2-17-1040/25 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Vahur-Peeter Liin

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

30. november 2018. a, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-17-1040

Hagi ese

Käroliin Jäägeri hagi Oliver Kallioni vastu kahju

14 880 eurot hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

14 880 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Käroliin Jääger; isikukood XXX; elukoht

XXX. Hageja esindaja Maia Ploom; e-post maiapl@hot.ee

Kostja Oliver Kallion; isikukood XXX; e-post XXX

Kostja esindaja advokaat Olavi Järve; e-post

olavi.jarve@austalu.ee

Viimane kohtuistung

14. november 2018

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada osaliselt Käroliin Jäägeri hagi Oliver Kallioni vastu kahju 14 880

eurot hüvitamiseks.

2. Mõista Oliver Kallionilt Käroliin Jäägeri kasuks välja 3420 eurot.

3. Jätta hagi rahuldamata 11 460 euro suuruses osas.

4. Jätta menetluskuludest 23% Oliver Kallioni kanda ning 77% Käroliin Jäägeri

kanda. Määrata menetluskulude suurus kindlaks pärast otsuse jõustumist.

5. Toimetada otsus kätte pooltele.

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta

seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja

lahendamisega kirjalikus menetluses.

Selgitus menetlusabi taotlejale

2/5

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

1. Käroliin Jääger (hageja) esitas 19. jaanuaril 2017 Tartu Maakohtule Oliver Kallioni

(kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt enda kasuks välja mõista kahjuhüvitise 14 880

eurot. Hagi kohaselt sõlmisid pooled XXX müügilepingu, millega hageja ostis kostjalt

korteriomandi asukohaga XXX, Tartu. Korter on puudustega ega vasta seetõttu lepingu

tingimustele. Hageja avastas 2016. a oktoobris korteris hallistuslaigud. Hageja tellis

seejärel mükoloogilise ja ehitustehnilise ekspertiisi, milles selgus, et elamu vundament

ja korteri põrand on soojustamata ning põranda alustalad on sedavõrd kahjustunud, et

on avariiohtlikud. Hageja soovib, et kostja hüvitaks talle korteri puuduste

kõrvaldamiseks tehtavad kulud summas 14 880 eurot, millest ehitustööde kulu on

12 960 eurot ning hallitusetõrje kulu 1920 eurot.

2. Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta see rahuldamata. Kostja leiab, et ta ei ole

müügilepingut rikkunud. Hageja esitatud ekspertiisi kohaselt ei ole korteris esinenud

hallituse tase inimesele ohtlik. Samuti on ekspertiis tehtud ligi 2 aastat pärast

korteriomandi müüki. Hageja elas selle aja sees korteris ning põhjustas 2015. a

jaanuaris veeavarii, mis võib olla hallituse põhjuseks. Kostja teavitas hagejat enne

müügilepingu sõlmimist asjaolust, et maja vundament ja korteri põrand olid

soojustamata,

mis

nähtus

20. novembril

2014

hagejale

edastatud

elamu

rekonstrueerimise projektist. Kostja hinnangul oli hagejale enne korteri ostmist korteri

seisukord, sh põrandatalade kvaliteet ja küttevõimalused teada, mh käis hageja koos

kostjaga enne müügilepingu sõlmimist korteri ja keldrikorrusega tutvumas. Hageja ei

ole kostjat puudustest tähtaegselt teavitanud.

KOHTU SEISUKOHT

3. Hageja on esitanud kostja vastu hagi müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju

hüvitamiseks. Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid XXX müügilepingu, millega

hageja ostis kostjalt korteriomandi. Pooled vaidlevad selle üle, kas müüdud

korteriomand vastas lepingutingimustele.

4. Hageja kahjunõue koosneb kahest komponendist esiteks ehitustööde kulu 12 960 eurot,

mis koosneb peamiselt põrandatalade vahetamise ja põranda soojustamise kulust, kuid

ka magamistuppa ventilatsiooniklapi paigaldamise kulust, ning hallituse tõrje kulust

1920 eurot. Sellest tulenevalt analüüsib kohus neid väidetavaid puuduseid, mis saavad

olla hageja väidetud kahjuga põhjuslikus seoses. Muid hageja väidetud puuduseid

(eelkõige vundamendi soojustuse puudumine), millega seoses nõudeid ei ole esitatud,

ei ole vaja hageja nõude lahendamiseks käsitleda.

5. Kohus käsitleb esmalt korteri magamistoa hallituse ja ventilatsiooniprobleeme. Asjas

esitatud Puleium OÜ ja SA Eesti Mükoloogiauuringute keskuse hinnangu ja tunnistaja

Kalle Pildi ütlustega on tõendatud, et korteris esinesid 2016. a oktoobris hallitussente

kolooniad. Samas nähtub nimetatud hinnangust ja tunnistaja ütlustest, et seeneosakeste

sisaldus korteri õhus oli küll kõrgenenud, kuid seda võis pidada normi piires olevaks.

Kohtu hinnangul ei saa korteris hallitusseene kolooniate esinemisel pidada

müügilepingu esemeks olevat korteriomandit võlaõigusseaduse (VÕS) § 77 lg 1 järgi

3/5

vähemalt keskmise kvaliteediga korteriomandiks. Asjaolu, et hallitusseente kolooniate

olemasolu ei saa pidada normaalseks kinnitas tunnistaja K. Pilt. Samuti saab sellist

järeldust pidada enesestmõistetavaks. Seda eriti juhul, kui tegemist on renoveeritud

korteriga, nagu praegusel juhul nähtub kostja poolt avaldatud korteri müügikuulutusest.

Samas ei saa kohtu hinnangul pidada korteri õhukvaliteeti lepingutingimustele

mittevastavaks. Nimelt nähtub nii tunnistaja K. Pildi ütlustest kui ka Kadri Leiteni

esitatud kirjalikust arvamusest, et Puleium OÜ ja SA Eesti Mükoloogiauuringute

keskuse hinnangus märgitud õhus olevate seeneosakeste kogust võib pidada

tavapäraseks. Seda nii lähtudes SA Eesti Mükoloogiauuringute keskuse hinnangust kui

ka Soomes kehtivatest normidest lähtudes. Samuti ei esinenud õhus otseselt ohtlikke

seeneliike.

6. VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja lepingutingimusele mittevastavuse eest juhul,

kui see oli olemas asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko hagejale ülemineku

ajal. Asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko läheb lepingu p 6.5 ja VÕS § 214

lg 1 järgi ostjale üle asja üleandmisega. Tunnistaja K. Pildi ütluste kohaselt ei ole

võimalik tuvastada hallituskolooniate vanust. Samas nähtub K. Pildi ütlustest, et

kolooniate tekke põhjuseks oli eelkõige hallituskolooniatega toas ventilatsiooni ja kütte

puudumine. Kostja on küll väitnud, et hallitus võis olla põhjustatud korteris 2015. a

jaanuaris toimunud veeavariist, kuid see väide ei ole tõendatud. Vastupidi nähtub

tunnistaja Olle Küti ütlustest, et veeavarii oli suhteliselt väikese ulatusega ning leidis

aset sisuliselt hallituse asukohast vaadates korteri vastasküljes asuva köögi kraanikausi

juures.

7. Pooled ei vaidle selle üle, et vaidlusaluses korteris oli tubade ümberehitus ja seestpoolt

soojustamine toimunud enne korteriomandi kostja poolt hagejale müümist. Seega

puudus toas ventilatsioon ja küte juba enne asja juhusliku hävimise ja kahjustumise

riisiko hagejale üleminekut. Kohtu hinnangul saab pidada renoveeritud korteris piisava

kütte ja ventilatsiooni puudumist samuti keskmisele kvaliteedile mittevastavuseks, st

lepingutingimustele mittevastavuseks. Kostja on küll väitnud, et ta teavitas hagejat

vajadusest tuba eraldi elektriga kütta. Samas selle kohta tõendeid esitatud ei ole.

Samuti nähtub tunnistaja Haimur Jäägeri ütlustest, et korteris olev elektriühendus ei

võimalda seal elektrikütet. Kuigi tunnistaja ei ole hageja isana asjas ilmselt erapooletu,

kinnitab tema ütlusi korteri peakaitsme suuruse kohta ka kostja enda esitatud

kirjavahetus korteriühistu juhatuse liikmega (II kd, tl 67). Samuti on korteriühistu

juhatuse liige kinnitanud tunnistaja öeldut, et probleemi lahenduseks on vajalikud

üldelektri ja korteri elektrikilbi tööd (II kd, tl 47). Seega ei vasta korteriomand ka kütte

ja ventilatsiooni osas lepingutingimustele.

8. Järgmisena käsitleb kohus põranda soojustamise ja põrandatalade seisukorraga

seonduvaid väited. Kohus leiab, et OÜ Puleium hinnangu ja K. Pildi ütlustega on

tuvastatud, et põrand oli sisuliselt soojustamata ning 2 põrandatala olid

putukakahjustuste tõttu avariiohtlikud. Nimetatud asjaolu ei lükka ümber ka Kadri

Leiteni tunnistajana antud ütlused ja kirjalik arvamus. Need keskenduvad peamiselt

sellele, mis võiks olla põrandatalade ebatavaliselt kõrge niiskusesisalduse põhjuseks.

Putukakahjustuse kohta on seal üksnes öeldud, et OÜ Puleium hinnangust ei nähtu, kas

putukad seal ka edasi tegutsevad. Kohus märgib, et K. Leiten ei ole käsitlenud

võimalust, et putukakahjustused on juba selliselt talade struktuuri kahjustanud, et need

on muutunud avariiohtlikuks, nagu nähtub OÜ Puleium hinnangust ja K. Pildi ütlustest.

Samuti ei lükka järeldust talade avariiohtlikusest hoone renoveerimise eelprojekt ega

selle koostaja Andres Metsmägi e-kiri, milles on märgitud, et talad olid rahuldavas

seisukorras. Nimelt nähtub viidatud e-kirjast, et A. Metsmägi ülesandeks ei olnud

4/5

talade seisukorda hinnata. Samuti nähtub K. Pildi ütlustest, et ilma eriteadmisteta

pealiskaudsel vaatlemisel, võivad jääda putukakahjustused märkamatuks. Kohus leiab,

et

põrandataladel

putukakahjustuste

esinemist

ulatuses,

mis

muudab

need

avariiohtlikuks, ei saa pidada keskmisele kvaliteedile vastavuseks. Pigem võib põranda

avariiohtlikkus seada küsimuse alla korteri sobivuse elamiseks, st selle VÕS § 217 lg 2

p-le 2 vastavuse. K. Pildi ütlustest nähtub, et putukakahjustused olid põrandataladel

olemas juba enne müügilepingu sõlmimist.

9. Kohus nõustub aga kostjaga, et põranda soojustuse puudumise eest ei saa kostja VÕS §

218 lg 4 kohaselt vastutada, kuna hageja pidi müügilepingu sõlmimise ajal teadma, et

korteri põrand ei ole soojustatud. Nimelt ei vaidle pooled selle üle, et kostja saatis

hagejale enne müügilepingu sõlmimist hoone renoveerimise eelprojekti, milles on

kirjas, et hoone esimese korruse põrandad on soojustamata. Kohus ei nõustu hageja

väidetega, et ta ei pidanud projektist aru saama, et põrandail puudub soojustus.

Nimetatud info on eelprojektis kirjas hoone üldkirjelduse all, kus on lühidalt ja

keskmisele inimesele igati arusaadavalt tavakeeles hoone seisukorda kirjeldatud, sh

välja toodud, et esimese korruse põrandal puudub soojusisolatsioon (I kd, tl 109).

Olukorras, kus müüja saadab ostjale enne müügilepingu sõlmimist lepingu eseme kohta

infot, saab lähtuda sellest, et ostja seda infot teab või vähemalt peab teadma. Infoga

tutvumata jätmine on ostja enda risk.

10. Kostja on mh tuginenud sellele, et hageja ei ole teda müügilepingu eseme puudustest

VÕS § 220 lg 1 kohaselt mõistlikku aja jooksul teavitanud. Samas ei ole kostja

esitanud tõendeid selle kohta, et hageja sai või oleks pidanud puudustest teada saama

enne 2016. a oktoobris hallituskolooniate avastamist. Hageja on esitanud kohtule 19.

oktoobri 2016 ja 7. novembri 2016 kuupäeva kandvad teated kostjale puudustest,

samuti 9. detsembri 2016. a e-kirja, milles hageja nõudis kostjalt puuduste

kõrvaldamist. Hagi ise on esitatud 19. jaanuaril 2017, st ca kolm kuud pärast puuduste

avastamist. Seega on hageja kostjat kohtu hinnangul puudustest mõistliku aja jooksul

teavitanud, mistõttu kostja ei vabane VÕS § 220 lg 3 alusel vastutusest.

11. Eelnevalt on kohus tuvastanud, et kostja vastutab müügilepingu esemeks olnud

korteriomandi

järgmiste

puuduste

eest:

hallituskolooniad

korteris,

puudulik

ventilatsioon ning kaks avariiohtlikku põrandatala. Kohus leiab, et hallistukolooniate

puhul on põhjendatult hageja kahjuks hallituse puhastamise ja kulu. Hageja on hallituse

kõrvaldamise ja tõrje kulu suuruse tõendanud OÜ Puleium hinnapakkumisega, mille

kohaselt selle maksumuseks on 1920 eurot. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mis selle

ümber lükkaks.

12. Kuivõrd korteri ühes toas ventilatsiooni puudumine on hallituse tekke põhjuseks ja

nagu kohus eelnevalt leidis seega korteriomandi lepingutingimustele mittevastavuseks,

saab pidada hageja põhjendatud kahjuks ventilatsiooniava rajamise kulu. Samuti saab

hageja kahjuks pidada avariiohtlike kahe põrandatala asendamise kulu. Nende osas

nõustub kohus aga kostjaga, et korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4

kohaselt ei ole põrandatalad kui hoone osad, mis asuvad hageja korteri reaalosa all

olevas keldris ning on sisuliselt põrandat kandvad, korteriomandi eriomandi osaks, vaid

on kaasomandis. Sama järeldus tulenes ka varem kehtinud korteriomandi seadusest.

KrtS § 37 lg 1 kohaselt võib hageja kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulude

hüvitamist nõuda korteriühistult, st hageja kahjuks saab olla üksnes tema kaasomandi

osa suurusele (XXX) vastav osa talade vahetamise kuludest. Samas ei ole kohtule

esitatud tõenditest võimalik tuvastada hageja kahju täpset suurust seoses ehitustöödega

(kahe põrandatala vahetus ja seina ventilatsiooniava tegemine). Nimelt sisaldab hageja

5/5

esitatud OÜ Puleium hinnapakkumine ka töid, mida ei saa pidada kuluks, mille eest

kostja vastutab (põranda soojustamine, peale kahe avariilise põrandatala ka teiste

põrandatalade väljavahetamine). Ka kostja esitatud väljavõte hankekeskkonnast ei

võimalda tuvastada täpselt vajaminevate tööde hinda, kuna sisaldab kõigi talade

vahetamise kulu ja ei sisalda ventilatsiooniava tegemise kulu. Kuivõrd asjas on

tuvastatud kahju tekitamine, kuid kahju täpset suurust ei õnnestu kindlaks teha, määrab

kohus kahju suuruse ehitustööde osas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 233

lg 1 kohaselt enda siseveendumuse kohaselt, võttes aluseks eelnevalt viidatud poolte

tõendid. Kohus määrab sellest tulenevalt kahju suuruseks, mille kostja peab hüvitama,

1500 eurot.

13. Eelnevast tulenevalt on kohus tuvastanud, et hageja kahju suurus on 3420 eurot

(1920+1500). Arvestades tuvastatud puuduste ja kahju olemust on kohtu hinnangul

täidetud ka VÕS § 127 lg-test 2-4 tulenevad eeldused kahju hüvitamise nõude

esitamiseks. Seega tuleb hagi osaliselt rahuldada ja kostjalt hageja kasuks 3420 eurot

välja mõista. Ülejäänud osas jääb hagi rahuldamata.

14. Hageja on esitanud ka väite, et tema kahjuks on ka puudustega korteri ja puudusteta

korteri väärtuse vahe. Kohus leiab, et nimetatud väärtuste vahe ei saa olla hageja

kahjuks. Kohase ja mittekohase täitmise väärtuse erinevuse korral on õigeks

õiguskaitsevahendiks hinna alandamine. Samas ei ole hageja soovinud hinda alandada.

Samuti ei saa samale rikkumisele tuginedes samal ajal nõuda kahju hüvitamist ja hinna

alandamist.

15. Kohus jaotab hagi osalise rahuldamise tõttu TsMS § 163 lg 1 kohaselt menetluskulud

proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega. Kuivõrd hagi rahuldatakse ligikaud 23%

ulatuses jääb menetluskuludest 23% kostja ja 77% hageja kanda. Kohus määrab

menetluskulud kindlaks TsMS § 174 lg 4 kohaselt pärast otsuse jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

Vahur-Peeter Liin

Kohtunik