2-17-1914/47 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp

Määruse tegemise aeg ja koht

18. september 2018, Tartu

Tsiviilasja number

2-17-1914

Tsiviilasi

Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese,

Kristian

Rohejärve

ja

Kai

Rohejärve

avaldus

korteriomanditeks jagatud kinnisasjal asuva kütteseadme

omandiõiguse tuvastamiseks ja kütteseadmele kestva

juurdepääsu võimaldamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 11. mai 2018 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Mindreks Grupp OÜ määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja: Mindreks Grupp OÜ (puudutatud

isik I), esindaja juhatuse liige Indrek Mutso

Puudutatud isikud:

1. Annika Raudoja (avaldaja I) (isikukood XXX)

2. Valmar Kuhhi (avaldaja II) (isikukood XXX)

3. Mart Viires (avaldaja III) (isikukood XXX)

4. Aira Viires (avaldaja IV) (isikukood XXX)

5. Kristian Rohejärv (avaldaja V) (isikukood XXX)

6. Kai Rohejärv (avaldaja IV) (isikukood XXX)

Avaldajate esindaja vandeadvokaat Andres Kalm

7. Doneright OÜ (pankrotis) (puudutatud isik II) (registrikood

12690547), pankrotihaldur Indrek Lepsoo

8. Taivi Mutso (puudutatud isik III) (isikukood XXX)

9. Indrek Mutso (puudutatud isik VI) (isikukood XXX)

10. Marika Laisaar (puudutatud isik V) (isikukood XXX)

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu 11. mai 2018 määrus muutmata ja

Mindreks Grupp OÜ määruskaebus rahuldamata.

2. Toimetada

käesoleva

kohtumäärus

kätte

menetlusosalistele, Farmada Invest OÜ-le ja OÜ-le Post

Aestas.

Menetluskulude jaotus

3. Jätta Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira

Viirese, Kristian Rohejärve ja Kai Rohejärve menetluskulud

ringkonnakohtus Mindreks Grupp OÜ kanda.

4. Mõista Mindreks Grupp OÜ-lt Annika Raudoja, Valmar

Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese, Kristian Rohejärve ja Kai

Rohejärve kasuks välja menetluskulude katteks 1092 eurot.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel või tema õigusjärglasel on õigus esitada

määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagita

menetluses

võib

menetlusosaline

Riigikohtus

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või

advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama

tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viires, Aira Viires, Kristian Rohejärv ja Kai Rohejärv

(avaldajad) esitasid Tartu Maakohtule avalduse korteriomanditeks jagatud kinnisasjal asuva

kütteseadme omandiõiguse tuvastamiseks ja kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamiseks.

1.1. Avaldajad palusid kohtul:

1) tuvastada, et korteriomanditeks jagatud XX , Tartu linn asuva kinnistu korteriomanike

kaasomandisse kuulub XX , Tartu linn asuvat kinnistut teenindav, osaliselt kinnistu maal

ja osaliselt korteriomandi XX -M1, Tartu linn reaalosa piires asuv, kütteseade selle

järgmistes osades:

-

õhk-vesi soojuspump Alpha Innotec LW 180A (seeria nr 260119-125);

-

küttevee akumulatsioonimahuti ca 400-500 liitrit;

-

küttesüsteemi paisupaak RV 80 kasuliku mahuga ca 80 liitrit;

-

soojatarbeveemahuti Austria Email AG HR-500 kasuliku mahuga ca 490 liitrit;

-

elektrilise küttekehaga soojatarbeveemahuti Austria Email AG EBH-RDU-18 6,0

kW kasuliku mahuga ca 500 liitrit;

-

soojatarbevee süsteemiga ühendatud paisupaak AV50 eeldatava kasuliku mahuga

50 liitrit;

-

küttesüsteemiga ühendatud torustik, ringluspumbad, ventiilid, mõõdikud,

elektripaigaldis ja juhtautomaatika süsteem;

2) kohustada Mindreks Grupp OÜ-d võimaldama avaldajatele kestev juurdepääs vaidlusaluse

kütteseadme p-s 1 nimetatud osadele, mis asuvad korteriomandi XX -M1, Tartu linn

reaalosa piires ning andma korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega valitud isikule,

valitseja valimise korral valitsejale, korteriühistu loomise või tekkimise korral

korteriühistule üle koopiad kütteseadmele juurdepääsuks vajalikest võtmetest.

1.2. Avalduse kohaselt on Tartu linnas aadressil XX asuv kinnistu 27.01.2016 korteriomanditeks

jagamise avalduse alusel jagatud üheksaks korteriomandiks: kaheksa korterit on eluruumi

sihtotstarbega (korterid nr 1-8) ja üks mitteeluruumi sihtotstarbega (korter nr M1). Elamu kütmine,

samuti sooja veega varustamine on lahendatud kinnistule paigaldatud õhk-vesi soojuspumbaga.

Kütteseade paikneb osaliselt korteriomandi nr M1 reaalosa piires (eeskätt veemahutid,

paisupaagid, elektripaigaldis ja juhtautomaatika süsteem) ning osaliselt kinnistu maal

(soojuspump). Korteriomanike vahel on vaidlus kütteseadme omandiõiguse üle.

Avaldajad leiavad, et kütteseade, olles elu- ja mitteeluruumide kasutamiseks vältimatu, on kinnistu

kaasomandi ese ning kuulub ühiselt kõigi korteriomanike kaasomandisse. Kütteseadme

omandiõiguse kuuluvust kõigile korteriomanikele kinnitab ka asjaolu, et kütteseade ei ole

kinnistule paigaldatud kolmandale isikule kuuluva asjaõiguse alusel. Samuti ei ole kütteseade

määratud kuuluvaks ühele korteriomanikule 27.01.2016 kinnistu valdamise ja kasutamise korras.

Kütteseadme kuulumist kõigile kaasomanikele kinnitab avaldajate arvates ka see, et kütteseadme

tarne ja paigalduse tellis Mindreks Grupp OÜ-lt (puudutatud isik I) kogu kinnistu teenindamiseks

arendaja Doneright OÜ (pankrotis) (puudutatud isik II) ning korteriomanikud on kütteseadme eest

ostuhinna osana juba tasunud. Avaldajatel puudub juurdepääs osaliselt korteriomandi nr M1

reaalosa piires asuvale kütteseadme osale. Samas on korteriomanike kestev juurdepääs

kütteseadme ekspluateerimiseks, selle seisukorra kontrollimiseks ja hooldamiseks vajalik,

arvestades kütteseadme olulisust ja väärtust.

1.3. Avaldajad ei nõustu puudutatud isikute Mindreks Grupp OÜ, Indrek Mutso ja Taimi Mutso

väidetega kütteseadme omandiõiguse ja kestva juurdepääsu võimaldamise kohta, samuti ei ole

avaldajate nõue vastuolus hea usu põhimõttega.

2. Mindreks Grupp OÜ (puudutatud isik I) ja Indrek Mutso (puudutatud isik IV) palusid jätta

avaldus rahuldamata.

Soojuspump kuulub Mindreks Grupp OÜ-le vallasasjana. Puudutatud isik I sõlmis arendajaga

20.05.2016 omandireservatsiooniga müügilepingu, mille p 1.2 kohaselt läheb omandiõigus

soojuspumbale üle maksekohustuse kohase täitmisega. Kuna müügihinda ei tasutud, ei läinud

vaidlusaluse kütteseadme omandiõigus arendajale üle.

Soojuspump ei ole muutunud kinnisasja oluliseks osaks. Soojuspumpa on võimalik soojussõlmest

lahti ühendada, millest tulenevalt saab seda kinnisasjast eraldada ja viia vajadusel teisele

kinnisasjale. Kütteseadme lahtiühendamine ja eemaldamine kinnisasjalt ei katkesta kortermaja

soojusenergiaga varustamist. Pärast eraldamist on kütteseade iseseisvalt kasutatav ning seda saab

soovi korral ühendada teise küttesüsteemiga. Kehtiva kohtupraktika kohaselt ei ole soojusallikat

(keskküttekatel või soojuspump) käsitletud kaasomandi esemena. Soojuspumpa ei muuda

kaasomandi esemeks asjaolu, et käesoleval hetkel tarbivad avaldajad soojuspumba toodetavat

soojusenergiat. Avaldajatel on soovi korral võimalik liita kortermaja soojussõlmega enda valitud

soojusallikas. Avaldajate omandiõigus kütteseadmele ei tulene 27.01.2016 notariaalsest lepingust,

kuna kasutuskorra kokkulepe ei reguleeri kütteseadme omandiõiguse kuuluvust. Ühiskasutus ei

tähenda asja ühisomandit. Kasutuskorra kokkuleppe esemeks ei ole korteriomandi nr M1

kasutamine. Ebaõige on avaldajate väide, et nad on soojuspumba eest tasunud, ostes korteriga koos

ka kütteseadme. Asjaolust, et tasutud on Doneright OÜ (pankrotis) võlgade katteks otse Mindreks

Grupp OÜ-le, ei ole võimalik järeldada, et tasumine toimus kütteseadme eest. Avaldajate nõue

kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamiseks on samuti alusetu, kuna soojuspump on

Mindreks Grupp OÜ ainuomandis. Viimane on senini käitanud soojuspumpa ja taganud selle

oluliste tõrgeteta toimimise. Avaldajad tegutsevad vastuolus hea usu põhimõttega, püüdes

alusetult rikastuda Mindreks Grupp OÜ-le kuuluva soojuspumba arvelt.

3. Doneright OÜ (pankrotis) (puudutatud isik II) nõustus avaldajate seisukohtadega ning toetab

avalduse rahuldamist.

4. Taivi Mutso (puudutatud isik III) ühines Mindreks Grupp OÜ ja Indrek Mutso seisukohaga,

leides, et avaldus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

5. Marika Laisaar (puudutatud isik V) pidas vajalikuks kütteseadme omandiõiguse tuvastamist

ning kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamist.

MAAKOHTU SEISUKOHT

6. Maakohus rahuldas avalduse ning tuvastas, et korteriomanditeks jagatud XX , Tartu linn asuva

kinnistu korteriomanike kaasomandisse kuulub XX , Tartu linn asuvat kinnistut teenindav,

osaliselt kinnistu maal ja osaliselt korteriomandi XX -M1, Tartu linn reaalosa piires asuv,

kütteseade selle järgmistes osades:

-

õhk-vesi soojuspump Alpha Innotec LW 180A (seeria nr 260119-125);

-

akumulatsioonimahuti ca 400-500 liitrit;

-

küttesüsteemi paisupaak RV 80 kasuliku mahuga ca 80 liitrit;

-

soojatarbeveemahuti Austria Email AG HR-500 kasuliku mahuga ca 490 liitrit;

-

elektrilise küttekehaga soojatarbeveemahuti Austria Email AG EBH-RDU-18 6,0 kW

kasuliku mahuga ca 500 liitrit;

-

soojatarbevee süsteemiga ühendatud paisupaak AV50 eeldatava kasuliku mahuga 50 liitrit;

-

küttesüsteemiga ühendatud torustik, ringluspumbad, ventiilid, mõõdikud, elektripaigaldis

ja juhtautomaatika süsteem.

Maakohus kohustas Mindreks Grupp OÜ-d võimaldama Annika Raudojale, Valmar Kuhhile, Mart

Viiresele, Aira Viiresele, Kristian Rohejärvele ja Kai Rohejärvele kestev juurdepääs vaidlusaluse

kütteseadme resolutsiooni punktis 4 nimetatud osadele, mis asuvad korteriomandi XX -M1, Tartu

linn reaalosa piires ning andma Tartu linn, XX korteriühistule üle koopiad kütteseadmele

juurdepääsuks vajalikest võtmetest.

Maakohus jättis avaldajate menetluskulud solidaarselt Mindreks Grupp OÜ, Indrek Mutso ja Taivi

Mutso kanda ning mõistis Mindreks Grupp OÜ-lt, Indrek Mutsolt ja Taivi Mutsolt solidaarselt

avaldajate kasuks välja menetluskulud 6807 eurot ning viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses.

7. Vaidlust ei ole selles, et kütteseade paikneb osaliselt korteriomandi nr M1 reaalosa piires

(eeskätt veemahutid, paisupaagid, elektripaigaldis ja juhtautomaatika süsteem) ning osaliselt

kinnistu maal (tehnoseadmed ja soojuspump) (I kd, tl 77, 91). XX korterelamu küttesüsteemi

kohtülevaatuse aruande (II kd, tl 78-112) kohaselt on lisaks korterelamu kütmisele lahendatud

kinnistule paigaldatud õhk-vesi soojuspumbaga ka kinnistu varustamine soojatarbeveega.

Kui tegemist on lokaalküttega, on kohtu hinnangul kütteseadme näol tegemist korteriomanike

ühiseks elamu sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajaliku seadmega. Antud kütteseade määrab ära

küttesüsteemi kui terviku funktsiooni, selle puudumine mõjutab kogu küttesüsteemi olemust. Nii

kütteseadme kui küttesüsteemi olemusest tulenevalt on nende paigaldamine püsiva eesmärgiga.

Kütteseadme eraldamisega kaoks korterelamus ka soojatarbevee kasutamise võimalus. Samas on

Riigikohus asunud seisukohale, et elamu ühiseks kasutamiseks on vähemalt üldjuhul vajalikud

kanalisatsiooni- ja tarbeveesüsteem (vt RKTKo 3-2-1-129-13, p-d 45 ja 48).

Kohtu arvates on vaidlusalune kütteseade korteriomandite omanike kaasomandis. Korterelamu

lokaalseks kütteks mõeldud kütteseade koos kütte- ja soojatarbeveesüsteemiga on elamu ühiseks

kasutamiseks vajalik ühiskommunikatsioon, milleta elamu eesmärgipärane kasutamine ei ole

võimalik.

Elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid on korteriomanike kaasomandis

vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa (vt RKTKo 3-2-1-155-14, p 12). Kohus

nõustub avaldajatega, et siinjuures ei saa arvestada üksnes teoreetilise tehnilise võimalusega

küttesüsteemi eri osasid (sh soojuspump) eemaldada ja asendada.

Kohtu hinnangul sõltub seadme kinnisasja olulise osana määratlemine sellest, kas seade

paigaldatakse eesmärgiga muuta see ehitise kui funktsionaalse terviku osaks, et panna see

igapäevaselt teenima ehitise eesmärgipärase kasutamise huve. Kohus leidis, et kütteseade teenib

elamu huve, võimaldades selle sihtotstarbelist kasutamist. Tegemist ei ole mööduvaks otstarbeks

ühendatud seadmega. Sekkumine ehitise kui funktsionaalse terviku toimimisse, mille tõttu on

häiritud selle eesmärgipärane kasutamine ning tuleb teha olulisi kulutusi ehitise endise

funktsionaalsuse taastamiseks, on ehitise tervikliku majandusliku väärtuse rikkumine ja seeläbi

käsitatav ehitise olulise osa kahjustamisena.

Eeltoodust tuleneb, et kütteseadme paigaldamisega korterelamusse on kütteseade muutunud ehitise

oluliseks osaks. TsÜS § 53 lg 2 kohaselt ei saa asi ja selle olulised osad olla eri isikute omandis.

Viidatud regulatsiooni eesmärk on majandusliku väärtuse tagamine seeläbi, et asi ja selle olulised

osad jagavad võimalikult ühtset majanduslikku eesmärki.

8. Kui üks asi muutub teise asja oluliseks osaks, lakkab teise asja oluliseks osaks muutunud asi

senisele omanikule kuulumast ning oluliseks osaks muutunud asja omandiõigus tekib selle asja

omanikule, mille oluliseks osaks ühendatud asi muutus.

Vallasasja ühendamisel kinnisasjaga AÕS § 107 lg 3 mõttes tekib maatüki omanikul

koormatisevaba omand kõigi tema maatükiga ühendatud vallasasjade suhtes, s.o kustuvad

kolmandate isikute õigused, sh omandireservatsioon, varasemate vallasasjade suhtes. Järelikult kui

elamusse paigaldatav kütteseade on soetatud omandireservatsiooniga nagu väidavad puudutatud

isikud I ja IV, kaasneb kütteseadme kui vallasasja iseseisva eksisteerimise lõppemisega selle

vallasasja suhtes kehtinud omandireservatsiooni kustumine.

Kuna elamusse kütteseadme paigaldamisega muutub kütteseade ehitise oluliseks osaks ning

kuulub sealtpeale elamu omanikele sõltumata sellest, missugustel tingimustel oli omandi üleminek

reguleeritud kütteseadme müügi või paigaldamise kohta sõlmitud lepingus, puudub kohtul vajadus

tuvastada 20.05.2016 omandireservatsiooniga müügilepingu (II kd, tl 148-150) ja 31.10.2016

taganemisavalduse (II kd, tl 151) võltsitus/ehtsus.

9. Järelikult kuulub vaidlusalune kütteseade kõigile korteriomanikele, olles korteriomanike

kaasomandis. Kuivõrd kütteseadme eest tasumine ei ole omandiõiguse tuvastamisel määrav, ei pea

kohus vajalikuks analüüsida menetlusosaliste väiteid ja vastuväiteid osas, kas korteriomanikud

(avaldaja II) on kütteseadme eest ostuhinna osana tasunud või mitte.

10. Õige on avaldajate seisukoht, et korteriomanike õigus kütteseadmele juurdepääsuks tuleneb ka

27.01.2016 notariaalsest lepingust (I kd, tl 19-29), mille p 3 (terrassi, rõdude, parkimiskohtade,

sooja- ja veesõlme ning kuuri kasutuskord) kohaselt jäävad korteriomandi nr 9 (mitteeluruum 1)

koosseisus olevatest ruumidest ruumid tähistusega 1-1 esik ning 1-2 sooja- ja veesõlm (I kd, tl 91)

kõigi korteriomandite igakordsete omanike ühiskasutusse. Kohtule ei ole teada, et kasutuskorda

oleks hiljem muudetud, tühistatud või muul viisil lõpetatud. Kuna viidatud kokkuleppe kohta on

kantud märkus kinnistusraamatusse (I kd, tl 46-69), on kokkulepe kehtiv ka selle sõlminud

korteriomanike õigusjärglaste suhtes (AÕS § 79 lg 2).

Kohus ei nõustunud puudutatud isikute I ja IV väitega, millega on ühinenud puudutatud isik III, et

kasutuskorra kokkulepe ei reguleeri üldse korteriomandi nr M1 reaalosa kaaskasutust. Asjaolu, et

lepingu pealkirjas ei sisaldu viidet sooja- ja veesõlme kasutuskorra kokkuleppele, ei muuda seda

olematuks olukorras, kus lepinguosalised (sh Mindreks Grupp OÜ) on lisaks rõdude, terrassi,

parkimiskohtade ja kuuri kasutuskorras leppinud tegelikult kokku ka sooja- ja veesõlme

kasutuskorras ning vastav kokkulepe on märkusena nähtav kinnistusraamatust. 27.01.2016

notariaalse lepingu järgi on kogu kinnistu jagatud üheksaks korteriomandiks. Asjaolu, et

korteriomandit, mille koosseisus on mitteeluruumid, on lepingus lisaks mitteeluruum nr M1

nimetatud ka korteriomandiks nr 9, ei muuda kohtu hinnangul kokkulepet ebaselgeks, kuna

kasutuskorras (lepingu p-s 3) sisalduvad samaaegselt mõlemad tähistused, nii korteriomand nr 9

kui sulgudes mitteeluruum 1.

Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud anda avaldajatele kestev juurdepääs kütteseadme osale, mis

asub korteriomandi nr M1 piires. Kuivõrd korteriomandite valitsemiseks on alates 01.01.2018

tekkinud korteriühistu (III kd, tl 16), tuleb avaldajate nõudest lähtudes kohustada puudutatud isikut

I andma Tartu linn, XX korteriühistule üle koopiad kütteseadmele juurdepääsuks vajalikest

võtmetest.

11. Kohus märkis veel, et kinnistusraamatust (III kd, tl 17) nähtuvalt on Valmar Kuhhi (avaldaja

II) kohtumenetluse ajal võõrandanud temale kuulunud korteriomandi aadressil XX -3, Tartu linn

Farmada Invest OÜ-le (III kd, tl 18). Kuivõrd endise omaniku asendamine praeguse omanikuga

saab toimuda TsMS §-s 211 sätestatud korras (õigusjärglasel on kinnisasja võõrandamise korral

õigus ja vastaspoole taotlusel kohustus astuda menetlusse omandi ülemineku ajast alates poolena

senise poole asemel), kuid Farmada Invest OÜ ei ole soovinud astuda antud menetlusse (III kd, tl

26) ja puudutatud isikutest ei ole keegi vastavat taotlust esitanud, teeb kohus lahendi Valmar Kuhhi

suhtes. Samas on Farmada Invest OÜ teavitanud kohut, et ta on teadlik antud menetluse asjaoludest

ning peab vajalikuks kütteseadme omandiõiguse tuvastamist ja kütteseadmele kestva juurdepääsu

võimaldamist.

12. Kohus jättis rahuldamata avaldajate taotluse eriteadmistega isiku Kaspar Tennokese

tunnistajana ülekuulamiseks, eesmärgiga tõendada asjaolu, et vaidlusalune kütteseade koos kõigi

oma osadega on korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalik ning et kütteseadme eemaldamine

ei ole ilma negatiivsete tagajärgedeta võimalik. Kohus leidis, et nimetatud asjaolu kohta juba

piisavalt tõendeid esitatud, eeskätt on Kaspar Tennokese eriteadmistega isikuna andnud

sellekohase arvamuse (II kd, tl 78-112).

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

13. Mindreks Grupp OÜ (määruskaebuse esitaja) esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse,

milles palub maakohtu määrus tühistada täies ulatuses ning teha uus määrus, millega jätta avaldus

rahuldamata. Menetluskulud palub määruskaebuse esitaja jätta avaldajate kanda.

13.1. Kohus on jätnud arusaamatult ja vääralt arvestamata, et kütteseade on määruskaebuse esitaja

omandis, mistõttu ei saa olla tegemist kaasomandi esemega. Ajal, mil arendaja küttekeha

korterisse paigaldas, oli see kolmanda isiku omandis ega saanud seetõttu KOS § 1 lg 2 alusel

kaasomandi esemeks muutuda.

Olukorras, kus ehitisega on ühendatud selline kolmandale isikule kuuluv asi ja kolmas isik

omandab ühe korteriomandi, ei muuda see asja omandit. Asjast ei saa seeläbi ei korteriomandi

reaal- ega kaasomandi osa, vaid asi jääb jätkuvalt eraldiseisvalt vallasasjana isiku omandisse, kelle

omandis see on kogu aeg olnud.

Kui on tuvastatud, et omandiõigus asjale on määruskaebuse esitajal, siis selle tasuta määramisel

kolmandate isikute omandisse rikutakse määruskaebuse esitaja õigust saada üleantava asja eest

raha (asi omandati samuti raha eest). Ei saa olla olukorda, kus hinnaline seade tuleb lihtsalt tasuta

üle anda ja asja omanikul ei ole tema omandi osas ei sõnaõigust ega õigus saada asja eest raha.

Kohus ei selgita, kuidas sellisel juhul kajastub raha eest omandatud asja staatus (tasuta

üleandmine) määruskaebuse esitaja kui äriühingu raamatupidamises ja mis see endaga kaasa toob

(maksukohustus, kahjum).

13.2. Maakohus tugines ainult avaldajate eksperdiarvamusele, mitte määruskaebuse esitaja

esitatud eksperdiarvamusele. Sealjuures ei olnud avaldajate esitatud eksperdiarvamusega

tõendatud avaldajate seisukohad, et vaidlusalune kütteseade koos kõigi oma osadega on

korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalik ning et kütteseadme eemaldamine ei ole ilma

negatiivsete tagajärgedega võimalik. Nordest Ekspert OÜ 20.03.2017 aruanne sellist järeldust ei

sisalda. Seetõttu taotlesid avaldajad ka ise täiendavalt oma eeltoodud väidete tõendamiseks Kaspar

Tennokese tunnistajana ülekuulamist.

Ainsana tõendas määruskaebuse esitaja esitatud eksperdiarvamus, s.o AIT-Nord OÜ 11.01.2018

tõend, et kütteseadet on võimalik süsteemist lahti ühendada ja lahtiühendamine on võimalik ilma

kinnisasja kahjustamata. Kohus ei põhjenda, miks ta jättis selle eksperdiarvamuse kui tõendi asjas

arvestamata.

Põhjendatud ei ole käsitada soojuspumpa soojussõlme või keskküttetorustiku kui terviku osana.

Puudutatud isikud tõendasid, et soojuspump kui soojusallikas moodustab keskküttetorustikust ja

soojussõlmest eraldiseisva osa, mida saab eraldada ning kinnisasjalt teisaldada. See tähendab, et

korteriomanikud saavad ühendada nende kaasomandisse kuuluvasse küttetorustikuga soovi korral

muu soojusallika (nt keskküttekatla).

Kuna asjas on tõendatud, et vaidlusalust kütteseadet saab eraldada ehitist või eraldatavat asja

oluliselt kahjustamata, siis ei kuulunud TsÜS § 55 lg 1 kohaldamisele ja kohus tugines sellele

alusetult.

13.3. Määruskaebuse esitaja vaidleb vastu ka menetluskulude rahalisele suurusele ja

väljamõistmisele solidaarselt kolmelt puudutatud isikult, kusjuures kahelt ülejäänud puudutatud

isikult on jäetud menetluskulud välja mõistmata.

Tegemist oli hagita menetlusega, mis ei olnud õiguslikult keerukas ega eeldanud tingimata

advokaadi õigusteenuse kasutamist ning kus reeglina jäetakse menetluskulud avaldajate endi

kanda.

Sarnaselt on teiste avaldajate menetluskulude näol tegemist ülemäärase ja ebavajaliku kuluga.

Kokku on avaldajad esitanud 60,2 tunni osas advokaatide tööd esimeses astmes, tunnitasu 156,12

eurot. Kaebaja leiab, et selline kulu on täiesti ebamõistlik, põhjendamatu ja ebavajalik. Sealjuures

tunnitasu, mis Riigikohtu praktika kohaselt on tunnustatud mitte üle 120 euro. Maakohus vaid

vähendas ajakulu minimaalselt.

PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD

14. Avaldajad palusid jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata.

Avaldajad esitasid taotluse nõuda määruskaebuse esitajalt välja tekstifailid, milles on koostatud

20.05.2016 müügileping (II kd, tl 148-150) ja 31.10.2016 taganemisavaldus (II kd, tl 151). Samuti

paluvad avaldaja kuulata tunnistajana üle eriteadmistega Kaspar Tennokese.

14.1. Avaldajad leiavad, et puudutatud isikud I, III ja IV ei vaidle vastu, et kaasomandis on

küttesüsteemi paisupaak (maakohtu määruse resolutsiooni p 4 kolmas taane). Sellega, et

kütteseade kuulub korteriomanike kaasomandisse, on olnud nõus ka puudutatud isik II (II kd, tl

129) ja puudutatud isik V (17.11.2017 e-kiri). Sisuliselt on kõik puudutatud isikud vähemalt selles

osas avalduse õigeks võtnud ja määruskaebust ei saa juba ainuüksi eeltoodud põhjustel vähemalt

selles osas rahuldada.

14.2. Maakohus on õigesti leidnud, et kütteseade on tervikuna korteriomanike (menetlusosaliste)

kaasomandis. Maakohus tuvastas, et kütteseade teenindab korteriomanditeks jagatud kinnistut

ning et kütteseadme kasutusotstarve ei ulatu väljapoole kinnistut. Samuti on maakohus õigesti

tuvastanud kütteseadme paiknemise osaliselt korteri nr M1 reaalosa piires ja osaliselt kinnistu

maal. Määruses viidatakse õigesti sellelegi, et kütteseade täidab lisaks kütmise funktsioonile ka

kinnistu soojatarbeveega varustamise funktsiooni. Määruskaebuses ei ole nimetatud asjaolusid

vaidlustatud.

14.3. Määruskaebuse esitaja leiab, et kuivõrd kütteseade kuulub väidetavalt Mindreks Grupp

OÜ-le, siis ei saa see (korteriomandi- ja korteriühistuseadus) KrtS § 4 lg 4 järgi olla korteriomanike

kaasomand.

Maakohus on teinud asjakohased viited Riigikohtu lahenditele asjades 3-2-1-107-15 ja 3-2-1-155-

14, kust tuleneb, et korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed on korteriomandite

omanike kaasomandis ja seda vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa. Maakohtu

viidatud lahendis 3-2-1-86-14, p 18 on seejuures sõnaselgelt märgitud, et kliima tagamiseks vajalik

kütteseade on ehitise oluline osa. Samamoodi on ka tarbeveesüsteem korteriomandite omanike

kaasomandis (maakohtu viidatud lahend asjas 3-2-1-107-15, p 13). Avaldajad viitavad siinkohal

täiendavalt ka Riigikohtu lahenditele asjades 3-2-1-144-08, p 13 ja 3-2-1-111-04, p 18, mille

kohaselt ka näiteks elamu kütmiseks vajalik soojussõlm on ehitise oluline osa ja korteriomandite

omanike kaasomandis.

Põhjendatud ei ole määruskaebuses märgitu, et kuna kütteseadme osaks olev soojuspump ei juhi

soojusenergiat, ei saa see Riigikohtu praktika järgi olla kaasomandis. Seadus ei näe ette,

kaasomandisse kuuluvad ainult sellised seadmed, mille kaudu soojusenergia liigub, vaid

kaasomandis võivad olla ka need seadmed, millega soojusenergiat toodetakse. Ühiseks

kasutamiseks vajalikud on mõlemad ühtmoodi, moodustades funktsionaalse terviku.

Eeltoodust tulenevalt on maakohus õigesti leidnud, et vaidlusalune kütteseade on ehitise ja seeläbi

ka kinnistu oluline osa, mistõttu see ei saa TsÜS § 53 lg 2 järgi olla erinevate isikute omandis.

Maakohus on õigesti kohaldanud AÕS § 107 lõiget 3, mille kohaselt kui vallasasi ühendatakse

maatükiga sel viisil, et ta muutub maatüki oluliseks osaks, laieneb maatüki omand maatükiga

ühendatud asjale. Järelikult on kütteseade korteriomanike kaasomandis.

14.4. Maakohus on õigesti leidnud, et kuna kütteseadme paigaldamisega kinnistule on kütteseade

muutunud kinnistu oluliseks osaks seaduse alusel, ei ole väidetav omandireservatsioonikokkulepe

asjakohane. Korteriomanike omand kütteseadmele on tekkinud seaduse alusel ja vastupidine oleks

vastuolus TsÜS § 53 lg-s 2 ja § 55 lg-s 1 sätestatuga.

14.5. Avaldajad on maakohtus vaidlustanud omandireservatsiooniga müügilepingu ja lepingust

taganemise avalduse ehtsuse, millele tuginedes väidetakse määruskaebuses kütteseadme

kuulumist puudutatud isikule I. Maakohtus on avaldajad taotlenud dokumentide võltsituse

tõendamiseks tekstifailide esitamist. Juhuks, kui ringkonnakohus leiab, et antud tõenditel on asjas

tähtsust, taotlevad avaldajad käesolevaga viidatud dokumentide väljanõudmist ringkonnakohtu

poolt.

14.6. Põhjendamatu on määruskaebuse esitaja etteheide, et maakohus oleks pidanud analüüsima

kütteseadme eest tasumist. Maakohus ei ole märkinud, nagu pidanukski puudutatud isik I

kütteseadme kellelegi üle andma tasuta. Maakohtu määrusest tuleneb sisuliselt õigesti, et asjaolu,

et pankrotistunud XX kinnistu arendaja Doneright OÜ (pankrotis) (puudutatud isik II) ei ole

kütteseadme müüjale (puudutatud isik I) väidetavalt kütteseadme eest täies ulatuses tasunud, on

puudutatud isiku I ja puudutatud isiku II vaheline lepinguline vaidlusküsimus, mis ei puuduta

korteriomanike omandiõigust kütteseadmele ja mis lahendatakse eraldiseisvalt Doneright OÜ

(pankrotis) pankrotimenetluses (tsiviilasi nr 2-17-401).

Puudutatud isik I on seejuures ise esitanud menetlusse tõendid, mille kohaselt ta on Doneright OÜ

(pankrotis) pankrotimenetluses võlausaldaja ja esitanud pankrotimenetlusse oma nõuded (II kd

tl 33 jj). Vara välistamise taotlust ei ole puudutatud isik I aga pankrotimenetluses esitanud, mis

omakorda räägib vastu väitele, nagu olnuks poolte vahel omandireservatsioonikokkulepe.

Pealegi avaldajad viitavad, et korteriomanikud on arendajale kütteseadme eest ostuhinna osana

juba tasunud. Tõendatud on isegi konkreetne rahaliikumine (I kd tl 92, 96, 6-7).

14.7. Maakohus ei ole tõendeid hinnates menetlusõigusnorme rikkunud, AIT-Nord OÜ tõendil ei

ole asjas tähtsust.

AIT-Nord OÜ tõend ei lükka ümber seda, et kütteseade on projekteeritud ja rajatud kõneksoleva

kinnistu teenindamiseks kütte ja soojatarbeveega ning see ongi asjas oluline. Ebaõige on etteheide,

et maakohus ei ole nimetatud tõendiga arvestamata jätmist põhjendanud. Maakohus on märkinud,

et ei saa arvestada üksnes teoreetilise tehnilise võimalusega küttesüsteemi eri osasid (sh

soojuspump) eemaldada ja asendada.

AIT-Nord tõend ei ole käsitletav asjatundja arvamusena, sest dokumendist ei selgu selle koostanud

isik ning dokument ei ole selle koostanud isiku poolt allkirjastatud. Seega saab seda hinnata vaid

dokumentaalse tõendina TsMS § 272 lg 1 järgi. Puudutatud isik I ei ole dokumendi koostajat

nimetanud ega taotlenud tema ülekuulamist tunnistajana.

Eeltoodud põhjustel on avaldajad maakohtus taotlenud tõendi arvestamata jätmist

ebausaldusväärsuse tõttu TsMS § 238 lg 5 teise lause alusel ja jäävad selle juurde ka

ringkonnakohtus, kui ringkonnakohus peaks dokumendis märgitu sisu asja lahendamisel

asjassepuutuvaks pidama.

14.8. Kuna puudutatud isik I esitas maakohtu menetluses AIT-Nord tõendi, mille kohaselt on

väidetavalt kütteseadme eemaldamine kinnistul tehniliselt võimalik, esitasid avaldajad maakohtus

sellele vastuseks taotluse kuulata üle tunnistajana eriteadmistega isik Kaspar Tennokese, et

tõendada vastupidist. Juhuks, kui ringkonnakohus leiab, et asjatundja ülekuulamine võib olla

kütteseadme omandiõiguse tuvastamisel asjakohane, taotlevad avaldajad käesolevaga asjatundja

ülekuulamist.

14.9. Juhuks, kui kohus leiab, et kütteseade ei moodusta kinnistu olulist osa ega ole sel alusel

korteriomandite kaasomandis, jäävad avaldajad maakohtus esitatud alternatiivse käsitluse juurde,

mille kohaselt avaldajad on omandanud kütteseadmest kaasomandiosa tehinguliselt ning sõltumata

puudutatud isiku I ja puudutatud isiku II suhetest on avaldajad heausksed omanikud.

14.10. Määruskaebuses ei ole esitatud eraldi vastuväiteid maakohtu resolutsiooni p 5 rahuldatud

nõudele, mistõttu avaldajad ei pea selles osas vajalikuks oma maakohtus esitatud seisukohti

siinkohal üle korrata.

15. Doneright OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Indrek Lepsoo ei nõustu määruskaebusega ning

vaidleb sellele vastu. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning puudub alus määruse

tühistamiseks. Halduri hinnangul on kohus õigesti leidnud ja veenvalt põhjendanud, et

vaidlusalune kütteseade kuulub kõigile korteriomanikele, olles korteriomanike kaasomandis ning

sellest tulenevalt õigesti rahuldanud ka avaldajate taotluse kütteseadmele kestva juurdepääsu

võimaldamiseks. Määruskaebuses esitatud väited õigusnormide ebaõige kohaldamise osas on

halduri hinnangul põhjendamatud ega anna alust maakohtu määruse tühistamiseks.

16. Marika Laisaar ei pea esitatud kaebust põhjendatuks ning palus jätta maakohtu määrus

muutmata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

17. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu määrus

muutmata. Määruskaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6

ja §-ga 659 ei pea vajalikuks neid kõiki korrata.

Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätab ringkonnakohus rahuldamata avaldajate taotluse

nõuda määruskaebuse esitajalt välja tekstifailid, milles on koostatud 20.05.2016 müügileping (II

kd, tl 148-150) ja 31.10.2016 taganemisavaldus (II kd, tl 151). Samuti ei pea ringkonnakohus

vajalikuks kuulata tunnistajana üle Kaspar Tennokese.

18. Avaldajad teavitasid ringkonnakohut enne määruskaebuse lahendamist (03.09.2018), et

puudutatud isikule I (Mindreks Grupp OÜ) kuulunud korter M1 vaidlusalusel kinnistul on

võõrandatud uuele omanikule OÜ Post Aestas. Kinnistusregistriossa on kantud vastuväide selle

kohta, et kütteseadme omandiõigus on käesolevas asjas vaidluse all.

Ringkonnakohus leiab, et nimetatu ei mõjuta iseenesest käesoleva tsiviilasja menetlust (TsMS

§ 210 lg 2, TsMS § 477 lg 1). Kinnistusraamatusse kantud vastuväite (AÕS § 63 lg 1 p 2) kaudu

on tagatud õigusjärglase teadlikkus käimas olevast tsiviilkohtumenetlusest ning tehtav lahend

kehtib seega ka mitteeluruumi uue omaniku suhtes (TsMS § 460 lg 1).

19. Maakohus asus seisukohale, et vaidlusalune kütteseade on muutunud korterelamu kui ehitise

oluliseks osaks (TsÜS § 54 lg 1 ja § 55 lg 1).

Määruskaebuse esitaja leiab, et kuivõrd kütteseade on määruskaebuse esitaja omandis, ei saa olla

tegemist kaasomandi esemega. Määruskaebuse esitaja selgitas, et müüs kütteseadme arendajale

Doneright OÜ-le (pankrotis) omandireservatsiooniga, mistõttu ei saanud kütteseade muutuda

kaasomandi esemeks (KOS § 1 lg 2).

Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse esitajaga, et kütteseade ei saanud muutuda ehitise

oluliseks osaks seetõttu, et määruskaebuse esitaja oli kütteseadme kui vallasasja omanik.

Maakohus on siinjuures õigesti viidanud AÕS § 107 lg-le 3, mille kohaselt, kui vallasasi

ühendatakse maatükiga sel viisil, et ta muutub maatüki oluliseks osaks, laieneb maatüki omand

maatükiga ühendatud asjale. Sama sätte lg 5 kohaselt, kui omand asjale lõpeb vastavalt § 107 1.–

4. lõikele, lõpevad ka muud asja koormanud õigused, sealhulgas lõpeb ka omandireservatsioon (vt

ka P. Varul jt. Asjaõigusseadus II. Komm vlj. Juura. 2014, § 107, lk 477).

Õige on maakohtu poolt selgitatu, et vallasasja ühendamisel kinnisasjaga AÕS § 107 lg 3 mõttes

tekib maatüki omanikul seega koormatistevaba omand kõigi tema maatükiga ühendatud

vallasasjade suhtes, s.o kustuvad kolmandate isikute õigused, sh omandireservatsioon varasema

vallasasja suhtes.

Järelikult ei takista ega välista asjaolu, et kütteseade müüdi ostjale (Doneright OÜ-le (pankrotis))

omandireservatsiooniga, vallasasja ehitisse paigaldamise korral selle muutumist ehitise oluliseks

osaks.

20. Põhjendatud ei ole määruskaebuses maakohtule tehtud etteheited, mille kohaselt ei ole

maakohus selgitanud, kuidas sellisel juhul kajastub raha eest omandatud asja staatus (tasuta

üleandmine) määruskaebuse esitaja raamatupidamises ja mida see endaga kaasa toob.

Ringkonnakohus leiab, et vallasasja muutumine kinnisasja oluliseks osaks ei ole asja tasuta

üleandmine. Asjade füüsiline ühendamine, millega võivad kaasneda muudatused omandisuhetes,

ei ole käsitatav mitte tehingu, vaid reaalaktina. Määruskaebuse esitajal on jätkuvalt Doneright OÜ

(pankrotis) vastu müügilepingust (II kd, tl 148-150) tulenevad nõuded. Lisaks ei ole kohtul

kohustust selgitada menetlusosalisele, kuidas oma raamatupidamist korraldada.

21. Asjas on sisuline vaidlus selle üle, kas kütteseade (soojuspump) on korterelamusse ja seda

teenindavale kinnistule paigaldamise tulemusena muutunud ehitise oluliseks osaks, mis ei saa

TsÜS § 53 lõike 2 järgi olla kellegi teise kui ehitise (kinnisasja) omanike omandis.

Määruskaebuse esitaja on seisukohal, et avaldajate esitatud Nordest Ekspert OÜ

eksperdiarvamusega ei ole tõendatud, et vaidlusalune kütteseade koos kõigi oma osadega on

korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalik ning et kütteseadme eemaldamine ei ole ilma

negatiivsete tagajärgedega võimalik. Määruskaebuse esitaja on vastukaaluks märkinud, et AIT-

Nord OÜ eksperdiarvamusest tuleneb, et kütteseadet on võimalik süsteemist lahti ühendada ilma

kinnisasja kahjustamata.

Maakohus märkis õigesti, et korterelamu ise on ehitisena kinnisasja oluline osa TsÜS § 54 lg 1

mõttes. TsÜS § 55 lg 1 kohaselt on ehitise olulised osad asjad, millest see on ehitatud või mis on

sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt

kahjustamata.

22. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et kütteseadme kinnisasja olulise osana

määratlemine sõltub sellest, kas seade paigaldatakse eesmärgiga muuta see ehitise kui

funktsionaalse terviku osaks, et panna see igapäevaselt teenima ehitise eesmärgipärase kasutamise

huve. Seega ei oma ringkonnakohtu hinnangul tähtsust niivõrd see, kas ja kui lihtsasti on

kütteseade füüsiliselt ehitisest eemaldatav/lahti ühendatav, vaid see, millise eesmärgiga on

kütteseade paigaldatud.

Esemete kinnisasja või ehitise oluliste osadena määratlemine sõltub olulisel määral selle isiku

kavatsusest ja tahtest, kelle tegevuse tulemusena ühendamine toimus. Samas on oluline ka asjaolu,

kas köetavad ruumid on eesmärgipäraselt kasutatavad (eluruumidena) ka juhul, kui kütteseade

eemaldatakse. Hävimise ja olulise muutumise all ei tule mõista mitte üksnes seda, kas seadmeid

on võimalik füüsiliselt tervena ehitisest eemaldada, vaid ka seda, kas hoone (elamu) ilma tervikliku

küttesüsteemita on kohaselt ja eesmärgipäraselt kasutatav. Ringkonnakohtu hinnangul on

üldteada, et Eesti kliimas ei saa eluruume pidada kohaselt ja eesmärgipäraselt kasutatavaks ilma

toimiva küttesüsteemi olemasoluta. Nordest Ekspert OÜ ekspertarvamusest nähtub, et XX

ehitusprojekti kohaselt oli hoone kütteks kavandatud elektriküte soojuspump-lahendusena (õhk-

vesisoojuspump) ja radiaatorküttel (II kd, tl 80).

Eeltoodust tulenevalt ei oma vallasasja ehitise olulise osaks saamisel peamist tähtsust asjaolu, kas

kütteseadet on võimalik soojussõlmest lahti ühendada või isegi see, kas seda on võimalik lahti

ühendada

kinnisasja

kahjustamata.

Määruskaebuse

esitaja

esitatud

AIT

Nord

OÜ

ekspertarvamusega on tõendatud üksnes see, et kinnisasjast on võimalik kütteseade lahti võtta ilma

kinnisasja füüsiliselt kahjustamata. Samas ei tulene nimetatud ekspertarvamusest, et kütteseade ei

oleks paigaldatud eesmärgiga teenida ehitise eesmärgipärase kasutamise huve.

23. Maakohtu määruse tühistamise ega muutmise aluseks ei ole määruskaebuses toodud etteheide,

mille kohaselt jättis maakohus arvestamata AIT Nord OÜ ekspertarvamusega ega ole sellega

arvestamata jätmist põhjendanud.

AIT Nord OÜ ekspertarvamus tõendab üksnes, et kütteseade on füüsiliselt ehitisest eemaldatav

ning mitte seda, et kütteseadet ei paigaldatud püsiva eesmärgiga tagada elamu funktsionaalse

kasutamise võimalikkus.

Põhjendatud ei ole ka etteheited, nagu oleks maakohus jätnud arvestamata Riigikohtu praktikaga.

Korteriomandi eseme reaalosa on KOS § 2 lg 1 esimese lause järgi piiritletud eluruumid või

mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning

mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata

või hoone välist kuju muutmata. KOS § 2 lg 2 kohaselt ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis

ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks

kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires.

Kaasomandi esemeks on korteriomandiseaduse tähenduses KOS § 1 lg 2 järgi maatükk ning ehitise

osad ja seadmed, mis KOS § 2 lg 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole

kolmanda isiku omandis.

24. Riigikohus on oma praktikas mh leidnud, et korterisisene elektrisüsteem on korteriomandi

reaalosaks, kuivõrd see on teiste korteriomanike õigusi kahjustamata kortermaja üldisest

elektrisüsteemist eraldatav (Riigikohtu 16. mai 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-8344, p 11).

Kuivõrd käesolevas asjas mõjutaks kütteseadme eemaldamine kõiki korteriomanikke, s.o kõik

jääksid kütteta, siis ei ole eeltoodud Riigikohtu käsitlust arvestades tegemist määruskaebuse

esitajale kuuluva mitteeluruumi reaalosaga.

Samuti on Riigikohus 21.10.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-107-15 p-s 13 märkinud, et

korteriomandite omanike kaasomandis on ka korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud

seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks. Näiteks on kolleegium varem leidnud,

et KOS-i eelviidatud sätetest tulenevalt on elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud

ühiskommunikatsioonid (nt keskküttetorustikud) korteriomanike kaasomandis vaatamata sellele,

et need läbivad korteriomandi reaalosa (Riigikohtu 27.03.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14,

p 12). Sarnaselt on kolleegium leidnud ka seda, et korteriomandite omanike kaasomandis on

korterelamu soojussõlm (Riigikohtu 13.04.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-08, p 13) ning

vähemalt üldjuhul ka kanalisatsiooni- ja tarbeveesüsteem (Riigikohtu 11.12.2013 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-129-13, p-d 45 ja 48).

Juhindudes eelviidatust tuleb pidada vaidlusalust kütteseadet koos kõigi oma osadega ehitise

oluliseks osaks ning seega ka korteriomanike kaasomandisse kuuluvaks.

25. Eraldi on määruskaebuse esitaja toonud menetluse jooksul välja, et soojuspump ei ole

korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalik. Määruskaebuse esitaja on viidanud seejuures

Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-111-04 ja 3-2-1-144-08, nimelt, et Riigikohtu praktikast ei tulene,

et kui soojussõlm ja keskküttetorustik on korteriomanike kaasomandis, on kaasomandis ka

soojuspump (soojusallikas).

Ringkonnakohus määruskaebuse esitaja väidetega ei nõustu. Nimelt ei tulene määruskaebuse

esitaja viidatud Riigikohtu lahenditest ka seda, et soojuspump ei oleks korteriomanike

kaasomandis. Samuti ei nõustu ringkonnakohus, et soojuspump ei ole korteriomandite ühiseks

kasutamiseks vajalik. Üksnes asjaolu, et kortermaja on võimalik liita alternatiivsete

soojusallikatega, ei tähenda, et juba kortermajaga ühendatud kütteseade, mille eesmärgiks oli

tagada korterite kütmine, ei kuuluks korteriomanike kaasomandisse.

Samuti on asjakohatu määruskaebuse esitaja menetluses 20.03.2017 toodud väide, et kuna

Riigikohus leidis, et 29.10.2014 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-86-14, et alajaam ei ole ehitise oluline

osa, siis ei ole ka käesolevas asjas kütteseade ehitise oluline osa. Nimelt oli viidatud Riigikohtu

lahendis tegemist olukorraga, kus vaidlusalune alajaam varustas elektriga ka konkreetse kinnisasja

piiridest väljaspool asuvaid ehitisi. Käesolevas asjas varustab kütteseade soojaga üksnes

kütteseadmega samal kinnisasjal asuvat korterelamut.

Eeltoodule tuginedes tuleb jätta määruskaebus rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata.

26. Määruskaebuse esitaja vaidlustab maakohtu kindlaks määratud menetluskulude rahalist

suurust.

Maakohus mõistis solidaarselt määruskaebuse esitajalt, Indrek Mutsolt ja Taivi Mutsolt avaldajate

kasuks välja menetluskulud 6807 eurot (TsMS § 174 lg 1, TsMS § 175 lg 1.

26.1. Määruskaebuse esitaja heidab maakohtule ette, et maakohus vähendas avaldajate esindaja

ajakulu üksnes minimaalselt. Määruskaebuse esitaja on seisukohal, et kuivõrd käesolevas tsiviilasi

lahendatakse hagita menetluse sätete kohaselt, siis on väljamõistetud menetluskulu ebamõistlikult

suur. Ringkonnakohus määruskaebuse esitajaga ei nõustu. Ainuüksi asjaolu, et asi lahendatakse

hagita menetluses, ei tähenda, et tegemist oleks keskmisest vähem keeruka tsiviilasjaga.

Maakohus on hinnanud, et tegemist oli tavapärasest hagita asjast keskmisest keerukama asjaga.

Ringkonnakohus leiab, et arvestades toimiku mahtu ning seisukohtade ja tõendite hulka, tuleb

maakohtu hinnanguga nõustuda.

Ringkonnakohus selgitab, et menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine on kohtu

kaalutlusotsus. Kohtul on lai kaalutlusruum lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja

vajalikkuse hindamisel, kusjuures kohus peab kaalutlusotsust ka põhjendama. Järelikult saab

ringkonnakohus maakohtu kaalutlusotsusesse sekkuda üksnes juhul, kui ringkonnakohus tuvastab,

et maakohus on väljunud diskretsioonipiiridest või teinud kaalutlusvigu (Riigikohtu 10.02.2016

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-177-15, p 13).

Määruskaebuse esitaja ei ole toonud välja ning ka ringkonnakohus ei tuvastanud, et maakohus

oleks menetluskulude suuruse määramisel väljunud diskretsioonipiiridest või teinud kaalutlusvigu.

26.2. Lisaks on määruskaebuse esitaja seisukohal, et avaldajate lepingulise esindaja tunnitasu 156

eurot on liiga kõrge.

Riigikohus on 11.02.2015 määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14 p s 14 selgitanud, et

menetlusosalise esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel tuleb TsMS § 175 lg 1

alusel lisaks esindamisele kulunud ajale hinnata ka ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu

põhjendatust ja vajalikkust. Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise

lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat

tasu. /…/ Lepingulise esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata igas kohtuasjas

eraldi.

Avaldajaid esindas käesolevas asjas vandeadvokaat. Praktikas on vandeadvokaatide tunnitasud

kohtule esitatavate dokumentide kohaselt üldjuhul vahemikus 120-160 eurot. Riigikohus on oma

praktikas aktsepteerinud tunnitasu suurusena 156,25 eurot tunnis (koos käibemaksuga), 153 eurot

tunnis (käibemaksuta) ja 170 eurot tunnis (ilma käibemaksuta) (vt RKTKm 01.10.2013,

3-2-1-91-13, p 13; RKTKm 11.02.2015, 3-2-1-115-14, p 14 ja 27.02.2017, 3-2-1-159-16, p 24).

Muuhulgas viitas Riigikohus oma lahendis nr 3-2-1-115-14 (p 14), et ajakirjanduses avaldatu

kohaselt oli juba 2008. aastal advokaadi keskmine tunnitasu 127,82 eurot ning see on aastatega

eelduslikult tõusnud.

Eeltoodule tuginedes ei ületa ringkonnakohtu hinnangul avaldajate lepingulise esindaja tunnitasu

oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Seega lähtus maakohus põhjendatult

avaldajate esindaja tunnihinnast 156 eurot.

Seega tuleb jätta määruskaebus rahuldamata osas, milles vaidlustatakse menetluskulude suuruse

kindlaksmääramist.

27. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel

määruskaebuse esitaja kanda.

Avaldajate esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt kulus avaldajate lepingulisel esindajal

määruskaebemenetluses kokku 9,9 tundi, s.o Mindreks Grupp OÜ menetluskulude nimekirja

analüüs, klientide teavitamine, teade kohtule (0,4 h), maakohtu määruse analüüs ja e-kiri

klientidele (0,5 h), määruskaebuse analüüs (1 h), vastuse koostamine määruskaebusele (6,8 h),

suhtlus pankrotihalduriga, vastuse täiendamine ja kohtule edastamine (0,3 h), teiste

menetlusosaliste seisukohtade ja maakohtu määruse analüüs (0,1 h), kohtumääruse analüüs ja

klientide teavitamine (0,2 h), menetluskulude nimekirja koostamine (0,6 h).

Avaldajate lepingulise esindaja tunnihinnaks on märgitud 130 eurot ilma käibemaksuta, s.o 156

eurot käibemaksuga.

Ringkonnakohus leiab, et avaldajate õigusabile kulunud menetluskulud on põhjendatud üksnes

osaliselt. Kuivõrd määruskaebemenetluses tuli avaldajatel esitada üksnes vastus määruskaebusele,

milles avaldajad nõustusid maakohtu määrusega ning jäid oma varasematele seisukohtadele, ei ole

ringkonnakohtu hinnangul 9,9 tunni ulatuses õigusabi vajalik ja põhjendatud.

Samuti ei ole põhjendatud ja vajalik kulu õigusabi osutamisel selliste toimingute eest, mis

puudutab erinevate dokumentidega/määruste tutvumist ja kirjade saatmist. Ringkonnakohus leiab,

et määruskaebuse analüüs on sisuliselt hõlmatud määruskaebusele vastuse koostamisega.

Ringkonnakohus on lisaks seisukohal, et põhjendamatu on avaldajate lepingulise esindaja ajakulu

menetluskulude nimekirja koostamise osas. Ka Riigikohus on 06.05.2015 määruses tsiviilasjas nr

3-2-1-4-15 p-s 13 selgitanud, et kuna menetluskulude avalduse ja nimekirja koostamine ei nõua

õigusalaseid eriteadmisi ja need saab kohtule esitada ka menetlusosaline ise ilma lepingulise

esindajata, ei ole tegemist põhjendatud ja vajalike kuludega TsMS § 175 lg 1 mõttes.

Eeltoodule tuginedes leiab ringkonnakohus, et põhjendatud ja vajalik on avaldajate õigusabi kulu

7 tunni ulatuses. Seega tuleb määruskaebuse esitajalt mõista avaldajate kasuks välja 1092 eurot

(7 h × 156 eurot).

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp