2-17-3215/49 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

11. jaanuar 2019, Tartu

Tsiviilasja number

2-17-3215

Tsiviilasi

Liili Kärneri hagi Toomas Saare vastu kinnisasja

mõttelise osa üleandmiseks ning Malle Puru vastu

kinnistusraamatu kande parandamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

30 000 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 5. juuli 2018 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Liili Kärneri apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): Liili Kärner (isikukood XXX), esindaja

vandeadvokaat Tambet Laasik

Vastustajad (kostjad):

1. Toomas Saar (isikukood XXX), esindaja Agu

Eichenbaum

2. Malle Puru (isikukood XXX), esindaja Elina Madal

RESOLUTSIOON

1. Jätta Liili Kärneri apellatsioonkaebus rahuldamata ja

Tartu Maakohtu 5. juuli 2018. a otsus muutmata.

Menetluskulude jaotus

2. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud nende

vajalikus ja põhjendatud ulatuses Liili Kärneri kanda.

3. Mõista Liili Kärnerilt välja 300 eurot Toomas Saare

kasuks apellatsiooniastme menetluskulude katteks.

4. Mõista Liili Kärnerilt välja 300 eurot Malle Puru

kasuks apellatsiooniastme menetluskulude katteks.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Liili Kärner (hageja) esitas Toomas Saare (kostja I) ning Malle Puru (kostja II) vastu hagi.

Hageja palus: tuvastada, et hagejale läks ostueesõiguse teostamise avalduse tegemisega üle

170/800 suuruse mõttelise osa kinnisasjast aadressiga XX, Tartu, registriosa numbriga XX

omandiõigus; kanda hageja kinnistusraamatusse kinnisasja kaasomanikuna 270/800 suuruses osas

ja asendada kostja II tahteavaldused kinnistusraamatu kande muutmiseks kohtuotsusega. Hageja

täpsustas, et tema nõue kostja I vastu on suunatud kostja I tahteavalduse asendamiseks, millega

anda üle hagejale kinnisasja 170/800 suuruse mõttelise osa omandiõigus. Menetluskulud palus

hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja I kinnisasja kaasomanikud. Kostja I võõrandas 170/800

suuruse mõttelise osa kinnisasjast 07.07.2016 hinnaga 30 000 eurot M. Mininile. M. Minin

võõrandas omakorda kaasomandi osa 06.10.2016 kostjale II hinnaga 49 900 eurot. M. Minin ega

kostja II ei olnud kinnisasja kaasomanikud. Hageja sai kinnisasja mõttelise osa võõrandamisest

teada 06.10.2016 ja teavitas 23.11.2016 avaldusega kostjat ostueesõiguse teostamisest. Avaldus

toimetati kostjale I kätte 24.11.2016. M. Minini ja kostja II vahel sõlmitud müügileping ja

asjaõigusleping on tühised asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 3 ja § 257 lg 3 koostoimes.

2. Kostja I vaidles hagile vastu. Kostja I leidis, et hageja esitas ostueesõiguse teostamise avalduse

pärast

selleks

ettenähtud

tähtaja

möödumist.

09.07.2016

pani

kostjat

nõustanud

kinnisvaramaakler koopia müügilepingust hageja postkasti ning hageja kinnitas hiljem telefoni

teel, et on teadlik lepingust ja selle sisust ning ostueesõigust teostada ei soovi.

3. Kostja II vaidles hagile vastu. Kostja II leidis, et hageja on minetanud õiguse ostueesõigust

teostada. Alternatiivselt, kui ostueesõigust on teostatud tähtaegselt, tuleks lisaks 30 000 euro

tagastamisele mõista välja veel 19 900 eurot, kuna kostja II tasus ostuhinnana 49 900 eurot.

Kostjal on õigus ostuhinna talle hüvitamiseni keelduda AÕS § 2611 alusel kinnistusraamatus

omanikukande muutmiseks nõusoleku andmisest. Ostuhind oli teisel tehingul suurem, kuna

M. Minin tegi korteris ulatuslikku remonti.

MAAKOHTU LAHEND

4. Maakohus jättis hagi rahuldamata ning tühistas hagi tagamise abinõud. Menetluskulud jättis

kohus hageja kanda ning mõistis hagejalt kostja I kasuks välja menetluskulu 925 eurot ja kostja

II kasuks 745 eurot. Maakohus mõistis hagejalt Eesti Vabariigi kasuks välja 243 eurot

osamaksetena.

Poolte esmane vaidlus on selle üle, kas hageja on esitanud ostueesõiguse teostamise avalduse

tähtaegselt. Eelkõige, millal hakkas tähtaeg kulgema, st millal teavitati hagejat müügilepingust ja

selle tingimustest. Kostjad on väitnud, et hagejat teavitati müügilepingust selliselt, et 09.07.2016

pandi talle müügilepingu koopia postkasti. Hageja väidab aga, et ta sai müügilepingust teada alles

06.10.2016 e-kinnistusraamatu portaali kaudu.

Kohus leidis, et kostjate väide selle kohta, et müügileping pandi hageja postkasti 09.07.2016 on

tunnistajate Leida Mälgi, Martin Minini ja Kadri Saare ütlustega tõendatud. Kõik tunnistajad

kinnitasid, et nad läksid koos 09.07.2016 hageja juurde eesmärgiga teavitada teda müügilepingust,

kuid kuna hagejat kodus ei olnud, panid nad müügilepingu koopia hageja postkasti. Teistsugusele

järeldusele ei anna alust asuda ka hageja viited müügilepingu tekstile, mh sellele, et

müügilepingus ei soovinud pooled, et notar teavitaks kaasomanikke ostueesõigusest. Olukorras,

kus notari teenus on tasuline ning müügilepingu sõlmimise juures olnud tunnistaja L. Mälgi teadis

kaasomanike andmeid, on usutav, et müügilepingu pooled soovisid müügilepingust kaasomanikke

isiklikult teavitada.

Kohus leidis, et olukorras, kus müügileping on pandud hageja postkasti, saab lugeda hageja sellest

teada saanuks analoogselt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 2 teises lauses toodud

eemalviibija poolt tahteavalduse kättesaamise regulatsioonile. Kohtu hinnangul võib mõistlikult

eeldada, et inimene kontrollib oma elukohas olevat postkasti vähemalt kord nädalas, st saab

lugeda, et hageja sai müügilepingust ja selle sisust teada hiljemalt 16.07.2016.

Vastupidisele järeldusele ei anna põhjust asuda ka hageja esitatud 3. oktoobri kuupäeva kandev

kinnisasja hoovi kaasomandi kasutuskorra ettepanek, milles ei ole uut kaasomaniku märgitud.

Hageja istungil avaldatud seisukoha kohaselt koostas selle ettepaneku hageja poeg, mitte hageja.

Seega võib see ettepanek näidata hageja poja, mitte hageja teadmist kaasomanikest. Samuti ei

välista hageja varasemat teadmist müügilepingust asjaolu, et ta on müügilepinguga tutvunud

hiljem e-kinnistusraamatu kaudu.

Kuivõrd hageja väitel tegi ta ostueesõiguse teostamise avalduse 23.11.2016, on see tehtud rohkem

kui kahe kuu möödudes alates 16.07.2016, st ajast, mil saab lugeda, et hageja sai müügilepingust

ja selle sisust teada. Sellest tulenevalt ei ole ostueesõiguse teostamise avaldusel õiguslikke

tagajärgi ning hagi tuleb jätta rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu

otsus tühistada ning teha uus otsus, millega rahuldada hagi kostja I vastu kinnisasja mõttelise osa

üleandmiseks ning kostja II vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks. Menetluskulud palub

hageja jätta solidaarselt kostjate kanda.

Maakohus on valesti hinnanud tõendeid, eelkõige tunnistajate ütlusi, ning teinud nendest ebaõige

järelduse nagu oleks hagejat müügilepingust teavitatud juba 09.07.2016. Hageja on seisukohal, et

tunnistajate ütlused, mille kohaselt pandi eraldi kokku kolmeliikmeline „komisjon“ selleks, et

lepingut isiklikult kohale toimetada, ei ole eluliselt usutavad.

Esmalt jääb arusaamatuks, miks eelistati selle asemel, et notar oleks lepingu ostueesõigusega

isikutele toimetanud, seda isiklikult teha. Tavapärane on, et ostueesõigusega koormatud kinnisasja

müügi korral lasevad pooled notaril ka müügilepingu ostueesõigusega isikule kohale toimetada.

Tegemist on lihtsa, kindla ja odava viisiga tagada ostueesõigusega isiku teavitamine ning see

välistab kõik tulevased vaidlused teavitamiskohustuse täitmise üle.

Kui müüja tõepoolest võttis lepingu ostueesõigusega isikule edastamise enda peale, siis jääb

arusaamatuks, miks ta eelistas seda teha niivõrd ebakindlal viisil, saates maakleri ning enda endise

abikaasa koos ostjaga isiklikult seda kohale toimetama. Kui selgus, et hageja ei ole kodus, siis

miks ei saadetud lepingut tähitud postiga või kasvõi lihtsalt e-kirjaga.

Sealjuures toimus vastav protseduur tunnistajate ütluste kohaselt L. Mälgi initsiatiivil ning kõik

uskusid tema kogemust ja pädevust. Eluliselt usutav ei ole ka see, et kõik tunnistajad olid

samaväärselt elukauged ning eelistasid lihtsatele ja kindlatele teavitamisviisidele kõige

keerulisemat, kulukamat ja ebakindlamat meetodit, minnes ise hageja elukohta.

Tunnistaja L. Mälgi on otseselt huvitatud sellest, et hageja poolt ostueesõiguse teostamine ei oleks

kehtiv, kuivõrd tema jaoks tähendab see sama kinnisasja kahte eraldiseisvat müüki ning seega

kahekordset maakleritasu. Tunnistaja M. Minini jaoks on samuti oluline ostueesõigus välistada,

kuivõrd see võimaldab vältida vaidlust tema poolt korteris tehtud remondi üle. Tunnistaja K. Saar

on huvitatud ostueesõiguse välistamisest seetõttu, et see vabastab tema endise abikaasa, korteri

müüja kostja I, kohustusest tagastada korteri eest saadud ostuhind M. Mininile.

03.10.2016 ettepanek kinnisasja hoovi kasutuskorra kokku leppimiseks, milles ei ole uut

kaasomanikku märgitud, kinnitab üheselt seda, et veel 03.10.2016 hageja 07.07.2016

müügilepingust teadlik ei olnud. Hageja poeg tegutses ettepanekut saates hageja esindajana ning

seega omistatakse esindaja teadmine ka esindatavale (TsÜS § 133 lg 1).

Tunnistajate versiooniga ei ole kooskõlas ka see, et 07.07.2016 müügilepingu p 7.6 on nad

otsesõnu kokku leppinud, et nad hagejat lepingu olemasolust ei teavita.

Kui hageja maakohtu arvates 03.10.2016. juba teadis müügilepingust, siis miks oleks hageja

pidanud jätma ostueesõiguse teate esitamata või miks ta tegi seda alles 24.11.2016. Täiesti väär

ja tõendamata on kostjate väide nagu ei oleks hagejal olnud ostueesõiguse teostamiseks raha.

Hageja esitas 19.06.2018 kohtuistungil sellekohase pangagarantii. Samuti ei selgita kohtu poolt

omaks võetud kostjate versioon, miks oleks hageja pidanud sel juhul 06.10.2016 e-

kinnistusraamatu kaudu kinnistu omanike andmetega tutvuma ning käima kinnistusosakonnas

müügilepingu koopiat saamas nagu hageja seda vaieldamatult tegi.

Maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse normi, kui jättis rahuldamata hageja taotluse kuulata

hageja vande all üle.

6. Kostja I (vastustaja I) vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata.

Menetluskulud palub kostja I jätta hageja kanda.

Hageja ei ole ilmselt mõistnud, et müügilepingu leppisid kokku ostja ja müüja, mitte tunnistajad.

Hageja omistab hageja väidetava sellekohase kokkuleppe hoopis tunnistajatele. Lepingu p 7.6

sätestab, et ostja ja müüja ei soovi, et notariaalakti tõestaja esitaks teate ostueesõigust omavale

isikule, mis ei tähenda, et lepiti kokku üldse teatamata jätmises.

Ei ole eluliselt usutav, et kõik kolm tunnistajat ja kostjad valetavad ning ainult hageja jutt on

tõene. Majas, kus on vähe kaasomanikke, kõik tunnevad kõiki ja maakler L. Mälgi on tegelenud

maja erastamistoimingutega aastaid ning suhelnud elanikega otse, ei ole midagi eriskummalist

sellises teguviisis nagu hageja ette heidab.

7. Kostja II (vastustaja II) vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata.

Menetluskulud palub kostja II jätta hageja kanda.

Müüja eksabikaasa, maakler ja ostja leppisid juba notari juures kokku, et viivad ise lepingu

hagejale. Juhul, kui müüja poolt kolmele isikule korralduste andmise võib ehk tõesti eluliselt

väheusutav olla, ei ole seda nende isikute ühine kokkulepe notaris viibides.

Asjas on ka selgitatud, miks teatamisvahendiks valiti just isiklik kättetoimetamine ja mitte notari

teenus. Kuivõrd isiklik kättetoimetamine on lubatav ja legaalne käitumisvariant, ei ole neil

tegelikult üldse vajalik seda põhjendada.

Samuti on maakohus otsuses selgitanud, miks oli võimalik tunnistajate ütlusi usaldusväärseteks

pidada. Hageja antud hinnangud tunnistajatel isikliku huvi olemasolu kohta tunnituste

püsimajäämise asjus on oletuslikud ja meelevaldsed ega ole millegagi tõendatud.

Asjaolu, et uus kaasomanik oli 03.10.2016 ettepanekul märkimata ei ole kindlasti tõendiks, et

hageja ei teadnud uuest kaasomanikust. Hageja on viidanud oma vastuväites TsÜS § 133 lg 1

regulatsioonile koos väitega, et hageja poeg tegutses nimetatud ettepanekut tehes hageja

esindajana. TsÜS § 133 lg 1 aga ei reguleeri eraisikute vahelist esindussuhet.

Kuigi tunnistajad viibisid müügilepingu sõlmimise juures, ei ole nad lepingu poolteks (v.a

M. Minin) ega saanud kuidagi omavahelisi sobinguid müügilepingu punkti 7.6 sokutada.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et ükski apellatsioonkaebuses esitatud väidetest ei anna alust maakohtu

otsuse muutmiseks ega tühistamiseks.

Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, mistõttu ringkonnakohus jätab TsMS § 657 lg 1 p 1

alusel apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus nõustub täielikult maakohtu otsuse õiguslike põhjendustega ning maakohtu

hinnanguga tõenditele ega korda neid kõiki TsMS § 654 lg 6 alusel.

9. Apellant heidab maakohtule ette tõendite ebaõiget hindamist ning asjas kogutud tõendite põhjal

ebaõigete järelduste tegemist.

Maakohus on õigesti märkinud, et hagi lahendamisel oli keskse tähendusega küsimus selles, kas

hageja on esitanud ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegselt, sh eelkõige, millal hakkas

tähtaeg kulgema. VÕS § 250 järgi võib ostueesõigust kinnisasjade puhul teostada kahe kuu

jooksul pärast VÕS §-s 249 nimetatud teate saamist. VÕS § 249 kohaselt peab müüja

ostueesõigust omavale isikule viivitamata ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust teatama.

Tõendamiskoormis ostueesõigust omava isiku teavitamise osas lasub müüjal, nagu on pooltele

asjakohaselt selgitanud maakohus oma 29.11.2017. a selgitavas määruses.

Kostjad tuginesid oma väidete tõendamisel tunnistajate Leida Mälgi, Martin Minini ja Kadri Saare

ütlustele. Maakohus on tunnistajate ütlusi oma lahendis piisava põhjalikkusega käsitlenud ja

analüüsinud (otsuse p 7).

10. Ringkonnakohtu hinnangul puudub alus heita maakohtule ette menetluslikke minetusi tõendite

hindamisel, sh tunnistajate ütluste põhjal järelduste tegemisel.

Apellandi väited piirduvad oletuslike hinnangutega, mille kohaselt ei olevat tunnistajate poolt

kirjeldatud asjaolud eluliselt usutavad ning hagejale (apellandile) jääb arusaamatuks, miks valiti

müügilepingust ja selle sisust hagejale teatamiseks niisugune viis, et 09.07.2016 suunduti

üheskoos hageja juurde, kuid kuna hagejat ei olnud kodus, pandi müügilepingu koopia hageja

postkasti.

Asjaolu, et hageja teavitamiseks müügilepingust oli veel mitmeid teisigi viise ning hageja ise

oleks samas olukorras valinud tõenäoliselt mõne muu teavitusviisi, ei lükka ümber kostjate poolt

tõenditena esitatud ütluste tõendamisväärtust. Apellandi väited ei ole piisavad tuvastamaks, et

tunnistajate ütlused olid ilmselgelt ebausaldusväärsed ning nendega ei saanud arvestada.

11. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et müügilepingu koopia isiklikku

kohaletoimetamist sai pidada mõistlikuks ja usutavaks teguviisiks olukorras, kus notari teenus

toonuks kaasa täiendavaid kulusid ja teisalt olid majaelanikud omavahel tuttavad ning

kaasomanike (sh hageja) andmed olid teistele teada. Müügilepingu punktis 7.6 on müügilepingu

pooled üksnes avaldanud, et nad ei soovi, et notar teavitaks ostueesõigust omavat isikut

müügilepingust ja selle sisust. Nimetatu ei ole käsitatav kokkuleppena, et ostueesõigust omavale

kaasomanikule jäetakse üldse müügilepingust teatamata.

12. Ringkonnakohtu hinnangul on põhjendatud ka maakohtu seisukoht, mille kohaselt hageja

esitatud 3.10.2016 dateeringuga kinnisasja hoovi kaasomandi kasutuskorra ettepanek ei anna alust

tuvastamaks, et hageja ei saanud hiljemalt 16.07.2016 kätte temale postkasti jäetud müügilepingu

ärakirja. Maakohus on asjakohaselt põhjendanud, et hageja enda seisukohast nähtuvalt koostas

kõnealuse ettepaneku hageja poeg, mitte hageja ise. Asjaolu, et hageja edastas 03.10.2016 hoovi

kasutuskorra ettepaneku, märkimata selles uut kaasomanikku, ei lükka samuti ümber tunnistajate

ütlusi kui tõendeid. Õiguslikult põhjendatud ei ole hageja seisukoht, et kuna poeg tegutses

ettepanekut saates hageja esindajana ning pojale (esindajale) ei olnud müügilepingu sõlmimisest

teatatud, siis TsÜS § 133 lg 1 järgi tuleb lugeda, et ka hageja (esindatav) ei olnud müügilepingust

teadlik.

13. Maakohus asus asjas esitatud tõendite pinnalt põhjendatult seisukohale, et hageja sai

müügilepingust ja selle sisust teada hiljemalt 16. juulil 2016. Ostueesõiguse teostamise avalduse

tähtaegne esitamine oli hageja enda kontrolli all ning maakohus ei pidanud analüüsima, miks

hageja seda siiski alles hilinemisega tegi. Hagejal ostueesõiguse teostamiseks rahaliste vahendite

olemasolu ei ole iseenesest ostueesõiguse teostamise eelduseks. Hageja väitel oli tal võimalik

finantseerida korteri ostu pangalaenuga. Samas on hageja menetluses taotlenud ja saanud

menetlusabi.

Ringkonnakohus on võtnud oma 3. detsembri 2018. a määruses seisukoha apellandi väite osas,

mille kohaselt jättis maakohus menetlusõiguse normi oluliselt rikkudes rahuldamata hageja

taotluse kuulata hageja vande all ära.

14. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb ringkonnakohtus kantud

menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

Ringkonnakohtule esitatud menetluskulude nimekirjade kohaselt on vastustajad kandnud

apellatsiooniastmes õigusabikulusid. Kostja I (T. Saar) õigusabikulude suurus ringkonnakohtus

oli 500 eurot (ajakulu 5 tundi ja tunnitasu 100 eurot). Kostja II (M. Puru) õigusabikulude

suurusena on toodud 575 eurot (ajakulu 5 tundi 45 minutit, tunnitasu 100 eurot).

Ringkonnakohtu hinnangul on kummagi kostja õigusabikulud apellatsioonimenetluses

põhjendatud osaliselt, s.o summas 300 eurot. Ringkonnakohus leiab, et põhjendatud ei ole

hüvitada kostjatele lepingulise esindaja poolt hageja menetlusabi dokumentidega tutvumise

ajakulu, samuti kaaskostja poolt kohtule esitatud seisukohtadega tutvumise ning täiendavate

vastuste koostamise ajakulu. Kostjate õiguslikud positsioonid olid üksteisega kattuvad; asja

materjalidest nähtuvalt on ka õigusteenuse osutajad omavahel seotud (nii on mõlemad

õigusteenuse arved nr 693 ja 694 esitatud ühe ja sama äriühingu, s.o Eichenbaum&Partnerid OÜ,

nimelt). Seega oli ilmselt võimalik kostjatele õigusabi osutamist korraldada säästlikumalt. Samuti

arvestab ringkonnakohus, et apellatsioonimenetluses oli sisuliselt vaidluse all üksnes maakohtu

poolne tõendite hindamine. Sellest tulenevalt oli tegemist keskmisest vähem keeruka ja mahuka

tsiviilasjaga.

Eeltoodust lähtuvalt mõistab ringkonnakohus apellandilt välja kummagi vastustaja kasuks 300

eurot ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks.

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/