2-16-11412/50 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Meeli Kaur ja

Indrek Soots

Määruse tegemise aeg ja koht

13.02 .2019, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-11412

Tsiviilasi

TR, HP, JK, LU, PU, JŠ, Sanmark Grupp OÜ,

AS, NS, RD, ND, VP, NP, VP, IE, TN, PM, MT,

VP ja RU avaldus ZS vastu tahteavalduste

andmiseks kohustamiseks kaasomandist osa

võõrandamiseks ja korteriomandite koosseisude

muutmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 16.04.2018 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

ZS määruskaebus

Menetlusosalised, nende esindajad

Avaldajad:

TR (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

HP (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

JK (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

LU (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

PU (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

JŠ (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Sanmark Grupp OÜ (registrikood 10431528,

asukoht Laki 25, Tallinn)

AS (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

NS (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

RD (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

ND (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

VP (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

NP (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

VP (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

IE (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

TN (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

PM (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

MT (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

VP (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

RU (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)

Avaldajate lepingulised esindajad PM ja RU

Puudutatud

isik

ZS

(isikukood

XXXXXXXXXXX), lepingulised esindajad Silver

Saks vandeadvokaat Kelli Ristal

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Jätta avaldajate taotlus 21.01.2019 kohtuistungi protokolli parandamiseks

rahuldamata.

2. Harju Maakohtu 16.04.2018 määrus jätta muutmata ja määruskaebus

rahuldamata.

3. Menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jätta ZS kanda.

4. Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast määruse jõustumist vastavalt

TsMS § 177 lg 1 p-le 2.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest esitada Riigikohtule

määruskaebuse.

Selgitused

Vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta

seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega,

annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab kohtuasja lahendanud maakohus kindlaks

mõistliku aja jooksul alates kohtumääruse jõustumisest.

Asjaolud ja menetluse käik

1. TR, HP, JK, LU, PU, JŠ, Sanmark Grupp OÜ, AS, NS, RD, VP, NP, VP, IE, TN, PM,

MT, VP ja RU (avaldajad) esitasid 26.07.2016 Harju Maakohtule avalduse, milles

palusid kohustada AL andma tahteavalduse 28.03.2016 avaldajate vahel sõlmitud,

11.04.2016 avaldaja VP poolt heaks kiidetud ja ühinetud ning notari Lee Mõttuse

tõestatud notariaalsele võlaõiguslikule lepingule ja kinnistusraamatu kannete tegemise

kokkuleppele „Võlaõiguslik kokkulepe korteriomandite mõtteliste osade suuruste

muutmiseks, võlaõiguslik kokkulepe uute korteriomandite moodustamiseks ja tekkivate

korteriomandite võlaõiguslik müügileping ning sellega seotud leping ehituskohustuste

teostamiseks ja finantseerimiseks ja avaldusele eelmärgete kinnistamiseks“ (leping)

puudutatud isikule kuuluvast korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa

eraldamiseks vajalikuks võlaõiguslikuks kokkuleppeks korteriomandite mõtteliste

osade suuruste muutmiseks, uute korteriomandite moodustamiseks ja tekkivate

korteriomandite võlaõiguslikuks müügilepinguks ning sellega seotud lepingu

ehituskohustuste teostamiseks ja finantseerimiseks ja avalduseks eelmärgete

kinnistamiseks hiljemalt kahe nädala jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist. AL

võõrandas temale kuulunud korteriomandi oma tütrele ZS-le, kes astus menetlusse

puudutatud isikuna.

2. Avalduse kohaselt on puudatud isik Tallinnas, Kungla tn 10-X asuva korteriomandi

omanik. Kungla 10 elamus on 16 korteriomandit. 05.01.2015 esitas PM (avaldaja 1)

Kungla 10 korteriühistule pakkumise elamu rekonstrueerimiseks. Ajavahemikul 20.08.-

29.10.2015 allkirjastasid 15 korteriomanikku lihtkirjaliku lepingu, väljendamaks soovi

sõlmida avaldajaga 1 ja RU-ga (avaldaja 2) notariaalse võlaõigusliku ja asjaõigusliku

lepingu pööningupinna arvelt elamu rekonstrueerimiseks. 28.03.2016 sõlmiti avaldajate

vahel

leping

korteriomandite

mõtteliste

osade

suuruste

muutmiseks,

uute

korteriomandite

moodustamiseks

ja

tekkivate

korteriomandite

võlaõiguslik

müügileping

ning

sellega

seotud

leping

ehituskohustuste

teostamiseks

ja

finantseerimiseks ning avaldus eelmärgete kinnistamiseks. VP liitus lepinguga

11.04.2016. Puudutatud isik oma nõusolekut lepinguga liitumiseks andnud ei ole.

3. Praegusel juhul on täidetud kõik korteriomandiseaduse (KOS) § 8¹ lg 2 p-des 1-4

sätestatud tingimused. Vastava tehinguga ei kahjustata korteriomanike huve

ebamõistlikult. Tehingu läbi rekonstrueeritakse hoone fassaad, katus, sokkel ning elamu

trepikojad viiakse vastavusse tänapäevaste tuleohutusnõuetega, tekitades trepikojast

evakuatsioonitee.

Katuse

olemasolevad

kandekonstruktsioonid

on

osaliselt

põlemiskahjustusega.

Rekonstrueerimistööde

käigus

vahetatakse

kõik

katusekonstruktsioonid välja uute vastu. Rekonstrueerimistööde tulemusel suureneb

hoone soojustatus ning vähenevad küttekulud, pikeneb hoone kasutusiga ning

suurenevad korteriomandite turuväärtused. Samuti ehitatakse välja liitumine

gaasivõrguga, mis annab igale korteriomanikule võimaluse minna ahjuküttelt üle

gaasiküttele. Tehinguga ei mõjutata puudutatud isiku omandis oleva korteriomandi

reaalosa, vaid üksnes kõikide korteriomandite omanike kaasomandis olevat mõttelist

osa ühises asjas.

4. Pööningukorrus ei ole tänasel päeval kasutusel. On mõistlik ehitada välja

pööningukorrus neljaks uueks korteriomandiks ning kasutada saadud tulu elamu

rekonstrueerimisel tehtavate tööde eest tasumiseks. Lisanduvate uute korteriomandite

läbi suureneb elamus korteriomandite arv ning seeläbi vähenevad ka korteriomanike

vahel jaotatavad ekspluatatsioonikulud, näiteks ühiskasutatavate ruumide koristamis- ja

elektrikulud jne.

5. Lepingu sõlmimiseks on tahteavalduse andnud üle 2/3 elamu korteriomanikest.

Võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele

võõrandamise ajahetke seisuga. Tehingu väärtuseks määrati lepingus 100 000 eurot.

Korteriühistu tellis Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ-lt hindamisakti elamu pööningu

väärtuse välja selgitamiseks. Ekspertarvamuse kohaselt on 27.01.2016 seisuga

olemasoleva pööningu kasuliku pinna suurus 150 ruutmeetrit ning väärtus 450 eurot/m².

Seega elamu pööningu koguväärtus on kokku 67 500 eurot (s.o 150 m² x 450 eurot/m²)

ning lepingus sätestatud rekonstrueerimistööde väärtus ületab lepingu kohaselt

võõrandatava kaasomandi osa hariliku väärtuse võõrandamise hetke seisuga.

6. Võõrandamisest saadav tulu kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa

korrashoiuks või parendamiseks. Lepingu p 2.3 kohaselt kohustuvad avaldajad 13 ja 16

täitma kõik p-des 3.1.1-3.1.11 sätestatud ehituskohustused, mis teostatakse kõikide

elamus asuvate korteriomandite kaasomandiosa korrashoiuks ja parendamiseks ning

kõikide korteriomandite omanike huvides, sh puudutatud isiku huvides. Kokkuvõtvalt

vastava tehingu läbi rekonstrueeritakse hoone fassaad, katus, sokkel ning trepikojad.

Puudutatud

isikul

kui

korteriühistu

liikmel

on

elamu

kaasomandi

rekonstrueerimiskulude kandmise kohustus, mistõttu on täidetud KOS § 8¹ lg-s 3

sätestatud kriteerium.

Puudutatud isiku seisukoht

7. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata.

8. Puudutatud isiku arvamuse kohaselt ei ole lepingu p-st 3.7 tulenevalt üheselt selge,

millised mõttelised osad ostjale müüakse ja tema omandisse või ainukasutusse jäävad.

Tehingu sõlmimisega annavad müüjad sisuliselt ostjale ära arvestatava osa kaasomandis

olevast keldripinnast, kuigi selle eest mingit hüvitist ostja ei maksa ning sõlmitud

võlaõiguslik müügileping ei räägi sellest midagi.

9. Tehinguga kahjustatakse ebamõistlikult korteriomanike huve seeläbi, et tagatud ei ole

korteriomanike huvid juhuks, kui arendaja ei täida oma kohustusi.

10. Tehing on korteriomanike õigusi ebamõistlikult kahjustav, kuna ostuhind

tasaarvestatakse täies ulatuses korteriomandite kaasomandiosa korrashoiuks ja

parendamiseks võetavate kohustustega. 2009. aastal võttis korteriühistu pikaajalise

laenu, et renoveerida elamu katus. Nimetatud laenu makstakse tagasi kuni 2028. aastani

ning seetõttu peavad korteriomandite omanikud igakuiselt maksma korteriühistu

remondifondi raha, et laenu teenindada. Seega renoveeriti maja katus vähem kui 7 aastat

tagasi ning nüüd pannakse majale uus katus, kuid vana katuse laenu tuleb veel tasuda

11 aastat. Uus katus on vajalik paigaldada üksnes seetõttu, et tagada elamule parem

välimus ning uute korteriomandite väljaehitamine. Seega ei tohiks katuse

rekonstrueerimine sisalduda ostuhinnas, sest seda on vaja vaid ostjale ning nimetatud

kulu on käsitatav ehitustööna, mis peaks jääma ostja kanda.

11. Võõrandamisest saadav tulu ei vasta võõrandatava osa harilikule väärtusele

võõrandamise ajahetke seisuga.

12. Tehing sisaldab tingimusi, mis ei saa olla täitmiseks kohustuslikud. Ühestki

korteriühistu üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et oleks otsustatud kaasomandis oleva

keldripinna võõrandamist ja seotud seda sellega, et sellest kaasomandiosa kaotusest

saadavat tulu kasutatakse hoone korrashoiuks. Ka ei ole vastu võetud otsust, et

soklikorrus remonditakse. Üheski otsusest ei nähtu, et liikmed oleksid otsustanud võtta

vastu kohustuse paigaldada kogu majale uued aknad seoses asjaoluga, et maja

renoveeritakse.

Esimese astme kohtu määrus

13. Harju Maakohus rahuldas avalduse 16.04.2018 määrusega. Kohus jättis menetluskulud

puudutatud isiku kanda.

14. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt lahendas kohus asja avalduse esitamise ajal

kehtinud korteriomandi seaduse sätete järgi ning leidis, et avaldajatel on õigus nõuda

puudutatud isikult 28.03.2016 lepingu jaoks vajalike tahteavalduste andmiseks

kohustamist, kui täidetud on kõik KOS § 8¹ lg-s 2 sätestatud tingimused.

15. Vaidlus puudus selles, et puudutatud isik on elamus asuva korteriomandi nr 15 omanik.

Elamus on 16 korteriomandit. 07.02.2016 toimus elamu korteriomanike koosolek, mille

protokolli kohaselt otsustati sõlmida võlaõiguslik notariaalne leping pööningupinna

võõrandamiseks. 28.03.2016 sõlmisid korteriomanikud lepingu korteriomandite

mõtteliste osade suuruste muutmiseks, uute korteriomandite moodustamiseks ja

tekkivate

korteriomandite

müümiseks

ning

sellega

seotud

ehituskohustuste

teostamiseks ja finantseerimiseks. VP liitus lepinguga 11.04.2016.

16. Avaldajad taotlesid kohustada puudutatud isikut andma tahteavalduse lepinguga

ühinemiseks. Puudutatud isik vaidles avaldajate nõudele vastu põhjendusel, et tema

huvid saaksid lepingu sõlmimisel kahjustada, kuna tehingu ese ei ole selge, sest

lepingust ei ilmne, kui suur saab olema müüdava reaalosa suurus. Nimelt on

vaidlusaluse lepingu p-s 3.7 kokku lepitud, et koos võlaõiguslepingu alusel sõlmitava

asjaõiguslepinguga reguleeritakse ka keldrikorruse valdamist ja kasutamist ning müüjad

ja ostja on kokku leppinud, et ostja ainukasutusse või omandisse jäävad ka

keldrikorrusel paiknevad ruumid.

17. Viidatud lepingu p 3.7 kohaselt on müüjad ja ostja kokku leppinud, et koos lepingu

alusel sõlmitava asjaõiguslepinguga sõlmitakse kaasomandi valdamise ja kasutamise

korra kokkuleppe, reguleerimaks elamu keldrikorrusel paiknevate ruumide valdamist ja

kasutamist. Juhul, kui kohalik omavalitsus annab nõusoleku moodustada keldrikorrusel

paiknevatest ruumidest (keldriboksidest) eraldiseisvad korteriomandid või mõne

olemasoleva reaalosa üldpinna suurendamiseks keldrikorruse arvelt, esitatakse koos

asjaõiguslepinguga kinnistamisavaldus korteriomandite moodustamiseks või reaalosa

suurendamiseks ja võõrandamiseks omanikele, kellele vastavad keldriruumid kuuluma

jäävad. Keldriruumide täpne jaotus lepitakse müüjate vahel kokku võimalusel

asjaõiguslepinguga ühes dokumendis, kuid müüjad ja ostja on kokku leppinud, et ostja

ainukasutusse (või omandisse, kui keldriruumidest moodustatakse eraldiseisvad

korteriomandid) jäävad keldrikorrusel paiknevad ruumid, mis on tähistatud lepingu

lahutamatuks lisaks nr 1 oleval plaanil „Arendajale“ (lepingu lisa). Pooled leppisid

kokku, et korteriomandite omanikud, kes omandavad laienemise eesmärgil keldripinna,

kohustuvad paigaldama omandatud soklikorruse ruumidele uued aknad või luugid ning

rajama omandatud keldripinna suhtes drenaaži, vältimaks liigniiskuse tekkimist.

18. Seega käsitab lepingu p 3.7 osa kaasomandisse kuuluva pinna võimalikku

võõrandamist, see tähendab, et tegemist on tingimusliku võõrandamiskokkuleppega.

Nimelt sätestab lepingu p 3.7 üheselt, et juhul, kui kohalikult omavalitusest saadakse

vastav nõusolek, saavad ostjad enda omandisse keldrikorrusel paiknevad lepingu lisas

tähistatud ruumid. Nimetatud asjaolu ei muuda lepingut ebaselgeks ega puudutatud

isikut ebamõistlikult kahjustavaks. Kokkuleppe lisast on nähtav, millised keldriruumid

vajalike eelduste olemasolul ostjate omandisse jäetakse. Seega on vastavas küsimuses

piisav selgus olemas. KOS § 8¹ lg 2 p-st 1 ei tulene, et võõrandatava osa suurus peab

olema ruutmeetri täpsusega määratletud, mistõttu ei ole tegemist puudutatud isiku huve

ebamõistlikult kahjustava olukorraga, kui kõiki asjaolusid kooskõlas hinnates on

võimalik faktiliselt tuvastada, milline kaasomandiosa võõrandatakse ning et omandiosa

kaotuse eest saadakse võrdväärne hüvitis.

19. Korteromanike huve ei kahjusta hüpoteetiline võimalus, et arendaja ei täida oma

kohustusi. Juhul, kui arendaja peaks jätma mõne oma kohustustest täitmata, on

korteriomanikel võimalus kasutada kõiki seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid.

Lepingut ei muuda ebamõistlikult kahjustavaks ka asjaolu, et korteriühistu kasuks

seatakse hüpoteek teisele järjekohale. Puudub alus asuda eelduslikule seisukohale, et

uute korteriomandite osas seatakse esimesele järjekohale hüpoteek viisil, mis muudaks

teise järjekoha hüpoteegi väärtusetuks.

20. Lepingu p 3.1.2 järgi sisaldub tehtavate tööde hulgas katuse rekonstrueerimine, mille

kohaselt vana katusekate eemaldatakse ja utiliseeritakse. Ülemised seinapalgid

vahetatakse välja (vajadust hinnatakse tööde käigus). Katusekorruse põrandatalade

sammu tihendatakse ja nendevaheline täidis vajadusel osaliselt eemaldatakse ning

soojustatakse tänapäevaste materjalidega. Taladele paigaldatakse uus põrand selliselt,

et oleks tagatud heliisolatsiooni nõuded. Katuse osas tulevad uued sarikad/pennid,

paigaldatakse aurutõkkekile ning tagatakse katusealuse tuulutus läbi katuseharja ja

plekialuse õhutusvahe nii harjast kui räästast. Paigaldatakse uus valtsplekk-katus (värv

vastavalt projektile). Paigaldatakse uus vihmaveesüsteem, mille sisse läheb

soojendusega küttekaabel, vajalikud lumetõkked ja käigurajad uute korstnate juurde.

Korstnaotsad pikendatakse.

21. Olukorras, kus pööningule ehitatakse uued korteriomandid, on põhjendatud

katusekorruse tervikuna rekonstrueerimine. Asjas puudus vaidlus, et elamu on saanud

tulekahjus kannatada, seega on mõistlik, et uute korterite ehitustöödega samaaegselt

viiakse läbi igakülgsed parendus- ja kaasajastamise tööd. Seega ei ole põhjendatud

puudutatud isiku väide, et katusega seotud kulutused peaksid jääma väljapoole tehingu

hinda. Asjaolu, et uute korteriomanditega kaasneb katuse kõrgemale tõstmine ja

terviklike remonditööde läbiviimine, ei saa olla üksnes ostja huvides, kuna katuse

tõstmine ja remonditööd võimaldavad luua pööningule uued korteriomandid, mille

arvelt toimub kogu hoone tervikuna renoveerimine, seega on katuse tõstmine

samaväärselt kõigi korteriomanike, sh puudutatud isiku huvides.

22. Praegusel juhul on lepinguga nõustunud elamu 15 korteriomanikku 16-st, mis on

93,75% korteriomanikest, seega on täidetud KOS § 8¹ lg 2 p-st 2 tulenev vähemalt kahe

kolmandiku korteriomanike nõusoleku tingimus.

23. Puudutatud isik leidis mh, et võõrandamisest saadav tulu ei vasta harilikule väärtusele,

kuna pööningupinna puhul on lähtutud Ehitusregistrisse kantud valedest andmetest.

Nähtuvalt majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määruse „Eluruumile esitatavad

nõuded“ § 2 lg-st 2 peab katusekorruse kaldseintega toas vähim kõrgus olema tagatud

vähemalt toa poole pinna ulatuses, seejuures pinna arvestamisel võetakse arvesse vaid

ruumiosad, kus ruumi kõrgus on vähemalt 1,6 meetrit. Seega olukorras, kus elamu

korteriomanikud võõrandavad pööningukorruse, saab sisuliselt arvesse võtta pinda,

mille puhul ruumi kõrgus on vähemalt 1,6 m. Eeltoodust tulenevalt ei oma selles

küsimuses tähtsust, kas hoone elamu ehitusalune pind on 233 m² või 399 m², vaid

oluline on üksnes see, kui suur on pööningukorrusel pind, mille puhul ruumi kõrgus on

vähemalt 1,6 m. Ekspertarvamuse kohaselt on praegusel hetkel elamu pööningukorrusel

netopinna, s.o enam kui 1,6 m kõrguse laega pinna, suurus 150 m². Asjaolu, et

ekspertarvamuses on lähtutud avaldajate esitatud andmetest, ei muuda tõendit

ebausaldusväärseks, kuna nähtuvalt ekspertarvamuse päisest viis ekspert 27.01.2016

isiklikult läbi vara ülevaatuse, mis tähendab, et ekspert on saanud avaldajate väited üle

kontrollida ning kõiki andmeid kogumis arvesse võttes on ekspert jõudnud järeldusele,

et suletud netopinda on 150 m². Seega tuleb lähtuda pööningukorruse võõrandamise eest

saadava hinna kontrollimisel asjaolust, et võõrandatakse 150 m² netopinda.

24. Ekspertarvamuse alusel on võõrandatava pööningupinna väärtus eksperthinnangu

koostamise aja seisuga 450 eurot/m², seega on kogu pööningukorruse müügihind 67 500

eurot. Nähtuvalt lepingu p-st 2.4 võõrandavad korteriomanikud enda mõttelised osad

ostjale kokku hinnaga 100 000 eurot, mis kataks ka keldrikorruse ruumide väärtuse

juhul, kui lepingu p-s 3.7 nimetatud tingimus realiseerub ja vastavad ruumid arendajale

võõrandatakse. Võttes arvesse, et nähtuvalt lepingule lisatatud plaanist ei moodusta

arendajale lubatud ruumide pind enam kui 1/6 keldri kogupinnast, ei saa vastava pinna

väärtus olla suurem kui 19 950 eurot isegi juhul, kui võtta aluseks puudutatud isiku

väide, et ehitusalune pind on 399 m², ning lähtuda asjaolust, et ruutmeetri hind on 300

eurot (399/6 x 300). Uus Maa Kinnisvarabüroo 25.03.2015 ekspertarvamuse kohaselt

on elamu soklikorruse ühe ruutmeetri turuväärtus eksperthinnangu esitamise kuupäeva

seisuga 300 eurot. Seega isegi puudutatud isiku enda väiteid arvesse võttes (et

soklikorrusest võõrandatakse 68,67 m² ning ruutmeetrihind on 300 eurot), ei ole

võõrandatava keldri pinna hind suurem kui 20 601 eurot. Seega oleks pööningukorruse

ja soklikorruse võõrandatava pinna väärtus kokku 88 101 eurot (67 500 + 20 601), kuid

elamu korteriomanikud saavad lepingu alusel vastu vähemalt 100 000 euro suuruse

vastusoorituse. Eeltoodust tulenevalt on täidetud tingimus, mille kohaselt peab

võõrandamisest saadav tulu vastama võõrandatava osa harilikule väärtusele

võõrandamise ajahetke seisuga.

25. Lepingu p-s 2.5 on lepingu pooled kokku leppinud, et p-s 3.1. nimetatud

ehituskohustuste teostamine ja nende finantseerimine ostja poolt on lepingus sisalduva

p-s

2.1.

nimetatud

korteriomandite

müügilepingu

tingimus,

s.t

tekkivate

korteriomandite müügilepingut ei sõlmitaks, kui ostja ei võtaks enda täita ja

finantseerida p-s 3.1. sätestatud ehituskohustusi. Täiendavalt on kokku lepitud, et kui

lepingu p-s 3.1. nimetatud ehitustööde teostamise kulutused osutuvad suuremaks, kui

kokku lepitud ostuhind, s.o 100 000 eurot, ei ole ostjal õigus pöörduda müüja vastu

täiendavate rahaliste nõuetega ning ehitustööde finantseerimise riisiko lasub täies

ulatuses ostjal. Ostjad vastutavad lepingu p-s 3.1. nimetatud kohustuste täitmise eest

müüja ees solidaarselt. Lähtuvalt eeltoodud lepingu sättest saavad korteriomandite

omanikud võõrandatava kaasomandiosa eest igal juhul vastu 100 000 euro suuruse

soorituse ning neil puudub risk täiendavate kulutuste kandmiseks. Seega võib

võõrandamisest saadav tulu olla tegelikkuses suuremgi kui võõrandatava osa harilik

väärtus.

26. Lepingu p-s 3.1 on ette nähtud, et seoses asjaoluga, et lepingu p 2.1. kohaselt tekkivad

uued korteriomandid võõrandataks ostjale ja nende ostuhind tasaarvestatakse, on ostjal

kohustus teostada (korraldada ja finantseerida (finantseerimisel arvestatakse p-s 3.6

kokku lepitut) Kungla tn 10 asuval korteriomanditeks jagatud kinnistul paiknevas

elamus alljärgnevad tööd ja toimingud korteriomandite kaasomandiosa korrashoiuks ja

parendamiseks: elamule renoveerimisprojekti koostamine, katuse rekonstrueerimine,

fassaadi rekonstrueerimine, sokkel ja trepp renoveeritakse, ehitatakse uued varikatused,

uksed ja aknad vahetatakse, trepikodade rekonstrueerimine, keldrisse ehitatakse

panipaigad, kommunikatsioonide renoveerimine, hooviala korrastamine. Tulenevalt

eeltoodust on täidetud nõue, et võõrandamisest saadav tulu kulutakse mõistlikult

korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks.

27. Lepingu alusel tehtavad tööd vastavad korteriühistuseaduse (KÜS) § 15¹ lg-s 2

nimetatud tööde tunnustele ning KOS § 13 lg-st 1 tulenevalt on korteriomanikel

kohustus vastavate kulutuste kandmiseks. Seega on täidetud ka KOS § 8¹ lg-s 3 toodud

tingimus, mille kohaselt tuleb võõrandamisest saadav tasu kasutada seoses kulutustega,

mille kandmise kohustus korteriomanikul on. Asjaolu, et ka korteriühistu üldkoosolekul

on kulutuste tegemine heaks kiidetud, nähtub 17.05.2015 korteriühistu üldkoosoleku

protokollist (p 1). Samuti on korteriomanikud allkirjastanud otsuse remonditööde

heakskiitmiseks ning võtnud 07.02.2016 üldkoosoleku protokolli p-des 4 ja 5 vastu

otsused anda arendajale volitused remonditööga seotud toimingute tegemiseks ning

vastavasisulise notariaalse võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks.

28. Puudutatud isiku väide, et avaldajate käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega,

kuna avaldajad on keeldunud osa pööningupinna puudutatud isikule võõrandamisest, on

põhjendamatu ning praegusel juhul ei esine alust tuvastada avaldajate käitumises

vastuolu hea usu põhimõttega. Olukorras, kus avaldajad võõrandavad osa

kaasomandisse kuuluvast pinnast arendajale, saavad nad vastukaaluks kogu hoone

remondi ja renoveerimise. Samas juhul, kui osa pööningust võõrandatakse puudutatud

isikule, et kaasne sellega ei pööningukorruse ega kogu hoone terviklikku renoveerimist.

29. Lähtuvalt eeltoodust tuleb avaldus rahuldada.

30. TsMS § 172 lg 1 järgi ja menetluse asjaolude alusel jäävad menetluskulud puudutatud

isiku kanda. Menetluskulude suurus tehakse kindlaks TsMS § 174 lg-te 2 ja 4 alusel

pärast kohtulahendi jõustumist.

Määruskaebus

31. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu

määruse tühistada ja teha asjas uue määruse, millega jäetakse avaldus rahuldamata

32. Määruskaebuse kohaselt rikkus maakohus määruse tegemisel menetlusnorme, hindas

ebaõigesti tõendeid ning kohaldas valesti materiaalõiguse norme.

33. Maakohus leidis ekslikult, tuginedes ekspertarvamusele, et võõrandamisest saadav tulu

vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga.

Maakohus ei ole ehitusprojekti analüüsinud. Ekspertarvamuses ei ole vale mitte leitud

tulem, mille kohaselt on pööningukorruse 1 m2 turuhinnaks ca 450 eurot, vaid eksitav

ja vale on eksperthinnangus aluseks võetud ning tellijalt saadud andmetele tuginev

seisukoht, et eelduslikult saab pööningupinnale ehitada elamispinda 150 m2, sest

vastavalt ehitusprojektile on võimalik elamispinda välja ehitada 260 m2. Korteriühistu

juhatus ja ostjad on esitanud tehingu tegemiseks valesid andmeid ja kasutanud ära

olukorda, mille kohaselt on elamu osas ehitusregistrisse kantud eksitavad andmed.

Ehitisregistrisse oli kantud, et elamu ehitusalune pind on 233 m2. Tegelikkuses on elamu

ehitusalune pind 399 m2. Kuna välja on võimalik ehitada elamispinda 260 m2 (netopind,

ehk kõrgem kui 1,6 m), sest ehitusalune pind on 399 m2, on seega võõrandatava pinna

väärtuseks 260 x 450 eurot = 117 000 eurot. Lisaks jääb lepinguga ostjate omandisse

või ainukasutusse 68,67 m2 keldripinda. Eksperthinnangu kohaselt on keldrikorruse

ruutmeetri väärtuseks 300 eurot. Seega kujuneb tehinguväärtuseks kokku: 260 x 450 +

68, 67 x 300 = 137 601 eurot ning võõrandamistehing toimuks alla turuhinna.

34. Maakohus eksis, leides, et tehinguga ei kahjustata ebamõistlikult puudutatud isiku huve

ning avaldajad ei käitu vastuolus heade kommetega. Puudutatud isik ei ole vastu sellele,

et maja soovitakse renoveerida ja selle tarbeks võõrandatakse osa kaasomandis olevat

pinda, kuid on vastu sellele, et osad majaelanikud saavad pööningupinna ja

keldrikorruse kaasomandi osa kaotuse eest vastusoorituseks renoveeritud maja ja

ainukasutusse/omandisse osa kaasomandist ning teised ainult renoveeritud maja.

Näiteks tehingu kohaselt saavad korterite nr 1, 7, 11 ja 12 omanikud laieneda sama

võrra suures ulatuses kui hetkel on tema korteriomand, s.o ta saab pööningupinnal asuva

kaasomandi

kaotuse

eest

vastusoorituseks

renoveeritud

maja

ja

ka

ainukasutusse/omandisse oma korteri all asuva pinna. Puudutatud isik peab aga

vabastama enda kasutuses oleva aknaga keldriruumi ja kolima palju väiksemasse

keldriruumi, kus ei ole ka akent. Puudutatud isik soovis leida avaldajatega kompromissi,

soovides omandada väikese osa pööningupinnast õiglase hinna eest, mitte 3 korda

kõrgemalt turuhinnast, nagu avaldajad temalt nõudsid. Puudutatud isik on jätkuvalt

valmis korteri nr 15 peal asuvat pööningupinda ostma ning ka avaldajad on nõus seda

müüma, kuid asi on takerdunud hinna taha. Maakohus ei ole võimaliku kompromissi

sõlmimisele kaasa aidanud.

35. Maakohus jättis arvestamata, et tehingu ese ja sellega tulevikus kaasneda võivad

tingimused ei ole selged. Tehing sisaldab ka tingimuslikke võõrandamislepinguid osade

pindade osas, kuid jätab lahtiseks kõik muu, mis võõrandamislepinguga kaasneb

(tingimused, hind). Samas on tehingusse lisatud punkt, mis annab ostjale aluse kasutada

sanktsioone, kui keegi müüjatest ei tule asjaõiguslepingu (mis võib siis sisaldada ka

keldripinna kaasomandi müüki) sõlmimisele. Tehinguga proovitakse varjatud kujul ära

jagada ka keldripinda puudutav olukord, kas siis kasutuskorra seadmisega või siis nii,

et nendest ruumidest moodustatakse eraldiseisvad korteriomandid või liidetakse pinnad

juba olemasolevate korteriomanditega. Müüjate sellisesse sundolukorda panemine ei

ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Sellises olukorras ei oma tähtsust, et enamus

majaelanikke on sellise tingimusega nõus. Igal isikul on omad subjektiivsed õigused

ning kohus peab tehingu hindamisel vaatama ja kaaluma ka iga üksiku isiku õigusi, sest

põhimõtteliselt võõrandab iga isik eraldi oma omandit.

36. Maakohus käsitas üksnes puudutatud isiku väidet, et hüpoteek korteriühistu kasuks

seatakse teisele järjekohale. Maakohus jättis tähelepanuta väite, et ostjad saavad

moodustatavate korteriomandite omanikeks juba enne oma kohustuste täitmist. Ostjatel

on teoreetiliselt võimalus saadud korteriomandid koheselt edasi võõrandada ning

seetõttu võib teisele järjekohale seatud hüpoteek osutuda kasutuks. Lisaks on tehing

korteriomanike õigusi ebamõistlikult kahjustav seetõttu, et ostuhind tasaarvestatakse

täies ulatuses korteriomandite kaasomandiosa korrashoiuks ja parendamiseks võetavate

kohustustega ning korteriomanike kanda jäävad edasi rahalised kulud, s.o pangalaen.

Maakohus leidis ekslikult, et elamu katus vajab pärast tulekahju renoveerimist. Just

tulekahju tõttu võetigi pangalaenu ning renoveeriti 2009. a maja katus, mis on hetkel

täiesti korralik ja terve. Olukorras, kus majaelanikud peavad veel maja katuse laenu

tagasi maksma, on tehing, millega müüakse pööningupind alla turuhinna, ebamõistlikult

korteriomanike huve kahjustav. Seetõttu oleks tulnud tehing sõlmida tingimusega, kus

ka nimetatud laen oleks saanud kustutatud.

37. Maakohus leidis, et ostjad saavad 150 m2 elamispinda, mille eest nad on kohustatud

renoveerima maja. Seega asjaolu, et tegelikkuses katus eemaldatakse ja ehitatakse

kõrgem, on lisandväärtuse loomine üksnes ostjatele endale, sest sellega nad tõstavad

ainult enda ostetud vara väärtust, kuna saavad elamispinda rohkem kui kohtu poolt

ekslikult arvestatud 150 m2. Maakohtu eeltoodud käsituse korral oleks katuse tõstmine

kõigi korteriomanike huvides siis, kui selle tõstmise põhjuseks oleks katuse

renoveerimine, mitte põhjus, et katust tõstetakse selleks, et saada pööningupinnale

rohkem elamispinda. Seega ei tohiks katuse rekonstrueerimine sisalduda ostuhinnas,

sest nimetatud kulu on käsitatav ehitustööna, mis peaks jääma ostja kanda. Sellisel juhul

on pööningupinna hind veelgi rohkem alla turuhinna.

Menetluse edasine käik

38. Avaldajad palusid jätta määruskaebuse rahuldamata.

39. Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis

vastavalt TsMS § 663 lg-le 5 lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu seisukoht

40. Ringkonnakohus, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud toimiku

materjaliga, leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse

tühistamiseks. Kooskõlas TsMS §-ga 659 ja § 657 lg 1 p-ga 1 jätab ringkonnakohus

maakohtu määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata.

41. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse

norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas

ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja

TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.

42. Kõigepealt käsitleb kolleegium protokolli parandamise taotlust. Avaldajad esitasid

ringkonnakohtule taotluse 21.01.2019 kohtuistungi protokolli parandamiseks. Taotluses

paluvad avaldajad muuta kirjaliku protokolli teksti PM vastuse osas kohtule, mis on

protokollitud järgmiselt: „sellel pinnal ei ole väärtust, vastavalt ehitusseadusele peab

eluruumi kõrgus olema vähemalt 160 cm. Meie lähtume tekkivast pinnast, mida on

võimalik müüa“ ja asendada see tekstiga „sellel pinnal ei ole hindamisaktis eraldiseisvat

väärtust välja arvutatud kuivõrd hinnatavaks ühikuks on seadusest tulenevalt kasulik

pind, … “. Puudutatud isik palub jätta protokolli parandamise taotluse rahuldamata ja

märgib, et avaldajate esindaja ei esitanud sellist seisukohta, nagu ta nüüd soovib

protokolli parandamisega lisada.

43. Ringkonnakohus jätab taotluse protokolli parandamiseks rahuldamata. TsMS § 50 lg 1

kohaselt peab menetlustoimingu protokoll kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja

muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. TsMS § 53

lg-te 2 ja 3 mõtte kohaselt saab esitada taotluse protokolli parandamiseks, kui tegemist

on sisuliste parandustega ja sellest olenevad õiguslikud tagajärjed edasikaebamise

seisukohalt või tõendamise aspektist. Ringkonnakohus leiab, et protokoll sisaldab

kohasel määral istungil toimunut ja vastab seaduse nõuetele. Seadus ei näe ette

võimalust täiendada protokolli menetlusosalise soovitu kohaselt. Protokolli

parandamise taotlus lisatakse protokolli juurde.

44. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega selle kohta, et praegusel juhul tuleb tsiviilasi

lahendada maakohtule avalduse esitamise ajal kehtinud korteriomandi seaduse (KOS)

sätete järgi. Ka mõlemad osapooled on selle seisukohaga nõustunud ning on tuginenud

oma väidetes kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandi seaduse sätetele.

45. Avaldajatel on õigus nõuda puudutatud isikult 28.03.2016 lepingu jaoks vajalike

tahteavalduste andmiseks kohustamist, kui täidetud on kõik KOS § 8¹ lg-s 2 sätestatud

tingimused 1) tehinguga ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve; 2) vastava

tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest, 3) võõrandamisest

saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke

seisuga ja 4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse

mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Maakohus

tuvastas õigesti, et kõik nimetatud tingimused on täidetud.

46. Määruskaebuses vaidlustab puudutatud isik kahe tingimuse tuvastamise maakohtu

poolt. Puudutatud isik leiab jätkuvalt, et tehinguga kahjustatakse ebamõistlikult

korteriomaniku huve ja võõrandamisest saadav tulu ei vasta võõrandatava osa harilikule

väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga.

47. Ringkonnakohus ei nõustu kummagi puudutatud isiku seisukohaga. Järgnevalt vastab

kolleegium määruskaebuse väidetele.

48. Maakohus leidis põhjendatult, et hea usu põhimõttega ei ole vastuolus avaldajate

seisukoht, et nad soovivad kaasomandiosa võõrandada tingimustel, millega kaasneb

kogu hoone rekonstrueerimine. Taolise lepingu sõlmimist ei saa lugeda vastuolus

olevaks heade kommetega. Samuti pole puudutatud isikut koheldud ebavõrdselt

võrreldes teiste korteriomanikega. Ükski korteriomand ei laiene tehingu tulemusel

pööningukorrusele, nagu seda soovib teha puudutatud isik. Ostjad on pakkunud

korteriomanikele välja tervikliku tehingu, mille raames võõrandatakse katusekorrusele

loodavad uued korteriomandid ostjatele, kes teostavad selle eest elamus ulatuslikke

ehitustöid. Seevastu puudutatud isik on olnud huvitatud vaid temale kuuluva

korteriomandi pealsest osast suurusega ca 20 ruutmeetrit kasulikku pinda. Puudutatud

isik ei ole teinud pakkumust ostjatega samaväärses mahus loodavate korteriomandite

omandamiseks ning ehitustööde teostamiseks. Ostjate poolne pakkumine ja puudutatud

isiku poolne pakkumine ei ole võrreldavad, mistõttu on põhjendamatu puudutatud isiku

seisukoht, et talle tuleks võõrandada pööningupinda samadel tingimustel, mis ostjatele.

49. Nõustuda ei saa kaebuse väitega, et tehingu ese ja sellega tulevikus kaasneda võivad

tingimused ei ole selged. Puudutatud isiku väide, et notariaalse lepinguga püütakse

varjatult sõlmida keldrikorruse ruumide osas kasutuskorra kokkulepet või kaasomandi

võõrandamist, on alusetu. Notariaalse lepingu punkt 3.7 näol ei ole tegemist keldripinna

kasutuskorra määramise või kaasomandi võõrandamisega. Keldrikorruse notariaalse

kasutuskorra määramiseks või osaliseks võõrandamiseks tuleb vastavasisuline

dokument ikkagi allkirjastada kõigi Kungla 10 elamus asuvate korteriomandite omanike

poolt. Notariaalse lepinguga, mille jaoks avaldajad soovivad puudutatud isiku

tahteavaldust, ei ole keldri osas kehtestatud kasutuskorda ega kaasomandit võõrandatud.

50. Maakohus on põhjendatult leidnud, et kuna Kungla 10 elamu katusekonstruktsioonid on

saanud tulekahjus kannatada, on mõistlik uute korterite ehitustöödega samaaegselt viia

läbi igakülgsed parendus ja kaasajastamise tööd. Puudutatud isik ei ole ümber lükanud

asjaolusid, et 2009 aastal aset leidnud katuseremondi käigus vahetati välja vaid

katusekate,

kuid

konstruktsioonid

on

endiselt

tulekahjust

ning

vihmavee

läbijooksmisest põhjustatud kahjustustega. Notariaalse lepingu p. 2.5 kohaselt kohustub

ostja teostama lepingu punktis 3.1 loetletud ehitustööd sõltumata nende

kogumaksumusest. Puudutatud isik ei ole esitanud omapoolseid kalkulatsioone, milline

on muude ehitustööde kogukulu ilma katuse rekonstrueerimise kuludeta. Võttes arvesse

ka seda, et ostjad kannavad ehitustööde kulude katmise riisikot sõltumata notariaalses

lepingus sätestatud tehingu väärtusest, ei ole põhjendatud puudutatud isiku seisukoht,

et katusega seotud kulutused peaksid jääma väljapoole tehingu hinda.

51. Alusetu on puudutatud isiku kartus, et korteriühistu kasuks teisele järjekohale seatud

hüpoteek ei taga piisavalt korteriomanike õigusi, kuna ostjad saavad moodustatavate

korteriomandite omanikeks juba enne oma kohustuste täitmist ja neil on teoreetiliselt

võimalus saadud korteriomandid koheselt edasi võõrandada. Katusekorruse

korteriomandid tekivad reaalselt alles ostja poolsete ehituskohustuste täitmise

tulemusel. Ka teise järjekoha hüpoteek jääb korteriomandite võõrandamisel püsima

ning tagab piisavalt korteriomanike õigusi. Selleks, et arendaja saaks võõrandada

hüpoteegivabad korteriomandid, on ta sunnitud korteriomanike ees kohustusi täitma.

52. Ringkonnakohus

ei

nõustu

kaebuse

väitega,

et

Uusmaa

Kinnisvarabüroo

ekspertarvamusest ei tulene järeldust, et Kungla 10 pööningukorrusel on kasuliku pinna

suurus hindamise hetkel 150 m². Ekspertarvamuses on toodud küll välja, et vastavad

andmed on esitatud avaldajate esindajate poolt, kuid ka ekspert ise on teostanud objekti

ülevaatuse ja jõudnud järeldusele, et kasuliku pinna suurus on 150 m². Avaldajad

lähtuvad õigesti tegelikust kasulikust pinnast pööningukorrusel. Ehitusalune pind, mis

oli Ehitisregistris ebaõigesti märgitud, ei oma katusekorruse kasuliku pinna suuruse

leidmisel tähtsust. Kasuliku pinnana käsitletakse ruumi lae kõrgusega alates 1,6

meetrist. Pööningukorruse kasuliku pinna suuruse kalkuleerimisel lähtutakse tegelikest

mõõteandmetest, mitte suhtarvust ehitusaluse pinna suhtes. Kasuliku pinna suuruse

juures on tähtsust omavaks ennekõike harja kõrgus pööningukorruse põrandast,

vintskappide arv ja katuse kuju. Asjaolu, et Ehitisregistris on ehitusaluse pinnana

märgitud tegelikkusest väiksem, ei muuda võõrandamise aja seisuga pööningul olevat

kasulikku

pinda

suuremaks.

Kasulikku

pinna

hulga

suurenemine

tuleneb

kavandatavatest

võõrandamisjärgsetest

ehitustöödest,

mille

käigus

tõstetakse

katuseharja ning ehitatakse välja vintskapid.

53. Puudutatud isik ei vaidlusta tegelikult olemasoleva kasuliku pinna suurust, vaid leiab,

et tehingu väärtuse leidmisel tuleb lähtuda pööningukorruse perspektiivsest kasuliku

pinna suurusest, st kui suur saab olema kasulik pind pööningukorrusel peale

rekonstrueerimistöid ning seepärast ei tohi pööningu väärtuse leidmise arvutamisel

lähtuda tänasest pööningukorruse kasuliku pinna suurusest.

54. Puudutatud isiku seisukoht, et tegelikkuses ei ole oluline kui palju kasulikku pinda

pööningukorrusel võõrandamise hetke seisuga oli, vaid oluline on üksnes see, kui palju

elamispinda saab sinna tulevikus ehitada, on vastuolus Riigikohtu praktikaga.

Riigikohus on asunud seisukohale, et võõrandatava kaasomandi osa väärtus tuleb leida

võimalikult võõrandamise, st omandi kaotamise seisuga. Seega ei ole müügilepingu

eelneva sõlmimise korral teiste korteriomanike poolt üldjuhul põhjendatud vara

väärtuse hindamisel arvestada väärtuse tõusuga, mis on tingitud müüdava pinna või

elamu renoveerimistöödest, mis on tehtud pärast müügilepingu sõlmimist (Riigikohtu

otsus nr 3-2-1-101-13, p. 16).

55. Elamu rekonstrueerimis- ja laiendamisprojekti eskiis ja sellest tulenev perspektiivne

võimalus ehitada tulevikus pööningukorrusele 260 m2 kasulikku pinda on käsitletav

väärtuse tõusuna, mis on tingitud müüdava pinna või elamu rekonstrueerimistöödest.

Kuna väärtuse määramisel tuleb lähtuda võõrandamise ajahetke seisust, ei oma elamu

renoveerimis- ja laiendamisprojekti eskiisi järgne pööningukorruse kasuliku pinna

suurus tähtsust.

56. Notariaalse lepingu esemeks on Kungla 10 elamu katusekorrusele kaasomandi arvelt

moodustatavad uued korteriomandid ning nende võõrandamine. Notariaalse lepinguga

ei võõrandata keldriruume, mistõttu on puudutatud isiku väited keldrikorruse väärtuse

hindamisel asjakohatud.

57. Lähtudes Uus Maa Kinnisvarabüroo poolt teostatud ekspertarvamusest on võõrandatava

katusekorruse väärtuseks 67 500 eurot. Notariaalse lepingu tehingu väärtuseks aga 100

000 eurot, mistõttu tehingu sõlmimisest saadav tulu ületab igal juhul võõrandatava

pinna väärtuse.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

58. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks

menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda ja

ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Määruskaebuse rahuldamata

jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse menetlemisega seotud kulud

samuti puudutatud isiku kanda.

59. Maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust, mistõttu

seda ei tee ka ringkonnakohus. Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast

otsuste jõustumist vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 2.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Gaida Kivinurm

Meeli Kaur

Indrek Soots