2-18-15518/8 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-18-15518

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Eveli Vavrenjuk

Määruse tegemise aeg ja koht

21. detsember 2018. a, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-18-15518

Tsiviilasi

Arvet Berg avaldus Elva vald, Elva linn, Pikk tn 16

korteriühistu 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse kehtetuks

tunnistamiseks

või

alternatiivselt

selle

tühisuse

tuvastamiseks

Menetlustoiming

avalduse lahendamine

Menetlusosalised ja

nende esindajad

 Avaldaja: Arvet Berg (ik: XXX, elukoht: XXX);

 Avaldaja lepinguline esindaja: advokaat Anu

Toomemägi

(telefon:

XXX;

e-post:

anu@lauspartners.ee);

 Puudutatud isik: Elva vald, Elva linn, Pikk tn 16

korteriühistu (rk: 80534508, asukoht: Pikk 16,

Elva linn, Elva vald), seaduslik esindaja Meelis

Lust.

 Puudutatud isik (protsessi kaasatud kolmas isik):

Elva Varahaldus OÜ, esindaja Peeter Kumberg

RESOLUTSIOON

1. Jätta vastu võtmata Elva vald, Elva linn, Pikk tn 16 avaldus Arvet Bergi avalduse

õigeksvõtmiseks.

2. Jätta rahuldamata Arvet Bergi avaldus Elva vald, Elva linn, Pikk tn 16 korteriühistu

17.08.2018 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks.

3. Jätta rahuldamata Arvet Bergi avaldus Elva vald, Elva linn, Pikk tn 16 korteriühistu

17.08.2018 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks.

4. Määrus toimetada kätte menetlusosalistele.

5. Kõik menetluskulud jätta Arvet Bergi kanda. Kohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks

ei määra ning menetluskulude kindlaksmääramist ei saa ka hiljem nõuda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse kirjalikult Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu

kaudu. Määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva määruse määruskaebuse esitajale

kättetoimetamisest alates.

ASJAOLUD

1. Arvet Berg (edaspidi ka avaldaja) pöördus Tartu Maakohtu poole avaldusega Elva vald, Elva

linn, Pikk tn 16 korteriühistu (edaspidi ka KÜ) 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse kehtetuks

tunnistamiseks. Koosolekul määratleti tasumine vastavalt eriomandi võimalikule kasutamisele.

Avalduse kohaselt on tühine üldkoosoleku otsuse punkt 1, mille kohaselt juurde ehitatud

/laiendatud eluruumide pinnad kantakse ehitusregistrisse. Mida sellega mõeldud on, ei ole

võimalik protokollist välja lugeda, kuid eriomandi kokkuleppe sõlmimiseks on vajalik ka kande

tegemine kinnistusraamatusse, mida aga otsustatud ei ole. Samuti ei ole küsimust sellises

sõnastuses hääletusele pandud.

Tühine on ka otsuse p 6, millega otsustati KÜ 17.08.2018 üldkoosoleku otsusega (p 6) kortermaja

katusekatte vahetamise kasuks 50% osas ning määrati, millises ulatuses peaksid korteriomanikud

seda hüvitama. Samas jäeti ühistu liikmetega kooskõlastamata tööde hinnapakkumine. Ainus

teave, mida korteriühistu koosolekul jagati, oli et tööde eest arve esitab Luikse Teenus OÜ.

07.09.2018 esitas Luikse Teenus OÜ avaldajale arve summas 706, 94 eurot käibemaksuga.

Seadusega vastuolus ja seega tühine on otsustus, mis puudutab korteriomanike tasumiskohustust

vastavalt nende tulevikus võimaliku eriomandi kasutusele ja ka Luikse Teenus OÜ poolt arvete

esitamist otse korteriomanikele.

2. Asjas toimus kohtuistung 04.12.2018. Kohtuistungil kaasas kohus protsessi asjast puudutatud

isikuna/kolmanda isikuna Elva Varahaldus OÜ, kes täitis varem korteriühistu Pikk 16, Elva

juhatuse ülesandeid.

2.1. Kohtuistungil avaldaja ja tema esindaja selgitasid, et avaldajal oli kaks häält seitsmest ning

tema hääled ei oleks otsuse sisu mõjutanud. Avaldaja vastuväidet ei protokollitud ning vastuväidet

ta ka KÜ üldkoosolekul ei esitanud. Avaldaja hääletas otsuste poolt, mille tühistamiseks hiljem

kohtusse pöördus, kuna hääl on antud olles eksimuses asjaoludest. Avaldaja sai alles hiljem teada,

mida ja kuidas saanuks tegelikult otsustada. Avaldaja arvas, et otsus annab talle õiguse

eriomandile, arveldus on selge ja läbipaistev ning toimub korteriühistu poolt ja vahendusel ning et

enne tööde teostama hakkamist võetakse selle kohta hinnakalkulatsioon või muu siduv kokkulepe.

Otsust vaidlustab avaldaja KrtS § 3 lg-te 1-3 alusel. Samuti on ruutmeetrid valesti määratud

eesmärgiga vähendada ehitaja emale tekkivat maksekohustust.

2.2. KÜ esindaja juhatuse liige Meelis Lust selgitas, et koosolekul ei hääletatud selle üle, kas, millal

ja mille alusel kantakse juurdeehitus ehitusregistrisse. Hääletati selle üle, et esitada joonised. Kõik

teadsid ja olid nõus, et asjad aetakse korda. Enne koosolekut oli selge, et katus tehakse ära.

Katusetööde hinna üle ei ole vaidlust olnud, vaidlus tekkis hiljem teistest asjaoludest tulenevalt.

2.3. Puudutatud isiku Elva Varahaldus OÜ esindaja Peeter Kumberg selgitas, et p 1 eesmärgiks

oli, et saaks teha projekti ja saaks kanda ehitisregistrisse, et saaks asi seaduslikuks. Kõik koosolekul

viibijad said aru, et esmalt tuleb esitada joonised ja seejärel läheb asi edasi ja jõuab registrisse

kandmiseni. Samuti arutati koosolekul seda, kas tasumine katusetööde eest toimub läbi ühistu või

soovib iga korteriomanik enda osa eest ise tasuda. Lepiti kokku, et katusetööde maksumus

jagatakse tulevikus tekkivate ruutmeetrite järgi, sellisel juhul saaks ka avaldaja hakata tulevikus

kasutama 10m2 katusealust juurdeehituse pinda. Teised korteriomanikud peale avaldaja on oma

osade eest tasunud.

KOHTU SEISUKOHT

3. Kohtuistungil KÜ esindaja M. Lust vastas avaldaja esindaja küsimusele avalduse õigeksvõtmise

kohta, et „mina pean Arvet Bergi avaldust õigeks“ ja hiljem „olen Arvet Bergi avaldusega päri“.

Avaldaja hinnangul on puudutatud isik (KÜ) avalduse õigeks võtnud ning kohus peaks õigeksvõtu

vastu võtma. TsMS § 477 lg 7 ei keela sõnaselgelt kohtul hagita asjas puudutatud isiku õigeksvõttu

vastu võtta.

KrtS § 29 lg 2 ls 1 kohaselt korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse

tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 sätestab, et hagita asja

vaatab kohus läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud

erisusi. TsMS § 440 lg 1 kohaselt kui kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses

hageja nõude õigeks, rahuldab kohus hagi. Hagita asjas avalduse õigeksvõtmise kohta TsMS eraldi

reegleid ei sätesta. TsMS § 5 lg-st 3 tulenevalt kohaldub hagita menetluses uurimispõhimõte. Seda

täpsustavad ka TsMS § 477 lg 5 ja lg 7. TsMS § 455 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita menetluses

seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui

seadusest ei tulene teisiti. Sama paragrahvi lg 7 esimese lause kohaselt peab kohus kontrollima

avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud

vastuväiteid. Eelnevast tuleneb kohtu hinnangul, et hagita menetluses ei ole kohus avalduse

õigeksvõtuga seotud ning isegi avalduse õigeksvõtu korral peab kohus avaldust sisuliselt

kontrollima. Seetõttu kohus õigeksvõttu vastu ei võta ning annab A. Bergi avaldusele ka sisulise

hinnangu.

4. Avaldaja on oma avalduses esitanud kaks alternatiivset nõuet. Esmalt on ta taotlenud

korteriühistu 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse p-de 1 ja 6 kehtetuks tunnistamist ning alternatiivselt

sama otsuse punktide tühisus tuvastamist.

Kohus leiab, et taotlus korteriühistu 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse p-de 1 ja 6 kehtetuks

tunnistamiseks tuleb jätta rahuldamata. TsÜS § 38 lg 4 teise lause kohaselt organi liige, kes otsuse

tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud

protokollida oma vastuväite otsusele. Kohtule esitatud otsuse protokollist ei nähtu, et A. Berg KÜ

liikmena oleks lasknud protokollida oma vastuväite nimetatud otsustele. Vastupidi, ta on ise hoopis

vastavate otsuste poolt hääletanud. Seetõttu tuleb jätta rahuldamata A. Bergi nõue Elva vald, Elva

linn, Pikk tn 16 korteriühistu 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks.

5. Avaldaja hinnangul on KÜ 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse p-d 1 ja 6 tühised vastuolu tõttu

seaduse nõuetega. Avalduse ja avaldaja kohtuistungil antud selgituste kohaselt on seadusega

vastuolus KrtS § 3 lg-tega 1-3. Avaldaja ja tema esindaja kohtuistungil esitatud väidetest nähtub,

et avaldaja oli enda hinnangul eksimuses asjaoludest. Avaldaja on saanud alles hiljem teada, mida

ja kuidas saanuks otsustada. Samuti avaldaja arvas, et otsuse p 1 annab talle õiguse eriomandile,

arveldus on selge ja läbipaistev ja toimub korteriühistu vahendusel ning enne tööde teostama

hakkamist võetakse selle kohta hinnakalkulatsioon või muu siduv kokkulepe. Kohus leiab, et

nimetatud väited ei saa olla aluseks KÜ otsuse kehtetuks tunnistamisele ega selle tühisuse

tuvastamisele. Nimetatud väited puudutavad üksnes A. Bergi isikut ja tema arusaamist asjaoludest.

Seega võivad need olla aluseks üksnes A. Bergi poolt KÜ üldkoosolekul antud hääle tühistamiseks.

Samadel põhjustel võiks olla tühine A. Bergi hääl, kui ta lähtus hääletamisel ekslikust eeldusest

katuse finantseerimise aluseks olnud ruutmeetrite arvestuses.

Avaldust A. Bergi hääle tühistamiseks ei ole aga kohtule otsesõnu esitatud. Kohus märgib

täiendavalt, et sellise avalduse esitamine ei oleks toonud kaasa ka KÜ otsuse 17.08.2018

üldkoosoleku otsuse p-de 1 ja 6 tühistamist või kehtetuks tunnistamist. TsÜS § 33 lg 3 kohaselt

saab hääle andmise tühisuse või antud hääle tühistamise korral juriidilise isiku organi otsuse

kehtetuks tunnistamist vastavalt käesoleva seaduse §-le 38 nõuda üksnes juhul, kui tühised või

tühistatud hääled mõjutasid otsuse tegemise võimalikkust või otsuse sisu. Praegusel juhul osalesid

otsuse tegemisel kõik seitse korteriomanikku, kes kõik hääletasid otsuste poolt. Isegi juhul, kui

eeldada, et A. Bergi hääled olid antud asjaoludest eksimuses olles ning kuuluksid seetõttu

tühistamisele, ei mõjutanuks see otsuse tegemise võimalikkust ega sisu. KrtS § 20 lg 2 kohaselt on

korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle

poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. § 21 lg 3

kohaselt on otsus vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest, kui

põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Koosoleku protokollist nähtuvalt

oleksid mõlemad tingimused olnud täidetud ka A. Bergi häälte tühistamisel ning A. Bergi häälte

tühistamine ei oleks kaasa toonud Elva vald, Elva linn, Pikk tn 16 korteriühistu 17.08.2018

üldkoosoleku otsuse punktide 1 ja 6 kehtetust ega tühisust. Seetõttu puudub kohtul vajadus

analüüsida ka A. Bergi antud häälte tühisust või tühistatavust.

Samuti ei too KÜ üldkoosoleku otsuse tühisust kaasa see, et lepiti kokku, et katusetööde eest

tasuvad Luikse teenus OÜ-le korteriomanikud vahetult, mitte korteriühistu vahendusel. Õige on

avaldaja viide KrtS § 12 lg-le 1, mille kohaselt korteriomanikud teostavad oma korteriomandist

tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu

kaudu. Samas ei too see praegusel juhul kaasa otsuse tühisust. Nimetatud otsuse poolt hääletasid

protokollist nähtuvalt kõik korteriomanikud. KrtS § 13 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud

kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid käesolevas

seaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Seaduses ei ole

selgesõnalist keeldu, mis keelaks korteriomanikel kokku leppida, et mõningad korteriomanikud

sõlmivad enda huvides teostatavate katusetööde teostamiseks lepingu ise ja tasuvad selle eest

samuti otse töö tegijale, mitte KÜ kaudu.

KÜ üldkoosoleku otsuse tühisust ei too kaasa ka A. Bergi väited selle kohta, et KÜ üldkoosoleku

protokoll ei kajasta piisava täpsusega kõiki koosolekul arutatud asjaolusid ning protokollist ei

nähtu kõiki otsuse tegemiseni viinud kaalutlusi. Kohus selgitab, et ka nimetatud väide ei saa olla

otsuse tühisuse aluseks. Seadusest ei tulene nõuet, mille kohaselt peaks KÜ üldkoosoleku

protokoll kajastama absoluutselt kõike, mida koosolekul arutati. Protokoll ei ole stenogramm.

Eelnevast tulenevalt jätab kohus rahuldamata A. Bergi alternatiivse avalduse Elva vald, Elva linn,

Pikk tn 16 korteriühistu 17.08.2018 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks.

Menetluskulud

6. TsMS § 172 lg 1 alusel hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend

tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab

täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas

siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et kuna

kohus jättis avalduse täielikult rahuldamata, on õiglane jätta menetluskulud avaldaja kanda.

7. Puudutatud isikud ei ole esitanud kohtule avaldust oma menetluskulude kindlaks määramiseks

ning toimikust nähtuvalt puudutatud isikutel ka hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid tekkinud

ei ole. Seega kohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määra.

/allkirjastatud digitaalselt/

Eveli Vavrenjuk

Kohtunik