2-17-1937/45 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Viivi Tomson, Triin Uusen-Nacke, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise aeg ja koht

21. september 2018, Tartu

Tsiviilasja number

2-17-1937

Tsiviilasi

Agnes Kase hagi Westbury Trade LLP vastu sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

6000 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 3. aprilli 2018 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Agnes Kase apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): Agnes Kask (isikukood: XXX), esindaja

advokaat Sulev Tammemäe

Vastustaja (kostja): Westbury Trade LLP (Suurbritannia ja

Põhja-Iiri

Ühendkuningriigi

registrikood:

OC394696),

esindaja vandeadvokaat Indrek Leppik

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 03. aprilli 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937.

2. Teha asjas uus otsus, millega rahuldada Agnes Kase hagi Westbury Trade LLP vastu

ning tunnistada sundtäitmine täiteasjas nr 186/2017/37 lubamatuks 26 961,42 euro

ulatuses.

3. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Westbury Trade LLP kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse

jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 ettenähtud korras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Agnes Kask (hageja) esitas 07.02.2017 maakohtule hagi Westbury Trade LLP (kostja) vastu,

paludes tunnistada täiteasjas nr 186/2017/37 täitemenetlus lubamatuks 26 961,42 euro ulatuses.

Hagiavalduse kohaselt alustas kohtutäitur Reet Rosenthal 12.01.2017 hageja suhtes täiteasja

kostja 12.01.2017 avalduse alusel, milles kostja väitis, et hageja võlgneb talle kinnisasja

müügilepingu järgi 60 000 eurot. 14.12.2015 sõlmitud kinnistute müügilepingu, hüpoteekidega

koormamise lepingute ja asjaõiguslepingute alusel müüs kostja hagejale mh Tartus XX asuva

kinnistu koos selle oluliseks osaks oleva elamuga (edaspidi elamu). Viimane osamakse summas

60 000 eurot tuli hagejal tasuda 25.12.2016.

Kostjal puudub nõue, mis on hagejale täitemenetluses esitatud, kuna hageja on 21.12.2016

tasaarvestusavaldusega summas 26 961,42 eurot kostja nõude tasaarvestanud hageja nõudega

kostja vastu (33 038,58 eurot tasus hageja 21. ja 22.01.2017). Hageja nõue tulenes asjaolust, et

müüdud elamul esinesid olulised varjatud puudused, mis ei olnud lepingu osaks ja millest kostja

hagejat ei teavitanud. Vastavalt LK Ehitajad OÜ hinnapakkumisele tuleb hagejal teha nende

kõrvaldamiseks kulutusi 26 961,42 eurot. Hageja esitas 16.11.2016 kostjale nõude puuduste

kõrvaldamiseks. Kuna kostja keeldus puuduste kõrvaldamisest, käsitles hageja eeltoodud

summat enda lepingulise kahjuna, esitas kostjale nõude ja tasaarvestas vastastikused nõuded.

Hagiavalduse kohaselt märkas hageja 2015/2016 talvel, et toad on kütmisest hoolimata külmad.

RenoveerimisAbi OÜ tuvastas termograafilise mõõdistamisega külmasillad, millest tingituna

ei pea elamu sooja. Lisaks tuvastati ventilatsiooni töökorras mitteolek, aknaümbruste puudulik

tihendamine ning seeläbi oht niiskuse kondenseerumiseks ja hallituse tekkeks, samuti tuvastati

alumise korruse põranda ja seinte liitekohas niiskuse tekke ohtusid. Hageja tellis

OÜ-lt Ehitusseire ehitustehnilise ülevaatuse, mille järeldustest selgusid täiendavad puudused,

sh ei ole keldrikorruse välisseinte pinnad hüdroisolatsiooniga kaetud või on kaetud puudulikult,

mille tulemuseks on vee sissetung elamusse ning vee- ja niiskuskahjustuste teke, ning II korruse

magamistoa seinas on pragu, mis viitab kandekonstruktsioonide deformeerumisele.

Hageja nõue põhineb kolmel puudusel: külmasillad, vee läbijooks keldrisse ja pragu seinas.

Külmasillad, hüdroisolatsiooni puudumine ja kandekonstruktsioonide võimalik deformatsioon

tekivad ebaõigest ehitamisest. Puuduste tõttu ei ole hoones tagatud elementaarsed

elamistingimused. Ehitis, mille keldrisse jookseb vesi, ulatuslike külmasildade tõttu ei ole

tagatud mõistlik soojapidavus ja seinas on suur pragu, ei vasta tavaliselt esitatavatele nõuetele.

2. Kostja hagi ei tunnistanud, leides, et elamu vastab lepingutingimustele, see on

eesmärgipäraselt kasutatav ning vastab vähemalt kvaliteedile, mida tavaliselt omavad sarnase

vanuse ja omadustega elamud. OÜ Ehitusseire audit on ebausaldusväärne. Kostja ei olnud

termograafilise mõõdistamise ja auditiga tuvastatud puudustest teadlik. Mitmete väidetavate

puuduste olemasolu elamu üleandmisel ei ole tõendatud. Tegemist ei ole varjatud puudustega.

Hageja on võlaõigusseaduse (VÕS) § 220 lg 3 alusel kaotanud õiguse tugineda elamu

lepingutingimustele mittevastavusele, kuna ta ei teatanud kostjale puudustest VÕS § 220 lg 1

järgi mõistliku aja jooksul. VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaldamise eelduseid ei ole hageja tõendanud.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 3. aprilli 2018 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda, määras kostja menetluskulude rahaliseks suuruseks 7798,50 eurot ning mõistis hagejalt

välja kostja kasuks menetluskulud 7798,50 eurot ja viivise menetluskuludelt alates kohtuotsuse

jõustumisest kuni menetluskulude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei olnud müügilepingus kokkulepet elamul puuduste

esinemise kohta ning seega tuleb elamu lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda

VÕS § 217 lg 2 p-st 2, millest tulenevalt peab elamu vastama selle kasutusotstarbele, st sobima

elamiseks, ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 järgi. VÕS § 217 lg 2 p 2

ja § 77 lg 1 järgi peavad olema tagatud elementaarsed elamistingimused (3-2-1-46-17, p 20).

Maakohus leidis, tuginedes Riigikohtu praktikale (3-2-1-5-12, p 29; 3-2-1-115-04, p 21; 3-2-1-

129-12, p 23), et elamus on tagatud elementaarsed elamistingimused. Hageja kolis elamusse

2015/2016 talvel ja elab seal praeguse ajani. Seega ei takistanud puudused hagejal elamut selle

tavapärase kasutusviisi raames otstarbekohaselt kasutada. Elamu elamiseks kasutatavust

kinnitab ka asjaolu, et eelmised kasutajad elasid seal järjepanu üle 20 aasta. Termograafilise

mõõdistamise põhjal oli 12.01.2016 välistemperatuuri -8 °C juures eluruumides temperatuur

19,8 °C–22,9 °C, s.o enam kui majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määrusega nr 85

„Eluruumile esitatavad nõuded“ kaasaegsetele eluruumidele kehtestatud miinimumtemperatuur

18°C. Seega vaatamata vähenenud soojapidavusele oli tavapärasel kütmisel tagatud normaalne

sisetemperatuur. Tarbitud elektrikoguste võrdlemisel ei ole märgata elektritarbimise olulist

tõusu, hageja kulutused on olnud pigem väiksemad, vaatamata suuremale püsielanike arvule.

See asjaolu võib kinnitada kostja ja tunnistaja Veera Galaganova osutatud võimalust, et hageja

küttis II korruse eluruume vähem, kui normaalse temperatuuri tagamiseks vaja oleks olnud. Ka

seinas olev pragu ja vee läbijooks keldrisse ei välista elamu eesmärgipärast kasutamist.

Kuna hageja ei tugine elamu lepingutingimustele mittevastavusel seadusest tulenevatele

nõuetele või ehituse valdkonna konkreetsetele standarditele või normidele, tuleb hinnata, kas

elamul oli tavaliselt oodatav kvaliteet. Maakohus nõustus (tuginedes Riigikohtu selgitustele

lahendi nr 3-2-1-23-10 p-s 12) kostjaga selles, et kuna elamule on 28.01.1997 väljastatud

kasutusluba, pidi elamu vastama sel ajal kehtinud ehitusnõuetele. Hageja ei ole vastupidist

tõendanud. Tunnistajate Rimma Verbitskaja ja Veera Galaganova ütlustest tuleneb, et elamu

valmimise järgselt avastatud soojapidavuse probleemid kõrvaldati. Üldteadaolevaks asjaoluks

võib lugeda, et sel ajal kasutatud ehitusmaterjalid ja tehnika erinevad kvalitatiivselt kaasajal

kasutusel olevatest, samuti on arenenud oskusteadmised ning muutunud selgemaks ehitamisele

ja ehitusjärelevalvele kehtestatud nõuded. Enam kui 20 aastat kasutuses olnud elamu puhul võib

eeldada, et elamul esineb tavapärasest kasutamisest tingitud puuduseid. Hageja ei ole

tõendanud, et külmasillad, vee keldrisse sissejooks ja praegu seinas on põhjustatud ehitusveast,

mitte ei ole tegemist tavapärase kasutamise käigus tekkinud puudustega. Auditist ja auditi

koostaja Kuldar Käsperi ütlustest selle tõendamiseks ei piisa. Kuldar Käsperi järeldused

põhinevad visuaalsel vaatlusel. Puuduste tavapärase kasutamise tagajärjel tekkinuks lugedes ei

saa öelda, et neid sama vanade majade puhul tavaliselt ei esine. Ka ehitusasjatundja

Kuldar Käsper leidis, et külmasildade leidmine selle aja majadel on küllaltki tõenäoline.

Eeltoodust tulenevalt ei ole tõendatud elamu müügilepingu tingimustele mittevastavus ja seega

puudub hagejal tasaarvestuse aluseks olev kahju hüvitamise nõue.

Lisaks on hageja kaotanud õiguse tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele, kuna ta

ei teatanud puudustest kostjale mõistliku aja jooksul pärast puuduse avastamist. Hagiavalduse

järgi märkas hageja II korruse ruumides soojapidavuse probleeme juba mõni nädal pärast

kinnistu ostmist, termograafilise mõõdistamise aruanne koostati 12.01.2016, kuid hageja teatas

soojapidavuse probleemist kostjale alles 16.11.2016. Vee läbijooks keldrisse avastati hageja

seletuse järgi 2016. aastal. Pragu seinas pidi olema hagejale nähtav peale sissekolimist, kuivõrd

seda varjanud kapp oli eelmiste elanike poolt ära viidud. Isegi kui lugeda nendest puudustest

teadasaamise ajaks auditi koostamise aeg, s.o august 2016, siis neist alles 16.11.2016 teatamist

ei saa lugeda teatamiseks mõistliku aja jooksul. Probleemist teatamine ei eelda selle põhjuste

üksikasjalikku väljaselgitamist ega õigusteadmistega esindaja poole pöördumist.

Tõendatud ei ole, et elamu eelmised kasutajad Veera Galaganova ja Vassili Galaganov oleksid

puudustest teadnud või pidanud teadma. Veera Galaganova ütlustest ilmneb, et nad ei

täheldanud probleeme soojapidavusega, kui neil oli jahe, siis nad kütsid rohkem, nad ei tundnud

huvi, miks elektriarved on suured. Puudub alus kahelda Veera Galaganova ütlustes, et kui

probleeme oleks olnud, siis oleksid nad need kõrvaldanud. Tunnistajate Rimma Verbitskaja ja

Veera Galaganova ütluste kohaselt kapi magamistuppa panemisel praegu ei olnud ja kapp oli

sama koha peal kuni elamu vabastamiseni; keldris hoiti küttepuid, mööblit jm, kelder ei olnud

niiske, põrand oli märg üks kord, kui boiler katki läks. Kuna puudused ei takistanud elamu

kasutamist selle tavapärasel kasutusotstarbel ja ei ole tõendatud, et kostja teadis puudustest, siis

ei ole täidetud VÕS § 221 lg 1 p-s 2 sätestatud asja lepingutingimustele mittevastavusele

tuginemise eeldused.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Agnes Kask esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 3. aprilli 2018 otsuse

tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) on kohus ehitusekspert Kuldar Käsperi arvamused olulistes küsimustes kõrvale jätnud ega

ole piisavalt põhjendanud, miks ta ehituseksperdi seisukohtadega ei nõustu. Hageja pöördus

kohtu poole seoses asjaoludega, et talle müüdud elamu siseseinad olid talvel miinuses ja

härmatisega kaetud, keldrisse voolas vesi sisse ning ühes siseseinas oli kandekonstruktsiooni

deformatsioonist tingitud sügav pragu. Tegemist on ehituslikest puudustest tingitud vigadega.

Ehitusekspert kinnitas, et kõnealused puudused pidid elamus olema algusest peale ja pidid

avalduma ka enne 2015. aastat. Ehituseksperdi hinnangu põhjal on elamu sooja- ja veepidavus

alati olnud elementaarne nõue ning 1990-ndatel ehitatud elamu soojustus ja hüdroisolatsioon,

kui see on korralikult ehitatud, täidab oma ülesannet ka tänapäeval;

2) ei vasta elamu, mis ei pea vett, mille siseseinad on külmasildade tõttu miinuses ja kaetud

härmatisega ning mille siseseina läbib kandekonstruktsiooni deformatsioonist tekkinud sügav

pragu, keskmistele kvaliteedinõuetele ja elementaarsetele elamistingimustele. Külmasildadest

tulenevad tagajärjed olid ekstreemsed ning vee sissetung keldrisse välistas olulisel määral keldri

kasutamise ja tekitas niiskuskahjustusi;

3) on kohus ajanud segamini soojaks kütmise võimaluse ja soojapidavuse. Hageja nõude

aluseks on, et maja ei pidanud sooja ning see tulenes rohketest külmasildadest. Kohtu arutlus,

et ilmselt küttis hageja vähem kui eelmised elanikud, on oletuslik ja asjasse puutumatu, sest

külmasillad ja nendest põhjustatud kahjustused ei olnud lepingus tingimuseks seatud ning

külmasildade olemasolu ja soojuskadu ei sõltunud sellest, kui intensiivselt hageja elamut küttis;

4) on kohus tuginenud tunnistajate Veera Galaganova (sisuliselt müüja) ja Rimma Verbitskaja

(kes oli müüjast majanduslikult sõltuv) ütlustele, et puuduseid ei esinenud ajal, mil nemad

elamus elasid. Kohus ei ole lahendanud vastuolu tunnistajate ütluste ja ehitusekspert

Kuldar Käsperi arvamuse vahel, mille kohaselt pidid hagis märgitud puudused avalduma juba

enne, kui hageja elamu ostis, ning külmasillad ja hüdroisolatsiooni puudus ei ole ajas arenev.

Selline vastuolu annab aluse kahelda tunnistajate ütluste tõele vastavuses. Samas Riigikohtu

praktika järgi vastutab müüja varjatud puuduse eest sõltumata oma teadmisest selle puuduse

olemasolu kohta;

5) ei ole kohus võtnud seisukohta, kas magamistoa seina läbiva prao olemasolu oli lepingus

tingimuseks seatud ja kas hagejal on õigus nõuda prao kordategemise eest hüvitust;

6) ei ole hageja puudustest teatamisega hilinenud. Isegi kui termograafilise mõõdistamise

tulemustest anti teada hilinemisega, siis ehitise auditi tulemustest teatati mõistliku aja jooksul;

7) on alus VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaldamiseks olemas, sest ehitusekspert K. Käsperi hinnangul

pidid puudused avalduma juba enne, kui hageja elamu ostis.

5. Westbury Trade LLP vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja

menetluskulude hageja kanda jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) vastab elamu lepingutingimustele ja sobib elamiseks. Elamu on vajalikus ulatuses

soojapidav. Tulenevalt Riigikohtu praktikast tähendab soojapidavus seda, et kütmisel on

tagatud ruumides elamiseks vajalik normaalne temperatuur. Hageja ei ole väitnud, et kütmisel

ei oleks elamiseks vajalik normaalne temperatuur tagatud. Kohus on õigesti märkinud, et elamu

elamiseks sobivust tõendab ka asjaolu, et elamus on probleemideta järjepanu elatud üle

20 aasta. Termograafilise mõõdistamise kohaselt oli välistemperatuuri -8 °C korral temperatuur

eluruumides vahemikus 19,8 °C–22,9 °C, mis ületab ka praegu kehtivat nõuet 18 °C.

Elamu puudusena ei saa käsitleda asjaolu, et välisseinte hüdroisolatsioon võib olla ebapiisav ja

ei suuda suurte sadude korral pinnasevee sisseimbumist täielikult ära hoida. Pinnasevee

sisseimbumine võib olla põhjustatud vihmarenni eemaldamisest. Eelmised elanikud hoidsid

keldris isiklikke asju ja küttepuid, mida ei oleks saanud teha, kui kelder olnuks üleujutatud;

2) vastab elamu keskmisele kvaliteedile. Ehitamise hetkel kehtinud standardite ja normide

järgimises apellatsioonimenetluses vaidlus puudub. Elamu oli lepingu riisiko üleminekul

piisavalt soojapidav ning veekahjustusi ei esinenud. Kohus pidas üldtuntuks, et ehitamise ajal

(1993. a) kasutatud materjalid ja tehnika erinevad kvalitatiivselt kaasajal kasutusel olevatest.

Sama on tõdenud tunnistaja Kuldar Käsper. Enam kui 20 aastat kasutuses olnud elamu puhul

saab eeldada, et sellel esineb kasutamisest tingitud puuduseid. Sellisteks puudusteks võivad olla

ka külmasillad, vee keldrisse sissejooks ja pragu seinas. Kuldar Käsper on lähtunud välisest

vaatlusest. Hageja ei ole seega tõendanud, et puudused oleksid tekkinud ehitusvigadest;

3) puudub hagejal VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 koosmõjus õigus tugineda väidetavatele puudustele,

kuna hageja ei teatanud kostjale puudustest mõistliku aja jooksul;

4) ei olnud kostja puudustest teadlik. Hageja väide, et kuivõrd Kuldar Käsperi hinnangul pidid

puudused avalduma juba enne kui hageja elamu ostis, on paljasõnaline ja ei tõenda VÕS § 221

lg 1 p 2 eelduste täitumist.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud. Maakohtu vaidlustatud otsus

tuleb tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise

rikkumise tõttu.

Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab Agnes Kase hagi Westbury Trade LLP

vastu, tunnistab täitemenetluse täiteasjas nr 186/2017/37 lubamatuks 26 961,42 euro ulatuses

ja jätab menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Westbury Trade LLP kanda.

7. Hagiavalduse kohaselt tugines hageja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude

esitamisel asjaolule, et ta on kostja nõude 26 961,42 euro ulatuses tasaarvestanud.

Tasaarvestuse avalduse aluseks on lepingu rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue kulutuste

hüvitamiseks (puuduste kõrvaldamiseks). Seejuures tugines hageja kolmele elamul esinevale

puudusele, s.o külmasillad, vee läbijooks keldrisse ning magamistoa seinas olev pragu, millised

on käsitletavad varjatud puudustena, ning mille tõttu ei vastanud elamu lepingutingimustele.

Maakohus leidis, et elamus olid üleandmise ajal tagatud elementaarsed elamistingimused ning

seetõttu puudub alus väita, et elamu ei vastanud lepingutingimustele.

Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu.

8. VÕS § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava

kvaliteedile. Kui lepingulise kohustuse kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab

lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

Vastavalt VÕS § 217 lg-le 1 ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige

koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka

asja juurde kuuluvad dokumendid.

VÕS § 217 lg 2 p 2 sätestab, et asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe

puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab

ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda

müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju

tavaliselt kasutatakse.

Nimetatud sätete alusel on maakohus iseenesest õigesti leidnud, et elamu lepingutingimustele

vastavuse hindamisel tuleb teha kindlaks, kas elamu vastab selle kasutusotstarbele, st sobib

elamiseks, ning kas elamu on keskmise kvaliteediga.

9. Termograafilise ülevaatuse aktist (I kd, tl 37-54) nähtuvalt oli ülevaatuse eesmärgiks hinnata

elamu soojapidavuse olukorda, et avastada võimalikud õhulekke asukohad, soojustusdefektid

ja konstruktiivsed külmasillad, mis võivad mõjutada elamu soojapidavust. Nimetatud akti

kohaselt on elamu ülemise korruse erkerite välisnurkades tihendamata piirkonnad, kus

temperatuuriindeksi väärtused on alla 0,4. Sellise indeksi puhul kondenseerub seal külmal ajal

niiskus, mis võib jäätuda. Jää sulades valgub niiskus konstruktsioonidesse ja konstruktsioonid

võivad seestpoolt olla nakatanud hallitusega. Niisugused külmasillad seavad ohtu elamu

pikaajalise säilimise.

Ehitise auditis (I kd, tl 57) on eriteadmistega isik Kuldar Käsper leidnud, et elamu välispiirete

soojustuse ja tuuletõkke paigaldamisel on tehtud olulisi ehitusvigu, mille likvideerimine on

kulukas ja võimalik vaid välisvoodri osalise või täieliku eemaldamise teel. Kuldar Käsperi

maakohtu istungil antud ütluste (I kd, tl 194 pöördel-196) kohaselt kehtisid 1990-ndate aastate

alguses ehitusnõuded, mis välistasid külmasildade tekkimise. Ette olid nähtud soojustuskihid ja

need olid projektis välja toodud. Praegusel juhul oli elamut soojustatud ebapiisavalt. Kui elamul

olid külmasillad sees, siis selline ehitamine ei vastanud ehitustavale. Külmasildade esmaseks

tagajärjeks on märgatavalt suurem soojakadu. Külmasildadele iseloomulikud tunnused pidid

avalduma kindlasti varasemalt, võib-olla koheselt pärast elamu valmimist, kuid kindlasti enne

2015. a.

Lisaks on tunnistaja Gabriel Kask kinnitanud (I kd, tl 196), et ta käis koos õega elamu üle

vaatamas mõned kuud enne lepingu sõlmimist, siis olid asjad elamus sees ning Vassili

Galaganov kui müüja kinnitas, et mingeid probleeme majal ei ole ja hinda alla ei lastud.

Ringkonnakohus leiab, et eelmärgitud tõenditega on hageja tõendanud selle, et elamul olid

külmasillad, mis põhjustasid soojakadusid ning seetõttu ei vasta elamu lepingutingimustele.

Maakohtu otsuse põhjendustest nähtub, et kuna hageja elab senini elamus ja seda on võimalik

soojaks kütta, siis järelikult on elamu soojapidav ja vastab kasutusotstarbele, ei ole õige.

Maakohtu poolt viidatud Riigikohtu praktikast sellist järeldust ei tulene, samuti on maakohus

jätnud põhjendamatult arvestamata Kuldar Käsperi maakohtu istungil antud ütlused.

Riigikohus on mitmes lahendis (näiteks 30.05.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17;

20.03.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12; 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12;

30.09.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15) asunud seisukohale, et müügieseme vastavust

lepingutingimustele hinnatakse VÕS §-de 77 ja 217 alusel ning elamu kasutamine elamiseks

eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu

tavalise kasutamise eelduseks. Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist

VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud puudusega. Lisaks ei saa puudulikult soojustatud ja seetõttu

vähese soojapidavusega maja olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause

mõttes ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale. Tähelepanuta ei saa jätta elamu vanust ja

kinnistu eksklusiivset asukohta, millest tulenevalt ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama

elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Eelmärgitud Riigikohtu

lahenditest järeldub, et elamu lepingutingimustele vastavuse hindamisel ei saa lähtuda üksnes

sellest, kas elamut saab soojaks kütta ning palju kulub selleks elektrienergiat. Kuna elamu oli

nõuetekohaselt soojustamata, siis olid elamu soojakaod suuremad ning selliselt ehitatud elamu

ei saa vastata keskmisele kvaliteedile.

Kuldar Käsper on kinnitanud, et puudulikust soojustamisest põhjustatud külmasillad ei ole

tekkinud elamu tavapärasest kulumisest ning maakohtu ja kostja vastupidine väide on ebaõige.

Hageja vaidlusaluses elamus elamise fakt ei tõenda seda, et elamus ei ole külmasildadest

tulenevaid puudusi. Maakohtu vastupidine seisukoht ei ole asjakohane. Tunnistaja Veera

Galaganova ütluste kohaselt elasid nad elamus aastatel 1995-2015 ning sel ajal elamus

probleeme ei olnud. Ka nimetatud tunnistaja ütlused ei tõenda, et elamu vastas

lepingutingimustele.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt võib eeldada, et enam kui 20 aastat kasutuses olnud

elamu puhul esinevad tavapärasest kasutamisest tingitud puudused ning hageja ei ole tõendanud

vastupidist. Maakohtu taoline põhjendus on vastuolus hageja esitatud tõenditega ja seetõttu

ekslik. Kuldar Käsper on tunnistajana kinnitanud, et hageja poolt esitetoodud puudused ei ole

tingitud mitte tavapärasest kasutamisest, vaid ehitusveast. Arusaamatu on siinjuures maakohtu

seisukoht, et hageja esitatud auditi tulemused ja Kuldar Käsperi ütlused ei ole piisavad

tõendamaks elamu vastavust lepingutingimustele. Maakohus on jätnud arvestamata TsMS

§ 230 lg-s 1 sätestatud tõendamiskoormise põhimõtte, millest tulenevalt oleks pidanud kostja

hageja esitatud tõendid ümber lükkama. Asja materjalidest nähtuvalt kostja selliseid tõendeid

esitanud ei ole.

Külmasildadest tingituna ei olnud elamu soojapidav ning põhjendamatu on maakohtu järeldus,

et normaalse temperatuuri tagamiseks oli hagejal võimalus elamut enam kütta. Kuldar Käsperi

ütlustest tuleneb, et elamu lepingutingimustele mittevastavus ei sõltu sellest, palju elamut kütta.

Seetõttu ka maakohtu poolt märgitud elamu elektrienergia kulu võrdlus jaanuarikuus aastatel

2011-2016 ei tõenda külmasildadest põhjustatud soojapidavuse kao suurust. Maakohtu poolt

esitatud elektrienergia kulu võrdlus ei ole usaldusväärne ka seetõttu, et sellest ei nähtu

ilmastikuandmed võrdluse aluseks võetud ajavahemikul.

10. Hageja poolt esiletoodud teiste puuduste, s.o vee läbijooks keldrisse ja magamistoa seinas

olev vertikaalne pragu, kohta on maakohus ühelauseliselt (kohtuotsuse lk 12) märkinud, et need

ei ole piisavad, et lugeda müüdud elamu lepingutingimustele mittevastavaks.

Ringkonnakohus leiab, et selles osas ei vasta maakohtu otsus TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud

nõuetele ega ole seetõttu ka seaduslik ja põhjendatud TsMS § 436 lg 1 tähenduses.

Ehitise auditis (I kd, tl 55-61) on märgitud, et keldrikorruse välisseinad ei ole kaetud

hüdroisolatsiooniga või on hüdroisolatsioon paigaldatud puudulikult ning see põhjustab

perioodiliselt läbi konstruktsioonide sisse tungiva vee poolt keldri põrandal üleujutusi ja

keldriseintel kahjustusi. Veel nähtub auditist, et II korruse magamistoa seinas (riidekapi taga

varjatult) esineb vertikaalne läbiv pragu, mis viitab kandekonstruktsioonide omavahelisele

deformatsioonidele.

Kuldar Käsper on tunnistajana ülekuulamisel kinnitanud, et juhul, kui keldri seinad oleksid

väljast hüdroisolatsiooniga kaetud, siis vesi ei jookseks keldrisse. Ka 1993. a pidid seinad vett

pidama ning teisiti ei ole võimalik tagada ruumide kasutamist vastavalt kasutusotstarbele.

Hoone, millel hüdroisolatsioon on paigaldamata või puudulik, ei vasta heale ehitustavale.

1993. a nõuetekohaselt paigaldatud hüdroisolatsioon (vedeldatud bituumen) säilib tänase

päevani. Kuldar Käsperi ütlustest nähtub veel, et magamistoa seinal oleva prao puhul on

tegemist konstruktsiooniveaga ning see saab tekkida vaid kandekonstruktsioonides koormuste

valepaigutuse tagajärjel. Sellise praoga hoone ei vasta tavapärastele ehitustingimustele,

tegemist on kõige klassikalisema ehitusveaga ning kindlasti tekkis pragu suhteliselt kiiresti

pärast maja ehitamist.

Tunnistaja Veera Galaganova on kinnitanud, et ta ei tea magamistoa seinas olevast praost

midagi, kuna kapp oli ees ning keldri põrand ei olnud niiske.

Ringkonnakohus leiab, et termograafilise ülevaatuse akt, ehitise audit ja Kuldar Käsperi ütlused

on usaldusväärsed ja lükkavad ümber tunnistajate Veera Galaganova ja Rimma Verbitskaja

ütlused selle kohta, et elamus hageja märgitud puuduseid ei olnud. Veera Galaganova ütlustest

nähtuvalt elasid nad majas kuni selle üleandmiseni ega tea, miks abikaasa vormistas kinnistu

enne müüki mingi firma nimele. Seega on tunnistaja Veera Galaganova puhul tegemist

huvitatud isikuga ja tunnistaja Rimma Verbitskaja on Galaganovite perekonna tuttav, mis

seavad nende ütluste usaldusväärsuse kahtluse alla.

Õige on apellandi väide, et maakohus on tõendite hindamisel ja analüüsimisel rikkunud TsMS

§ 232 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatud nõudeid.

Termograafilise ülevaatuse akti, ehitise auditi ja Kuldar Käsperi ütlustega loeb ringkonnakohus

tuvastatuks, et elamul olid selle hagejale üleandmise ajal hagiavalduses märgitud puudused

(külmasillad, vee läbijooks keldrisse ja pragu seinas) ning tegemist ei olnud tavapärasest

kasutamisest tingitud puudustega. Seega ei vastanud elamu puuduste osas lepingutingimustele

VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 tähenduses.

Põhjendamatu on siinjuures maakohtu seisukoht, et üksnes heale ehitustavale osutamine ei

kinnita elamu vastavust keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes. Riigikohus on

20.03.2012 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12 viidanud ka maakohtu poolt tuginetud Riigikohtu

lahendile (otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05) ning leidnud, et vaatamata sellele, kui kirjalikes

tõendites pole nimetatud ehitusnorme, millele ehitis ei vasta, ei ole tegemist menetlusnormi

rikkumisega, mis annaks aluse kohtuotsuse tühistamiseks. Riigikohus märkis, et ehitusnormide

rikkumised tulenevad asjas esitatud kirjalikest tõenditest.

Kostja esitatud ehitise kasutusluba (I kd, tl 149) tõendab seda, et ehitist on lubatud kasutada

elamuna, mitte seda, et ehitamisel peeti kinni hea ehitustava nõuetest.

11. Vastavalt VÕS § 218 lg 1 esimesele lausele vastutab müüja asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko

ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

Eelmärgitust tuleneb, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest reeglina

alati, eeldusel, et mittevastavus või selle tekkimise põhjus eksisteeris asja ostjale ülemineku

hetkel, kusjuures nimetatud asjaolude tõendamiskoormus lasub ostjal.

Termograafilise ülevaatuse akti, ehitise auditi ja Kuldar Käsperi ütlustega on hageja tõendanud,

et puudused, millele hageja tugines, eksisteerisid elamu hagejale ülemineku ajal ning et

tegemist oli varjatud puudustega. Ainuüksi kostja kinnitus, et temale teadaolevalt elamul

mingeid puudusi ei esinenud, ei ole piisav, et kostjat vastutusest vabastada.

Müüja vastutus asja lepingutingimustele mittevastavuse eest on VÕS § 218 lg 4 järgi välistatud,

kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma.

Seda ei ole kostja aga tõendanud. Riigikohus on mitmes lahendis (otsused tsiviilasjades nr 3-2-

1-46-17 ja 3-2-1-100-15) asunud seisukohale, et VÕS § 218 lg 4 ei piira müüja vastutust

varjatud puuduste eest.

12. Asja materjalidest nähtuvalt vaidlesid pooled maakohtus ka selle üle, kas hageja saab asja

puudustele tugineda või on ta selle õiguse kaotanud.

Maakohus leidis, et VÕS § 221 lg 1 p 2 ei ole kohaldatav, sest tõendatud ei ole, et kostja teadis

hagi aluseks olevatest puudustest. Samas tuvastas maakohus, et elamu kasutajate (Veera ja

Vassili Galaganovid) teadmist saab omistada ka kostjale. Kuna Veera ja Vassili Galaganovid

elasid majas kuni selle üleandmiseni hagejale (aastatel 1995-2015) ning kinnistu müük

vormistati firma kaudu, siis on maakohtu nimetatud seisukoht põhjendatud.

VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaselt ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata

sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt

teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega

seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale.

Riigikohus on käsitlenud VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaldamist 14.06.2017 otsuses tsiviilasjas

nr 3-2-1-53-17 ning asunud seisukohale, et müüja teadma pidamise hindamisel on oluline

arvestada muuhulgas asjaolu, kui kaua on asi müüja omandis olnud. Arvestades omaniku

staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud müüja puhul eeldada,

et ta peab teadma vähemalt sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale

kasutajale tavapärasel kasutamisel äratuntavad.

Ringkonnakohus leiab, et termograafilise ülevaatuse aktis ja ehitise auditis märgitud (ja

fotografeeritud) elamu puudused, millele hagis tugineti ja milliseid kirjeldas maakohtu istungil

Kuldar Käsper, on sellised, millistest elamus ca 20 aastat elanud Veera ja Vassili Galaganovid

pidid teadma. Käesoleva otsuse p-s 10 ringkonnakohus märkis, et Veera Galaganova

vastupidised ütlused ei ole usaldusväärsed. Samas on maakohus tuginenud müüja

teadmapidamise hindamisel ainuüksi Veera Galaganova ütlustele ning jätnud põhjendamatult

hindamata kirjalikud tõendid ja Kuldar Käsperi ütlused.

Sellest tulenevalt on põhjendamatu kostja seisukoht, et isegi juhul, kui kostja andis üle

puudustega asja, ei saa hageja mittevastavusele tugineda.

13. Arvestades käesoleva otsuse p-des 9-12 tuvastatud asjaolusid, on hageja tasaarvestuse

avaldus summas 26 961,42 eurot põhjendatud ning hagejal on õigus nimetatud summas

täitmisest keelduda. Seetõttu tuleb hagi rahuldada ning sundtäitmine 26 961,42 euro ulatuses

tunnistada lubamatuks.

Kulutuste arvestusele (I kd, tl 23-24) ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Samas on kostja

seisukohal, et VÕS § 127 lg 5 alusel tuleb kahjuhüvitist vähendada ja arvata sellest maha

kinnisasja väärtuse tõus, kuna hageja nimetatud puuduste kõrvaldamise kulud tõstavad kostja

arvates oluliselt kinnisasja väärtust.

Vastavalt VÕS § 127 lg-le 5 tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida

kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja

arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga.

See tähendab, et kohus peab kaaluma, kas kannatanu suhtes on õiglane kasu mahaarvamine

olukorras, kuna kannatanule ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist kahju hüvitamise käigus

vältida.

Ringkonnakohus leiab, et puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste suurust (vt tööde

loetelu, I kd tl 23-24) ei ole hagejal võimalik vältida, kuna elamu vundamendi

hüdroisoleerimiseks ja külmasildade likvideerimiseks tuleb paratamatult olemasolev vana

isolatsioon ja soojustus eemaldada ning ilma tööde loetelus märgitud töödeta ei ole puuduste

kõrvaldamine objektiivselt võimalik. Pragunenud seina taastamistöödega oli kostja nõus (II kd,

tl 30).

Seetõttu puudub alus hageja nõutud kahjuhüvitise vähendamiseks.

14. Seoses hagi rahuldamisega jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 162

lg 1 ja § 171 lg 1 alusel kostja kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud

korras (vt Riigikohtu 20.04.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15).

/allkirjastatud digitaalselt/

Viivi Tomson

/allkirjastatud digitaalselt/

Triin Uusen-Nacke

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja