2-18-1450/11 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

2-18-1450

Määruse kuupäev

Tartu, 10. oktoober 2018. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants

Kull, Jaak Luik, Malle Seppik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Kristjan Rohtmetsa ja Riina Tossi kinnistamisavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 19. veebruari 2018. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kristjan Rohtmetsa ja Riina Tossi määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldajad Kristjan Rohtmets ja Riina Toss, esindaja Tallinna

notar Lee Mõttus

Asja läbivaatamise kuupäev

10. september 2018. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 8. jaanuari 2018. a määrus

kinnistamisasjas nr 116723201750 ja Tallinna Ringkonnakohtu 19. veebruari 2018. a määrus

tsiviilasjas nr 2-18-1450. Saata asi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemise

otsustamiseks.

2. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada määruskaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kristjan Rohtmets ja Riina Toss (avaldajad) esitasid 14. detsembril 2017 Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles palusid kustutada Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 10700901 (kinnistu asukoht Harju maakond,

Tallinn, Pirita linnaosa, Lükati tee 2a) teisest jaost senise kande, mille kohaselt on omanik Riina

Toss, ja kanda 1/2 suuruse mõttelise osa omanikuna sisse Kristjan Rohtmets. Riina Tossi

kaasomandi osa suuruseks palusid avaldajad märkida 1/2.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi andis 22. detsembri 2017. a määrusega

avaldajatele tähtaja puuduse kõrvaldamiseks. Määruse kohaselt tuli avaldajatel esitada

2-18-1450

hüpoteegipidaja notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusolek taotletud kande

tegemiseks hiljemalt 5. jaanuariks 2018.

3. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi jättis 8. jaanuari 2018. a määrusega

kinnistamisavalduse rahuldamata.

Määruse kohaselt takistab kande tegemist see, et kinnistusosakonnale ei ole esitatud hüpoteegipidaja

nõusolekut. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 356 lg 1 kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja

jagamiseks nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe.

Hüpoteegiga koormatud kinnisasjast mõttelise osa võõrandamise kohta kinnistusraamatusse kande

tegemiseks on sarnaselt kinnisasja jagamisega vajalik hüpoteegipidaja nõusolek. Hüpoteegipidaja on

sel juhul kinnistusraamatuseaduse § 34¹ lg-s 1 nimetatud puudutatud isik, kelle nõusolekut on vaja

kande tegemiseks. Avaldajad ei ole esitanud kinnistusosakonnale hüpoteegipidaja notariaalselt

kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusolekut.

4. Avaldajad esitasid määruskaebuse, milles palusid kohtunikuabi määruse tühistada ja teha uue

määruse, millega kinnistamisavaldus rahuldada.

5. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 663 lg 6 alusel kohtunikule.

6. Harju Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5

alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus jättis 19. veebruari 2018. a määrusega kohtunikuabi määruse muutmata

ja menetluskulud avaldajate kanda.

Ringkonnakohtu määruse põhjenduste kohaselt leidis kohtunikuabi õigesti, et AÕS § 356 lg 1

kohaldub ka juhul, kui võõrandatakse osa hüpoteegiga koormatud kinnisasjast.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Avaldajad paluvad määruskaebuses ringkonnakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse,

millega kinnistamisavaldus rahuldada.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt näeb AÕS § 54 lg 2 esimene lause ette, et kinnisasja jagamisel

jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima. Selle sätte eesmärk on kaitsta kinnisasja

koormavate kolmandate isikute õigusi, et need säiliksid esialgsel kujul. Eeltoodu kaitseb

hüpoteegipidajat ning tagab tema õiguste säilimise. Pandiõigus on esemeline tagatis, mis kehtib

pandiga koormatud asja igakordse omaniku suhtes. Pandiõigus ei saa olla takistuseks asja omaniku

vahetumisel.

AÕS § 54 lg 2 esimese lause suhtes on erisäte AÕS § 356 lg 1, mille kohaselt on hüpoteegiga

koormatud kinnisasja jagamiseks nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt

tõestatud kokkulepe. Praegusel juhul ei ole tegu kinnisasja jagamisega ja seadus ei keela võõrandada

kinnisasja mõttelist osa hüpoteegipidaja nõusolekuta. Avaldajate taotletud õigusmuudatusega ei

vähene hüpoteegiga koormatud vara väärtus. Kui tehingu tegemise vältimatu eeldus oleks

hüpoteegipidaja heakskiit, oleks see omandiõiguse ebaproportsionaalne kitsendamine.

2(3)

2-18-1450

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et nii kohtunikuabi määrus kui ka ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701

lg 3 teise lause alusel tühistada ja asi tuleb saata maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemise

otsustamiseks. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.

10. Kohtunikuabi keeldus taotletava kande tegemisest põhjendusega, et AÕS § 356 lg 1 kohaselt on

hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks, sealhulgas hüpoteegiga koormatud kinnisasjast

mõttelise osa võõrandamiseks nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud

kokkulepe ning avaldajad ei esitanud registripidajale hüpoteegipidaja nõusolekut.

11. Asjaõigusseaduse muudatustega, mis jõustusid 1. juulil 2018, tunnistati AÕS § 356 kehtetuks ja

muudeti AÕS § 54. AÕS § 54 lg 4 järgi jääb kinnistusraamatusse kantud õigus, mille esemeks on

kinnisasi tervikuna, kinnisasja jagamise korral koormama kõiki jagamise tulemusel tekkinud

kinnisasju. Seega ei nõua seadus alates 1. juulist 2018 enam kinnisasja jagamiseks hüpoteegipidaja

nõusolekut. Kuna alates 1. juulist 2018 kehtiva AÕS § 54 lg 4 järgi on võimalik säilitada hüpoteek

ühishüpoteegina kõigil jagamise tulemusel tekkivatel kinnisasjadel, siis ei kahjusta jagamine

hüpoteegipidaja õigusi.

12. Kuigi avalduse esitamise ajal kehtis AÕS § 365, mille lg 1 kohaselt tuli hüpoteegiga koormatud

kinnisasja jagamise kohta registrikande tegemisel registripidajale esitada hüpoteegipidaja nõusolek,

leiab kolleegium, et tulenevalt menetlusökonoomiast saab alates 1. juulist 2018 jõustunud

seadusesätteid kohaldada ka praeguses asjas. Registrimenetlus on formaliseeritud menetlus, mistõttu

ei ole välistatud sama sisuga kandeavalduse uus esitamine. Miski ei takistaks avaldajatel esitada uut

sama sisuga avaldust ja uute seadusesätete alusel tuleks see rahuldada.

Eeltoodust tulenevalt tühistab kolleegium nii maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi määruse

kui ka ringkonnakohtu määruse ja saadab asja tagasi maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemise

otsustamiseks.

13. Määruskaebuse rahuldamise tõttu tuleb määruskaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4

esimese lause alusel tagastada.

14. Määruskaebuse rahuldamise tõttu võivad avaldajad TsMS § 150 lg 1 p 5 alusel taotleda

ringkonnakohtusse esitatud määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamist. Muud menetluskulud

jäävad TsMS § 172 lg 2 esimese lause järgi avaldajate kanda.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull, Jaak Luik, Malle Seppik, Tambet Tampuu

3(3)