2-18-10007/3 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Margo Klaar, Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

11.09.2017, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-10007

Tsiviilasi

Kohtutäitur

Mati

Kadaku (Kadak)

avaldus

kinnistusraamatus kannete muutmiseks

Vaidlustatud lahend

Tartu Maakohtu registriosakonna 27.06.2018 eitav

kandemäärus nr 805602018

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Mati Kadaku määruskaebus

Menetlusosaline ja tema

esindaja

Avaldaja kohtutäitur Mati Kadak

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu registriosakonna 27.06.2018 kandemäärus nr

805602018 ja saata asi tagasi Tartu Maakohtu registriosakonnale avalduse uueks

läbivaatamiseks.

2. Rahuldada kohtutäitur Mati Kadaku määruskaebus osaliselt.

Edasikaebamise kord

Määruse peale ei saa kaebust esitada.

Asjaolud ja menetluse käik

1. Kohtutäitur

Mati

Kadak

(avaldaja) esitas 04.06.2018 registripidajale

kandeavalduse, milles palus muuta kinnistusregistriosi nr 11314602 ja 11318202

selliselt, et kustutada kinnistusregistriosadest Luminor Bank AS-i kasuks seatud

1 620 000 krooni suurune hüpoteek.

2. Tartu Maakohtu registriosakond jättis avalduse rahuldamata põhjusel, et

täitemenetluse seadustiku (TMS) § 158 lg 1 järgi oli rahuldamine välistatud. Vastavalt

TMS § 158 lg-le 3 lõpevad nõudest tagapool olevad õigused pakkumise parimaks

tunnistamisega ja TMS § 158 lg 1 kohaselt kinnisasja täitemenetluses müügi korral

jäävad püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool

ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. Sissenõudjate

nõudest olid praegusel juhul eespool isiklik kasutusõigus, märkus kaasomandi

kasutamise/valdamise kokkuleppe kohta ja hüpoteek Luminor Bank AS-i kasuks.

Seega ei saanud kirjeldatud hüpoteeki kustutada.

3. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus määrus tühistada ja rahuldada

avaldaja kandeavaldus hüpoteegi kustutamiseks.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 44 lg 1 näeb ette, et korteriühistul on

korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus korteriomandile ning

vastavalt KrtS § 44 lg-le 2 kohaldatakse korteriühistu pandiõigusele seadustes

esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut. Kinnisasja täitemenetluses

müügi korral püsima jäävaid õigusi reguleerib TMS § 158, mille lg 1 sätestab, et

kinnisasja täitemenetluses müügi korral jäävad püsima sissenõudja nõude või selle

tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad

kinnistusraamatust nähtuvad õigused ning TMS § 158 lg 2 kohaselt, kui kinnisasi

müüakse mitme erineval järjekohal oleva nõude täitmiseks, lähtutakse õiguste

püsimajäämisel eespool olevast nõudest. Seega tuleb kõik korteriühistu

pandiõigusest tagapoolt olevad nõuded kustutada, sh Luminor Bank AS-i kasuks

seatud hüpoteek.

Menetluse edasine käik

4. Tartu Maakohtu registriosakond andis 29.06.2018 TsMS § 663 lg 6 alusel

määruskaebuse lahendamiseks Harju Maakohtule. Tartu Maakohtu registriosakond

märkis täiendavalt, et KrtS § 44 lg 2 hakkas kehtima 01.01.2018 ja nimetatud sättest

tulenev korteriühistu seadusjärgne pandiõigus ei tohiks tagasiulatuvalt kahjustada

neid õigusi, mis olid registriossa kantud enne KrtS-i jõustumist. Seega tuleks KrtS §

44 lg 2 mõista selliselt, et korteriühistu seadusjärgne hüpoteek asetub 01.01.2018

seisuga esimesele nn vabale järjekohale, nihutades alates 01.01.2018 seatud õigused

järjekoha asetuselt tahapoole. Sellisel juhul asuks Luminor Bank AS-i kasuks seatud

hüpoteek korteriühistu pandiõigusest eespool ja ei kuuluks TMS § 158 lg 1 alusel

kinnisasja täitemenetluses müügi korral kustutamisele.

5. Harju Maakohus edastas 03.07.2018 TsMS § 663 lg 5 alusel määruskaebuse

ringkonnakohtule lahendamiseks.

Ringkonnakohtu seisukoht

6. Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega,

leiab, et Tartu Maakohtu registriosakonna määrus tuleb tühistada ja asi saata tagasi

Tartu Maakohtu registriosakonnale avalduse uueks läbivaatamiseks. Määruskaebus

tuleb rahuldada osaliselt.

Maakohus määratles õigesti vaidluse raskuskeskmes olevad sätted, n.o KrtS § 44 ja

TMS § 158. Esimene neist on võrdlemisi uus säte Eesti õigusmaastikul ja kehtib alates

01.01.2018. KrtS § 44 lg-t 2 tuleb mõista selliselt, et nii täite- kui ka

pankrotimenetluses rahuldatakse korteriomandi müügist saadud rahast kõigepealt

korteriühistu pandiga tagatud nõue ja alles seejärel „tavalise“ hüpoteegiga tagatud

nõue. Samuti tähendab see korteriühistu jaoks võimalust pöörata sissenõue

korteriomandile ka juhul, kui see on koormatud hüpoteegiga, sest kõik „tavalised“

hüpoteegid on korteriühistu pandiõigusest tagapool ja lõpevad (TMS § 158 lg 3).

Eelnev võib tunduda ülekohtune hüpoteegipidajate suhtes. Samas on KrtS-i

seletuskirjas avaldatud, et hüpoteegipidajale omab uus regulatsioon kahjulikku mõju

ainult sellisel juhul, kui tema ees täidetakse kohustusi nõuetekohaselt, korteriühistu

ees aga mitte ning korteriomaniku muu vara arvel ei ole korteriühistu rahalise nõude

täitmine võimalik. Pangaliidu arvamuse kohaselt on selline olukord väga erandlik.

Kirjeldatud erandlikus olukorras saab hüpoteegipidaja tagatise kadumise vältimiseks

korteriühistu nõude ise rahuldada ja selle hiljem laenuvõtjalt välja nõuda.

Reguleerimaks olukordi, kus enne KrtS-i jõustumist 01.01.2018 oli korterile seatud

hüpoteek, nähti seaduse rakendussätetes ette, et korteriühistu pandiõigus tekib ka

sellisel juhul, kuid see ei pruugi kogu suuruses paikneda esimesel järjekohal.

Esimesel järjekohal paikneva pandiõiguse suurus on sõltuv täite- või

pankrotimenetluses korteriomandi müügist saadud summast, moodustades sellest

viis protsenti, kuid mitte rohkem, kui oleks korteriühistu pandiõiguse suurus KrtS §

44 lg 3 kohaselt, s.t ühe aasta majandamiskulud (KrtS § 72 lg 1). Seega jaguneb

korteriühistu pandiõigus varasema hüpoteegi olemasolul kaheks: üks osa on

esimesel järjekohal ja teine osa (kui esimesel järjekohal olev osa ei ole piisavalt suur)

on esimesel vabal järjekohal, s.t asetseb pärast seda hüpoteeki, mis on KrtS-i

jõustumisel viimasena kinnistusraamatusse kantud. Seega on korteriühistul ka

varasema hüpoteegi olemasolul võimalus pöörata sissenõue korteriomandile nii, et

varasem hüpoteek kustutatakse, aga varasema hüpoteegi pidajale on tagatud kindel

osa jaotamisele minevast tulemist.

Viis, kuidas otsustas Tartu Maakohtu registriosakond KrtS § 44 lg 2 rakendada, ei ole

kooskõlas KrtS-is sätestatuga, mistõttu tuleb vaidlustatud määrus tühistada ja asi

saata tagasi Tartu Maakohtu registriosakonnale avalduse uueks läbivaatamiseks.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Ulvi Loonurm

Margo Klaar

Mati Maksing