3-18-405/14 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kaupo Kruusvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

29.11.2018, Tallinn

Haldusasja number

3-18-405

Haldusasi

H.U.P.se kaebus Haapsalu Linnavolikogu 26.01.2018 otsuse

nr 37 tühistamiseks ning Haapsalu linna kohustamiseks

Haava 19a kinnistu otsustuskorras H.U.P.sele võõranda-

miseks, arvestamata kinnistul asuva ehitise väärtust müügi-

hinna osana, või alternatiivselt tema kasuks hoonestus-

õigusega koormamiseks 99 aastaks

Menetlusosalised

Kaebaja – H.U.P., volitatud esindaja Reimo Mets

Vastustaja – Haapsalu linn, esindaja linnasekretär Erko Kalev

Asja läbivaatamine

20.11.2018

RESOLUTSIOON

1. Jätta H.U.P.se kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 31.12.2018 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioon-

kaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimeta-

misest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS

§ 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182

lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-18-405

2(8)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Haapsalu Linnavalitsuse 24.07.1992 määruse nr 49 p 5 kohaselt eraldati AS-le Tamen

tähtajata kasutamiseks linna reservmaast 876 m2 maad aadressil Haava 21, Haapsalu.1

Nimetatud aadressile on rajatud garaaž-töökoda.2

2. Haapsalu Linnavalitsus otsustas 13.03.2008 korraldusega nr 216 (tl 58p) hõivata garaaž-

töökoja asukohaga Haava 21 ning võtta peremehetu ehitis arvele linna varana.

3. Haapsalu Linnavalitsus teavitas 18.11.2010 kirjaga nr 17-4.3/10/2548 (tl 58) H.U.P.st, et

on peatanud tema 12.05.2008 kirja alusel Haava 21 garaaž-töökoja peremehetuks tunnistamise

menetluse, kuid ei ole saanud kahe ja poole aasta jooksul teavet AS Tamen likvideerimise ja

varade omandiõiguse osas. Linnavalitsus palus H. U. P.lt teavet menetluse käigust ja

tulemustest ning teavitas, et jätkab peremehetu ehitise hõivamise menetlust, kui ei ole saanud

ühe kuu jooksul vastust.

4. Haapsalu Linnavalitsus tunnistas 27.12.2013 korraldusega nr 794 (tl 76) kehtetuks enda

13.03.2008 korralduse nr 216 peremehetu ehitise hõivamiseks. Korralduse põhjenduste kohaselt

oli linnavalitsusele teadaolevalt Haava 21 hoonete viimane omanik AS Tamen. Tallinna

Linnakohtu registriosakond jättis 04.11.1998 AS Tamen ümberregistreerimisavalduse

rahuldamata ja sundlõpetamisteade avaldati 1999. a Riigi Teatajas nr 52 (RTL 1999, 52

väljavõte – tl 15). Peale linnavalitsuse korralduse avalikustamist võttis linnavalitsusega

ühendust endise AS Tamen juhatuse liige, kes soovis alustada ettevõtte likvideerimismenetlust.

18.11.2010 järelepärimisele linnavalitsus vastust ei saanud. Senini on likvideerimismenetlus

lõpetamata, maareform läbi viimata ja garaaž-töökoja ümbrus risustab linna heakorda.

Maareformi seadusesse (MaaRS) lisatud § 28 lg 1 p 9 võimaldab kohalikul omavalitsusel

taotleda vastav maa munitsipaalomandisse.

5. Haapsalu Linnavalitsus määras 27.12.2013 korraldusega nr 795 (tl 59) Haava 21 uueks

koha-aadressiks Haava 19a.

6. Haapsalu Linnavalitsuse 22.01.2014 koosoleku protokolli nr 2-7/1 (tl 20) kohaselt otsustati

Haava 19a maaüksus munitsipaliseerida ning seada seal paiknevale garaaž-töökojale hoonestus-

õigus garaaž-töökoja kasutaja kasuks.

7. Lääne Maavalitsus andis 25.02.2016 korraldusega nr 8-8/16/52 (tl 22) Haava 19a maa-

üksuse MaaRS § 28 lg 1 p 9 alusel Haapsalu linna munitsipaalomandisse.

8. Haapsalu linn kanti 16.05.2016 kinnistamisavalduse alusel Haava 19a omanikuna

kinnistusraamatusse 21.06.2016 (kinnistusregistri väljavõte – tl 26).

9. Haapsalu Linnavalitsuse 30.09.2016 vastuse nr 6-2/39-2 (tl 68) kohaselt esitati 02.09.2016

linnavalitsusele „ehitise teatis“ H. U. P. kandmiseks ehitisregistrisse Haava 19a garaaž-töökoja

omanikuna. Linnavalitsus selgitas vastusega H. U. P.sele, et teda ei ole võimalik garaaž-töökoja

omanikuna ehitisregistrisse kanda.

10. H. U. P. edastas 26.01.2017 Haapsalu Linnavalitsusele teate/kutse (tl 25) notarisse

ilmumiseks (20.02.2017), et seada hoonestusõigus Haava 19a kinnistule H. U. P.se kui kinnistul

asuvate ehitiste omaniku kasuks. Haapsalu linn tehingule ei ilmunud.

11. H. U. P. esitas 16.02.2017 Haapsalu Linnavalitsusele avalduse (tl 28) hoonestusõiguse

seadmiseks Haava 19a kinnistule H. U. P.se kasuks.

1 vastav teave nähtub 20.02.2018 kaebuse p-st 1.1 – tl 3

2 ehitise vastuvõtuakt – tl 13-14; hoonestatud kinnistu eksperthinnang – tl 31-39

3-18-405

3(8)

12. Haapsalu Linnavalitsus teavitas 25.04.2017 vastusega nr 6-2/39-9 (tl 29) H. U. P.st, et on

valmis tegema linnavolikogule ettepaneku Haava 19a kinnistu otsustuskorras võõrandamiseks

H. U. P.sele 28 000 euroga. Linnavalitsus palus H. U. P.st teavitada enda seisukohast

31.05.2017.

13. H. U. P. esitas 27.04.2017 Haapsalu Linnavalitsusele seisukoha (tl 40), et pakutud lahendus

Haava 19a kinnistu omandamiseks on aktsepteeritav, kuid aktsepteeritav ei ole hind. Samuti

palus H. U. P. Haapsalu linnalt kirjalikku seisukohta järgmistes küsimustes: kas Haapsalu linn

aktsepteerib H. U. P.st Haava 19a ehitise omanikuna? Kas Haapsalu linn on nõus müüma

kinnistu H. U. P.sele ilma ehitise maksumuseta? Kui ei, siis kas Haapsalu linn on nõus tasuta

hoonestusõiguse seadmisega H. U. P.se kasuks ning tegema selleks vajalikud

toimingud/otsused hiljemalt 01.06.2017? H. U. P. juhtis tähelepanu ka asjaolule, et juhul kui

Haapsalu Linnavalitsus ei asu mõistlikule koostööle Haava 19a maa osas, esitab H. U. P. igal

juhul hagid kohtusse enne 21.06.2017.

14. Haapsalu Linnavalitsus vastas 12.05.2017 vastuskirjaga nr 6-2/39-13 (tl 30), et Haava 19a

ehitise omandiõigus ei ole tõendatud ning asjaolu, et H. U. P. on ehitist kasutanud, ei tõenda

omandiõigust. Samuti märkis linnavalitsus, et H. U. P. ei ole esitanud teavet, milline on Haava

19a ehitise väärtus, mida peaks maha arvestama kinnistu väärtusest. Lisaks selgitas

linnavalitsus, et linnale kuuluvate kinnisasjadega tehtavad otsused on volikogu pädevuses ja

seetõttu ei saa hetkel öelda, millistel tingimustel ja kas üldse on võimalik seada H. U. P.se

kasuks hoonestusõigus või millise hinna eest oleks H. U. P.sel võimalik kinnistu omandada.

15. Haapsalu Linnavolikogu 26.01.2018 otsusega nr 37 (tl 66) lubati linnavalitsusel

võõrandada elektroonilise enampakkumise korras Haapsalu linna omandis olev Haava 19a

kinnistu ning määrati kinnistu minimaalseks alghinnaks 30 000 eurot.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

16. H. U. P. esitas 26.02.2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täiendatud 27.03.2018)

Haapsalu Linnavolikogu 26.01.2018 otsuse nr 37 tühistamiseks ning Haapsalu linna

kohustamiseks Haava 19a kinnistu otsustuskorras H. U. P.sele võõrandamiseks, arvestamata

kinnistul asuva ehitise väärtust müügihinna osana, või alternatiivselt tema kasuks

hoonestusõigusega koormamiseks 99 aastaks.

1) Kaebaja oli AS Tamen juhatuse liige (RTL 1999, 52). Kaebaja omandas Haava 19a asuva

ehitise (garaaž-töökoja) 15.02.1993 K. P.se ja AS-i Tamen vahelise laenulepingu (tl 16) ning

selle lisaks olnud pandilepingu (tl 17) alusel 24.06.1995. Viimati nimetatud kuupäeval sõlmisid

AS Tamen ja K. P. (kelle esindaja oli H. U. P.) kokkuleppe (tl 19), mille kohaselt antakse AS-

ile Tamen kuuluv garaaž-töökoda võlgnevuse katteks kaebaja ainuomandisse.

2) Haapsalu Linnavalituse 22.01.2014 protokolli p-s 2 tehti kaebaja kasuks eelotsus Haava

19a ehitise hoonestusõiguse seadmiseks, kuid protokollis sätestatu jäi vaid lubatuks ning

linnavalitsus edasisi toimingud hoonestusõiguse seadmiseks ei teinud. Kaebajal tekkis

22.01.2014 protokolli alusel õigustatud ootus, et hoonestusõiguse seadmiseks vajaminev

notariaalne tehing toimub. Kaebaja edastas 26.01.2017 linnavalitusele kutse notaribüroosse

hoonestusõiguse seadmiseks, kuid linnavalitsus vastavale kutsele ei reageerinud. Haldusorgani

seesugune tegevus ei vasta hea haldusloome ning õiguspärasuse ootuse põhimõtetele.

3) Kuna Haava 19a kanti kinnistusraamatusse 21.06.2016 ning kinnistul asuv ehitis püstitati

10.05.1993 ehitusloa alusel ja omandati vallasomandina 24.06.1995 kokkuleppega, tuleb

vaidlusalust objekti identifitseerida mitte kinnisasjana, vaid vallasasjana. Selleks annavad aluse

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg-d 1 ja 6. Tsiviilseadustiku üldosa

3-18-405

4(8)

seaduse (TsÜS) § 54 lg 2 kohaselt ei ole kinnisasja osaks võõrale maale asjaõiguse alusel

püstitatud ja maaga püsivalt ühendatud ehitis.

4) Tulenevalt AÕSRS § 15 lg-st 1 on ehitise omanikul, kellele kuuluv ehitis on püstitatud

õiguslikul alusel ja kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada, õigus nõuda

hoonestusõiguse seadmist ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale ühe aasta

jooksul, arvates ehitisealuse maa kandmisest kinnistusraamatusse. Haava 19a kinnistu kanti

kinnistusraamatusse 21.06.2016. Kaebaja esitas 16.02.2017 Haapsalu linnavalitsusele avalduse

hoonestusõiguse seadmiseks. AÕSRS § 15 lg 1 pinnalt ei ole vastustajal diskretsiooniõigust

hoonestusõiguse seadmise üle.

5) Kuna kaebaja omandiõigus Haava tn 19a kinnistul paikneva ehitise osas on tõendatud, siis

rikub Haapsalu Linnavolikogu 26.01.2018 otsus (elektroonilise enampakkumise korralda-

miseks) Eesti Vabariigi põhiseaduse §-l 32 tuginevat kaebaja omandiõigust ning on vastuolus

haldusmenetluse seaduse § 54 lg-s 1 sätestatud haldusakti õiguspärasuse eeldustega.

6) Kui Haava 19a kinnistu võõrandatakse enampakkumise korras, teostaks Haapsalu linn

ebaseaduslikku AÕSRS § 15 lg 1 rakendamist, mille tulemil muutuks kinnistu ja sellel asetsev,

kaebajale kuuluv ehitis kinnisasja oluliseks osas TsÜS § 54 lg 1 mõttes. Asjaõigusseaduse

(AÕS) § 90 lg 1 kohaselt loetakse vallasasja valdaja, samuti iga varasem valdaja oma valduse

ajal asja omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. See õigus ei vabasta valdajat kohustusest

esitada haldusmenetluses tema omandiõigust kinnitavaid tõendeid. Küll aga paneb valdaja

omandieeldus isikule (sh haldusorganile), kes väidab valdaja omandiõiguse puudumist,

kohustuse tõendada oma väiteid. Haapsalu linn on põhjendamatult eiranud AÕS §-st 90

tulenevat valdaja omandiõiguse eeldamise põhimõtet ning kaebaja poolt esitatud omandiõigust

tõendavaid dokumente.

7) Vastustaja seisukohast pidi kaebaja hiljemalt 21.06.2017 olema teadlik, et vastustaja ei sea

kaebaja kasuks hoonestusõigust. Vastustaja viitab seejuures kaebaja 27.04.2017 kirjale, milles

viimane kirjutas, et juhul kui Haapsalu Linnavalitsus ei asu mõistlikule koostööle Haava 19a

maa osas, esitab kaebaja igal juhul kaebuse kohtusse enne 21.06.2017. Kaebaja leiab, et tema

poolt kirjas sätestatud tähtaeg, millal viimane lubab kaebuse esitada, ei ole kohustamiskaebust

lõpetav tähtaeg ega vaikimisi antud toimingu tegemisest keeldumise otsus vastustaja poolt.

Kaebaja poolt sätestatud tähtaeg ei ole kõrgemalseisev kui HKMS § 46 teises lõikes sätestatud

kohustamiskaebuse kaebetähtajad. Kaebaja tugines kohustamiskaebuse esitamisel Haapsalu

Linnavolikogu 26.01.2018 otsusele. Kaebajale sai antud otsusega teatavaks, et tema kasuks ei

seata Haapsalu Linnavalitsuse 22.01.2014 eelotsusega lubatud hoonestusõigust ning kinnistu

otsustuskorras müüki ei toimu, kuivõrd kinnistu suhtes toimus elektrooniline enampakkumine.

Olukorras, kus vastustaja loob teadlikult kaebajale õiguspärase ootuse, ei olnud vastustaja

tegevus õiguspärane ja kooskõlas hea haldustava printsiipidega. Seega, kui kohus leiab, et

kaebus ei ole esitatud tähtaegselt, taotleb kaebaja selle esitamise tähtaja ennistamist.

17. Haapsalu linn palub 11.04.2018 vastuses jätta kaebus rahuldamata.

1) Kaebaja kohustamiskaebus (Haava 19a kinnistu koormamiseks hoonestusõigusega) on

esitatud kaebetähtaega rikkudes. HKMS § 46 lg 2 ei eelda, et haldusakti andmisest keeldu-

miseks või toimingu sooritamiseks antakse keelduv haldusakt. Oluline on haldusakti andmisest

või toimingu tegemisest keeldumise teatavakstegemine. Isik ei pea oma subjektiivsete õiguste

rikkumise korral ootama, kas haldusorgan annab keelduva haldusakti või mitte. Kaebaja oli

teadlik, et vastustaja ei rahulda tema avaldust hoonestusõiguse seadmiseks. Sõltumata asjaolust,

kas lugeda hilisemaks teadmiseks 21.06.2017 või mingi muu hilisem aeg, siis kohustamis-

kaebuse esitamine aasta peale hoonestusõiguse seadmise avalduse esitamist on ilmselge

kaebetähtaja rikkumine. Kaebaja oli vaieldamatult teadlik juba hiljemalt 21.06.2017, et tema

avaldust ei rahuldata.

3-18-405

5(8)

2) Kaebaja on nimetanud 22.01.2014 toimunud töökoosoleku protokolli haldusaktiks, mis

väidetavalt tekitas õigustatud ootuse, et kaebaja kasuks seatakse hoonestusõigus. Seega hakkas

vastustaja viivitus kulgema juba alates 22.01.2014. Seega on kaebaja HKMS § 46 lg 2 lausetest

2 ja 3 tulenevalt minetanud kaebeõiguse ka viivitamise puhul.

3) Kaebaja ei ole esitanud põhjendusi, mis annaks aluse kaebetähtaja ennistamiseks. Ka

väheste õigusteadmistega isikud ei ole vabad kohustusest järgida kehtestatud tähtaegu.

Meelevaldne on nimetada kaebajat isikuks, kes väliseestlasena ei ole saanud aru tekkinud

olukorrast, seda enam, et kaebaja on kogu aeg kasutanud õigusabi.

4) Kaebaja omandiõigus ei ole tõendatud. Kaebaja on esitanud lihtkirjaliku omandi ülemineku

kokkuleppe. Kaebaja poolt esitatud tõenditest ei nähtu, kas pandileping oli registreeritud

riiklikus ehitusregistris, samuti ei ole tuvastatav, kas omandi ülemineku tehing oli tõestatud

notariaalselt. AÕSRS 13 lg 6 kohaselt ehitise või selle osa võõrandamise tehing peab olema

notariaalselt tõestatud. Samas sõnastuses kehtis esitatud nõue ka 24.06.1995, kui väidetavalt

läks üle omandiõigus. Samuti tuleb ehitise üleminek 15 päeva jooksul registreerida riiklikus

hooneregistris. Hooneregistri toimikust nähtub, et Haava 19a ehitisega seotuna ei ole

registreeritud ühtegi toimingut. Toimikust nähtub, et küsitavaks muutub ka AS Tamen ja

kaebaja vahel sõlmitud pandileping ning omandi üleandmise kokkulepe. Eelnimetatud

kokkulepete sõlmimise ajal oli Haava 19a ehitis panditud kolmandatele isikutele.

5) Arvestades eeltoodut, ei ole põhjendatud kaebuses toodud arutlused haldusakti kehtetuks

tunnistamise ja omandieelduse kohta. Vastustaja on Haava 19a-ga seotud menetluses olnud

läbivalt seisukohal, et kaebaja omandiõigus ei ole tõendatud ning seda ei ole tehtud ka kaebuses

esitatud väidete ja tõenditega. Kaebajat ei ole eksitatud. Kuigi 22.01.2014 toimunud

töökoosoleku protokollist ei nähtu koosoleku arutelu, oli nimetatud koosolek konstruktiivne

ning kaebajale selgitati üksikasjalikult vastutaja seisukohta ning täiendavate dokumentide

esitamise vajadust. 22.01.2014 toimunud koosoleku protokoll ei ole eelhaldusakt ega haldusakt.

Koosolekul osalejatel ei olnud pädevust teha otsustusi vastustaja nimel. Koosoleku näol oli

tegemist tavapärase töökoosolekuga, kus selgitati isikule tema olukorda.

6) Haapsalu Linnavolikogu 26.01.2018 otsus ei piira kaebaja omandiõigust, kuna kaebaja

omandiõigus ei ole tõendatud. Samuti ei saanud kaebajal tekkida õiguspärast ootust volikogu

otsustuse kohta. Kaebajale on selgitatud, et lõpliku otsuse, mis saab Haava 19a kinnistust ja

ehitisest, teeb volikogu.

KOHTU PÕHJENDUSED

18. Kaebaja on esitanud kohtule tühistamisnõude (Haapsalu Linnavolikogu 26.01.2018 otsuse

nr 37 tühistamiseks) ning alternatiivsed kohustamisnõuded (Haapsalu linna kohustamist Haava

19a kinnistu otsustuskorras kaebajale võõrandamiseks, arvestamata kinnistul asuva ehitise

väärtust müügihinna osana, või alternatiivselt tema kasuks hoonestusõigusega koormamiseks

99 aastaks).

Vastustaja vaidleb kaebusele vastu, leides ühtlasi, et hoonestusõiguse seadmist puudutava

kohustamisnõude osas ei ole kaebaja järginud kaebetähtaega (HKMS § 46 lg 2). Vastustaja ei

ole seejuures otseselt taotlenud kohtult asja menetluse lõpetamist kaebetähtaja rikkumise tõttu

(HKMS § 124 lg 4), kuid on palunud kohtul vastavas osas kontrollida kaebuse tähtaegsust.

Kohus võtab seega esmalt seisukoha hoonestusõiguse seadmist puudutava kohustamisnõude

(kaebaja alternatiivse kohustamisnõude) tähtaegsuse küsimuses.

19. HKMS § 46 lg 2 sätestab, et kohustamiskaebuse võib esitada 30 päeva jooksul kaebajale

haldusakti andmisest või toimingu tegemisest keeldumise teatavakstegemisest arvates.

3-18-405

6(8)

Haldusorgani tegevusetuse või viivituse korral võib kohustamiskaebuse esitada ühe aasta

jooksul haldusakti andmiseks või toimingu tegemiseks ettenähtud tähtaja möödumisest. Kui

sellist tähtaega ei ole sätestatud, võib kohustamiskaebuse haldusorgani tegevusetuse või

viivituse korral esitada kahe aasta jooksul haldusakti või toimingu taotlemisest arvates.

Kohus leiab, et kaebaja ei ole hoonestusõiguse seadmist puudutava kohustamisnõude osas

rikkunud HKMS § 46 lg-st 2 tulenevat kaebetähtaega, põhjendades seda alljärgnevalt.

19.1. Asja materjalidest nähtub, et kaebaja viitas Haava 19a kinnistule enda kasuks hoonestus-

õiguse seadmise soovile 26.01.2017 teates Haapsalu Linnavalitsusele (tl 25) ning esitas eraldi

sellekohase avalduse Haapsalu Linnavalitsusele 16.02.2017 (tl 28). Viimati nimetatud avalduse

sõnastus on küll mõnevõrra ebaselge – kaebaja nimetab seal ennast nii kinnistu omanikuks, kui

kinnistu õigusjärglaseks, kuid avalduses sisaldub siiski ka taotlus „alustada menetlusega

hoonestusõiguse tingimustes kooskõlastamiseks. H. P. on seisukohal, et hoonestusõigus tuleks

seada ennekõike tasuta“. Vastavat taotlust saab ja tuleb kohtu hinnangul sisustada selliselt, et

kaebaja taotles hoonestusõiguse seadmist Haava 19a kinnistule seoses asjaoluga, et pidas ennast

kinnistul asuva ehitise omanikuks.

Järgnevalt palus kaebaja 27.04.2017 kirjas vastustajale (tl 40) seisukohta, kas Haapsalu linn on

nõus tasuta hoonestusõiguse seadmisega Haava 19a kinnistule kaebaja kasuks (kaebaja palus

seisukohta hiljemalt 01.06.2017 ja lubas linna poolt mõistlikule koostööle mitteasumise korral

pöörduda kohtusse hiljemalt 21.06.2017). Eeltoodust saab järeldada, et seisuga 27.04.2017 ei

olnud kaebaja 16.02.2017 taotlust veel lahendatud / kaebaja ei olnud teadlik lahendusest.

Kaebaja 27.04.2017 kirjale vastas vastustaja 12.05.2017 kirjaga (tl 30) nii seda, et kaebaja

omandiõigus Haava 19a ehitisele ei ole tõendatud (kirja p 1), kui ka seda, et „Kõik Haapsalu

linnale kuuluvate kinnisasjadega tehtavad otsustused on volikogu pädevuses. Seetõttu ei saa

hetkel öelda, millistel tingimustel ja kas üldse on võimalik seada Teie kasuks hoonestusõigust“

(kirja p 3). Kohtu hinnangul ei saa vastustaja 12.05.2017 kirja pidada üheselt mõistetavaks

haldusaktiks või seisukohaks selle kohta, et kaebaja 26.01.2017 / 16.02.2017 taotlus on jäetud

rahuldamata või selle menetlemine on muul alusel lõpetatud. Seega ei saanud kaebetähtaeg

hakata kulgema 12.05.2017 kirja kättesaamisel kaebaja poolt või kaebaja poolt viidatud

kohtusse pöördumise tähtpäeval (21.06.2017).

Kohtuistungil kinnitas vastustaja esindaja, et kaebaja 16.02.2017 taotlus on siiani lahendamata.

Eeltoodust tuleneb, et konkreetsel juhul ei rakendu HKMS § 46 lg 2 esimene lause, mis

reguleerib kaebetähtaega haldusakti andmisest või toimingu tegemisest keeldumise teatavaks-

tegemisest arvates. Seega ei ole kaebaja saanud vastavat tähtaega ka rikkuda.

19.2. Kohtu hinnangul ei ole kaebaja rikkunud ka HKMS § 46 lg 2 teises lauses reguleeritud

kaebetähtaega, kuivõrd tema 26.01.2017 / 16.02.2017 avalduse (hoonestusõiguse seadmiseks)

lahendamiseks ei ole seaduses selgsesõnalist tähtaega ette nähtud.

19.3. Kaebaja ei ole rikkunud ka HKMS § 46 lg 2 kolmandas lauses reguleeritud

kaebetähtaega. Hoonestusõiguse seadmise taotlus on esitatud 26.01.2017 / 16.02.2017 ja kaebus

kohtule 26.02.2018, seega HKMS § 46 lg 2 kolmandas lauses sätestatud 2-aastase tähtaja kestel.

19.4. Kohus ei nõustu ühtlasi vastustaja järeldusega, et vastustaja viivitus hakkas kulgema

juba alates 22.01.2014 protokolli koostamisest (ja seetõttu on kaebaja HKMS § 46 lg 2 lausetest

2 ja 3 tulenevalt minetanud kaebeõiguse).

Käesoleva vaidluse kontekstis on oluline asjaolu, et kaebaja peab hoonestusõiguse seadmise

kohustuse aluseks AÕSRS § 15 lg-t 1. Nimetatud säte annab õiguse taotleda hoonestusõiguse

3-18-405

7(8)

seadmist ühe aasta jooksul arvates maa kandmisest kinnistusraamatusse. Kuivõrd kinnistus-

raamatusse kanti Haava 19a kinnisasi 21.06.2016, siis ei saanud 22.01.2014 protokoll/otsus

seonduda AÕSRS § 15 lg-st 1 tuleneva õigusega (sel alusel tugineva taotlusega). Menetlus-

osalised kinnitasid ühtlasi kohtuistungil, et kaebaja ei olnud varasemalt (enne 26.01.2017 /

16.02.2017) hoonestusõiguse seadmise taotlust esitanud, st 22.01.2014 koosoleku ajendiks ei

olnud kaebaja taotlus. Kohtule teadaolevalt puudub seaduses ettenähtud tähtaeg Haava 19a

kinnistule hoonestusõiguse seadmiseks ka muul alusel, kui isiku esitatud taotlus.

Asjaolust, et kaebajale on korduvalt (sh 22.01.2014 koosolekul, nagu kinnitab vastustaja)

selgitatud vajadust esitada omandiõigust kinnitavad tõendid (millest saab omakorda järeldada,

et tõendite esitamata jätmisel hoonestusõigust ei seata), ei saa kohtu hinnangul asuda

seisukohale, et HKMS § 46 lg-s 2 sätestatud kaebetähtaeg oleks sellega kulgema hakanud.

Seega ei saanud vastustaja olla juba alates 22.01.2014 viivituses hoonestusõiguse seadmisega /

AÕSRS § 15 lg-l 1 tugineva taotluse lahendamisega ning kaebaja ei ole ka seetõttu rikkunud

HKMS § 46 lg 2 lausetest 2 ja 3 tulenevat kaebetähtaega.

20. Kaebaja on selgitanud, et tema nõuded (nii tühistamisnõue kui alternatiivsed kohustamis-

nõuded) tuginevad asjaolul, et tema näol on tegemist Haava 19a kinnistul paikneva garaaž-

töökoja omanikuga, kellele laieneb AÕSRS § 15 lg-st 1 tulenev õigus hoonestusõiguse

seadmiseks ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale. Kaebuse nõuete

lahendamiseks tuleb kohtul seega esimeses järjekorras kontrollida kaebaja omandiõiguse

olemasolu.

21. Kohtu hinnangul on vastustaja viidanud põhjendatult asjaolule, et AÕSRS § 13 lg-te 6 ja 7

kohaselt peab kinnistusraamatusse kandmata maal asuva ehitise või selle osa võõrandamise

tehing olema notariaalselt tõestatud ning ehitise omandamine tuleb 15 päeva jooksul alates

omandiõiguse üleminekust registreerida omandaja esildisel riiklikus ehitisregistris, kusjuures

omandaja esitab märke tegemiseks vajalikud andmed notarile.

Kaebaja on esitanud kohtule lihtkirjaliku(d) kokkuleppe(d) Haava 19a kinnistul paikneva

garaaž-töökoja omandamise kohta (tl 18-19). Kaebaja ei ole tõendanud, et omandamise tehing

on notariaalselt tõestatud ning registreeritud riiklikus ehitisregistris. Kohtule esitatud

ehitusregistri väljavõttest kõnealune omandamistehing ei nähtu (tl 81-84).

Eeltoodust tulenevalt ei ole kaebaja järginud seaduses ettenähtud tehingu kohustuslikku vormi,

s.o tehingu notariaalset tõestamist, ega ka tehingu ehitisregistris registreerimise kohustust.

Tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või

vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti (TsÜS § 83 lg 1). Kohtu hinnangul puudub alus

järelduseks, et AÕSRS § 13 lg-te 6 ja 7 sisust ja eesmärgist tuleneks teisiti.

22. Kaebaja on esitanud ka seisukoha (kohtuistungil), et hoone omandamise tehingu

vorminõude rikkumise korral on ta omandanud Haava 19a garaaž-töökoja igamisega. Nimelt ei

ole kaebaja hinnangul vaidlust selles, et Haava 19a garaaž-töökoda on olnud kaebaja valduses

(kaebaja on mh tasunud hoone elektri eest).

AÕS § 110 lg 1 kohaselt tekib vallasomand igamisega, kui isik valdab vallasasja katkematult

viie aasta jooksul nagu omanik. AÕS § 111 lg 1 kohaselt on igamine välistatud, kui valdaja on

pahauskne. AÕS § 111 lg 2 kohaselt on valdaja pahauskne, kui ta valduse saamisel teadis või

pidi teadma, et ta valduse saamisega ei omandanud asja, või kui ta sai seda teada enne

igamistähtaja möödumist.

Kohus leiab, et isegi juhul, kui kaebaja on Haava 19a garaaž-töökoda viie aasta jooksul

katkematult vallanud, ei saa pelgalt valdamise fakt tekitada kõnealusel juhul vallasomandit.

Igamise teel vallasasja omandamine eeldab, et valdaja peab olema heausksel arvamusel, et on

3-18-405

8(8)

asja omandanud. Olukorras, kui seadus näeb ette vallasasja omandamise kohustusliku

notariaalse vormi ja registreerimise kohustuse (AÕSRS § 13 lg-d 6 ja 7), ei saa vallasasja

valdaja heauskselt eeldada, et on vallasasja pelgalt valduse saamisega ja lihtkirjaliku

(registreerimata) kokkuleppega omandanud (AÕS § 111 lg 1).

23. Eeltoodust tulenevalt puudub kohtule esitatud teabe pinnalt alus lugeda kaebajat Haava 19a

kinnistul paikneva garaaž-töökoja omanikuks. Omandiõiguse puudumise tõttu puudub alus

kaebaja tühistamis- ja kohustamisnõuete rahuldamiseks. Seega jääb kaebus rahuldamata.

24. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustaja ei ole

tema kantud menetluskulusid tõendavaid dokumente kohtule ettenähtud tähtajaks esitanud,

mistõttu jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109

lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)

Kaupo Kruusvee

Kohtunik