2-13-22515/145 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margo Klaar, Meeli Kaur, Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

08.01.2019, Tallinn

Tsiviilasja number

2-13-22515

Tsiviilasi

Osaühingu EMG EST hagi XX vastu kaasomandi

lõpetamiseks.

XX vastuhagi osaühingu EMG EST vastu kaasomandi

lõpetamiseks, üüri ja viivise, kaasomandi osale vastava

tulu ning vilja saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 14.12.2017 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

osaühingu EMG EST apellatsioonkaebus 78 442,10 eurot

XX apellatsioonkaebus 32 626,18 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

osaühingu EMG EST apellatsioonkaebus

XX apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja/vastuhagis

kostja:

osaühing

EMG

EST

(registrikood 10216557), seaduslik esindaja juhatuse liige

ER, lepinguline esindaja vandeadvokaat Ljudmila Tamar

Kostja/vastuhagis

hageja:

XX

(sündinud

XX.XX.XXXX), lepinguline esindaja Annika Murulaid

Istungi toimumise aeg

05.12.2018

Istungil osalenud isikud

Hageja seaduslik esindaja ER ja lepinguline esindaja

vandeadvokaat Ljudmila Tamar ning kostja XX ja

lepinguline esindaja Annika Murulaid

RESOLUTSIOON:

1. Pärnu Maakohtu 14.12.2017 otsus tühistada ja tsiviilasi saata maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Osaühingu EMG EST apellatsioonkaebus ja XX apellatsioonkaebus rahuldada

osaliselt.

2(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

Edasikaebamise kord ja selgitused

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada

teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi

andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

Eelnev menetluse käik

1. Osaühing EMG EST (hageja) esitas 10.05.2013 hagi, milles palus lõpetada Pärnus

Haapsalu mnt 9 asuva kinnistu (registriosa nr 1586305, kinnistu 1) ja Haapsalu mnt 11

asuva kinnistu (registriosa nr 1586405, kinnistu 2) kaasomandi selliselt, et kinnistud

jäävad hageja ainuomandisse ja hageja hüvitab kostjalt 70 000 eurot.

2. XX (kostja) vaidles hagile vastu.

3. 13.09.2013 esitas kostja vastuhagi, milles taotles kaasomandi lõpetamist selliselt, et

kinnistud jagatakse reaalosadeks ning pooled kantakse uute kinnisasjade omanikena

kinnistusraamatusse.

24.11.2014

menetlusdokumendis

palus

kostja

lõpetada

kaasomand kinnisasjade suhtes AÕS § 77 lg 2 kohaselt nii, et jätta kinnisasjad kostja

omandisse ja kohustada kostjat maksma hagejale välja tema osa rahas. Alternatiivselt

taotles kostja viia läbi kaasomanike vaheline enampakkumine. Kostja esitas vastuhagi

ka vilja, üüri ja kasutuseelise saamiseks, millele hageja vaidles vastu ja esitas

tasaarvestuse oma remondikulude ja vilja saamise kulude nõudega.

4. Maakohus rahuldas 11.06.2015 osaotsusega nii hagi kui ka vastuhagi osaliselt ja

lõpetas kaasomandi kinnistutele kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Hageja poolt

kinnistute remontimisele ja hooldamisele tehtud kulude hüvitamise ning kostja

üüritulu nõuded oli maakohtu hinnangul võimalik lahendada sõltumatult kaasomandi

lõpetamisest. Maakohtu osaotsus jõustus 05.01.2016.

Kostja vastuhagi

5. Kostja esitas hageja vastu vastuhagi, milles palus hagejalt välja mõista üüri,

kinnisasjadelt saadud vilja ja kasutuseelise ning viivise.

6. Maakohus võttis vastuhagi 20.09.2013 menetlusse.

7. Kostja on vastuhagi mitmel korral täiendanud. 10.07.2017 esitas kostja vastuhagi

tervikteksti (VI kd, tl 72-86). Kostja palus hagejalt välja mõista 111 068,28 eurot,

millest 54 895,68 eurot oli seisuga 13.07.2015 arvestatud tema omandiosale vastav osa

üüritulust (vili), 8444,10 eurot hüvitis kaasomandi kasutamiselt saadud kasutuseelise

eest, 32 569,62 eurot hageja poolt tasumata jäetud üüritasu (pooltevahelise üürilepingu

järgi) ning nõude esitamise päeva seisuga (13.07.2015) sissenõutavaks muutunud

viivise 15 158,88 eurot tasumata üürilt. Lisaks kostja nõudis üüritasu põhinõudelt

(32 569,62 eurot) viivist alates 13.07.2015 kuni põhinõude täitmiseni.

3(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

8. Vastuhagi kohaselt sõlmisid hageja üürnikuna ja kostja õiguseellane KK ning II

üürileandjatena 19.05.2000 rendilepingu (edaspidi: rendileping, üürileping), millega

hagejale anti rendile ruumid pinnaga 558,9 m2 hoones Haapsalu mnt 11 Pärnus. Pärast

II surma 2006. aastal võõrandas pärija ½ mõttelist osa kinnistutest hagejale. Hageja on

½ kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud 25.04.2006. Hageja ei ole

maksnud rendilepingu järgi tasuda tulnud rendimakseid (üüri), kuigi kasutas hooneid

tulenevalt lepingust, mis kehtis kuni 01.06.2015. Üür oli 16,5 krooni ehk 1,05 euro

ruutmeetri kohta, seega 586,84 eurot kuus. Kuna üürileping jäi pärast hageja poolt ½

mõttelise osa omandamist kehtima ½ osas, pidi üürnik tasuma teisele kaasomanikule

üüri 293,42 eurot kuus. Nõue oli alates hageja Haapsalu mnt 11 kaasomanikuks

saamisest (märtsis 2006) kuni rendilepingu lõppemise päevani (01.06.2015), mis on

111 kuud. Nõude arvestus on järgmine: 558,9 x 1,05 x 111 = 65 139,24 jagatud 2-ga =

32 569,62 eurot.

9. Vastavalt üürilepingule nõudis kostja hagejalt viivist seisuga 13.07.2015 15 158,88

eurot ja alates 13.076.2015 32,28 eurot päevas (0,15%).

10. Osa ruume kasutati hageja poolt nende väljaüürimiseks kolmandatele isikutele. Hageja

esitatud andemetest nähtus, et ühes kuus sai hageja üüritulu 1171,91 eurot ja üürile oli

antud 489,25 m2. Kostja esialgne nõue oli esitatud arvestusega kuni august 2013.

Esialgse vastuhagi esitamise aja seisuga oli kostja kaasomandiosale vastav osa

üüritulust seega 84 998,34 x ½ = 42 004,67 eurot. Kostja suurendas oma nõuet

perioodi september 2013 kuni juuni 2015, mis on 22 kuud, kohta ja lisanduv üüritulu

oli 1171,91 x 22 = 25 782,02 eurot, millest kostja omandiosale vastava osa suurus oli

25 782,02 x ½ = 12 891,01 eurot. Tulenevalt eeltoodust oli kostja kaasomandi osale

vastava vilja väljaandmise nõue 01.06.2015 seisuga 42 004,67 + 12 891,01 =

54 895,68 eurot. Sellele lisandus perioodil 01.07.2015 – 01.07.2017 eest üüritulu

10 056,95 eurot. Kokku oli nõue 64 952,63 eurot.

11. Osas, mida ei hõlmanud 19.05.2000 rendileping ja mis ei olnud antud kolmandatele

isikutele üürile, valdas ja kasutas hooneid hageja. Seisuga 29.11.2012, s.t. hetkest kui

kostja on registreeritud kinnistusraamatus kinnisasja kaasomanikuna, toimus

hagejapoolne kasutus ilma kostja nõusolekuta järgnevalt: hageja kasutas 01.12.2012

seisuga põhihoone I korrusel 165,4 m2 täiendavat pinda ja II korrusel 163,8 m2, kokku

329,2 m2. Arvestatuna Haapsalu mnt. 11 keskmise üürimääraga 1,71 eurot m2, oli

saamata

jäänud

hüvitise

nõue

8444,10

eurot

(329,2 x 1,71 x 30

(kuude

arv) :2 = 8444,10). Kõikide pindade kasutamise üle otsustas hageja ainuisikuliselt.

Pärast üürilepingu lõppemist tuli pindade kasutamise osas uuesti kokku leppida.

Hageja seda ei teinud ning hõivas üürilepingute alt vabanenud paremad pinnad ise.

Pärast üürilepingu lõppemist kasutas hageja kostjaga kooskõlastamata hõivamise

tulemusel tootmishoone reaalosa (Haapsalu mnt 11) pinnaga 683,8 m2.

Hageja vastuväited vastuhagile

12. Hageja vaidles kostja vastuhagile vastu ja esitas 10.07.2017 tasaarvestuse vastuväite.

13. Hageja leidis, et osa kostja nõuetest on aegunud.

14. Hageja selgitas, et tal on kostja vastu järgmised nõuded: kinnisasjade haldamiseks

tehtud kulude hüvitamiseks seisuga 01.07.2017 summas 41 777 eurot, remondikulude

hüvitamise nõue seisuga 01.07.2017 summas 51 196,65 euro, halduskulude

4(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

hüvitamiseks seisuga 01.07.2017 summas 56 265,50 eurot. Halduskulud sisaldavad nii

kulusid vilja saamiseks kui kinnistute haldamiseks. Hageja soovis oma nõuded kostja

nõuetega tasa arvestada.

15. 31.08.2005 sõlmisid II, hageja ja osaühing Aigis-Vara kokkuleppe, mille kohaselt

üüritulu pidi laekuma osaühingule Aigis-Vara, kinnistute hooldamise ja haldamisega

pidi aga tegelema hageja, mille eest II kohustus tasuma hagejale 4400 krooni kuus

(koos majahoidja tasuga) ja osaühingule Aigis-Vara 3000 krooni kuus. Kokkulepe oli

kehtivusega 1 aasta ja kohustuslik ka osaliste õigusjärglastele. Kokkulepe pikenes

järgmiseks aastaks, kui ükski lepinguosalistest 1 kuu jooksul enne tähtaja saabumist ei

teatanud oma soovist kokkulepet lõpetada.

16. 2006. aasta alguses II suri ja tema pärija võõrandas ½ mõttelist osa kinnistustest

16.02.2006 müügilepinguga hagejale. Müügilepingu p 2 kohaselt olid kinnistud

koormatud 9 kehtiva rendilepinguga, rendilepingutest tulenevad õigused ja kohustused

ning dokumendid, sh 31.08.2005 kokkulepe, anti hagejale üle.

17. Rendileping hagejaga lõppes 17.02.2006 (järgmisel päeval pärast osa omandamist)

ning hageja jätkas tegevust kinnistute haldamisel nende omanikuna. Kostja ei osalenud

selles tegevuses ei enne müügilepingu sõlmimist ega pärast seda.

18. Hageja oli seisukohal, et 31.08.2005 kokkulepe oli teenuse osutamise leping, mille

pooleks ei olnud kostja, kuna kokkuleppe sõlmimise ajal oli tema isa juba surnud.

Samas jätkus kokkuleppe alusel kinnistute haldamine ja korrashoid hageja poolt.

Hoones olid üürnikud ja keegi pidi täitma ka üürileandja kohustusi. Hageja haldab

kinnistuid tänaseni. Kuna mõlemal kaasomanikul on õigus ühisest asjast saadavale

viljale, siis on mõlemal kaasomanikul ka kohustused, mis vilja saamist tagavad.

19. Haldamistoiminguid tuleb arvestada vastavalt EKHHL kirjas toodud loetelule ja

väljavõttele hageja raamatupidamisprogrammist, mille kohaselt moodustavad osad

haldamiskulud ajavahemikul 01.03.2006–detsember 2012 kokku 21 885,69 eurot, sh:

telefon, internet, post – 10 328,85 eurot, valveteenus (vajalik ka kindlustuslepingute

sõlmimiseks) – 4032,72 eurot, bürookulud – 7015,46 eurot, prügivedu – 685,88 eurot.

Sellele lisandub majahoidja, ehk hageja töötaja palk tunnitasu alusel ja üürileandja

kohustuste täitmine (üürilepingute sõlmimine, lõpetamine, ruumide üleandmine,

näitude võtmine ja teenuse ostajatele esitamine, teenuse- ja üüriarvete koostamine ja

väljastamine, maksude deklareerimine, materjalide ostmine, töövõtu- ja muude

lepingute sõlmimine) hageja juhatuse liikme ER poolt. Seega oli õigustatud arvestada

haldamiskuluks selle perioodi eest 7700 krooni kuus, mis teeb ajavahemikul märts

2006–detsember 2012, s.o 82 kuu eest, 631 400 krooni ehk 40 354 eurot, millest on

kostja kanda 20 177 eurot.

20. Alates jaanuarist 2013 tegi hageja kulutusi vähemalt JJ poolt pakutud ulatuses, s.o 800

eurot kuus, millest oli kostja osa 400 eurot kuus. Ajavahemikul jaanuar 2013 kuni

juuni 2017 oli kogu haldamiskuluks 43 200 eurot (54 kuud x 800). Kogu haldamiskulu

ajavahemikul märts 2006–juuni 2017 moodustas 83 554 eurot, millest oli kostja osa

41 777 eurot.

21. 10.07.2017

esitas

hageja

tasaarvestuse

vastuväite

kostja

vastuhagi

nõude

tasaarvestamiseks remonditööde osas seisuga 01.07.2017 summas 51 196,65 eurot.

Hageja omandas ½ mõttelist osa kinnistutest ajal kui teine kaasomanik KK oli juba 5

aastat surnud ja võimaliku pärija kohta andmed ja kontaktid puudusid. Seega

5(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

ajavahemikul märts 2006–detsember 2012 tuli teha vajalikud tööd ilma kaasomaniku

nõusolekuta, sest hoone vajas remonti, mida ei saanud edasi lükata.

22. Hageja tegi järgmised tasaarvestatavad kulud remondi- ja ehitustöödeks (AÕS § 72 lg

4):

-

elektritööd perioodil 2007–2010 summas ilma käibemaksuta 143 748,60 krooni,

ehk 9187,21 eurot, millele lisanduvad ka ettevõtte oma tehtud tööd vanade

elektrikaablite ja muu eemaldamisel (kajastatud muude tehtud tööde all).

-

Avatäited (uksed ja aknad) summas 93 221 krooni, ehk 5957,89 eurot, millele

lisanduvad hageja tehtud avade ettevalmistustööd ja osadel ustel ka paigaldustööd,

mille eest hageja maksis töötajatele palka.

-

2006–2008 asus hageja lekkeid eemaldama, renoveeris katuseid, mis olid kaetud

ruberoidiga, kasutades selleks ka Cramo Estonia AS renditud vedelgaasipõletit,

lisaks ehitas kaks uut varikatust peahoone siseküljel asuva terrassi peale ja

pikendas katuseosa peahoone sisekülje ja väiksema töökoja vahel. Kõik kokku

vähemalt 29 388,18 krooni, ehk 1878,25 eurot. Lisandub tööraha vähemalt 50%

materjalide hinnast, seega kokku 3756,50 eurot.

-

piirdeaiatööde maksumus kokku oli 3956,38 eurot, koos töörahaga 7012,76 eurot.

-

Hoone fassaadi renoveerimise vajaduse tingis fassaadi seisund, kus krohv kukkus

tänavale ja aknaraamid ei hoidnud sooja. Fassaadi renoveerimine summas 22 637

eurot oli vajalik asja säilitamiseks. Fassaadi ebarahuldavat ja lausa ohtlikku

seisundit tõendab Pärnu Linnavalitsuse 06.09.2013 kiri.

-

muud tööd, s.o sauna põlengujärgsed koristustööd, peahoones tehtud tööd

põrandate, seinte, lagede, trepikodade parendustööd, värvimine, tuletõkketsoonide

väljaehitus, tulekahju ja valvesignalisatsioonide paigaldamine; peahoone ja

töökojahoone kokku ehitamine, põrandad, värvimine, elektritööd ja uksed.

Remonditööd jagunesid: märts 2006 – detsember 2012 tehtud tööd 79 756,31 eurot

ja 2013 tehtud fassaaditööd 22 637 eurot.

23. Vajalike

remonditööde

kogumaksumus

oli

hageja

hinnangul

vähemalt

102 393,31 eurot.

24. 15.09.2017 ja 22.09.2017 esitas hageja vastuväited vastuhagile. Vastuhagi nõue

ajavahemikus märts 2006 kuni august 2010, s.o 52 kuu eest summas 30 469,66 eurot

oli aegunud.

25. Hageja oli seisukohal, et üüritulu saab tekkida alles pärast selle saamiseks tehtud

kulutuste maha arvamist. Haldamis- ja sanitaarremondikulud kokku olid 60 758,28

eurot, millest kostja osa 30 379,14 eurot, mis tuli üüritulust maha arvata.

26. 15.09.2017 täpsustas hageja tasaarvestamise vastuväidet. Hageja leidis, et ilma

kinnistu haldamise ja hooldamiseta ei oleks võimalik olnud üüritulu saada sellises

ulatuses, nagu seda tänu hageja tegevusele saadakse. JJ-ga peetud kirjavahetusest

nähtub, et kostja esindaja väljendas oma esindatava seisukohta, seega võis lugeda, et

kostja kiidab asjaajamise iseenesest heaks ja seda vähemalt 800 euro ulatuses kuus,

millest ühe kaasomaniku osa oli 400 eurot kuus. 15.09.2017 seisuga ei olnud kostja

väljendanud kaasomanikule oma tahet (TsÜS § 68 mõttes), et kaasomanik kinnistut

enam ei haldaks ega hooldaks. Hageja leidis, et kui eelnev kokkulepe ei kehti kostja

suhtes, siis ta haldas ja hooldas kinnistuid käsundita asjaajamise korras.

6(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

Kostja vastuväited hageja tasaarvestusele

27. Kostja ei nõustunud, et hageja tehtud tööd olid vajalikud asja säilitamiseks.

Rendilepingu lisa nr 4 p 2.1. (sõlmitud 31.12.2001) järgi oli hageja kohustatud 3 aasta

jooksul lisa sõlmisest tegema hoone elektrisüsteemi uuendamise tööd. 31.01.2003

sõlmitud rendilepingu lisa nr 6 p-s 1.1. kinnitasid pooled, et rentnik (hageja) on

elektrisüsteemi uuendamise tööd teinud. Seega tegi hageja hoone sihtotstarbeliseks

kasutamiseks vajalikud elektritööd juba enne kinnisasja kaasomanikuks saamist.

Võimalik ei ole hinnata tööde vajalikkust, sest ei ole võimalik esitatud tõendeid

(kaubatšekke ja arveid) seostada otseselt kuluga. Piirdeaia kulud ei ole kinnisasja

säilitamise kulud. Kinnistu jõepoolsele küljele on paigaldatud teisaldatavad (ajutised)

aiad ja kuuluvad hagejale.

28. Avatäidete kulu 10 arve järgi summas 5957,89 eurot on enamuses kulu metalluste

soetamiseks 2006. ja 2007. aastal. See töö tehti seoses hageja tootmispinna

laiendamisega pinnale, mille kohta kaasomanikel kokkulepet polnud. Pinnasetööde

maksumus kokku oli 5953 eurot ja uuele betoonalusele kulus sellest 3834,47 eurot.

Tegelikult oli „betoonalus“ ehitusloata rajatud viilhalli põrand. Peahoone katuse

remont summas 6435,90 eurot oli vajalik hoone säilitamiseks ja ½ sellest summast on

3217,95 eurot. See on aga ainult üks osa väidetavalt katuse säilitamiseks tehtud

kuludest (kokku katusetööde kulu 12 827 eurot). Hageja ei remontinud torni katust,

vaid lammutas torni, mis ei olnud ehitise säilitamiseks vajalik.

29. Kostja ei nõustunud hageja seisukohaga, et rendileping lõppes poolte kokkuleppel

17.02.2006. Rendilepingut ühepoolselt lõpetada ei saanud – see tulenes rendilepingu

p-st 7.1., mille kohaselt oli selleks vaja poolte kokkulepet. Sellist kaasomanike

kokkulepet ei saanud olla, sest KK suri 15.08.2001 ja hageja on ½ kinnistu omanikuna

kinnistusraamatusse sisse kantud alles 25.04.2006. Seega ei olnud hageja kokkuleppe

sõlmise ajal kinnistu mõttelise osa omanik.

30. Kostja ei nõustunud hageja esitatud aegumise vastuväitega, mille järgi oli kostja

üüritasu nõue aegunud. Rendilepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg oli peatunud

TsÜS § 166 lg 1 järgi ajani, kui kostja võttis pärandvara vastu, s.o. 29.11.2012. Nõue

peatus KK surmaga 15.08.2001. Nõue oli KK pärandvara.

Esimese astme kohtu otsus

31. 14.12.2017 otsusega rahuldas maakohus kostja vastuhagi osaliselt ja mõistis hagejalt

kostja kasuks välja 78 442,10 eurot, s.h üüritasu 16 597,80, viivise 22 520,61 eurot ja

üüritulu (vili) 39 323,69 eurot. Maakohus jättis 45% hageja menetluskuludest kostja

kanda ja 55% kostja menetluskuludest hageja kanda.

32. Poolte vahel puudus vaidlus alljärgnevate tähtsust omavate asjaolude osas:

-

kinnistud Haapsalu mnt 9 (registriosa 1586405) ja Haapsalu mnt 11 (registriosa

1586305) Pärnus on kuulunud alates 29.11.2012 võrdsetes mõttelistes osades

hagejale ja kostjale;

-

kostja päris enda kaasomandiosa oma isalt KK-lt, kes suri 2001. aastal;

-

pärast II surma 2006. aastal võõrandas tema poeg ½ mõttelist osa kinnistutest

hagejale. Hageja kanti omanikuna kinnistusraamatusse 25.04.2006;

7(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

-

hageja kasutas kinnisasjal asuvat hoonet 19.05.2000 kinnisasjade kaasomanike

(KK ja II) ja hageja vahel sõlmitud rendilepingu alusel, milles oli kokku lepitud

lepingu lõppemine 01.06.2015.

33. Vastavalt rendilepingule oli hageja kasutuses oleva pinna suurus 558,9 m2. Üüritasu

oli 16,5 krooni ehk 1,05 eurot ruutmeetri kohta ja 586,84 eurot kuus. Kostja nõue oli

esitatud perioodi kohta alates märtsist 2006 kuni lepingu lõppemise päevani

(01.06.2015), kokku 111 kuud, s.o summas 65 139,24 eurot (558,9 x 1,05 x 111).

Vaidlust ei olnud selles, et leping oli sõlmitud, kuid hageja leidis, et alates 25.04.2006,

kui hageja sai kinnisasja omanikuks, leping lõppes. Kostja nõustus osaliselt hageja

vastuväitega, kuid üksnes ½ osas seoses võlgniku ja võlausaldaja kokkulangemisega

ühes isikus, mistõttu oli hageja vastu esitatud nõue summas 32 569,62 eurot.

34. Hageja vastuväidete kohaselt lõppes rendisuhe VÕS § 186 p 3 alusel. Samuti leidis

hageja, et kohtule esitatud 17.02.2006 rendilepingu lõpetamise kokkuleppe alusel oli

võlasuhe lõppenud (VÕS § 186 p 4). 17.02.2006 dokument oli sõlmitud ja

allkirjastatud hageja poolt nii üürnikuna kui ka omanikuna. Maakohus nõustus

kostjaga, et kinnistusraamatu kande järgi sai hageja kinnisasja omanikuks alates

25.04.2006, kui hageja kanti kaasomanikuna kinnistusraamatusse, mistõttu hageja ei

saanud sõlmida kokkuleppeid 2006. aasta veebruaris. Võlasuhe on osaliselt lõppenud,

sest hageja sai 50% ulatuses kinnisaja mõttelise osa kaasomanikuks.

35. Tulenevalt TsÜS § 166 lg-st 1 pärandvarasse kuuluva või pärandvara vastu suunatud

nõude aegumine peatub ajani, mil pärija võtab pärandvara vastu. Kostja ei esitanud

kohtule tõendeid selle kohta, millal ta pärandvara vastu võttis. Pärandvara

vastuvõtmist ei saa tõendada ainuüksi 29.11.2012 kinnisturaamatu kanne, mil hageja

kanti kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse. Maakohus leidis, et kostja üüritasu

nõuded, mis olid esitatud 3 aastat enne 13.09.2013, kui kostja esitas kohtusse

vastuhagi, olid aegunud. Üüritasu tuli arvestada 13.09.2010 – 01.06.2015 summas

16 597,80 eurot (293,42 eurot kuus).

36. Vastavalt rendilepingu p-le 3.1. pidi hageja maksma rendimakseid eelneva kuu

viimaseks kuupäevaks ning rendilepingu p. 3.2 kohaselt pidi hageja rendimaksetega

viivitamisel tasuma viivist 0,15% võlgnetavalt summalt päevas. Kostja nõudis hagejalt

viivist alates 01.01.2013–01.08.2017 arvestatuna põhivõlalt 23 767,02 eurot, kokku

59 642,45 eurot. Kostja täpsustas 15.09.2017 viiviseid ja lõplikuks viivise nõudeks oli

32 569,62 eurot ning kostja ei nõudnud enam hagejalt viivist kuni põhinõude

täitmiseni, vaid kuni 01.08.2017. Seega ei esitanud kostja 15.09.2017 uut viivisenõuet

nagu hageja väitis, vaid esitas kohtu korraldusel viivise arvutuse. Kuna üüritasu nõue

oli osaliselt aegunud, siis tuli ka viivist vähendada. Viivise arvestamisel oli kostja

lähtunud võlgnevusest seisuga 01.01.2013 summas 23 767,02 eurot, mis ei olnud õige,

sest nimetatud kuupäevaks oli võlgnevuse suuruseks aegumata osas 8968,78 eurot

(13.09.2010–01.01.2013). Seega oli viivise suuruseks perioodil 01.01.2013–

01.08.2017 kokku 22 520,61 eurot (1673 päeva).

37. Vastuhagis esitas kostja hageja vastu kaasomandilt kostja osale vastava vilja

väljaandmise nõude, s.o kinnistul asuvate hoonete üürnike – Elion Ettevõtted AS, FIE

Valjo Koha, Pärnu Kristlik Vabakogudus, FIE Joel Reinaru ja Elisa Eesti AS – tasutud

üür perioodil 2006 kuni 01.06.2015 oli 109 791,36 eurot (1171,91 eurot kuus), millest

pool oli 54 895,68 eurot. Kostja nõudis üüritulu väljaandmist ka ajavahemiku

8(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

01.07.2015 kuni 01.07.2017 eest summas 10 056,95 eurot (üüritulu kokku

20 113,90 eurot). Seega oli kostja nõue kokku 64 952,63 eurot. Hageja ei vaielnud

vilja väljaandmise nõudele vastu ja nõustus nõude arvestuskäiguga.

38. Tulenevalt AÕS § 71 lg-st 2 kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühisest

asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Kostja

nõue 64 952,63 euro saamiseks oli põhjendatud. AÕS § 71 lg 2 alusel esitatud nõue ei

olnud aegunud, sest tegemist on seadusest tuleneva nõudega, mille aegumistähtaeg on

TsÜS § 149 alusel 10 aastat. Vastuhagi esitati 13.09.2013.

39. AÕS § 71 lg 2 tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et selle sätte alusel on kaasomanikul

õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast

suuremat reaalosa, kasutuseeliste hüvitamise nõue (vt RKTKo 3-2-1-149-10, p 13).

Välja tuleb selgitada kasutuseelise väärtus, s.o eseme kasutamisest saadavate eeliste

väärtus (TsÜS § 62 lg 1). Kasutuseeliste väärtuse saab määrata kinnisasja kasutamisest

saadava eelise kohaliku keskmise turuhinna järgi, s.o asja üürimisel saadava üüritasu

järgi (vt RKTKo 3-2-1-93-12, p 20).

40. Vaidlust ei olnud selles, et kinnistu Haapsalu mnt 11 oluliseks osaks oleva ärihoone

üldpind on 1759,9 m2, millest võis hageja kuni 01.06.2015 üürilepingu alusel kasutada

558,9 m2. Vaidlust ei olnud ka selles, et hageja kasutas lisaks üürilepingu alusel

kasutatavatele ruumidele (558,9 m2) ka teisi ruume, mille kasutamiseks puudus

kaasomanike kokkulepe. Ruumid nr 56 ja nr 57 ei olnud hageja poolt kasutatavad

(25,5 m2), sest need olid hoonet teenindavad ventilatsiooniruumid.

41. Alates 29.11.2012, kui kostja sai kinnisasja kaasomanikuks, on hageja kasutuses olnud

kokku 862,6 m2, mis moodustab alla poole Haapsalu mnt 11 hoone pindalast (kokku

1759,9 m2). Põhjendamatu oli kostja väide, et hageja oli valduse ebaseaduslikult

hõivanud, sest kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista

teiste kaasomanike kaaskasutust (AÕS § 72 lg 3). Kaasomaniku valdus ei muutu AÕS

§ 34 lg 1 tähenduses ebaseaduslikuks põhjusel, et kaasomanike vahel ei ole

kasutuskord kokku lepitud. Ebaõige on kostja käsitlus, mille järgi tuleks kasutuseelise

arvestamiseks võtta aluseks reaalselt kasutatav ehitise reaalosa suurus, arvestamata

seejuures kaasomandi proportsioone. Käesoleval juhul oli hageja kasutuses ka

täiendavate ruumide lisandumisel praktiliselt pool kõigist kasutatavatest ruumidest.

Kasutuseelise hüvitamist saaks teiselt kaasomanikult nõuda, kui viimase kasutuses

oleks kinnisasja mõttelisele osale vastavast suurem osa.

42. Hageja esitas 10.07.2017 protsessuaalse tasaarvestamise avalduse, millega soovis

tasaarvestada kostja vastuhagis esitatud nõuded hageja nõuetega, mis on seotud

kinnisasja säilitamiseks vajalike remonttööde maksumusega ja haldamiskuludega.

43. Hageja tasaarvestamise avalduse kohaselt hageja tasaarvestab kostja nõuded hageja

nõudega remondikulude hüvitamiseks summas 51 196,65 eurot.

44. AÕS § 72 lg 4 alusel on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke

toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda

asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Kostja

võttis 25.08.2017 toimunud eelistungil õigeks asjaolu, et hageja on kulutusi teinud.

45. Puudus vaidlus, et hageja tegi kulutusi remondile ja kinnistu haldamisele kokku

summas 48 504,15 eurot. Kulutused olid tehtud alates 2006. aastast, mistõttu oli

alusetu kostja väide, et kulud olid üürilepingu alusel 2001–2003 toimunud tööde eest.

9(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

Hageja väide, et kuludele peaks lisanduma tööraha, oli tõendamata. 10.07.2017

esitatud lõplikus menetlusdokumendis ja eelistungil väitis hageja, et tööd on tehtud

tema palgaliste töötajate poolt põhitöö kõrvalt. Põhjendamatu oli hageja seisukoht, et

töötajate palgakulu tuleks arvestada asja säilitamiseks vajalike kuludena, sest sel juhul

võetakse arvesse ka need kulud, mis olid seotud hageja enda majandusüksusega.

Kostja võttis õigeks, et fassaadi remont summas 22 637 eurot ja peahoone katuse

remont summas 6435,90 eurot on olnud vajalikud ja põhjendatud kulud, ülejäänud

kulude vajalikkusele asja säilitamiseks vaidles kostja vastu. Kostja nõustus

tasaarvestamisega summas 14 536,45 eurot.

46. Pinnasetööde tegemise vajalikkus on jäänud hagejal põhjendamata. Pärnu

Linnavalitsuse 29.06.2016 kirja järgi on kinnistule ehitatud viilhall, millele ei ole

taotletud nõuetekohast ehitusluba. Viilhalli ehitamise kulutused summas 4887,42 eurot

ei olnud asja säilitamiseks vajalikud. Hageja ei saanud nõuda kulutuste hüvitamist, mis

on seotud kinnistule ebaseaduslikult ehitatud hoonetega. Kuigi maapinna täitmine võib

olla kasulik kinnistul tegutsevate üürnike ja hageja majandustegevuse jaoks, ei olnud

kaevetöödega seotud kulutused sellised, mida saaks üks kaasomanik ilma teise

kaasomaniku nõusolekuta ette võtta.

47. Piirdeaia ehitamine summas 3981,42 eurot ei olnud vajalik asja säilitamiseks.

Tunnistaja PP ütluste põhjal selgus, et kinnistu aiaga piiramine oli ajendatud soovist

hoida kõrvalisi isikuid territooriumilt kõrvale. Asja säilitamise huvides tuleb piirata

kolmandate isikute võimalusi hoonet kahjustada, sest nende tegevuse tulemusena

võivad tekkida tulekahjud või lõhutakse ruumide sisustust, kuid kindlad uksed ja

aknad, mille hageja paigaldas, on selleks piisavad.

48. Maakohus ei nõustunud kostja seisukohaga, mille järgi tulnuks hagejal kulutuste

tegemisel üksnes minimaalseid pingutusi teha, nt läbijooksva katuse sulgemine kohast,

kust sajuvesi läbi tuleb, mitte aga kogu katuse parandamine. Kostja nõustus peahoone

kasutuse remondikuludega summas 6435,90 eurot, kuid ei nõustunud, et hoonel asuv

torn vajas parandamist. Maakohtu hinnangul olid torniga seotud kulud vajalikud asja

säilitamiseks,

sest

torni

kordategemisest

sõltus

hoone

ruumide

heakord.

Niiskuskahustuste ärahoidmise kulud on asja säilitamise huvides tehtud ja on

põhjendatud suuremas ulatuses, kui ainult konkreetse avause sulgemine.

49. Elektritööd ja avatäidete paigaldamine (uksed, aknad) olid vajalik kulu, sest on asja

säilimise huvides põhjendatud. Maakohus ei nõustunud kostja vastuväitega, et

eelviidatud kulude tegemise kohustus tulenes hageja poolt sõlmitud rendilepingust.

Tulenevalt rendilepingu p-st 4.1.3. kohustus hageja tegema tema kasutuses olevates

ruumides sanitaarremonti sanitaarse seisundi tagamiseks, mille hüvitamist hageja ei

saanud nõuda. Tegemist oli ehitustöödega, mis olid kinnisasja säilitamiseks

sanitaarremondist olulisemad.

50. Hageja seostas oma kulutusi 8393 eurot jooksvate sanitaarremondi töödega, lisaks

ruumide koristamine ja parandamine. Nimetatud kohustused olid üürilepingu järgi

hageja kulul tehtavad ja nende hüvitamist ei saa kostjalt nõuda. Lisaks on ruumide

korrashoid peamiselt hageja huvides. Seega ei saa järeldada, et tegemist oleks olnud

asja säilitamiseks vajalike kuludega või vastaksid need kostja eeldatavale tahtele.

51. AÕS § 75 alusel kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel

asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega

10(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

seotud kahju ja kulutusi. Võttes arvesse, et hageja ja kostja on kinnisasja omanikud

võrdsetest osades, siis tuleb ka olemasolevaid põhjendatud kulusid jagada võrdsetes

osades pooleks. Kuna asja säilitamiseks vajalike kulude suuruseks oli 44 803,12 eurot,

siis sellest pool, s.o 23 401,56 eurot, tuli kostjal hagejale hüvitada.

52. Hageja esitas kulutuste hüvitamiseks tasaarvestuse ka alternatiivsel alusel ehk kui

kohus jätab hageja tasaarvestuse avalduse rahuldamata AÕS § 72 lg 4 järgi, siis palus

hageja nõuet käsitleda VÕS § 1018 või VÕS § 1042 alusel. Maakohtu arvates

pinnasetööde ja piirdeaia rajamise kulude hüvitamiseks puudusid VÕS § 1018 lg 1 p-

des 1–3 sätestatud eeldused, soodustatud isik (kostja) ei ole asjaajamisele asumist

heaks kiitnud, asjaajamisele asumine ei vasta soodustatud tahtele (kostja on

kinnitanud, et nende tööde vastu tal huvi puudus, sest ta ei kasuta kinnisasja), samuti

ei ole asjaajamisele asumine avalikes huvides oluline. VÕS § 1042 alusel esitatava

nõude eelduseks on teise isiku rikastumine. Kõnealused kulud olid seotud hageja poolt

kinnistu kasutamisega ettevõtluses, mille vastu ei ole kostjal äratuntavat huvi. Hageja

huvides oli piirata kinnistu aiaga, et hoida võõraid isikuid eemale, samuti oli

pinnasetööde tegemine vajalik, et hageja saaks asja kasutada. VÕS § 1020 alusel tuleb

enne asjaajamisele asumist soodustatud isikule teavitada. Hageja võttis 25.08.2017

eelistungil õigeks, et ta ei ole kostjat teavitanud soovist asjaajamisele asuda.

53. TsÜS § 64 alusel võib vilja väljaandmiseks kohustatud isik nõuda vilja saamiseks

tehtud kulutuste hüvitamist ulatuses, mis on vajalik asja korrapäraseks majandamiseks

ega ületa vilja väärtust. Hageja palus kuludena arvestada haldamiskulusid,

sanitaarremondi kulusid ja pinnasetöid kokku summas 60 758,28 eurot, millest pool

oli kostja osa, s.o 30 379,14 eurot. Kulutuste kohta esitas hageja väljavõtted kuude

lõikes, millest nähtuvad kulud sideteenustele, kommunaal-, bürookuludele, töötasu

töötajatele ja hageja esindajale ER-le. Maakohus leidis, et osaliselt, s.o summas

4454,76 eurot, olid hageja kulud põhjendatud. Kostja võttis õigeks OÜ Karos

30.04.2006 arvel märgitud kulu 447,76 eurot. Põhjendatud kuludeks oli ajavahemikul

01.03.2006– 01.12.2012 valvekulud 3571 eurot (arvestatud 1/3 kogu kulust 10 713

eurot) ja hoone kindlustamise kulud 436 eurot, sest need kulud on olnud vajalikud

hoone ja seal asuvate üürnike vara säilimiseks. Pooles ulatuses, s.o summas 2227,38

eurot, tuli kostjal hagejale nimetatud kulud hüvitada.

54. Maakohus ei nõustunud, et kostja poolt hüvitamisele kuuluvad hageja sidekulud

(telefoni, internet) 4922 eurot, kommunaalkulud (prügivedu, koristusvahendid,

lumekoristus jms) 2009,58 eurot ja bürookaupade kulu 2713 euro. Nende kulude osas

ei olnud võimalik näha seost saadava üüriga, sest hageja on ise kinnistul aktiivselt

tegutsev ettevõtja, kelle tegevusega on eeltoodud kulud seotud. Interneti ja telefoni

kasutamine ning bürootarvete kulu ainuüksi üüritulu saamiseks ei ole hageja poolt

näidatud mahus eluliselt usutav, sest üürnikud tegutsesid hagejaga samal territooriumil

ja olid oma tegevuses täiesti iseseisvad, mistõttu ei vajanud nad hagejaga pidevat

suhtlemist. Hageja eelnimetatud kuludest ei saanud arvestada 1/3 kuludeks, mida

kostja peaks hagejale hüvitama, sest selle tulemuseks oleks kostja poolt hageja

majandustegevuse toetamine. Eeltoodud põhjendusel ei saanud arvestada ka hageja

juhatuse liikme ER ja teiste töötajate palkadega, kuna pole teada, kas need kulud on

seotud üüritulu saamisega.

11(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

55. Kuna kostja vastuhagi oli põhjendatud üüritasu, viiviste ja üüritulu osas, s.o summas

104 071,04 eurot, ja hageja tasaarvestamise avaldus oli põhjendatud summas

25 628,94

eurot,

siis

tasaarvestamise

tulemusena

võlgnes

hageja

kostjale

78 442,10 eurot, mis tuli hagejalt kostja kasuks välja mõista.

Kostja apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

56. 15.01.2018 esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse

osas, millega maakohus jättis kostja vastuhagi rahuldamata ja rahuldas hageja

tasaarvestuse ning teha uue otsuse, millega rahuldada kostja vastuhagi täies ulatuses ja

jätta hageja tasaarvestusavaldus rahuldamata.

57. Õige ei ole maakohtu seisukoht, et kostaja ei esitanud tõendeid, millal kostja

pärandvara vastu võttis. Pärandaja KK viimaseks elukohaks oli Austraalia. Vastavalt

REÕS § 24 kohaldatakse pärimisele pärandaja viimase elukohariigi õigust. Austraalias

kehtib nn „vastuvõtu süsteem“. Kui rakendub Austraalia õigus, siis ei saa lugeda

pärandit vastuvõetuks pärandi avanemisega.

58. Kuni 29.11.2012 ei olnud kostjal õigust nõuda pärandiga kaasnevate õiguste täitmist,

sest ta ei olnud veel omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Üürinõue kuulus KK

pärandvara hulka ja oli seoses KK surmaga 15.08.2001 TsÜS § 166 lg 1 alusel

peatunud kuni 29.11.2012. Nõude aegumine peatus uuesti hagi esitamisega (TsÜS §

160 lg 1). Seega ei ole nõue aegunud. Maakohus ei tuvastanud aegumistähtaja

kulgemise algust, seetõttu ei ole selge, millisel õiguslikul alusel on loetud üks osa

nõudest aegunuks. Aegumise rakendamine üürinõudele on REÕS § 24 järgi alusetu.

Juhul kui aegumine ei oleks TsÜS § 166 lg 1 alusel peatunud 2012. aastani, tuleb

kohaldada TsÜS § 146 lg 4, kuna hageja rikkus lepingut tahtlikult.

59. Kuna üüritasu nõue ei olnud aegunud, kohaldas maakohus ka viivise nõude osas

aegumist valesti. Kostja nõudis seisuga 13.07.2015 sissenõutavaks muutunud viivist

summas 15 158,88 eurot. Edasiselt nõudis kostja hagejalt üüritasu põhinõudelt

(32 569,62 eurot) viivist alates 13.07.2015 kuni põhinõude täitmiseni. Maakohus

arvestas küll sellega, et seisuga 01.01.2013 oli aegumata viivis 8968,78 eurot, kuid

jätkas (01.01.2013–01.08.2017) sama summa alusel viivise arvestust edasi kuni

01.08.2017 (1673 päeva x 0,15% x 8968,78 = 22 520,61). Kohtuotsuse tegemise päeva

seisuga oli sissenõutavaks muutunud viivis 24 317,60 eurot (1808 päeva x 0,15% x

8968,78). Edasi peab hageja tasuma viivist 8968,78 eurot x 0,15% = 13,45 eurot

päevas kuni põhinõude tasumiseni.

60. Kostja leiab, et kasutuseelise nõude osas ei ole kohtuotsus õige ega põhjendatud. Jättes

kostja taotluse täielikult rahuldamata, põhjendas maakohus seda asjaoluga, et hoone

üldpindalast 1759,9 m2 on hageja kasutuses vähem kui pool, mistõttu hageja

kasutuseelist saanud ei ole. Kostja poolt esitatud väited selle kohta, et arvesse ei saa

tulla hoone üldpind, on jäänud käsitlemata. Kohtu eksimuseks oli juba see, et ta

võrdsustas kaasomandi mõttelise osa suuruse reaalosa suurusega. Riigikohus on

kohtuasja nr 3-2-1-121-05 p-s 26 selgitanud, et selline võrdsustamine ei oleks

kooskõlas kaasomandi õigusliku olemusega, mis tuleneb TsÜS §-st 56 ja AÕS § 70 lg-

test 1 ja 3. Maakohus on ebaõigesti jaganud Haapsalu mnt. 11 üldpinna ruutmeetrid

pooleks ja tuletanud sellest ruutmeetrite arvu, mida ühel kaasomanikul oleks õigus

ilma kaasomanike kokkuleppeta kasutada. Kasutuseelise arvestamine peaks toimuma

12(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

igal konkreetsel juhul kasutamise tingimusi ja kasutusväärtust arvestades (Riigikohtu

otsus kohtuasjas nr 3-2-1-137-05 p 13). Seega aluseks tuleb võtta reaalselt

kaasomaniku poolt kasutatav pind. Loogikata ja sisemiselt vastuoluline on maakohtu

järeldus, et kui hoone üldpinna 1759,9 m2 korral on pool sellest 879,95 m2 ja kuna

hageja kasutas hoones reaalselt 862,6 m2, siis oligi kaasomanikul selle kasutamiseks

teise kaasomanikuga kokku leppimata seaduslik õigus – õigus valida, millises hoone

osas asuvat pinda soovib kasutada. Tegelikult oli hageja kasutuses 29.11.2012 seisuga

888,1

m2

(558,9 + 329,2 m2 ).

Kostja

esitas

10.07.2017

kohtule

tõendid

kasutuseelisena käsitletavate Haapsalu mnt. 11 ruumide suuruse ja faktilise kasutamise

kohta, kuid kohus ei ole seda arvestanud.

61. Kostja ei nõustu maakohtuga TsÜS § 63 p-s 1 sätestatud asja säilitamise kulu

regulatsiooni tõlgendamise osas. Elektrisüsteemi uuendamise kulud on kulud, mida

tuleb käsitleda TsÜS § 63 p 2 kohaselt ja seega ei ole need kulud, mis kuuluvad

hüvitamisele AÕS § 72 lg 4 alusel.

62. AÕS § 72 lg-st 4 tuleneb, et üks kaasomanik võib asja säilitamiseks vajalikke

toiminguid ilma teiste kaasomanike nõusolekuta teha üksnes erandina ja nõuda ainult

konkreetsete asja säilimise ohu kõrvaldamiseks vajalike tehtud kulude hüvitamist.

Tegemist peab olema töödega, mida on vajalik teha olukorras, kus teistelt

kaasomanikelt ei ole võimalik nõusolekut küsida. AÕS § 72 lg 4 tuleb sisustada viisil,

et üldpõhimõttena valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või

kaasomanike enamuse otsuse alusel. Hageja ei küsinud ega arvestanud teise

kaasomaniku huve kulutuste tegemisel.

63. Hageja ei põhjendanud ega tõendanud, et edasilükkamatult oleks olnud vaja asendada

elektrisüsteem, avatäited ja renoveerida torn ning nende tööde tegemata jätmise korral

võis kaasomandi säilimine ohtu sattuda. Otsusest ei nähtu, miks oli säilitamiseks

vajalik kogu elektrisüsteemi uuendamine või kogu fassaadi renoveerimine. Fotodelt on

näha fassaadi kahjustusi, millest saab järeldada, et vajalike kulutustena võiks käsitleda

varisemisohtlike osade ja tükkide eemaldamist. Hageja ei ole välja toonud

konkreetsete tööde loetelu, mille hüvitamist ta nõuab. Täiendavaid kulusid

avatäidetele, lisaks neile, millega kostja on juba nõustunud rendilepingus ja fassaadi

remonti aktsepteerides, ei saa käsitleda kinnisasja säilitamise kuluna. Kaasomanikud

on juba kandnud akende uuendamise kulud rendipinnal rendilepingu lisade nr 4 ja nr 6

alusel. Hoone sisemiste vaheuste vahetamine metallustega oli tingitud Päästeameti

nõuetest seoses hageja tootmise laiendamisega 329,2 m2 ulatuses. Kostja ei väitnud, et

torn ei vajanud remonti, kuid remont pidanuks seisnema eelkõige tornis paiknevate

akende klaasimises. Olukorra muutmiseks oleks piisanud minimaalsetest kuludest ja

torni lammutamine kahjustas kostja huve. Torni ehitusloata ümberehitamine ei ole

katuse remont, mis kuulub AÕS § 72 lg 4 kohaselt hüvitamisele kaasomaniku poolt.

Hageja apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

64. Hageja palus 15.01.2018 esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada

osas, milles maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja üüritasu 16 597,80 eurot,

viivise 22 520,61 eurot ja üüritulu 39 323,69 eurot ja menetluskulude jaotuse osas.

Hageja palus teha uue otsuse, millega jätta kostja vastuhagi rahuldamata ning

menetluskulud kostja kanda.

13(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

65. Hageja ei nõustunud maakohtuga, et üürilepingu võlasuhe on osaliselt 50% ulatuses

kokku langemisega lõppenud. Lepingu p 7.1. järgi võis poolte kokkuleppel lepingut

muuta. 16.02.2006 sõlmitud kinnistu ½ mõttelise osa võlaõigusliku müügilepinguga

andis II pärija hagejale üle kõik rendilepingud ja nendest tulenevad õigused ja

kohustused. Hageja ei ole väitnud, et ta on 17.02.2006 kokkuleppe sõlminud ½ osa

omanikuna, nagu märkis kohus. 17.02.2006 sõlmis hageja kui rentnik rendilepingu

lõpetamise kokkuleppe, millele hageja kirjutas alla ka kui rendileandja, kelle valduses

ja halduses lepingud olid. Seega rendileping lõppes VÕS § 186 p 4 alusel.

Rendilepingu p 8.2 järgi võis rendilepingu lõpetada poolte kokkuleppel või ühe poole

algatusel. Hageja tahe rendileping lõpetada tuleneb 17.02.2006 kokkuleppest.

66. Isegi juhul, kui hagejaga sõlmitud rendileping oleks kehtinud kuni 01.06.2015, ei ole

kostja õigesti arvestanud rendipinda ning maakohus ei ole seda vastavalt hageja

vastuväidetele kontrollinud. Maakohus on jätnud hindamata hageja väited, et tema

poolt kasutuses olev pind on aja jooksul muutunud, millele kostja vastu ei vaielnud.

67. Maakohus arvestas ebaõigesti aegumata nõude summaks rendi osas 16 597,80 eurot.

Rendilepingust tulenev nõue on kostja poolt esitatud 12.06.2014. Kohus on õigesti

arvestanud, et nõude sai esitada 3 aasta eest, mis eelnesid nõude kohtule esitamisele.

Nõue on esitatud perioodi märts 2006 kuni juuni 2015 eest, seega nõue on aegunud

perioodil märts 2006 kuni 11.06.2011, s.o 63 kuu 11 päeva eest summas

18 593,04 eurot. Aegumata summaks on sel juhul 13 976,58 eurot (32 569,62 –

18 593,04), s.t 2621,22 eurot vähem kui maakohus välja mõistis.

68. Kohus on menetlusse võtnud ja kogu aega menetlenud viivise nõuet summas

15 158,88 eurot kuni 13.07.2015 ja alates 14.07.2015 kuni põhinõude täitmiseni

edasise viivise nõuet 0,15 % päevas põhinõudelt 32 569,62 eurot. Kohtuotsuses on

maakohus leidnud, et nõude suurendamist ei toimunud, toimus vaid kohtu korraldusel

viivise arvuline suuruse täpsustamine. Hageja maakohtuga ei nõustu. Vastavalt

17.06.2017 kohtumäärusele pidi kostja oma lõplikud nõuded esitama 10.07.2017 ning

10.07.2017 esitatud menetlusdokumendis oli kostja viivise nõue 15 158,88 eurot

perioodi eest 12.06.2014–10.07.2017. 15.09.2017 menetlusdokumendis suurendas

kostja viivise nõuet üle kahe korra kuni 32 569,62 euroni seisuga 01.08.2017.

Maakohus ei ole seda nõuet menetlusse võtnud, kuid on asunud seda menetlema. Kuna

19.05.2000 rendileping lõppes 17.02.2006, puudub alus viivise nõude rahuldamiseks.

69. Hageja vaidles viivise nõudele vastu eelkõige selle ebaselguse tõttu. Kuigi kohus andis

kostjale tähtaja selle selgitamiseks, ei ole kostja seda piisavalt teinud ja hageja taotles

22.09.2017 viivisenõude läbivaatamata jätmist. Maakohus ei ole hageja taotlust

lahendanud, vaid on viivise nõuet menetlenud ja osaliselt ka rahuldanud. Maakohus

vähendas viivist põhinõude vähenemise tõttu, kuid on seda teinud ebaõigesti. Esiteks,

arvestades kehtiva nõudega perioodil 12.06.2011-01.01.2013, s.o 18 kuud 18 päeva,

on aegumata nõude summaks, millelt tuli arvestada viivist, 5457,61 eurot. Viivise

summaks on sel juhul kostja nõutud perioodil 01.01.2013-01.08.2017, s.t 1673 päeva

eest, kokku 13 695,87 eurot (5457,61 x 0,15% x 1673).

70. Kui lugeda õigeks põhivõlgnevuse summa, mis on märgitud kohtuotsuses, puudus

kohtul õigus välja mõista viivist ulatuses, mis ületab põhivõlgnevust. Maakohtu

arvates oli viivise nõue esitatud samas ulatuses nagu põhinõue, mistõttu ei esitanud

hageja vastuväiteid juhuks, kui viivise nõue põhinõuet ületaks. Hageja on vaidlustanud

14(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

vaid viivise määra ebamõistlikkust. Kohtuotsus on selles osas üllatuslik, sest kohus

mõistis välja viivise, mis ületas põhinõude, välja selgitamata, kas võimalik kahju on

suuremas ulatuses kui põhivõlg või mitte. Kostja ei teinud viivise arvestust lähtuvalt

TsÜS § 147 lg 3 esimeses lauses sätestatust – kokkulepitud tasu maksmise nõude

aegumistähtaeg algab selle aasta lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks. Kostja

ei märkinud, mis ajast milline üüritasu nõue on sissenõutavaks muutunud.

71. Üürilepingu p 3.1 kohaselt on üürniku maksekohustuse täitmise eelduseks üürileandja

poolt esitatud arve. Kuna üürileandja ei ole üürnikule arveid perioodil märts 2006 kuni

detsember 2012 esitanud, siis hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas viivise nõudmine.

Üürnikul puudus üürileandja arvelduskonto number, kuhu üüritasu üle kanda. Esimese

üüriarve esitas kostja esindaja hagejale 18.08.2013. Esitatud arves on märkusena

toodud, et üürniku võlg seisuga 01.08.2013 on 26 114,60 eurot ja viivised 1100,14

eurot, kuid võla tasumist ei ole nõutud. Üürivõla tasumist nõudis kostja 13.09.2013

vastuhagis, viivise tasumist enne hagi esitamist ega esialgses vastuhagis kostja

hagejalt ei nõudnud. Hagejal tekkis arusaam, et kostja viivist temalt ei nõua ja kostja

vastuolulise käitumine tõttu on viivisenõude esitamine vastuolus hea usu põhimõttega.

72. Hageja ei nõustu maakohtuga, et hageja remondikulude osas tööraha lisandumine

materjali maksumusele oli tõendamata. Kohus nõustus hagejaga, et tööd kaasomandi

säilitamiseks on tehtud hageja palgaliste töötajate poolt põhitöö kõrvalt ja ei pidanud

töid (vähemalt osaliselt) vaidlusaluseks, kuid jättis tööjõukulud vaid hageja kanda.

Kohus jättis hageja ilma võimalusest tööraha suurust tõendada, jättes ekspertiisi

taotluse rahuldamata. Üldteada on, et remonditöö teostamise kulu koosneb kasutatud

materjali maksumusest ja tööjõu kuludest. Kui töid on teostanud hageja töötajad, siis

tööjõu kulu on tekkinud ja küsimus on vaid selles, millises ulatuses. Hageja arvates oli

see umbes 50% materjali maksumusest, millele kostja ei ole vastuväiteid esitanud.

73. Kohtu järeldus, et asja säilimiseks piisab, kui hoonel on kindlad uksed ja aknad, mis

takistavad ruumide sisustuse lõhkumist, ei põhine asjas kogutud tõenditel.

Kohtuotsuses ei ole põhjendusi, kuidas kaitsta hoonete uksi ja aknaid. Tähtsust ei oma,

et tegemist on moodulaiaga. Piirded kaitsevad kinnistut.

74. Hageja ei nõustu maakohtu järeldusega, et pinnasetööd ei ole vajalikud kinnistu

säilitamiseks ega kasulikud kostjale kui kaasomanikule. Maakohus ei aktsepteerinud

mitte ühtegi hageja kulutust lahtris “Muud vajalikud tööd” kokku 8393 eurot. Kohus ei

põhjendanud, miks kõik need tööd, sh omanikele tehtud ettekirjutuste täitmine, olid

vajalikud vaid hagejale. Isegi kui asuda seisukohale, et tuletõkke sektsioonid tuli välja

ehitada eelkõige hageja kasutuses olevates ruumides, tagasid need abinõud kogu

hoone tuleohutuse.

75. Hageja ei nõustu kohtuga, et VÕS § 1018 kohaldamiseks vajalikud eeldused ei ole

täidetud. Kostja ei ole enne kohtusse pöördumist kordagi väitnud, et teostatud

remonditööd ei vastanud tema tahtele. Kohus pidas piisavaks kostja väidet, et nende

tööde vastu tal huvi puudus, sest ta ei ole kinnisasja kasutaja. Kohus ei andnud otsuses

hinnangut hageja väidetele, et need tööd olid tehtud üüri saamise huvides.

76. VÕS § 1020 lg 1 kohaselt enne asjaajamisele asumist peab käsundita asjaajaja

soodustatule asjaajamisele asumise kavatsusest teatama ja ootama ära soodustatu

edasise otsuse asjaajamise kohta, välja arvatud juhul, kui eelnev teatamine ei ole

võimalik soodustatu huve kahjustamata /…/ või kui seda ei saa käsundita asjaajajalt

15(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

mõistlikult oodata. Hageja ei saanud kostjat vajalikest töödest ja asjaajamistest

teavitada, sest hageja ei teadnud KK pärijaid. Kui kohus leidis, et hageja on nimetatud

kohustust rikkunud, siis ülaltoodud asjaoludest tulenevalt oli rikkumine vabandatav

VÕS § 103 lg 2 alusel.

77. Ebaõige on kohtu järeldus, et pinnasetööd ja piirdeaia ehitamise kulud tegi hageja

ainult enda huvides. Kohtu järeldus, et kostja pole selle võrra rikastunud, ei põhine

tõenditel. Hageja tugines eksperthinnangule, tunnistajate ütlustele ja üürilepingutele,

kuid kohus on jätnud need tõendeid hindamata.

78. Kohus on lugenud põhjendatuks kindlustuskulud 436 eurot 2016. aasta eest,

valvekulud 3571 eurot (1/3 osa kogu valvekulust) ja Karos OÜ 30.04.2006 arve alusel

tehtud kulud 447,76 eurot, kokku 4454,76 eurot, millest poole, s.o 2227,38 eurot, jättis

kostja kanda. Ebaõige on maakohtu järeldus, et ülejäänud kulude osas (sidekulud,

kommunaalkulud, bürookaubad) ei ole võimalik näha seost saadava üüriga. Hageja

esitas kohtule mitmeid varasemaid haldusega seotud kokkuleppeid ja tõendid, kuidas

kinnistut hallati, nii enne hageja kaasomanikuks saamist kui ka peale seda. Kostja

pidas pärast IIi surma kinnistu haldamist hageja poolt vajalikuks. Haldamise tasu

suurus alates 2013. aastast on kostja esindaja poolt tehtud ettepanekus ära märgitud.

Kui kohus kuutasuga ei nõustunud, siis tuli käsitleda tegelikult tehtud kulutusi

vastavalt hageja 10.07.2017 ja 15.09.2017 menetlusdokumentides toodud loetletule.

Hageja ei nõustu kohtu käsitlusega valvekulude ja sidekulude osas. Maakohus ei

põhjendanud oma seisukohta, miks ta arvestas kostja valvekuluks poole 1/3-st

valvekulust, õige oleks jätta kostja kanda 3571 eurot. Meelevaldne on maakohtu

järeldus, et sidekulusid ja bürookulusid ei olnud üüritulu saamiseks vaja teha.

Üürilepingutest nähtub, et prügivedu ja selle eest tasumine ei olnud üürnike

kohustuseks. Kulutused olid tehtud ka selleks, et väljastada üürnikele teateid, arveid,

suhelda teenuse osutajatega, saada nende arveid kätte, korraldada remonditöid,

suhelda jooksvalt töövõtjatega ja korraldada kommunaalteenuseid. Telefonisidega on

seotud ka valve- ja automatiseeritud tulekahju signalisatsioonisüsteem, sest teateid

edastatakse häirekeskusesse telefoni teel. Kohtu järeldus, et kulud on pigem hageja

tegevusest tekitatud, on paljasõnaline. Kohus ei nõustunud kulude mahuga (1/3), kuid

ei ole esile toonud ühtegi mõistliku põhjendust, miks kõik kulud, mis on seotud ka

teiste üürnikega, peab kandma üksnes hageja.

79. Kostja vaidles kulude vajalikkuse üle, kuid ei ole vaielnud kulude jaotuse

proportsioonile. Hageja selgitas, et proportsioon oli leitud järgmiselt: 1/3 – hageja

enda põhitegevuse jaoks, 1/3 – hageja kui kaasomaniku ja 1/3 – kostja kui

kaasomaniku kaasomandi haldamisele. Hageja äritegevus ei nõua kulutusi klientuuri

otsimiseks, kuna tooted tehakse konkreetsetele tellijatele Rootsis. Küll vajab hageja

korraliku hoonet, kus oma ettevõtlusega tegeleda, samas peab ta veel kogu seda

hoonet ja õueala haldama, sest osa ruumidest on välja üüritud. Seega ei ole õige kohtu

järeldus, et 1/3 kulude kandmisega toetaks kostja hageja majandustegevust.

Vastused apellatsioonkaebustele

80. Pooled vaidlesid teineteise apellatsioonkaebustele vastu ja palusid jätta need

rahuldamata ning menetluskulud teise poole kanda.

16(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

Ringkonnakohtu seisukoht

81. Kolleegium, ära kuulanud kohtuistungil pooled ja tutvunud tsiviilasja toimikutes

olevate materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada seoses menetlusõiguse

normide olulise rikkumisega ja materiaalõiguse ebaõige kohaldamisega ja saata

tsiviilasi uueks menetlemiseks maakohtule (TsMS § 657 lg 1 p 3). Kolleegium märgib,

et maakohtu otsuses on ebaõige kostja nimi. Vastavalt isikutuunistusele on kostja nimi

XX. 82. Ringkonnakohus käsitleb esmalt kostja nõudeõigusega seonduvaid asjaolusid. Kostja

isale KK-e kuulus ½ mõttelist osa kinnistutest. Vaidlust ei ole, et KK suri 15.08.2001

Austraalias. 13.11.2012 annaku üleandmise ja asjaõiguslepingu (edaspidi: annaku

üleandmise leping) p-de 1.2. ja 1.3. järgi oli KK testamendijärgne pärija tema abikaasa

RR, kes suri 03.06.2005 Austraalias. Annaku üleandmise lepingu p 1.4. järgi on New

South Wales´i ülemkohus andnud KK testamendi administreerimisloa TT´le (VIII kd,

tl 43). Annaku üleandmise lepingu p-de 2.1., 2.2. ja 3.1.1. järgi on RR pärijad

sõlminud kokkuleppe, mille järgi kohustub administraator andma kostjale

(annakusaajale) üle ½ mõttelist osa kinnisasjadest Pärnu linnas Haapsalu mnt 9 ja 11.

Kostja on kantud kinnistusraamatusse annakuna saadud kinnisasjade ½ mõttelise osa

omanikuna 29.11.2012. Muid dokumente KK vara pärimise kohta kohtule esitatud ei

ole.

83. Kostja esitatud nõuded hageja vastu on tekkinud osaliselt enne annaku vastuvõtmist ja

kostja kandmist kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse ning osaliselt pärast seda.

Kostja väitis, et ta on koos oma õega RR pärija. Maakohus ei ole KK ja RR järelt

pärimisega seonduvaid asjaolusid tuvastanud. Olulised on eeltoodud asjaolud

ennekõike kostja nõudeõiguse tuvastamiseks seoses enne kostja kinnistusraamatusse

kandmist sissenõutavaks muutunud nõuete lahendamisega.

84. Kuna KK suri 15.08.2001 Austraalias, siis tol ajal kehtinud TsÜS § 157 lg 1 järgi

Eestis asuva kinnisasja pärimisele kohaldati Eesti seadust. KK surma ajal kehtinud

pärimisseaduse § 4 sätestas, et pärimiseks peab pärija pärandi vastu võtma ja § 117 lg

1 järgi pärandi vastuvõtmiseks või sellest loobumiseks tuleb sama seaduse §-s 118

sätestatud tähtajal esitada pärandi avanemise koha notarile avaldus, mille notar

tõestab. Kui pärand avanes välismaal ja pärimisele kohaldatakse Eesti seadust,

esitatakse avaldus notarile, kelle tööpiirkonnas pärandvara asub. Kohtule ei ole

esitatud andmeid, et KK pärija oleks pöördunud Eesti notari poole Eestis asuva

pärandi vastuvõtmiseks. RR suri 03.06.2005 Austraalias. RR surma ajal kehtinud

REÕS § 24 järgi pärimisele kohaldatakse pärandaja viimase elukohariigi õigust. Seega

RR pärimisele kohaldub Austraalia õigus.

85. Maakohus ei ole teinud kostjale ettepanekut tuua esile asjaolud ja esitada tõendid,

millest nähtuks, kas Austraalia õiguse järgi on RR vastu võtnud KK pärandvara ja kas

kostja on RR pärija või on ta omandanud kinnistud Pärnus 13.11.2012 annaku

üleandmise lepinguga. Kuna RR järelt pärimisele tuleb kohaldada Austraalia õigust,

mille sisu ei ole kohtule teada, siis ei ole võimalik ka tuvastada, kas kostjal on

võimalik esitada hageja vastu nõudeid perioodi eest, mis eelnes tema omanikuna

kinnistusraamatusse kandmisele.

86. REÕS § 2 lg 1 sätestab, et kui seaduse, välislepingu või tehingu kohaselt kuulub

kohaldamisele välisriigi õigus, kohaldab kohus seda sellest sõltumata, kas selle

17(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

kohaldamist taotletakse või mitte ja lg 2 järgi välisriigi õiguse kohaldamisel lähtutakse

kohaldatava õiguse tõlgendusest ja kohaldamise praktikast vastavas riigis. REÕS § 4

lg-te 1 ja 2 kohaselt kohaldatava välisriigi õiguse sisu tehakse kindlaks asja menetleva

kohtu poolt. Menetleval kohtul on õigus nõuda selleks poolte kaasabi. Pooltel on õigus

esitada kohtule dokumente välisriigi õiguse sisu kindlakstegemiseks ning REÕS § 4 lg

3 järgi on kohtul õigus pöörduda abi saamiseks Eesti Vabariigi Justiitsministeeriumi

või Välisministeeriumi poole, samuti kasutada eksperte. Maakohus ei ole tegelenud

Austraalia pärimisõiguse väljaselgitamisega. Ringkonnakohtus selgitasid pooled, et

nad ei ole teadlikud vastavast normistikust. Ringkonnakohtul ei ole võimalik

tuvastada, kas kostjale on üle läinud nõuded hageja vastu perioodi eest enne kostja

kandmist kinnistute ½ mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse, ilma et oleks

selgeks tehtud Austraalia pärimisõigus. Eeltoodu on kolleegiumi arvates oluline

menetlusõiguse normide rikkumine, mida ei ole ringkonnakohtul võimalik kõrvaldada

ja mis tingib maakohtu otsuse tühistamise ja tsiviilasja saatmise uueks menetlemiseks

maakohtule.

87. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus kostja üüri nõuet. Pooled ei vaielnud, et

19.05.2000 sõlmiti rendileping, millega kinnistu Haapsalu mnt 11 Pärnus omanikud

KK ja II andsid hagejale üürile osa kinnistul asuva hoone ruumidest ja 16.02.2006 II

pärija võõrandas ½ mõttelist osa kinnisasjadest Haapsalu mnt 9 ja 11 Pärnus hagejale.

Kostja nõudis hagejalt üüritulu 32 569,62 eurot hüvitamist perioodi eest alates märts

2006 kuni 01.06.2015 ja üürilepingust tulenevalt viivist. Maakohus rahuldas üüri

nõude osaliselt perioodi eest 13.09.2010-01.06.2015 summas 16 597,80 eurot.

Ülejäänud osas leidis maakohus, et nõue on aegunud. Samuti rahuldas maakohus

osaliselt viivise nõude. Kuigi rendileping sõlmiti enne VÕS-i kehtima hakkamist,

tuleb võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse

seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 järgi kohaldada pärast 01.07.2002

sellest lepingust tulenevate nõuete lahendamisel VÕS-i ja TsÜS-i sätteid. Kolleegium

märgib, et üürinõude aegumise osas on maakohus kohaldanud ebaõigesti TsÜS § 146

lg 1. Kuna tegemist oli perioodiliste üürimaksetega, siis iga üürimakse aegumistähtaeg

algas TsÜS § 154 lg 1 järgi selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav

nõue muutus sissenõutavaks.

88. Pooled vaidlesid selle üle, kas pärast hageja poolt kinnistutest ½ mõttelise osa

omandamist üürileping kehtis pooles ulatuses edasi või mitte. Maakohus leidis, et

üürileping jäi kehtima pooles ulatuses ja hageja pidi kostjale tasuma vastavalt pool

üürist. Kolleegium eeltoodud käsitlusega ei nõustu.

89. VÕS § 206 lg 1 järgi võlasuhe lõpeb võlgniku ja võlausaldaja kokkulangemisega ühes

isikus. VÕS § 206 lg 2 sätestab, et kui kokkulangemine on osaline, lõpeb võlasuhe

kokkulangevas osas. Kolleegiumi arvates ei saa üürileping lõppeda pooles osas, nagu

tuvastas maakohus. Eeltoodu tuleneb eelkõige üürilepingu eseme eripärast. VÕS § 271

kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu

(üüri). 19.05.2000 üürilepingu p 2.1. järgi anti hagejale üürile Haapsalu mnt 11 teisel

korrusel asuvad ruumid vastavalt lisale 1 (VI kd, tl 87). Üürilepingu pooled muutsid

korduvalt lepingu tingimusi, mh üürile antud ruume ja pinna suurust ning üüri määra

(IV kd, tl 91-97). Seega 19.05.2000 lepinguga ei antud hagejale üürile mitte teatud

18(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

hulk ruutmeetreid hoonest Haapsalu mnt 11, vaid üürile olid antud konkreetsed

ruumid. Üürilepingu üheks oluliseks tingimuseks on kokkulepe üürilepingu eseme

osas ehk vaidlusaluse lepingu puhul, millised ruumid olid antud üürile. Juhul, kui

üürnik omandas ½ mõttelist osa kinnisasjast, kus üürile antud ruumid paiknesid, siis

ilma poolte vastava kokkuleppeta ei olnud võimalik määratleda, milline oli

üürilepingu ese pärast poolte osalist kokkulangemist. Kuigi VÕS § 291 lg 1 järgi

üürileandja poolt kinnisasja võõrandamisel pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist

lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja

omandajale, ei saa sellest järeldada, et üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused

pooles ulatuses saaks üürile antud asjast ½ mõttelise osa omandamisel üürniku poolt

lõppeda ja leping jääda kehtima pooles ulatuses. Kuna pooled kokku ei ole leppinud,

milline on muutunud üürilepingu ese, siis kolleegiumi arvates on üürileping pärast

hageja poolt ½ mõttelise osa omandamist 16.02.2006 lõppenud.

90. Eeltoodu ei tähenda aga seda, et kostjal ei võiks olla õigust nõuda hagejalt kinnisasja

kasutamise eest hüvitust juhul, kui hageja kasutab ruume suuremas ulatuses, kui see

vastaks tema mõttelisele osale kaasomandis olevast asjast. Tegemist võib olla

kasutuseelise hüvitamise nõudega. Maakohus on kasutuseelise hüvitamise nõuet

käsitlenud vaidlustatud otsuses ainult hageja poolt kasutatava pinna osas, mis ei olnud

hõlmatud üürilepinguga ja mida hageja väidetavalt ilma kaasomanike kokkuleppeta

kasutas.

91. AÕS § 71 lg 2 järgi kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühisest asjast

saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. TsÜS § 62 lg 1

järgi esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised

(kasutuseelised). Eeltoodust tulenevalt on kostjal õigus nõuda nii kasutuseelist kui ka

vilja. Kasutuseeliseks on kõik need eelised, mis tulenevad asja kasutamisest. Juhul, kui

hageja kasutab kinnisasja suuremas määras, kui see vastaks tema mõttelisele osale, siis

saab hageja kasutuseelise ja kostjal on tema vastu kasutuseelise hüvitamise nõue AÕS

§ 71 lg 2 alusel. Kasutuseelise suuruse väljaselgitamisel tuleb lähtuda TsÜS §-st 65,

mille kohaselt eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või

tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine

müügihind (turuhind). Ruumide kasutuseelise määramisel tuleb lähtuda nende

kasutamisest saadavast üüritasust. Õige on kostja apellatsioonkaebuse väide, et

maakohus ei ole hinnanud, et ruumide üüritasud võivad olla erinevad. Kostja on

sellekohased asjaolud maakohtu ette toonud. Lisaks eeltoodule märgib kolleegium, et

vaidlusalustusel kinnistutel paiknes mitu hoonet, kuid maakohtu otsusest ei nähtu, et

arvestatud oleks kõikide hoonete osas kaasomanike kasutust. Vastuväitena vastuhagile

on hageja mh väitnud, et kostja nõue kasutuseelise saamiseks on vastuolus hea usu

põhimõttega, kuna kostja nõuab kasutuseelist olukorras, kus ta seda hagejalt varem ei

ole nõudnud ja kostja tegevusest võis järeldada, et ta kasutuseelist ei nõua, kuna kostja

oli teadlik, et hageja kasutas ruume ja samas tegi kulutusi ehitise hooldamiseks ja

remondiks, ilma, et ta oleks kulude hüvitamise nõudeid kostja vastu esitanud. Kostja ei

ole kunagi eelnevalt avaldanud, et ta sooviks hageja kasutuses olevaid ruume ise

kasutada. Maakohus hageja sellekohaseid väiteid hinnanud ei ole.

92. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele

ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja

19(19)

Tsiviilasi nr: 2-13-22515

kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Hageja esitas kostja nõudele tasaarvestuse

vastuväite kinnistute alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulude

hüvitamiseks. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul tasaarvestuse vastuväide

lahendada, arvestades seda, millisest ajahetkest alates oli kostja kinnisasjade

kaasomanik või millisest hetkest on tal õigus vastav nõue esitada.

93. Nõude vilja saamiseks esitas kostja perioodi eest märts 2006 kuni 01.07.2017. Pooled

ei vaielnud selle üle, et osa hoonest Haapsalu mnt 11 oli antud üürile kolmandatele

isikutele. Ka nimetatud nõude puhul tuleb tuvastada, millisest ajast alates oli kostjal

õigus nõuda hagejalt vilja väljaandmist, s.t kas kostjal oli hageja vastu nõue ka

perioodi eest enne 29.11.2012. Eelviidatust tulenevalt tuleb lahendada ka hageja poolt

üüri saamiseks tehtud kulude hüvitamiseks esitatud tasaarvestuse nõue.

94. Menetluskulud tuleb jaotada TsMS § 173 lg 3 järgi maakohtul tulenevalt tsiviilasjas

tehtavast lahendist.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Margo Klaar

Meeli Kaur

Mati Maksing