2-17-13849/33 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Piret Rõuk

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 22. oktoobril 2018

tsiviilkantselei Lubja 4 Tallinnas ja e-toimiku kaudu

Tsiviilasja number

2-17-13849

Kohtuasi

L K, M Si, I S ja E R hagi korteriühistu Järveotsa tee 7 vastu

18.05.2016 üldkoosoleku päevakorra punkti 4 otsuse

tühisuse tuvastamiseks

Tsiviilasja hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja esindajad

Hageja I: L K (isikukood xxx, elukoht xxx)

Hageja II: M S (isikukood xxx, elukoht xxx)

Hageja III: I S (isikukood xxx, elukoht xxx)

Hageja IV: E R (isikukood xxx, elukoht xxx)

Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaarel Kais

Kostja: korteriühistu Järveotsa tee 7 (registrikood 80153396,

asukoht: Järveotsa tee 7, Tallinn, 13520), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Karl Haavasalu

Menetluse liik

Kohtuistung 10.septembril 2018

Resolutsioon

1. L K, M Si, I S ja E R hagi korteriühistu Järveotsa tee 7

vastu 18.05.2016 üldkoosoleku päevakorra punkti 4

otsuse tühisuse tuvastamiseks rahuldada

2. Tuvastada korteriühistu Järveotsa tee 7 18.05.2016

üldkoosoleku päevakorra punkti 4 otsuse tühisus

Menetluskulude jaotus

Jätta hagimenetluse kulud korteriühistu Järveotsa tee 7

kanda

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna

Ringkonnakohtule

päeva

jooksul,

alates

otsuse

apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie

kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult

teatavakstegemisest

Hageja nõue

1. L K, M S, I S ja E R (edaspidi hagejad) palusid kohtule korteriühistu Järveotsa tee 7

(edaspidi kostja) vastu esitatud hagis tuvastada 18.05.2016 üldkoosoleku päevakorra punkti 4

raames vastu võetud otsuse “Omavoliliselt kaasomandi (trepikoja osa) ainukasutusse

võtmisel lisada 2m2 kulude arvestamisel korteriomandi netopinnale” otsuse tühisus.

Hagiavalduse asjaolud

2. Hagejad on korteriühistu Järveotsa tee 7 liikmed. Korteriühistusse kuulub kokku 71 liiget.

30.04.2016 avaldas kostja korteriühistu trepikodade teadete tahvlitel korteriühistu 18.05.2016

toimuva üldkoosoleku kutse koos päevakorraga, milles sisaldus 6 punkti. Päevakorrapunkt nr

4 oli järgnev: “Omavoliliselt kaasomandi (trepikoja osa) ainukasutusse võtmisel lisada 2 m2

kulude arvestamisel korteriomandi netopinnale”. Päevakorras ei sisaldunud punkte ühistu

põhikirja muutmise kohta. 18.05.2016 toimus korteriühistu üldkoosolek, mille käigus võeti

muu hulgas vastu päevakorra p 4 otsus: “Omavoliliselt kaasomandi (trepikoja osa)

ainukasutusse võtmisel lisada 2m2 kulude arvestamisel korteriomandi netopinnale“. Otsuse

vastuvõtmise poolt hääletas 35 ühistu liiget, vastu oli 10 liiget, erapooletuks jäi 8 liiget.

Seega hääletas otsuse vastuvõtmise poolt vähem kui ½ korteriühistu liikmete koguarvust.

3. Korteriühistu põhikirja p 4.2.6 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks

kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise

jooksvate kulutuste katteks makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras.

Arvestuse alused on toodud põhikirja p-des 4.2.6.1 – 4.2.6.11. Korteriomandi pinna suurus

tuleneb kinnistusregistri andmetest, mis tähendab, et kui arvestuse aluseks on korteriomandi

eluruumi pind, siis tuleb majandamiskulude arvestamisel lähtuda kinnistusraamatusse kantud

pinna suurusest (v.a rõdude omavolilise ümberehitusega kaasneva köetava pinna muutumise

arvestus). Korteriomandi pinna suurusele vastavalt tuleb kanda üldelektri, prügiveo, elamu

remondifondi, halduskulude, üldvee, kindlustuse ja lifti kulusid. Muude kulude arvestuse

alused on kas näitude, tüki või korteriomandi reaalosa suuruse põhised. Põhikiri ei näe

üldkoosolekule ette eelnevast erinevate maksekohustuse aluste määramise otsustamise õigust

(v.a põhikirja p-s 4.2.7 nimetatud olukord). Seega puudub üldkoosolekul pädevus otsustada

majandamiskulude arvestuse aluste määramist erinevalt põhikirjas ja seaduses sätestatust.

4. Hagejad on seisukohal, et korteriühistu üldkoosoleku otsus on tühine, sest üldkoosolek on

vastuolus põhikirja ja seadusega päevakorrapunkti nr 4 otsustamisel sisuliselt muutnud

põhikirjas sätestatud majandamiskulude arvestuse aluseid. Selleks, et üldkoosolek oleks

saanud õiguspäraselt põhikirja muutvat otsust vastu võtta, oleks pidanud põhikirja muutmine

päevakorrapunktina sisalduma korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teates. Kuivõrd

põhikirja muutmine ei olnud 18.05.2016 üldkoosoleku päevakorras, siis on korteriühistu

rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumise korda, millega kaasneb üldkoosolekul vastu võetud

otsuse tühisus. Korteriühistu juhatus on koridorid turvauksega sulgenud korteriomanikele

esitanud pärast üldkoosoleku poolt vaidlusaluse otsuse vastuvõtmist majanduskulude eest

arveid, milles on arvestuse aluseks võetud mitte korteriomandi kinnistusraamatusse kantud

pind, vaid pind, millele on juurde arvestatud 2m2. Hagejad on taotlenud majanduskulude

arvestamise aluste küsimuse lisamist 2017.a toimunud üldkoosoleku päevakorda, kuid

korteriühistu juhatus keeldus ilma mõjuva põhjuseta vaidlusalust küsimust 2017.a

üldkoosoleku päevakorda lisamast. Antud juhul on 18.05.2016 toimunud üldkoosolek

sisuliselt oma otsusega muutnud põhikirja, sest vastuvõetud otsus on vastuolus põhikirja ja

seadusega. Seega on hagejad seisukohal, et korteriühistu 18.05.2016 üldkoosolekul vastu

võetud otsus on tühine.

Kostja vastuväited

5. Kostja hagi ei tunnista ja palub selle jätta rahuldamata. Kostja on seisukohal, et 18.05.2016

üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 4 vastuvõetud otsusega ei muudetud majandamiskulude

jaotamise põhimõtteid, sest need majandamiskulud, mis enne üldkoosoleku toimumist

kuulusid jaotamisele pindalapõhiselt, kuulusid jaotamisele pindalapõhiselt ka peale

päevakorrapunktis nr 4 otsuse vastuvõtmist 18.05.2016 üldkoosolekul. Sellisteks

majandamiskuludeks on tasu üldelektri, prügiveo, üldvee, kindlustuspreemia ja kütte eest

ning maksed elamu remondifondi ja halduskulude eest. Samuti need majandamiskulud, mis

enne 18.05.2016 üldkoosoleku toimumist kuulusid jaotamisele pindalapõhisest arvestusest

erineval viisil, kuulusid jaotamisele pindalapõhisest arvestusest erineval viisil ka peale

päevakorrapunktis nr 4 otsuse vastuvõtmist üldkoosolekul. Sellisteks majandamiskuludeks

on tasu vee ja kanalisatsiooni ning sooja vee energia eest, samuti tasu fonoluku hooldamise

eest.

6. Kostja 18.05.2016 üldkoosolekul otsustati päevakorrapunkti nr 4 juures üksnes seda, et

Järveotsa tee 7 nende korterite puhul, mille juurde korteri välisukse ümber paigutamise

tagajärjel on võetud kasutusele 2 m2 suurune osa hoone üldkasutatavast trepikojast, arvatakse

korteri juurde täiendavalt võetud 2 m2 suurune pind selle korteri netopinna sisse. Seega ei

otsustatud 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 4 juures mitte majandamiskulude

pindalapõhise jaotamise viisi asemele mingi muu jaotamise viisi kasutuselevõttu, vaid võeti

vastu otsus selle kohta, et teatud korterite pindala loetakse 2 m2 võrra suuremaks.

7. MTÜS-is, KÜS-is ega kostja põhikirjas ei ole sätestatud nõuet, nagu tuleks kostja põhikirjas

fikseerida kostja liikmetele kuuluvate korterite netopindade suurused. Seega puudus tarvidus

kostja põhikirja muutmiseks seonduvalt 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 4

otsuse vastu võtmisega ja hagejate etteheited, nagu oleks tulnud üldkoosoleku

kokkukutsumise teates märkida päevakorrapunktina ära kostja põhikirja muutmine on

asjakohatud. Järelikult ei ole 18.05.2016 üldkoosoleku kokkukutsumisel kokkukutsumise

korda rikutud ja 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunktis nr 4 vastuvõetud otsus ei saa

olla tühine.

8. 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunktis nr 4 otsuse vastuvõtmisel lähtuti võrdse

kohtlemise printsiibist ja õiglusest. Kuna mitmete korterite reaalosade suurust on

üldkasutatavate koridoride arvelt faktiliselt suurendatud, siis kohtlemaks kostja liikmeid

võrdselt ja õiglaselt, otsustati 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 4 juures, et

pindalapõhiselt jaotamisele kuuluvate majandamiskulude osas lähtutakse korteriomandi

reaalosa faktilisest suurusest.

9. Asjakohatud on viited sellele, et 18.05.2016 üldkoosolekul ei hääletanud päevakorrapunkti nr

4 juures tehtava otsuse vastuvõtmise poolt nii palju kostja liikmeid, kui oleks olnud tarvilik

kostja põhikirja muutmiseks. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-16-13 punktides 11 ja 12

leidnud, et korteriühistu põhikirja muutmine häälteenamuse nõuet rikkudes ei too kaasa

korteriühistu üldkoosoleku sellise otsuse tühisust, vaid võib olla üksnes üldkoosoleku otsuse

tühistamise ehk kehtetuks tunnistamise aluseks. Samuti, et kostja ei ole tõendanud, et

üldkasutatavad koridorid on kinni ehitatud omavoliliselt, kuna puudub Järveotsa tee 7

korteriomanike kokkulepe, mis lubaks kaasaomandi sellisel viisil olulist muutmist.

10. Täiendavalt märgib kostja, et hagejad ei saaks esitada 18.05.2016 üldkoosolekul

päevakorrapunkti nr 4 juures vastuvõetud otsuse tühistamise ehk kehtetuks tunnistamise

nõuet, sest hagejad ei ole 18.05.2016 üldkoosolekul esitanud vastuväiteid päevakorrapunkti

nr 4 juures vastuvõetud otsusele ning möödunud on 3-kuuline otsuse kehtetuks tunnistamise

nõude aegumistähtaeg ning kostja soovib tugineda aegumisele.

Kohtuotsuse põhjendused

11. Pooltel ei ole vaidlust, et hagejad on kostja liikmed; et korteriühistusse kuulub kokku 71

liiget, et 30.04.2016 üldkoosoleku kokkukutsumise teatega kutsus juhatus kokku kostja

18.05.2016 üldkoosoleku; et üldkoosoleku kokkukutsumise teates oli päevakorrapunktina nr

4 märgitud „Omavoliliselt kaasomandi (trepikoja osa) ainukasutusse võtmisel lisada 2m2

kulude arvestamisel korteriomandi netopinnale“, et 18.05.2016 toimus kostja üldkoosolek,

millel osales 57 kostja liiget ning päevakorrapunktis nr 4 võeti vastu järgmine otsus:

„Omavoliliselt kaasomandi (trepikoja osa) ainukasutusse võtmisel lisada 2m2 kulude

arvestamisel korteriomandi netopinnale“ ning, et kostja juhatus on koridorid turvauksega

sulgenud korteriomanikele esitanud pärast üldkoosoleku poolt vaidlusaluse otsuse

vastuvõtmist majanduskulude eest arveid, milles on arvestuse aluseks võetud mitte

korteriomandi kinnistusraamatusse kantud pind, vaid pind, millele on juurde arvestatud 2m2.

12. Pooled vaidlevad selle üle, kas üldkoosoleku otsused on tühised.

13. KOS § 13 sätestab korteriomaniku kohustuse tasuda kaasomandil lasuvad maksud, kanda

avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle

kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda

kokkuleppe alusel. KÜS § 151 lg 1 järgi on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud

eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks

ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste

eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna

ühe

ruutmeetri

kohta,

kui

korteriühistu

põhikirjas

ei

sätestata

teisiti.

Lisaks

majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja

soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu.

14. MTÜS § 12 lg 4 kohaselt määratakse liikmete varalised ja muud kohustused

mittetulundusühingu suhtes kindlaks põhikirjaga. Liikmetele võib panna kohustusi ainult

põhikirjas ettenähtud korras. KÜS § 4 lg 2 kohaselt sätestatakse korteriühistu põhikirjas

muuhulgas ka korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise

kulude eest tasumise alused ja kord.

15. Korteriühistu Järveotsa tee 7 põhikirjast (lk 8-12) nähtub, et majandamiskulude arvestuse

alused on sätestanud põhikirja punktis 4.2.6 ja selle alapunktides 4.2.6.1 - 4.2.6.11.

Nimetatud punktis ja alapunktides on sätestatud, et ühistu liige on kohustatud tasuma

regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu

majandamise jooksvate kulutuste katteks makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja

korras. Arvestuse aluseks üldelektri, prügiveo, elamu remondifondi, halduskulude, üldvee,

kindlustuse ja lifti kulude eest on korteriomandi pinna suurus korteriomandi 1 m2 kohta;

küttekulude arvestuse aluseks on korteriomandi 1 m2 kinnistusraamatusse kantud reaalosa

suurus. Muude kulude - vee, kanalisatsiooni ja sooja vee kulude arvestuse aluseks on esitatud

näidud ja fonoluku arvestuse aluseks korteriomandite arv. Seega on tõendatud, et

korteriomanike küttekulude arvestuse aluseks on põhikirjas kindlaks määratud korteriomandi

1 m2 kinnistusraamatusse kantud reaalosa suurus, mitte talle kuuluva korteriomandi suurus.

16. Ainsa erandina sätestab põhikirja p 4.2.7 üldkoosoleku pädevuse otsustada küttekulude

kandmise arvestuse erinevalt põhikirja p 4.2.6.1 – 4.2.6.11 sätestatust korteriomandite

omanikele, kes on omavoliliselt, ilma kõikide korteriomanike nõusolekuta ja ehitusloata

eemaldanud rõdude ja tubade vahelised seinad suurendades seeläbi köetavat pinda. Seega

tuleb põhikirja punktis 4.2.6.9 nimetatud küttekulusid arvestada kinnistusraamatusse kantud

reaalosa suuruse järgi ning üldkoosolekul ei ole pädevust neid ilma põhikirja muutmata

muuta. Selleks, et üldkoosolek oleks saanud õiguspäraselt põhikirja muutvat otsust vastu

võtta, oleks pidanud põhikirja muutmine päevakorrapunktina sisalduma korteriühistu

üldkoosoleku kokkukutsumise teates.

17. MTÜS § 241 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll

ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti

üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate

kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele.

Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul.

18. Riigikohus on 25.05.2011 otsuse nr 3-2-1-28-11 p-s 13 selgitanud, et: „Kui korteriühistu

üldkoosolek võtab vastu otsused, mida ta on pädev vastu võtma ainult põhikirja muutmiseks

ja selleks ettenähtud korras, siis võivad need otsused olla tühised MTÜS § 241 lg 1 järgi.

Viidatud sätte kohaselt on mh tühine üldkoosoleku otsus, kui selle vastuvõtmisel rikuti

üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Sama seaduse § 20 lg 6 kohaselt tuleb üldkoosoleku

kokkukutsumise teates mh märkida üldkoosoleku päevakord. Kolleegiumi hinnangul on

üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega tegemist ka siis, kui üldkoosolekul

otsustatakse küsimusi, mis nõuavad põhikirja muutmist ja üldkoosoleku kokkukutsumise

teates pole päevakorra osas märgitud põhikirja muutmist (v.a MTÜS § 201 lg-s 5 toodud

juhul)“.

19. Üldkoosoleku kokkukutsumise kutsega (lk 6, 35) on tõendatud, et põhikirja muutmine ei

olnud 18.05.2016 üldkoosoleku päevakorras. KÜS § 4 lg 1 ja põhikirja p 7.8.5 kohaselt peab

põhikirja muutmise poolt hääletama rohkem kui pool ühistu liikmetele kuuluvate häälte

üldarvust. Otsuse vastuvõtmise poolt hääletas protokollist nähtuvalt 35 ühistu liiget, vastu oli

10 ühistu liiget, erapooletuks jäi 8 ühistu liiget. Seega hääletas otsuse vastuvõtmise poolt

vähem kui ½ korteriühistu liikmete koguarvust. Järelikult KÜS § 4 lg 1 ja põhikirja p 7.8.5

sätestatud nõuded täidetud ei olnud. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et 18.05.2016

üldkoosoleku kokkukutsumise teates näidatud päevakorrapunkti nr 4 sõnastusest pidi iga

mõistlik kostja liige aru saama, et üldkoosolekul soovitakse vastu võtta kõik otsustused, mis

on tarvilikud selleks, et oleks võimalik lisada korterite, mille juurde on kasutusele võetud 2

m2 üldkasutatava trepikoja pinda, netopinnale 2 m2 seonduvalt majandamiskulude

pindalapõhise jaotamisega, kuna päevakord peab olema üldkoosoleku kokkukutsumise teates

esile toodud selgelt ja üheselt mõistetavalt, mitte selle tõlgendamise kaudu.

20. Järelikult on korteriühistu rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumise korda, millega kaasneb

üldkoosolekul vastu võetud otsuse tühisus ja hagi kuulub rahuldamisele.

Menetluskulude jaotus

21. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus rahuldas hagi, siis tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.

22. TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse

menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev

kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 4 kohaselt kui

maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra,

määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2

sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et antud asjas on otstarbekas menetluskulud kindlaks

määrata pärast kohtuotsuse jõustumist.

/digitaalselt allkirjastatud/

Kohtunik