3-17-1282/82 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Villem Lapimaa, liikmed Oliver Kask ja

Monika Laatsit

Otsuse tegemise aeg ja koht

16.01.2019, Tallinn

Haldusasja number

3-17-1282

Haldusasi

Liivalaia 5 korteriühistu ja korteriomanike kaebus

Liivalaia tn 5 hoone keldri- ja esimese korruse

ümberehitamiseks esitatud ehitusteatise asjus

Menetlusosalised

Kaebajad – Liivalaia 5 KÜ (rk 80074490), AT (ik

XXXXXXXXXXX), ŽP (ik XXXXXXXXXXX),

TM

(ik

XXXXXXXXXXX),

SK

(ik

XXXXXXXXXXX), LK (ik XXXXXXXXXXX),

GU

(ik

XXXXXXXXXXX),

LB

(ik

XXXXXXXXXXX), VZ (XXXXXXXXXXX), PT

(ik XXXXXXXXXXX), JI (ik XXXXXXXXXXX)

ja KA (ik XXXXXXXXXXX), volitatud esindaja

Tuulikki Laesson;

Kaebajad – KH ja TZ

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Eva

Vanamb

Kolmas isik – AS MV Kaubad (rk 10102339), volitatud

esindajad v.adv-d Kristjan Tamm ja Veiko Vaske;

Kolmandad isikud – RV, MM, LV, TŠ, TH, KO, SS ja

EV, volitatud esindajad v.adv-d Kristjan Tamm ja

Veiko Vaske

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 04.07.2018 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

AS MV Kaubad apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 09.01.2019

RESOLUTSIOON

1. Jätta AS MV Kaubad apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu

04.07.2018 otsus muutmata.

2. Mõista AS-ilt MV Kaubad välja solidaarselt Liivalaia 5 KÜ, AT, ŽP, TM, SK, LK,

GU, LB, VZ, PT, JI ja KA kasuks apellatsiooniastme menetluskulude katteks 2310 (kaks

tuhat kolmsada kümme) eurot. AS-i MV Kaubad menetluskulud jätta tema enda kanda.

3-17-1282

2(9)

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 15.02.2019, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse

14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215

lg 3).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks

esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist

(HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS MV Kaubad esitas Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) ehitusteatise nr

1611201/14521 koos ehitusprojektiga Tallinnas Liivalaia tn 5 asuvas 5-korruselises hoones

temale kuuluvate esimese korruse ja keldrikorruse äripindade ümberehituseks. Nimetatud

hoone esimesel korrusel tegutseb kauplus „Dünamo“ ning neljal kõrgemal korrusel asuvad

eluruumid. Ehitusteatisele lisatud eelprojekti kohaselt kavandatakse pindadele vähese

kasutajate arvuga nn minikontorid ja hoiuruumid väljarentimiseks; mittekandvad vaheseinad

lammutatakse; trepikojad säilitatakse. Esimesel korrusel paiknevad äripinnad jaotatakse neljaks

omaette töötavaks sektsiooniks, millest kolmes on 11 minikontorit ja ühes 5 minikontorit

pindadega 9–15 m² (s.o kokku 38 ruumi). Igas sektsioonis on kaks väljapääsu ja omaette

sanitaarsõlm. Keldrisse kavandatakse minihoidlad suurusega 5,2–5,3 m².

2. Liivalaia 5 KÜ, RR, ŽP, TM, KH, SK, TZ, LK, GU, LB, VZ, PT, JF, JI ja KA esitasid

15.06.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse (muudetud 17.01.2018) Tallinna linna

kohustamiseks vaatama Liivalaia tn 5 hoone keldri- ja esimese korruse ümberehitamiseks

esitatud ehitusteatis uuesti läbi.

1)

Liivalaia tn 5 elamu ümberehitamine rikub oluliselt nii korteriühistu kui ka

korteriomanike õigusi ning AS-l MV Kaubad puudub ümberehitustööde tegemiseks kaebajate

nõusolek. Ehitusteatise alusel tehtavad ehitustööd puudutavad ka kaasomandi eset. Kuni

31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse § 16 lg 1 kohaselt on ehitusliku või muu

kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks

vaja korteriomanike kokkulepet. Kavandatud muudatused on selgelt suuremad kui pelgalt

korterelamu korrashoiuks tehtavad muudatused. Ehitusprojektiga on ette nähtud muu hulgas

kaasomandi osaks olevate tehnosüsteemide (vesi, küte) muutmine, piirdekonstruktsioonide

(fassaadi) muutmine ja kandekonstruktsioonide (kandvate seinte) muutmine. Eelnevale lisaks

nähakse ehitusprojektiga ette seniste pindade kasutusotstarbe muutmine, mille jaoks on

Riigikohtu praktikast tulenevalt vajalik kõigi kaasomanike nõusolek. Kui hoone keldrikorruse

ja esimese korruse ruumide kasutusotstarvet muudetakse, mõjutab see kõigi Liivalaia tn 5

korteriomanike, sealhulgas kaebajate subjektiivseid õigusi. Tekkida võivad probleemid

parkimisega. Samuti võidakse hoiuruumides ladustada asju, mis tekitavad ohu kortermajale.

2)

Ehitusprojekt ei vasta nõuetele ning vastustaja oleks pidanud selle tagasi lükkama

(ehitusseadustiku (EhS) § 44 lg 5). Kolmandale isikule algselt kuulunud mitteeluruumi

netopinna suurus oli kinnistusraamatu järgi 937 m². Ehitusprojektis on kavandatud

3-17-1282

3(9)

mitteeluruumide netopind aga 912,55 m² ning ehitusteatises 912,9 m². Seega on ehitusprojekti

kohaselt mitteeluruumi netopind vähenenud.

3)

Ehitusprojekti kohaselt kavandatakse muuta hoone piirdekonstruktsioone ja kaasomandi

osade lammutamist ning moodustada 69 korteriomandit. Mitteeluruumide arvu suurendatakse

ühelt kahele. Selline tegevus puudutab kaasomanike õigusi, mistõttu oleks kaebajad tulnud

ehitusteatise menetlusse kaasata (EhS § 36 lg 5 p 4). Kasutusteatise menetlusse kaasamine ei

kõrvaldaks ehitusteatise menetluses toimunud ärakuulamisõiguse rikkumist.

4)

Ehitusprojekti realiseerimisega kaasneb korteriomanikele püsiv negatiivne mõju, mida

pole võimalik vähendada ega leevendada, mistõttu esineb alus keelduda ehitamise lubamisest

EhS § 44 p 4 alusel.

3. Tallinna linn vaidles kaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata.

1) Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 40 lg 3 sätestab lahtise loetelu kaasamise olukordadest

ning EhS § 36 lg 5 p 4 ei kohusta pädevat asutust kaasama kinnisasja omanikke. Pädev asutus

kontrollib ehitusteatist menetledes EhS § 36 lg-s 5 sätestatud asjaolusid siis, kui selleks esineb

vajadus. Praegusel juhul kaasamise vajadust ei esinenud. Asjaolu, et Liivalaia tn 5 hoones on

korteriühistu ja korteriomandi kui ehitise reaalosa juurde kuulub mõtteline osa kaasomandist,

ei tingi iseenesest pädeva asutuse kohustust kaasata ühe korteriomandi piires ehitustööde

tegemiseks esitatud ehitusteatise menetlusse kõiki teisi korteriomanikke ja korteriühistut.

Kaasomaniku menetlusse kaasamist peab pädev asutus kaaluma eeskätt siis, kui võivad esineda

EhS §-s 44 sätestatud ehitusloa andmisest keeldumise alused, mis on ühtlasi ehitusteatise

heakskiitmisest keeldumise alused.

2) AS MV Kaubad esitatud ehitusprojekt on korrektne ja vastab kõigile majandus- ja

taristuministri 17.07.2015 määruses nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ esitatud tingimustele ning

sisaldab kõiki nimetatud määruse § 4 lg-s 1 sätestatud ehitusprojekti osi. Ehitusprojekti on

koostanud pädev isik. Projektis on arvestatud kooskõlastavate haldusorganite märkusi.

Päästeamet on projekti tuleohutuse osa kooskõlastanud.

3) Kasutusteatise menetluses tehtav kontrollmõõdistus on aluseks andmete ehitisregistrisse

kandmisele. Ehitusprojekti aluseks saavad olla tegelikkusele vastavad andmed. Vastustajal pole

mõistlikku alust kahelda ehitisregistrile esitatud mõõdistustulemuste õigsuses.

4) Keskküttesüsteemiga liitumine ei riku kaebajate õigusi. Eelprojekt vastas selles osas

nõuetele. Ehitusprojekti järgnevates staadiumites kajastatakse küttesüsteemi ja ventilatsiooni

täpsemalt. Olemasolevad õhksoojuspumbad on vastuolus kehtiva kasutusloaga ning need tuleb

likvideerida. Ebaseaduslike tehnosüsteemide lammutamine on kajastatud ehitusprojekti

lammutuse osa seletuskirjas.

5) Ehitusteatise menetluses ei ole kohane lahendada korteriühistu liikmete ja kaasomanike

vahelisi erimeelsusi. Kui kaasomanikud ei saavuta ehitustööde osas kokkulepet, tuleb

erimeelsused lahendada tsiviilkorras. Ehitusteatise menetluses ei lahendata omandiküsimusi,

vaid selgitatakse välja üksnes kavandatava ehitamise ja ehitise nõuetele vastavus. Praegusel

juhul ei muutu ümberehitatava osa kasutusotstarve – ruumid jäävad kasutusse äripinnana, mille

kasutajate hulk projekti kohaselt praegusega võrreldes väheneb.

4. AS MV Kaubad palus jätta kaebus rahuldamata.

Ehitamise teavitatuks lugemine ei riku kaebajate subjektiivseid õigusi. Ehituslikud muutused

toimuvad üksnes korteriomandite reaalosade piirides. Kandekonstruktsioone ei muudeta,

eemaldatakse üksnes amortiseerunud saepuruplaatidest vaheseinad. Õhksoojuspumba

eemaldamine ei puuduta kaebajate õigusi ega vaja ehitusprojektis kajastamist. Äripindade

3-17-1282

4(9)

kasutajatele on kohad parkimismajades, mistõttu ei hakka nad majaelanike parkimiskohti

kasutama. Sihtotstarbe raamesse jäävat kasutusotstarbe muutmist ei saa pidada majandusliku

otstarbe oluliseks muutmiseks, mis vajaks kaasomanike nõusolekut asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 74 lg 1 kohaselt. Kaasomandi osa võimalik suurenemine on tsiviilõiguslik küsimus.

Vastustaja pidi kontrollima üksnes seda, kas ehitusprojekti järgi ehitamiseks on vaja teiste

kaasomanike nõusolekut. Selline nõusolek on vajalik faktiliste ehitustööde teostamiseks, mitte

projekti heakskiitmiseks. Korteriomandite mõtteliste osade suurus ei muutunud. Kaasomandi

mõtteliste osade suurust ei mõjuta seinte ega muude ehituslike konstruktsioonide lisamine või

eemaldamine. Kaebajate kaasamine ehitusteatise menetlusse polnud vajalik. Ehitusprojekt

koostati tegelike faktiliste andmete alusel, mis saadi geodeetiliste mõõtmistega.

Kinnistusraamatus oli AS-le MV Kaubad kuuluva mitteeluruumi pinna suuruseks märgitud 937

m². Tegemist oli informatiivse kandega, mis ei vastanud tegelikkusele. Arhitekt on arvutanud

ruumide uued netopindalad 1 mm täpsusega.

5. LV nõustus vastustaja seisukohtadega.

6. Seoses korteriomandi võõrandamisega astus RR asemel menetlusse AT. KH ja JF

eriõigusjärglane Aparent OÜ ega TZ eriõigusjärglane MO ei soovinud menetlusse astuda.

Tallinna Halduskohus võttis 13.04.2018 määrusega vastu JF kaebusest loobumise ning lõpetas

tema kaebuse osas menetluse.

7. Tallinna Halduskohus rahuldas 04.07.2018 otsusega Liivalaia 5 KÜ, AT, ŽP, TM, SK,

LK, GU, LB, VZ, PT, JI ja KA kaebuse ja kohustas Tallinna linna uuesti läbi vaatama Liivalaia

tn 5 asuva hoone keldri- ja esimese korruse ümberehitamiseks esitatud ehitusteatis nr

1611201/14521 (resolutsiooni p 1); jättis KH ja TZ kohustamiskaebuse rahuldamata

(resolutsiooni p 2) ning mõistis Tallinna linnalt kaebajate (v.a TZ ja KH) menetluskulude

katteks välja 3910 eurot (resolutsiooni p 3).

1)

KH ja TZ kohustamiskaebus tuleb jätta rahuldamata, kuna nad on oma korteriomandid

kohtumenetluse kestel võõrandanud. Kohustamiskaebuse rahuldamisega ei saaks seega kaitsta

nende subjektiivseid õigusi. Vastustaja ei saa kaasata haldusmenetlusse isikuid, kes

vaidlusaluses hoones enam korterit ei oma.

2)

Kaebajatel, sh korteriühistul on praeguses asjas kaebeõigus. Kaebajad väidavad hoone

konstruktsioonide ja tehnosüsteemide muutmist. Seega puudutab vaidlus korteriomanikest

kaebajate omandiõigust. Korteriühistu kaebeõigus seondub korterelamu ja kinnistu (õueala)

majandamisega, kuna korteriühistu vastutab tehnosüsteemide ja õueala korrashoiu eest ning

liikluskorralduse ja üldise turvalisuse eest territooriumil.

3)

Seadusandja on EhS § 36 sõnastust ja menetluse lihtsustamise eesmärki arvestades selgelt

soovinud, et ehitusteatise menetluses on haldusaktiga antavad vaid täiendava kontrolli

tulemusel esitatavad nõuded. Ka Riigikohus on 06.06.2018 määruses asjas nr 3-17-1152

leidnud, et ehitusteatisele vastamata jätmine EhS § 36 lg 2 alusel ei ole haldusakt, vaid halduse

toiming (HMS § 106 lg 1, HKMS § 6 lg 2).

4)

Pädev asutus peab ehitusteatise esitamise korral kontrollima, kas ehitusteatises on

märgitud EhS § 36 lg-s 3 toodud andmed ning kas need vastavad ehitisregistris kajastatud

andmetele. Praegusel juhul tuli koos ehitusteatisega esitada ka ehitusprojekt, mille nõuetele

vastavust pidi vastustaja kontrollima. EhS §-s 36 sätestatust järeldub, et ehitusteatise menetlus

hõlmab esmast kontrolli ja täiendavat kontrolli. Täiendava kontrolli vajadust pole loogiliselt

võimalik hinnata, kui esmast kontrolli ei tehta. Kui haldusorganil kontrollikohustust ei oleks,

puuduks võimalus vaidlustada haldusorgani tegevust ehitusteatise menetluses.

3-17-1282

5(9)

5)

Vaidlusalused ümberehitustööd hõlmavad ehitise konstruktsioonide ja tehnosüsteemide

muutmist, sealhulgas vaheseinte lammutamist. Selliste tööde tegemiseks vajab kolmas isik

teiste korteriomanike nõusolekut. Pole vaidlust, et kolmandale isikule pole tööde tegemiseks

antud nõusolekut. Ehkki kaebajate nõusolek pole ehitusteatise heakskiitmise eelduseks,

järeldub nõusoleku vajadusest, et kaebajad oleks tulnud kaasata ehitusteatise menetlusse. EhS

§ 36 lg 5 p 4 ja lg 6 ning § 44 p 4 kohustavad haldusorganit ehitusteatise menetluses arvestama

puudutatud kinnisasja omanikule avalduvat negatiivset mõju, mis tuleneb kavandatavast

ehitustegevusest, mitte korteriomandi jagamisest.

6)

EhS § 2 lg 4 näeb ette haldusmenetluse seaduse kohaldamise osas, mida ehitusseadustik

ei reguleeri teisiti. HMS § 11 lg 1 p 3 sätestab kohustuslikuna selliste isikute kaasamise, kelle

õigusi või kohustusi võib haldusakt puudutada. Isiku arvamus või vastuväited tuleb ära kuulata,

kui sooritatav toiming võib tema õigusi kahjustada (HMS § 40 lg 2). EhS § 36 lg 5 p 4 kohaselt

kontrollib haldusorgan vajaduse korral, kas menetlusse tuleks kaasata täiendavaid isikuid.

Korteriomanikku võib sõltuvalt asjaoludest käsitada EhS § 36 lg 5 p 4 mõttes nii kinnisasja

omanikuna (kui ehitustööd puudutavad kaasomandis olevat osa) kui ka piirneva kinnisasja

omanikuna. Vajadus isiku kaasamiseks esineb siis, kui ehitamine võib tema õigusi ja kohustusi

puudutada. Asjaolu, et ehitustööd toimuvad (peamiselt) ühe korteriomandi piires ning

ehitamisel pole lubatud teiste õigusi kahjustada, ei välista teiste korteriomanike mõjutamist.

Ehitustehnilised küsimused (keskkütte-, vee- ja kanalisatsioonitorustiku projekteerimine; kas

ehitustööd hõlmavad konstruktsioonide muutmist; kas mittekandvate seinte ulatuslik

lisandumine mõjutab hoonet jne) lahendatakse projekteerimise käigus ning nende puhul võib

eeldada teiste korteriomanike ja/või ühistu kaasarääkimise vajadust. Kasutusteatise menetluses

ei ole kaebajatel enam nendes küsimustes võimalik oma õigusi efektiivselt kaitsta. Samuti ei

ole need küsimused tsiviilõigusliku vaidluse objektiks. Ka kasutusotstarbe võimalikku

muutumist teiste korteriomanike huvide aspektist tuleb kaaluda juba ehitusteatise menetluses.

Seadusandja mõte lihtsustatud menetluse sätestamisel ei olnud kindlasti jätta sellises olukorras

kaasomanikud menetlusse kaasamata ja ära kuulamata. Vastustaja on lähtunud ekslikust

arusaamast, et kaasamise lävend tuleneb EhS § 44 p-st 4. Kaebajate menetlusse kaasamata

jätmine oli oluline menetlusviga. Praeguses asjas ei saa välistada, et korteriühistu ja

korteriomanike ärakuulamine oleks toonud kaasa täiendavate tingimuste seadmise ja/või

haldusmenetluses projektis kolmandate isikute põhjendatud huve arvestavate muudatuste

tegemise.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. AS MV Kaubad palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha asjas uus

otsus, millega jätta kaebus rahuldamata.

1)

Halduskohtu seisukoht, et haldusorgani kaalutluspädevus otsustada esmase kontrolli

raames teatise täiendava kontrollimise vajalikkuse üle tähendaks sisuliselt alati kohustust teatist

ka sisuliselt kontrollida, on vastuolus üldise ehitusvabaduse printsiibi, ehitusteatise menetluse

kui lihtsustatud menetluse eesmärgiga ja asjaoluga, et ehitusteatise vaikiv heakskiitmine ei ole

mitte haldusakt, vaid toiming. Teavitusmenetlus erineb olemuslikult loamenetlusest. Juba

sellest, et ehitusteatise esitamisel pole seadusandja näinud ette riigilõivu tasumist, järeldub, et

teatise esitamisel ei vii avaliku võimu kandja läbi aktiivset menetlust, mille kulude hüvitamist

saaks teatise esitajalt nõuda.

2)

Ehitusseadustik sätestab erinormid menetlusse kaasamise kohta. Halduskohtu käsitus, et

teised korteriomanikud tulnuks automaatselt kaasata ehitusteatise menetlusse, on ekslik. Kõigi

huvitatud isikute automaatne kaasamine ja ärakuulamine ei saa olla EhS § 36 eesmärgiks, kuna

see ei võimalda tagada ehitusloa menetlusega võrreldes kiiremat ja lihtsamat menetlust. EhS

3-17-1282

6(9)

§ 36 lg 5 p 4 ja § 42 lg 6 vahel on oluline erinevus, mis seisneb selles, et kui loamenetluses

tuleb alati kaasata kinnisasja omanik, jätmata haldusorganile kaalutlusõigust, siis ehitusteatise

menetluses peab pädev asutus vajaduse korral kontrollima, kas kinnisasja omanik on vaja

kaasata. Naaberkinnisasja omanik kaasatakse nii ühes kui ka teises menetluses kaalutlusõiguse

alusel. Seetõttu on asjakohatu halduskohtu otsuses viidatud Riigikohtu praktika ehitusloa

menetlusse kaasamise ja ärakuulamise kohta. Nagu halduskohus leidis, võivad teised

korteriomanikud olenevalt asjaoludest olla menetluses käsitatavad nii kinnisasja omanikena,

kui ehitustööd puudutavad kaasomandis olevat osa, kui ka piirneva kinnisasja omanikena, kui

ehitustööd puudutavad ainult eriomandit. Automaatne kaasamine korteriomanditeks jaotatud

kinnistul toimuva ehitustegevuse puhul oleks seadusest tulenevalt vajalik ainult juhul, kui

ehitustöid tehtaks kaasomandisse kuuluvate ehitise osade suhtes ja tööd eeldaksid ehitusluba.

Kui ehitustööd puudutavad eriomandit, ei oleks teiste korteriomanike kaasamine ilma

vajaduseta kohustuslik isegi ehitusloamenetluses.

3)

Haldusorgan saab ehitamisvabadusse sekkuda ainult subjektiivsete õiguste ülemäärase

kahjustamise korral. Väiksemate riivete korral saab isik oma õigusi kaitsta eraõiguslike

õiguskaitsevahendite abil.

4)

Halduskohus jättis vastustaja kaalutlused välja selgitamata. TLPA kaalutlusvea

tuvastamiseks oleks alus üksnes juhul, kui mingi asjaolu puhul oleks ilmne, et see võiks antud

juhul põhjustada kaebajate subjektiivsete õiguste ülemäärase riive, haldusorgan oleks jätnud

selle asjaolu hindamata või andnud sellele hinnangu asjakohatutel kaalutlustel. TLPA kontrollis

AS MV Kaubad ehitusprojekti sisuliselt ja otsustas kaalutlusõiguse alusel õiguspäraselt jätta

kaebajad ehitusteatise menetlusse kaasamata. Kaebajad ei ole toonud esile avalik-õigusliku

ehitusõiguse kontrolliesemeks olevaid asjaolusid, mis oleks võinud kaasa tuua kolmanda isiku

ehitusõiguse tunnustamisest keeldumise. Ehitusteatise esitamine ei eelda kaasomanike

nõusolekut. Nõusoleku saamise küsimus on puhtalt eraõiguslik.

9. Liivalaia 5 KÜ, AT, ŽP, TM, SK, LK, GU, LB, VZ, PT, JI ja KA vaidlevad

apellatsioonkaebusele vastu ning paluvad jätta see rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

1)

Ehitusteatise menetluse eesmärgiks ei saa olla haldusorgani poolt kontrollimatu

ehitustegevuse lubamine. Halduskohus on õigesti leidnud, et täiendava kontrolli vajadust ei ole

võimalik hinnata, kui haldusorgan ei vii läbi esmast kontrolli ehk ei kontrolli ehitusteatises

esitatud andmeid. Ehitusteatise heakskiitmine toob teatise esitanud isikule kaasa õiguse

alustada ehitustöödega – seega on heakskiidul regulatiivne iseloom. Apellandi seisukohtade

järgi oleks kaebeõigus ehitusteatise menetlustes välistatud ning haldusorgan sekkuks alles siis,

kui esitatakse ehitusjärelevalve taotlus. Mitteelamu, mille ehitisealune pind ületab 60 m2,

ümberehitamise korral oleks vajalik taotleda ehitusluba. Kolmas isik ehitab ümber

mitteeluruume ning ehitusteatise esitamine ehitusloa asemel oli võimalik vaid tänu sellele, et

ülejäänud osa korterelamust moodustavad eluruumid. Vastustaja kontrollikohustuse täitmata

jätmist ei ole õige põhjendada sellega, et ehitusteatise menetlus on riigilõivuvaba.

2)

Ehitusseadustik näeb ehitusteatise menetluses ette kaasamiskohustuse hindamise.

Arvestades, et kolmanda isiku ehitusprojektiga kavandati suuremahulisi ümberehitustöid elamu

keldri- ja esimesel korrusel, sealhulgas kaasomandis olevate elamu osade ümberehitustöid,

oleks vastustajale pidanud olema selge, et ehitamine võib mõjutada teiste korteriomanike

õigusi. Vastustaja ei ole kohtumenetluses tõendanud, et ta oleks üldse kaalunud kaebajate

kaasamist ehitusteatise menetlusse ja hinnanud, kas esineb vajadus kohaldada EhS § 36 lg 5

p-i 4. Vastustaja on korduvalt kinnitanud, et jättis kaebajad kaasamata, sest ei pidanud seda

vajalikuks.

3-17-1282

7(9)

3)

Vastustaja tegevusest ehitusteatise menetluses järeldub, et vastustaja läks üle ehitusloa

menetluse sätetele (kohaldas EhS § 36 lg-t 5). Ehitusteatise esitas ehitusprojekti koostaja TT

ning vastustaja seisukohtadest järeldub, et AS MV Kaubad kui kinnisasja omanik oli

menetlusse kaasatud. Lisaks edastas vastustaja ehitusprojekti kooskõlastamiseks mitmele

asutusele

(Tallinna

Keskkonnaamet,

Tallinna

Kommunaalamet,

Päästeamet,

Kaitseministeerium). Vastustaja menetles ehitusteatist üle 30 päeva, s.o lähtus pikendatud

tähtajast (10+30 päeva). Olukorras, kus vastustaja läks üle ehitusloa menetluse sätetele, pidades

vajalikuks kaasata AS MV Kaubad ning teised ametiasutused, oleks vastustajale pidanud olema

selge ka vajadus kaasata teised korteriomanikud.

4)

Ehitusprojekti realiseerimine rikub kaebajate subjektiivseid õigusi. Õige ei ole apellandi

käsitus, et haldusorgan saab ehitusvabadusse sekkuda vaid juhul, kui ehitamine avaldab

kolmandate isikute õigustele püsivat negatiivset mõju, mida pole võimalik vähendada ega

leevendada. Kaebajad tulnuks menetlusse kaasata juba võimaliku riive ilmnemisel. Riive

ulatust oleks vastustaja saanud hinnata vaid haldusmenetluses pärast kaebajate kaasamist.

10. Tallinna linn nõustub apellatsioonkaebusega ja palub see rahuldada.

1)

Halduskohus ei tuvastanud seda, et vastustaja jättis kaasamise vajaduse hindamata ega ka

seda, et esineks oht kaebajate õiguste ülemääraseks kahjustamiseks selliste asjaolude kaudu,

mis üldse saaksid õiguspäraselt olla avalik-õigusliku ehitusjärelevalve kontrolliesemeks.

Menetluse tulemus ei oleks saanud kaebajate kaasamisest oleneda, kuna kaebajate peamised

etteheited kavandatavale ehitustegevusele ei kuulunud kohaliku omavalitsuse avalik-õiguslikku

kontrolliesemesse.

2)

Haldusorgan ei pea toimingut eelnevalt põhjendama, põhjendused tuleb esitada isiku

nõudmisel (HMS § 108) või toimingu õiguspärasuse kontrollimisel vaide- või kohtumenetluses.

Ehitusteatise esitamisega ei taotleta ja selle vaikiva heakskiiduga ei tekitata, lõpetata ega

muudeta ühtegi teatise esitaja ega muude isikute õigust ega kohustust, vaid teatamisega antakse

kohalikule omavalitsusele üksnes võimalus kaaluda ehitamisvabaduse piiramise vajadust.

Ehitusteatise menetlus erineb olemuslikult ehitusloa menetlusest, kus omavalitsus otsustab

ehitusõiguse andmise, mida loa taotlejal ilma loata ei ole. Ehitusseadustikus on kehtestatud

erinormid HMS-i kaasamise sätete suhtes. Kõigi huvitatud isikute automaatne kaasamine ja

ärakuulamine ei saa olla EhS § 36 eesmärgiks, kuna see ei võimalda sisuliselt tagada ehitusloa

menetlusega võrreldes oluliselt kiiremat ja lihtsamat menetlust.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

Halduskohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või

tühistamiseks puudub alus. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

12. Ehitusteatise menetluse loomise eesmärgiks oli halduskoormuse vähendamine ja vähem

ohtlike ning avaliku huvita ehitiste ehitamise võimaldamine ilma ehitusloata, võimaldades

samas avalikule võimule saada teavet ehitatavate ehitiste kohta (ehitusseadustiku eelnõu (SE

555) seletuskiri, lk 67). EhS § 36 lg 2 järgi tuleb ehitusteatis esitada vähemalt kümme päeva

enne ehitise ehitamise alustamist. Kui pädev asutus ei teavita ehitusteatise esitajat kümne päeva

jooksul pärast ehitusteatise esitamist vajadusest ehitusteatises esitatud andmete täiendavaks

kontrollimiseks, siis võib alustada ehitamist. Riigikohtu seisukoha järgi ei ole ehitusteatisele

vastamata jätmine EhS § 36 lg 2 alusel haldusakt, vaid halduse toiming (06.06.2018 määrus nr

3-17-1152, p 11). Sellest ei järeldu siiski, et ehitusteatis ise poleks suunatud õiguste ja

kohustuste tekitamisele. Ehitusteatist ei saa selles osas samastada ehitamise alustamise teatisega

3-17-1282

8(9)

(EhS § 43 lg 1; ehitusseadustiku eelnõu (SE 555) seletuskiri, lk 67). Seadus seob ehitamise

alustamise õiguse üheselt ehitusteatise esitamisega.

13. Haldusorganile on antud ehitusteatise esitamisel õigus kaaluda, kas on vajalik korraldada

põhjalikum menetlus, mille käigus on võimalik esitada lisatingimusi. EhS § 36 lg 5 kohaselt

kontrollib pädev asutus vajaduse korral, kas seoses ehitusteatises märgitud ehitise või

ehitamisega tuleb viia ehitis või ehitamine nõuetega vastavusse (p 1); kooskõlastada ehitis või

ehitamine pädeva asutusega (p 2); esitada ehitisele täiendavaid arhitektuurilisi, ehituslikke või

kujunduslikke nõudeid (p 3); kaasata kinnisasja omanik või kinnisasjaga piirneva kinnisasja

omanik (p 4). Kui EhS § 36 lg 5 alusel ehitusteatises toodud andmete kontrollimise tulemusena

esitatakse ehitusteatise esitajale nõudeid, antakse EhS § 36 lg 6 alusel haldusakt. Praegusel juhul

pole vastustaja sellist haldusakti andnud.

14. Arvestades, et ehitusteatise menetlus on lihtsustatud menetlus, kaasab pädev asutus EhS

§ 36 lg 5 p 4 järgi ehitusteatise menetlusse kinnisasja omaniku ja/või kinnisasjaga piirneva

kinnisasja omaniku üksnes juhul, kui see on vajalik. Ringkonnakohtu hinnangul esineb selline

vajadus olukorras, kus võib eeldada, et ehitis või ehitamine võib riivata nimetatud isikute õigusi.

Seadus annab pädevale haldusorganile lisatingimuste seadmisel ja kaasamise otsustamisel

ulatusliku

kaalutlusruumi,

et

saaks

arvestada

konkreetse

juhtumi

asjaoludega.

Ringkonnakohus märgib, et ehitusseadustiku lisas 1 eristatakse juhtumeid, kus piisab üksnes

ehitusteatise esitamisest, ning juhtumeid, kus lisaks ehitusteatisele tuleb esitada ka ehitusprojekt

– nagu ka praeguses asjas, kus ümberehitustööd puudutavad väga suurt pinda ja osa majast.

Ehitusprojekti esitamise kohustuse on seadusandja elamu puhul näinud ette mahukama ja/või

keerukama ehitustegevuse korral, kus ehitamine peaks toimuma pädeva isiku koostatud projekti

alusel. Võrreldes ilma ehitusprojektita toimuva ehitamisega on sellistel juhtudel ka suurem

tõenäosus, et riivatakse kolmandate isikute õigusi. Kaebajad on lisaks toonud välja asjaolu, et

kui hoone kõrgematel korrustel ei asuks eluruume, tuleks vaidlusalusteks ehitustöödeks taotleda

ehitusluba. Riigilõivu nõue ei ole ringkonnakohtu hinnangul asjaolu, mis omaks kaasamise

küsimuses tähtsust.

15. Kuna vastustaja ei pidanud kaebajate kaasamata jätmist haldusmenetluses kirjalikult

põhjendama, tuleb lähtuda vastustaja seisukohtadest kohtule esitatud menetlusdokumentides.

Halduskohus ei pidanud vastustajale tegema eraldi nõuet vastavate kaalutluste esitamiseks.

16. AS MV Kaubad kavatseb ehitusteatise alusel lammutada ja lisada vaheseinu, ehitada uue

vee- ja kanalisatsioonitorustiku ning kütte- ja ventilatsioonisüsteemi. Seoses uue küttesüsteemi

rajamisega eemaldatakse hoone fassaadilt õhksoojuspump. Hoovipoolsetele välistreppidele

rajatakse jalgrattaparklad. Trepikoja seinad, aknad ja uksed on kavas korrastada ja värvida.

Projekti järgi olemasolevad trepikojad säilitatakse ning fassaadid ja kandekonstruktsioonid ei

muutu. Esimese korruse ehitus- ja lammutustööde plaanidelt (I kd, tl 23, 37 ja 38) nähtub siiski,

et trepikodades eemaldatakse osad siseuksed ja ehitatakse ukseava kinni. Seega puudutavad

ehitustööd osaliselt ka kaasomandis olevaid osi. Kaebajate arvates lammutatakse muu hulgas

ka kandvaid vaheseinu ning pole teada olemasolevate vaheseinte lammutamise ja uute lisamise

mõju ehitise kandekonstruktsioonidele – neid väiteid oleks saanud kaebajad menetlusse

kaasamisel vastustajale esitada. Arvestades ümberehitustööde suuremahulisust, mõju

kaasomandis olevatele ehitise osadele ning arvatavalt ka ehitise ohutusele, oli vastustajal

ehitusprojekti põhjal võimalik ette näha, et ehitustegevus võib riivata teiste korteriomanike

õigusi, mistõttu oleks vastustaja pidanud nad ehitusteatise menetlusse kaasama. Arvestades

korteriomanike suurt arvu (majas on 66 eluruumi), oli vastustajal võimalik menetlusse kaasata

korteriühistu kui korteriomanike esindaja, kes omakorda oleks saanud teavitada

korteriomanikke kavandatavast ehitustegevusest (vt ehitusseadustiku eelnõu (SE 555)

seletuskiri, lk 81). Toimikust nähtub, et vastustaja läks üle loamenetluse sätetele, kaasates

3-17-1282

9(9)

ehitusteatise menetlusse kooskõlastavad ametid ning menetlus kestis üle 30 päeva (väljavõte

ehitisregistrist – I kd, tl 113-113p). Kaebajad oleks saanud selle aja jooksul esitada

ehitusprojektile oma seisukoha(d).

17. Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, et kaebajad on viidanud ka korteriomanike vahelisse

eraõiguslikku suhtesse puutuvatele küsimustele (sealhulgas uute korteriomandite loomine),

mida vastustaja ehitusteatise menetluses lahendada ei saanud. Ka teiste korteriomanike

nõusoleku küsimus on eraõiguslik ning see ei ole ehitusteatise heakskiitmise eelduseks. Samas

ei ole õige vastustaja seisukoht, et ka juhul, kui ta oleks kaebajad menetlusse kaasanud, poleks

see mõjutanud menetluse tulemust. Kaebajate kaasamata jätmist ei saa pidada selliseks

menetlusveaks, mis ilmselgelt ei saanud mõjutada asja otsustamist. Haldusorganile antud suurt

kaalutlusruumi arvestades ei saa välistada, et ehitamisele oleks seatud lisatingimusi või nähtud

ette muudatuste tegemist ehitusprojektis. Siinkohal ei saa lähtuda üksnes nendest etteheidetest,

mida kaebajate ühine esindaja on kohtumenetluses välja toonud. Kaebajate kaasamine

kasutusteatise menetlusse ei tagaks nende õiguste piisavalt efektiivset kaitset, kuna

kasutusteatise menetluses ei ole kaebajatel võimalik saavutada ehitamisele lisatingimuste

seadmist ja/või ehitusprojekti muutmist. Ka eraõiguslike õiguskaitsevahenditega poleks selle

eesmärgi saavutamine võimalik.

18. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna AS

MV Kaubad apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, kannab menetluskulud AS MV Kaubad.

Kaebajad taotlevad ringkonnakohtus 2310 euro suuruse menetluskulu väljamõistmist.

Ringkonnakohtu hinnangul on tegemist vajalike ja põhjendatud menetluskuludega, mis tuleb

AS-lt MV Kaubad kaebajate (v.a KH ja TZ) kasuks solidaarselt välja mõista.

(allkirjastatud digitaalselt)