3-16-437/109 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Villem Lapimaa, liikmed Monika Laatsit ja

Kaire Pikamäe

Otsuse tegemise aeg ja koht

31.10.2018, Tallinn

Haldusasja number

3-16-437

Haldusasi

OÜ Rossel kaebus riigimaale hoonestusõiguse seadmise

asjus

Menetlusosalised

Kaebaja – OÜ Rossel (rk 10170967), volitatud esindajad

v.adv Mikk Lõhmus ja v.adv Vitali Šipilov

Vastustaja – Maa-amet, volitatud esindajad v.adv Allar

Jõks ja adv Kadri Härginen

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Indrek

Keis

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 22.01.2018 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Maa-ameti ja Tallinna linna apellatsioonkaebused

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 17.10.2018

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Maa-ameti ja Tallinna linna apellatsioonkaebused.

2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 22.01.2018 otsus ning teha asjas uus otsus, millega

jätta OÜ Rossel kaebus rahuldamata.

3. Mõista OÜ-lt Rossel Tallinna linna apellatsiooniastme menetluskulude katteks 15

(viisteist) eurot.

4. Muus osas jätta menetlusosaliste kahe kohtuastme menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 30.11.2018.

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse

14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215

lg 3).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks

esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist

3-16-437

2(14)

(HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavalitsuse (TLV) 11.10.1993 korraldusega nr 1057-k „Maa rendile andmine“

otsustati anda 10 aastaks rendile maatükid aadressil Järveotsa tee 44, 45a, 46 ja 48.

2. Rendilepingu sõlmimiseks korraldatud enampakkumisel tunnistati parimaks pakkujaks OÜ

Rossel, kes esitas 1994. aasta märtsis Riigi Maa-ametile taotluse rendilepingu sõlmimiseks.

Tallinna Linnavarade Amet (TLVA) teatas 11.11.1994 kirjaga, et rendilepingut ei sõlmita enne

maatüki omandireformi käigus tagastamist või kompenseerimist. TLV määras 21.12.1995

korraldusega nr 3545-k omandireformi õigustatud subjektidele maa eest kompensatsiooni.

3. OÜ Rossel ehitas 1995. aasta alguses Järveotsa tee 46 maaüksusele tasulise parkla (8000

m2 suurune asfaltplats, piirded ja valvuriputka) ning paigaldas 1996. aasta aprillis

elektrijõukaabli.

4. Harju maavanema 05.06.1995 korraldusega nr 387 jäeti Järveotsa tee 46 maaüksus riigi

omandisse hoonestusõiguse (HÕ) seadmise otstarbel, sihtotstarbega ärimaa.

5. OÜ Rossel esitas 14.01.2003 Tallinna linnale projekteerimistingimuste taotluse eesmärgiga

seadustada parkla (Järveotsa tee 45a ja 46) ehitised.

6. Haabersti linnaosa valitsus (LOV) selgitas 22.03.2004 kirjas nr 1-11/283 OÜ-le Rossel, et

seoses Järveotsa tee 46 krundi suuruse muutumisega tee ehitamise tõttu tuleb koostada

detailplaneering, millega määratakse uued krundipiirid. Pärast seda on võimalik koostada

parkla ehitusprojekt ning alustada maa erastamisprotsessiga. Haabersti LOV peab kirja kohaselt

otstarbekaks detailplaneeringu algatamist, et seadustada eksisteerivad ja 10 aastat kasutuses

olevad parklad. Lisaks märgiti kirjas, et kauplemisluba on väljastatud ajutiselt kuni aasta lõpuni.

7. OÜ Rossel avalduse alusel algatas TLV 19.04.2006 korraldusega nr 736-k Järveotsa tee

45a, 46 ja 48 kruntide detailplaneeringu koostamise. TLPA sõlmis 16.02.2006 OÜ-ga Rossel

lepingu, millega andis talle üle detailplaneeringu koostamise ja finantseerimise õiguse ja

kohustuse.

8. TLV algatas 29.08.2007 korraldusega nr 1483-k Kadaka tee 74a, 74c, 74d, 74l, 74m, 74n,

72c, Järveotsa tee 46 ja 48 kruntide ning lähiala detailplaneeringu koostamise. Korralduse p-ga

6 tunnistati kehtetuks 19.04.2006 korraldus nr 736-k. Korralduse seletuskirja kohaselt kattusid

kahe varasemalt algatatud detailplaneeringu (Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 ning Kõrgepinge

tänava ja lähiala detailplaneeringud) maa-alad osaliselt, mistõttu otsustati Maa-ameti

ettepanekul algatada mõlemat planeeringuala hõlmav ühine detailplaneering. Seletuskirjas

märgiti ühtlasi, et TLPA ja OÜ Rossel vahel 16.02.2006 sõlmitud leping lõpetati poolte

kokkuleppel 22.06.2007.

9. TLV 03.06.2009 korraldusega nr 941-k tunnistati korraldus nr 1483-k kehtetuks ning

algatati Kadaka tee 74a, 74c, 74d, 74l, 74m, 74n, 72c kruntide detailplaneeringu koostamine.

10. Harju maavanem tunnistas 08.11.2013 korraldusega nr 1-1/2030-k oma 05.06.1995

korralduse nr 387 p 1.5 kehtetuks.

3-16-437

3(14)

11. Maa-amet algatas 05.02.2014 TLV-le esitatud taotlusega uuesti Järveotsa tee 44, 45a, 46 ja

48 kruntide riigi omandisse jätmise menetluse. TLV jättis 19.12.2014 kirjaga katastriüksuse

plaanid kooskõlastamata ja teatas, et taotleb maaüksust munitsipaalomandisse.

12. Maa-ameti peadirektor jättis 16.02.2015 käskkirjaga nr 93 Tallinnas Haabersti linnaosas

asuva Järveotsa tee 46 maaüksuse (katastritunnus 78401:101:1124, pindala 1,58 ha, sihtotstarve

üldkasutatav maa) riigi omandisse riigi maareservina.

13. OÜ Rossel esitas 21.12.2015 Maa-ametile taotluse Tallinnas Järveotsa tee 46 kinnisasjale

HÕ seadmiseks OÜ Rossel kasuks, kuna kinnisasjal asub temale kuuluv parklarajatis.

14. Maa-amet leidis 29.01.2016 vastuses nr 6.1-7/15/17294, et rajatisel puudub õiguslik alus,

mistõttu ei takista see maa riigi omandisse jätmist. Ehitise omanikul on õigus ühe aasta jooksul

ehitise aluse maa riigi omandisse jätmise otsuse jõustumisest ehitis teisaldada või lammutada.

15. OÜ Rossel esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Maa-ameti 29.01.2016 vastuse tühisuse

tuvastamiseks või selle tühistamiseks, alternatiivselt Maa-ameti 16.02.2015 käskkirja tühisuse

tuvastamiseks või selle tühistamiseks või õigusvastasuse tuvastamiseks ning Harju maavanema

ja Tallinna linna kohustamiseks vaadata sisuliselt läbi OÜ Rossel 21.12.2015 taotlus Järveotsa

tee 46 maaüksusele HÕ seadmiseks ning otsustada HÕ seadmise üle.

1)

Maa-ameti 29.01.2016 vastusest nähtub selgelt, et tegemist on vastusega OÜ Rossel

21.12.2015 taotlusele HÕ seadmiseks Järveotsa tee 46 kinnisasjale, milles keeldutakse HÕ

seadmisest. 29.01.2016 otsus on lõplik haldusakt kinnistule HÕ seadmise küsimuses isegi siis,

kui kohus asub seisukohale, et enne seda oli Maa-amet oma 16.02.2015 otsusega HÕ seadmisest

juba keeldunud. Sellisel juhul oli tegemist haldusmenetluse uuendamise tulemusel tehtud

haldusaktiga. Õige ei ole Maa-ameti seisukoht, et maareformi seaduse (MaaRS) § 351 ja selle

alusel kehtestatud kord kohalduvad vaid maareformi ajal ning pärast seda kohaldub

asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 15 lg 1. Selline seisukoht ei tulene mitte

ühestki õigusnormist. Lisaks on MaaRS § 351 ja AÕSRS § 15 lg 1 alusel HÕ seadmise kunstlik

eristamine praeguses vaidluses asjasse puutumatu. Arvestades, et Tallinna linn oli Maa-ametit

teavitanud parkla olemasolust, oleks Maa-amet pidanud sellega arvestama maa riigi omandisse

jätmise menetluses.

2)

AÕSRS § 14 lg 1 kohaselt tuleb ehitise õigusliku aluse all mõista eelkõige

maakasutusõiguse, ehitusloa või kasutusloa olemasolu. Riigikohus on õiguslikul alusel

püstitatud ehitise mõistet laiendanud ning leidnud, et selleks tuleb lugeda ka ehitist, mis ei ole

küll täiel määral formaalselt vormistatud, kuid mida on avaliku võimu teadmisel kasutatud

aastakümnete vältel ning mille seaduslikkust on avalik võim seega tunnustanud (08.11.2004

otsus asjas nr 3-3-1-43-04, p 13). Praegusel juhul esineb viidatud Riigikohtu lahendiga

analoogne olukord, kus kaebaja on maaüksusel asuvat ehitist aastakümneid kasutanud ning

avalik võim on seda tunnustanud. Seega on kaebajal tekkinud õiguspärane ootus ehitiste

kasutusõigusele. Ühtlasi on oluline, et maaüksuse kasutusõigust ei ole vormistatud just avaliku

võimu tegevusetuse tulemusena, mitte kaebajast tulenevate asjaolude tõttu.

3)

Alates 17.12.1993, mil kaebaja võitis maaüksuse rendile andmise enampakkumise, on

avalik võim läbivalt käsitanud kaebajat maaüksuse kasutamiseks õigustatud isikuna. See

väljendub muu hulgas järgnevas: TLVA menetluses oli rendilepingu koostamine Järveotsa tee

46 kinnisasja kasutusse andmiseks kaebajale; Haabersti LOV on korduvalt pikendanud kaebaja

tegevusluba parklateenuse osutamiseks; kaebaja on alates 1995. aastast tasunud Järveotsa tee

46 kinnisasja eest maamaksu; avalik võim kooskõlastas parkla rajamist puudutavad

projekteerimistingimused; parkla kasutamise õigusliku alusena saab käsitada kaebaja tellitud

Harju Projektibüroo ülesmõõdistusprojekti, millel on kõigi võrguvaldajate ja ametkondade

kooskõlastused; kaebaja algatas Järveotsa tee 46 kinnistule detailplaneeringu koostamise ning

3-16-437

4(14)

TLPA sõlmis kaebajaga 16.02.2006 lepingu, millega kaebaja võttis üle detailplaneeringu

koostamise ja rahastamise; TLV algatas 19.04.2006 korraldusega detailplaneeringu

koostamise; Maa-amet pidas 13.07.2012 kirjas võimalikuks maa riigi omandisse jätmist

kaebaja kasuks HÕ seadmise eesmärgil; ka pärast 16.02.2015 käskkirja andmist seletas Maa-

ameti esindaja kaebajale ametlikul kohtumisel, et kaebaja õigused kinnistu suhtes ei ole

lõppenud ning kasutusõiguse seadustamise saab otsustada hiljem.

4)

Kaebajale on eelnevast tulenevalt tekkinud õiguspärane ootus, et ta kasutab parklat

õiguslikul alusel. Kaebaja on seoses parkla rajamise ja opereerimisega teinud olulisi

investeeringuid: 1995. aastal kattis kaebaja ligi poole maaüksuse pindalast, s.o ligi 8000 m2,

asfaldiga ning ehitas välja maaüksuse piirdeaia; 1996. aastal paigaldas kaebaja maaüksusele

vastavalt TLV 11.10.1993 korralduse nr 1057-k p-le 2.7 maa-aluse elektrijõukaabli; 2003.

aastal valmistas kaebaja ette ulatusliku projekti parkla rajamiseks ning taotles

projekteerimistingimusi; kaebaja on alates 1995. aastast tasunud maamaksu kokku 26 317,56

eurot; kaebaja on 16.02.2006 lepingu alusel kohustunud korraldama ja rahastama maaüksusele

detailplaneeringu koostamist ning tellinud arhitektuuribüroolt kõik vajalikud dokumendid

(eskiisid), mille avalik võim ka kooskõlastas.

5)

29.01.2016 otsusega võttis avalik võim tagasi oma lubaduse maakasutusõiguse

vormistamiseks ja sellest tulenevalt ka HÕ seadmiseks. Arvestades, et kaebaja on avaliku

võimu julgustamisel teinud mahukaid investeeringuid, on riigi poolt varasema lubaduse

tagasivõtmine käsitatav õiguspärase ootuse rikkumisega (Riigikohtu 16.12.2013 otsus asjas nr

3-4-1-27-13). Kaebaja esitas korduvalt taotlusi rendilepingu sõlmimiseks (1994. aasta märtsis,

1995. aasta oktoobris ja 1998. aasta oktoobris), kuid see jäi sõlmimata Tallinna linna

tegevusetuse tõttu. TLVA teatas 11.11.1994 kaebajale, et rendilepingut ei sõlmita enne maatüki

tagastamist või kompenseerimist omandireformi käigus. Maaüksuste endistele omanikele

määrati 21.12.1995 kompensatsioon, kuid rendilepingu sõlmimist sellele ei järgnenud.

Haabersti LOV teatas kaebajale, et rendilepingu sõlmimiseks tuleb maaüksusele kehtestada

detailplaneering, kuid hoolimata sellest, et kaebaja esitas kõik vajalikud dokumendid, ei võtnud

Tallinna linnavalitsus planeeringut vastu. Samas ei teatatud kaebajale, et rendilepingu

sõlmimine pole võimalik.

6)

Maa-ameti käitumine pärast 16.02.2015 käskkirja andmist pani kaebajat uskuma, et tegu

ei olnud lõpliku otsusega kaebaja kasutusõiguse osas. Maa-ameti 16.02.2015 ja 29.01.2016

otsused on haldusmenetluse seaduse (HMS) § 37 lg 2 p 6 alusel tühised. MaaRS § 351 lg 13 ja

Vabariigi Valitsuse 05.06.2014 määruse nr 74 „Maareformi käigus riigimaale hoonestusõiguse

seadmise ja selle käigus maa erastamise kord“ (määrus nr 74) § 2 järgi pidi HÕ seadmise

otsustama maa asukohajärgne maavanem, mitte Maa-amet. Lisaks ei teavitatud kaebajat enne

16.02.2015 otsuse tegemist maa riigi omandisse jätmise menetlusest ega küsitud tema arvamust

kinnistu riigi omandisse jätmise otstarbe kohta.

16. Maa-amet vaidles kaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata.

1) Maareform tuleb Järveotsa tee 46 kinnistu osas lugeda lõppenuks 18.09.2015, mil maa

registreeriti riigi kinnisvararegistris ning samal päeval avaldati Ametlikes Teadaannetes teade

maa riigi omandisse jätmise kohta. Seega ei ole võimalik sellel alusel riigi omandisse jäetud

maale enam HÕ-d seada. Kaebaja kinnitab ka ise, et ta ei ole enne 21.12.2015 esitanud taotlust

HÕ seadmiseks. Samas ka juhul, kui kaebaja oleks esitanud sellekohase taotluse maareformi

käigus enne maa riigi omandisse jätmist, poleks olnud võimalik seda rahuldada, kuna parkla on

rajatud ilma õigusliku aluseta. AÕSRS § 13 võimaldab HÕ maareformi käigus seada üksnes

õiguslikul alusel püstitatud ehitisele. Tallinna linn korraldas Järveotsa tee 46 rendile andmiseks

ja tasuliste autoparklate ehitamiseks enampakkumise. Enampakkumise menetlust lõpuni ei

viidud ning rendilepingut ei sõlmitud, sest rendilepingu sõlmimiseks Maa-ametile taotluse

3-16-437

5(14)

esitamisel 1994. aasta märtsis selgus, et rentimiseks määratud maal lasub õigusvastaselt

võõrandatud maa restitutsiooninõue. Järveotsa tee 46 maaüksusele esitatud restitutsiooninõue

lahendati TLV 21.12.1995 korraldusega nr 3545-k. Kaebaja rajas parkla 1995. aasta alguseks

ehk ajal, mil talle oli teada, et enampakkumise menetlusega jätkamine ja rendilepingu

sõlmimine ei ole enne restitutsiooninõuete lahendamist võimalik. Kaebaja võttis parklat ilma

õigusliku aluseta rajades teadlikult riski, mistõttu kannab sellega kaasnevat võimalikku kahju

kaebaja ise.

2) Avalik võim andis kaebajale korduvalt võimalusi ehitiste seadustamiseks, millest kaebaja

omal soovil loobus. Kaebaja lõpetas kokkuleppel haldusorganiga detailplaneeringu koostamise

ja finantseerimise lepingu. Kaebaja oli teadlik ka maa riigi omandisse jätmise menetlusest ning

Maa-ameti peadirektori 16.02.2015 käskkirjast maa riigi omandisse jätmise kohta. Kaebaja ei

vaidlustanud seda, mis näitab, et ta jagab Maa-ameti seisukohta, et parkla on õigusliku aluseta

ehitis.

3) Maa-ameti otsused ei takista kaebajal HÕ seadmist. Kaebajal puudub subjektiivne õigus

nõuda, et tema taotlust lahendataks MaaRS § 351 alusel. Tema õigusi peaks kaitsma AÕSRS

§ 15 lg 1 ja riigivaraseadus (RVS). AÕSRS § 15 lg 1 järgi saab kaebaja nõuda HÕ seadmist

riigivara valitsejalt ehk keskkonnaministrilt ning HÕ seatakse sellisel juhul RVS alusel.

Kaebaja ei ole seda taotlenud. Maa-ametil ei olnud kohustust edastada keskkonnaministrile

kaebaja taotlust HÕ seadmiseks. Seda, kas parklarajatisel on õiguslik alus, saab otsustada

keskkonnaminister. Maa-ametil ei ole HÕ seadmise pädevust, nagu ka kaebaja ise möönab.

17. Tallinna linn vaidles kaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata.

Tallinna linn ei saa vaadata läbi HÕ seadmise taotlust riigi omandis olevale kinnisasjale.

Tallinna linna vastu esitatud kohustamiskaebuse eelduseks on Maa-ameti 16.02.2015 ja

21.01.2016 haldusaktide õigusvastasus või tühisus. Kaebaja pidi mõistma, et rendileping ei

tagaks talle omandiõigust. Erastamise suunas astus kaebaja esimesed sammud alles 2004.

aastal. AÕSRS § 14 kohaselt on ehitise seadustamise aluseks detailplaneering ja ehitusprojekt.

Parkla rajatistele ei saanud ehitusprojekti koostada, kuna projekteerimistingimuste lisas olevad

nõuded ei olnud täidetud. Tallinna linn kirjeldas ehitusprojekti koostajale vastavaid puudusi ja

keeldus kooskõlastuse andmisest. Kaebaja ei esitanud uut detailplaneeringut ega ehitusprojekti.

Parkla rajatised jäid seadustamata kaebaja enda tegevusetuse tõttu.

18. Tallinna Halduskohus rahuldas 22.01.2018 otsusega kaebuse ning tuvastas Maa-ameti

16.02.2015 käskkirja nr 93 tühisuse; kohustas Tallinna linna alustama Tallinnas Järveotsa tee

46 maatükile OÜ Rossel kasuks maareformi seaduse § 351 alusel HÕ seadmise menetluse

eeltoiminguid hiljemalt 15 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest ja kohustas Maa-ametit

alustama Tallinnas Järveotsa tee 46 maatüki MaaRS § 31 p-s 10 sätestatud eesmärgil (HÕ

seadmine) riigi omandisse jätmise ja OÜ Rossel kasuks MaaRS § 351 alusel HÕ seadmise

menetlust hiljemalt 15 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Halduskohus mõistis

vastustajatelt kaebaja menetluskulude katteks solidaarselt välja 15 000 eurot.

1)

MaaRS § 351 lg 1 järgne HÕ seadmine tuleb otsustada maa riigi omandisse jätmise

menetluses. MaaRS §-s 351 sätestatud HÕ seadmise alus ei kattu AÕSRS § 15 lg-s 1 sätestatud

HÕ seadmise alusega. Nii sätestas HÕ seadmise korra § 10 lg 4, et pärast maale HÕ seadmise

lepingu sõlmimist esitab maavanem kinnistusosakonnale maa riigi omandisse jätmise otsuse,

HÕ seadmise lepingu ja avalduse riigi omandisse jäetud maa kinnistamiseks ja HÕ seadmiseks.

Korra § 10 lg 6 sätestab, et kui HÕ lepingut ei sõlmita, seab maavanem HÕ seadmise otsuse

alusel ehitise omaniku kasuks riigimaale sundhoonestusõiguse (SHÕ), esitades kolme kuu

jooksul maa riigi omandisse jätmise otsuse jõustumisest kinnistusosakonnale avalduse riigi

omandisse jäetud maa kinnistamiseks ja HÕ seadmiseks. Seega ei tule maad esmalt jätta riigi

3-16-437

6(14)

omandisse ja siis oodata aasta jooksul, kas ehitiste omanik esitab HÕ seadmise avalduse (ning

selle esitamata jätmise korral algatada SHÕ seadmise menetlus – nagu sätestab AÕSRS § 15 lg

1), vaid HÕ seadmise eeldusi tuleb analüüsida samas menetluses. Maa-ameti peadirektori

16.02.2015 käskkirjaga maa riigi omandisse jätmisel seda ei tehtud.

2)

AÕSRS § 15 lg 1 alusel on võimalik seada HÕ riigi omandisse jäetud maale ka pärast

maa riigi omandisse jätmise menetluse lõppemist. Selleks on vaja esitada avaldus aasta jooksul

maa kandmisest kinnistusraamatusse. 21.12.2015 ongi kaebaja Maa-ametile säärase avalduse

esitanud. Kaebaja huvides on HÕ seadmine MaaRS § 351 ja määruse nr 74 alusel. Esiteks, kui

tuvastatakse, et ehitis on rajatud õiguslikul alusel, siis ei saa riik HÕ seadmisest keelduda. RVS

järgi aga ei oleks riigil absoluutset kohustust HÕ seada. RVS § 17 järgi saab HÕ seada kas

avalikul enampakkumisel, valikpakkumisel või otsustuskorras. Määruse nr 74 § 1 lg 5 sätestab,

et kui ehitise omanik ei avalda soovi HÕ seadmiseks või ei sõlmi HÕ seadmise lepingut,

seatakse HÕ maavanema otsuse alusel (SHÕ). Määruse nr 74 § 4 lg 1 järgi esitab ehitise omanik

riigimaale HÕ seadmiseks avalduse maa asukohajärgsele valla- või linnavalitsusele. Ainus,

mida MaaRS § 351 rakendamiseks on vaja, on isikule kuuluvad seaduslikud ehitised. Määruse

nr 74 § 4 lg-st 4 tuleneb, et kui HÕ seadmiseks ei ole avaldust esitatud, algatab valla- või

linnavalitsus või maavanem HÕ seadmise menetluse. Määruse nr 74 järgne menetlus oleks

kaebajale ka majanduslikult soodsam, kuna selle alusel makstav HÕ aastatasu oleks madalam

kui RVS alusel makstav tasu. Kaebajal on subjektiivne õigus sellele, et HÕ seadmine oleks

otsustatud MaaRS § 351 alusel maa riigi omandisse jätmise menetluses. Järelikult saab kohus

vaadata sisuliselt läbi kaebaja nõude Maa-ameti 16.02.2015 käskkirja tühisuse tuvastamiseks

või alternatiivselt tühistamiseks.

3)

Ehitiste õiguslikku alust ei ole kohases haldusmenetluses uuritud. Kohtupraktikas on

olnud korduvalt juhtumeid, kus õiguslik alus on omistatud ehitistele, mis on olnud pikka aega

avaliku võimu teadmisel kasutuses (nt Riigikohtu 08.11.2004 otsus nr 3-3-1-43-04). Seega tuli

parklarajatise aastakümnete taguse olemasolu tõttu igal juhul kohases haldusmenetluses

hinnata, kas selline pikaajaline kasutamine on ehitistele faktiliselt õigusliku aluse andnud.

Kaebaja on avaliku võimu teadmisel ja toetusel vallanud ja kasutanud parklat alates 1993.

aastast. Avalik võim on tunnustanud kaebajat õigustatud maakasutajana eri menetlustes ja eri

ametiasutuste kaudu. Avaliku võimu suutmatus kooskõlastada mitme aastakümne jooksul

erinevate haldusorganite tööd ei saa olla õigustus kaebaja õiguste rikkumisele. Avalik võim

tegutses eesmärgipäratult juba alates sellest hetkest, kui 1994. aastal kuulutas TLV välja

rendikonkursi, samas kui oli lahendamata maatükki puudutav tagastamise nõue, millest kaebaja

polnud teadlik. Kaebaja on teinud kõik endast sõltuva, et maatüki kasutamist seadustada. Avalik

võim on andnud kaebajale alates 1994. aastast vastuolulisi tegutsemisjuhiseid, ent kaebaja on

alati asunud tegutsema vastavalt viimati saadud juhistele.

4)

Halduskohtu istungil üle kuulatud tunnistaja XX ütluste järgi tuli 1995. aastal parklat

avama Haabersti linnaosa vanem MM. Kaebaja sai kooskõlastused elektrikaabli asukoha

teisaldamiseks ja võsa raieks. Kui kaebaja asus parklat valdama, oli Haabersti LOV-ga juttu

tegevusloast, mitte rendilepingust. Tunnistaja kinnitas, et tegevusloa said nad Haabersti LOV-

st igal aastal. Kaebaja soovis maatükki erastada, mispeale paluti tal koostada selle tegelikke

piire arvestav detailplaneering. Kaebaja asus seda 2003. aastal tegema, kuid kaebajast

sõltumatutel põhjustel ei võetud planeeringut vastu. Haabersti LOV 22.03.2004 kirjas kaebajale

märgiti, et kuna Õismäele on vaja juurde parklakohti, algatab Säästva Arengu ja Planeerimise

Amet olemasolevate ja 10 aastat kasutuses olnud parklate seadustamiseks detailplaneeringu.

Detailplaneeringu eskiisi kooskõlastasid Haabersti LOV, Tallinna Keskkonnaamet ja Tallinna

Maa-amet. Detailplaneering algatati TLV 19.04.2006 korraldusega. Ühtegi haldusakti

detailplaneeringu vastu võtmata jätmise kohta kaebajale teadaolevalt ei antud. Seejärel loobus

kaebaja erastamissoovist ja soovis seadustada maatüki kasutamist kas HÕ seadmise või

3-16-437

7(14)

rendilepingu sõlmimisega. TLV-st ei öelnud kaebajale keegi, et oleks vaja mingeid taotlusi

esitada – Haabersti LOV-st kinnitati kaebajale, et ta saab parklat kasutada ka ilma

detailplaneeringuta. TT Haabersti LOV-st andis kaebajale teada, et varsti tehakse kogu linnaosa

planeering ja peale seda sõlmitakse kaebajaga 50-aastane rendileping. Kaebaja on tõendanud,

et ta oli aktiivne ja üritas parklarajatisi seadustada, kuid kuna talle anti erinevat nõu ja kaebaja

esindajal puuduvad õigusteadmised, ei viinud kaebaja pingutused sihile. Arvestades avaliku

võimu (eelkõige Haabersti LOV) erinevate ametnike antud lubadusi, on kaebajal tekkinud

õiguspärane ootus, et ta saab lõpuks parklarajatised seadustatud ja asuda maad kasutama

seaduslikul alusel. Asjas on kogutud piisavalt tõendeid, mille põhjal saab Järveotsa tee 46

asuvad kaebaja parklarajatised lugeda püsitatuks õiguslikul alusel. Seega tuli maa riigi

omandisse jätmisel arvestada sellel asuvate ehitistega. Isegi kui lugeda ehitised püstitatuks

õigusliku aluseta, tuleks sellist seisukohta adekvaatselt põhjendada ja kaebaja vastavasse

haldusmenetlusse kaasata.

5)

Kuna parkla on püstitatud õiguslikul alusel, tuli igal juhul korraldada menetlus HÕ

seadmiseks. Taoline menetlus toimus kuni 31.12.2017 linnavalitsuse algatusel või maavanema

taotluse alusel (korra § 5 lg 1 ls 2) maavanema otsusel (korra § 10 lg 6). Seega puudus alus jätta

maa riigi omandisse maareservina (MaaRS § 31 lg 1 p 8). Õige alus maa riigi omandisse

jätmiseks oleks olnud MaaRS § 31 lg 1 p 10: maa sihtotstarve oleks pidanud olema teise isiku

ehitise teenindamiseks vajalik maa, millele seatakse HÕ. Maa riigi omandisse jätmise otsustaja

MaaRS § 31 lg 1 p-s 10 nimetatud sihtotstarbel oli maa asukohajärgne maavanem (Vabariigi

Valitsuse 03.09.1996 määruse nr 223 „Maa riigi omandisse jätmise korra kinnitamine“ (kuni

31.12.2017 kehtinud sõnastuses) p 5 alap 7). Ka HÕ seadmise korra § 2 (kuni 31.12.2017

kehtinud sõnastuses) kohaselt esindas riiki kinnisasja omanikuna maa asukohajärgne

maavanem, kes otsustas HÕ seadmise ja määras HÕ tingimused. Kui HÕ seadmise otsustamine

oli Harju maavanema pädevuses, ei saanud teine haldusorgan tema eest võtta siduvat seisukohta

selle kohta, et HÕ seadmise eeldused puuduvad. Seega oleks maa riigi omandisse jätmise

pidanud otsustama Harju maavanem. Maa-ameti 16.02.2015 käskkiri on Maa-ameti pädevuse

puudumise tõttu HMS § 63 lg 2 p 3 alusel tühine. Kuna kaebaja ei olnud esitanud avaldust HÕ

seadmiseks ning ei nähtu, et kaebajat selle esitamise vajadusest oleks teavitatud, tulnuks seada

kaebaja kasuks SHÕ. Kaebaja alternatiivsed nõuded seoses Maa-ameti 29.01.2016 kirjaga

jäävad seetõttu läbi vaatamata.

6)

Määruse nr 74 § 1 lg 5 näeb ette, et kui ehitise omanik ei avalda soovi HÕ seadmiseks

või ei sõlmi HÕ seadmise lepingut, seatakse HÕ Maa-ameti otsuse alusel määruse nr 74 § 4 lg

4 kohaselt. Kui HÕ seadmiseks ei ole avaldust esitatud, algatab valla- või linnavalitsus või

maavanem hiljemalt 31.01.2015 HÕ seadmise menetluse. Vahemikus 20.03.2013 kuni

31.12.2017 kehtinud MaaRS § 40 lg 5 kohaselt oli valla- või linnavalitsusel kohustus esitada

maavanemale hiljemalt 31.01.2014 nimekiri ehitistest, mille omaniku kasuks seatakse MaaRS

§ 351 alusel HÕ, märkides iga ehitise puhul ära, kas HÕ seadmise avaldus on esitatud või mitte.

Sama paragrahvi lõikest 6 tuleneb, et kui MaaRS § 351 lg-s 1 nimetatud isik ei esitanud HÕ

seadmise avaldust, pidi valla- või linnavalitsus või maavanem algatama hiljemalt 31.01.2015

HÕ seadmise menetluse. Määruse nr 74 § 3 kohaselt pidi linna- või vallavalitsus esitama

MaaRS § 40 lg-s 5 nimetatud nimekirja menetluse seisu kohta Maa-ametile iga aasta 10.

oktoobriks. Määruse nr 74 § 10 lg 6 kohaselt kohustus maavanem juhul, kui HÕ lepingut ei

sõlmita, seadma § 10 lg-s 1 nimetatud maa riigi omandisse jätmise ja HÕ seadmise tingimuste

otsuse alusel ehitise omaniku kasuks riigimaale SHÕ, esitades kolme kuu jooksul maa riigi

omandisse jätmise otsuse jõustumisest kinnistusosakonnale avalduse riigi omandisse jäetud

maa kinnistamiseks ja HÕ seadmiseks.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-16-437

8(14)

19. Maa-amet palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha asjas uus otsus,

millega jätta kaebus rahuldamata.

1)

Halduskohus hindas maa riigi omandisse jätmise käskkirja õiguspärasust HÕ seadmise

korra alusel, mis jõustus alles pärast maa riigi omandisse jätmise menetluse algust. Maa riigi

omandisse jätmise menetlus algas 05.02.2014, kui Maa-amet esitas taotluse tutvumiseks TLV-

le. Määrus nr 74 jõustus alles 09.06.2014. 05.02.2014 alanud maa riigi omandisse andmise

menetluse õiguspärasuse hindamine 09.06.2014 jõustunud korra alusel on vastuolus HMS § 5

lg-ga 5. Samuti rikkus halduskohus HKMS § 158 lg-st 2 tulenevat kohustust hinnata Maa-ameti

16.02.2015 käskkirja õiguspärasust selle andmise aja seisuga. Selle haldusakti õiguspärasust

pidanuks hindama Vabariigi Valitsuse 08.11.1996 määrusega nr 276 kinnitatud „Riigimaale

hoonestusõiguse seadmise korra“ (määrus nr 276) ja Vabariigi Valitsuse 03.09.1996 määrusega

nr 226 kinnitatud „Maa riigi omandisse jätmise korra“ (määrus nr 226) alusel.

2)

Kohaldamisele kuuluv riigimaale HÕ seadmise kord ei võimaldanud SHÕ-d seada.

MaaRS § 351 lg 1 järgi seatakse HÕ ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole õigust

maad omandada. Halduskohus on seda sätet ekslikult tõlgendanud selliselt, et SHÕ tuleks

haldusorgani omal initsiatiivil seada isiku kasuks, kellele kuuluv ehitis on püstitatud õigusliku

aluseta. SHÕ seadmist reguleeris haldusmenetluse ajal üksnes MaaRS § 351 lg 8, mille järgi sai

SHÕ seada juhul, kui ehitise omanik ei sõlmi HÕ seadmise lepingut kahe kuu jooksul maa riigi

omandisse jätmise otsuse jõustumise päevast arvates. MaaRS § 351 alusel sai HÕ seada alles

pärast maa riigi omandisse andmist. Seetõttu on ekslik halduskohtu seisukoht, et HÕ-d saab

seada ka enne maa riigi omandisse jätmist. Kuna HÕ seadmiseks mis tahes õiguslikul alusel

peab olema maa jäetud riigi omandisse ja kantud kinnistusraamatusse, ei ole kaebaja eesmärgi

saavutamiseks vaja tuvastada 16.02.2015 käskkirja tühisust.

3)

HÕ seadmist kaebaja kasuks ei saanud otsustada, kuna ta polnud esitanud sellekohast

avaldust. Kaebajal puudusid parkla rajamise õiguslikku alust tõendavad dokumendid ning ta ei

saanud seega neid ka pädevale asutusele esitada. Maa-amet oleks pidanud maa riigi reservi

jätmise eesmärgil algatatud menetluse lõpetama ja maavanem oleks pidanud algatama MaaRS

§ 31 lg 1 p 10 alusel maa riigi omandisse jätmise menetluse HÕ seadmise eesmärgil üksnes siis,

kui kaebaja oleks esitanud HÕ seadmise taotluse. SHÕ seadmise eelduseid ei esinenud.

4)

Järveotsa tee 46 maaüksusel asuvate ehitiste õigusliku aluse puudumine on tuvastatud

Harju maavanema 08.11.2013 korralduse resolutiivosas. Seda korraldust kaebaja vaidlustanud

ei ole ning see oli maa riigi omandisse jätmise otsustajale kohustuslik. Kõnealuse korralduse

resolutsioonis tunnistati kehtetuks haldusakt, mis nägi ette HÕ seadmise Järveotsa tee 46

maatükile ning korralduse põhjendavas osas on märgitud, et maatükil puuduvad ehitised,

millele HÕ-d seada ning maaüksust ei kasutata õiguslikul alusel. Halduskohus oleks saanud

hinnata Järveotsa tee 46 maaüksusel asuva ehitise püstitamise õiguslikku alust vaid juhul, kui

vaidlustatud oleks Harju maavanema 08.11.2013 korraldust.

5)

Ehitise õigusliku aluse tuvastamiseks ei piisa möönmisest, et avalik võim on talunud

õigusliku aluseta ehitist. Halduskohtu viide Riigikohtu lahendile asjas nr 3-3-1-43-04 on

asjakohatu. Kõnealuses asjas oli vaidlusalune ehitis püstitatud 1962. aastal ning ehitise

omanikul olid olemas tol ajal nõutud kooskõlastused ehitise püstitamiseks. Praeguses asjas

vaidluse all olev parkla on rajatud ilma TLV 11.10.1993 korralduse nr 1057-k p-s 2 sätestatud

vajalikke toiminguid tegemata. Asjas esitatud tõenditest nähtub selgelt, et avalik võim on

aastakümneid selgitanud kaebajale, mida ta peab parkla seadustamiseks tegema. Kohus ei ole

neid tõendeid arvestanud ega nende arvestamata jätmist põhjendanud. Avaliku võimu organite

tegevuse põhjal ei saa praeguses asjas väita, et avalik võim on aktsepteerinud õigusliku aluseta

3-16-437

9(14)

rajatud parklat. Ehitise seadustamine toimub AÕSRS § 14 lg-s 1 sätestatud korras kasutusloa

andmisega.

6)

Maa-amet järgis määrusega nr 226 kehtestatud korda ning esitas maa riigi omandisse

jätmise toimiku maa asukoha järgsele kohalikule omavalitsusele tutvumiseks (korra p 8). Korra

p 9.3 kohaselt esitab kohalik omavalitsus andmed riigi omandisse taotletaval maal asuvate

ehitiste kohta, märkides ära, kas valla- või linnavalitsusele teadaolevalt on tegemist õiguslikul

alusel püstitatud ehitistega. TLV 16.04.2014 vastusest nähtub, et linnavalitsusel puudub

dokumentatsioon ehitiste kohta Järveotsa tee 46 maaüksusel. Maa-amet teavitas kaebajat

21.10.2014 kirjaga maa riigi omandisse jätmise menetluse alustamisest. Kirjas selgitati, et

Harju maavanema 08.11.2013 korraldusega tuvastati, et Järveotsa tee 46 maaüksust ei kasutata

õiguslikul alusel ja seal asuvate ehitiste omaniku kasuks ei saa HÕ-d seada. Seega ei takistanud

asjaolu, et Järveotsa tee 46 maatükil asuvad kaebaja ehitised, selle maa suhtes riigi omandisse

jätmise menetluse lõpule viimist.

7)

Maa riigi omandisse jätmine ei takista kaebajal Järveotsa tee 46 kinnistule HÕ seadmise

taotlemist. HÕ seadmist takistab eelkõige asjaolu, et kaebaja ehitised on püstitatud õigusliku

aluseta. Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda tema taotluse lahendamist MaaRS § 351

alusel. AÕSRS § 15 tagab kaebajale samasisulise õiguse.

20. Tallinna linn palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha asjas uus

otsus, millega jätta kaebus rahuldamata.

1)

Kaebaja kohustamisnõue Tallinna linna vastu ei ole tähtaegne: arvestades, et MaaRS § 40

lg 6 järgi oleks HÕ seadmise menetlus tulnud algatada hiljemalt 31.01.2015, pidanuks kaebaja

vastavalt HKMS § 46 lg-le 2 pöörduma kohtusse hiljemalt 31.01.2016. Kohus pole kontrollinud

kohustamisnõude tähtaegsust.

2)

Kohus väljus kaebuse piiridest. Kaebaja taotles Tallinna linna kohustamist vaadata läbi

kaebaja 21.12.2015 taotlus. Halduskohus aga põhjendab kohustamisnõude rahuldamist

seadusest tuleneva kohustuse täitmisega. Neid ei saa võrdsustada. Eelkõige on takistuseks

asjaolu, et taotlus esitati pärast maa riigi omandisse jätmist, kuid kohustus seaduse alusel

tegutseda võis esineda kuni maa riigi omandisse jätmiseni.

3)

Kohustamisnõue on esitatud ennatlikult. Maa-ameti 16.02.2015 käskkirja jõustumisest

alates tuleb Järveotsa tee 46 maaüksuse suhtes lugeda maareform lõpetatuks. Kuni pole

jõustunud kohtulahendit, millega tunnistatakse kõnealune käskkiri tühiseks, saab HÕ seadmine

toimuda vaid RVS alusel. Seega puudub Tallinna linnal kohustus kaebaja 21.12.2015 taotluse

menetlemiseks. Kui kohtuotsuse tulemusel taastub maareformile eelnev õiguslik olukord, võtab

Tallinna linn kaebaja 21.12.2015 taotluse kohta seisukoha ning vajadusel menetleb seda

ettenähtud korras.

4)

Kohus rikkus põhjendamiskohustust, tuginedes ilma täiendavate põhjendusteta

määruskaebemenetluses tehtud ringkonnakohtu 02.02.2017 määrusele. Ringkonnakohus ei

märkinud oma määruses, et kaebuse rahuldamise korral tuleb ka kohustamisnõuded rahuldada,

vaid üksnes järeldas, et Tallinna linn on kaebuse rahuldamise korral haldusmenetluse

läbiviimiseks pädev haldusorgan.

5)

Kohus ei ole järginud tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise põhimõtet.

Kohus on asunud üldistavale seisukohale, et kaebaja on teinud kõik endast oleneva maatüki

kasutamise seadustamiseks. Kohus ei hinnanud tunnistaja ütlusi koosmõjus teiste tõenditega.

Kuna MM oli Haabersti LOV vanem aastatel 1999–2004, siis ei saanud ta LOV vanemana

parkla 1995. aastal avamisel osaleda. Haabersti LOV pikendas kauplemisluba, mitte

3-16-437

10(14)

tegevusluba, nagu väitis tunnistaja. Õige ei ole ka tunnistaja väide, et kaebaja soovis maatükki

erastada, kuna kaebaja ei ole esitanud ühtegi avaldust Järveotsa tee 46 maaüksuse erastamiseks.

TLPA 29.06.2007 kirjas nr 2-1/2157 selgitati detailplaneeringu koostanud OÜ-le Stuudio

Beeta, et detailplaneeringu koostamise üleandmise leping lõpetati kaebaja ja Tallinna linna

vahelisel kokkuleppel. Kaebaja ei ole lepingu lõpetamist vaidlustanud ega esitanud nõuet

detailplaneeringu menetluse jätkamiseks või detailplaneeringu kehtestamiseks. Kohus pole

kontrollinud tunnistaja väidet, et TT Haabersti LOV-st lubas kaebajale, et pärast linnaosa

planeeringu koostamist sõlmitakse kaebajaga 50-aastane rendileping. Kaebajale ei antud

Järveotsa tee 46 parkla seadustamise küsimuses vasturääkivaid juhiseid. Tõenditest nähtub, et

kaebaja on eri aegadel soovinud erinevaid asju – rendilepingu sõlmimist, siis erastamist ja HÕ

seadmist. Arvestades, et parklate opereerimine on kaebaja põhitegevuseks ning kaebaja on

erinevatel aegadel kasutanud ka õigusteadmistega isikute abi, ei ole õige väita, et parkla

seadustamine ei õnnestunud kaebaja seadusliku esindaja õigusteadmiste puudumise tõttu.

6)

Kohus on ehitistele õigusliku aluse omistamisel tuginenud kohtupraktikale, arvestamata

varasemate kohtuasjade asjaolude erinevust praegusest asjast.

7)

Kohustamisnõue Tallinna linna vastu moodustab vaid murdosa kaebuse mahust. Kui

ringkonnakohus jätab halduskohtu otsuse sisulises osas muutmata, palub apellant jätta

kohustamisnõudega seotud menetluskulud kaebaja kanda või alternatiivselt määrata need

kindlaks proportsionaalselt kaebaja nõuete mahuga.

21. OÜ Rossel vaidleb apellatsioonkaebustele vastu ning palub jätta need rahuldamata ja

halduskohtu otsus muutmata.

1)

Nagu halduskohus on õigesti leidnud, on HÕ seadmine MaaRS § 351 alusel kaebajale

soodsam, muu hulgas ei saa riik HÕ seadmisest keelduda ning HÕ tasu on turuhinnast oluliselt

madalam. Seega rikuvad Maa-ameti vaidlustatud otsused kaebaja õigusi.

2)

Parkla tuleb lugeda õiguslikul alusel püstitatud ehitiseks. Praegune olukord on võrreldav

Riigikohtu lahendiga asjas nr 3-3-1-43-04. Harju maavanema 08.11.2013 korraldusega ei ole

siduvalt tuvastatud parkla õigusliku aluse puudumist. Asjaolu, et Järveotsa tee 46 maaüksusel

puuduvad õiguslikul alusel püstitatud ehitised, on märgitud korralduse põhjendustes, mitte selle

resolutiivosas. Igaühele on kohustuslik üksnes haldusakti resolutiivosa (HMS § 60 lg 2). Harju

maavanema korraldusest ei nähtu, et parkla seaduslikkust oleks kohases menetluses uuritud.

Seda kinnitab ka asjaolu, et Maa-amet küsis 05.02.2014 kirjas Tallinna linnalt andmeid selle

kohta, kas parkla on seadustatud ja kes on selle omanik.

3)

Avalik võim pidi parkla õigusliku aluse olemasolu tuvastama omal algatusel. See, milline

HÕ seadmise kord praeguses asjas kohaldub, ei oma tähtsust – avaliku võimu kohustus algatada

HÕ seadmise menetlus omal initsiatiivil tuleneb seadusest, mis kehtis ka enne uue korra

kehtestamist. Vastav kohustus tulenes mitme sätte koosmõjust: MaaRS § 351 lg-d 4 ja 82 ning

§ 40 lg-d 5 ja 63.

4)

Kohustamiskaebuse formaalsed eeldused on täidetud. Tallinna Ringkonnakohus leidis

02.02.2017 määruses, et Maa-ameti 16.02.2015 käskkirja tühisuse tuvastamisel või tühistamisel

muutub õiguslik olukord – maaüksus ei ole enam riigi omandis ning HÕ seadmine tuleb uuesti

lahendada. Tallinna linn ei saa oma kohustustest vabaneda põhjusel, et HÕ seadmisest on

alusetult keeldunud vale haldusorgan. Tallinna linna vastu suunatud kohustamiskaebuse

menetlusse võtmise küsimuse lahendas ringkonnakohus 02.02.2017 määrusega, milles asus

seisukohale, et seda nõuet tuleb menetleda. Tallinna linn ei vaidlustatud seda määrust. Tähtaja

möödalaskmist puudutav väide on esitatud hilinenult. HKMS § 46 lg 2 teises lauses sätestatud

tähtaja kulgema hakkamiseks peab olema tegu sama haldusakti või toiminguga, mis on

kohustamiskaebuse esemeks. MaaRS § 40 lg-s 6 toodud tähtaeg puudutab menetluse algatamist,

3-16-437

11(14)

samas kui kaebaja kohustamisnõue puudutab menetluse toimetamist ja HÕ seadmist. HÕ

seadmise menetluse läbiviimiseks seadus tähtaega ei sätesta. Kaebaja ei saanud olla teadlik

sellest, et ta peab Tallinna linna vastu kohustamiskaebuse esitama hiljemalt 31.01.2016.

Põhjendamatu on Tallinna linna seisukoht, et kaebus on esitatud ennatlikult. Kaebus ei saa olla

samaaegselt mittetähtaegne ja ennatlik.

5)

Detailplaneeringu menetlust ei lõpetatud mitte kaebaja loobumise tõttu, vaid seetõttu, et

linn otsustas planeeringu kunstlikult siduda teise, Kadaka tee 72–74 maaüksuste planeeringuga.

Seejuures muutis Maa-amet planeerimismenetluses oma seisukohti, põhjendamata, miks ta seda

tegi.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

22. Ringkonnakohus leiab, et vastustajate apellatsioonkaebused on põhjendatud ja tuleb

rahuldada.

23. Harju maavanema 08.11.2013 korralduse nr 1-1/2030-k (I kd, tl 80), millega tunnistati

kehtetuks 05.06.1995 korralduse nr 387 p 1.5, preambulis on märgitud, et Tallinna linnas

Järveotsa tee 44, 46 ja 48 maaüksustel puuduvad ehitised, millele seada HÕ-d, ning neid

maaüksusi ei kasutata õiguslikul alusel. Viidates maavanema 08.11.2013 korraldusele ning

lähtudes Vabariigi Valitsuse 03.09.1996 määrusega nr 226 kinnitatud maa riigi omandisse

jätmise korrast, algatas Maa-amet 05.02.2014 kõnealuste maaüksuste riigi omandisse jätmise

menetluse maareservina MaaRS § 31 lg 1 p 8 ja RVS § 10 lg 1 p 4 alusel (I kd, tl 158p-160).

Sellel alusel maa riigi omandisse jätmise otsustaja oli määrusega nr 226 kinnitatud korra p 5

alap 3 järgi keskkonnaminister või Maa-ameti peadirektor. Maa-ametile oli maa riigi omandisse

jätmise taotlemisel teada, et Järveotsa tee 46 maaüksusel asub parkla. Maa riigi omandisse

jätmise menetluse algatamisest teavitati Maa-ameti 21.10.2014 kirjaga (I kd, tl 163p-164) ka

kaebajat.

24. MaaRS § 351 lg 1 järgi seatakse HÕ ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel ei ole

õigust maad omandada. Sama paragrahvi lõike 11 kohaselt sätestab maareformi käigus

riigimaale HÕ seadmise korra, tähtajad ja tingimused Vabariigi Valitsus määrusega. Maa riigi

omandisse jätmise menetluse algatamise ajal kehtis määrusega nr 276 kehtestatud riigimaale

HÕ seadmise kord. Maa-amet ei saanud lähtuda määrusega nr 74 kehtestatud HÕ seadmise

korrast, millele on viidanud halduskohus oma otsuses, kuna see määrus jõustus alles 09.06.2014

ehk pärast haldusmenetluse algatamist. HMS § 5 lg-st 5 tuleneb, et kui haldusmenetlust

reguleerivad normid muutuvad menetluse ajal, kohaldatakse menetluse alguses kehtinud

õigusnorme. Määruse nr 276 järgi ei saanud HÕ-d seada õigusliku aluseta püstitatud ehitise

omaniku kasuks (p 3 alap 3). AÕSRS § 14 lg 1 järgi on õigusliku aluseta püstitatud ehitis selline

ehitis, mis on püstitatud maakasutusõiguseta või ehitusloata.

25. TLV andis 16.04.2014 korraldusega nr 585-k (I kd, tl 161-161p) arvamuse Järveotsa tee 46

maa riigi omandisse jätmise kohta, märkides, et Järveotsa tee 46 maaüksusel asub OÜ Rossel

kasutuses olev asfaltkattega autoparkla ja valvurihoone; TLPA arhiivis puuduvad dokumendid

sellel aadressil asuvate ehitiste kohta ning maaüksusel pole ka kehtestatud või menetluses olevat

detailplaneeringut. Praeguses kohtuasjas esitatud tõendid kinnitavad TLV korralduses märgitut.

26. TLV 11.10.1993 korralduse nr 1057-k (I kd, tl 11) kohaselt pidi rentnik muu hulgas tellima

Tallinna Arhitektuuribüroost kinnistu plaani koos piiriprotokolliga (p 2.1), sõlmima

maarendilepingu vähemalt kuu aja jooksul pärast rentniku valikut (p 2.3), ehitusloa saamiseks

esitama projekti TLPA-le kolme kuu jooksul pärast rendilepingu sõlmimist (p 2.4) ning tegema

ehitustööd ühe aasta jooksul pärast rendilepingu sõlmimist (p 2.5). Toimikust nähtub, et

3-16-437

12(14)

10.02.1994 koostati Järveotsa tee 46 maaüksuse kohta piiriprotokoll (I kd, tl 147p-148p) ning

kaebaja esitas märtsis 1994 Riigi Maa-ametile taotluse riigimaa (sh Järveotsa tee 46) rendile

saamiseks (I kd, tl 15). Puudub vaidlus, et kaebajaga rendilepingut ei sõlmitud, vaid enne seda

tuli lahendada kõnealust (õigusvastaselt võõrandatud) maad puudutavad maa asendamise ja

kompenseerimise avaldused, nagu nähtub Riigi Maa-ameti 26.09.1994 kirjast (I kd, tl 17) ja

TLVA 11.11.1994 kirjast (I kd, tl 16). Õigustatud subjektidele määrati kompensatsioon TLV

21.12.1995 korraldusega nr 3545-k (I kd, tl 19). TLVA 28.03.1995 kiri, millele tuginedes on

kaebuses väidetud, et selle aja seisuga oli rendilepingu koostamine menetluses, puudutab

Järveotsa tee 45a maaüksust, mitte Järveotsa tee 46 maaüksust.

27. Kaebaja väitel ehitas ta Järveotsa tee 46 maaüksusel autoparkla valmis 1995. aasta alguseks,

s.o enne õigusvastaselt võõrandatud vara kompenseerimise otsustamist, ehk õigusvastaselt.

Kaebaja asus maad kasutama ilma nõutud rendilepingut sõlmimata ning tasus maa faktilise

kasutajana maamaksu (maamaksuseaduse § 10 lg 1). Pole vaidlust, et Tallinna linn on

tunnistanud parkla olemasolu ja selle vajalikkust ning pikendanud kaebaja kauplemisluba.

Tallinna linna ametkondade hilisem tegevus ei muuda siiski fakti, et parkla rajamise ajal ei

olnud kaebajal maakasutusõigust ega nõutavat ehitusluba. Parkla rajamiseks kulutuste tegemine

ei tekitanud kaebajale õiguspärast ootust parkla aluse maa omandamiseks või sellele HÕ

seadmiseks. Esiteks tegi kaebaja kulutusi parkla rajamiseks teadmisega, et rendilepingut pole

sõlmitud ning kui see sõlmitaksegi, siis 10 aastaks ning rendileping ei anna kaebajale asjaõigusi

nagu omandiõigus, HÕ ja pandiõigus. Teiseks ei nähtu, et kaebaja oleks maa kasutamise eest

renti tasunud, samal ajal kui ta teenis parkla opereerimisest tulu, mis ilmselt ületas maamaksu

summa.

28. Asjas ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kaebaja esitas enne parkla rajamist ehitusloa

taotluse, nagu nägi ette TLV 11.10.1993 korralduse p 2.4. Toimikus on üksnes elektrivarustust

ja -valgustust ning telefoniliine puudutavad tööjoonised koos 22.02.1994 kinnitatud tehniliste

tingimustega (I kd, tl 20-22). Halduskohtu istungil tunnistusi andnud OÜ Rossel endise juhatuse

liikme XX ütluste järgi tuli 1995. aastal parklat avama Haabersti linnaosa vanem MM.

Vastustaja on juhtinud tähelepanu asjaolule, et MM-st sai Haabersti linnaosa vanem alles 1999.

aastal, mistõttu ei saanud nimetatud isik parkla avamisel linnaosa vanemana osaleda. Isegi kui

MM viibis parkla avamisel Tallinna Linnavolikogu esindajana, mille liige ta tol ajal oli, ei saa

üksnes sellest teha järeldust, et Tallinna linn aktsepteeris parklat õiguslikul alusel ehitatud

rajatisena. Praegune asi ei sarnane kohtuasjale nr 3-3-1-43-04, milles vaidluse all olev

müügipaviljon-kiosk rajati nõukogude ajal ning millel olid tolleaegsete pädevate asutuste

kooskõlastused. Riigikohtu seisukohti nõukogude ajal ehitatud ehitise kohta ei saa automaatselt

üle kanda 1990. aastate keskpaigas ehitatud ehitisele. Kohtule pole esitatud dokumente, millega

avalik võim oleks tunnistanud Järveotsa tee 46 asuva parkla rajatised ja ehitise (valvurihoone)

nõuetele vastavaks. Kaebaja pidi seejuures olema teadlik, et parkla ehitamiseks puudub õiguslik

alus. See nähtub muu hulgas 2003. aasta jaanuaris esitatud projekteerimistingimuste taotlusest

(I kd, tl 28-30), mille eesmärgiks oli Järveotsa tee 45a ja 46 maaüksustel asuvad hooned

seadustada. Samal aastal koostatud ülemõõdistusprojekt (I kd, tl 192-205) puudutab üksnes

Järveotsa tee 45a asuvat parklat. Järveotsa tee 46 parkla rajamise õigusliku aluse puudumist on

kinnitatud ka Haabersti LOV 22.03.2004 kirjas (I kd, tl 61), milles selgitati, et maa erastamise

eelduseks on detailplaneeringu ja seejärel ehitusprojekti koostamine.

29. Toimikust nähtub, et kaebaja taotluse alusel algatas TLV 19.04.2006 korraldusega nr 736-

k Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 kruntide detailplaneeringu koostamise (I kd, tl 62). 16.02.2006

sõlmiti linna ja kaebaja vahel leping, millega anti kaebajale üle detailplaneeringu koostamise ja

finantseerimise õigus ja kohustus (I kd, tl 63-64). Leping lõpetati poolte kokkuleppel

22.06.2007. Samas algatas TLV 29.08.2007 korraldusega nr 1483-k (I kd, tl 178-184) Kadaka

tee 74a, 74c, 74d, 74l, 74m, 74n, 72c, Järveotsa tee 46 ja 48 kruntide ning lähiala

3-16-437

13(14)

detailplaneeringu koostamise, millega ühtlasi tunnistati kehtetuks 19.04.2006 korraldus nr 736-

k. Korralduse seletuskirja kohaselt kattusid kahe varasemalt algatatud detailplaneeringu

(Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 ning Kõrgepinge tänava ja lähiala detailplaneeringud) maa-alad

osaliselt, mistõttu otsustati Maa-ameti ettepanekul algatada mõlemat planeeringuala hõlmav

ühine detailplaneering. TLV 03.06.2009 korraldusega nr 941-k (I kd, tl 171-177p) tunnistati

korraldus nr 1483-k kehtetuks ning algatati Kadaka tee 74a, 74c, 74d, 74l, 74m, 74n, 72c

kruntide detailplaneeringu koostamine. Ringkonnakohtule ei nähtu, et Järveotsa tee 46

maaüksuse osas oleks pärast 03.06.2009 korralduse vastuvõtmist jätkatud detailplaneeringu

menetlust. Kuna detailplaneeringut ei kehtestatud ning ehitusluba parkla rajamiseks pole

väljastatud, on parkla senini seadustamata. Isegi kui Haabersti LOV-st kinnitati kaebajale, et ta

saab parklat edasi kasutada ka ilma detailplaneeringuta, nagu väitis XX halduskohtu istungil,

ei saanud kaebajal sellisest mitteametlikust lubadusest tekkida ettekujutust, et Tallinna linn loeb

parkla õiguslikul alusel ehitatud rajatiseks.

30. Eelnevast järelduvalt tuvastasid Harju maavanem ja Maa-amet õigesti, et Järveotsa tee 46

asuv parkla ei ole õiguslikul alusel püstitatud ehitis. AÕSRS § 14 lg 1 sätestab, et

maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa (juurdeehitis), mis on maaga

püsivas ühenduses, on maatüki oluline osa. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt ei takista sellise

ehitise olemasolu maa riigi omandisse jätmist. Seega jättis Maa-ameti peadirektor 16.02.2015

käskkirjaga Järveotsa tee 46 maaüksuse õiguspäraselt riigi omandisse. Maa-amet ega muu

haldusorgan ei pidanud selles menetluses otsustama ehitise omaniku kasuks HÕ seadmist.

31. Kaebaja esitas 21.12.2015 Maa-ametile taotluse Järeveotsa tee 46 maaüksusele HÕ

seadmiseks ja Maa-ameti varasemates kirjades toodud asjaolude ümberhindamiseks (I kd, tl 84-

85). Sisuliselt oli tegemist menetluse uuendamise taotlusega HMS § 44 mõttes. Maa-amet

vastas kaebajale 29.01.2016 kirjaga (I kd, tl 86-86p), milles leidis, et kaebaja pole esitanud

tõendeid või asjaolusid, mis annaksid Maa-ametile alust oma varasemaid seisukohti ümber

hinnata. Ringkonnakohtu hinnangul keeldus Maa-amet menetluse uuendamisest õiguspäraselt.

Kuna kaebajale kuuluv ehitis ei olnud püstitatud õiguslikul alusel, ei olnud kaebajal õigust

nõuda HÕ seadmist (AÕSRS § 15 lg 1).

32. Arvestades, et Maa-ameti 16.02.2015 käskkiri ja 29.01.2016 kiri on õiguspärased, puudub

ka alus Tallinna linna vastu esitatud kohustamiskaebuse rahuldamiseks. Ringkonnakohus

tühistab halduskohtu otsuse ning teeb asjas uue otsuse, millega jätab OÜ Rossel kaebuse

rahuldamata.

33. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS

109 lg 4 sätestab, et kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb

lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta menetluskulude jaotust.

OÜ Rossel esimese ja teise kohtuastme menetluskulud jäävad HKMS § 108 lg 1 alusel tema

enda kanda.

OÜ-lt

Rossel

tuleb

Tallinna

linna

apellatsiooniastme

menetluskulude

(riigilõiv

apellatsioonkaebuselt) katteks välja mõista 15 eurot.

Maa-amet on nii haldus- kui ka ringkonnakohtus taotlenud õigusabikulude hüvitamist.

Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt on haldusorgani kasuks välise õigusabi kulude

hüvitamine õigustatud juhul, kui kohtuasi väljub tema igapäevase põhitegevuse raamidest (vt

nt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-26-12, p 29 ja seal viidatud kohtupraktika). Praeguses asjas on

vaidluse all olnud maareformi ja selle käigus HÕ seadmise küsimused. Maareformi

korraldamine on üks Maa-ameti põhikohustustest (Maa-ameti põhimääruse § 5 lg 2 p 3). Ehkki

HÕ seadmine oli kuni 31.12.2017 maavanema pädevuses, on siiski tegemist maareformi ühe

3-16-437

14(14)

osaga. Ringkonnakohtu hinnangul ei välju praegune vaidlus ilmselgelt Maa-ameti põhitegevuse

raamidest ning kohtumenetluse asjaolud ei ole sedavõrd erilised, et Maa-amet poleks olnud

võimeline ilma välist õigusabi kasutamata oma otsuseid halduskohtus kaitsma. Seega jäävad

Maa-ameti esimese ja teise kohtuastme menetluskulud HKMS § 109 lg 6 alusel tema enda

kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)