2-15-13138/62 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margo Klaar, Imbi Sidok-Toomsalu, Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

29.08.2018, Tallinn

Tsiviilasja number

2-15-13138

Tsiviilasi

Osaühingu GAND Enterprise hagi osaühingu Musvild

vastu võla ja leppetrahvi välja mõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 08.04.2016 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

20 000 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu GAND Enterprise apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Osaühing GAND Enterprise (registrikood

12659514), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tiina

Mare Hiob

Kostja: osaühing Musvild (registrikood 10043223),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Toomas Kõiv

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Harju Maakohtu 08.04.2016 otsus.

2. Välja mõista osaühingult Musvild Osaühingu GAND Enterprise kasuks 20 000

eurot.

3. Kõigis kohtuastmetes kantud menetluskulud jätta osaühingu Musvild kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast menetlust

lõpetava lahendi jõustumist.

1(12)

4. Harju Maakohtu 11.09.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu jätta

tagama kohtuotsuse täitmist.

5. Rahuldada Osaühingu GAND Enterprise apellatsioonkaebus.

Edasikaebamise kord ja selgitused

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada

teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi

andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Osaühing GAND Enterprise (hageja) esitas 04.09.2015 Harju Maakohtule hagi

osaühingu Musvild (kostja, üürileandja) vastu 20 000 euro väljamõistmiseks, millest

15 000 eurot on võlgnevus ja 5000 eurot leppetrahv. Hageja palus jätta menetluskulud

kostja kanda.

2. Hagiavalduse ja selle täpsustuse kohaselt sõlmisid 17.06.2015 osaühing OÜ Actual

Group (edaspidi ka üürnik) üürnikuna ja kostja üürileandjana 12.10.2004 sõlmitud

üürilepingu objekti üleandmise akti ja kompromissikokkuleppe (edaspidi ka

kompromiss või kokkulepe), mille p 9 kohaselt kohustus OÜ Actual Group loobuma

tsiviilasjas nr 2-15-7518 kostja vastu esitatud hagist ja kostja kohustus kolme

tööpäeva jooksul alates menetluse lõpetamise määruse jõustumisest maksma OÜ-le

Actual Group pangaülekandega 15 000 eurot. Kokkuleppe kohaselt on üürileandjal

raha tasumata jätmisel õigus nõuda üürnikult leppetrahvi 5000 eurot ja viivist 0,1%

ulatuses tähtaegselt tasumata summalt iga maksmisega viivitatud päeva eest.

3. Kooskõlas kokkuleppe p-ga 7 esitas OÜ Actual Group 18.06.2015 Harju Maakohtule

hagist loobumise avalduse. Kohus lõpetas tsiviilasjas nr 2-15-7518 menetluse

22.06.2015 määrusega. Kostja ei tasunud hüvitist. OÜ Actual Group esitas

30.07.2015 kostjale leppetrahvi nõude ning loovutas seejärel oma nõuded hagejale.

2(12)

Kostja vastuväited

4. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Vastuväidete

kohaselt oli ta sunnitud allkirjastama kokkuleppe OÜ Actual Group esitatud

tingimustel. Kokkuleppe p 9 on vastuolus heade kommetega ja seega tühine. Lisaks

sellele on OÜ Actual Group rikkunud kokkuleppega võetud kohustusi. Esiteks ei

edastanud OÜ Actual Group hagist loobumise avaldust kohtule ja kostjale samal ajal.

Teiseks jättis OÜ Actual Group kohtu osundatud puudused tähtaegselt kõrvaldamata

ning kohtul ei olnud võimalik lõpetada menetlust määrusega, mis vastaks kokkuleppe

tingimustele. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-s 432 ja § 372 lg-s 6

nimetatud menetluse lõpetamise tagajärjed on erinevad. Kokkuleppe p 10 kohaselt ei

ole kostjal kohustust hüvitist maksta.

5. Loovutamislepingu kohaselt on 20 000 euro suurune nõue loovutatud 7500 euro eest

olukorras, kus loovutaja enda kohustused võlausaldajate ees on suurusjärgus 15 000–

20 000 eurot. OÜ Actual Group poolt nõude loovutamine hagejale on tühine, kuna on

vastuolus heade kommetega ja näilik. Tegelikku tasumist toimunud ei ole.

Esimese astme kohtu otsus

6. Harju Maakohus jättis 08.04.2016 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 856,80 eurot.

7. Poolte vahel puudus vaidlus selles, et kostja ja OÜ Actual Group sõlmisid 17.06.2015

lepingu objekti üleandmise akti ja kompromissikokkuleppe 12.10.2004 sõlmitud

mitteeluruumide üürilepingu lisana, samuti selles, et 17.08.2015 loovutas OÜ Actual

Group kokkuleppest tulenevad nõuded hagejale. Asjaolu, kas nõude loovutamise eest

tasuti ja kas nõude loovutamine kolmandale isikule oli majanduslikult ebamõistlik, ei

olnud hagi ese, mistõttu ei võtnud maakohus selles osas seisukohta.

8. Maakohus leidis, et OÜ Actual Group rikkus poolte kokkuleppe p 7, mistõttu oli

kostjal võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg 1 p 2 alusel õigus oma võlgnetava kohustuse

täitmisest keelduda. Vaatamata asjaolule, et OÜ Actual Group esitas tsiviilasjas nr 2-

15-7518 kohtule hagist loobumise avalduse, ei olnud kohtul võimalik seda vastu

võtta, kuna asja ei olnud selleks ajaks hagiavalduses esinenud puuduste tõttu

menetlusse võetud. Kuna maakohus tegi hagi menetlusse võtmisest keeldumise

määruse, ei kohaldu tsiviilasjas menetluse lõpetamisele TsMS §-s 432 sätestatud

tagajärjed ja hageja ei ole kaotanud õigust esitada hagi kostja vastus samal alusel ja

sama nõudega. Kostja huvi hagist loobumise vastu seisneski selles, et ta pidi saama

3(12)

kindluse, et OÜ Actual Group loobub nõuetest ja kaotab aluse edaspidi kostja vastu

sama nõudega kohtusse pöörduda.

Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

9. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja saata asi

esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks, kui ringkonnakohus ei saa ise asja

lahendada. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda.

10. Maakohus rikkus oluliselt materiaalõiguse norme ja leidis ebaõigesti, et kostjal oli

õigus oma kohustuste täitmisest keelduda. Maakohus kinnitas, et

kompromissikokkulepe OÜ Actual Group ja kostja vahel oli kehtiv ning et ka nõude

loovutamine hagejale oli kehtiv, kuid asus seisukohale, et hagi tuleb jätta

rahuldamata. Kohtuotsus on seega vastuoluline.

11. Kohus jättis hageja väited, tõendid ja seisukohad arvestamata ega põhistanud, miks ta

nendega ei arvestanud. Kohus arvestas ainult kostja poolt esitatud vastuväiteid ja

lähtus otsuses nendest.

12. Kostja väide, et tal puudub kindlus, et hageja tema vastu enam nõudeid ei esita, on

absurdne. Kuna poolte vahel oli vaidlus üürilepingu lõpetamise üle, pidi üürnik VÕS

§ 329 lg 1 kohaselt eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks esitama 30

päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest taotluse üürikomisjonile või kohtule.

Hageja on kaotanud õiguse üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks.

13. Ebaõige on maakohtu järeldus, et nõude loovutamist ei saa lugeda toimunuks, kuna

nõue loovutati 7500 euroga. Millise hinnaga või mis tingimustel keegi oma nõuded

loovutab, on tema enda otsustada. Nõudeid saab loovutada ka tasuta.

14. Maakohus jättis analüüsimata OÜ Actual Group ja kostja vahel sõlmitud

kompromissilepingu sisu ning OÜ Actual Group poolt kohtule esitatud hagist

loobumise taotluse ja jõudis seetõttu ebaõigele järeldusele. Üürniku esitatud hagist

loobumise taotlus on üks-ühele vastavuses kompromissilepingus nõutuga ja seega

täitis OÜ Actual Group kostja nõudmised. Olles teadlik kohtumenetluse staadiumist

ja tema enda poolt koostatud kompromissilepingu sisust, sundides hagejat esitama

sellises sõnastuses hagist loobumise taotluse kohtule, et hageja ei saaks reaalselt enam

üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks kohtusse pöörduda, kuna vaidlustamise 30

päevane tähtaeg oli ammu möödas, on tegemist pahatahtliku pettusega kostja poolt.

15. Ebaõiglane on väita, et kostjal on õigus oma kohustust mitte täita. Kostja oli teadlik

tsiviilasja menetluse staadiumist ja sisust.

4(12)

Vastus apellatsioonkaebusele

16. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning

menetluskulud hageja kanda.

Vahepealne menetluse käik

17. Tallinna Ringkonnakohus jättis 07.07.2016 otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni

muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi. Hageja esitas kassatsioonkaebuse,

milles palus maa- ja ringkonnakohtu otsused tühistada ja saata asja uueks

läbivaatamiseks maakohtule. Riigikohus tühistas 10.02.2017 otsusega tsiviilasjas nr

3-2-1-148-16 ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks

ringkonnakohtule.

18. Tallinna Ringkonnakohus jättis 11.05.2017 otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda, määrates hageja poolt hüvitatavate

menetluskulude suuruseks 0 eurot. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus

tühistada ringkonnakohtu otsuse. Riigikohus tühistas 20.12.2017 otsusega Tallinna

Ringkonnakohtu 11.05.2017 otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks

ringkonnakohtule.

19. Riigikohus leidis, et ringkonnakohus ei järginud Riigikohtu poolt antud juhist

käsitleda kokkulepet kui tervikut, arvestades selle olemust ning eesmärki. Riigikohus

selgitas, et kokkuleppe p-s 10 ei ole kokku lepitud kokkuleppe p 7 rikkumise

tagajärjena seda, et kokkulepe jääks jõustumata muus osas, muu hulgas üürilepingu

lõpetamise osas poolte kokkuleppel. Riigikohtu hinnangul ei saa ainuüksi kokkuleppe

p 10 alusel teha järeldust kokkuleppe kui terviku tingimuslikkusest. Asja uuel

arutamisel peab ringkonnakohus hindama kokkulepet tervikuna. Kui ringkonnakohus

leiab, et OÜ Actual Group nõuded kostja vastu on lõppenud, peaks kohus kaaluma ka

VÕS § 6 lg 2 kohaldamist. Ringkonnakohus peab hindama, kas hageja esitatud

asjaoludel võib kostja tuginemine kokkuleppe p-le 10 olla vastuolus hea usu

põhimõttega.

Ringkonnakohtu seisukoht

20. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja toimikus olevate tõendite ja

menetlusdokumentidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi

tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada.

5(12)

21. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

•

OÜ Actual Group üürnikuna ja kostja üürileandjana sõlmisid 12.10.2004

mitteeluruumide üürilepingu. 15.03.2015 avaldusega ütles kostja üürilepingu

erakorraliselt üles.

•

Tsiviilasjas nr 2-15-7518 esitas OÜ Actual Group hagi osaühingu Musvild vastu

üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ning parendus- ja ehitustööde

maksumuse tunnustamiseks.

•

17.06.2015 sõlmisid OÜ Actual Group ja kostja kompromissikokkuleppe, mille p

7 kohaselt kohustus OÜ Actual Group loobuma tsiviilasjas nr 2-15-7518 esitatud

hagist ja p 9 kohaselt kohustus kostja tasuma OÜ-le Actual Group hüvitist 15 000

eurot. Hüvitise tasumata jätmise korral oli OÜ-l Actual Group õigus nõuda

leppetrahvi 5000 eurot ja viivist 0,1% päevas.

•

18.06.2015 esitas OÜ Actual Group kohtule tsiviilasjas nr 2-15-7518 hagist

loobumise avalduse.

•

Maakohus keeldus 22.06.2015 määrusega tsiviilasjas nr 2-15-7518 hagi

menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 1 p 1 alusel.

•

Kostja ei ole kompromissikokkuleppe alusel hüvitist tasunud.

•

Hageja väitel loovutas OÜ Actual Group kompromissikokkuleppest tulenevad

nõuded hagejale.

22. Maakohtu keskne põhjendus hagi rahuldamata jätmisel oli see, et tsiviilasjas nr 2-15-

7518 ei võtnud kohus vastu hagist loobumist ega lõpetanud seetõttu menetlust, mis

andis kostjale aluse keelduda kokkuleppega võetud kohustuse täitmisest. Maakohtu

otsuse kohaselt rikkus üürnik kokkulepet, kuna ta ei kõrvaldanud hagi puudusi,

mistõttu ei võtnud maakohus hagiavaldust menetlusse ja ei saanud ka hagist

loobumist vastu võtta. Eeltoodud järelduse on apellatsioonkaebuses hageja

vaidlustanud.

23. Selleks, et tuvastada, kas üürnik oli kompromissi rikkunud, tuli esmalt tuvastada,

milles üürilepingu pooled 17.06.2015 kokku leppisid, see tähendab tuvastada

kokkuleppe sisu ja eesmärk. Riigikohtu juhise kohaselt tuleb poolte kokkulepet

käsitleda kui tervikut, arvestades selle olemust ning eesmärki. VÕS § 29 lg 1 järgi

lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe

erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte

6(12)

ühine tahe ja lg 5 järgi lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige mh arvestada lepingu

sõlmimise asjaolusid ning lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist.

24. 17.06.2015 kokkuleppe p 6 järgi leppisid lepingupooled kokku, et 12.10.2004

sõlmitud üürileping lõpetatakse poolte kokkuleppel alates 17.06.2015 ja pooltel

puuduvad mistahes vastastikused nõuded ja pretensioonid seoses üürilepingu

ennetähtaegse lõpetamisega. Kokkuleppe p 7 järgi pidi üürnik esitama hiljemalt

18.06.2015 kell 12.00 e-posti teel kohtule avalduse, milles ta loobub tsiviilasjas nr 2-

15-7518 üürileandja vastu esitatud hagist (p 7.1) ja kinnitab, et tal puuduvad ning ta ei

kavatse esitada üürilepingust tulenevalt üürileandja vastu nõudeid (p 7.2). Kostja

kohustus kokkuleppe p 9 järgi tsiviilasjas nr 2-15-7518 tehtud menetluse lõpetamise

määruse jõustumisest kolme tööpäeva jooksul maksma üürnikule ühekordse

hüvitisena 15 000 eurot. Kokku lepiti, et maksmisega hilinemisel arvestatakse viivist

0,1% tähtaegselt tasumata summalt iga maksmisega hilinenud päeva eest ja hüvitise

tasumata jätmisel üürniku poolt näidatud pangakontole kohustus kostja tasuma

leppetrahvi 5000 eurot. Teave selle kohta, kuhu raha kanda, pidi olema üürniku poolt

üürileandjale edastatud enne, kui maakohtu määrus jõustub. Üürileandja kohustus

esitama üürnikule avalduse, milles kinnitab loobumist üürnikule esitatud ja üürniku

poolt tasumata arvetest (p 9.2). Kokkuleppe p-s 10 leppisid pooled kokku, et kui

üürnik rikub kokkuleppe p-s 7 toodud kohustust või kui kohus ei kinnita hagist

loobumist p-s 7 toodud tingimustel või kui üürnik vaidlustab kohtumääruse, millega

kinnitatakse hagist loobumine p-s 7 toodud tingimustel, siis ei ole üürileandjal

kohustust maksta p-s 9.1 kokkulepitud summat ega loobuda üürilepingust tulenevatest

nõuetest üürniku vastu.

25. VÕS § 578 lg 1 järgi kompromissileping on leping õiguslikult vaieldava või ebaselge

õigussuhte muutmise kohta vaieldamatuks poolte vastastikuste järeleandmiste teel.

Ebaselguseks loetakse muu hulgas ka ebakindlust nõude sissenõutavuse suhtes ja lg 2

järgi eeldatakse, et kompromissilepingu tagajärjel loobuvad lepingupooled oma

nõuetest ning omandavad kompromissilepingu alusel uued õigused.

26. Kokkulepet tervikuna hinnates on kolleegiumi arvates selle eesmärgiks muuta

õiguslikult vaieldav õigussuhe vaieldamatuks vastastikuste järeleandmiste teel (p 4),

lõpetada kokkuleppel üürileping ning leppida kokku, et pooltel ei ole üürilepingust

ega selle lõpetamisest tulenevaid vastastikusi nõudeid (p 6). Kokkuleppe p-s 7

sisalduvad üürniku kohustused ja seal on täpselt kokku lepitud, millistele nõuetele

peab vastama üürniku poolt kohtule esitatav hagist loobumise avaldus. Kokkuleppe p

7(12)

10 kohaselt ei ole üürileandjal kohustust maksta üürnikule p 9 järgi hüvitist ega

loobuda oma nõuetest üürniku vastu, kui üürnik rikub lepingu p-s 7 võetud kohustust

või kui kohus ei kinnita hagist loobumist p-s 7 toodud tingimustel. Sellele, et poolte

vahel olid vaidlused vastastikuste rahaliste nõuete üle, viitab muuhulgas ka

pooltevaheline kirjavahetus pärast kostja poolt 15.03.2015 üürilepingulepingu

ülesütlemist, kuid enne kompromissi sõlmimist (I kd, tl 122-130). Kirjavahetuse

kohaselt ei vaidle lepingupooled niivõrd lepingu lõpetamise üle, kuid mõlemal poolel

on teineteise vastu rahalised nõuded, mille osas oli vaidlus. 17.06.2015 sõlmitud

kompromissiga loobusid üürilepingu pooled ebaselgetest nõuetest, leppisid kokku

üürilepingu lõpetamises, üürilepingu eseme valduse üleandmises ja rahalistes

kohustuses juhuks, kui üürnik loobub kompromissis kokkulepitud tingimustel

(kompromissi p 7) hagist ja kohus võtab loobumise vastu. Eeltoodust saab järeldada,

et kompromissi poolte huviks oli lõpetada vaidlused viisil, mis välistaks üürilepingust

tulenevate igasuguste nõuete edaspidise esitamise kohtule ja lõpetaks üürilepingu.

27. Üürilepingu pooled olid 17.06.2015 kompromissilepingus kokku leppinud, millised

kohustused olid kummalgi kompromissi osalisel. Vaidlust ei ole, et üürnik esitas

18.06.2015 maakohtule avalduse hagist loobumiseks ja see vastas kompromissi p-le 7

(I kd, tl 9-10).

28. Maakohus leidis, et OÜ Actual Group rikkus lepingut sellega, et ta ei teinud vajalikke

toiminguid selleks, et maakohus saaks hagist loobumist vastu võtta, s.t ei kõrvaldanud

hagi puudusi ja maakohus seetõttu mitte ei võtnud vastu hagist loobumist, mis oleks

TsMS § 432 välistanud hagi esemeks olevate nõuete esitamise, vaid keeldus TsMS §

371 lg 1 p 1 järgi hagi menetlusse võtmast. Kolleegium ei nõustu maakohtu

järeldusega OÜ Actual Group poolse lepingurikkumise kohta. OÜ Actual Group oli

kompromissi p-le 7 vastava avalduse hagist loobumiseks maakohtule esitanud, s.t

täitnud talle lepingust tulenevad kohustused. Kompromissist ei tulenenud kohustust,

et OÜ Actual Group oleks pidanud vaidlustama maakohtu määruse hagi menetlusse

võtmisest keeldumise kohta või kasutama oma menetlusõigusi viisil, et kohus võtaks

hagi menetlusse. Kostja väide, et OÜ Actual Group rikkus kompromissi p 7 sellega,

et ta ei edastanud koos kohtule edastatava hagist loobumise avaldusega sama avaldust

ka kostjale, ei anna alust keelduda kostjal oma kohustuse täitmisest. Vaidlust ei ole, et

OÜ Actual Group teavitas kostjat koheselt hagist loobumisest eraldi e-kirjaga,

mistõttu ei saa p-s 7 toodud teavitamise tingimuse täpset järgimata jätmist pidada

8(12)

oluliseks lepingurikkumiseks, mis annaks kostjale kompromissi p 10 või VÕS § 111

lg 1 järgi õiguse keelduda oma kohustuse täitmisest.

29. Kompromissi p-s 9 oli kokku lepitud kostja kohustuses tasuda OÜ-le Actual Group

pärast menetluse lõpetamise määruse jõustumist kolme tööpäeva jooksul 15 000 eurot

ja juhul, kui kostja rikub tasumise kohustust, siis leppetrahvi 5000 eurot. Kokkuleppe

p. 9.2 järgi pidi kostja esitama üürnikule e-posti teel avalduse, millega kinnitab

nõuetest, mis tulenevad üürnikule esitatud ja maksmata arvetest, loobumist. Kostja

oma kohustusi täitnud ei ole.

30. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et kompromissi p 9 ja ka kompromiss tervikuna on

tühine seoses vastuoluga heade kommetega. TsÜS § 86 lg 2 sätestab, et tehing on

heade kommetega vastuolus muuhulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu

tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest,

sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui tehing on tehtud

teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate

vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.

Kostja poolt esiletoodud asjaolust, mille kohaselt sõlmis ta kompromissi seetõttu, et

pääseda pikast ja kulukast kohtuvaidlusest väidetavalt makseraskustes üürnikuga,

sellist järeldust teha ei saa. Tegemist ei olnud erakorraliste asjaoludega, mis oleks

kallutanud kostjat kompromissi sõlmima, vaid tegemist oli tavapärase ärilise

vaidlusega, milles sõlmitud kompromissis on mõlemad pooled teinud järeleandmisi.

31. Järgnevalt tuleb kontrollida, kas see, et maakohus keeldus hagi menetlusse võtmast, ja

ei kinnitanud hagist loobumist kompromissi p-s 7 toodud tingimustel, annab aluse

keelduda kostja poolt oma kohustuse täitmisest. Kompromissi p 10 järgi ei ole kostjal

kohustust maksta kokkuleppe p-s 9.1 nimetatud summat ega loobuda oma nõuetest

üürniku vastu siis, kui kohus ei kinnita hagist loobumist kokkuleppe p-s 7 nimetatud

tingimustel. Kolleegiumi arvates on selles osas p-s 10 kokku lepitud tingimus, mille

saabumine ei sõltu pooltest. Kompromissi p 10 sõnastusest saab järeldada, et kostja p-

s 9 toodud kohustuse sissenõutavaks muutumine oli seotud üürilepingu pooltest

sõltumatu sündmuse saabumisega. Kompromissi p 10 on oma sisult tingimuslik ja

tingimuse saabumata jäämisel ei teki kostjal kompromissist tulenevalt kohustust

tasuda üürnikule 15 000 eurot ega loobuda üürilepingust tulenevatest nõuetest.

Vaatamata sellele, et üürnik oli p-s 7 toodud kohustuse täitnud, ei võtnud maakohus

hagist loobumist vastu tingimustel, milles olid üürilepingu poolt kokku leppinud, ja

kokkuleppe p-s 10 toodud tingimus kostjapoolse p-st 9 tulenevate kohustuste

9(12)

täitmiseks ei saabunud, mistõttu ei olnud kompromissi p-st 10 tulenevalt kostja

kohustatud kompromissi p-s 9 kokkulepitud kohustusi TsÜS § 105 lg 1 järgi täitma ja

üürnikule 15 000 eurot tasuma.

32. Kolleegiumi arvates ei välista p-s 10 kokkulepitu, et kokkulepe ei kehtiks muus osas,

kui eelnevalt tuvastatud p 9, muuhulgas üürilepingu lõpetamises poolte kokkuleppel.

Kokkuleppe p-st 10 ei tulene, et lepingupooled oleksid sidunud kogu kompromissi

jõustamise p-s 10 kokkulepitud tingimuse saabumisega. Nii ei ole üürniku võimalike

nõuete olemasolu või kehtima jäämise kohta kokkuleppe p-s 10 midagi märgitud.

Kolleegium leiab, et kokkulepe kehtib osas, milles üürilepingu pooled leppisid kokku,

et 12.04.2004 üürileping on lõppenud ja lepingu pooled kinnitavad, et neil puuduvad

teineteise vastu vastastikused nõuded ja pretensioonid seoses lepingu ennetähtaegse

lõpetamisega (p 6). Eeltoodud järeldust kinnitab ka üürilepingu poolte käitumine.

Kumbki pooltest ei ole üürilepingu lõpetamisest tulenevaid nõudeid teineteise vastu

pärast kompromissi sõlmimist esitanud.

33. Kolleegium leiab, et seoses kompromissi p-s 6 toodud poolte kokkulepe kehtimisega

ning üürilepingu lõppemisega ei saanud üürnik enam esitada üürilepingu lõpetamisest

tulenevaid nõudeid VÕS § 186 p 4 ja VÕS § 207 lg 1 alusel. Kolleegium märgib, et

lisaks kompromissi p-le 6 on üürnik tsiviilasjas nr 2-15-7518 maakohtule esitatud

avalduse p-s 1.4 kinnitanud, et tal puuduvad kostja vastu mistahes üürilepingust

tulenevad nõuded. Kuigi kohus ei lõpetanud tsiviilasja nr 2-15-7518 menetlust hagist

loobumise tõttu, ei vaidle pooled selle üle, et menetlust nimetatud tsiviilasjas ei

toimunudki, kuna kohus keeldus hagi menetlusse võtmisest. Riigikohus on käesolevas

tsiviilasjas 20.12.2017 tehtud otsuses selgitanud, et üürniku üürilepingust tulenevad

võimalikud nõuded võivad olla ka VÕS § 338 lg 1 järgi aegunud.

34. Ringkonnakohtu arvates oli eelkirjeldatud olukorraga saavutatud üürileandja jaoks

peamine eesmärk, lõpetada üürisuhe ja välistada sellest tulenevad üürniku nõuded.

Samas seoses lepingu p-s 10 toodud tingimuse saabumata jäämisega ei ole kostja oma

üürilepingust tulenevatest nõuetest loobunud ega ka kompromissist tulenevat

kohustust täitnud. Järgnevalt analüüsib ringkonnakohus, kas olukorras, kus üürnik on

loobunud nõuetest ja tal ei ole neid enam võimalik esitada, kuid kostja on oma

nõuded säilitanud, ning üürileping on poolte kokkuleppel lõppenud, on kostja

keeldumine oma kohustuse täitmisest õiguspärane.

35. VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust

tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Hea usu

10(12)

põhimõtte kohaldamine on õiguse kohaldamise küsimus, mida Riigikohtu praktika

kohaselt saavad kõik kohtud teha sõltumata poolte õiguslikest väidetest (vt Riigikohtu

22. aprilli 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-15, p 13). Kuna Riigikohus on mõlemas

käesolevas tsiviilasjas tehtud otsuses osundanud vajadusele kaaluda hea usu

põhimõtte kohaldamist ja ringkonnakohus on menetlusosalistele andnud võimaluse

oma seisukohad esitada, siis ei saa hea usu põhimõtte kohaldamine tulla pooltele

üllatusena.

36. Kolleegium leiab, et olukorras, kus üürnik oli täitnud kompromissi p-st 7 tulenevad

kohustused ja kehtiv on kompromiss osas, milles üürilepingu pooled leppisid kokku,

et üürileping on kokkuleppel lõppenud ja üürnik on oma nõuetest ja hagist loobunud,

ning VÕS § 338 lg-s 1 toodud tähtaja jooksul ei ole üürnik esitanud kostja vastu

nõudeid, on kostja poolt kompromissi p-le 10 tuginemine ja oma kohustuste täitmisest

keeldumine hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kostja on saavutanud

kompromissiga soovitud eesmärgid, kuid keeldub oma kohustusi täitmast vaatamata

sellele, et üürnik on oma kohustused täitnud. Riigikohus on rõhutanud käesolevas

tsiviilasjas tehtud otsustes, et kui üürnikul säilib ainult menetluslik võimalus

pöörduda kohtusse nõuetega, millest ta on kokkuleppes loobunud, siis see ei võiks

takistada teda maksma panemast nõuet, mille ta on omandanud kokkuleppega.

37. Kuna kostja tuginemine kompromissi p-le 10 on hea usu põhimõttest lähtuvalt

vastuvõtmatu, siis asjaolu, et maakohus ei kinnitanud üürniku poolt hagist loobumist

kompromissi p-s 7 toodud tingimustel, ei anna kostjale kolleegiumi arvates alust

keelduda kompromissi p-st 9 tulenevate kohustuste täitmisest.

38. Kompromissi p 9.1 järgi kohustus kostja tasuma üürnikule 15 000 eurot üürniku poolt

osundatud kontole. Üürnik on vastava konto kostjale teatanud. See, et üürniku

korraldusel (I kd, tl 37-38) tuli tasuda 15 000 eurot füüsilisele isikule, ei anna kostjale

alust keelduda oma kohustuse täitmisest. Võlausaldaja võib määrata, et võlga ei tasuta

mitte talle, vaid kolmandale isikule. Kuna kostja ei ole hagejale 15 000 eurot tasunud,

siis nõue tuleb VÕS § 101 lg 1 p 1 järgi rahuldada.

39. Järgnevalt tuvastab ringkonnakohus, kas kostja on kohustatud hagejale tasuma

leppetrahvi 5000 eurot. Kompromissi p 9.1 kohaselt, kui üürileandja ei tasu üürnikule

makstavat hüvitist üürniku poolt näidatud pangakontole, siis kohustub üürileandja

tasuma ühekordset leppetrahvi 5000 eurot. Kuna eelnevalt on kolleegium tuvastanud,

et kostja oli kohustatud kompromissi järgi üürnikule tasuma 15 000 eurot ja oma

kohustust ta täitnud ei ole, siis on hageja õigustatud nõudma kompromissi p 9.1 ja

11(12)

VÕS § 158 lg 1 järgi kostjalt leppetrahvi. OÜ Actual Group OÜ on teatanud kostjale

09.07.2015 e-kirjaga leppetrahvi nõudest (I kd, tl 148). Kuna leppetrahvi nõudmise

eeldused on täidetud, kuulub hageja nõue leppetrahvi saamiseks rahuldamisele.

40. OÜ Actual Group on 17.08.2015 lepinguga loovutanud 17.06.2015 kompromissist

tulenevad nõuded hagejale. Kolleegium leiab, et kostja väited nõude loovutamise

lepingu tühisuse kohta ei anna alust teha kostja poolt soovitud järeldust. See, et nõue

on loovutatud väiksema summa eest, kui oli nõude suurus ja loovutaja vastu oli teistel

isikutel nõudeid, ei muuda loovutust heade kommetega vastuolus olevaks.

41. Maakohus tagas 11.09.2015 määrusega hagi ja seadis kostjale kuuluvale kinnisasjale

(registriosa nr 18529901) kohtuliku hüpoteegi summas 20 000 eurot. Hagi tagamine

jääb tagama kohtuotsuse täitmist.

42. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja rahuldab oma otsusega hagi, siis

kõigis kohtuastmetes kantud menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta kostja

kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus TsMS § 177 lg 1

p 2 järgi. Kuna hageja menetluskulude suurust ei ole maakohus kindlaks määranud,

siis ei ole ringkonnakohtul põhjendatud ega otstarbekas seda esmakordselt teha

(Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15 p-d 21-23).

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Margo Klaar

Imbi Sidok-Toomsalu

Mati Maksing

12(12)