2-16-15120/100 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Kohtunik

Otsuse tegemise aeg ja koht

Tsiviilasja number

Tsiviilasi

Tsiviilasja hind

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Asja läbivaatamine

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Vallo Kariler

10.detsember 2018. a, Tallinn

2-16-15120

I K hagi R K vastu kahju hüvitamise ja viivise

nõudes ning R K eriõigusjärglase REKI KV OÜ vastu

eluruumi otsese valduse tagastamise, kahju hüvitamise

ja viivise nõudes // R K eriõigusjärglase REKI KV

OÜ vastuhagi I K vastu kinnistusraamatu kande

parandamiseks, alternatiivselt I K kohustamiseks

kasutusvalduse tagastamiseks või selle kustutamiseks

nõusoleku andmiseks

Hagi hind 50 156 eurot ja vastuhagi hind 12 600 eurot

Hageja (vastuhagis kostja): I K (isikukood XXX),

lepinguline esindaja advokaat Albert Linntam

Kostja I: R K (isikukood XXX)

Kostja II (kostja I eriõigusjärglane / vastuhagis hageja):

REKI KV OÜ (registrikood 12304930), seaduslik

esindaja R K

Kostjate ühine lepinguline esindaja: vandeadvokaat

Paavo Paas

Kohtuistungil 24.05.2018. a ja 11.10.2018. a

RESOLUTSIOON

1. Jätta hagi täielikult rahuldamata.

2. Rahuldada kostja II vastuhagi.

3. Kohustada I K (isikukood XXX ) andma nõusolek Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr XXX III jakku 27.12.2011. a sisse kantud

kasutusvalduse kande kustutamiseks ning asendada I K (isikukood XXX )

tahteavaldus käesoleva kohtulahendiga.

2-16-15120

4. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine:

4.1.

Menetluskulud jätta hageja kanda.

4.2.

Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse

jõustumist (TsMS § 174 lg 4).

5. Tühistada hagi tagamise abinõu - Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa

nr XXX neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale I K (isikukood

XXX ) kasuks kantud kohtulik hüpoteek tsiviilasjas nr 2-16-15120 esitatud nõuete

tagamiseks hüpoteegisummaga 14 400 eurot.

6. Tühistada hagi tagamise abinõu - Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa

nr XXX kolmandasse jakku I K (isikukood XXX ) kasuks kantud järgneva

sisuga märkus: „ I K (isikukood XXX ), R K (isikukood XXX ) ja REKI

KV OÜ (registrikood 12304930) vahel on pooleliolev kohtuvaidlus tsiviilasjas nr

2-16-15120, mille esemeks on nõuded kinnisasja registriosa numbriga XXX

valduse üleandmiseks ning omavolilise valdusega tekitatud kahju hüvitamiseks I

K (isikukood XXX ) kasuks.“

7. Kohtuotsuse jõustumisel saata kohtumäärus resolutsiooni punktide 5 ja 6 osas

täitmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule

Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja kaudu 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse

kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus

menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Hageja nõuded ja seisukohad

1. I K (hageja) esitas hagi R K (kostja I) vastu eluruumi otsese valduse tagastamise ja

kahju hüvitamise nõudes.

2. 15.05.2018. a luges kohus kostja I eriõigusjärglane REKI KV OÜ (kostja II) kostjana

menetlusse astunuks senise kostja asemel. Samuti luges kohus senise kostja R K

menetluses kostjaks tema vastu suunatud kahju hüvitamise nõude osas.

3. 31.05.2018. a esitas hageja täpsustatud nõuded, mille kohaselt:

-

Kohustada kostjat II vabastama XXX asuvat eluruumi ning andma selle otsese valduse

üle hagejale.

-

Mõista kostjalt I hageja kasuks välja eluruumi kasutuseelise väärtus 30.04.2018 seisuga

summas 26 012,40 eurot.

-

Mõista kostjalt I hageja kasuks välja viivis seadusjärgses määras hüvitamisele kuuluvalt

kasutuseelise väärtuselt kindla summana kuni kohtuotsuse tegemiseni ja edasi

protsendina põhinõudest.

-

Mõista kostjalt II hageja kasuks välja eluruumi kasutuseelise väärtus 30.04.2018

seisuga summas 1 587,60 eurot ja valduse tagastamisega täiendava viivitamise korral

summas 1200 eurot iga täiskalendrikuu eest kuni XXX asuva eluruumi tegeliku

vabastamiseni.

-

Mõista kostjalt II hageja kasuks välja viivis seadusjärgses määras hüvitamisele kuuluvalt

kasutuseelise väärtuselt kindla summana kuni kohtuotsuse tegemiseni ja

2 (11)

2-16-15120

edasi protsendina põhinõudest.

4. XXX asub eluruum suurusega 167,90 m2, mille omanikuks oli R K . Alates 12.08.2017. a

oli omanik kostja I ja alates 27.03.2018. a on omanik kostja II.

5. R K sõlmis 19.12.2011. a oma ema I K notariaalse kokkuleppe, millega pooled

leppisid kokku eluruumi koormamises kasutusvaldusega hageja kasuks. Kasutusvaldus on

kantud sisse registriosa nr XXX kolmandasse jakku esimesele järjekohale. Kasutusvalduse

kokkuleppe järgi seati kasutusvaldus hageja kasuks tähtajatult ja tasuta selliselt, et hagejal on

õigus eluruumi kasutada ja vallata ning saada sellelt vilju (p.4.1.). Kasutusvalduse kokkuleppe

järgi on hagejal õigus anda eluruum tulu teenimise eesmärgil teiste isikute kasutusse ning

teenida sellega tulu (p. 5.1.1.). Kasutusvalduse seadmise eesmärgiks oli garanteerida hagejale

eluruumi olemasolu või tulu teenimise võimalus kuni hageja elupäevade lõpuni.

6. Vahetult pärast kasutusvalduse kokkuleppe sõlmimist andis hageja eluruumi suulise

kokkuleppe alusel R K kui oma poja allkasutusse, kuna vastaval ajahetkel oli R K l vaja

elukohta ning hagejal oli elukoht olemas ning puudus vajaduse täiendava tulu teenimiseks

eluruumi väljaüürimise kaudu. Eluruumi asus elama ka R K elukaaslane R K .

7. 12.04.2016. a suri R K . Mõned päevad hiljem ilmus välja väidetavalt R K poolt

omakäeliselt allkirjastatud testament, millega jäeti kogu tema maine vara kostjale I.

8. Kostjal I ei ole õiguslikku alust eluruumi valdamiseks. Kostja I majutamiseks ei ole hageja

oma nõusolekut andnud. Samuti ei ole kostjal II õiguslikku alust eluruumi valdamiseks.

Kostjad ei ole võimaldanud hagejal eluruumi kasutada ega teostada muid kasutuslepingu

järgseid õigusi.

9. Hageja nõudis kostjalt I 13.05.2016. a kirjas eluruumi vabastamist hiljemalt 31.05.2016. a ja

teavitas kavatsusest nõuda kahju hüvitamist. Kostja I on seega eluruumivabastamisega

viivituses hiljemalt alates 1.06.2016. a. Kuna kostja II seaduslik esindaja on kostja I, tuleb

kostja I teadmine omistada ka kostjale II.

10. Perioodi eest alates 01.06.2016. a kuni 21.03.2018. a on kostja I saanud kasutuseeliseid

summas 26 012,40 eurot. Perioodi eest alates 22.03.2018. a kuni 30.04.2018. a on kostja II

saanud kasutuseeliseid summas 1587,60 eurot ja saab neid jätkuvalt.

11. Kostjate vastuväidete osas märgib hageja, et arvestades, et maamaksusumma on võrreldes

hagejale lepinguga antud õiguse väärtusega väga väike, on kostjate väide selle kohta, et

kasutusvalduse seadmise lepingu eesmärgiks oli maamaksukohustusest vabanemine, eluliselt

mitteusutav. Isegi kui R K sooviks oli muu hulgas mitte maksta maamaksu, ei saa sellest

kuidagi tuletada, et ta sõlmis selleks näilise lepingu. Isegi kui oleks tegemist olnud

maamaksuvabastuse saamise eesmärgil sõlmitud lepinguga, ei olnud see ainsaks eesmärgiks.

12. Samuti ei ole kostjad esile toonud, millist tehingut näiliku tehinguga varjati.

13. Maamaksuvabastuse saamine ei ole heade kommete vastane.

14. Asjaolu, et hagejal on olnud teine elukoht, ei mõjuta kuidagi kasutusvalduse kehtivust või

huvi selle vastu. XXX korteris ei elanud hageja ega tema abikaasa põhjusel, et antud korter oli

antud kostja tütrele, kostja poolt tunnistajana nimetatud L M ja tema perekonnale üürile.

Kostjate vastuväited hagile ja kostja II vastuhagi

3 (11)

2-16-15120

15. Kostjad hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata.

16. Kostja II esitas vastuhagi, mille kohaselt palub kostja II:

-

Kohustada hagejat andma nõusolek kinnistusraamatu kande parandamiseks ja Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud korteriomandi III jakku

27.12.2011. a sisse kantud kasutusvalduse kande kustutamiseks ning asendada hageja

tahteavaldus tehtava kohtulahendiga.

Alternatiivselt:

-

Kohustada hagejat tagastama Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX

kantud korteriomandi III jakku 27.12.2011 sisse kantud kasutusvaldus kostjale II.

-

Kohustada hagejat andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr

XXX kantud korteriomandi III jakku 27.12.2011 sisse kantud kasutusvalduse kande

muutmiseks, selliselt, et kustutatakse senise kasutusvaldaja hageja nimi ning

kasutusvaldajana kantakse sisse kostja II ning asendada hageja tahteavaldus tehtava

kohtulahendiga. Alternatiivina: Kohustada hagejat andma nõusolek Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr XXX kantud korteriomandi III jakku 27.12.2011

sisse kantud kasutusvalduse kande kustutamiseks ning asendada hageja tahteavaldus

tehtava kohtulahendiga.

17. Hageja ja P K elavad alates 2005. a XXX. R K ehitas koos kostjaga XXX kinnistule

elamu kahe ühesuuruse korteriomandiga. XXX oli alates 19.12.2001. a R K omandis, ta

elas seal koos kostjaga I alates 2005. a kuni surmani, see oli nende ühine kodu. Hageja väidetud

suulist lepingut ei ole kunagi sõlmitud. R K tegi 25.02.2016. a testamendi kostja I kasuks

selliselt, et kostja I päriks nende ühise kodu XXX korteriomandi.

18. Hagejal puudus eesmärk, huvi ja vajadus hakata valdama XXX eluruumi. Hageja ja R

K sõlmisid 19.12.2011. a kasutusvalduse lepingu vaid ühel põhjusel – R K soovis

vabaneda XXX osas maamaksu kohustusest ja ta oli kuulnud, et maamaksu vabastuse saab ka

juhul, kui kinnistu on antud kasutusvaldusesse. Alates 01.01.2012 toimus Tallinnas oluline

maamaksu tõus, mille tagajärjel oleks R K pidanud hakkama XXX korteriomandi eest

iga-aastaselt tasuma 365,75 eurot. Kinnistu koormamisel kasutusvaldusega läheb maamaksu

tasumise kohustus üle kasutusvaldajale. Kuna korteriomand registreeriti näilikult ka hageja

elukohana, laienes hagejale Maamaksuseadusest tulenev täielik maksuvabastus. R K ei

saanuks ise kasutada XXX osas maksuvabastust kuna R K elukohaks oli registreeritud

XXX asuv kinnistu. R K ise kasutas maksuvabastus XXX kinnistu osas.

19. Kumbki lepingupool ei muutnud oma elukorralduses pärast kasutusvalduse seadmist

midagi. Hageja elas endiselt XXX ja R K koos oma elukaaslasega elasid XXX. Hageja ei

esitanud R K mingeid nõudmisi korteriomand tema valdusse üle anda.

20. R K ettepanekul registreerisid tema vanemad oma elukoha aadressid järgnevalt: P K

elukohaks oli alates 15.12.2011. a XXX eluruum ja hageja elukohaks oli alates 16.12.2011. a

XXX eluruum. Kumbki neis eluruumides elama ei asunud. Kui hageja ei vaja tänaseni talle

kuuluvat XXX eluruumi, siis samavõrra ta ei vaja ka XXX eluruumi. Hageja esitas kostjale I

nõude üksnes pahatahtlikult eesmärgiga kahjustada kostjat I ja kihutada kostja I oma kodust

välja.

4 (11)

2-16-15120

21. Kostjate hinnangul on seega tühine ka asjaõigusleping, kuna tegemist näiliku tehinguga.

Juhul kui tegemist ei ole näiliku tehinguga, on asjaõigusleping tühine vastuolu tõttu heade

kommetega.

22. Juhul kui tühine on võlaõiguslik leping, kuid asjaõigusleping kehtib, tuleb hagejal

kasutusvaldus alusetu rikastumise sätete alusel kostjale II üle anda. Kui tagastamine ei ole

võimalik, tuleb kasutusvalduse kanne kinnistusraamatust kustutada.

23. Kui hageja kavatsenuks eluruumi kasutada isiklikult, ei saanud hagejal kahju tekkida, sest

hagejal lasus lepingu p 5.1.2 ja p 5.1.5 kohaselt kohustus kanda kõik eluruumiga seotud kulud.

Kuna hageja neid kulusid ei kandnud, siis järelikult hageja säästis need kulud.

24. Hageja ei ole tõendanud, et tal oleks olnud tegelik kavatsus ja võimalus anda see eluruum

allkasutusse. Hagejal ei olnud võimalik saada väidetud ulatuses üüritulu.

25. 22.03.2018 sõlmis kostja I kostjaga II korteriomandi tasuta võõrandamise lepingu ja

asjaõiguslepingu, millega võõrandas XXX asuva korteriomandi kostjale

II. Otsene valdus läks 22.03.2018 üle kostjale II.

KOHTU PÕHJENDUSED

26. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 kohaselt otsuse tegemisel hindab

kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja

kas hagi kuulub rahuldamisele.

Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

27. Poolte vahel ei ole vaidlust alljärgnevate asjaolude osas:

-

XXX asub eluruum suurusega 167,90 m2, mille omanik oli R K .

-

R K sõlmis 19.12.2011. a oma ema I K notariaalse kokkuleppe, millega

pooled leppisid kokku eluruumi koormamises kasutusvaldusega hageja kasuks.

-

Kasutusvaldus on kantud sisse registriosa nr XXX kolmandasse jakku esimesele

järjekohale.

-

R K tegi 25.02.2016. a testamendi, millega pärandas kostjale I XXX asuva

kinnisasja.

-

Kostja I kanti kinnistusraamatusse XXX omanikuna sisse

12.08.2017. a.

-

Kostja II kanti kinnistusraamatusse XXX omanikuna sisse

22.03.2018. a.

-

Kostja I oli XXX kinnisasja otsene valdaja kuni 21.03.2018. a.

-

XXX kinnisasja otsene valdus on alates 22.03.2018. a kuni käesoleva aja

kostjal II.

-

Hageja nõudis kostjalt I 13.05.2016. a kirjas eluruumi vabastamist hiljemalt 31.05.2016.

a.

28. Hageja nõuab kostjalt II valduse üleandmist hagejale.

5 (11)

2-16-15120

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 201 lg 1 kohaselt koormab kasutusvaldus kinnisasja selliselt, et isik,

kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle

vilju. Kasutusvalduse seadmine eeldab võlaõigusliku lepingu, asjaõigusliku lepingu sõlmimist

ja kinnistusraamatusse kandmist. Kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldus kehtib kinnisasja

igakordse omaniku suhtes. AÕS § 214 lg 1 mõtte kohaselt ei tohi kinnisasja omanik takistada

kasutusvaldajal asja valdamist ja kasutamist ning AÕS § 80 ja § 214 lg 1 alusel saab

kasutusvaldaja nõuda asja valdust välja igaühelt, sealhulgas ka kinnisasja omanikult. Lisaks

annab kasutusvaldaja valduse äravõtmise korral valduse taastamise nõude aluse AÕS § 45.

29. Vaidluse põhisisu valduse üleandmise nõude osas on käesolevas asjas selles, kas

19.12.2011. a kasutusvalduse seadmise võlaõiguslik kokkulepe ja asjaõigusleping on tühised

või mitte.

30. Kostjate väitel on 19.11.2011. a leping (nii võlaõiguslik kokkulepe kui ka asjaõigusleping)

tühine eelkõige näilikkuse tõttu.

Kuna kasutusvalduse seadmisel tuleb eristada kohustamistehingut ja asjaõiguslepingut, siis

kohustamistehingu tühisuse tõttu ei muutu tühiseks käsutustehing (asjaõigusleping).

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 kohaselt on tegemist näiliku tehinguga

tehingu puhul, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud

tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta

mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Riigikohus on

märkinud, et TsÜS § 89 lg 1 kohaselt on tehing näilik muu hulgas juhul, kui pooled on kokku

leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid

õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad üksnes jätta mulje tehingu olemasolust (vt Riigikohtu

02.04.2018. a otsus tsiviilasjas nr 4-16-9132, p 22). Seega saab näilik olla ka tehing, millega

mingit muud tehingut varjata ei püütud, vaid on tahetud tekitada õigusnäivust tehingu

olemasolu puhul.

TsÜS § 89 lg 2 kohaselt on näilik tehing tühine. Samamoodi nagu võlaõigusleping võib ka

asjaõigusleping olla näilik TsÜS § 89 lg 1 järgi, kui pooled on kokku leppinud, et tehingu

tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi (vt

Riigikohtu 02.04.2018. a otsus tsiviilasjas nr 4-16-9132, p 22). Seega kui R K ja hageja ei

soovinud tegelikult hageja kasuks kasutusvaldust seada, vaid soovisid ainult jätta mulje

kasutusvalduse seadmisest, võiks olla tegemist ka kasutusvalduse asjaõiguslepingu tühisusega.

31. Kostjate väitel on 19.11.2011. a leping tühine näilikkuse tõttu põhjusel, et tegelikult ei

soovinud R K hagejale kasutusvaldust anda, vaid tehinguga sooviti vältida R

K maamaksukohustust.

Tunnistaja T O ütluste kohaselt oli temal R K juttu sellest, et R K on

kasutusvalduse seadnud oma ema kasuks ja teinud seda maksude optimeerimiseks. Tunnistaja

sõnul „Ta ise oli sisse kirjutatud XX tänava korterisse, kuigi ta seal ei elanud. Ja ema oli sisse

kirjutatud XX teele, et mitte maksta maamaksu.“ Muud põhjust tunnistaja nimetatud

kasutusvalduse lepingu seadmiseks ei tea. Tunnistaja sõnul „O ainult see maksude värk. R

ehitas emale ja isale M maja. Nemad elasid seal.“ (II kd tl 81). Kostja I vande all antud ütluste

kohaselt oli hagejaga kasutusvalduse lepingu sõlmimist vajalik selleks, et lihtsalt vabaneda

ühest maksukohustusest. Kostja I ütluste kohaselt „Alates 2012.aastast tõusis maamaks järsku

ja kuna meil oli ka teisi kinnisvara objekte, siis need summad läksid meil päris suureks. Kuna

seadus võimaldas mõningaid vabastusi teatud tingimustel, siis selle pärast saigi tehtud see

kasutusvalduse leping I K nimele.“ (II

6 (11)

2-16-15120

kd tl 80). Hageja vande all antud ütluste kohaselt ei ole ta kuulnud sellest, et kasutusvalduse

seadmise eesmärk oleks olnud maamaksu vabastuse saamine (II kd tl 79). R K õe A R

ütluste kohaselt ei rääkinud R K talle, et kasutusvalduse lepingu sõlmimise põhjus oleks

olnud maamaksuvabastuse saamine (II kd tl 79-80). Kohtu hinnangul ei saa aga hageja ja A R

ütlustest teha järeldust selle kohta, et R K ei soovinud kasutusvalduse lepingut sõlmida

maamaksuvabastuse eesmärgil. A R kinnitab pelgalt seda, et R K talle antud asjaolust ei

rääkinud. Järeldada ei saa, et R K oleks pidanud kõigest oma õele rääkima. Hageja poolt

antud ütluseid ei saa kohus aga tulenevalt asjaolust, et tegemist on menetlusosalise endaga,

kelle huvides on lahendi tegemine, lugeda piisavalt usaldusväärseks, et lükata ümber asja

lahendamisest mittehuvitatud tunnistaja T O ütlused.

32. Tunnistaja A R ütluste kohaselt ütles R talle 2011.a juulis, et ta teeb XXX täielikult

ema nimele või annab talle kasutusõiguse juhuks, kui temaga peaks midagi juhtuma (II kd tl

79-80). Kostja I ütluste kohaselt olid siis kui ta R tuttavaks sai, suhted R ja tema õe vahel

head, kuid siis mingi hetk tekkis neil lahkarvamus ja nad ei rääkinud omavahel 16 viimast R

eluaastat (II kd tl 79). Tunnistaja T O ütluste kohaselt olid R K ja tema õe vahelised

suhted halvad ja nad ei suhelnud viimased 15 aastat kindlasti. Tunnistaja sõnul „Nad käisid

ühistel üritustel, aga hoidsid alati eraldi.“ Samas kinnitab tunnistaja, et ta 2011.a suvel

toimunud üritusel ise ei osalenud (II kd tl 81). Kohus ei saa T O ütlustest teha järeldust, et R

K ei suhelnud oma õega üldse viimased 15 aastat, kuna T O ütluste kohaselt ta kõikidel

koosviibimistel, kus R K ja ta õde osalesid, ei käinud. Küll aga saab kohus nii tunnistaja T

O kui ka kostja I ütlustest tuvastatuks lugeda selle, et R K ja tema õe vahelised suhted ei

olnud head viimased R K eluaastad. Kohtul ei ole põhjust selles osas tunnistaja ütlustes

kahelda, lisaks kinnitab seda asjaolu ka kostja I. Seega ei saa kohus tunnistaja A R ütluste

pinnalt teha järeldust nagu rääkinuks R K talle kõigist oma plaanidest, sealhulgas

kasutusvalduse seadmise tegelikest põhjustest.

33. Hageja ütluste kohaselt oli kasutusvalduse seadmise lepingut vaja selleks, et hageja tulevik

oleks kindlustatud, kui midagi peaks temaga juhtuma (II kd tl 79). Kohus ei pea hageja ütlusi

selles osas usaldusväärseks. Vaidlustamata asjaoludel oli hageja elukohaks 2005. aastast XXX.

Käesoleval hetkel määratleb hageja enda elukoha aadressina XXX. Kohtule jääb selgusetuks,

mil viisil oleks antud olukorras pidanud hageja kasuks seatav kasutusvaldus hageja tulevikku

kindlustama, seejuures olukorras, kus hagejal oli endal kasutusvalduse seadmise lepingu ajal

elukoht olemas ning XXX kinnisasja puhul oli tegemist R K ja kostja I ühise elukohaga.

Samuti ei ole kohtule esitatud asjaolude ja tõendite pinnalt võimalik teha järeldust selle kohta,

et kasutusvalduse seadmise lepingu sõlmimise ajal oleks pidanud hageja majandusliku seisu

osas järeldama mingit muutust tulevikus. Hageja ei ole kohtule seda selgitanud ega tõendanud,

et vaatamata elukoha olemasolule oleks hagejal olnud vajalik kasutusvalduse seadmist XXX

kinnisasjale. Sellise vajaduse järele puudus kohtu hinnangul kasutusvalduse lepingu sõlmimise

ajal igasugune vajadus. Kohus nõustub kostjatega, et kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal

puudus igasugune põhjus järelduseks, et R K sureb enne hagejat. R K haigestus

vaidlustamata asjaoludel peale kasutusvalduse lepingu sõlmimist. Mistõttu sellest asjaolust

tulenevalt ei saa kohus järeldada, et kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal oleks hageja võinud

arvestada sellega, et tema poeg teda materiaalselt enam tulevikus toetada ei saaks.

34. Hageja väide, et hageja soovis XXX kinnisasja väljaüürimisest saada lisatulu ei muuda

kohtu eelnevat järeldust. R K ja kostja I ühiseks elukohaks oli kuni R K surmani

XXX. R K pärandas testamendiga XXX

7 (11)

2-16-15120

kinnisasja kostjale I. Kohtu hinnangul ei haakuks sellise käitumisega kuidagi see, et R K

oleks soovinud, et XXX aadressil oleks hageja ja kostja I asemel elama asunud hageja või oleks

soovitud võimaldada hagejal selle kinnisasja välja üürimist. Kostja I ütluste kohaselt oli neil R

iga kokkulepe, et „kui R peaks midagi juhtuma, siis elan mina ikka seal edasi ja kunagi saavad

selle endale meie lapsed või nende lapsed.“ (II kd tl 80). Kohus ei pea kostja I ütlusi

ebausaldusväärseks hageja poolt toodud põhjusel, et R K ja kostjal I kunagi lapsi ei olnud.

Kostja I ütlustest ei selgu, millal neil omavahel nimetatud kokkuleppe teemal juttu oli ning

hageja vastuväitest jääb arusaamatuks, kas oleks pidanud olema välistatud ka see, et R K

ja kostja I ühiseid lapsi kunagi ei saa. Kohtu hinnangul saab usutavaks pidada seda, et

pikaajaliselt koos elavad ja ühist kodu omavad inimesed hoolivad piisavalt palju teineteisest ja

võivad sõlmida ka kokkuleppeid, mille sisuks on elukaaslase edasise elu kindlustamine.

Usutavaks ei saa seejuures pidada seda, et üks elukaaslastest sisuliselt tekitaks olukorra, kus

teine elukaaslane jään tulevikus eluasemeta. Kohtule esitatud tõendite pinnalt ei saa kohus teha

järeldust, et R K ja kostja I suhted oleksid olnud halvad, pigem saab kohus tuvastada

vastupidist.

35. Vaidlustamata asjaoludel oleks R K pidanud XXX asuva kinnisasja eest aastas tasuma

365,75 eurot maamaksu. Maamaksuseaduse § 10 lg 2 kohaselt maksab maa koormamisel

hoonestusõiguse

või

kasutusvaldusega

maamaksu

hoonestaja

või

kasutusvaldaja. Pooled ei vaidle selle üle, et pensionäridel oli Tallinna linnas 2011-2012.a

maamaksuvabastus ja et hageja puhul on ja oli ka kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal

tegemist pensionäriga. Seega olukorras, kus hageja kasuks seati kasutusvaldus, ei pidanuks R

K enam 2012. aastast alates XXX kinnisasja eest maamaksu tasuma. Kostja I kinnitab oma

ütlustes, et maamaksu XXX eest enam tasuma ei pidanud (II kd tl 80).

36. Kohtu hinnangul viitavad asjaolud, et tegelikkuses saavutati XXX osas maamaksuvabastus

ning et R K oli tunnistaja T O rääkinud kavatsusest maamaksuvabastust XXX osas saada

ning et muid põhjuseid kasutusvaldusi lepingu sõlmimiseks ei ole tuvastatud, kokkuvõttes

sellele, et tegelik kasutusvalduse seadmise eesmärk oli maamaksuvabastuse saamine XXX

kinnisasjale, mitte hagejale kasutusvaldusest tulenevate õiguste ja kohustuste võimaldamine.

37. Ühtegi muud põhjust, miks oleks R K pidanud soovima hageja kasuks kasutusvaldust

seada, ei ole kohtule esitatud ega seda tõendatud. Eeldada ei saa, et poeg peaks sellises olukorras

eelistama oma ema huvisid oma pere (sealhulgas kostja I) huvidele. Pealegi pole kohus

käesolevas asjas suutnud tuvastada ühtegi võimalikku hageja huvi saada endale poja ja tema

elukaaslase ühise elukoha kasutusvaldus.

38. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte

ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud

tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool

mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda

tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene

pool seda mõistis. Kohtu hinnangul saab käesoleval juhul kohtule esitatud tõenditest teha

järelduse, et R K tegelikku tahet sõlmida kasutusvalduse seadmise leping hageja kasuks

maamaksuvabastuse eesmärgil teadis ka hageja, kuna eelpoolviidatud asjaoludest tulenevalt ei

olnud hagejal põhjust eeldada kasutusvalduse seadmist tema kasuks mingil muul põhjusel.

39. VÕS § 29 lg 5 p 3 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada lepingupoolte käitumist

enne ja pärast lepingu sõlmimist. Vaidlustamata asjaoludel ei ole hageja pärast kasutusvalduse

lepingu sõlmimist 5 aasta jooksul nõudnud selle täitmist. Kuna hageja elab

endiselt kas

8 (11)

2-16-15120

XXX, siis eeltoodud tuvastatud asjaolude valguses tundub kohtule mõistetamatu, miks hageja

alles nüüd asub oma väidetavat õigust teostama ega teinud seda varem. Kohtu hinnangul on

hageja antud juhul kasutanud ära hageja ja R K vahel maksuvabastuse saamise eesmärgil

seatud kasutusvaldust selleks, et kostjalt I kinnisasja valdus endale saada. Nii nagu kohus

eelnevalt järeldas, ei saanud see olla R K ja hageja tegelik eesmärk kasutusvalduse

seadmise lepingu sõlmimise ajal. Kohtu hinnangul on põhjendatud alus järeldada, et R K

ka testamendi tegemise ajal tegelikult ei soovinud, et hageja saaks XXX kasutusvalduse

olukorras, kus R K oli testamendiga XXX pärandanud kostjale I. Puudub mõistlik alus

järelduseks, et R K oleks soovinud pärandada XXX kinnisasja kostjale I teades, et

tegelikult kostja I seal elada ei saaks, vaid tähtajatult saaks seda teha või kinnisasja välja üürida

hoopis hageja.

40. Kohtu hinnangul ei soovinud R K ja hageja 19.11.2011. a kasutusvalduse seadmise

lepinguga kaasa tuua kasutusvalduse võlaõiguslikke tagajärgi. Seetõttu on 19.11.2011. a

kasutusvalduse võlaõiguslik leping näilik ja seega TsÜS § 89 lg 2 alusel tühine.

41. Küll aga soovisid kohtu hinnangul R K ja hageja asjaõiguslepingu sõlmimist selleks,

et kasutusvaldus kanda ka kinnistusraamatusse. Kasutusvalduse asjaõigusliku lepingu

sõlmimine ja kasutusvalduse kinnistusraamatusse kandmine oli kohtu hinnangul vajalik

selleks, et R K saaks realiseeritud oma soovi maamaksuvabastuse osas. Seega ei saanud

kohtu hinnangul antud olla näilik asjaõiguslepingu sõlmimine.

42. Käsutustehing võib olla tühine vastuolu tõttu heade kommetega, kui asjaõiguslepingu enda

eesmärk on ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi ebamoraalne ja taunitav (vt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 16. oktoobri 2017. a määrus nr 2-16-18531/27, p 12.3). Käsutustehingu

vastuolu heade kommetega on võimalik tuvastada, kui käsutustehingu eesmärk või

käsutustehing ise on heade kommete vastane (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p

26). Heade kommetega vastuolus olevaks peetakse muuhulgas näiteks tehingut kuriteo või muu

õigusvastase teo toimepanekuks. Kohus nõustub kohtule esitatud Maksu- ja Tolliameti vastuses

(II kd tl 61-62) toodud järeldusega, et ainuüksi maamaksuvabastuse saamise eesmärgil tehtud

kasutusvalduse seadmise lepingu sõlmimine ei ole käsitletav maksukohustusest kõrvale

hoidumisena. Tegemist ei ole seega eraldiseisvalt käsitledes õigusvastase teoga. Samas tuleb

arvesse võtta tehingu tegemise eesmärki ja seda, et tegelikult ka see eesmärk antud juhul

saavutati. Seega oli antud juhul kasutusvalduse seadmine kohane soovitud eesmärgi

saavutamiseks. Õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et heade kommetega vastuolu tõttu

võib olla tühine mitte ainult õigusvastane tegu ise, vaid ka õigusvastase teo toimepanemisega

seotud tehing (vt Tsiviilseadustiku üldosa seaduse kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2010, §

86, lk 273 p 3.3.3). Kohtu hinnangul on alust pidada antud juhul kasutusvalduse seadmises

kokkuleppimist maamaksuvabastuse saamise eesmärgi saavutamisega seotud tehinguks, ilma

milleta ei oleks olnud võimalik maamaksuvabastust saada. Tegelikke asjaolusid arvestades

oleks R K pidanud tasuma maamaksu XXX kinnisasja eest. R K ja hageja tegevuse

tõttu jäi riigil maksusumma saamata. Kohtu hinnangul on seadusest tulenevast

maksukohustusest kõrvalehoidumine taunitav ja ei ole seetõttu kooskõlas heade kommetega.

Kohtu hinnangul on antud juhul ka käsutustehing – kasutusvalduse seadmise asjaõiguslik

kokkulepe, heade kommetega vastuolus.

Asjaõiguslepingu

sõlmimise

järgselt

kasutusvalduse kinnistusraamatusse sisse kandmine võimaldas saavutada

maamaksuvabastuse saamist ja seega õigusvastase teo toimepanemise eesmärgi saavutamist.

43. Eeltoodust tulenevalt on heade kommetega vastuolu tõttu TsÜS § 86 lg 1 alusel tühine ka

19.11.2011. a kasutusvalduse seadmise asjaõiguslik leping.

9 (11)

2-16-15120

44. Kuna kostja I valdus on olnud õiguspärane ja seega on ka kostja II valdus õiguspärane, jääb

hageja nõue kohustada kostjat II XXX kinnisasja valdus vabastama, rahuldamata.

45. Eelnevast tulenevalt jääb rahuldamata ka hageja kahju hüvitamise nõue, kuna

kasutuseeliseid saab nõuda isikult, kes valdab asja õigusliku aluseta. Seetõttu ei hinda kohus

kohtule esitatud tõendeid kahju tekkimise kohta.

46. Kostja II esitas vastuhagi, milles esimese alternatiivina palub kostja II kohustada hagejat

andma nõusolek kinnistusraamatu kande parandamiseks ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

registriossa nr XXX III jakku 27.12.2011. a sisse kantud kasutusvalduse kande

kustutamiseks ning asendada hageja tahteavaldus tehtava kohtulahendiga.

Kohus leiab, et kostja II vastuhagi tuleb kostja II esimeses alternatiivnõudes rahuldada.

47. AÕS § 65 lg 1 kohaselt võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige

kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Kande ebaõigsus

võib tuleneda käsutustehingu tühisusest. Ebaõige kinnistusraamatu kande parandamine on

võimalik AÕS § 65 lg 1 kohaselt juhul kui omanikukande aluseks olev asjaõigusleping on

tühine ja taotletakse kinnistusraamatu parandamiseks kostja kui puudutatud isiku nõusolekut

(TsÜS § 68 lg 5 alusel) (vt ka Riigikohtu 1. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-

04, p 18 ja 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 20, samuti otsused

tsiviilasjades nr 3-2-1-128-03, p 11 ja nr 3-2-1-80-05, p 28).

Kohus tuvastas eelnevalt 19.11.2011. a kasutusvalduse seadmise käsutustehingu tühisuse.

Seega esinevad alused Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX III jakku

27.12.2011. a sisse kantud kasutusvalduse kande kustutamiseks ning hageja tahteavalduse

andmiseks kohustamiseks ning hageja tahteavalduse kohtulahendiga asendamiseks.

48. Kohus kohaldas 18.05.2018. a määrusega hagi tagamise abinõud - kanda Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr XXX neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale

I K (isikukood XXX ) kasuks kohtulik hüpoteek tsiviilasjas nr 2-16-15120

esitatud nõuete tagamiseks hüpoteegisummaga 14 400 eurot.

Kohus kohaldas 18.05.2018. a määrusega hagi tagamise abinõud - kanda Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr XXX kolmandasse jakku I K (isikukood XXX )

kasuks järgneva sisuga märkus: „ I K (isikukood XXX ), R K ’i (isikukood XXX ) ja

REKI KV OÜ (registrikood 12304930) vahel on pooleliolev kohtuvaidlus tsiviilasjas nr

2-16-15120, mille esemeks on nõuded kinnisasja registriosa numbriga XXX valduse

üleandmiseks ning omavolilise valdusega tekitatud kahju hüvitamiseks I K (isikukood

XXX ) kasuks.“

TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb

rahuldamata. Kuna hageja hagi jääb rahuldamata, tühistab kohus hagi tagamiseks seatud

kohtuliku hüpoteegi. Samuti tühistab kohus kolmandasse jakku hageja kasuks sisse kantud

märkuse, kuna antud märkus ei ole õigusvaidluse lõppemisel enam vajalik. Kohtuotsuse

jõustumisel edastab kohus kohtuotsuse hagi tagamise tühistamise osas Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale.

49. Kohus peab asja lahendamisel vajalikuks mitte hinnata vaidluse all mitteolevate asjaolude

tõendamiseks esitatud tõendeid. Samuti tõendeid, mis on esitatud R K testamendi

tühisuse vaidlustamise osas (I kd tl 17-18, 78-80) ning tõendeid XXX elektriga

varustamise osas (I kd tl 62-63) kuna nimetatud tõendid ei ole asjakohased.

10 (11)

2-16-15120

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

50. Kuna hagi jääb rahuldamata, jäävad menetluskulud hageja kanda kooskõlas TsMS § 162 lg

1. Hageja enda menetluskulud jäävad hageja enda kanda.

51. TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei

takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 kohaselt, kui

maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra,

määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2

sätestatud korras.

52. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Vallo Kariler

kohtunik

11 (11)