2-18-106465/12 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

Kohus

Kohtunik

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

(Tagaseljaotsus)

Harju Maakohus

Laura-Liis Sarapuu

Otsuse tegemise aeg ja koht

26.11.2018.a., Tallinn, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

Tsiviilasi

Hagihind

Menetlusosalised

esindajad

2-18-106465

Osaühing ŠARLE KINNISVARA hagi J Z vastu

võlgnevuse ja viivise nõudes

3 240 eurot

ja nende Hageja: Osaühing ŠARLE KINNISVARA

(registrikood xxx, asukoht xxx)

Hageja

esindaja:

S

Š

(e-post

xxx)

Kostja: J Z (isikukood xxx, elukoht

xxx,

e-post

xxx)

RESOLUTSIOON

1. Jätta hagi tagaseljaotsusega rahuldamata.

2. Jätta rahuldamata Osaühing ŠARLE KINNISVARA hagi J Z vastu

võlgnevuse ja viivise nõudes.

3. Menetluskulud jätta Osaühing ŠARLE KINNISVARA kanda.

Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Hagejal on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Kostjal on õigus esitada kaja tagaseljaotsuse kättetoimetamisest alates 30

päeva jooksul. Kui tagaseljaotsus toimetatakse kätte avalikult, võib kaja esitada 30 päeva

jooksul alates päevast, kui kostja sai tagaseljaotsusest või selle täitmiseks algatatud

täitemenetlusest teada.

Hageja esitatud väited ja nõue

Hageja ja kostja sõlmisid 13.12.2017 kokkuleppe, millega leppisid kokku, et kostja broneerib

hagejale korteriomandi (aadressiga xxx) eesostuõiguse hinnaga 50 000 eurot ning hageja

maksab kostjale broneerimistasu 8 000 eurot. Broneerimistasu pidi hageja tasuma pärast

asjaõiguslepingu projekti notariaalset kinnitamist. Pooled leppisid kokku,

et broneerimistasu moodustab osa korteri müügihinnast. Hageja ei ole broneerimistasu tasunud,

sest asjaõiguslepingu projekti ei ole notariaalselt kinnitatud. Pooled leppisid kokku, et korteri

notariaalne võlaõiguslik müügileping sõlmitakse hiljemalt 20.02.2018, samuti, et kui kostja

keeldub notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimisest lepingus toodud tingimustel ja tähtaja

jooksul, tagastatakse hagejale broneerimistasu 8 000 eurot 3 pangapäeva jooksul ja kostja on

kohustatud tasuma hagejale täiendavalt oodatud aja eest 3 000 eurot 3 pangapäeva jooksul.

Kuna kostja on põhjendamatult keeldunud müügilepingu sõlmimisest hagejaga, nõuab hageja

kostjalt lepingus kokkulepitud 3 000 eurot.

Hageja palub kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 3 000 eurot ja viivised

põhinõudelt seaduses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni põhinõude rahuldamiseni.

Kostja seisukohad

Kostja hagile ei vastanud. Vastavalt TsMS (tsiviilkohtumenetluse seadustik) § 407 lg 1 teisele

lausele loetakse hagile vastamata jätmisel hageja esitatud faktilised väited kostja poolt

omaksvõetuks.

Kohtuotsuse põhjendused

Hageja nõuab kostjalt võlgnevuse ja viivise väljamõistmist 13.12.2017 kokkuleppe alusel.

Hageja leiab, et tegemist on broneerimislepinguga. Kohus hagejaga ei nõustu.

VÕS (võlaõigusseadus) § 33 lg 1 kohaselt eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad

tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Riigikohus on lahendis

3-2-1-70-07 (p 14) selgitanud, et kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus

võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale, seevastu kinnisasja broneerimislepingu sisuks on müüja

kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu

võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest.

Hageja on leidnud, et tegemist oli broneerimislepinguga, kuna poolte tahe oli suunatud tuleviku

tehingu asjaolude väljaselgitamisele ja fikseerimisele ning kinnistu broneerimisele.

Läbirääkimiste eesmärgiks oli leida kindel ostja, kes saaks planeerida tehingu aja ja selleks ette

valmistada rahalised vahendid. Kohtu hinnangul nähtub ainuüksi nimetatud selgitusest

(„tuleviku tehingu asjaolude fikseerimine“), et pooled soovisid 13.12.2017 kokku leppida mh

tulevikus sõlmitava müügilepingu tingimustes, mitte üksnes selles, et kostja teatud aja jooksul

korterit kolmandatele isikutele ei müü. Asjaolu, et pooled leppisid kokku mh korteri

broneerimises, ei muuda lepingut tervikuna broneerimislepinguks. Ka Riigikohus on leidnud, et

ühes lepingudokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise

eelleping (2-16-8456, p 16). Kohtu hinnangul sisaldab poolte 13.12.2017 lepingus kokkulepe nii

korteri broneerimise kui kinnisasja omandamise kohta. Riigikohus on leidnud, et

broneerimisleping saab kõne alla tulla siis, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö

broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele

isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja

omandada või võõrandada (2-16-8456, p 16). Käesoleval juhul aga heidabki hageja kostjale ette

korteri hagejale võõrandamata jätmist ning nõuab lepinguga selle eest kokkulepitud sanktsiooni 3

000 euro väljamõistmist. Seega hageja väljatoodu kohaselt oli kostjal lepingu järgi kohustus

korter hagejale võõrandada. Samuti on hageja välja toonud, et pooled leppisid kokku, et

broneerimistasu arvatakse osaks müügihinnast ning kui müügileping jääb sõlmimata

kokkuleppes toodud tingimustel ja tähtaja jooksul, peab kostja broneerimistasu hagejale tagasi

maksma. Seega pidi kokkuleppe järgi hageja kostjale tasuma sisuliselt 8 000 eurot korteri

müügihinnast ette, mitte ei olnud 8 000 eurot tasu selle eest, et kostja korterit teistele ei müü.

Hageja ei ole isegi välja toonud, mis oli tähtaeg, mille kestel poleks korterit tohtinud

kolmandatele isikutele müüa, üksnes, et kostja pidi korteri hagejale müüma hiljemalt

20.02.2018. Seetõttu ei ole võimalik teha hageja poolt soovitud järeldust, et 13.12.2017

kokkulepe oli üksnes korteri broneerimiseks.

AÕS (asjaõigusseadus) § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või

võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. VÕS § 33 lg 2 järgi kui seaduse

kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis.

TsÜS (tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 83 lg 1 järgi tehingu seaduses sätestatud vormi

järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene

teisiti.

Kohus leiab, et kuivõrd 13.12.2017 leping oli eelkõige eelleping kinnisasja omandamiseks ning

see ei olnud sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, on leping TsÜS § 83 lg 1 järgi seaduses

sätestatud vorminõude rikkumise tõttu tühine. Riigikohtu praktika järgi tuleb eeldada, et

kinnisasja

omandamisele

suunatud

kokkuleppe

tühisus

toob

üldjuhul

kaasa

ka

kõrvalkokkulepete (nt broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse (2-16-8456, p

16). Hageja ei ole välja toonud asjaolusid, mis võimaldaksid nimetatud eeldusest kõrvale

kalduda. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.

Sellega seoses pooltel 13.12.2017 lepingu alusel kohustusi ei tekkinud ning hageja nõuded

lepingu alusel kostjalt võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks tuleb jätta rahuldamata.

Menetluskulud

TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti. Kuna

kohus jätab hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud hageja kanda. Kuna kostja sisuliselt

menetluses ei osalenud, märgib kohus, et hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad.

/allkirjastatud digitaalselt/

Laura-Liis Sarapuu

kohtunik