohasel juhul hoone või olulise rajatise:

1) kasutamise otstarve;

2) suurim lubatud arv maa-alal;

3) asukoht;

4) lubatud suurim ehitisealune pind;

5) kõrgus ja vajaduse korral sügavus;

6) arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud tingimused;

7) maa- või veealal asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku ehitise võimalik asukoht;

8) ehitusuuringu tegemise vajadus;

9) haljastuse, heakorra ja liikluskorralduse põhimõtted.“.

9. Kaebaja on vaidlusaluse haldusakti osas üldistatult kahtluse alla seadnud kõigepealt selle

andmiseks vajalike eelduste täitmise ja teiseks selle sisu osas, mis puudutab seadusest tulenevat

kohustust määrata kindlaks hoone asukoht, lubatud suurim ehitisealune pind ja selle kõrgus,

leides, et projekteerimistingimused rikuvad tema subjektiivseid õigusi muuhulgas

privaatsusele, vaatele ja päikesevalgusele.

10. Kohus käsitleb kaebuse lahendamisel kõigepealt projekteerimistingimuste andmise eelduste

olemasolu ja seejärel projekteerimistingimuste sisu puudutavaid küsimusi.

11. Projekteerimistingimuste väljastamise eelduste olemasolu osas märgib kohus kõigepealt,

et käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et vähemalt põhimõtteliselt on täidetud PlanS § 125 lg

5 p 2 toodud eeldused, mis puudutavad üldplaneeringus määratud vastava maa-ala üldiseid

ehitus- ja kasutustingimusi. Vaidlust ei ole, et need on kõige üldisemalt määratud 11.01.2001

kehtestatud Tallinna linna üldplaneeringus. Lisaks on Tallinna Linnavolikogu 4.05.2017

otsusega nr 47 vastu võetud Nõmme linnaosa üldplaneering, mis küll ei ole veel kehtiv

haldusakt, kuid milles toodu arvestamist ei saa pidada haldusmenetluse üldiste põhimõtete (

antud juhul eelkõige HMS § 5 toodud eesmärgipärasuse ja § 6 toodud uurimispõhimõtte) ja

väljakujunenud kohtupraktika alusel õigusvastaseks.

12. Põhiline vaidlus projekteerimistingimuste andmise eelduste täitmise osas on

menetlusosaliste vahel küsimuses, kas vaidlusaluste projekteerimistingimuste andmisel oli

täidetu PlanS § 125 lg 5 p 1 toodud eeldus. Kohus märgib seda küsimust lahendama asudes, et

kõigepealt nähtub PlanS § 125 lg 5 p 1 kindlas kõneviisis toodud sõnastusest „ … ehitis sobitub

mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda…“ üheselt, et seadusandja on

pidanud oluliseks, et projekteerimistingimuste väljastamise hetkel peab haldusorganil olema

veendumus, et püstitada soovitav ehitus vastab nendele tingimustele ehk teisisõnu peab

haldusorganil olema piisavalt selge ettekujutus vähemalt ehitise põhiparameetritest, asukohast

krundil ja selle välisilmest (kasutatavatest materjalidest, viimistlusest jne) ning sihtotstarbest ja

sellest ettekujutusest tulenev veendumus, et sellisena püstitada soovitav ehitus sobitub

mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda.

Kohus märgib, et eelkirjeldatud haldusorgani ettekujutus ja veendumus peab selle

kontrollitavuse tagamiseks tuginema mingil objektiivselt tajutaval ja taasesitataval kujul

dokumendil, millena ehitusseadustik ja selle rakendusaktid ning Tallinna ehitusmäärus näevad

ette projekteerimistingimuste taotlemisel koos taotlusega esitatavat hoone kirjeldust ja

eskiisjoonist (EhS § 29).

Kohus selgitab siinkohal eraldi, et projekteerimistingimused on Eesti planeerimis- ja

ehitusõiguses sisuliselt detailplaneeringut asendav instrument, mida kasutatakse seaduses

täpselt määratletud olukordades eelkõige proportsionaalsuse ja menetlusökonoomia

põhimõtteid arvesse võttes ehitusõiguse määratlemise ja realiseerimise lihtsustamiseks.

Ehitusseadustiku eelnõu seletuskirjas on nende suhtes (EhS § 26 kommentaarides lk 48)

kirjutatud otsesõnu järgmist: „Seega on oluline tähele panna, et projekteerimistingimustele on

kõnesolevas sättes antud ühene tähendus – need on detailplaneeringut asendavad

projekteerimise aluseks olevad tingimused. Nimetatud tingimuste seaduse tasemel

reguleerimine on vajalik, selleks et olukordades, kus detailplaneeringu koostamine on liialt

koormav, oleks avalikku ruumi kujundaval haldusorganil võimalik siiski ehitustegevust teatud

määral suunata.“.

Kohus peab siinkohal vajalikuks välja tuua, et kavandatavast planeeringulahendusest ehk

kavandatavast keskkonnast ja hoonestusest ruumilise ettekujutuse saamiseks tuleb

detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitada ka selle lisana vastavalt PlanS § 135 lg 4

vähemalt üks planeeringulahenduse ruumiline illustratsioon. Samuti näeb kohustuslikku eskiisi

esitamist ette Tallinna linna ehitusmääruse § 11 lg 7. Kohus leiab, et see nõue on sisuliselt

põhjendatud ja sarnane eskiisi esitamise nõudele projekteerimistingimuste taotlemisel. Samuti

on projekteerimistingimuste eelnõu avalikustamisel või esitamisel kaasatud isikutelt arvamuse

saamiseks kohtu arvates elementaarne, et avalikkusele või kaasatud isikutele esitatakse sellest

arusaamiseks analoogia korras detailplaneerimismenetlusega koos projekteerimistingimuste

eelnõuga sellega kavandatavat ehitist puudutav eskiis.

13. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et kolmas isik esitas projekteerimistingimuste

taotlemisel nii kavandatava hoone eskiisi kui ka kavandatava hoone asendiskeemi eskiisi ja et

need

esitati

vastustaja

poolt

kaebajale

koos

arvamuse

avaldamiseks

saadetud

projekteerimistingimuste eelnõuga.

Kohus leiab, et kaebaja on siinkohal õigustatult tõstnud küsimuse, et kas olukorras, kus

vastustaja on projekteerimistingimuste eelnõus ja ka projekteerimistingimustes endis (lk 4

viimane lõige, I tl 37 pöördel) leidnud, et „Taotlusele lisatud eskiis annab ettekujutuse taotleja

soovitud visioonist, kuid ehitusprojekti koostamisel tuleb uue hoone kavandamisel arvestada

proportsionaalsust nii kinnistu suuruse kui vahetute naaberhoonetega. Seega esitatud eskiisi

mitte aluseks võtta. Hoone visuaalse külje poolt vajab täiendavat läbitöötamist esifassaadi

lahendus, siin on teatav vastuolu akende paigutuse, proportsioonide ja jaotuse ning hoone

üldise arhitektuurse kontseptsiooni vahel. Lahendus oleks terviklikum, kui esimene ja teine

korrus ei oleks erineva viimistlusega.“, on täidetud EHS § 125 lg 5 p 1 toodud eeldus

kavandatava hoone sobitumises piirkonnas väljakujunenud keskkonda.

Kohus peab sellele küsimusele vastamiseks vajalikuks kõigepealt täiendavalt välja tuua, et

projekteerimistingimustes projekti koostamisel arvestada nõutud tingimuste punktides 3, 4 ja 5

(I tl 38) on vastustaja eraldi välja toonud täiendava linnaruumilise analüüsi vajaduse, et

arvestada lähiümbruse hoonestuse paiknemist ja krundistruktuuri ning kavandatava hoone

sobituvust ning ehituse kõrguse ja korruselisuse sobivust piirkonnas välja kujunenud

keskkonda. Juba ainuüksi sellise täiendava analüüsi tegemise vajaduse märkimine näitab kohtu

arvates selgelt, et isegi projekteerimistingimustes toodud põhitingimustele vastava hoone

püstitamise korral ei ole vastustaja projekteerimistingimuste väljastamise hetkel aru saanud

millist hoonet ta täpselt lubab püstitada ja seda, kas see sobitub olemasolevasse keskkonda ehk

PlanS § 125 lg 5 p 1 nõutud eeldus projekteerimistingimuste väljastamiseks sisuliselt puudub.

14. Kohus leiab, et lisaks on seaduses toodud olemasolevasse keskkonda sobituvuse eelduse

täitmata jätmise järelduse täiendavaks põhjenduseks ja ka projekteerimistingimuste

õigusvastasuse iseseisvaks põhjuseks asjaolu, et väljastatud projekteerimistingimused ei vasta

ka EhS § 26 lg 4 toodu nõuetele.

15. Kohus nõustub vastustajaga, et projekteerimistingimustest ei nähtu üheselt ja arusaadavalt

ei kavandatava hoone asukoht, lubatud ehitisalune pind ega ka selle kõrgus, mis on olulised

seaduses nõutud ehitusõiguse ulatuse parameetrid.

15. 1. Nähtuvalt projekteerimistingimustes toodud Projekti koostamisel arvestada nõutud

tingimuste punkti 3 sõnastusest, ei ole vastustaja kohtu veendumusel sisuliselt kindlaks

määranud kavandatud hoonestuse paiknemist krundil. Vastustaja on põhimõtteliselt ära toonud

küll üldised Nõmmel põhihoone asukoha määramise kriteeriumid ja märkinud, et elamu

paigutamisel võib lähtuda projekteerimistingimuste taotluse juurde esitatud asendiplaanist,

kuid samas lisanud , et vajadusel tuleb esitada linnaruumiline analüüs, millega põhjendatakse,

et kavandatud ehitise paiknemine sobitub piirkonna väljakujunenud keskkonda. Kohus leiab,

et selline hoone asukoha sisuline määratlemata jätmine ei vasta EhS § 26 lg 4 nõuetele, sest

sellest tulenevalt on hoone asukoht kinnistul tegelikult määratlemata ja hoone võib püstitada

praktiliselt kogu krundile. Kohus märgib siinkohal, et selline asukoha määratlemine ei võimalda

määrata ka hoone asukohast tulenevaid mõjusid naabritele ja näitab, et tegelikult on vastustajal

projekteerimistingimuste väljastamiseks sellest sõltuv nõutav elementaarne kaalutlusõigus

siinkohal teostamata jäetud ja seetõttu ei ole ka võimalik asuda seisukohale, et hoone sobitub

olemasolevasse keskkonda, mis on projekteerimistingimuste väljastamise eeldus.

15.2. Kohus nõustub kaebajaga, et nähtuvalt projekteerimistingimustes toodud Projekti

koostamisel arvestada nõutud tingimuste punkti 4 sõnastusest, on ehitusseaduse § 26 lg 4 p-s 4

sätestatud mõttes sisuliselt määratlemata ka suurim lubatud ehitusalune pind. Kuigi selles

punktis on kõigepealt toodud suurima ehitistealuse lubatud pinnana kuni 180 m2, on kohe

järgmises lauses allajoonituna antud sisuline võimalus suurema ja sisuliselt määratlemata

ehitisealuse pinnaga hoone kavandamiseks seades tingimuseks linnaruumilise analüüsi

esitamise, mis põhjendaks selle sobitumist piirkonna väljakujunenud keskkonda. Kohus

märgib, et § 26 lg 4 p-s 4 mõtte kohaselt tuleb suurima lubatud ehitusaluse pinna määratlemisel

siiski anda konkreetselt lubatud suurim ehitusalune pind ja mitte jätta seda lahtiseks. Sellist

lähenemist kinnitab üheselt ka Ehitusseadustiku eelnõu seletuskiri, mille lk 39 on muuhulgas

sätestatud: „…Sarnaselt detailplaneeringu regulatsiooniga, on ka siinkohal silmas peetud, et

projekteerimistingimused annavad maksimaalsed lubatud tingimused. See tähendab, et

ehitusprojekti koostades on isikul valik, kas ta realiseerib koheselt suurima lubatud ehitisealuse

pinna, kõrguse või mõne muu kriteeriumi või viib projekteerimistingimuste alusel lubatu ellu

etapiviisiliselt….“. Kohus märgib, et ilma konkreetse maksimaalse ehitisealuse pinna

määratlemiseta on sisuliselt võimatu teostada kaalutlusõigust hoone asukohast tulenevate

mõjude suhtes ja seda on selgelt näha ka väljastatud projekteerimistingimustest, kus vastava

kaalutluse teostamine on sisuliselt õigusvastaselt edasi lükatud ehitusloa menetlusse.

Kohus peab siinkohal vajalikuks märkida, et peab õigustatuks kaebaja väiteid, et vastustaja ei

ole sisuliselt adekvaatselt põhjendanud ka otsesõnu lubatud kuni 180 m2 ehitusalust pinda, sest

isegi projekteerimistingimuste lk 3 toodud näidete puhul on mitmel juhul krundi täisehitamise

protsent oluliselt madalam, kui käesoleval juhul. Samuti oleks tulnud kohtu arvates vaatamata

XXXXX XX detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisele kolmanda isiku nõudel, vastustajal

põhjendada selgemalt varasemas detailplaneeringus toodud lubatud ehitistealusest pinnast

suurema pinna lubamist, sest eeldatavalt oli detailplaneeringus tulenevalt selle menetluse

põhjalikumast iseloomust arvestatud nii hoone sobivust piirkonda, kui ka naabrite huve ja

õigusi.

15.3. Kohus nõustub kaebajaga ka selles, et nähtuvalt projekteerimistingimustes toodud

Projekti

koostamisel

arvestada

nõutud

tingimuste

punkti

sõnastusest,

on

projekteerimistingimustes EhS § 26 lg 4 p-s 5 sätestatud mõttes sisuliselt ja arusaadavalt

määratlemata kavandatava hoone lubatud kõrgus. Kohus märgib, et hoone kõrgus määratakse

seaduse mõtte kohaselt ilmselgelt konkreetsetes Eestis tunnustatud standardiseeritud

mõõtühikutes ehk meetrites. Seda seisukohta toetab üheselt ka kohtule teadaolev haldus- ja

kohtupraktika. Lisaks on Ehitusseadustiku eelnõu seletuskirjas (lk 49) märgitud järgmist:

“Ehitise kõrgusena tuleb mõista ehitise suurimat vertikaalmõõdet hoonet vahetult ümbritsevast

maapinnast või katendist, võtmata arvesse lokaalseid süvendeid, ehitise kõrgeima tarindi peale.

Ehitise absoluutne kõrgus on riiklikus kõrgussüsteemis määratud kõrgusarv ehitise kõrgeima

tarindi peale (kohtu rõhutus). Hoonel paiknevat tehnoseadet ja -süsteemi ning selle osa ning

välireklaami ja muud seesugust ehitise kõrguse hulka ei arvestata.“.

Kohus märgib, et lubatud ehituse kõrgust määrava üheselt arusaadava mõõduna ei saa kohus

kuidagi käsitleda projekteerimistingimustes toodud „Elamu kõrgus maapinnast määrata

lähtudes piirkonna hoonete kõrgusest.“. Kõigepealt ei ole vastustaja projekteerimistingimustes

ise välja toonud, millist konkreetset kõrgust ta siinkohal silmas peab. Teiseks on vastustaja oma

29.03.2017 vastuses vastuväiteid esitanud isikutele välja toonud, et „Vahetute naaberkruntide

elamute kõrgused jäävad vahemikku 4,4 m -9,7 m…“, mis tähendab, et vastustaja on seaduses

toodud nõude kõrguse selgelt ja üheselt määramiseks sisuliselt täitmata jätnud. Kohus märgib,

et asjakohatud on siinkohal vastustaja väited, et määratud kõrguse saab tuletada asjaolust, et

lubatud on ehitada kahekorruseline maja. Kohus märgib ainult seda, et puudub igasugune

standard siduv õigusnorm eramaja korruse kõrguse määramiseks ja maja kõrgus sõltub paljuski

ka katuse kujust.

Kohus märgib, et hoone kõrguse projekteerimistingimustes määramata jätmine toob

paratamatult kaasa selle, et projekteerimistingimuste väljastamisel ei ole võimalik

nõuetekohaselt ja mõistusepäraselt teostada kaalutlusõigust ja tasakaalustada taotleja ja naabrite

neid huve, mis on seotud insolatsiooni, vaate ja osaliselt ka privaatsusnõuetega. Kohus leiab, et

hoone lubatud kõrguse projekteerimistingimustes arusaadavalt määratlemata jätmine on oluline

viga ja näitab selliselt väljastatud projekteerimistingimused ei vasta seaduse nõuetele ehk on

õigusvastased.

16. Kohus märgib eelmist punkti kokkuvõtvalt, et selles nimetatud puudused teevad sisuliselt

võimatuks hoonestaja ja naabrite huvide tasakaalustamise ja nende seadustega kaitstud õiguste

ja huvide võimaliku rikkumise välistamise projekteerimistingimuste väljastamisel. Kaebaja on

õigesti välja toonud, et vastavad küsimused tuleb vastustajal välja selgitada ja reguleerida juba

projekteerimistingimuste väljastamise menetluse raames. Kohus märgib, et lähtudes

projekteerimistingimuste üldisest suunitlusest-eesmärgist detailplaneeringu ja selle andmise

menetluse asendajana ning asjaolust, et vastavate huvide ja õiguste (naaberkinnistute omanike)

läbirääkimine ja tasakaalustamine on oluline sisuline osa detailplaneeringu ja ka

projekteerimistingimuste väljastamise menetlusest ja seda läbiviiva haldusorgani ülesannetest,

ei saa haldusorgan sellist üldist naabritega läbirääkimiste pidamise ja nende õigustatud huvide

arvestamise kohustust projekteerimistingimustega edasi lükata ehitusprojekti koostamise ja

ehitusloa taotlemise menetlusse. Need küsimused tuleb lahendada seaduse mõttest lähtudes

projekteerimistingimuste väljastamise etapis.

Kohus leiab, et sisuliselt on vastustaja jätnud projekteerimistingimustes määratlemata olulised

hoone

parameetrid

ja

selle

asukoha

ning

on

koos

sellega

jätnud

teostamata

projekteerimistingimuste

väljastamisel

nõutud

kaalutluse

ja

jätnud

hindamata

ja

tasakaalustamata taotleja ja tema naabri õigused ja huvid. Kohus leiab, et sellega on oluliselt

rikutud seaduses ette projekteerimistingimuste vastuvõtmiseks ette nähtud menetlus- ja

projekteerimistingimustele esitatavaid sisulisi nõudeid ja kaebaja nende nõuetega seotud

subjektiivseid menetluslikke ja sisulisi õigusi.

17. Kohus märgib, et vastustaja väljendas nii oma vastuses kaebusele kui ka kohtuistungil

korduvalt positsiooni, et sisuliselt piisab tema arvates projekteerimistingimuste väljastamiseks

sellest, kui nendes märgitakse ära nõue, et kavandatav ehitis peab vastama eelkõige

üldplaneeringule ja ehitusküsimusi reguleerivatele õigusaktidele ja et kõik võimalikud naabrite

ja arendajate huvide tasakaalustamised tuleb ja saab teostada ehitusprojekti koostamise ja

ehitusloa väljastamise menetluses. Samuti saab ja tuleb vastustaja väitel alles ehitusloa

menetluses kontrollida, kas kavandatav hoone ka tegelikult sobitub olemasolevasse keskkonda

pärast seda, kui ehitusprojekti koostamise käigus on läbi räägitud ja kindlaks määratud hoone

asukoht ja olulised parameetrid.

Kohus leiab, et selline põhimõtteline seisukoht on eelnevalt väljatoodut arvestades ilmselges

vastuolus seaduse mõtte ja sättega ning neist lähtudes sügavalt ekslik. Seda seisukohta sisuliselt

kokku võttes ja järjekindlalt rakendades ei omaks projekteerimistingimuste vastuvõtmiseks

seaduses ette nähtud menetlus- ja sisulised nõuded mingit tähtsust ja asjast huvitatud isikute

kaasamisel menetlusse poleks mingit mõtet, sest projekteerimistingimustest ei selguks nende

huvide ja õiguste rikkumine ning vastav tasakaalustamismenetlus oleks põhjendatud ja

võimalik läbi viia ainult ehitusprojekti koostamise ja ehitusloa taotlemise menetluses.

Kohus on seisukohal, et kehtiv seadus projekteerimistingimuste adnmise menetlusele ja selles

lahendatavale ehitusõiguse määramise seisukohalt olulistele näitajatele sellist sisu ei anna ja

kohustab haldusorganit seaduses sätestatud ulatuses konkreetselt kindlaks määrama

ehitusõiguse ulatuse ning teostama arusaadavalt ja kontrollitavalt kavandatava hoone

olemasolevasse keskkonda sobivuse hindamise. Käesoleval juhul vastustaja kohtu

veendumusel seda ilmselgelt teinud ei ole. Samuti ei anna vastustaja ja kolmanda isiku

ülejäänud käesoleva kaebuse menetluses esitatud väited ja seisukohad kohtule alust asuda

teistsugusele seisukohale ja kaebus tuleb rahuldada ning vaidlustatud haldusakt ja sellega

väljastatud projekteerimistingimused tühistada.

18. Kohus peab vajalikuks siiski eraldi välja tuua, et ta ei nõustu kaebaja seisukohaga, et

viimasel on subjektiivne õigus tekkinud olukorras nõuda detailplaneeringu menetlust. Kuigi

kohus leidis eelnevaga, et seaduses ettenähtud eeldused projekteerimistingimuste

väljastamiseks puudusid ja väljastatud projekteerimistingimused ei vastanud seaduse nõuetele,

ei tähenda see seda, et käesoleval juhul oleks võimatu nende tingimuste täitmine ja ehitusõiguse

aluseks saaks vältimatult olla ainult detailplaneering. Kohus märgib ka seda, et ainult

kolmandal isikul on subjektiivne õigus taotleda oma kinnistule ehitusõiguse määramist. Selle

õiguse alla käib ka õigus valida seaduses võimalike menetlusliikide vahel. Kohus märgib, et

käesoleval juhul on kolmandal isikul ja vastustajal võimalik kohtu poolt märgitud puudused

võimaliku uue projekteerimistingimuste taotluse esitamisel ja õiguspärasel menetlemisel

kõrvaldada ja kohtu hinnangul on õiguspärase haldusmenetluse ja kaalutlusõiguse teostamise

järel õiguspärased projekteerimistingimused väljastada. Kaebajal puudub seadusest tulenev

subjektiivne õigus nõuda, et kinnistu hoonestaja valiks ja haldusorgan viiks läbi

detailplaneeringu menetluse ehitusõiguse määratlemiseks juhul, kui seadus annab võimaluse

seda seaduses sätestatud eelduste täitmisel määratleda ka läbi projekteerimistingimuste

menetluse.

19. Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesoleval juhul tehti otsus vastustaja kahjuks. Kaebaja on esitanud tähtaegselt taotluse

menetluskulude hüvitamiseks kokku 6822 eurot. Kohtumenetlusega seotud menetluskulude

hüvitamise taotlust kaebaja vaatamata asjaolule, et kohus selgitas kohtuistungil selleks

seadusega määratud tähtaega, ei esitanud. Kohus mõistab vastustajalt kaebaja kasuks HKMS §

109 lg 6 kohaselt välja ainult vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Käesoleval juhul leiab

kohus, et kaebajale väljamõistetavaid menetluskulusid tuleb osaliselt vähendada ja eelkõige

selles osas, mis puudutab esialgse õiguskaitse taotluse koostamise ja menetlemisega seotud

menetluskulusid. Kohus on seisukohal, et esialgse õiguskaitse taotluse esitamine

projekteerimistingimuste vaidlustes ei ole ei põhjendatud ei seaduses toodud nõuetega

(eelkõige kõige lihtsama vajalikkuse nõudega) esialgse õiguskaitse taotlusele ega ka arvestades

väljakujunenud

kohtupraktikat,

mille

tundmine

kuulub

advokaatide

kutseoskuste

elementaaresete nõuete hulka. Nende kulude (kaasa arvatud riigilõiv) kandmise

mittevajalikkust seaduse mõttes näitab kohtu arvates selgelt ka esialgse õiguskaitse taotluse

rahuldamata jätmine ja selle põhjendused. Kohus leiab, et eeltoodust lähtuvalt on õigustatud

kaebajale väljamõistetavate menetluskulude vähendamine 5500 euroni.

Kolmas isik esines menetluses vastustaja poolel ja tema menetluskulud jäävad ta enda kanda.

/Allkirjastatud digitaalselt/

Daimar Liiv

Kohtunik