3-17-915/25 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Villem Lapimaa, liikmed Oliver Kask ja

Monika Laatsit

Otsuse tegemise aeg ja koht

31.01.2019, Tallinn

Haldusasja number

3-17-915

Haldusasi

MTÜ

Keila

Roheline

Ruum

kaebus

Keila

Linnavolikogu 28.03.2017 otsuse nr 12 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – MTÜ Keila Roheline Ruum, volitatud

esindajad Siim Vahtrus ja Merlyn Mannov

Vastustaja – Keila linn, volitatud esindaja v.adv Allar

Jõks

Kolmas isik – Arkaadia Jõesaare OÜ, volitatud esindaja

v.adv Ain Alvin

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 18.07.2018 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

MTÜ Keila Roheline Ruum apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta MTÜ Keila Roheline Ruum apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna

Halduskohtu 18.07.2018 otsus muutmata.

2. Menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud jätta nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 04.03.2019.

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse

14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215

lg 3).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks

esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist

(HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-17-915

2(12)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Keila Linnavalitsus algatas 01.02.2007 korraldusega nr 29 Keila Jõesaare detailplaneeringu

(DP) koostamise ja kinnitas lähteülesanded DP koostamiseks. Planeeringu ala – Jõepargi

kinnistu pindalaga ca 19 ha – asub Keila linna idaosas, Keila jõe peasängi ja selle taasavatud

vasakharu vahel (Jõesaare ala). Jõepargi kinnistu omanik on Arkaadia Jõesaare OÜ.

2. Keila Linnavalitsus võttis 20.05.2016 korraldusega nr 160 vastu Keila Jõesaare DP ning

suunas selle avalikule väljapanekule 13.06.2016–18.07.2016.

3. Keila Linnavolikogu kehtestas 28.03.2017 otsusega nr 12 osaliselt Keila Jõesaare DP.

DP eesmärk on luua võimalus Jõesaare maa-ala efektiivsemaks kasutamiseks. Tegemist on 18.

sajandi lõpul ja 19. sajandi algul inimeste ümberkujundatud loodusega, mis on tänaseks

kujunenud ajalooliseks pargiks ja seega ei ole tegemist loodusliku tuumalaga. DP-ga

kavandatakse varasema hoonestuse taastamist, kusjuures suurem osa saarest muudetakse

avaliku kasutusega heakorrastatud pargialaks, järgides ajaloolist pargiplaneeringut. Hendrikson

& Ko eksperdihinnangu järgi ei kaasne DP elluviimisega olulist keskkonnamõju ning

keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) korraldamine pole vajalik. DP-s on arvestatud

pargialal elutsevate II kaitsekategooriasse kuuluvate nahkhiirtega. Kavandatava hoonestuse

rajamiseks on vajalik kehtiva ehituskeeluvööndi vähendamine selliselt, et minimaalne

ehituskeeluvöönd on 40 m Keila jõest. Keskkonnaamet nõustus Keila jõe kalda

ehituskeeluvööndi vähendamisega 12.12.2016 kirjas nr 7-13/16/7037-8.

DP kehtestatakse kruntide pos 1, 1a ja 1b, pos 2, pos 3, pos 9 ning pos 10 osas. Elamumaa

krundil pos 1 asub olemasolev hoonestus, elamumaa krundile pos 2 kavandatakse kuni 4

korteriga ridaelamu ning elamumaa krundile pos 3 kuni 34 korteriga korterelamu. Krundile

pos 9 on ette nähtud transpordimaa ning krundile pos 10 sotsiaalmaa sihtotstarve. Krunt pos 5,

millele oli algselt kavandatud ehitada neli paariselamut, jääb ilma ehitusõiguseta avalikult

kasutatavaks haljasalaks.

4. MTÜ Keila Roheline Ruum esitas 28.04.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse Keila

Linnavolikogu 28.03.2017 otsuse nr 12 tühistamiseks.

1)

DP osalise kehtestamise üle otsustamisel ei ole piisavalt välja selgitatud kavandatava

arenduse mõjusid keskkonnale ja pargi kasutajatele. KSH algatamata jätmine oli õigusvastane.

Väär on väide, nagu puuduks KSH järele vajadus, kuna Keila linna üldplaneeringu (ÜP) raames

juba korraldati KSH. ÜP kehtestamisest on möödunud ca 15 aastat ning selle aja jooksul on nii

pargiala kui ka seda ümbritsev keskkond oluliselt muutunud. Samuti oleks DP menetluses

koostatud KSH olnud oluliselt täpsem. Valdkondlike uuringute tegemine ei saa asendada KSH-

d, kuna nende puhul ei ole ette nähtud olulisi menetluslikke garantiisid – nõuded ekspertidele

ning avalikkuse kaasamine, mis annab täiendava võimaluse kaasarääkimiseks. Enne DP

kehtestamist ei selgitatud välja elamuarenduse mõju pargile tervikuna ja selle kasutamisele

rekreatsioonialana. Keila elanikele on park olnud aastakümneid väärtuslik puhkeala, mida läbib

RMK matkarada, ning loodusõppe koht õpilastele. Elamukompleksi rajamise tagajärjel

väheneb üldsuse võimalus ala vabalt kasutada.

2)

Loodusliku pargiala vähendamine avaldab negatiivset mõju kaitsealustele nahkhiirtele ja

nende elupaikadele. Elamute rajamisega väheneks oluliselt looduskaitsealuse pargi väärtus

nahkhiirte elupaigana. Isegi kui alal ei asu nahkhiirte pesitsuspaiku, kasutavad nahkhiired

kavandatud ehitusala toitumiseks ja pesitsusalale liikumiseks.

3)

Vastustaja ei ole piisavalt hinnanud hoonestuse sobivust alale. Kavandatav

elamukompleks hakkab rikkuma vaadet pargi keskel asuvalt lagendikult. Asjaolust, et 2002.

3-17-915

3(12)

aastal kehtestatud Keila linna ÜP näeb pargialale ette elamuarenduse, ei saa järeldada, et see on

vajalik ka praegusel ajal. Keila linn on Jõesaare parki alates 2008. aastast regulaarselt

hooldanud, pargi külastatavus on suurenenud ning üha enam linnaelanikke kasutab parki

puhkeotstarbel. Vastustaja jättis tähelepanuta ülekaaluka avaliku huvi pargi säilitamise vastu.

1478 inimest avaldas soovi säilitada pargiala senisel kujul. Pole välistatud, et Keskkonnaamet

oleks jätnud DP kooskõlastamata, kui Keila linn ei oleks ebaõigesti viidanud asjaolule, justkui

oleks

DP

lahenduse

näol

tegemist

kohaliku

kogukonna

osavõtul

valminud

kompromisslahendusega.

4)

DP koostamise käigus ei tehtud täiendavaid arheoloogilisi uuringuid alal, kus on

teadaolevalt 1998. aastal kaitse alla võetud arheoloogiamälestis (pos 3 kohal). Asjaolu, et

Muinsuskaitseamet on DP lahenduse kooskõlastanud, ei võta vastustajalt kohustust hinnata DP

mõju kultuuriväärtusele.

5)

Vastustaja ei ole viidanud ühelegi uuringule, statistilisele näitajale vms allikale, mis

kinnitaks, et Keila linnas esineb vajadus uute elamupindade järele. Vastustaja ei kaalunud, kas

elamuarenduseks oleks alternatiivseid võimalusi, mis võimaldaks säilitada väärtuslik pargiala.

15 aastat vana ÜP ei saanud kolmandale isikule tekitada õigustatud ootust, et ta saab alale rajada

elamud.

6)

DP koostamisel ja kehtestamisel rikuti menetlusnorme. DP koostamise tellijaks oli

planeeringu koostamisest huvitatud eraõiguslik isik (Arkaadia Jõesaare OÜ), millega rikuti

planeeringumenetluse algatamise hetkel kehtinud planeerimisseaduse (PlanS v.r) § 10 lg-t 6.

Võimatu on olla kindel, kas juhul, kui planeeringu koostamine oleks olnud linna kontrolli all,

oleks jõutud samasuguse tulemuseni. Pärast DP sisulise lahenduse ning otsuse aluseks olnud

muude asjaolude olulist muutumist jäeti planeering ja sellega seotud dokumendid täiendavalt

avalikustamata. See on vastuolus DP algatamise ajal kehtinud PlanS v.r § 21 lg-ga 5.

Planeeringulahendust muudeti oluliselt vähemalt kahes aspektis: 1) planeering otsustati

kehtestada vaid osaliselt; 2) vahetult enne planeeringu kehtestamist muudeti arendaja ja linna

vahelist lepingut viisil, mis mõjutas planeeringu kehtestamise aluseks olevaid kaalutlusi ning

planeeringuga seotud avalikke huve. Kui varasemas, 2014. aastal sõlmitud lepingus oli ette

nähtud vaid teatud pargiosa tasuta võõrandamine linnale, siis uue lepinguga nähti ette täiendava

pargiosa võõrandamine linnale 100 000 euro suuruse ostusumma eest. Lisaks koostati pärast

avaliku väljapaneku korraldamist OÜ Stratum liiklusmõjude uuring, millega tutvumise ja selle

osas seisukohtade esitamise võimalust avalikkusele ei pakutud. Vastustaja ei vastanud

avalikkuse esindajate pöördumistele nõuetekohaselt, tõlgendades neid kohati vääralt

planeeringulahendust toetavatena.

7)

Vaidlusalune otsus on ebapiisavalt motiveeritud. Selles on toodud välja vaid üksikud

kaalutlused ning mitmes olulises sisulises küsimuses on jäetud kaalutlused esitamata (sh miks

on arendaja huve peetud kaalukamateks kui avalikke huve; miks on arendaja ja avalike huvide

tasakaalustamiseks valitud just selline lahendus; miks leiab linn, et umbes 15 aastat tagasi

kehtestatud ÜP ja selles ettenähtud maakasutus on jätkuvalt aja- ja asjakohane). Mitmed

kaalutlused on esitatud abstraktselt ning paljasõnaliselt, viitamata ühelegi dokumendile või

tõendile.

8)

Vastustaja on DP osalisel kehtestamisel lähtunud lubamatutest kaalutlustest. Eksitav on

vaidlusaluses otsuses märgitu, nagu kavandatakse planeeringuga varasemates asukohtades

olnud hoonestuse taastamist. Tegemist on uushoonestuste rajamisega. ÜP kohaselt on DP alal

väikeelamumaa. Keila linna senise praktika põhjal võib järeldada, et väikeelamumaale rajatakse

üksikelamuid või kuni kahekordseid ridaelamuid, milles korterite arv ei ületa seitset. 34

korteriga elamu ei ole käsitatav väikeelamuna ning selle ehitamine on ÜP-ga ilmselgelt

vastuolus. Vastustaja on DP kehtestamisel eelistanud arendaja huve avalikele huvidele. Samuti

3-17-915

4(12)

pole piisavalt arvestatud elamute rajamisega kaasnevat liikluskoormuse kasvu ja sellest tingitud

müra, õhusaastet ja mõju liiklusohutusele. Juba praegu on saarele viiva silla näol tegemist

ohtliku pudelikaelaga, kust võib hädaolukorras olla takistatud päästeteenistuse juurdepääs

saarele.

5. Keila linn vaidles kaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata.

1) Keila linna ÜP on asjakohane ning DP koostamisel siduv. Kehtiva ÜP kohaselt on enam

kui 1/3 Jõesaarest nähtud ette väikeelamumaaks. Seega on planeeritud elamuarendus kooskõlas

ÜP-ga. ÜP koostamise ja Jõesaare DP algatamise ajal kehtis Vabariigi Valitsuse 24.01.1995

määrus nr 36 „Katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise aluste kinnitamine“,

mille kohaselt sisaldas väikeelamumaa mõiste muu hulgas kahekorruseliste kolme või enama

korteriga korterelamute maad. Krundile pos 3 kavandatud kahekorruseline elamukompleks on

ÜP-st tuleneva väikeelamumaa mõistega hõlmatud. Vaidlusalune ala moodustab kokku 11,74%

kogu planeeringualast. Jõesaarel asub praegu kolm kasutuses olevat elamut: kahekorruseline

kaksikelamu, kahekorruseline üksikelamu ja üheksa korteriga elamu. Jõesaare DP-s ette nähtud

elamud täiendavad juba olemasolevat kompaktset elamu- ja hoonestusala.

2) Vastustaja on DP kehtestamisel arvestanud avalikke ja erahuvisid tasakaalustatult. Jõesaare

DP-d on menetletud ligi 10 aastat ning selle tulemusena on valminud ja osaliselt kehtestatud

DP, mis täpsustab kehtivas ÜP-s olevat maakasutust kaebajale oluliselt soodsamas suunas.

Kompromissina osaliselt kehtestatud DP-s on elamumaa osakaal ÜP-s lubatuga võrreldes

vähenenud ligi poole võrra: loobutud on nelja paariselamu kavandamisest ja ehitusõigus

elamutele on määratud ainult kruntidele pos 2 ja pos 3. Jõesaare DP muudab kehtivat ÜP-d

kruntidel pos 2 ja pos 3, nähes ette Keila jõe äärse ehituskeeluvööndi vähendamise 50 meetrilt

27–40 meetrini. Ehituskeeluvööndi vähendamise vajaduse tingis asjaolu, et ajaloolise

karjakastelli kohale ja krundile pos 2 planeeritud elamud jäävad Keila jõe ehituskeeluvööndisse.

3) Vastavalt Harju maakonna teemaplaneeringule „Asustust ja maakasutust suunavad

keskkonnatingimused“ paikneb planeeringuala suures osas rohevõrgustiku tuumalal T9.

Keskkonnaameti hinnangul ei mõjuta elamute rajamine Jõesaarele rohelise võrgustiku

toimimist. Keskkonnaamet asus seisukohale, et planeeritava tegevusega ei kaasne eeldatavalt

sellist keskkonnamõju, mis tingiks KSH algatamise vajalikkuse ning DP realiseerimisega ei ole

ette näha negatiivset mõju kaitsealustele nahkhiirtele. Keskkonnaamet lähtus kaalutlusotsuse

tegemisel tervikuna vastustaja esitatud asjaoludest, mitte üksnes kompromissist.

4) Elamuarendus ei kitsenda pargi avalikku kasutust. Jõesaar on Keila linna territooriumi osa

ja seega osa linnakeskkonnast. Jõesaare DP elluviimine tagab senisest ulatuslikumalt pargi

avaliku kasutuse. Varasemalt eraomandis olnud pargiala antakse üle vastustaja omandisse –

selle kohta on sõlmitud taristu rajamise ja kinnistute võõrandamise leping.

5) Liiklusvoo kasv ei tekita olulist keskkonnamõju. OÜ Stratum koostatud eksperdiarvamuse

põhjal on prognoositav liikluskoormus võetud varuga ning ristmike läbilaskearvutuste järgi on

ristmike läbilasketeguri kriitilise piirini veel küllalt ressurssi. Jõesaare DP-s näidatud lahendus

toob kaasa Linnuse tänava läbilaskevõime paranemise ja tagab jalakäijate ohutu liikumise,

nähes ette jalgtee rajamise.

6) Kultuuriväärtuste säilimist ja uushoonestuse sobivust ümbritsevasse miljöösse on

kinnitanud

Muinsuskaitseamet.

Koostöös

Muinsuskaitseametiga

korraldati

Jõesaarel

põhjalikud arheoloogilised ja muinsuskaitsealased uuringuid ning neile tuginedes töötati välja

lahendus elamualade ulatuse ja paigutuse määramiseks. DP eesmärk ei ole üksikasjalikult seada

kavandatava hoonestuse arhitektuurilisi tingimusi. Need määratakse ehitusprojektis.

Elamukompleks ei mõjuta pargi ajaloolist vaadeldavust ega vaateid pargist. Jõesaare DP-s pos

3-17-915

5(12)

3 kavandatud hoone on ajaloolise topokaardi kohaselt kavandatud samasse kohta, kus varem

paiknes karjakastell. Muinsuskaitseameti soovil on DP-s järgitud varasema karjakastelli hoone

mahtu.

7) DP menetlemisel ei ole rikutud õigusnorme. Vastustaja, Arhitekti- ja Inseneribüroo ARX

OÜ ning Arkaadia Jõesaare OÜ vahel 13.10.2014 sõlmitud lepingu kohaselt määrati Jõesaare

DP tellijaks vastustaja. Jõesaare DP võeti vastu 20.05.2016 ehk ligi kaks aastat pärast

kolmepoolse

lepingu

allkirjastamist.

Seega

sai

vastustaja

täieliku

kontrolli

planeeringulahenduse üle enne DP vastuvõtmist, mis on kooskõlas Riigikohtu lahendiga

haldusasjas nr 3-3-1-12-07. Asjaolu, et PlanS v.r § 10 lg 6 nõudeid väidetavalt rikkuv leping

kunagi kehtis, ei too kaasa DP kehtestamise otsuse õigusvastasust. Kõigile Jõesaare DP

menetluse käigus esitatud arvamustele ja vastuväidetele on vastatud nõuetekohaselt. Vastustaja

on piisavalt põhjendanud, miks pole menetlusosaliste esitatud argumentide või tõenditega

arvestatud ning milliste kaalutluste põhjal on osaliselt kehtestatud DP lahenduseni jõutud.

Kaebaja nimetatud muudatused ei ole käsitatavad planeeringu põhilahenduse muutmisena ei

oma mahult, sisult ega ka mõjult. Jõesaare DP uuesti avalikustamine ei olnud vajalik, kuna

muudatused olid formaalsed, mitte põhilahendust muutvad.

6. Arkaadia Jõesaare OÜ palus jätta kaebus rahuldamata.

DP on kooskõlas ÜP-ga, millele tuginedes algatas kolmas isik DP kehtestamise menetluse. ÜP

lõi kolmandale isikule õiguspärase ootuse, et sellega kooskõlas olev DP ka kehtestatakse.

Ehitamiseks tuleb väljastada ehitusload, mille saamine pole kindel ja mille väljastamisel tuleb

muu hulgas arvestada keskkonnaõiguslike aspektidega. Näiteks võib ehitusseadustiku alusel

algatada keskkonnamõjude hindamise või nõuda täiendavaid ehitusuuringuid, millega tuleb

ehitusprojekti koostamisel arvestada.

7. Tallinna Halduskohus jättis 18.07.2018 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

poolte endi kanda.

1)

Keila linna ÜP on Jõesaare DP kehtestamisel siduv ning asjaolu, et ÜP on juba ca 15

aastat vana, ei näita ÜP asjakohatust ega oma mõju selle kehtivusele. Keila linna ÜP järgi on

Jõepargi maaüksusele ette nähtud muu hulgas väikeelamumaa juhtfunktsioon. ÜP-s on

väikeelamumaa maakasutustingimusena sätestatud, et selle juhtfunktsiooniga aladel peavad

väikeelamu või üldmaa sihtotstarbega krundid moodustama vähemalt 80% alast. ÜP

kehtestamisel on lähtutud sel ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseadusest, mille kohaselt oli

ÜP ülesandeks territooriumi funktsionaalne tsoneerimine, mis määrab territooriumi või selle

osa kasutamise juhtfunktsiooni. Hiljem on juhfunktsiooni mõiste asemel võetud kasutusele

juhtotstarbe mõiste. Vabariigi Valitsuse 24.01.1995 määruse nr 36 kohaselt on väikeelamumaa

muu hulgas kahekorruseliste kolme ja enama korteriga korterelamute maa; korruselamumaa on

kolme ja enama korruselise korterelamute maa. Jõepargi kinnistule on ÜP-s antud maakasutuse

sihtotstarbed järgmiselt: sotsiaalmaa 50%, elamumaa 35% ja kaitsealune maa 15%. ÜP-st

tulenev väikeelamumaa maakasutuse juhtfunktsioon ei ole samastatav krundi kasutamise

sihtotstarbega, kuid ÜP koostamise ajal kehtinud õiguslikku raamistikku on ÜP sisustamisel

võimalik

siiski

arvestada.

Üksnes

vastustaja

praktika

seni

väikeelamumaale

ja

korruselamumaale hoonete kavandamisel ei saa olla määravaks maakasutuse juhtotstarvete

tõlgendamisel. Krundile pos 3 kavandatud kahekorruselist elamukompleksi ei ole alust pidada

ÜP-ga vastuolus olevaks.

2)

Vastustaja on kaalunud KSH algatamise vajalikkust, tellides Jõesaare DP väljatöötatud

lahendusele keskkonnamõju hindamise ekspertarvamuse OÜ-lt Hendrikson & Ko.

Ekspertgrupp jõudis järeldusele, et Jõesaare DP elluviimisega ei kaasne olulist keskkonnamõju

ja KSH läbiviimine ei ole vajalik, kuid arendaja peab rangelt kinni pidama seadusega sätestatud

3-17-915

6(12)

keskkonnakaitse põhimõtetest. Ka Keskkonnaamet on leidnud, et KSH koostamine pole vajalik.

Keskkonnaameti 12.12.2016 kirjast ei nähtu, et ehituskeeluvööndi vähendamisel lähtunuks

Keskkonnaamet üksnes kompromisskokkuleppe olemasolust.

3)

DP-ga on ehitusõigus antud ajalooliste hoonete asukohtadele. Planeeringulahenduse

väljatöötamisel on arvestatud pargi valitseja (Keskkonnaameti) ettepanekuga vähendada

hoonestusmahtu ja korrigeerida hoonestuse paiknemist selliselt, et suur osa pargialast jääks

avalikku kasutusse ning kõrghaljastust olulisel määral ei likvideeritaks. Samuti leidis

Keskkonnaamet, et kuna hoonestusalade näol on tegemist karuputke koloonia esinemisalaga,

siis on seal esinevad looduskooslused muutunud väheväärtuslikuks ning kavandatava

tegevusega ei kaasne rohevõrgustiku senise toimimise halvenemist. Keskkonnaameti hinnangul

ei ole DP realiseerimisega ette näha negatiivset mõju kaitsealustele nahkhiirtele, arvestades, et

nahkhiirte toitumisala ja hoonestusalade vahele jääb piisav puhverala.

4)

DP elluviimisel kaasneb küll pargi teatav ümberkujundamine ning samuti väheneb pargi

pindala kavandatud elamute näol, kuid see ei tähenda, et pargi kui avaliku ruumi

kasutusvõimalused sellest tulenevalt oluliselt halveneksid või park kaotaks senise väärtuse.

Võimalused pargi avalikuks kasutamiseks suurenevad, kuna eraomandis olev pargiala antakse

üle Keila linnale. Asjaolu, et parki ei otsustatud säilitada täielikult tänasel kujul, ei tähenda, et

maaomaniku huvidele oleks omistatud ilmselgelt ülemäärane kaal. Vastustaja otsustas avalikul

väljapanekul esitatud vastuväiteid arvestades kehtestada DP vaid osaliselt, jättes muu hulgas

välja krundi pos 5, kuhu oli kavandatud neli paariselamut kaheksa korteriga. Seega on pargi

ulatuslikuma säilitamise huvides hoonestust vähendatud. Kehtestatud planeeringulahendus

võtab avalikkuse ja kinnisasja omaniku huve tasakaalustatult arvesse.

5)

DP-ga kavandatakse olemasoleva ja varem hoonestatud ala hoonestamist positsioonidel

2 ja 3, kus kavandatavad hooned on jõest sarnasel kaugusel ajalooliselt paiknenud hoonetega.

Krundil pos 2 paiknes varasemalt korterelamu ning krundile pos 3 kavatsetakse uus hoone

ehitada karjakastelli varasemale asukohale. Planeeritud elamutele projektide koostamiseks

korraldatakse

arhitektuurikonkurss

sobivaima

ja

parima

võimaliku

lahenduse

väljaselgitamiseks, mille käigus saab ka rahvas kaasa rääkida.

6)

Jõepargi kinnistul asub kolm kultuurimälestiste riiklikku registrisse kantud riiklikku

kultuurimälestist, mille kaitseks on moodustatud kinnismälestiste kaitsevöönd. Keila mõisa

park ei ole muinsuskaitsealune park. Muinsuskaitseamet pidas elamuarendust ajaloolises

mõisapargis lubatavaks ja kruntide hoonestusmahtusid piirkonda sobivaks.

7)

Stratum OÜ koostatud liiklusmõju täiendavas eksperdiarvamuses on leitud, et ka

prognoositava tipptunni liikluskoormuse juures ei teki probleemi Linnuse tänava üherajalise

silla võimekusega rahuldada vajalikku liikluse läbilaset. DP näeb ette Linnuse tänava äärde

jalgtee rajamise, mis tagab kergliiklejate ohutu liiklemise.

8)

Arvestades, et 13.10.2014 lepingu sõlmimise ja Jõesaare DP kehtestamise vahele jäi üle

kahe aasta, pole alust arvata, et selle aja jooksul ei saanud vastustaja DP-d muuta, kui ta oleks

leidnud, et DP eelistab põhjendamatult arendaja huve ja kahjustab avalikke huve.

9)

Vastutaja vastas kirjalikult kaebaja esindaja pöördumistele. Lisaks korraldati Harju

Maavalitsuses 03.11.2016 DP avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikute ja Keila linna

esindajate seisukohtade ärakuulamiseks nõupidamine. Korrigeeritud DP lahenduse

tutvustamiseks korraldati 15.02.2017 maavalitsuses täiendav arutelu. Vastustaja on õigesti

leidnud, et kaebaja nimetatud muudatused pole käsitatavad planeeringu põhilahenduse

muutmisena, mille tõttu oleks DP algatamise ajal kehtinud PlanS v.r § 21 lg 5 järgi pidanud DP

avalikku väljapanekut kordama. DP osalise kehtestamise (hoonestusala vähendamise) puhul on

tegemist avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemusena sündinud muudatusega.

3-17-915

7(12)

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. MTÜ Keila Roheline Ruum palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja

teha asjas uus otsus, millega tema kaebus rahuldada.

1)

Halduskohus jättis käsitlemata kaebaja väite, et ÜP ei ole enam ajakohane, kuna pärast

selle kehtestamist on Keila linnaruumis ja planeeringualal toimunud märkimisväärsed

muutused. Pargiala on võrreldes varasemaga korrastatud ning see on muutunud atraktiivseks

puhkealaks, olles sisuliselt ainuke kogu piirkonnas. 2013. aastal koostati pargi hoolduskava.

2)

Kohus eeldas ebaõigesti menetlustoimingu õiguspärasust olukorras, kus vastustaja esitas

Keskkonnaametile valeandmeid kompromissi saavutamise kohta. Kuna Keskkonnaamet lähtus

DP-d kooskõlastades ebaõigetest kaalutlustest, ei saa ka DP kehtestamine olla õiguspärane.

3)

Kohus ei võtnud seisukohta kaebaja väite kohta, et vastustaja ei vastanud avalikkuse

esindajate pöördumistele nõuetekohaselt, jättes osadele küsimustele sisuliselt vastamata.

Samuti ei käsitlenud kohus kaebaja väidet kavandatava tegevuse mõju kohta liiklusohutusele.

4)

Kohus sisustas mõistet „väikeelamumaa“ ebaõigesti, jättes arvestamata kaebaja välja

toodud halduspraktikaga, mille kohaselt rajatakse väikeelamumaale üksikelamuid või

ridaelamuid, milles korterite arv ei ületa seitset. Halduspraktikat ja sõna „väikeelamu“

tavapärast tähendust arvestades ei saa 34 korteriga elamut käsitada väikeelamuna.

5)

Kohus arvestas põhjendamatult varasema hoonestusega DP alal. DP-ga kavandatav

hoonestus on uushoonestus, mis ei kattu ajalooliste hoonete asetusega. Varasemast

hoonestusest lähtumine on ebaõige ka seetõttu, et praeguseks on planeeringualal kujunenud

välja hoopis teistsugune eesmärk ja kasutusviis ning kavandatavad elamud muudaksid oluliselt

praegust keskkonda.

6)

Õige ei ole kohtu seisukoht, et DP kehtestamisel on erinevaid huvisid tasakaalustatult

arvesse võetud. DP menetluses on ebaproportsionaalselt suur kaal olnud arendaja huvidel.

Krundi pos 5 väljajätmise planeeringualast tingis looduskaitseseaduse § 37 lg-s 2 sätestatud

piirang, mille kohaselt ei tohi kalda piiranguvööndis lageraielangi pindala olla suurem kui 2 ha,

mitte avalikkuse esindajate vastuväidetega arvestamine. Ülejäänud muudatused lähtuvad

eelkõige arendaja huvidest, kelle surve tõttu lepiti kokku kruntide pos 5 ja 4b võõrandamises

linnale ning lepingu sõlmimisega samal päeval kehtestati ka DP.

7)

DP menetluses rikuti PlanS v.r § 10 lg-t 6. Erinevalt halduskohtu viidatud Riigikohtu

lahendist asjas nr 3-3-1-12-07, esineb praegusel juhul mitmeid kaalutlusvigu ja menetluslikke

rikkumisi, mis võisid tuleneda sellest, et algselt oli planeeringu koostajaks arendaja.

8)

Vastustaja rikkus PlanS v.r § 21 lg-t 5. DP kehtestamine osaliselt on selle põhilahenduse

muutmine, mistõttu oleks tulnud korraldada uus avalik väljapanek. Üldsuse esindajad ei saanud

arvamust avaldada ka vastustaja tellitud liiklusmõjude analüüsi kohta. Ei saa välistada, et

avalikkuse nõuetekohase kaasamise korral oleks lõpptulemus olnud teistsugune. Väljapaneku

korraldamata jätmist ei saa õigustada kolmanda isiku huviga, et DP menetlus viidaks lõpule

mõistliku aja jooksul, kuna menetlus kestis 10 aastat linna tegevusetuse tõttu.

9. Keila linn vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata ja

halduskohtu otsus muutmata.

1)

Alusetu on kaebaja etteheide, et halduskohus jättis käsitlemata kaebaja väite ÜP

ajakohatuse kohta. Kohtul ei ole pädevust hinnata planeeringu ajakohasust. Planeeringute

menetlemisel arvestatakse pikka perspektiivi ja erinevaid tulevikusuundumusi. ÜP on tähtajatu

3-17-915

8(12)

haldusakt, mis kehtib selle kehtetuks tunnistamiseni. ÜP ajakohasust hinnatakse planeeringu

ülevaatamise menetluses, mille käigus on kohalikul omavalitsusel võimalik ÜP-d muuta või see

kehtetuks tunnistada. Keila linn on ÜP-d korduvalt (28.03.2006 otsus nr 14, 27.03.200 otsus nr

7, 25.03.2014 otsus nr 8 ja 19.12.2017 otsus nr 61) üle vaadanud ning pidanud seda

vaidlusaluses osas ajakohaseks.

2)

Kompromissi olemasolul või selle puudumisel pole Keskkonnaameti kooskõlastuse

suhtes õiguslikku tähendust. Keskkonnaametil poleks olnud alust jätta kooskõlastust andmata

ka juhul, kui tal oleks kompromissi kohta olnud teistsugune teave.

3)

Halduskohus leidis õigustatult, et ÜP-st tulenevate sihtotstarvete tõlgendamisel tuleb

arvestada ÜP kehtestamise ajalise konteksti ja sellel ajal kehtinud õigusaktidega. See, kuidas

täpsemalt sisustada väikeelamumaa mõistet, ei olnud sel ajal kehtinud seaduses määratletud.

Keila linna ÜP-s ei ole määratletud väikeelamumaad üksikelamu tüüpi hoonete jaoks mõeldud

alana ega kehtestatud täpseid tingimusi hoone tüübi kohta. Ka juhul, kui asuda seisukohale, et

kahekordne 34 korteriga korterelamu ei sobi väikeelamumaa sihtotstarbega krundile, on selle

ehitamine lubatav, arvestades, et ÜP kohaselt võib nimetamata sihtotstarbega maa moodustada

alast 20% ning vaidlusalune maa moodustab 11,74% planeeringualast.

4)

Küsimus varasemast hoonestusest ei oma asja lõpptulemuse seisukohast tähtsust. DP on

kohane viis kavandamaks hoonestust ka olukorras, kus varasem hoonestus puudub.

5)

Asjaolust, et linn ostis arendajalt maa, kuhu ei saaks looduskaitselistest piirangutest

tulenevalt ehitada, ei ole alust teha järeldust, et vastustaja pole erinevaid huve tasakaalustatult

arvesse võtnud. Nimetatud ala kuulumine linnale loob võimaluse selle avalikes huvides

kasutamise soodustamiseks.

6)

13.10.2014 sõlmitud lepingu järgi oli Jõesaare DP tellijaks Keila linn. Puudub alus arvata,

et lepingu sõlmimise ja DP kehtestamise vahele jäänud enam kui kahe aasta pikkuse perioodi

jooksul poleks vastustaja saanud DP lahendust muuta, kui oleks ilmnenud arendaja huvide

põhjendamatu eelistamine või avalike huvide kahjustamine. Kaebaja pole tõendanud, et

planeerimismenetluses esinevad kaalutlusvead ja menetluslikud rikkumised, mis võisid

tuleneda sellest, et algselt oli planeeringu koostamise tellijaks arendaja.

7)

Kohus ei eksinud PlanS v.r § 21 lg 5 kohaldamisel. Planeeringu põhilahendus on

määratlemata õigusmõiste. Seega on kohalikul omavalitsusel võimalik teha kaalutlusotsus

planeeringulahenduse täiendava kooskõlastamise ning avaliku väljapaneku ja arutelu

korraldamise kohta. Kui kasutada analoogiat kehtiva planeerimisseadusega, milles on

kodifitseeritud varasem halduspraktika, saaks DP põhilahenduse muutmisena käsitada näiteks

maakasutuse otstarbe muutmist, kõrguspiirangu ületamist, krundi minimaalsuuruse

vähendamist vms. Neid tingimusi DP osalisel kehtestamisel ei muudetud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks või muutmiseks puudub

alus. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

11. Keila linna ÜP (I kd, tl 184-207) kehtestati 15.10.2002. ÜP kehtestamise ajal kehtinud

planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 8 lg 4 järgi olid ÜP ülesanneteks muu hulgas valla või

linna territoriaal-majandusliku arengu põhisuundade kavandamine (p 1) ning kestva ja säästva

arengu tingimuste määratlemine ning nende sidumine territoriaal-majandusliku arenguga (p 2).

ÜP vaatleb linna või valla arengut tervikuna ning peab tagama valla või linna edasise arengu ja

ühiskonnaliikmetele parima võimaliku elukeskkonna (Riigikohtu 18.10.2004 otsus nr 3-3-1-37-

3-17-915

9(12)

04, p 10). ÜP ulatust ja eesmärke arvestades on tegemist valla või linna arengusuundade

määratlemisega pikemaks ajaks kui vaid lähiaastateks. Keila linna ÜP nägi Jõesaare piirkonnas

ette sotsiaalmaa (üldmaa ja ühiskondlike hoonete maa) ning elamumaa juhtfunktsiooni. Seega

nägi ÜP ette pargi säilitamise samaaegse elamuarendusega. ÜP kehtestamise järgsed arengud,

mille kaebaja on esile toonud – pargi hooldamine ja selle suurenenud tähtsus rekreatsioonialana

– on kooskõlas ÜP-s kavandatuga, välistamata pargialale elamute ehitamist. Keila

Linnavolikogu on 27.03.2018 otsusega nr 7 (I kd, tl 160-161) algatanud uue ÜP koostamise,

mööndes, et varasem ÜP on ammendunud ega ole enam asjakohane, kuid sellest üldistavast

seisukohast siiski ei järeldu, et ka Jõesaare ala osas oli ÜP vaidlusaluse DP kehtestamise ajaks

minetanud oma ajakohasuse. Igal juhul oli ÜP näol tegemist kehtiva haldusaktiga, millest tuli

DP kehtestamisel juhinduda. Samuti tuleb arvestada kolmanda isiku õiguspärase ootusega, et

DP koostamisel lähtutakse selle algatamise ajal kehtinud ÜP-st.

12. PES § 8 lg 4 p 6 kohaselt oli ÜP üheks eesmärgiks territooriumi funktsionaalne

tsoneerimine, mis määrab territooriumi või selle osa kasutamise juhtfunktsiooni. 01.01.2003

jõustunud planeerimisseaduses sarnane säte puudus ning alles 01.07.2009 jõustunud

muudatusega kehtestati uuesti põhimõte, mille kohaselt määratakse ÜP-ga maakasutuse

juhtotstarve. Planeerimisseaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirjas (lk 3) on veel kasutatud

varasemat mõistet „juhtfunktsioon“, mille all mõisteti ÜP-ga määratavat territooriumi valdavat

(reeglina vähemalt 51%) kasutamise funktsiooni, mis annab kogu määratletud piirkonnale või

kvartalile edaspidi põhisuunad. Riigikohus märkis 18.10.2004 otsuse nr 3-3-1-37-04 p-s 14, et

ÜP ei määra iseenesest veel katastriüksuse sihtotstarvet, vaid annab sisulise aluse selle

määramiseks. ÜP annab kõigest põhimõtted, millest tuleb lähtuda edasisel DP-de koostamisel.

Keila linna ÜP seletuskirja p 3.1.2 kohaselt peavad väikeelamumaa juhtfunktsiooniga aladel

väikeelamu või üldmaa sihtotstarbega krundid moodustama vähemalt 80% alast.

Nii ÜP kehtestamise kui ka DP algatamise ajal kehtinud Vabariigi Valitsuse 24.01.1995

määruse nr 36 järgi tähistab väikeelamumaa sihtotstarve tervikkrundil paiknevate kuni kahe

korteriga elamute ja garaažikruntide maad, suvila- ja aianduskruntide maad ning ridaelamute ja

kahekorruseliste kolme ja enama korteriga korterelamute maad. Ringkonnakohtu hinnangul on

nimetatud määrus asjakohane ÜP seletuskirjas nimetatud väikeelamumaa sihtotstarbe

sisustamisel. Kaebaja välja toodud Keila linna senine praktika, et väikeelamumaale ei

võimaldata ehitada seitsmest suurema korterite arvuga elamuid, ei välista iseenesest suurema

korterite arvuga elamute ehitamist. Kaebaja arvates tuleks lähtuda „väikeelamu“ tavapärasest

tähendusest, viidates seejuures majandus- ja kommunikatsiooniministri 05.04.2012 määrusele

nr 27 „Rohelise investeerimisskeemi „Väikeelamute rekonstrueerimise toetus” kasutamise

tingimused ja kord“ ning rahvaloendusel kasutatud metoodikale. Ringkonnakohus märgib, et

24.01.1995 määruse nr 36 ega ka kaebaja viidatud allikate põhjal ei saa teha järeldust, et enama

kui seitsme korteriga kahekordse elamu käsitamine väikeelamuna (nt ridaelamu) oleks

välistatud. Kuna krundile pos 3 kavandatav 34 korteriga korterelamu on kahekordne ning ÜP

ega määrus nr 36 ei sea korterite arvule piire, ei ole alust pidada DP-d selle krundi osas ÜP-s

määratud väikeelamumaa juhtfunktsiooniga ilmselgelt vastuolus olevaks.

13. Vaidlust pole selles, et Keila Jõesaare alal juba paikneb kolm elamut (Linnuse tn 1, Linnuse

tn 2 ja Linnuse tn 4), krundil pos 2 (Linnuse tn 3) asus varasemalt korterelamu ning krundil pos

3 (Linnuse tn 5) ajalooline karjakastell. Lisaks asub Linnuse tn 9 muuseumihoone.

Kavandatavad hooned järgivad ajalooliste hoonete põhiplaani (karjakastellil ruudukujuline

sisehooviga, mida järgitakse uue hoone puhul Muinsuskaitseameti palvel) ning olemasolevate

hoonete kõrgust (11 m). Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et tegemist ei ole mitte

varasemate hoonete taastamisega, vaid uushoonestuse rajamisega. See siiski ei tähenda, et

varasema hoonestuse olemasolu oleks täiesti asjassepuutumatu fakt, millega poleks tohtinud DP

kehtestamisel arvestada. 28.03.2017 korralduses on vastustaja varasema hoonestuse

3-17-915

10(12)

olemasolule viidates leidnud, et tegemist on inimeste poolt ümberkujundatud loodusega, mida

ei saa pidada looduslikuks tuumalaks. Väheoluline ei ole ka asjaolu, et ajaloolise hoonestuse

asukohta ehitamisel ei ole vaja metsaraiet kavandada. Keskkonnaamet on 12.12.2016

ehituskeeluvööndi vähendamise otsuses (I kd, tl 89-92) asunud seisukohale, et karjakastelli

asemele kuni 34 korteriga elamu ehitamisega ei suurene oluliselt inimtegevusest lähtuv kahjulik

mõju kaldavööndile. Ringkonnakohtul pole põhjust vastustaja ja Keskkonnaameti järelduste

põhjendatuses kahelda.

14. Keskkonnaamet andis oma 30.09.2015 kirjaga (I kd, tl 83-84) DP-le tingimusliku

kooskõlastuse. Keskkonnaamet palus Keila linnal üle kontrollida DP seletuskirjas pos 5 toodud

ehituskeeluvööndi vähendamise ulatuse vastavuse põhijoonisele kantule ning kanda

põhijoonisele ka veekaitsevööndi ulatus. Keskkonnaamet märkis nimetatud kirjas, et

planeeringulahenduse väljatöötamisel on arvestatud Keskkonnaameti märkusi, mille alusel on

vähendatud hoonestusmahtu ja korrigeeritud hoonestuse paiknemist, ning leidis, et elamumaa

kavandamine on kooskõlas ÜP-ga ning ka kaitse-eeskiri ei välista ehitustegevust kaitsealuses

pargis.

Ehituskeeluvööndi vähendamise otsuses on Keskkonnaamet viidanud faktiliste asjaolude

kirjelduses Keila Linnavalitsuse 26.09.2016 kirjale (I kd, tl 162-164), milles teavitati, et avaliku

väljapaneku ja arutelu käigus esitatud vastuväidete tulemusel on planeeringulahendust

võrreldes vastuvõetud DP-ga muudetud ning kompromissina on loobutud (pos 5) nelja

paariselamu kavandamisest.

Ringkonnakohtule ei nähtu, et Keila linn oleks Keskkonnaametile esitanud valeandmeid

kompromissi kohta. Keila linn käsitas krundile pos 5 elamute kavandamisest loobumist

kompromisslahendusena ehk vastutulekuna DP vastu protestijatele, kuid ei väitnud, et DP osas

on saavutatud kõiki vastuväidete esitajaid rahuldav kompromiss. Keila Linnavalitsus selgitas

26.09.2016 kirjas, et erimeelsused lahendati vaid osaliselt ning kuna vastuväiteid tagasi ei

võetud, siis saadetakse DP Harju maavanemale järelevalve tegemiseks. Samuti ei nähtu

Keskkonnaameti kirjadest, et avalikkuse esindajatega kompromissi saavutamine oleks

mõjutanud DP kooskõlastamist või ehituskeeluvööndi vähendamist. Kompromissi olemasolu ei

olnud kooskõlastuse andmise ega ehituskeeluvööndi vähendamise eelduseks.

15. Kaebaja arvates on Keila linn vastanud DP-d puudutavatele pöördumistele küll formaalselt,

kuid mitte sisuliselt, jättes vastamata küsimustele, mis puudutavad vajadust uute elamupindade

järele, ÜP ajakohasust ja pargiala säilitamist senisel kujul. Ringkonnakohus ei pea seda

etteheidet põhjendatuks. Halduskohus on otsuses viidanud vastustaja 12.08.2016 (I kd, tl 17-

19) ja 19.09.2016 (I kd, tl 20-21p) kirjadele, milles on vastatud MTÜ Keila Roheline Ruum

esindaja Kirsi-Merilin Põldaru pöördumistele. Lisaks toimusid 03.11.2016 ja 15.02.2017 Harju

Maavalitsuses DP-d puudutavad arutelud. Arutelul esitatud vastuväiteid ning Keila linna

vastuseid neile on käsitletud ka Harju maavanema 01.03.2017 kirjas (I kd, tl 93-98). Keila

Linnavalitsuse vastuskirjadest ja vaidlustatud otsusest järeldub, et vastustaja peab DP lahendust

ÜP-ga kooskõlas olevaks ning enne DP kehtestamist on kaalutud erinevaid alternatiive.

Vastustaja 19.09.2016 kirjas on märgitud, et omanikule maade tagastamise käigus ei peetud

parki sedavõrd väärtuslikuks, et seal elamuehitust täielikult keelata ning riik ei ole huvitatud

pargi maa ostmisest. 28.03.2017 otsuses on esitatud põhilised kaalutlused, millest Keila vald

DP kehtestamisel lähtus. DP menetluses toimunud arutelude tulemusel võeti vastu lahendus,

kus võrreldes DP vastuvõtmise seisuga on hoonestusala vähendatud ning seega säilitatud

pargiala suuremas mahus.

16. Vaidlusaluse DP kehtestamisel kaalumist vajavateks vastanduvateks huvideks olid

kinnisasja omaniku soov oma kinnistut sihtotstarbeliselt kasutada ja sellele ehitada ning avalik

3-17-915

11(12)

huvi pargi säilimise vastu. Vaidlustatud otsuses on vastustaja leidnud, et planeeritava kinnistu

omaniku õigustatud ootus oma kinnistut arendada on vähemalt samaväärses proportsionaalses

suhtes kogukonna õigusega täisväärtuslikule elukeskkonnale. Ringkonnakohus märgib, et

avalikule huvile ei saa erahuvidega võrreldes anda suuremat kaalu pelgalt põhjusel, et tegemist

on avaliku huviga. Kuna praegusel juhul kavandatakse ehitamist eraomandis olevale kinnistule,

peaks olema tegemist ülekaaluka avaliku huviga, s.o avalik huvi pargi ala maksimaalses

ulatuses säilimise vastu peaks kaaluma üles kinnisasja omaniku õiguse oma kinnisasja

sihtotstarbeliselt kasutada. Ringkonnakohtule ei nähtu, et esineks selline ülekaalukas avalik

huvi. Kavandatavatel hoonestusaladel ei ole väärtuslikke taimekooslusi ning neil ei ole pargi

kui tervikliku roheala säilimise seisukohast olulist tähtsust. Kaebaja pole toonud välja kaalukaid

põhjusi, miks peaks park tingimata senises mahus jääma avalikkuse kasutusse ja millega DP

menetluses ei arvestatud. Asjaolu, et viimastel aastatel on elanikud asunud parki aktiivsemalt

kasutama, kuna maaomaniku loal on linn seda korrastanud, ei ole piisav, et elamute ehitamist

mitte võimaldada. Park jääb ka pärast DP realiseerimist suures osas avalikkuse poolt

kasutatavaks. Kaebajal ja muudel üldsuse esindajatel ei ole õigust nõuda, et kolmandale isikule

kuuluv ala, mis on ÜP-s määratud elamute alaks ja mille omandamiseks puuduvad linnal

vahendid, jääks määramata ajaks täies ulatuses avalikult kasutatavaks. Isegi kui vastaks tõele

kaebaja väidetu, et krundile pos 5 polekski saanud looduskaitseliste piirangute tõttu

kavandatavaid elamuid ehitada, siis ei anna see veel alust arvata, et DP lahenduses

domineeriksid arendaja huvid. Planeeringulahenduse üle toimusid pikaajalised arutelud, mille

tulemusel lahendust muudeti. Planeeringulahendus lubab kinnistu omanikul ehitada, kuid park

jääb olulises osas üldkasutatavaks alaks. Kohtupraktikast tulenevalt on põrkuvate huvide

omavaheline kaalumine omavalitsusüksuse pädevuses ja sinna kohus kaalutlusreeglite

järgimise korral ei sekku (Riigikohtu 20.03.2014 otsus nr 3-3-1-87-13, p 19; 30.11.2016 otsus

nr 3-3-1-23-16, p 21). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole vastustaja jätnud kaalumisel ühtegi

huvi tähelepanuta või ilmselgelt üle- või alatähtsustanud.

17. Vastustaja tellis OÜ-lt Stratum DP elluviimisega kaasneva liiklusmõju täiendava analüüsi

(I kd, tl 22-24p), milles jõuti järeldusele, et ka prognoositava tipptunni liiklussageduse korral ei

teki olukorda, kus Linnuse tänava üherajaline sild ei suudaks rahuldada vajalikku liikluse

läbilaset. Kaebaja väited kavandatava ehitustegevuse olulisest mõjust liiklusohutusele ning

päästesõidukite juurdepääsule on paljasõnalised.

Pole tõenäoline, et

kavandatava

ehitustegevusega kaasneks silla liikluskoormuse suurenemine sellisel määral, et oleks tõsiselt

põhjust karta kaebaja nimetatud probleemide tekkimist.

18. PlanS v.r § 10 lg 6 järgi võis kohalik omavalitsus DP koostamisest huvitatud isikuga sõlmida

lepingu DP koostamise kohta. Eraõiguslik isik ei tohtinud selle sätte kohaselt olla DP

koostamise tellija looduskaitse ja muinsuskaitse alla võetud maa-aladel ega juhul, kui DP

koostamine ei toimu vastavuses kehtestatud ÜP-ga või linnaosadega linnades vastavuses

linnaosa kehtestatud ÜP-ga.

Toimikust nähtub, et Keila Linnavalitsus (tellija), Arhitekti- ja Inseneribüroo ARX OÜ

(töövõtja) ning Arkaadia Jõesaare OÜ (huvitatud isik) sõlmisid 13.10.2014 DP koostamise

töövõtulepingu (I kd, tl 208-209p). Ehkki DP seletuskirja tekstis (kuid mitte esilehel) on

märgitud, et DP on koostatud Arkaadia Jõesaare OÜ (varasemalt Arkaadia Jõesaare AS)

tellimusel, siis 13.10.2014 leping ei näinud ette DP koostamise tellimise üleandmist kolmandale

isikule. Seega hiljemalt alates 13.10.2014 – sealhulgas DP vastuvõtmise ja kehtestamise ajal –

korraldas DP koostamist vastustaja, tagades erinevate huvide tasakaalustatud arvessevõtmise.

Ringkonnakohtule ei nähtu, et DP kehtestamisel oleks rikutud menetlusnorme või tehtud

kaalutlusvigu tulenevalt sellest, et algselt oli planeeringu koostamise tellijaks kolmas isik.

3-17-915

12(12)

19. PlanS v.r § 21 lg 5 sätestas, et kui avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel

tehtud parandused ja täiendused muudavad planeeringu põhilahendusi, korratakse planeeringu

kooskõlastamist isikuga, keda muudatus puudutab, ning avalikku väljapanekut ja avalikku

arutelu planeeringu muutmise järel. Sarnane säte sisaldub ka kehtiva PlanS § 137 lg-s 3. Kuna

seadus ei täpsusta, mida tuleb mõista põhilahenduse muutmisena all, tuleb see kohalikul

omavalitsusel igal üksikjuhul ise sisustada ja vastavalt otsustada täiendava avaliku väljapaneku

korraldamine. Riigikohus märkis 12.03.2015 otsuse nr 3-3-1-71-14 p-s 11, et planeeringu

põhilahendusena tuleb vaadelda planeeringu olulist osa, mis tagab planeeringuga kavandatu

elluviimisel lahenduse tervikliku toimimise.

Kaebaja peab planeeringu põhilahenduse muutmiseks PlanS v.r § 21 lg 5 mõttes seda, et DP

kehtestati osaliselt, jättes välja krundi pos 5, kuhu algselt kavandati ehitada neli kahekorruselist

paariselamut. Ringkonnakohus nõustub vastustaja ja halduskohtuga, et tegemist ei olnud

planeeringu põhilahenduse muutmisega. Krundile pos 5 kavandatud elamute väljajätmine ei

mõjutanud planeeringulahendust muude kruntide osas ning oli ka avalikes huvides, kuna selle

tulemusel jääb krundi po 5 ala üldkasutatavaks pargialaks ning säilivad väärtuslikud puud. Kuna

DP osaline kehtestamine ei mõjuta avalikke huve negatiivselt, ei ole arvestades PlanS v.r § 21

lg 5 eesmärki – vältida olukorda, kus kehtestatakse planeeringulahendus, mille kohta pole

avalikkus saanud arvamust avaldada – tegemist olukorraga, kus oleks tulnud korraldada

täiendav avalik väljapanek. Seejuures nähtub Harju maavanema 01.03.2017 kirjast, et pärast

pos 5 väljajätmist korraldati korrigeeritud DP lahenduse tutvustamiseks maavalitsuses

15.02.2017 arutelu, kus osalesid muu hulgas vastuväidete esitajad. Seega said asjast huvitatud

avalikkuse esindajad siiski ka DP osalise kehtestamise kohta oma arvamust avaldada.

20. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Arvestades, et kaebaja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning vastustaja ja kolmas isik pole

ringkonnakohtule

esitanud

menetluskulude

nimekirja

ega

kuludokumente,

jäävad

menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)