2-16-15682/77 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.09.2018, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-15682

Tsiviilasi

X.B , M.X, C.P , M.Y , Coop Pank aktsiaseltsi, V.P , G.I ,

Z.N ja KÜ FAEHLMANNI 3 hagi G.Y vastu korteri

võõrandamiseks kohustamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 01.03.2018 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

3500 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

G.Y apellatsioonkaebus

Hageja I (apellatsioonimenetluses vastustaja I):

X.B

(isikukood XXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja Mare

Sepp (e-post XXX)

Hageja II (apellatsioonimenetluses vastustaja II): M.X

(isikukood XXX, elukoht XXX)

Hageja III (apellatsioonimenetluses vastustaja III): C.P

(isikukood XXX, elukoht XXX)

1(11)

Tsiviilasi nr: 2-16-15682

Hageja IV (apellatsioonimenetluses vastustaja IV): M.Y

(isikukood XXX, elukoht XXX)

Hageja V (apellatsioonimenetluses vastustaja V): Coop Pank

aktsiaselts (registrikood 10237832, endine ärinimi Aktsiaselts

Eesti Krediidipank, asukoht F.R.Faehlmanni 3-2a, Tallinn

10125)

Hageja VI (apellatsioonimenetluses vastustaja VI): V.P

(isikukood XXX, elukoht XXX)

Hageja VII (apellatsioonimenetluses vastustaja VII): G.I

(isikukood XXX, elukoht XXX)

Hageja VIII (apellatsioonimenetluses vastustaja VIII): Z.N

(isikukood XXX, elukoht XXX)

Hageja IX (apellatsioonimenetluses vastustaja IX):

Korteriühistu Faehlmanni 3 (registrikood 80080600, asukoht

F.R.Faehlmanni 3, Tallinn 10125)

Hagejate II-IX lepinguline esindaja A. S

Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): G.Y (isikukood

XXX, elukoht XXX), lepingulised esindajad vandeadvokaat

Erki Vabamets (e-post XXX) ja vandeadvokaat Anna Liiv (e-

post XXX)

Istungi toimumise aeg

06.09.2018

RESOLUTSIOON:

1. Harju Maakohtu 01.03.2018 otsus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega

jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

2. G.Y apellatsioonkaebus rahuldada.

3. Kehtiv kohtuotsuse resolutsioon on järgmine:

3.1.

Jätta rahuldamata X.B, M.X, C.P, M.Y, Coop Pank aktsiaseltsi, V.P, G.I, Z.N ja

KÜ FAEHLMANNI 3 hagi G.Y vastu korteri võõrandamiseks kohustamise nõudes.

3.2.

Jätta G.Y menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus solidaarselt X.B, M.X, C.P,

M.Y, Coop Pank aktsiaseltsi, V.P, G.I, Z.N ja KÜ FAEHLMANNI 3 kanda. Hagejate

menetluskulud jätta nende endi kanda.

4. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses

Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise

kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise

taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

2(11)

Tsiviilasi nr: 2-16-15682

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X.B, M.X, C.P, M.Y, Coop Pank aktsiaselts, V.P, G.I, Z.N ja KÜ FAEHLMANNI 3

(hagejad) esitasid hagi G.Y (kostja) vastu Tallinnas Faehlmanni 3 asuvas ehitises korterite

3 ja 4 võõrandamiseks kohustamise nõudes.

2.

15.01.2018 lõpetas kohus menetluse osaliselt, korteri nr 4 võõrandamiseks kohustamise

osas, seoses selles osas nõudest loobumisega.

3. Hagejad märgivad hagiavalduses, et Faehlmanni 3 asuva ehitise alune maa on

kinnistamata. Ehitis on vallasasi, millest lähtuvalt on selles asuvad korterid 1, 1A, 2, 2A,

3, 4, 4A, 5 ja 6, samuti poolkeldris asuv mitteeluruum (M1/nr 7) vallasasjad. Ehitisregistri

andmetel on eluruumi 1 omanikud X.B, M.X ja C.P, eluruum nr 2 omanik on M.Y,

eluruumi nr 2A omanik on Coop Pank aktsiaselts, eluruumi nr 3 omanik on G.Y, eluruumi

nr 4 omanik on G.Y (hagejatele teadaolevalt on nimetatud korter võõrandatud M. Nle),

eluruumi nr 4A omanik on V.P, eluruumi nr 5 omanik on G.I, eluruumi nr 6 omanik on

Z.N, mitteeluruumi M1 omanikud X.B, M.X, C.P, M.Y, Coop Pank AS, G.Y, V.P, G.I ja

Z.N.

4. Faehlmanni 3 ehitise korteriomanikud on asutanud korteriühistu Faehlmanni 3, mille

kaudu toimub ehitise valitsemine ja majandamine.

5. Kostja ei täida korteriühistu ees seadusel, põhikirjal ja ühistu üldkoosolekute otsustel

põhinevat maksekohustust.

6. Harju Maakohus rahuldas 27.detsembri 2012 otsusega tsiviilasjas nr 2-12-9317

korteriühistu hagi kostja vastu ajavahemikus veebruarist 2011 kuni septembrini 2011

osutatud ja vahendatud teenuste eest sissenõutavaks muutunud tasunõude ja

viivitusintresside väljamõistmises. Kohtuotsus täideti täitemenetluses nr 023/2014/1492.

7. Tartu Maakohus rahuldas 12.aprilli 2016 otsusega tsiviilasjas nr 2-13-61427 korteriühistu

hagi kostja vastu ajavahemikus oktoobrist 2011 kuni novembrini 2014 osutatud ja

vahendatud teenuste eest sissenõutavaks muutunud tasunõude summas 39 997,33 eurot.

Kostja jõustunud kohtuotsust vabatahtlikult ei täitnud ja ühistu oli sunnitud esitama

täitmisavalduse. Kohtuotsuse sundtäitmine toimus täitemenetluses nr 023/2016/1363.

Täitemenetluses rahuldati ühistu nõue kostjale kuulunud korteri nr 4 võõrandamisega.

8. Vaatamata kahele jõustunud kohtuotsusele ei ole kostja asunud maksekohustust täitma.

Kostja ei ole teinud ühtegi makset ka selles ajavahemikus, mis järgneb teise kohtuotsusega

hõlmatud ajavahemikule. Korteriühistu esitas 24.novembril 2016 Harju Maakohtule hagi,

millega on hõlmatud kostja maksekohustus alates detsembrist 2014 kuni 31.maini 2017.

Harju Maakohus menetleb hageja nõuet tsiviilasjas 2-16-17718.

9. Kostja võlgnevus korteriühistule on 30.novembri 2017 seisuga 14 684,75 eurot. Kostja on

maksekohustust ignoreerinud 7 aastat. Korteriomanikud ei ole kohustatud taluma kostjalt

maksete laekumist üksnes kohtu- ja sundtäitemenetluste kaudu.

10. Kostja valdas ja kasutas omavoliliselt rohkem kui 10 aasta kestel kaasomandis olevat

äriotstarbelist mitteeluruumi, omamata selleks teiste kaasomanike nõusolekut. Harju

Maakohus rahuldas 13.detsembri 2013 otsusega 2-13-1544 hagejate hagi Tallinnas,

Faehlmanni 3 poolkeldrikorrusel asuva mitteeluruumi (M1) väljanõudmises kostja juhitud

osaühingu Deerhunter Guns & Ammo ebaseaduslikust valdusest. Kostja ebaseadusliku

tegevuse tõttu ei olnud teistel korteriomanikel võimalik kaasomandis oleva mitteeluruumi

kasulikest omadustest tulu saada.

11. Mitteeluruumi valdus on korteriühistule üle antud 9.septembril 2016. Kostjale on teada, et

kõik teised korteriomanikud on huvitatud mitteeluruumi üürimisest ja sellest saadava tulu

jaotamisest läbi korteriühistu. Kostja on korteriomanike otsuse kohtus vaidlustanud.

Kostja avaldust menetleb kohus tsiviilasjas 2-16-15155. Kostja asus aga oma oletatavat

õigust teostama jõuga. Nimelt püüdis kostja 3.oktoobril 2016 saada mitteeluruum taas

3(11)

Tsiviilasi nr: 2-16-15682

oma valdusse ukselukkude lõhkumise teel. Kostja tegevuse tõkestas valveteenust osutava

ettevõtja ja politsei tegevus.

12. Kostja tegevuse tõttu olid reaalses ohus nii hagejad isiklikult kui ka hagejatele kuuluv

vara. Kostja juhitavalt äriühingult võeti Faehlmanni 3 ehitise poolkeldris asuva kaupluse

valdus üle 28.juulil 2016. Ruumide avamisel ja esemete väljatõstmisel selgus, et kostja

võimaldas Tallinna Kesklinnas, strateegiliselt olulises piirkonnas, hoida elamu

keldrikorrusel suurel hulgal relvi ja laskemoona. Hagejatele teadaolevalt on politseiamet

alustanud Faehlmanni 3 mitteeluruumis tuvastatu alusel väärteomenetluse ja

haldusmenetluse.

13. Kostja segab agressiivse käitumisega korteriomanike ja ühistu koosolekute läbiviimist.

Kostja püüab nii ehitise koridorides, hoovis kui ka ehitise ees asuval maatükil kehtestada

üksnes temale sobivaid reegleid. Kostja agressiivselt lärmav käitumine on takistanud

hagejate koosolekutel (nii ühistu kui ka omanike koosolekud) lahendamist vajavate

küsimuste arutamist ja otsuste vastuvõtmist. Kostja oli Faehlmanni 3 korteriühistu

juhatuse liige kuni 9.detsembrini 2009. Nimetatud ajani puudus korteriomanikel ülevaade

ühiste asjade ajamisest ja ühistu majandustegevusest. Kostja esitas ühistu nimelt nõudeid

suvalistel aegadel ning arusaamatutes summades. Peale kostja juhatusest tagasi kutsumist

ei andnud kostja uuele juhatusele üle ühtegi dokumenti. Kommunaalteenuseid osutavate

ettevõtjatega suhete korrastamisel selgus, et korteriühistul oli märkimisväärne võlgnevus

Maksu- ja Tolliameti, AS Veolia, AS Eesti Gaas, AS Eesti Energia ja AS Tallinna Vesi

ees. Võlgnevus teenuste osutajate ees oli kujunenud vaatamata sellele, et kostja kogus

ühistu liikmetelt makseid.

14. Kostja ähvardab koridorides, hoovis ja elamu sees hagejaid ja nende tuttavaid. Ehitise

hoovis ja ehitise ees oleval maatükil ei ole korteriomanikud parkimise korda kokku

leppinud. Kostja ei luba vaatamata sellele ühelgi hagejatest maja ees oleval platsil parkida.

Kostja hoiab ehitise koridorides isiklikke asju (suhkrukotte, hoidiseid, lillemulda,

majapidamistarbeid). Oluliselt on raskendatud pääs II korrusel asuvasse korterisse nr 4A.

Korteri nr 2 välisuks avaneb trepimademele, millel takistas vaba liikumist kostja

paigutatud riiul. Lisaks esteetiliselt vastuvõetamatule vaatepildile, takistavad koridorides

asuvad esemed võimaliku tulekahju korral evakuatsiooni ja kustutustööde tegemist.

15. Kostja paigutab oma jäätmeid naabruses asuvate teiste isikute prügikastidesse, mistõttu on

hagejatel tulnud anda selgitusi. Seoses elektripaigaldise mittevastavusega ja võimalike

tarbimistega teiste korteriomanike arvel, tuli ehitises teha vajalikud tööd. Kostja

agressiivse käitumise tõttu tuli nende tööde tegemise võimalikkuse tagamiseks kasutada

turvateenust. Kostja takistas 2016.a jaanuaris ehitise katuselt jääpurikate eemaldamist,

tehes korteriühistu poolt tellitud ettevõtjale “füüsilise noomituse”. Kostja agressiivse

käitumise tõttu venis töö tegemine planeeritust kauemaks ning tuli ümber korraldada.

16. Kostja takistab korteriomandite seadmist. Tallinnas, Faehlmanni 3 ehitise alune maa

kinnistamata ning ehitises asuvate korterite baasil on korteriomandid moodustamata. Seda

ei ole olnud seni võimalik teha põhjusel, et ehitusregistri andmed ei kajasta tegelikkust.

Hagi esitamise ajaks olid mõõdistatud kõik ruumid, välja arvatud kostja kasutuses olevad

korterid nr 3 ja 4. Kostjale kuulunud korter nr 4 on mõõdetud peale selle müüki

täitemenetluses. Faehlmanni 3 ehitisest on mõõtmata ja plaanid korrigeerimata üksnes

korteri nr 3 osas.

17. Hagejad ei saanud otsustada korteriomandi võõrandamise nõude esitamist viisil, mis on

seaduse järgi rakendatav korteriomanditele. Korteriomanikud ei saanud otsustada ja

esitada kostjale õiguslikult võimatut nõuet. Hagejad lähtusid suhetes kostjaga ainsast

õiguslikust võimalusest, so on korteri võõrandamisest täitemenetluses. Korteriomanikud

tegid 19.augustil 2016 kostjale ettepaneku korterid kestvas sundtäitemenetluses

võõrandada. Kostjale anti võimalus teatada korterite võõrandamise soovist 22.septembriks

2016. Ignoreerides kõigi teiste korteriomanike huve ja õigusi, jättis kostja ettepanekule

4(11)

Tsiviilasi nr: 2-16-15682

vastamata ega teinud mingeid toiminguid, mis oleks suunatud kujunenud olukorra

lahendamisele.

Kostja vastuväited

18. Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja vaidlustab kõik hagejate

faktiväited, välja arvatud 19.08.2016 hagejate poolt kirja esitamine kostjale.

19. Kostja leiab, et korteriomanikud ei ole võõrandamise otsust vastu võtnud: korteriühistu

rikkus koosoleku kokkukutsumise korda, jättes päevakorras märkimata, et üheks punktiks

on kostjale kuuluvate korterite võõrandamise nõude esitamine; otsus ei ole vastu võetud

korteriomanike konsensusega; otsusest ei nähtu, kes viibisid koosolekul ja kuidas

hääletasid; otsus ei sisalda korterite võõrandamise nõuet, vaid tegemist on hoiatamisega;

otsuses sisalduv edasilükkav tingimus ei ole saabunud.

20. Hagejad ei ole kostjale esitanud võõrandamise nõuet. Kirjaga ei saa vastu võtta

võõrandamise otsust, seda tuleb teha koosolekul ja häälteenamuse alusel. Isegi kui lugeda

otsus või kiri võõrandamise otsuse vastuvõtmiseks, ei ole kostjale antud mõistlikku

võõrandamise tähtaega.

21. Võõrandamise nõude sisulised eeldused on täitmata. Hagejad oleksid pidanud hagis

viidatud asjaoludele tuginema 19.02.2016 otsuses. Muid asjaolusid välja arvatud

inventariseerimise takistamine otsuses ei ole välja toodud. Kostja ei ole teinud takistusi

inventariseerimisel. Seda takistas korteri 1 kaasomanike poolt korteris tehtud omavolilised

muudatused.

22. Kostjal ei ole võimalik kortereid vabatahtlikult võõrandada, kuna tegemist on

vallasasjaga.

Esimese astme kohtu otsus

23. Maakohus rahuldas hagi, kohustas kostjat vaidlusaluse korteri võõrandama ning

määras kohtuotsuse täitmise viisina kohtuotsuse jõustumise järgselt korteri nr 3

võõrandamise täitemenetluses enampakkumisel, menetluskulud jättis kostja kanda.

24. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on kohtu hinnangul täidetud KOS § 14 lg 2 p 2

sätestatud tingimus, et kostja on viivitanud majanduskulude tasumisega üle kolme kuu.

Asjas on tõendamist leidnud, et kostja tegevus on teiste kaasomanike huve mittearvestav

ja nende õigusi rikkuv. Ühtlasi häirib ka kostja tegevus kaasomanikke oma õiguste

teostamisel, sealhulgas kaasomandi kasutamisel. Kohtu hinnangul on tõendatud, et seisuga

06.05.2016 olid mõõdistamata korterid nr 3 ja 4 ning 23.10.2017 oli mõõdistatud kõik

korterid välja arvatud korter nr 3. Ehitisregistri andmetest võrrelduna eksplikatsioonides

toodud andmetega järeldub, et Faehlmanni 3 asuvas ehitises asuvate korterite üldpinnad ei

vasta ehitisregistri andmetele.

25. Vaidlust pole selles, et 19.02.2016 koosolekul korteriomanikud otsust kostja

kohustamiseks korteri võõrandamiseks vastu ei võtnud, vaid tegemist oli kostja

hoiatamisega.

26. 19.02.2016 Faehlmanni 3 ehitise korteriomanike üldkoosoleku protokollilise otsuse

kohaselt on koosolekul osalejad X.B, C.P, M.X, M.Y, AS Eesti Krediidipank, G.I ja Z.N

otsustanud konsensuse alusel, et kui G.Y ei tee ehitise inventariseerimisel koostööd (ei

võimalda mõõdistamist), esitavad korteriomanikud ja korteriühistu temale kuuluvate

korterite võõrandamise nõude (I kd tl 167).

27. Hagejate väitel ei saanud korteriomanikud üldkoosolekul otsust vastu võtta, kuna ehitist

vabatahtlikult võõrandada ei saa. Kohtu hinnangul on kostja käitumine, keeldudes oma

korteri mõõdistamisest, vastuolus hea usu põhimõttega. Olukorras, kus tegemist on

kinnistamata ehitisega, ei saa hagejad täielikult teostada oma õigusi (võõrandada oma

korterit, samuti tekitab antud olukord raskusi ka korterite tagatisteks seadmisel), mis võib

tuua korterite omanikele kaasa kahjuliku olukorra tekkimise. Kohus leiab, et käesoleval

5(11)

Tsiviilasi nr: 2-16-15682

juhul ei saa eeldada, et kõigepealt peaksid korteriomanikud nõudma kostjalt korteri

võõrandamist ja alles võõrandamata jätmisel pöörduma kohtusse.

28. Korteriomanikud on häälteenamusega 19.02.2016 otsustanud, et tingimuse saabumisel

(mõõdistamise osas koostöö tegemata jätmisel) nõuavad nad kostjalt korterite

võõrandamist. Kostja ei ole mõõdistamise osas koostööd teinud. Kostja ei vaidle vastu

sellele, et hagejad on temalt nõudnud 19.08.2016 kirjaga korterite võõrandamist.

29. Antud olukorras leiab kohus, et on piisav kui nõutava häälteenamusega korteriomanike

poolt on seatud tingimuseks, et juhul kui kostja ei võimalda mõõdistamist, esitavad nad

kostja korteri võõrandamise nõude, kostjale on võõrandamise nõue esitatud ja

korteriomanikud on esitanud selle nõude realiseerimiseks kohtule hagiavalduse.

30. Hagejad soovivad kostja korteri võõrandamist täitemenetluses. TsMS § 445 lg 1 kohaselt

võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra. Täitmise

korrana on käsitletav eseme võõrandamise viisi kindlaks määramine. Hagejad ei ole

soovinud, et enne täitemenetluses toimuvat müüki antaks kostjale võimalus korter

vabatahtlikult müüa.

31. Kohus leiab, et hagejad on põhjendatult leidnud, et vajalik on kostja korteri müük koheselt

pärast otsuse jõustumist täitemenetluses enampakkumisel. Sellisel viisil müük aitab

vältida olukorra tekkimist, kus korteri omanikuks saaks kostja lähikondne, tuttav või muu

temaga seotud isik.

Kostja apellatsioonkaebus

15. Kostja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus ning teha tühistatud osas

uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

16. Apellatsioonkaebuse kohaselt jõudis maakohus väärale järeldusele, et eeldus hagejate

nõude rahuldamiseks on täidetud, kuna kostjal on majanduskulude tasumise

võlgnevus. Maakohus märkis otsuses, et perioodil veebruar kuni november 2014

võlgnevus on täidetud, hilisema perioodi majandamiskulude võlgnevust kohus ei

tuvastanud.

17. Kohus on otsuse punktides 41 kuni 51 lugenud tõendatuks hagejate arvukad väited

kostjale etteheidetavast korteriomanikke häirivast tegevusest. Ainsateks tõenditeks

olid hagejate vande all antud seletused ja tunnistajate ütlused. Kostja ei takista

korteriomandite seadmist. Kõik korteriomandite seadmiseks vajalikud dokumendid sh

kõik mõõdistamised on tehtud kostja kulul perioodil 2001 kuni 2004. Arvestades fakti,

et pärast viimast mõõdistamist ei ole kostjale kuuluvas korteris midagi muutunud, ei

ole kostja korteri veelkordne mõõdistamine vajalik.

18. Isegi kui asuda seisukohale, et esinesid eeldused võtmaks vastu otsust kostja

kohustamiseks korteri võõrandamiseks, on maakohus õigesti tuvastanud, et

19.02.2016 koosolekul korteriomanikud otsust kostja kohustamiseks korteri

võõrandamiseks vastu ei võtnud, vaid tegemist oli kostja hoiatamisega. Kuna

üldkoosoleku otsust kostja kohustamiseks korteri võõrandamiseks ei ole kunagi vastu

võetud, ei oleks saanud hagi rahuldada.

19. Kohtuotsuse täitmise kord on vastuolus Riigikohtu praktikaga ning kostjat äärmiselt

koormav ja ebaõiglane. Kostja taotlust kohtuotsuse korra kindlaksmääramiseks ei ole

maakohus lahendanud. Olukorras, kus kohtuotsuse alusel jääb kostja ilma oma

omandist on elementaarne tagada kostjale võimalus saada oma vara eest selline hind,

mis on kujunenud vabas turuolukorra, mitte täitemenetluses enampakkumise raames.

Vastuse apellatsioonkaebusele

20. Vastustajad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata ning

menetluskulud jätta teise poole kanda.

6(11)

Tsiviilasi nr: 2-16-15682

Ringkonnakohtu seisukoht

21. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb

tühistada ja tühistatud osas tuleb teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.

22. Asja materjalidest nähtub järgnev:

-

Hagejad (v.a hageja IX KÜ FAEHLMANNI 3) on Tallinnas, Faehlmanni 3 asuvas

ehitises vallasasjana käibes olevate eluruumide omanikud.

-

Kostja on vallasasjana käibes oleva eluruumi Faehlmanni 3-3 omanik.

-

Hagiavalduse esitamisel kuulus kostjale ka vallasasjana käibes olev eluruum

Faehlmanni 3-4.

-

Elamut haldab hageja IX korteriühistu Faehlmanni 3.

-

27.12.2012 otsusega tsiviilasjas nr 2-12-9317 rahuldati KÜ FAEHLMANNI 3 hagi

kostja vastu ning mõisteti kostjalt välja 10 106,28 eurot ja viivis, kusjuures

kommunaalteenuste põhivõlgnevus ajavahemiku veebruar 2011-september 2011

eluruumi nr 3 eest moodustas 5 076,35 eurot ja eluruumi nr 4 osas samal perioodil

4 537,63 eurot (I kd, tlk 14-17)

-

12.04.2016 Tartu Maakohtu otsusega tsiviilasjas nr 2-13-61427 rahuldati KÜ

FAEHLMANNI 3 hagi kostja vastu ning mõisteti kostjalt välja 39 997,33 eurot ja

viivis 32 000,32 eurot ning viivis edasiulatuvalt, kusjuures majandamiskulude ja

osutatud teenuste põhivõlgnevus ajavahemiku oktoober 2011-november 2014

eluruumi nr 3 eest moodustas 21 401,24 eurot ja eluruumi nr 4 osas samal

perioodil 18 536,50 eurot ning elamu kaasomanike ühisomandis oleva

mitteeluruumi kasutamise eest moodustas kostja võlgnevus 18 088,91 eurot. (I kd,

tlk 24-38).

-

27.04.2018 otsusega tsiviilasjas nr 2-16-17718 mõistis Harju Maakohus kostjalt

KÜ FAEHLMANNI 3 kasuks välja majandamiskulude ja osutatud teenuste katteks

ajavahemiku detsember 2014 kuni 31.05.2017 eluruumi nr 3 ja 4 ning

mitteeluruumi nr 7 (M1) eest kokku 9 727,73 eurot, sissenõutavaks muutunud

viivise 4 732,52 eurot ja viivise edasiulatuvalt.

-

07.08.2017 vara enampakkumise akti kohaselt müüdi kostjale kuuluv aadressil

Faehlmanni 3-4 asuv eluruum täiteasja 023/2016/1363 raames summaga 147 510

eurot (II kd, tlk 97-98).

-

Faehlmanni 3 ehitise eluruumide omanike 19.02.2016 üldkoosoleku otsuse (I kd,

tlk 167) kohaselt otsustati koosolekul mh, et kui G.Y ei tee ehitise

inventariseerimisel koostööd (ei võimalda mõõdistamist), esitavad

korteriomanikud ja korteriühistu temale kuuluvate korterite võõrandamise nõude.

-

22.08.2016 saadeti kostjale kiri (I kd, tlk 7-9) korterite võõrandamise nõudega.

23. Vastavalt KOS (korteriomandiseadus, kehtis kuni 31.12.2017) §-le 28 kohaldatakse

korteriomandi valitsemise peatüki sätteid vallasasjana tsiviilkäibes olevale eluruumile

ja mitteeluruumile. Seega kohalduvad korteriomandi võõrandamist reguleerivad sätted

(KOS § 14) ka vallasasjast korteri võõrandamise kohustuse korral. Juhul, kui

korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja

korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad KOS

§ 14 lg 1 järgi nõuda, et kohustusi rikkunud korteriomanik oma korteriomandi

7(11)

Tsiviilasi nr: 2-16-15682

võõrandaks. Võõrandamisnõude esitamise alused on toodud KOS § 14 lg-s 2.

Vastavalt KOS § 14 lg 5 esimesele lausele, kui kohustust rikkunud korteriomanik

omandit ei võõranda, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi

või kaasomandi eseme valitseja hagi alusel. Tulenevalt KOS § 14 lg 5 teisest lausest

lähtub kohus otsust tehes võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest.

24. Eeltoodust nähtuvalt peavad eduka võõrandamisnõude kohtusse esitamisel olema

täidetud nii formaalsed kui ka materiaalsed eeldused. Maakohus tuvastas, et

materiaalsed eeldused kostjale kuuluva eluruumi võõrandamiseks olid

võõrandamisnõude esitamisel olemas. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

seisukohaga.

25. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja olnud tsiviilasjades nr 2-12-9317, nr 2-13-

61427 ja nr 2-16-17718 tehtud kohtuotsuste järgi korteriühistu ees majanduskulude

tasumisega võlgnevuses perioodil 2011.a veebruarist kuni 31.05.2017. Kostja on

apellatsioonkaebuses esile toonud, et tsiviilasjades nr 2-12-9317 ja nr 2-13-61427

tuvastatud ja kostjalt korteriühistu kasuks välja mõistetud võlgnevus on tasutud. Asjas

puudub vaidlus, et täitemenetluses 2017.a kostjale kuulunud aadressil Faehlmanni 3-4

korteri võõrandamisest saadud summast tasuti tsiviilasjades nr 2-12-9317 ja nr 2-13-

61427 kohtuotsustega välja mõistetud võlgnevus. Siiski nähtub asja materjalidest, et

käesoleva menetluse jooksul tehti tsiviilasjas nr 2-16-17718 kohtuotsus, millega

mõisteti kostjalt jällegi korteriühistu kasuks majandamiskulude võlgnevus välja

perioodi 2014.a detsember kuni 31.05.2017 eest. Lisaks kinnitas kostja

ringkonnakohtus toimunud istungil, et ta ei ole kahe aasta jooksul ühtegi makset

korteriühistule teinud, millest võib teha järelduse, et majandamiskulude võlgnevus on

kostjal ka alates 31.05.2017 kuni vähemalt ringkonnakohtus toimunud istungini, st

kuni 06.09.2018. Seega on tõendamist leidnud, et kostja on viivitanud vähemalt kuue

kuu majanduskulude tasumisega üle kolme kuu, mis on KOS § 14 lg 2 p 2 järgi üheks

võõrandamisnõude esitamise materiaalseks aluseks.

26. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendatult leidnud, et võõrandamisnõude

esitamine oli põhjendatud ka KOS § 14 lg 2 p 3 alusel. Kostja ei eita, et on keeldunud

oma korteri 3 ülemõõdistamisest. Asja materjalidele lisatud eksplikatsioonidega (I kd,

tlk 10-12 ja II kd, tlk 170-173) on tõendatud, et ülemõõdistatud korterite üldpindades

ja ehitisregistri andmetes märgitud korterite üldpindades esineb erinevusi. Seega

esineb vajadus ka kostjale kuuluva korteri nr 3 mõõdistamiseks, kuid kostja on sellest

alusetult keeldunud.

27. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti tuvastanud ka selle, et kostja häiris

oma tegevusega teisi korteriomanikke korduvalt viisil, mis andis aluse

võõrandamisnõude esitamiseks. Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuse väitega, et

maakohus ei hinnanud asjas esitatud tõendeid kostja häiriva käitumise kohta

objektiivselt. Asjas kuulati üle vande all hagejad X.B, M.Y, M.X, G.I, hageja IX

seaduslik esindaja A. S ja tunnistaja R. V, kes andsid seletusi ja ütlusi kostja

ebakohase käitumise kohta. Asjaolu, et kostja või tema lepinguline esindaja istungilt,

kus kuulati üle hagejad ja tunnistaja, puudusid, ei muuda asjas esitatud tõendeid

ebausaldusväärseks. Etteheited kohtule, et pooli pole koheldud võrdselt, kuigi kostja

istungile ilmumata jäämise põhjuseks oli kostja esindajate endi eksimus, on

asjakohatud.

28. Põhjendatult on asjas esitatud tõendite alusel maakohus leidnud, et kostja kasutas

kaasomanike ühiskasutuses olevaid mitteeluruume (koridori ja keldrikorrusel olevat

8(11)

Tsiviilasi nr: 2-16-15682

mitteeluruumi) arvestamata teiste kaasomanike huve. Ringkonnakohus on seisukohal,

et asjaolu, mille kohaselt tegutses Faehlmanni 3 hoone keldrikorrusel relvakauplus juba

alates 1999.a., ei muuda olematuks maakohtu poolt tsiviilasjas nr 2-13-1544

tuvastatut, et kostjal, kui mitteeluruumi kaasomanikul ei olnud iseseisvat õigust anda

mitteeluruum äriühingu Deerhunter Guns&Ammo OÜ kasutusse ilma teiste

kaasomanike nõusolekuta. Kostja tegevus teiste kaasomanike õiguste rikkumisel, on

tõendatud ka 15.05.2014 kostja ja Dermis OÜ vahel vaidlusaluse mitteeluruumi tasuta

kasutusse andmisega perioodil 15.05.2014-15.05.2024. Asja materjalidest nähtuvalt

sõlmis kostja ilma teiste kaasomanike nõusolekuta nimetatud lepingu 2014.a mais,

kuigi tsiviilasjas nr 2-13-1544 oli Harju Maakohus teinud 13.12.2013 otsuse (I kd, tlk

43-49), milles märkis, et G.Y-l, kui mitteeluruumi kaasomanikul ei olnud õigust anda

ilma teiste kaasomanike nõusolekuta sama mitteeluruumi Deerhunter Guns&Ammo

OÜ kasutusse. Asjas leidis õigesti tõendamist ka see, et kostja ja tema pereliikmed

ladustasid loata kaasomanike ühiskasutuses olevatesse koridori oma vara, mistõttu oli

piiratud teiste kaasomanike poolt nimetatud ruumi takistuseta kasutus. Maakohus

leidis ringkonnakohtu arvates õigesti, et kuna kaasomandis oleva keldrikorrusel asuva

mitteeluruumi ebaseaduslik valdus on kõrvaldatud ning kostja poolt elamu koridori

paigutatud objektid on likvideeritud, siis ei saa need kostja rikkumised olla enam

otseselt võõrandamisnõude materiaalseks aluseks. Samas nõustub ringkonnakohus

maakohtu seisukohaga, et kogumis koos teiste kostja rikkumistega saab nendega

arvestada, sest need ilmestavad kostja käitumist kaasomandi kasutamisel.

Kokkuvõtvalt on ringkonnakohus seisukohal, et käesolevas asjas esinevad

materiaalsed alused nii KOS § 14 lg 2 p 2 kui ka lg 3 järgi võõrandamisnõude

esitamiseks.

29. Seonduvalt võõrandamisõude formaalsete eelduste täitmisega leidis maakohus, et

poolte vahel puudub vaidlus selles, et 19.02.2016 koosolekul ei võtnud

korteriomanikud vastu otsust kostja kohustamiseks korteri võõrandamiseks. Maakohus

leidis, et tulenevalt hea usu põhimõttest said hagejad esitada kostjale

võõrandamisnõude kirjalikult nõudekirjana.

30. Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu. Ringkonnakohus leiab, et

korteriomanike häälteenamusega vastuvõetud otsuseta, milles nõutakse korteri

omanikult korteri võõrandamist, ei saa KOS § 14 lg 5 alusel esitatud hagi rahuldada.

Korteriomandi võõrandamise nõue on omandiõiguse puutumatuse tõttu äärmuslik

abinõu ning selle nõude rahuldamiseks on seaduses sätestatud eeldusena

korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega vastu võetud otsus, milles isikut

kohustatakse korter võõrandama. Nimetatud eeldus on sätestatud selleks, et oleks

kahtlusteta võimalik tuvastada enamuse korteriomanike sellekohane tahe. Teiseks

peab isik, kes korduvalt rikub oma kohustusi teiste korteromanike suhtes, olema

teadlik kehtivast võõrandamisnõudest ja selle aluseks olevatest etteheidetest.

Üldreeglina annab sellisest kehtivast otsusest teadasaamine võimaluse rikkujale oma

korter vabaturul ehk võimalikult kõrge hinnaga müüa. Teatud juhtudel annab see

võimaluse ka rikkumise, mis võõrandamisnõude otsustamisel eksisteeris, kõrvaldada,

et vältida KOS § 14 lg 5 järgset hagi esitamist

31. Asja materjalidele lisatud 19.02.2016 üldkoosoleku protokolli sõnastuse järgi

korteriomanikud otsust kostja kohustamiseks korteri võõrandamiseks vastu ei võtnud.

Üldkoosolekul otsustati, et:“ Kui G.Y ei tee ehitise inventariseerimisel koostööd (ei

võimalda mõõdistamist), esitavad korteriomanikud ja korteriühistu temale kuuluvate

korterite võõrandamise nõude“.

32. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 6 viiendast lausest tulenevalt võib

ehitist või selle osa vallasasjana käsutada kuni 2006. aasta 1. märtsini. Sama lõike 8.

9(11)

Tsiviilasi nr: 2-16-15682

lause sätestab ehitise või selle osa vallasasjana käsutamise võimalused pärast 1. märtsi

2006. a. Selle sätte järgi võib pärast nimetatud kuupäeva ehitist või selle osa

vallasasjana käsutada pankroti-, täite- ja sundvõõrandamismenetluses. Samuti võib

vallasasjast ehitise või selle osa suhtes teha testamendi või sõlmida pärimislepingu.

33. Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et kuigi põhimõtteliselt õige on hagejate

väide selles, et kostjalt korteri võõrandamist oodata ei saa, sest kostjal ei ole korterit

kui vallasasja võimalik vabalt võõrandada, ei tähenda see seda, et käesoleva hagi

rahuldamine oleks võimalik, kui puudub kehtiv korteriomanike häälteenamusega

võetud otsus selle kohta, et kostja rikkumiste tõttu on otsustatud esitada kostja vastu

hagi korteri võõrandamiseks kohtusse. Käesoleval juhul ongi korteriomanike

häälteenamusega otsustatud, et esitatakse kostja korteri suhtes võõrandamise nõue.

Seega on 19.02.2016 üldkoosoleku otsus, arvestades, et kostjale kuuluva korteri näol

on tegemist vallasasjaga, sõnastuselt KOS § 14 lg lg 1 mõttega kooskõlas ning sellise

otsuse kehtivuse korral ning materiaalsete eelduste olemasolul oleks võimalik hagi

rahuldada. Käesolevas asjas tuleb aga asuda seisukohale, et 19.02.2016 üldkoosoleku

otsus on tühine. Kostja on vastuses hagiavaldusele selle väite esitanud, kuid maakohus

sellele kostja väitele hinnangut andnud ei ole.

34. Käsitledes kostja väidet selle kohta, et 19.02.2016 üldkoosoleku otsus on tühine, tuleb

arvestada sellega, et Faehlmanni 3 kaasomanikud on asutanud korteriühistu. Seega

toimub kaasomandi eseme valdamine, kasutamine ja valitsemine korteriühistuseaduse

järgi ning juhinduda tuleb ka KOS § 8 lg-s 1 sätestatust, mille järgi kohaldatakse

korteriomandiseadust niivõrd kuivõrd see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega.

Kuigi 19.02.2016 üldkoosoleku protokoll kannab pealkirja korteriomanike

üldkoosoleku protokoll, ei oma see eksimus otsuse kehtivuse tuvastamisel tähtsust.

35. Kuna Faehlmanni 3 on asutatud korteriühistu ning korteriühistu üldkoosoleku otsus

on ühtlasi juriidilise isiku organi otsus, siis tuleb vaidluse korral korteriühistu

üldkoosoleku otsuse tühisuse üle arvestada ka TsÜS §-s 38 lg-s 2 ja MTÜS §-s 24 1

sätestatuga. Juriidilise isiku puudustega üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseks saab olla

mõni MTÜS §-s 241 sätestatud puudus. MTÜS § 241 lg 1 esimese lause kohaselt on

üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses

sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti

üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate

kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele

kommetele.

36. Praeguses asjas ongi kostja tuginenud sellele, et üldkoosoleku otsus tühine, kuna

otsustati küsimuse üle, mida päevakorras polnud märgitud. Ringkonnakohus leiab, et

kostja seisukoht on põhjendatud, sest päevakorra järgi tuli üldkoosolekul arutamisele

Faehlmanni 3 keldrikorruse kasutamine, korterite inventariseerimine ja muu info.

Päevakorras puudus punkt, mille kohaselt otsustatakse kostjale korteri

võõrandamisnõude esitamist, kuigi hiljem koosolekul osalejad sellise otsuse vastu

võtsid. Kuigi protokolli järgi osalesid koosoleku esimeses pooles kõik korteriühistu

liikmed, ei tehtud kohapeal päevakorda muudatusi. Protokolli kohaselt viidi enne

üldkoosoleku poolt otsuste tegemist kostja (kes sel ajal oli kahe eluruumi, korterite 3

ja 4 omanik) politseiga minema, mistõttu ei saa asuda ka seisukohale, et kõik

korteriühistu liikmed olid nõus täiendava päevakorrapunkti lisamisega hiljem.

37. Kuna üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine MTÜS § 21 lg 3 järgi toob

kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse ning et kokkukutsumise korda saab üldjuhul

pidada rikutuks olukorras, kus üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis ei olnud

märgitud üldkoosoleku päevakorras (MTÜS § 20 lg-d 6 ja 7), tuleb asuda seisukohale,

10(11)

Tsiviilasi nr: 2-16-15682

et 19.02.2016 üldkoosolekul vastu võetud otsus, kostja korterite suhtes võõrandamise

nõude esitamise kohta, on tühine.

38. Asja materjalide juurde on lisatud ka 23.05.2016 korteriühistu Fahelmanni 3

üldkoosoleku protokoll (I kd, tlk 94-98). Kuigi selle protokolli kohaselt oli

päevakorras mh kostjale korterite võõrandamise nõude esitamine, ei võetud protokolli

järgi sellist otsust vastu (I kd, tlk 97).

39. Asja materjalide juurde on esitatud 19.08.2016 kiri kostjale, milles nõutakse, et ta oma

korterid võõrandab (I kd, tlk 7—8). Nimetatud kiri on saadetud kostjale 22.08.2016 (I

kd, tlk 9). Ringkonnakohus leiab, et nimetatud kirja ei saa käsitleda korteriühistu

üldkoosoleku otsusena. Kuigi sellist otsust oli võimalik teha korteriühistu

üldkoosolekut kokku kutsumata vastavalt KOS § 17 lg-s 3 sätestatule, ei nähtu asjast,

et otsus oleks nimetatud viisil vastu võetud.

40. Eeltoodu alusel leiab ringkonnakohus, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

41. Kuna hagi jääb rahuldamata ja apellatsioonkaebus rahuldatakse, jäävad kostja

menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus solidaarselt hagejate kanda ja hagejate

menetluskulud nende endi kanda. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus

TsMS § 177 lg 1 p 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Ulvi Loonurm Krista Kirspuu

Indrek Soots

kohtunik

kohtunik

kohtunik

11(11)

Tsiviilasi nr: 2-16-15682