2-17-9580/54 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Zakaria Nemsitsveridze

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

28. august 2018. a, Tartu kohtumaja kantselei

Tsiviilasja number

2-17-9580

Tsiviilasi

Alvar Oona ja Frienter OÜ hagi Edumees OÜ vastu

kohustuse

täitmise,

endise

olukorra

taastamise,

rikkumiste lõpetamise ja kahju hüvitamise nõudes

Tsiviilasja hind

13 029 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I

Alvar Oona (isikukood XXX)

Hageja II

Frienter

OÜ

(registrikood

12092177,

asukoht Toominga tee 4 Haaslava küla Haaslava vald

Tartumaa)

hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Chirag

Mody (chiraq.mody@ellex.ee)

Kostja I Edumees OÜ (registrikood 11541741, asukoht

Pikk

Tartu,

XXX);

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Karina Lõhmus-Ein (Advokaadibüroo

Lillo & Lõhmus; karina@advokaadid.ee)

Kostja II Hellopoint OÜ (registrikood 12742646, asukoht

Pikk tn 12 Tartu, erkki@hermitar.ee);

Kostja III Uuekandi OÜ (registrikood 14327288, asukoht

Pikk tn 12 Tartu, erkki@hermitar.ee);

kostjate II ja III seaduslik esindaja juhatuse liige Erkki

Purret (erkki@hermitar.ee)

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi osaliselt.

2. Kohustada Edumees OÜ-t kinnistul asukohaga XXX (katastritunnus XXX):

2.1. taastama kinnistul asunud abihoone vastavalt kohtuotsuse lisaks olevale

asendiskeemile nii, et abihoones on kolm üksteisest eraldatud kuuriboksi, mille

igaühe laius on 2 m, sügavus 3.6 m ja kõrgus 2.2 m. Iga kuuriboksi hoovipoolsel

küljel asub 80 cm laiune ja vähemalt 2 m kõrgune uks, mis on tabalukuga

lukustatav. Taastatav abihoone on puitmaterjalist ja selle katus eterniidist või

bituumenkattest, kaldega abihoone tagumisele poolele. Kolmest rajatavast

kuuriboksist jääb asendiskeemil märgitud kuuriboks 1 Alvar Oona ja

kuuriboks 2 Frienter OÜ ainukasutusse ning kuuriboks 3 kaasomanike

ühiskasutusse.

2.2. taastama p-s 2.1. nimetatud abihoone hiljemalt kuue kuu jooksul käesoleva

kohtuotsuse jõustumisest.

2.3. rajama kinnistul asunud abihoone asemele naaberkinnistu piirile piirdeaed.

Piirdeaed tuleb rajada vastavalt kohtuotsuse lisaks olevale asendiskeemile

puitmaterjalist ja lammutatud abihoone vundamendi tagumise serva piirile 7.2

m pikkuses ja 2.2 m kõrgusega, aed peab olema püsivalt maaga ühendatud ja

läbipaistmatu.

2.4. rajama p-s 2.3. nimetatud piirdeaed hiljemalt kuue kuu jooksul käesoleva

kohtuotsuse jõustumisest.

3. Juhul kui Edumees OÜ ei taasta p-s 2.1. nimetatud abihoonet p-s 2.2. nimetatud

tähtaja jooksul, mõista Edumees OÜ-lt välja kahjuhüvitisena Alvar Oona kasuks

5897,65 eurot ja Frienter OÜ kasuks 4021,13 eurot.

4. Juhul kui Edumees OÜ ei raja p-s 2.3. nimetatud piirdeaeda p-s 2.4. nimetatud

tähtaja jooksul, mõista Edumees OÜ-lt kahjuhüvitisena välja Alvar Oona kasuks

348,80 eurot ja Frienter OÜ kasuks 237,82 eurot.

5. Kohustada Edumees OÜ-d tagama aastaringselt minimaalselt 16,5-kraadine

temperatuur korteriomandite eluruumides asukohaga XXX (registrisosa nr XXX),

XXX (registriosa nr XXX), XXX (registriosa nr XXX) ja XXX (registriosa nr XXX).

6. Kohustada Hellopoint OÜ-d tagama aastaringselt minimaalselt 16,5-kraadine

temperatuur korteriomandi eluruumides asukohaga XXX (registriosa nr XXX).

7. Kohustada Uuekandi OÜ-d tagama aastaringselt minimaalselt 16,5-kraadine

temperatuur korteriomandi eluruumis asukohaga XXX (registriosa nr XXX).

8. Mõista Edumees OÜ-lt välja Alvar Oona kasuks välja 295,68 eurot (s.h käibemaks)

ja Frienter OÜ kasuks 201,60 eurot kohtueelsete õigusabikulude katteks.

9. Jätta rahuldamata hagejate nõuded muruplatsi taastamise, sellega seotud kahju

hüvitamise nõude ja hoovi ladustatud esemete eemaldamise osas. Jätta

rahuldamata hagejate nõue kohtumenetluseelsete õigusabikulude osas summas 238

eurot.

10. Võtta vastu Alvar Oona ja Frienter OÜ hagist loobumine nõudes kohustada

Edumees OÜ-t esitama 29.05.2017 Frienter OÜ-le esitatud kommunaalarvete

aluseks olevad algdokumendid ja arvutuskäik, kuidas on jõutud arvel esitatud

summadeni.

11. Jätta rahuldamata Alvar Oona ja Frienter OÜ 12.04.2018 ekspertiisitaotlus ehitise

sise- ja välisseinte materjali ja paksuse kindlakstegemiseks

11. Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

12. Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda (TsMS § 163 lg 1). Jätta

menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata.

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme

kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil,

peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja

lahendamisega kirjalikus menetluses.

Apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama tähtaja kestel ka

apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. Alvar Oona (hageja I) ja Frienter OÜ (hageja II) esitasid 20.06.2017 Tartu Maakohtule

hagiavalduse Edumees OÜ (kostja I) vastu kohustuste täitmiseks, endise olukorra

taastamiseks, rikkumiste lõpetamiseks ja kahju hüvitamiseks.

2. 13.06.2018 määrusega kohus kaasas menetlusse kostjatena Hellopoint OÜ (kostja II) ja

Uuekandi OÜ (kostja III) nõudes tagada neile kuuluvates korterites aastaringselt vähemalt

16,5 kraadine temperatuur.

3. 20.06.2017 hagiavalduse (I kd, tl 3-81) kohaselt kuuluvad hagejale I ja hagejale II Tartus

XXX asuvas korterelamus vastavalt korteriomandid 1 ja 4. Kostjale I kuuluvad

korteriomandid 2, 3, 5, 6, 7 ja 8. Hagejad üürivad endale kuuluvaid kortereid välja, kostja

I omad seisavad tühjalt. Ülejäänud osa kinnisasjast on korteriomandite omanike

kaasomandis, korterelamus puudub korteriühistu.

Hagejad heidavad kostjale I ette, et see kasutab endale kuuluvaid kortereid ja kaasomandit

teisi kaasomanikke arvestamata. Hageja leiab, et kostja I on rikkunud asjaõigusseaduse

(AÕS) § 72 lg 3 ja 5, § 72 lg 1, § 74 lg 1 ja korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p 1, §

12 lg 1 ja § 15 lg 2 sätestatud kaasomanike vahelisest võlasuhtest tulenevaid kohustusi.

Kostja I lammutas 18-19.03.2017 teisi omanikke teavitamata ja nende nõusolekuta

korterelamu hoovis asunud kahekorruselise abihoone, mille alumisel korrusel oli 7 ja

ülemisel 4 kuuriboksi. Kuuriboksid olid korteriomanike vahel ära jagatud. Abihoonet said

korteriomanikud kasutada mitmel viisil: asjade hoiustamiseks, pesukuivatusalana ja puude

ladustamise kohana. Abihoone lammutamine ei vasta kaasomanike huvidele ning

kahjustab otseselt hagejate võimalust enda kortereid eesmärgipäraselt kasutada. Kuivõrd

abihoone lammutamise näol on tegemist ehituslikult suurema ümberkorraldusega, võis

kostja seda teha üksnes hagejate nõusolekul. Vastavat nõusolekut ei ole kostja I hagejate

käest võtnud ning viimased ei ole seda ka andnud.

Kostja I on rikkunud korterelamu hoovi haljastuse. Hoovis asus muruväljak, mille asemel

on nüüd mulla, killustiku ja prahi segu. Hagejad leiavad, et hoovi haljastuse eesmärgiks

on toetada korterelamus asuvate eluruumide otstarvet. Kuna muruhaljastuse asemel

killustiku-, mulla- ja prahisegu ei täida hoovi tavapärast kasutusotstarvet, pidi kostjal I

olema muru hävitamiseks hagejate nõusolek. Vastavat nõusolekut ei ole kostja hagejate

käest võtnud ning viimased ei ole seda ka andnud.

Kostja I hoiustab korterelamu hoovis endale kuuluvaid ehitusmaterjale, ehitusjääke,

tellinguid ja muud prahti. Eluruume sisaldava korterelamu hoovis ehitusmaterjalide,

ehitusjääkide ja prahi ladustamine ei ole kaasomanike huvides, kuna kaasomanikel ei ole

võimalik hoovi teistel eesmärkidel kasutada (nt puhkamiseks, aktiivseteks tegevusteks

jne). Samuti alandab hoovi korrashoiu puudumine korteriomandite turuväärtust. Hoovi

laoplatsina kasutamine kahjustab pidevalt hoovi haljastust ehk selle muru, mistõttu ei saa

viimane kasvada. Korterelamu hoovi laoplatsina kasutamine ei ole hoovi tavapärane

kasutamine ning tegemist on asja majandusliku otstarbe olulise muutmisega. Kuna

viimasega peavad nõus olema kõik kaasomanikud ning kostja I ei ole võtnud hagejatelt

selleks nõusolekut, on hoovi laoplatsi loomine õigusvastane.

Kostja I ei küta enda kortereid. Kostja I ei kütnud endale kuuluvaid kortereid 2015-2016

ega 2016-2017 talveperioodil ning ei ole seda teinud ka muul ajal. Korterite kütmata

jätmine põhjustab teistele korteritele ja kaasomandile kahju, nt suurenevad teiste korterite

küttekulud, korterite väärtus väheneb suuremate küttekulude tõttu, elamule tekib

niiskusekahjustus, torud võivad lõhki külmuda jne.

Kostja I keeldub hagejatele korterelamu valitsejana väljastamast kommunaalteenuste

pakkujate arveid ning selgitamast arve kujunemist. KOS § 21 lg 1 on kohaselt valitseja

kohustatud võimaldama majanõukogul valitseja tegevusega tutvuda ning esitama

majanõukogule kontrollimiseks vajalikke andmeid ja dokumente ning kuna antud juhul ei

ole omanikud majanõukogu valinud, kohaldub antud säte analoogia korras ka teistele

kaasomanikele.

Hagejad on kostja I käest korduvalt nõudnud rikkumiste lõpetamist, kuid kostja I keeldub

sellest.

Hagejad on seisukohal, et kostja I üritab pahatahtliku käitumisega survestada hagejaid

talle kortereid alla turuhinna müüma. Kostja I pahatahtlikkust kinnitab, et kostja I esitas

12.10.2016 hagejatega kooskõlastamata ja neid teavitamata Tartu Linnavalitsusse taotluse

projekteerimistingimuste väljastamiseks ning ilma hagejaid teavitamata taotluse

korterelamu ja abihoone lammutamiseks. Samuti ei sõlminud kostja I korterelamu

valitsejana Tartu Veevärgiga vee- ja kanalisatsiooniteenuse lepingut, kuigi Tartu

Elamuhaldus AS lõpetas selle 30.06.2016 seisuga.

Hagejad taotlevad kostjalt kohtueelsete õigusabikulude väljamõistmist, kuna kulutused on

tekkinud eeskätt seetõttu, et hagejatega läbirääkimised kostjaga I isiklikul tasandil ei ole

viinud soovitud tulemuseni ehk kostja ei ole rikkumisi lõpetanud.

Hagejad märgivad,et on kahju hüvitamise osas osavõlausaldajad VÕS § 71 mõttes.

Hagejad taotlesid 20.06.2018 hagiavalduses kostja I kohustamist taastama kinnistul

asunud abihoone kolme kuuriboksi ulatuses ja kahjustatud muruhaljastus, rajama hoovis

asunud abihoone asemele aed, eemaldama hoovist sinna ladustatud esemed, tagama

kostjale I kuuluvates korterites miinimumtemperatuur 16 kraadi, esitama 29.05.2017

kommunaalarvete algdokumendi, alternatiivse nõudena abihoone, muruhaljastuse

taastamise ja aia rajamata jätmise korral mõista kostjalt I välja kahjuhüvitis ning mõista

kostjalt I välja kahjuhüvitis kohtueelsete õigusabikulude katteks.

4. 28.08.2017 hagiavalduse terviktekstis (I kd, tl 117-192) esitasid hagejad oma seisukoha

kostja I 01.08.2017 vastusele.

Kostja I väidab ebaõigesti, et hagejad olid abihoone lammutamisega nõus.

Projekteerimistingimustega

ja

viimase

menetlemisega

nõustumine

ei

tähenda

olemasolevate hoonete lammutamisega nõustumist. Projekteerimistingimustest nähtuvad

üksnes uute võimalike hoonete üldised nõuded, mille alusel kaasomanikud saavad alles

teha otsuse, kas nad soovivad uusi hooneid ehitada või mitte. Nimetatud kirjas rõhutavad

hagejad üheselt, et väljendatud nõusolek projekteerimistingimuste menetlemiseks ei

tähenda

nõusolekut

lammutustöödeks.

Hagejad

olid

juba

08.11.2016

Tartu

Linnavalitsusele kinnitanud, et ei ole hoonete lammutamisega nõus.

Abihoone ei olnud varisemisohtlik ega kasutuskõlbmatu. Abihoonet kasutasid asjade

hoiustamiseks aktiivselt nii hagejad ise kui ka viimaste üürnikud. Isegi kui hagejad või

nende üürnikud ei oleks pidanud mingil ajahetkel abihoone kasutamist vajalikuks, ei

tähenda see, et nad ei sooviks seda teha tulevikus. Abihoone seisukord ei olnud vahetult

enne lammutamist järsult halvenenud, et oleks õigustatud kiire tegutsemine ilma teiste

kaasomanike teadmata. Isegi kui abihoone oleks olnud varisemisohtlik, puudus kostjal

ikkagi õigus selle lammutamiseks, sellise seisukorra eemaldamine võis olla kõrvaldatav

selle kerge renoveerimisega (nt lisatalade paigutamine) või muud moodi kindlustamine.

Korterelamu juurde kuulunud abihoone lammutamine on kaasomandi oluline muutmine,

kuivõrd kinnistuga vundamendi teel ühendatud abihoone oli tsiviilseadustiku (TsÜS) § 54

lg 1 järgi kinnisasja oluline osa. Abihoone oli tarvilik asjade hoiustamiseks ning

aiafunktsiooni täitmiseks. Riigikohus on varasemalt pidanud asja oluliseks muutmiseks

näiteks pööningu väljaehitamist ja korteri eemaldamist ühisest küttesüsteemist. Ka

abihoone lammutamine kuulub väljatoodud olukordade sekka, sest kaasomandi olulise osa

lammutamine mõjutab kaasomandi väärtust ning kaasomanike korterelamuga seonduvaid

õigusi.

Korterelamu hoovis oli enne kostja omavolilist tegutsemist muruhaljastus, mis nähtub

lisadelt 2 ja 4. Kostja poolt haljastuse rikkumise tulemusena on muru asemele veetud

killustikku ja muud prahti, nagu nähtub lisadelt 3, 5 ja 44. Kostja on toonud aeda kruusa ja

kivipuru hoovi äärest kuni selle keskosani ca 35 m ulatuses. Seega nähtub hagiavaldusele

lisatud piltidelt üheselt, et varasemalt oli hoovis muru, kuid hiljem seda enam ei ole.

Ilma kasutuskorras kokku leppimata ei saa kostja otsustada, et 3/4 hoovist on kasutusel

tema isikliku laoplatsina. Hagejad nõustuvad, et kostjal on õigus hoovi kasutada ja seal

esemeid hoiustada, aga ilma hagejate nõusolekuta võib seda teha vaid tavapäraseks

otstarbeks ettenähtud eesmärkidel – näiteks laua hoidmine õues söömiseks, mänguasjad

lastele vms. Kuna hoov kuulub hagejate ja kostja kaasomandisse, peab selle tavapärasest

teisiti kasutamiseks olema kõigi kaasomanike nõusolek. Sellist nõusolekut hagejad

andnud ei ole.

Hagejad poolt juba esitatud pildid (lisad 2-6) ning 15.08.2017 tehtud uued pildid (lisa 44)

kinnitavad üheselt, et praktiliselt terve aed on kostja ehitusjääke ja prahti täis. Piltidelt on

ka näha, et hoovis vedelevad pelletid, tellingute ja muude torude jupid, kasutatud kile,

puitmaterjal, tühjad värviämbrid jms. Nimetatud jäätmed ei ole vastupidiselt kostja

seisukohale korralikult ladustatud.

Korteris miinimumtemperatuuri tagamise nõue tuleneb KOS § 72 lg-st 5 ja KOS § 11 lg 1

p-st 1. Korterite kütmata jätmine toob kaasa mitmeid negatiivseid tagajärgi, mida

tavakasutuse juures ei tekiks. Esiteks koguneb kostja korterite kütmata jätmise tõttu

korterelamus niiskus, mis loob soodsad tingimused seenpopulatsioonide levikuks.

Hagejad esitavad antud asjaolu tõendamiseks ekspertarvamuse Kalle Pildilt, kes on

riiklikult tunnustatud ekspert ehitiste biokahjustuste ja hoonete sisekliima valdkonnas. Hr

Pildi kinnituse kohaselt on korterites hallitusseened tekkinud justnimelt seetõttu, et kostja

enda kortereid ei küta. Hr Pilt selgitab, et tekkinud olukorra likvideerimiseks on vaja

korterites hallitusseen eemaldada ning tagada küte kõikides hoone korterites. Teiseks

peavad hagejad oma kortereid kostja tegevusetuse tõttu intensiivsemalt kütma. Kuivõrd

korteritevahelistes siseseintes puudub sarnaselt välisseintega soojusisolatsioon, siis soe

õhk levib köetud korteritest kütmata korteritesse ning sellega kaasneb soojakadu, mille

hüvitamiseks peavad hagejad oma kortereid rohkem kütma ja suuremaid kulutusi kandma.

Kolmandaks võivad lõhki külmuda kostja kortereid läbivad, kuid korteriomanike

kaasomandis olevad veesüsteemi torud. Nii on tõendatud, et kostja korterite kütmata

jätmisest tekkivad mõjud ületavad tavakasutuse ning AÕS § 72 lg-st 5 ja KOS § 11 lg 1 p-

st 1 tuleneb kostja kohustus tagada korterites miinimumtemperatuur.

Kinnistusraamatu väljavõtetest nähtub, et kostja I omandas korterid nr 6 ja 7 juba enne

eelmist talvehooaega, s.o. 30.11.2015. Järelikult on kostja vastutav vähemalt kahe korteri

kütmata jätmise eest alates 2015. aastast. Asjaolu, et kortereid 6 ja 7 ei köetud 2015-2016

talveperioodil, nähtub korterelamu endise kaasomaniku Alvar Kaljuranna 30.12.2015

nõudekirjast korterelamu kaasomanikele korterite nr 3-8 kütmiseks. Järelikult ei vasta

tõele ka kostja väide, et varasemalt ei ole korterite kütmata jätmise kohta pretensioone

esitatud.

Päästeamet kontrollis ka hageja I korterit, mis kasutab samuti ahiküttesüsteemi.

Päästeameti paikvaatluse protokollist nähtuvalt ei ole hageja I korteris kütmine keelatud,

s.t. kasutuskõlblik on ka maja korsten ja muud küttesüsteemi osad. Kui hageja I korteris

on lubatud küttesüsteemi kasutamine, siis ei saa olla kütmist takistav probleem

korterelamu kaasomandisse kuuluvas kütesüsteemi osas. Kui kostja korterites asuvad

küttesüsteemi osad on puuduliku hooldamise tõttu kasutuskõlbmatud, siis peab kostja

korraldama küttesüsteemi osade parandamise või kasutama kütmiseks muid meetodeid.

Kortereid on võimalik kütta ka elektriradiaatoritega nagu teeb nt hageja II enda korteris nr

4. Kuna hagejad ei nõua terve õigusvastaselt lammutatud abihoone taastamist, vaid üksnes 3

kuuriboksi ulatuses, ei kata uus abihoone tervet naaberkinnistu vahele tekkinud

tühimikku. Kui kostja ei oleks kohustusi rikkunud ehk abihoonet lammutanud, oleks

korterelamu hoov selgelt naaberkinnistust piiritletud. Aia rajamise nõue põhjendatud, sest

on vajalik hagejate panemiseks olukorda, kus nad olid enne kohustuse rikkumist.

Hagejad ei nõustu sellega, et abihoone taastamisel hagejad rikastuksid kostja arvel

alusetult, kuna kostja ei ole tõendanud, et uue abihoone ehitamine korterite väärtust

kuidagi tõstaks. Isegi kui tõstaks, siis praegusel juhul ei seisne hagejatele tekkinud kahju

mitte korterelamu väärtuse vähenemises, vaid nendes kulutustes, mis on vajalikud

korterelamu endise koosseisu taastamiseks. Kostja I ei ole tõendanud, et lammutatud

abihoone väärtus oli võrreldes hagejate poolt nõutava 3 boksiga abihoone väärtusega

oluliselt madalam. Hagejate kahju hüvitamise nõudega üksnes taastatakse endine olukord

ehk ehitatakse uus abihoone või kompenseeritakse hagejatele nende kasutuses olnud kahe

ja ühe ühises kasutuses olnud kuuriboksi väärtus. Antud kulu peab kandma kostja üksi

seetõttu, et tema õigusvastase tegevuse tulemusena on tekkinud vajadus antud kulu

tegemiseks.

Kahju hüvitamise nõue on põhjendatud, sest kostja I on oma tegevusega kaasomandit

kahjustanud – hagejatel ei ole enam võimalik abihoonet kasutada sihtotstarbeliselt ning

hoovi kasutamist pärsivad hoovi ladustatud ehitusjäägid. Kui kostja I keeldub endise

olukorra taastamisest, peavad selleks kulutusi tegema hagejad. Hagejad nõuavad abihoone

taastamist ainult osas, mis on tarvilik hagejatele asjade hoiustamiseks. Kostja väidab

ebaõigesti, et esinevad alused kahju vähendamiseks. Kostja väitel tuleb hagejate kahju

hüvitamise nõuet vähendada VÕS § 140 lg 1 alusel, kuna see on „asjaolusid arvestades

ebamõislik ja vastuvõetamatu“. Hagejate hinnangul puuduvad mistahes asjaolud

kahjuhüvitise vähendamiseks.

Kostja väidab paljasõnaliselt ja põhjendusteta, et nõudekirja sisu ja pikkust arvestades on

õigusabiteenuste kulu ebamõistlikult suur. Selline väide on ebaõige, kuna hagejatele

osutati ülalviidatud õigusabi kokku 4,9h ja seda tunnihinnaga 140 eurot (km-ta).

Riigikohus on ajalooliselt pidanud mõistlikuks esindaja tunnitasuks 120 eurot, kuid 2017.

aastal juba ka 170 eurot (km-ta), seega on hagejatele osutatud õigusteenuse tunnitasu

2017. aastal mõistlik. Kui kostja I oleks teinud hagejatega koostööd ning oleks enda

rikkumisi heastanud, ei oleks hagejad pidanud õigusteenust tellima.

5. 10.10.2017 hagiavalduse terviktekstis (II kd, tl 8 - 32) esitavad hagejad seisukohad kostja

19.09.2017 vastusele.

Kostja I väidab ebaõigesti, et hagejad pidasid hoone lammutamisest keeldumise näol

silmas üksnes elamut. Ülaltoodud tsitaadist nähtub mõistlikule isikule, et hagejad soovisid

ühemõtteliselt selgeks teha, et projekteerimistingimustega nõustumine ei tähenda

lammutamistöödega nõustumist.

Kostja I esitatud pilt abihoonest ei tõenda, et abihoone oli varisemisohtlik. Esiteks ei nähtu

pildilt mitmed ehituslikud asjaolud, mida on vaja tuvastada hoone varisemisohtlikkuse

hindamiseks – nt ei nähtu pildilt hoone kandvate talade täpne seisukord. Teiseks ei nähtu

pildilt ja ka kostja I ei ole selgitanud, millal antud pilt tehtud on - hagejate hinnangul on

kõnealune pilt tehtud alles pärast omavolilise lammutamise algust (s.t. al 18.03.2017).

Kostja I pildilt nähtub, et abihoone sõrestik on korras (nt ei ole pehkinud) ning selle

konstruktsioonid ei olnud abihoone peale vajunud.

Viited Riigikohtu lahenditele tsiviilasjas nr 3-2-1-28-12 ja 3-2-1-50-11 on asjakohased,

kuna abihoone lammutamine mõjutab sarnaselt kõigi korterite võimalust seda kasutada

ning ka abihoone lammutamine muudab selle sihtotstarvet, kuivõrd abihoonet ei ole

võimalik enam kasutada.

6. 14.12.2017 hagiavalduse terviktekst (III kd, tl 1-30) koos seisukohtadega kõikidele kostja

menetlusdokumenditele.

Kostja I edastas 26.09.2017 hagejatele 24 kommunaalteenuste algdokumenti, sh elektri-,

prügi-, vee- ja raamatupidamise teenuse arved, kuid hagejatele ei ole teada, kas need on

kõnealuse arve algdokumendid.

Hagejad eitavad, et oleks andnud nõusoleku abihoone lammutamiseks telefoni teel

vahetult enne abihoone lammutamist. Kostja I küsis hagejatelt telefoni teel luba abihoone

nurga eemaldamiseks, mis oli vajalik kostja I poolt hoovi toodud ehitusjääkide ära

viimiseks, hagejad sellise loa andsid.

Kostja I enda poolt tellitud Kaanon Kinnisvara hindamisaktis on ära märgitud ka

korterelamu juurde kuuluv abihoone, mille kohta ei ole märgitud, et tegemist oleks olnud

„kasutuskõlbmatu“ hoonega (lisa 51, lk-d 7, 8, 9 ja 25). Kostja I ei ole millegagi

tõendanud ega isegi väitnud, et abihoone mõni osa oli juba sisse varisenud või esines muu

asjaolu, mis viitas kohesele varisemisohtlikkusele.

Ei saa olla vaidlust, et elamiseks ettenähtud temperatuur on vähemalt 18 kraadi. Nii peab

õigusaktide kohaselt olema tagatud näiteks 18-kraadine temperatuur kaugküttevõrgust või

hoone katlamajast köetavas eluruumis; lasteasutuste rühmaruumides aga lausa 21 kraadi.

Seega kui elamiseks eeldatakse vähemalt 18-kraadist sisetemperatuuri, siis sellega enam-

vähem ühtlane temperatuur peab olema vähemalt 16 kraadi (11% erinevus). Eelnevast

tulenevalt nõuavad hagejad, et kostja tagaks oma korterites aastaringselt minimaalselt

16,5-kraadise temperatuuri. Ekspert Pildi selgituse kohaselt ei või temperatuur langeda

alla 16,5 kraadi hagejate naaberkorterites, milleks on korterelamu korterid numbritega 2 ja

3. Kuigi hr Pilt on otseselt selgitanud hagejate korterite (1 ja 4) naaberkorterite kütmise

vajadust (korterid 2 ja 3), kohustub ülaltoodu valguses kostja kütma ka kortereid

numbritega 5-8, mis asuvad hoone II korrusel. Hr Pilt on hagejatele ka kinnitanud, et

korterelamu II korrusel asuvate korterite 5-8 kütmata jätmise tõttu on suure tõenäosusega

tekkinud korterelamus niiskuse lubamatu tõus ja sellega hoonekahjustused.

Kostja I väidab ebaõigesti, et abihoone asemele paigaldatud ajutine ehituslik tõke täidab

aia funktsiooni. Pärast abihoone lammutamist tekkis aga kahe kinnisasja vahele tühimik,

kuhu kostja paigutas ajutise ehitusliku tõkke (maaga ühendamata). Lammutatud abihoone

välistas korterelamu hoovi vaate XXX kinnisasjalt ja tagas sellega hoovi privaatsuse.

Lisaks sellele takistas abihoone naaberkinnisasjalt ka koduloomade korterelamu hoovi

pääsemise, kuna abihoone ulatus maapinnast 3-4 meetri kõrgusele. Kuna kostja lammutas

aiafunktsiooni täitva abihoone, peab ta selle asemele paigaldama sellise aia, mis taastaks

võimalikult täpselt rikkumisele eelnenud olukorra ehk antud juhul täidaks abihoonega

samasugust piirdefunktsiooni. Kostja I poolt juba paigaldatud ehituslik tõke tühimikega

traataed ei taga privaatsust ega koduloomade (nt koerte) läbi pääsemist.

7. 03.05.2018 Hagejate taotlused kostjate kaasamiseks ja nõude täpsustamiseks (IV kd, tl 35-

55)

Kuna kostja I müüs kohtumenetluse ajal (19.09.2017 ja 20.09.2017) kaks endale kuuluvat

vaidlusega seotud korteriomandit, esitasid hagejad kohtule taotluse asendada (kaasata

menetlusse) nõudes tagada siseruumides aastaringselt vähemalt 16,5-kraadine temperatuur

kostja I Edumees OÜ korteriomandi asukohaga XXX, Tartu osas uue omanikuga

Hellopoint OÜ (rg-kood 12742646) (kostja II) ja korteriomandi asukohaga XXX, Tartu

osas uue omanikuga Uuekandi OÜ (rg-kood 14327288) (kostja III). Mõlema äriühingu

juhatuse liige ja ainuomanik on Erkki Purret, kes on ka kostja I ainukene juhatuse liige.

Täpsustatud nõuete tervikteksti kohaselt taotlevad hagejad:

1) kohustada Edumees OÜ-d taastama XXX Tartu asunud abihoone vastavalt

asendiskeemile nii, et abihoones on kolm üksteisest eraldatud kuuriboksi, mille igaühe

laius on 2 m, sügavus 3.6 m ja kõrgus 2.2 m. Iga kuuriboksi hoovipoolsel küljel asub 80

cm laiune ja vähemalt 2 m kõrgune uks, mis on tabalukuga lukustatav. Taastatav abihoone

on puitmaterjalist ja selle katus eterniidist või bituumenkattest kaldega abihoone

tagumisele poolele. Kolmest rajatavast kuuriboksist jääb asendiskeemil märgitud

kuuriboks 1 Alvar Oona ja kuuriboks 2 Frienter OÜ ainukasutusse ning kuuriboks 3

kaasomanike ühiskasutusse;

2) kohustada Edumees OÜ-d taastama XXX (Tartu) hoovis asunud abihoone mõistliku

aja, kuid mitte hiljem kui 6 (kuue) kuu jooksul alates kohtulahendi jõustumisest;

3) kohustada Edumees OÜ-d taastama XXX Tartu kahjustatud muruhaljastus

asendiskeemil punasega viirutatud ulatuses ehk 166.30 m2 ulatuses. Muruhaljastatus tuleb

taastada nii, et kahjustatud alalt eemaldatakse killustik ja savi, tasandatakse mullaga ja

külvatakse heintaime muruseeme;

4) kohustada Edumees OÜ-d taastama XXX (Tartu) hoovis kahjustatud muruhaljastatus

esimese ilmastikutingimuste poolest sobiva aja jooksul alates kohtulahendi jõustumisest;

5) kohustada Edumees OÜ-d rajama XXX aadressil (katastritunnus XXX) asunud

abihoone asemele naaberkinnistu piirile aed. Aed tuleb rajada vastavalt asendiskeemile

(lisa 76) puitmaterjalist ja lammutatud abihoone vundamendi tagumise serva piirile 7.2 m

pikkuses ja 2.2 m kõrgusega, peab olema püsivalt maaga ühendatud ja läbipaistmatu;

6) kohustada Edumees OÜ-d rajama hoovis asunud abihoone asemele aed mõistliku aja,

kuid mitte hiljem kui 6 (kuue) kuu jooksul alates kohtulahendi jõustumisest;

7) juhul kui Edumees OÜ ei taasta abihoonet nimetatud tähtaja jooksul, mõista Edumees

OÜ-lt välja Alvar Oona kasuks 5897,65 eurot ja Frienter OÜ kasuks 4021,13 eurot;

8) juhul kui Edumees OÜ ei taasta punktis (b) nimetatud muru nimetatud tähtaja jooksul,

mõista Edumees OÜ-lt välja Alvar Oona kasuks 318,27 eurot ja Frienter OÜ kasuks 217

eurot;

9) juhul kui Edumees OÜ ei raja punktis (c) nimetatud aeda nimetatud tähtaja jooksul,

mõista Edumees OÜ-lt välja Alvar Oona kasuks 348,8 eurot ja Frienter OÜ kasuks 237,82

eurot;

10) kohustada Edumees OÜ-d eemaldama XXX Tartu asuvast hoovist sinna ladustatud

betoonkamakad ja -blokid, pleki- ja plastikutükid, veljed koos rehvidega, toru- ja

lauajupid ning metallvardad, tellised ja metallesemed, kivitükid ja ehitusplokid,

katusekivid, tellingud, euroalused, armatuurid ja paneelid;

11) kohustada Edumees OÜ-d tagama aastaringselt minimaalselt 16,5-kraadine

temperatuur järgmistes korteriomandites:

 Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr XXX kantud

korteriomand, asukohaga Tartu maakond, Tartu linn, Uus XXX;

 Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr XXX kantud

korteriomand, asukohaga Tartu maakond, Tartu linn, XXX;

 Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr XXX kantud

korteriomand, asukohaga Tartu maakond, Tartu linn, XXX;

 Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr XXX kantud

korteriomand, asukohaga Tartu maakond, Tartu linn, XXX;

12) kohustada Hellopoint OÜ-d tagama aastaringselt minimaalselt 16,5-kraadine

temperatuur Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr XXX kantud

korteriomandis, asukohaga Tartu maakond, Tartu linn, XXX;

13) kohustada Uuekandi OÜ-d tagama aastaringselt minimaalselt 16,5-kraadine

temperatuur Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistriossa nr XXX kantud

korteriomandis, asukohaga Tartu maakond, Tartu linn, XXX;

14) mõista Edumees OÜ-lt Alvar Oona kasuks välja 452,76 eurot ja Frienter OÜ kasuks

308,70 eurot kohtueelsete õigusabikulude katteks;

15) jätta menetluskulud tervikuna Edumees OÜ, Hellopoint OÜ ja Uuekandi OÜ kanda.

KOSTJATE VASTUS HAGILE

8. 01.08.2017 vastuses (I kd, tl 97-115) vaidleb kostja I hagiavaldusele vastu.

Alvar Oona hagejana ja hageja II seadusliku esindajana oli teadlik ja nõus sellega, et

varisemisohtlik ja kasutuses mitteolev abihoone lammutatakse. Kirjeldatud seisukorras

oleva abihoone lammutamisega ei kahjustanud kostja kaasomanike huve ega vähendanud

XXX korteriomandite väärtust. 25.01.2017.a teatasid hagejad Tartu Linnavalitsusele, et on

nõus

XXX

kinnistule

uue

elamu

ja

abihoone

püstitamiseks

koostatud

projekteerimistingimuste kavandiga. Seega on hagejad olnud ka sellega nõus, et abihoone

lammutatakse. Hageja I ja hageja II seadusliku esindaja ning kostja I seaduslik esindaja on

abihoone lammutamise küsimust ka suuliselt arutanud. XXX abihoone lammutamine oli

vajalik, sest see kujutas endast ohtu kolmandatele isikutele, sh naaberkinnistu omanikule,

kelle kinnistule abihoone oleks võinud vajuda või variseda. Kuna tegemist oli puidust

hoonega, mille konstruktsioonid olid olulises osas kahjustunud, ei oleks abihoone

renoveerimine või selle osaline säilitamine olnud võimalik ega majanduslikult otstarbekas.

Abihoones ei olnud tegelikkuses mingeid asja, sh hagejatele kuulunud asju. 23.03.2017.a

kirjas pakkus kostja I hagejale võimalust hoida küttepuid kostjale kuuluvas korteris.

Kostja on seisukohal, et varisemisohtliku abihoone, mis ei olnud juba mõnda aega

kasutuses, lammutamine ei ole käsitletav XXX korteriomandite või nende majandusliku

otstarve olulise muutmisena. Kui kostja I ei oleks XXX asuvat abihoonet lammutanud, siis

oleksid hagejad praegu olukorras, kus XXX kinnistul asub varisemisohtlik ja

sihtotstarbeliselt mittekasutatav abihoone, mis oleks vajalik lammutada. Hetkel on kahju

ärahoidmiseks vajalikud kulud, so abihoone lammutamisega seotud kulud, kandnud

üksnes kostja I. Hagejate nõude rahuldamise korral rikastuksid hagejad kostja I arvel.

Kostjale kuuluvate XXX korteriomandite eelmine omanik oli Tartu linn. Korterite ja

elamu halva seisukorra tõttu kostjale I kuuluvaid kortereid nende omandamise ajal enam

ei kasutatud. Kostja omandas talle kuuluvad korteriomandid alles 2016.a. Kostjale

kuuluvate korterite kütmine ei ole võimalik, sest XXX elamu küttesüsteem, sh korstnad,

on olukorras, mis ei võimalda küttesüsteemi kasutada. Päästeameti 5.07.2017

ettekirjutusega peatati aadressil XXX korterites 2, 3, 5, 6, 7, 8 küttesüsteemi kasutamine

kütmiseks. Päästeameti ettekirjutuse alusel saab asuda seisukohale, et ka hagejatele

kuuluvates korterites asuvate ahjude kütmine on ohtlik. XXX korstnad kui küttesüsteemi

osad kuuluvad korteriomanike kaasomandisse, mistõttu lasub nende nõuetele vastavusse

viimise kohustus kõigil kaasomanikel, sh hagejatel. Korstnate seisukord viitab sellele, et

XXX korteriomandite omanikud, sh hagejad, ei ole soovinud teha kulutusi ja

investeeringuid selleks, et XXX kinnistu olukorda parendada.

Kostja I on seisukohal, et õigusaktidest ei tulene kostjale I kohustust tagada talle

kuuluvates korterites vähemalt 16-kraadine temperatuur. Kostjale I jääb arusaamatuks,

millele tuginedes saab asuda seisukohale, et hagejate viidatud siseõhu suhtelise niiskuse

tagamiseks peab eluruumi miinimumtemperatuur olema 16 kraadi.

Kostja I leiab, et hagejatel puudub alus nõuda, et XXX hoovialal ei oleks ühtegi kostjale

kuuluvat eset. Kostjale kuulub viis XXX asuvat korteriomandit ja ka kostjal on õigus

XXX maatükki, sh hooviala, kasutada. Kostja I vaidleb vastu hagejate väitele, et ta

ladustab XXX hoovis ehitusjääke ja rämpsu. Kostja I möönab, et XXX hoovis asuvad

teatud kostjale I kuuluvad esemed, kuid need on korralikult ladustatud ega takista hoovi

kasutamist.

Kahjustatud muru osas märgib kostja I, et hagejate esitatud fotod ei tõenda, et XXX

hoovis oleks varasemalt olnud nö korralik muruhaljastus ning nüüd ei ole hoovis enam

kostjast I tulenevatel põhjustel muru. Ajal, mil kostja I on olnud XXX korterite omanik,

ei ole XXX hoovis korralikku haljastatust, sh muruhaljastust, olnud. Hagejad ei ole

tõendanud, et XXX hoovis oli tervet hoovi hõlmav muruhaljastus ning nüüd ei ole seal

seda kostjast I tulenevatel põhjustel.

Kostja I on seisukohal, et aia rajamise nõue on alusetu. Hageja poolt nõudealusena

viidatud VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 136 lg 5 reguleerivad kahju hüvitamist ning VÕS § 108

lg 2 eeldab, et oleks kohustus, mille täitmist saab võlausaldaja nõuda. Hagejad möönavad

ka ise hagiavalduses, et naaberkinnistu piiril ei ole aeda olnud. Kostja I leiab, et teda ei saa

kohustada rajama omal kulul kaasomandisse kuuluvale kinnistule rajatist, mida seal ei ole

kunagi olnud. Tegemist ei ole asja taastamise nõudega, vaid nõudega parendada XXX

korteriomandite juurde kuuluvate mõtteliste osade seisukorda.

Kostja I on seisukohal, et hagejate kahju hüvitamise nõuete rahuldamiseks puudub alus,

sest hagejatel ei ole kostja I vastu vastavaid kohustuste täitmise nõudeid, so nõuet kostja I

kohustamiseks ehitada abihoone ja aed ning taastada muruhaljastus.

Kostja I on seisukohal, et hagejate kahju hüvitamise nõue on ebaselge. Hagiavaldusest ei

selgu, miks võtavad hagejad olukorras, kus XXX kinnistu mõttelised osad kuuluvad

lisaks hagejatele ka kostjale I, kahju hüvitamise nõude esitamisel arvesse üksnes

hagejatele kuuluvad osad, mis ei moodusta 100 % XXX maatüki mõttelistest osadest.

Hagejad väidavad, et nad rajavad abihoone, aia ja muru ise. Kostja I leiab, et hagejate

poolt vastavate toimingute tegemine ei ole millegagi tagatud. Hagejad soovivad saada

raha ilma, et nad oleksid reaalselt kulutusi teinud ja ilma, et nad oleksid kohustatud neid

tegema.

Kostja I leiab, et hagejate nõue, et kostja I finantseeriks XXX korteriomandite, sh

hagejatele kuuluvate korteriomandite, parendamist, ei ole kooskõlas VÕS-i kahju

hüvitamise regulatsiooniga. Asja parandamise kuludena ei ole põhjendatud käsitleda

kulutusi, mis asja võrreldes kahjustamisele eelneva aja seisundiga oluliselt parendavad

ning asja väärtust tõstavad. Käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades oleks äärmiselt

ebamõistlik ja vastuvõetamatu, kui kostja peaks kandma kulutusi ehitiste, milliseid XXX

maatükil varasemalt ei olnud, rajamiseks. Temitex Grupp OÜ hinnapakkumised ei kajasta

kulutusi endise olukorra taastamiseks, vaid kinnistu parendamise kulutusi.

Kuna hageja nõuded on alusetud ning need tuleb rahuldamata jätta, tuleb rahuldamata jätta

ka hagejate kohtueelse õigusabiteenuse kulude hüvitamise nõue. Kostja I leiab, et hagejate

kohtueelsete õigusabiteenuste kulu on nõudekirja sisu ja pikkust arvestades ka

ebamõistlikult suur.

9. 19.09.2017 vastuses (I kd, tl 195-199, tõend tl 200) kostja I jääb vastuses hagile esitatud

seisukohtade juurde.

Kirjas Tartu Linnavalitsusele on Alvar Oona avaldanud, et ta ei nõustu hoone kohese

lammutamisega. Kirja sõnastust arvestades saab asuda seisukohal, et silmas on peetud

korterelamut.

Kostja I on seisukohal, et hagejate poolt kuuri taastamise nõude esitamine olukorras, kus

hagejad on kooskõlastanud projekteerimistingimused, mille kohaselt XXX kinnistul

asuvad hooned, sh elamu, lammutatakse, ei ole heauskne käitumine. AÕS § 72 lg 5

sätestatu on järgimiseks kohustuslik ka hagejatele.

10. 10.10.2017 kirjas (II kd, tl 127-129) Edumees OÜ teatas, et Edumees OÜ ei ole enam

XXX, Tartu (registriosa nr XXX) ja XXX, Tartu (registriosa nr XXX) korteriomandite

omaniks (lisad 1 ja 2). Lisatud kinnistusraamatu väljavõtete kohaselt on XXX Tartu

omanikuks alates 19.09.2017 Hellopoint OÜ, XXX Tartu omanikuks alates 20.09.2017

Uuekandi OÜ.

11. 19.01.2018 seisukoht hagejate 14.12.2017 menetlusdokumendile (IV kd, tl 13-18)

Kostja I on seisukohal, et hagejate nõue taastada kuur kolme kuuriboksi ulatuses nii, et

lisaks hagejate poolt kasutatavatele kuuriboksidele oleks taastatud kolmas kuuriboks, mis

on vajalik selleks, et hoiustada kõiki kaasomanikke puudutavaid esemeid, on alusetu.

XXX korteriomanikel puuduvad sellised esemed.

Kostja I leiab jätkuvalt, et hagejate nõue muru taastamiseks ei ole põhjendatud. Kaanon

Kinnisvarabüroo 16.05.2016 eksperthinnang XXX sisaldab fotosid XXX kinnistu

õuealast. Fotodelt nähtuvalt ei kata õueala korralik murukate, õues kasvab hein, mis on

ebaühtlane ja esineb nö heinavabasid kohti. Sama nähtub hindamisaktis sisalduvalt

aerofotolt. Kinnisvarabüroo 10.11.2017.a hindamisakti fotodest nähtuvalt oli XXX õu

2017.a oktoobris roheline, so seal kasvas muru või hein. Hagiavalduse lisaks nr 44 fotolt

nähtub samuti, et õueala on roheline. Seega pole tõene hagejate väide, et XXX kinnistu

muru (kui seda saab muruks nimetada), on kostja I poolt hävitatud. Kostja I on seisukohal,

et kui võrrelda Kaanon Kinnisvarabüroo 16.05.2016.a ja 10.11.2017.a hindamisaktide

fotosid, siis ei esine neis nn muruküsimuses olulist erinevust.

Aia ehitamise nõue on alusetu. XXX ja XXX kinnistute vahele on kostja I poolt juba

2017.a kevadel paigaldatud piirdeaed. Hagejad ei ole selgitanud, kust tuleneb hagejatele

õigus nõuda aia, mis varjab vaate naaberkinnistult, ehitamist. Kostja I juhib tähelepanu

asjaolule, et XXX ja XXX kinnistute vahel asuv aed ei varja vaadet naaberkinnistult.

Kommunaalteenuste originaalarvete esitamata jätmise osas osutab kostja I, et asjaolu, et

käesoleval juhul on valitseja üks korteriomanikest, ei muuda asjaolu, et tegemist ei ole

kaasomanike vaheliste suhetega. Hagejatele on teada, et kuni 2016.a juuni (ka) teenuste

eest esitas neile arveid Tartu Elamuhalduse AS. Hagiavaldusest nähtuvalt on kostja I

esitanud hagejale Aktsiaseltsi Tartu Veevärk, Eesti Keskkonnateenused AS-i ja Eesti

Energia AS-i arved, mis on esitatud alates 2016.a juulist. Osundatud arvetest nähtub

kasutatud teenuste periood ja maht. Hagejatele esitatud algarved kujutavad sisuliselt vaid

hagejate või hagejate üürnike poolt tarbitud kommunaalteenuseid. 29.05.2017.a arve

sisaldab nii hagejale I kui hagejale II kuuluvates korteris tarbitud kommunaalteenuseid,

sest hagejad on kostjale I teada andnud, et nad soovivad, et kommunaalteenuste arved

esitatakse hagejale II. Kostja I on seisukohal, et hagejatele on nende poolt soovitud

algarved esitatud ning selle nõude jätkuv esitamine on põhjendamatu.

12. 31.07.2018 kostjate II ja III seisukoht (IV kd, tl 159)

Kostjad II ja III märgivad, et jagavad Edumees OÜ poolt menetluses esitatud seisukohti ja

vastuväiteid seoses hagejate nõudega tagada kostjatele kuuluvates korteriomandites

aastaringselt vähemalt 16,5-kraadine temperatuur. Kostjad on seisukohal, et arvestades

XXX elamu üldist seisukorda, sh välisseinte soojapidavust, ei mõjuta kostjatele kuuluvate

korterite mittekütmine hagejatele kuuluvaid korteriomandeid nii, et sellest tulenevalt oleks

seatud ohtu hagejatele kuuluvate korteriomandite säilimine või välistatud nende

kasutamine.

KOHTUISTUNGID

13. 18.10.2017 kohtuistung (II kd, tl 133-134)

Hageja esindaja adv. Mody kinnitab, et jäävad esitatud hagi juurde. Esindaja selgitas, et

hagi esitamise ajal ei olnud hagejatele arvet esitatud, praegu on see nõue täidetud.

Abihoone osas märgib esindaja, et hagejad on nõus ka sellega, kui ehitatakse samaväärne

kuur, mis oli varasemalt. Kompromissi korras oleks võimalik, et üks pool ostab teise

kaasomaniku osa välja. Kostja on teinud ettepanku 52 000 eurole. Hagejad on esitanud

hindamisakti, et hageja korterite väärtus oli 61 000 eurot, mis on praeguseks veelgi

suurenenud. 80 000 eurot rahuldaks hagejat. Vastuseks kostja esindaja väitele märgib

hagejate esindaja, et korteri kütmise nõudes tuginevad niiskuse mõõtudele. Kui korterid

kuulusid Tartu linnale, siis käidi korterid kütmas.

Alvar Oona selgitas, et Erkki Purret helistas talle laupäeva hommikul, see oli

lammutamise alguse päev. Enne oli Erkki talle öelnud, et tal on vaja hoovist prahti ära

viia, et selleks on vaja nurgast veidi lammutada. Hageja I oli nõus juhul, kui talle

kuuluvaid kuuriosi ei lammutata. Esmaspäeval või teisipäeval nägi, et kuurid on

lammutatud, millele ta reageeris kirjaliku pöördumisega. Hageja I selgitas, et ühes korteris

on elektriküte, ühes ahiküte. Kuur on vajalik, kuna korterites on erinevad üürnikud, kes

kasutavad mõni rohkem, teine vähem kuuri. Hageja I kinnitusel käis pottsepp küttekollet

parandamas. Üks korsten on kasutamiskõlblik, hageja on küttesüsteemidesse omapoolselt

panustanud. Hageja I selgitab, et veetorud lähevad mööda koridori ja nad on omalt poolt

torusid soojustanud.

Kostja esindaja adv. Lõhmus-Ein kinnitab, et lammutamine oli, selles osas vaidlust ei ole.

Poolte vahel olid läbirääkimised, et hageja võõrandaks olemasolevad korteriomandid

kostjale, kes saaks kinnistut edasi arendada. Kostja teavitas hagejat kuuri lammutamisest

suuliselt. ettekirjutust selle kohta ei olnud, et kuur vajab lammutamist. Korralikku

haljastust pole hoovis kunagi olnud, seda pole tõendanud ka hagejad. Ei ole teada, et

hageja oleks kunagi muru eest hoolitsenud. Muru on niidetud varasemalt kostja poolt.

Tegemist on väga halvas seisukorras oleva korterelamuga. Korteriomanikud otsustasid

koosolekul, et remondifondi ei koguta ja kogutud raha kantakse kostja arveldusarvele ja

jagatakse proportsionaalselt korteriomanike vahel. Sellest on näha, et kinnistu olukorda

parendada ei soovitud. Kavatsus oli, et kinnistuga teha midagi muud, kui säilitada

olemasolev hoone. Küttenõudele vaidleb kostja vastu. Kaasomanikud peavad kõigepealt

korda tegema korstnad, et oleks võimalik kütmist läbi viia.

Erkki Purret selgitas, et helistas Alvar Oonale, et kuurid on vaja lammutada, ta oli sellega

nõus, kuid ütles, et kulusid pole nõus kandma. Hageja oli nõus sellega, et kuur on vaja

lammutada. Erkki Purret selgitas, et platsil on kümmekond metall- ja ventilatsiooni toru

ning vajadusel võib ta ehitusmaterjali ära koristada. Kolme boksiga kuuri saaks ehitatud

nii, et ühe boksi hinnaks kujuneks 1 000 eurot. Muru taastamine saaks tehtud omanike

poolt ilma eriliste kuludeta.

Kohus määras jätta rahuldamata esitatud taotlused tunnistajate ülekuulamiseks, puudub

vaidlus kuuride ehitusliku olukorra osas. Kostja esindaja adv. Lõhmus-Ein esitas

vastuväite kohtu tegevusele, kuna omaniku kohustuseks on ette võtta samme, et

likvideerida võimalik oht kolmandatele isikutele ja on oluline kindlaks teha, millises

seisus kuur oli. Kohus jättis kostja esindaja vastuväite rahuldamata.

14. 12.04.2018 kohtuistung (IV kd, tl 33-34)

Hagejate esindaja adv. Mody vastuseks kostja väitele, et võib-olla tekib soojuskadu üldse

tulenevalt välisfassaadist, mitte kostja korterite kütmata jätmisest, taotleb ekspertiisi

korraldamist, et tuvastada, mis materjalist on maja sise- ja välisseinad. Hagejad soovivad

näidata, et soojuskadu välisseintest on nii väike, et see ei tekita hallitust. Hagejad

kinnitavad kohtule, et jäävad 14.12.2017 nõude juurde. Hagejad on selles esitanud plaani,

kuid kahjustatud muru on tegelikult suuremal pinnal. Kommunaalarvete nõudest (III kd, tl

27) hagejad loobuvad, kuna see on täidetud. Vastuseks kostja esindajale selgitab hagejate

esindaja, et esemete all peavad hagejad silmas kõik asju, mis on hoovis, saavad teha

loetelu asjadest, mis tuleks kostjal hoovist ära viia. Kuuri ehitamisel vähemalt samaväärne

kuur peab olema, kui oli enne lammutamist

Alvar Oona märgib, et muru kvaliteet peaks olema selline, nagu on 2016 tehtud fotodel

(hagi lisas 2 ja 4). Hageja täpsustab, et andis nõusoleku selleks, et abihoone nurk maha

võtta, et sinna saaks autoga sõita, ta lubas maha võtta plekkgaraaži poolse nurga. Kui

seista näoga kuuride poole, siis vasakpoolne nurk. Ta ütles, et lammutada ei või sealt, kus

on korterite 1-4 boksid. Ehitatav kuur peab olema nõuetele vastav.

Kostja esindaja adv. Lõhmus-Ein selgitab, et kuna tegemist on 20-30ndatel ehitatud

majaga, siis ei pruugi seinad eriti soojahoidvad olla. Kostja jääb selle juurde, et ei ole

muru rikkunud ja hageja ei ole tõendanud, et seal oleks kunagi korralik muru olnud.

Kinnistul on vaid vajalikud asjad. Hageja nõue puudutab ka neid isikuid, kes hetkel antud

menetluses kostjad ei ole. Kui hageja heidab praegust tegevust ette, ei saa õigusjärglusele

tugineda. Kostja ei ole nõus rajama korralikku aeda vana räsitud hoone asemele. Kohtule

on esitatud foto kuuride lammutamise ajast, 19.09.2017 menetlusdokument (I kd, tl 200).

Esindaja märgib, et kuuri taastamise nõue on arusaadav, alternatiivsed nõuded on

liialdatud. Kostja eelistaks pigem ise taastamist, kui rahalist nõuet. Kvaliteedi osas ei ole

nõudmisi esitatud. Kui kohus nõude rahuldab, siis kostja taastab kuuri.

Erkki Purret selgitab, et enne hagi esitamist on tehtud ettepanek kasutuskorra

kindlaksmääramiseks. Ta kinnitab, et oli jutt, et nurga võib maha võtta ja kuuri

lammutada. Ta tegi ettepaneku hoov korrastada. Kuuril tagaseina ei olnudki, kostja I seda

maha ei võtnud, katuse võtsid nemad maha. Kostja I on kolme boksi ulatuses nõus kuuri

taastama. Kuuri ehitamine koos tööga maksab umbes 1000 eurot.

Kohus fikseeris istungil, et hagejad on loobunud nõudest g (III kd, tl 27). Pooled ei vaidle

selle üle, et rajatava kuuri laius on 2 m ja sügavus vastavalt vundamendi jäänusele, bokse

tuleb teha 3 tükki.

15. 20.06.2018 väljasõiduistung (IV kd, tl 122)

Hagejate esindaja adv. Mody märgib, et on nõus, et kuur tuleb lühem, kui vana kuur oli.

Ei ole vaidlust, kas aed tuleb kuuride ette või taha. Esindaja kinnitab, et olukord krundil

on paranenud. Selles osas probleemi enam pole. Praegu pole maja kütmine probleemiks,

sügisel aga küll. Maja on kasutuskõlblik. Ahjud ei ole kaasomandis. Küttekollete

kordategemine ei ole keelatud.

Alvar Oona selgitab, et tal elavad korterites üürnikud sees, hetkel on ühe üürnikuga leping

lõppenud, kuid kohe on uus üürnik tulemas. Aia osas leiab hageja, et viisakam oleks kui

aed oleks ees. Korstnad on kõik korras, küttekolded vajavad korrastamist. Hagejate

korterite küttekolded olid korras. Suvel on teised klaasid eest ära võetud.

Kostja I esindaja adv. Lõhmus-Ein märgib, et kostja põhimõtteliselt vaidleb vastu kuuri

ehitamise taotlusele, kuid kui kohus leiab, et kostja peab kuuri ehitama, siis kostja seda ka

teeb. Majal on ees ühekordsed aknad.

Erkki Purret on samuti nõus, et kuur tuleb lühem. Üks nädal on piisav aeg kuuri

ehitamiseks. Aia on nad ka nõus taastama 7,2 meetri pikkuses osas, mis kuurist edasi jääb.

Aed peaks ikkagi piirnema kinnistu piiriga. Hageja nõue oli, et aed oleks läbinähtamatu.

Teised piirnevad aiaosad on kõik läbinähtavad. Hoovil olevad rakked on tema toodud,

betoonkamaks oli siin juba enne kinnistu soetamist. Päästeamet on oma ettekirjutusega

keelanud ahjudega kütmise. Korter ei ole üldse soojapidav.

Hoone vaatlusel kohus fikseerib, et korterid 2 ja 3 on täis ehitusmaterjali, ei ole

elamiskõlblikud, kütmisvõimalus puudub, kuigi küttekolle (pliit) on olemas, vajab

parandamist. Korsten samuti kasutuskõlbmatu. Korter nr 4 - 1 tuba, korras, remonditud,

sees elavad üürnikud. Aknal puudub üks sisemine ruut. Korter nr 1 – üürnik hetkel sees ei

ole, tuba ja esik, korter remonditud ja korras, pliit köetav, soojamüür toas, kummaski

korteris pesemisvõimalus ja tualett. II korrusel olevad ruumid on kasutuskõlbmatud,

räämas, tunda ebameeldivat lõhna, hallitust, küttekoldeid kasutada ei saa.

Kohus teeb pooltele ettepaneku sõlmida osaline kompromiss hoovitööde osas.

Erkki Purret teatab, et ei ole vastuväiteid sellises määras kompromissi sõlmimiseks.

Samas on nad nõus ka alternatiivlahendusega, nende jaoks on ainult vastuvõetamatu

pakkumine summale 2000 eurot ruutmeetri eest. 55 000 eurot on meie pakkumine.

Alvar Oona selgitab, et on nõus need 2 korterit ära müüma, kuna teise omanikuga ei saa

probleemide lahendamisel kokkuleppele.

Hagejate esindaja adv.Mody leiab, et ei ole nõus osalise kompromissiga hoovitööde osas

juhul, kui menetluskulud jäävad hagejate kanda.

Pooled on nõus jätkama asja arutamist kirjalikus menetluses.

KOHTU SEISUKOHT

16. Kohus leiab, et hagiavaldus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt.

17. Poolte vahel puudub vaidlus järgmises:

1) kinnistu asukohaga XXX Tartu maatükk, millel elamu ja abihoone asuvad ning elamu

muud osad peale korteriomandite reaalosade on korteriomanike kaasomandis ja

-kasutuses;

2) hagejale I kuulub korteriomandi reaalosana korter 1, hagejale II korter 4;

3) kostjale I kuulusid hagiavalduse esitamise ajal korteriomandi reaalosana korterid 2, 3, 5,

6, 7, 8 ja 9, kostja I müüs korteri 2 19.09.2017 Hellopoint OÜ-le (kostja II) ja korteri 3

20.09.2017 Uuekandi OÜ-le (kostja III).

4) kostjatele kuuluvaid kortereid elamiseks ei kasutata, kostjad ei ole kortereid alates nende

omandamisest kütnud;

5) kostja I lammutas kinnistu hoovil oleva abihoone ajavahemikul 18.-19.03.2017.

18. Hageja esitas abihoone ja muruplatsi taastamise ning aia rajamise nõude ja nimetatud

nõuete määratud ajaks täitmata jätmisel alternatiivselt kahju hüvitamise nõude, hoovi

ladustatud esemete kõrvaldamise, kommunaalarvete aluseks olevate algdokumentide

esitamise, korterite kütmise ja kohtueelsete õigusabikulude väljamõistmise nõude.

12.04.2018 kohtuistungil hagejad loobusid kommunaalarvete esitamise nõudest

põhjendusega, et see on täidetud (IV kd, tl 33 pöördel).

Kohus käsitleb hagejate nõudeid lähtudes hagejate menetluse kestel täpsustatud nõuetest

(IV kd, tl 39-40).

19. Abihoone taastamine, aia rajamine ja alternatiivne kahjuhüvitamise nõue

19.1. Kuni 13.12.2017 kehtinud korteriomandiseadus (KOS) § 1 lg 1 sätestas, et

korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa

kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse

korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. KOS § 1 lg 2 järgi on

kaasomandi esemeks korteriomandiseaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja

seadmed, mis sama seaduse § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa

hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et

abihoone kuulus hagejate ja kostja I kaasomandisse.

19.2. Tulenevalt

KOS

§

lg

p

on

korteriomanik

kohustatud

hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma

tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad

mõjud. KOS § 12 lg-te 1 ja 2 kohaselt võivad korteriomanikud korteriomandi reaalosa

ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Korteriomandiseaduse §

11 lg 1 p-s 1 käsitletud tavakasutuse piires võivad korteriomanikud otsustada küsimusi

häälteenamusega. KOS § 12 lg 3 näeb ette, et korteriomanik võib nõuda, et

korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike

kokkulepete ja otsuste kohaselt. Kui korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme

kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.

19.3. Poolte vahel on vaidlus selles, kas abihoone lammutamiseks oli vajalik kaasomanike

kokkulepe, kas abihoone lammutamine oli põhjendatud tulenevalt selle seisukorrast,

kas kokkuleppe nõude olemasolul olid kaasomanikud abihoone lammutamises kokku

leppinud ning kas hagejatel on õigus nõuda abihoone taastamist või kahju hüvitamist

taotletud viisil ja ulatuses.

19.4. Kohus on seisukohal, et abihoone lammutamiseks oli nõutav korteriomanike

kokkulepe. Nii KOS § 12 kui AÕS § 72 lg 1 sätestatust tuleneb, et korteriomanikest

kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja esmajoones kokkuleppel, kaasomanike

häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja

tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Kaasomandis oleva asja valdamise ja

kasutamise osas tuleb ennekõike kokku leppida neil juhtudel, kus see on seadusega otse

ette nähtud, nt AÕS § 74 lg 1 korral, kui kaasomandis olevat asja soovitakse oluliselt

muuta. Õiguskirjanduses (P.Varul jt. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne.

Tallinn: Juura, 2014, lk 319-320, § 72 komm 3.7.3.) on välja toodud, et KOS § 11 lg 1

p 1 kohaselt on tavakasutus korteriomandi reaalosa korrashoidmine ja hoidumine

korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamisel tegevusest, mille toime

teistele kaasomanikele ületab tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomanike huvidele

vastava valitsemise näidisloetelu, mida saab käsitleda ühtlasi tavapärase valitsemisena,

on toodud KOS § 15 lg-s 6. Ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks

vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse võib teha vaid korteriomanike

kokkuleppel (KOS § 16 lg 1). Kohus leiab, et erinevalt näiteks abihoone värvimisest,

katkiste puitosade väljavahetamisest jne on abihoone lammutamise näol ilmselt

tegemist korteriomandi eseme tavakasutuse või tavapärase valitsemise piiridest väljuva

tegevusega, seega oli selliseks tegevuseks nõutav eelnevalt kõikide kaasomanike

nõusolek.

19.5. Kohus nõustub hagejaga ka selles, et antud juhul on tegemist ühtlasi ka asja olulise

muutmisega AÕS § 74 tähenduses, arvestades, et kinnisasja oluliseks osaks olev

abihoone lammutati täielikult (kostja I vastuväidet abihoone kasutuskõlbmatusest

käsitleb kohus tagapool) ning kaaludes abihoone tähendust ja võimalikku mõju hagejate

korteriomandite kasutamisele ja kaasomandi väärtusele ja tema olulist funktsiooni kahe

naaberkinnisasja eraldamisel (millele osutab ka hagejate aia ehitamise nõue).

19.6. Kohus märgib, et isegi juhul, kui asuda seisukohale, et väidetavalt kasutuskõlbmatu,

varisemisohtliku ja tegelikkuses mittekasutatava kuuri lammutamine ei välju kinnisasja

tavakasutuse korras tehtava korrashoiu piiridest või ei olnud tegemist kinnisasja olulise

muutmisega, oleks selliseks tegevuseks nii KOS § 12 lg 3 kui ka AÕS § 72 lg 1 alusel

pidanud siiski olema vähemalt kaasomanike häälteenamusega tehtud otsus või olema

tehtud lähtudes korteriomanike huvidest.

Kui korteriühistut ei ole moodustatud, võetakse häälteenamusega otsused vastu

korteriomanike üldkoosolekul (KOS § 17 lg 1). KOS § 17 lg 3 järgi võib otsuse teha ka

ilma üldkoosolekut kokku kutsumata, kui otsuse kohta on kõigi korteriomanike kirjalik

seisukoht. Kohus leiab, et poolte esitatud asjaolud ja tõendid ei viita koosoleku

toimumisele, kohtule ei ole esitatud sellekohast üldkoosoleku otsust.

19.7. Esitatud tõendite pinnalt asub kohus seisukohale, et ei ole tõendatud, et abihoone näol

oleks tegemist varisemisohtliku ehitisega, millest tulenevalt oleks selle kohene

lammutamine olnud kaasomanike huvides ja õigustatud. Alvar Oona ja Erkki Purreti

kohtule esitatud kirjavahetusest, poolte antud selgitustest ja kohtule esitatud tõenditest

ei ilmne, et lammutamise vajadus oli seotud abihoone ohtlikkusega. Kostja I esindaja

kinnitas 18.10.2017 istungil, et ettekirjutust kuuri lammutamiseks ei olnud. Kohtule

esitatud fotodelt (2016 suvi - I kd, tl 28; lammutamise käigus tehtud pilt – I kd, tl 200)

ei nähtu, et abihoone oleks olnud sellises seisundis, mis õigustaks selle viivitamatut

lammutamist. Abihoonest viimasena, s.o lammutamise ajal tehtud foto (I kd, tl 200)

kohta selgitas Erkki Purret 12.04.2018 istungil, et kuuridel tagaseina ei olnudki, katuse

võtsid nemad maha. Fotolt nähtava hoone tugisõrestiku ja vundamendi osas ei paista

selliseid ilmseid puuduseid, mis osutaksid ehitise varisemisohtlikkusele. Eeltoodust

tulenevalt puudus kostjal I õigus abihoone lammutada ka kaasomanikele või

kolmandatele isikutele vahetult tekkida võiva kahju ärahoidmiseks. Ainuüksi abihoone

väidetav kasutuskõlbmatus või mittekasutamine või soov uue ehitamiseks ei anna

õigust selle lammutamiseks vaid ühe kaasomaniku initsiatiivil, ilma teise kaasomaniku

nõusolekuta.

19.8. Kohus asub esitatud tõendite põhjal seisukohale, et kostjal I puudus hagejate nõusolek

abihoone lammutamiseks. Kuigi kostja I on korduvalt kinnitanud, et pooled on kuuri

lammutamise vajadust suuliselt arutanud ja Alvar Oona andis selleks nõusoleku,

toetavad asjas esitatud tõendid pigem kostja I väidet, et kuuri lammutamiseks

kokkulepe puudus. Kohtule esitatud kirjavahetuse põhjal tegi Erkki Purret 15.08.2016

e-kirjas (I kd, tl 40) Alvar Oonale ettepaneku kuurid ühiselt lammutada. Pärast kostja I

poolt

12.10.2016

Tartu

Linnavalitsusele

taotluse

projekteerimistingimuste

väljastamiseks esitamist väljendas Alvar Oona 01.11.2016 vastuses (I kd, tl 65),

08.11.2016 e-kirjas (I kd, tl 184) ja 25.01.2017 e-kirjas (I kd, tl 111) Tartu

Linnavalitsuse esindajale, et ei ole nõus hoone lammutamisega. Kohus leiab, et kuigi

kirjades kasutatud väljendi „hoone“ puhul ei ole üheselt selge, kas see käis abihoone,

elamu või mõlema kohta, ei olnud kostjal I alust järeldada (19.09.2017 vastuses), et see

käis konkreetselt korterelamu kohta, kuivõrd ka eeltoodud kirjavahetuse tinginud

projekteerimistingimuste taotluses (I kd, tl 64) kasutatakse nii elamu kui abihoone

kirjeldamisel väljendit „hoone“. Kohus leiab, et lammutamiskeelu väljendamine ühe

ehitise osas ei tähenda tingimata vaikivat nõusolekut teise kinnistul asuva ehitise

lammutamiseks. Kohus leiab sarnaselt hagejatega, et projekteerimistingimustega

nõustumine ei tähenda veel, et hagejad oleksid seeläbi andnud ühtlasi nõusoleku

hoonete, nii elamu kui abihoone koheseks lammutamiseks, selline arusaam ei ole nii

mõistlikult eeldatav kui oli Alvar Oona eelpool nimetatud vastuseid arvestades piisavalt

selgelt ka välistatud. Alvar Oona 22.03.2017 e-kirja (I kd, tl 41) ning 18.10.2017 ja

12.04.2018 istungil antud selgituse kohaselt küsis Erkki Purret temalt nõusolekut kuuri

vasakpoolse nurga lammutamiseks seoses vajadusega prahti või materjale vedada,

hageja nõustus vaid tingimusel, et temale kuuluvaid kuuriosa ei lammutata. Seega oli

poolte avaldatu põhjal poolte kokkulepe vaid kuuri osaliseks lammutamiseks seoses

teise kaasomaniku vajadustega, sealjuures osas, mis ei olnud hagejate kasutuses.

Eeltoodust tulenevalt rikkus kostja I abihoone lammutamisel ilma vastava kokkuleppeta

(või et seda oleks tehtud ilmselgelt kaasomanike huvidest lähtudes) KOS § 11 lg 1 p 1,

§ 12 lg 3 2. lauses ja AÕS § 72 (kaasomandi valdamine ja kasutamine) lg-s 1 ja lg 5 2.

lauses sätestatud kohustusi.

19.9. KOS § 13 lg 2 järgi ei vastuta korteriomanik oma kohustuste rikkumise eest, kui ta

tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse

põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või

takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. Kui

takistav asjaolu on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil

asjaolu takistas kohustuse täitmist. Käesoleval juhul kohus ei tuvastanud kostja I

vastutust välistavaid asjaolusid KOS § 11 lg 3 tähenduses.

19.10. Nagu hagejad hagiavalduses osutasid, on Riigikohus leidnud, et korteriomanike

ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe

korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 lg 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1

lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh

võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu. Sarnane

seadusjärgne võlasuhe on ka kinnisasja kaasomanike vahel. Kohustuste rikkumise

korral saab kannatanud korteriomanik (kaasomanik) kasutada VÕS § 101 lg-s 1

nimetatud õiguskaitsevahendeid, kuivõrd need ei lähe vastuollu ühisuse olemusega, mh

nõuda kohustuse täitmist VÕS § 108 alusel ja kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel

(Riigikohtu 11.12.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13 p-d 19 ja 21).

Kohus leiab, et nii hagejate abihoone taastamise kui aia rajamise nõude aluseks on VÕS

§ 108 ning KOS § 11 (korteriomaniku kohustused) lg 1 p 1 ja § 12 (korteriomandi

kasutamine) lg 3 kui ka kaasomanike kohta käivad analoogsed AÕS § 72 lg-d 1 ja 5

ning § 74 lg 1.

Lammutatud abihoone asemele kolme kuuriboksi rajamise nõudega taotlevad hagejad

endise olukorra taastamist, tegemist ei ole VÕS § 115 lg 1 tuleneva kahju hüvitamise

nõudega, seega ei ole siin asjakohane kostja I väide, et kostja I kohustamine abihoone

ehitamiseks oleks vastuolus kahju hüvitamise põhimõtetega. Kohus leiab, et endise

olukorra taastamiseks üksnes kolme kuuriboksi rajamine on kohane, hagejate huve

arvestav ja kostjat I mitte ülemäära koormav abinõu. Kuivõrd kohus eelpool jõudis

seisukohale, et ei ole tõendatud, et abihoone oli varisemisohtlik, siis ei ole ka alust

kostja I väiteks, et abihoone taastamise nõude rahuldamisel peaks kostja I

kasutuskõlbmatu abihoone asemel rajama uue sihtotstarbeline hoone, mille tulemusel

hagejad rikastuvad kostja I arvel. Samuti arvestab abihoone väiksemas mahus

taastamine ka poolte esitatuga, et Erkki Purretil kostja I esindajana oli Alvar Oona

kinnitusel nõusolek vähemalt abihoone osaliseks lammutamiseks.

Kohus märgib täiendavalt, et kostja I pakutud võimalus hoida küttepuid temale

kuuluvates korterites võib olla ajutiseks lahenduseks, kuid see ei kõrvalda ega heasta

täielikult abihoone lammutamisega kaasnenud hagejate õiguste rikkumist. Seega oli

hagejate abihoone taastamise nõue ka pärast kostja I sellekohase ettepaneku tegemist

jätkuvalt põhjendatud.

19.11. Kohus on seisukohal, et ka kostja I kohustamine aia rajamiseks abihoone asemele

osas, kus see ei ole kaetud ehitatavate kuuriboksidega, on põhjendatud ja tuleb

rahuldada. Hagejad osutasid, et abihoone täitis kahe kinnistu vahel aia funktsiooni.

Kohtule esitatud fotode, s.h aerofotode põhjal kohus nõustub sellise selgitusega. Seega

on ka aia rajamise nõue suunatud kinnisasja endise olukorra taastamisele, s.h et kaks

naaberkinnisasja oleksid jätkuvalt üksteisest piirdega eraldatud. Kostja I vastuväide

selle kohta, et teda ei saa kohustada rajama omal kulul kinnistule rajatist, mida seal ei

ole kunagi olnud, ei ole neil asjaoludel asjakohane. Püsiva konstruktsioonina ehitatav

aed (kostja I paigaldatud ajutise tõkke asemel) on kohane vahend taotletava eesmärgi

saavutamiseks. Kohus peab siinkohal vajalikuks märkida, et rahuldab hagejate taotluse

läbipaistmatu aia rajamiseks, kuivõrd hageja selgituse ja esitatud fotode põhjal tagas ka

lammutatud abihoone krundi selles osas naaberkinnisasjast täieliku eraldatuse. Samas

peab kohus põhjendatuks pooltel aia rajamisel kaaluda ka Erkki Purreti 20.06.2018

istungil tehtud märkust selle kohta, et kinnisasjal asuvad teised aiad ei ole läbipaistvad,

s.o uus rajatav aed hakkaks visuaalselt ülejäänutest erinema.

19.12. Hagejad on taotlenud juhul, kui kostja I jätab täitmata abihoone ja aia taastamise

nõude, mõista kostjalt I hagejate kasuks välja kahjuhüvitis. Kohus on seisukohal, et

VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuhüvitamise nõude esitamise eeldused on täidetud – kostja I

rikkus abihoone lammutamisega kaasomandi kasutamisega kaasnevaid kohustusi, ei

esine kostja

I vastutusest

vabastavaid

asjaolusid, hagejatele on abihoone

lammutamisega tekkinud kahju, kuna neilt on võetud võimalus abihoonet kasutada,

tekkinud kahju on hõlmatud rikutud kohustuste kaitse-eesmärgiga, s.o tagada, et ühise

omandi kasutamine toimuks kõigi kaasomanike huve arvestades, ning kostja I

rikkumise ja hagejatele tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos.

Pooled vaidlevad kahjuhüvitise nõude ulatuse ja sisu üle. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on

kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult

lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks

olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahju hüvitise suuruse kindlaksmääramiseks asja

kahjustamise, hävimise ning kaotsimineku korral sätestab erinormina VÕS § 132. Asja

kahjustamise või hävimise korral kaitstakse VÕS § 132 kohaselt mitte kahjustatud isiku

vara väärtust, vaid selle koosseisu säilimist. Seetõttu ei lähtu VÕS § 132 kahju ulatuse

kindlaksmääramisel mitte isiku vara väärtuse vähenemisest, vaid endise olukorra

taastamiseks vajalike kulutuste suurusest. Vundamendi vahendusel maaga püsivalt

ühendatud abihoone on kinnisasja oluliseks osaks TsÜS § 54 lg 1 mõttes. Maaga

püsivalt ühendatud ehitise kahjustamise korral on kahjustatud kinnisasja. Kuivõrd asja

hävimine või kaotsiminek on üldjuhul võimalik üksnes vallasasja puhul, siis kujutab

kinnisasjale uue abihoone ehitamine endast asja taastamist (parandamist) VÕS § 132 lg

3 mõttes. VÕS § 132 lg 3 1. lause kohaselt on õigus nõuda kahjuhüvitisena eelkõige

asja, nt kinnisasja parandamise mõistlikke kulusid (kinnistu oluliseks osaks oleva

ehitise endise olukorra taastamise kulud) ja selle kõrval kinnisasja võimaliku väärtuse

vähenemise hüvitamist. Antud asjas ei ole hagejad nõudnud kinnisasja väärtuse

vähenemise hüvitamist. Asja parandamise mõistlike kulude osas ei ole pooled lisaks

uue abihoone ehitamisele välja toonud teisi võimalusi asja parandamiseks.

Ka väljapakutud viisil, s.o uute kuuribokside endise abihoone asemele ehitamisena,

peab asja parandamine toimuma mõistlikel tingimustel, st kahjustatud pool peab

võimalusel valima soodsaima võimaluse. Vastupidisel juhul võivad esineda alused

kahjuhüvitise vähendamiseks VÕS 139 (kahjustatud isiku osa kahju tekkimisel) lg 1

alusel. Kulutuste suuruse tõendamise kohustus on üldise tõendamiskoormiskoormuse

järgi kahjustatud isikul ning kahju tekitaja peab esitama oma tõendid juhul, kui ta

vaidleb kulude vajalikkuse väitele vastu (Riigikohtu 03.04.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-19-13, p 13) . Kostja I taotleb kohtult kahjuhüvitise vähendamist VÕS § 140 lg 1

alusel, kuna käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades on äärmiselt ebamõistlik ja

vastuvõetamatu, kui kostja peaks kandma kulutusi ehitiste rajamiseks, milliseid XXX

maatükil varem ei ole olnud, Temitex Grupp OÜ hinnapakkumised ei kajasta kulutusi

endise olukorra taastamiseks, vaid kinnistu parendamiseks. Kohus leiab, et kostja I

vaidlustab sisuliselt kahjuhüvitise suuruse põhjendatust, arvestades vana ja uue

abihoone võimalikku väärtust. Kohus nõustub hagejatega, et kostja I ei ole välja

toonud, milline on endise abihoone väärtus, samuti ei ole kostja I esitanud kohtule

alternatiivseid hinnapakkumisi, mis annaksid aluse kahjuhüvitise suuruse põhjendatust

hinnata. Erkki Purret märkis 18.10.2017 istungil, et kolme boksiga kuuri saab ehitada

nii, et ühe boksi hinnaks kujuneks 1000 eurot, 12.04.2018 istungil, et kuuri rajamise

hind on umbes 1000 eurot, aia rajamise hind on umbes 500 eurot. Kohus leiab, et neid

väljapakutuid võimalikke tööteostamise kulusid ei saa arvestada hagejate taotletud

kahjuhüvitise summa mõistlikkuse ja põhjendatuse hindamisel, kuna täpsustuseta,

milliseid töid ja materjale ning millise hinnaga need sisaldavad, ei ole need pakkumised

kohtu hinnangul usaldusväärsed ja võrreldavad. Kostja I ei ole esitanud sisulisi

vastuväiteid OÜ Temitex OÜ kolme boksiga abihoone rajamise ja Imperial Projekt OÜ

abihoone projekti koostamise ja ehitusloa taotlemise hinnapakkumisele (I kd, tl 75-76,

III kd, tl 162) või alternatiivset hinnapakkumist. Hagejad on kostja I vastuväidete põhjal

korrigeerinud OÜ Temitex OÜ hinnapakkumist aia rajamise (rajatava aia pikkuse) osas.

Vastuseks kostja I väidetele kohus märgib, et kahjuhüvitise nõude rahuldamise

eelduseks ei ole see, et kahju kannatanud isik oleks nõudes esitatud kulud juba

kandnud. Asja kahjustamise korral saab kannatanu nõuda asja kordategemise kulude

hüvitamist § 132 lg 3 järgi ka siis, kui ta ei ole asja veel korda teinud (vt nt Riigikohtu

21.12.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-139-05, p 12, 24.09.2007 otsust tsiviilasjas nr 3-2-

1-75-07, p 13). Kannatanu saab nõuda asja kordategemise kulude hüvitamist ka enne

asja kordategemist, st parandustööde kalkulatsiooni alusel (nt Riigikohtu 21.06.2011

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-11, p 14). Samuti asus Riigikohus 25.02.2009 otsuses

tsiviilasjas nr 3-2-1-121-08 (p 16) seisukohale, et kahjuhüvitise, st parandamiskulude

kindlaks määramisel ei ole oluline, kas soovitakse asja endist koosseisu tegelikult

taastada (nt tulekahjus suures osas hävinud elamut taastada) või mitte või kas nt

kinnistu võõrandamise tõttu on võimalik või mitte.

Eeltoodust tulenevalt kohus rahuldab hagejate abihoone rajamise ja aia ehitamise nõude

täitmata jätmise puhuks esitatud kahju hüvitamise nõude.

20. Muruplatsi taastamine

Kohus leiab, et hagejate taotlus kohustada kostjat I taastama kinnistu hoovil asunud

haljastus ja selle kohustuse täitmata jätmisel hagejatele kahju hüvitamiseks ei ole

põhjendatud. Hagejad on kohtule esitanud kostja I poolt haljastuse rikkumise

tõendamiseks 2016 suvel, 2017 kevadel ja 15.08.2017 tehtud fotod (I kd, tl 28, 33, 35,

173, 178) XXX Tartu kinnistu hoovist. Fotode põhjal on tegemist ebaühtlase ja

isetekkelise

haljastusega.

Ka

Kaanon

Kinnisvara

16.05.2016

ja

10.11.2017

eksperthinnangutele lisatud fotodelt (II kd, tl 81; III kd, tl 64) on näha, et vahetult elamu

ees olev maapind ei ole ühtlase haljastusega kaetud, selles on näha rohuvaba pinda,

kuuriesisel pinnal on roopmed ja ebatasane pind, sissepääs hoovi on rohukatteta ja kruusa-

või muldkattega. Kohtu hinnangul ei esine 2016 ja 2017 tehtud fotodel visuaalselt olulisi

erinevusi haljastuse ulatuses ja kvaliteedis. Pooled ei ole välja toonud, et hoovil oleks

millalgi varem olnud külvatud muru või olemasolevat haljastust korrapäraselt hooldatud,

poolte selgituste põhjal on murupinda üksnes kostja aegajalt niitnud. Eeltoodust tulenevalt

kohus nõustub kostjaga I, et hagejad ei ole tõendanud, et kinnistu hooviala oleks olnud

tervikuna rohukattega kaetud ja haljastus on nimelt kostja I tegevuse tagajärjel rikutud,

kuna kinnistu haljastuses võrreldavatel perioodidel ei esine märkimisväärseid erinevusi,

nähtav erinevus 2016 ja 2017 tehtud fotode vahel seisneb üksnes kasvava rohu pikkuses.

Seega puudub alus kostjale I ette heita KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud korteriomaniku

kohustuse rikkumist, s.o et ta korteriomanikuna ei ole kaasomandi eset kasutades

hoidunud tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest

tekkivad mõjud. Siittulenevalt jätab kohus rahuldamata hagejate muruplatsi taastamise ja

sellega seotud kahjuhüvitamise nõude.

21. Hoovi ladustatud esemete eemaldamine

Kohus leiab, et hagejate taotlus kohustada kostjat I eemaldama kinnistu hoovile ladustatud

esemeid (26.04.2018 seisuga täpsustatud esemete loetelu) tuleb jätta rahuldamata.

Kostja I möönis 01.08.2017 vastuses, et hoovis asuvad teatud kostjale kuuluvad esemed,

kuid need on korralikult ladustatud ega takista hoovi kasutamist.

Menetluse kestel on kohtule esitatud fotosid kinnistu hoovi seisukorrast seisuga

16.05.2016 (Kaanon Kinnisvara eksperthinnang; II kd, tl 81, aerofoto tl 87), 2016 suvi (I

kd, tl 28, 33), 2017 kevad (I kd, tl 29, 32, 34, 35), 15.08.2017 (I kd, tl 173-180)

17.08.2017 (K.Pildi eksperthinnang; I kd tl 189-190), 18.10.2017 ja 06.11.2017 (III kd, tl

37-40, 153-154), 10.11.2017 (Kaanon Kinnisvara eksperthinnang; III kd, tl 64),

30.10.2017 (Arco Vara 10.11.2017 eksperthinnang; III kd, tl 102) ja 26.04.2018 (IV kd, tl

43-55). Võrreldes esitatud fotosid, on nähtav, et hoovis asuvaid esemeid on ära viidud,

olemasolevaid korrastatud, nt Kaanon Kinnisvara 10.11.2017 eksperthinnangule lisatud

fotode põhjal on vabastatud ukseesine ja parempoolsete akende alune maa-ala, hagejate

viimasena lisatud fotode põhjal on ka hoovis asunud euroalused ära viidud, alles on veel

(varasemate fotode põhjal) nende peal asunud aiamoodulid ja lauad. 20.06.2018

väljasõiduistungil Erkki Purret selgitas, et hoovil olevad rakked on tema toodud,

betoonikamakas oli kinnistul juba enne kinnistu soetamist. Alvar Oona nõustus, et olukord

kinnistul on parem. Hagejad ei toonud täiendavalt välja, kas ja millises osas näevad nad

veel probleeme kinnistul olevate esemetega.

Kohus on seisukohal, et tulenevalt hagejate taotluse sisust kuulub kohaldamisele hetkel

kehtiv korteriomanike suhteid reguleeriv korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS)

koos asjaõigusseaduse kaasomandi kohta käivate sätetega. Tulenevalt KrtS § 30 lg 1 p 1

on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. Korteriomanik

võib KrtS § 30 lg 2 järgi nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning

korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja

kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.

AÕS § 72 lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista

teiste kaasomanike kaaskasutust.

Poolte selgituste põhjal puudub hoovi kasutamise osas kokkulepitud kasutuskord. Hagejad

ei ole ka väitnud, et kostja I kasutaks talle kuuluvast kaasomandiosast suuremat osa, mis

annaks aluse kasutuseeliste hüvitamise nõudeks. Kohus ei nõustu hagejatega selles, et

korterelamu hoovis ehitusmaterjalide hoidmine väljub sellise kaasomandi eseme

tavapärase kasutamise piiridest ning kujutab endast kinnisasja mõttelise osa majandusliku

otstarbe muutmist. Kohtu hinnangul ei ole sarnaste remontivajavate puumajade puhul

tavatu, et maja hoovi kasutatakse elamu remondiks vajalike ehitusmaterjalide hoidmiseks.

Samuti on kohus seisukohal, et kostjal I kaasomanikuna on õigus kasutada hoovi talle

kuuluva kaasomandiosa ulatuses ka teiste talle vajalike esemete hoidmiseks, tingimusel, et

sellega ei takistata hagejate võimalust hoovi kaaskasutamiseks. Antud juhul on hagejad

nimetanud erinevaid hoovi kasutusvõimalusi, kuid ei ole välja toonud, kuidas kostja I

tegevus konkreetselt on hagejaid takistanud hoovi kasutamist puhkamiseks, aktiivseteks

tegevusteks jms, s.o kas hagejad (või tulenevalt KrtS § 30 lg 3 ka üürnikud) on avaldanud

tahet hoovi ka reaalselt sel viisil kasutada. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale,

et hagejate taotlus kohustada kostjat I eemaldama kinnistult talle kuuluvad esemed, ei ole

põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Kohus märgib täiendavalt, et ka teistsugusele

seisukohale asudes ei ole fotodelt ilmneva hoovis olevate esemete koosseisu muutumise

tõttu hagejate taotletav eesmärk saavutatav üknes juba ladustatud esemete eemaldamise

nõudega, s.o ilma kohustuseta hoiduda ka edaspidi selle kohustuse rikkumisest. Kohus on

seisukohal, et soovitud eesmärgi saavutamiseks on menetluslikult lihtsam ja

vähemkulukam jõuda kaasomanikuga hoovi kasutuskorra osas kokkuleppele või esitada

kasutuskorra kindlaksmääramise taotlus kohtumenetluses hagita menetluse korras.

22. Kommunaalteenuste algdokumentide ja arvutuskäigu esitamine

Hagejad esitasid nõude Edumees OÜ kohustamiseks esitada 29.05.2017 Frienter OÜ-le

esitatud kommunaalarve nr 201719 aluseks olevad algdokumendid ja arvutuskäigu, kuidas

on

jõutud

arvel

esitatud

summadeni.

12.04.2018

istungil

hagejad

loobusid

kommunaalarvete nõudest, kuna nõue on täidetud. Kuna kohtu hinnangul ei esine TsMS §

429 lg-s 4 tulenevaid aluseid hagist loobumise vastu võtmata jätmiseks, võtab kohus

TsMS § 429 lg 1 alusel loobumise vastu ja lõpetab selle nõude osas menetluse.

23. Korterite kütmine

23.1. Kinnistusraamatu väljavõtete kohaselt omandas kostja I XXX Tartu korteriomandid

18.12.2015 (korterid 6 ja 7), 30.03.2016 (korterid 3, 5 ja 8) ja 15.08.2016 (korter 2) (I

kd, tl 21-22, 24-27). Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostjale I kuuluvaid kortereid

ei kasutata elamiseks ning kostja I ei ole kortereid alates nende omandamisest kütnud.

Samuti ei ole kohtule avaldatud, et ka kostja II ja kostja III oleksid pärast

korteriomandite reaalosaga korterid 2 ja 3 omandamist 19.-20.09.2017 neid kütnud.

Varasemate kütmise nõuete osas märgib kohus, et Alvar Kaljuranna 30.12.2015 kiri

(XXX Tartu korteriomanike kohustuste täitmise nõue) (I kd, tl 181) on adresseeritud

Tartu linnale, Valeri Semjakinile, Alvar Oonale ja Tartu Elamuhalduse OÜ-le,

adressaatide hulgas ei ole nimetatud kostjat I.

23.2. Hagejad kinnitasid, et neile kuuluvaid kortereid 1 ja 2 kasutavad üürnikud. 20.06.2018

istungil Alvar Oona selgitas, et hetkel on ühe üürnikuga leping lõppenud, kuid kohe on

uus üürnik tulemas. Vastuseks kostja I vastuväidetele esitasid hagejad kehtivate

üürilepingute tõendamiseks kohtule hageja I ja Siim Kilteri ning hageja II ja Kristel

Dannebergi ja Taneli Kiige vahel sõlmitud üürilepingud koos digiallkirjade

kinnituslehtedega (kd I, tl 162-172, II kd, tl 88-96). Alvar Oona kinnitas ka 20.06.2018

istungil, et tal elavad korterites üürnikud sees, hetkel on ühega leping lõppenud, kohe

on uus üürnik tulemas. Kohus leiab, et hagejad on seega tõendanud, et talle kuuluvaid

kortereid kasutatakse elamiseks.

23.3. Kostja I on kütmisenõudele esitanud vastuväite, et kehtivast õigusest ei tule korterite

kütmise nõuet ega kindla miinimumtemperatuurinõuet. Hagejad on oma nõude alusena

viidanud KOS § 11 lg 1 p 1, AÕS § 72 lg 5, majandus- ja taristuministri 02.07.2015

määrusele

nr

ning

alates

01.01.2018

jõustunud

korteriomandi-

ja

korteriühistuseaduse § 31 lg-le 2. Kuivõrd korterite kütmiseks kohustamise nõue on

suunatud tulevikku, hindab kohus korterite kütmise kohustuse olemasolu hetkel

kehtivate õigusaktide pinnalt.

Seadusega ettenähtud kohustusliku sisetemperatuuri nõude puudumisel tuleb seega

esiteks hinnata, kas kostjate (s.h menetluse kestel kaasatud kostja II ja kostja III)

kohustus korterite kütmiseks on tuletatav KrtS § 31 lg 1 p 1 (analoogne säte KOS § 11

lg 1 p-le 1) või KrtS § 31 lg-st 2. KrtS § 31 lg p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud

hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma

tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad

mõjud. KrtS § 31 lg 2 näeb korteriomaniku kohustusena ette, et eriomandi eseme

korrashoidmisel on korteriomanik muu hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist

temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste

eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste

kulutusteta.

23.4. Kohus märgib, et hagejad ei ole käesolevas asjas esitanud tõendeid selle kohta, kui

palju on hagejatele kuuluvates korterites suurenenud küttekulud seoses kostjate

korterite mittekütmisega ning milles täpselt seisneb hoone kahjustumine ja milline on

selle ulatus või võimalik ohuprognoos. Samas kohus nõustub hagejate osutatud Tartu

Ringkonnakohtu 04.03.2015 määruses tsiviilasjas nr 2-14-62968 väljendatud kohtu

seisukohaga, et saab lugeda üldteadaolevaks asjaolu, et korterite kütmata jätmisel

tekivad köetavatel korteritel soojakaod, kuna korterite vaheliste siseseinte (piirete)

puhul ei ole üldjuhul arvestatud vajadusega tagada soojusisolatsioon võrreldaval

tasemel hoone välispiiretega, samuti et tunduvalt erineva sisetemperatuuriga ruumide

kõrvuti paiknemise korral võib tekkida hoone konstruktsioone kahjustav niiskus.

Korteri kütmata jätmise tagajärjel suurenenud õhu niiskustasemega kaasneb ühtlasi

ebamugavustunne ja soodustab hallitusseente teket. Seega kohtu hinnangul oli (ja on)

korterite kütmata jätmine elamiseks kasutatavas korterelamus tegevuseks, mille toime

ületas omandi tavakastusest tekkivad mõjud. Käesoleval juhul mõjutab korterite

kütmata jätmine lisaks hoonekonstruktsioonidele ka seal reaalselt elavate inimeste

heaolu ja tervist. Seega on kohtu hinnangul tuvastatud, et kostjatel on kohustus neile

kuuluvaid kortereid kütta. Järgnevalt tuleb seega hinnata, kas esinevad alused

konkreetse sisetemperatuuri tagamise nõude esitamiseks.

23.5. Hagejad viitasid korterites konkreetse temperatuuri tagamise nõude osas eelnimetatud

majandus- ja taristuministri §-st 4 tulenevatele sisekliimale esitatud nõuetele. Kohus

leiab, et antud määrus ei kuulu käesoleval juhul kohaldamisele. Poolte avaldatu põhjal

on tegemist 1920-1930-ndatel ehitatud majaga, 10.11.2017 ekspertiisiakti (III kd, tl 48)

kohaselt ehistusregistris andmed ehitusaasta kohta puuduvad, hindaja hinnangul

ehitatud eelmise sajandi esimesel poolel, Arco Vara 10.11.2017 hindamisaruande (III

kd, tl 82) koostaja hinnangul 1940-ndatel. Määruse § 6 (rakendussätted) lõike 1

kohaselt enne 7. veebruari 1999. aastat püstitatud hoones asuv eluruum, mis ei vasta

määruse §-des 2-5 sätestatud nõuetele, võib kasutada eluruumina, kuid hoone olulise

rekonstrueerimise korral tuleb eluruum viia vastavusse määruses sätestatud nõuetega.

Poolte selgitustest korterelamu seisukorra kohta ei ilmne, et hoonet oleks pärast

eelnimetatud määruse kehtima hakkamist oluliselt rekonstrueeritud, Arco Vara

hindamisaruandes märgitu kohaselt pole elamus viimase 10-15 aasta jooksul remonttöid

tehtud.

23.6. Ka alates 01.01.2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseaduses ei pidanud

seadusandja

erinevatel

põhjendustel

võimalikuks

ette

näha

kindlat

miinimumtemperatuuri

(eelnõu

SE

seletuskiri

kättesaadav

Riigikogu

koduleheküljel). Antud konkreetsel juhul leiab kohus siiski, et hagejad on veenvalt ja

asjakohaste tõenditega – 24.08.2017 Kalle Pildi ekspertarvamusega (I kd, tl 185-192),

24.10.2017 lisa eksperthinnangule (III kd, tl 34) – tõendanud, et hagejate korteritega

piirnevates korterites, sh ka hoone teisel korrusel asuvates korterites peab optimaalse

niiskustaseme tagamiseks (ja seeläbi nii elanike tervist kahjustavate kui hoone seisundit

ohustavate puitu lagundavate seenpopulatsioonide tekke vältimiseks) olema tagatud

sisetemperatuur mitte alla 16,5 kraadi. Kostja I märkis, et Kalle Pildi arvamusest ei

nähtu, et hinnatud oleks soojustamata välisseinte mõju elamule ja korteritele. Kui

korterite vaheliste siseseinte ja välisseinte seisukord on ühesugune, so mõlemad on

soojustamata, siis ei saa kahjulik mõju tuleneda vaid siseseintest. Kohus leiab, et nii

sise- ja välisseinte seisukord ei mõjuta korterite kütmise kohustust. Kaasomandis

olevate hoone osade ja konstruktsioonide korrashoid on kaasomanike ühine kohustus.

Vastuseks kostja I vastuväitele taotlesid hagejad 12.04.2018 kohtuistungil ekspertiisi

korraldamist, et tuvastada, mis materjalis on maja sise- ja välisseinad, selleks, et

näidata, et soojuskadu välisseintest on nii väike, et see ei tekita hallitust. Kostja I leidis,

et ekspertiisi läbiviimine ei ole põhjendatud ja otstarbekas, kuna maja välis- ja

siseseinte materjali kindlakstegemisega ei saa tõendada asjaolu, et soojuskadu ei ole

seotud välisseintega (IV kd, tl 57-58). Kohus jätab ekspertiisitaotluse rahuldamata,

kuna selle tulemus ei saa välistada kostjate seadusest tulenevat kohustust neile

kuuluvaid kortereid kütta.

23.7. Kostja I 19.01.2018 vastuses esitatud vastuväite kohaselt kostjale I teadaolevalt ei läbi

hagejate kortereid veega varustav veetorustik kortereid 2 ja 3 ning tulenevalt

korterelamu seisundist, sh soojustamata välisseintest ning kütmata trepikojast

(trepikojas ei ole kütteseadet kunagi olnud) esineks oluline soojakadu sõltumata sellest,

kas kortereid 2 ja 3 köetakse. Kohus leiab, et see vastuväide ei ole piisav kostjatel

kütmisekohustuse olemasolu eitamiseks, sest juhul, kui trepikoda on ühises omandis,

tuleb kaasomanikel vajadusel leida koos võimalused selle lisasoojustamiseks.

23.8. Samuti väitis kostja I 01.08.2017 vastuses, et kostjale kuuluvate korterite kütmine ei ole

võimalik, sest XXX elamu küttesüsteem, sh korstnad, on olukorras, mis ei võimalda

küttesüsteemi kasutada. Selle kinnituseks esitas kostja I kohtule Päästeameti 05.07.2017

ettekirjutuse (I kd, tl 113-114), mille kohaselt fikseeriti tuleohutuse ülevaatusel, et

korterites 2, 3, 5, 6, 7 ja 8 on küttesüsteemid lagunenud, korstna jalad telliskive ja

tahma täis ning tehtid ettekirjutus, et vastavalt korstnapühkija 27.06.2017 koostatud

ettepanekule keelata küttesüsteemide kasutamine. Kostja I see väide on ümberlükatud

hagejate poolt kohtule esitatud 13.07.2017 läbiviidud Päästeameti paikvaatluse

protokolliga (I kd, tl 182), milles on märgitud, et paikvaatluse teostamise ajahetke

seisuga on korteril 1 olemas korstnapühkimisakt, milles korstnapühkija lubab kasutada

küttesüsteemi, kuid ahju kasutamine ei ole soovitatav. Samal kuupäeval toimunud

Päästeameti paikvaatluse protokollist nähtub, et korteris 4 puudub korstnaga küttekolle,

korteris on elektriküte (I kd, tl 183).

Kuivõrd korterelamul on poolte selgituse kohaselt kaks korstnat, siis on seega vähemalt

üks neist kasutuskõlblik (Alvar Oona 20.06.2018 istungil antud selgituse kohaselt on

kõik korstnad korras), toas asuva küttesüsteemi kordategemine on korteriomaniku

ülesanne. Samuti on kostjatel võimalik neile kuuluvaid kortereid kütta sarnaselt

korteriga 4 elektriküttega või muude kütteviisidega. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja I

vastuväited (millega ühinesid kostjad II ja III; IV kd, tl 159) korterite kütmise

võimatuse kohta põhjendatud.

23.9. Kohus märgib täiendavalt, et kuigi kostja I kirjeldas korterelamut kui väga halvas

seisundis olevat hoonet, ei ole pooled avaldanud, et korrakaitseorgan oleks teinud

ettekirjutuse ehitise lammutamiseks tulenevalt selle ohtlikkusest (ehitusseadustiku §

132 lg 3 p 1 alusel) või et omanike endi taotluse alusel oleks neil väljastatud ehitusluba

ehitise täielikuks lammutamiseks, mis võiks anda mõjuva põhjuse korterite kütmata

jätmiseks.

23.10. Eeltoodust tulenevalt peab kohus põhjendatuks rahuldada hagejate taotlus kohustada

kostjaid tagama neile kuuluvates korterites aastaringselt miinimumtemperatuur 16,5

kraadi.

24. Kohtumenetluseelsed õigusabikulud

Hagejad taotlesid Edumees OÜ-lt Alvar Oona kasuks 452,76 eurot ja Frienter OÜ kasuks

308,70 eurot (käibemaksuta) väljamõistmist õigusabikulude katteks. Kohtueelsed

õigusabikulud on kahjuna hüvitatavad VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel. Kostja I

esitas vastuväite, et hagejate kohtueelsete õigusabiteenuste kulu on nõudekirja sisu ja

pikkust arvestades ebamõistlikult suur. Kohus leiab, et õigusabi kasutamine kohtueelses

menetluses oli antud juhul mõistlik ja selleks tehtud kulutused tuleb hagejatele hüvitada.

Kohtu hinnangul hagejate esindaja tunnihind 140 eurot (ilma käibemaksuta) ei ületa

oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Samas kohus nõustub

kostjaga I, et kaheleheküljelise nõudekirja (I kd, tl 47-48) koostamiseks kulunud aeg 3,70

tundi on esindaja kvalifikatsiooni arvestades põhjendamatult pikk. Kohus vähendab VÕS

§ 139 lg 1 alusel väljamõistetavat kahjuhüvitist ja rahuldab hagejate kohtueelsete

õigusabikulude hüvitamise nõude kokku 3,2 tunni ulatuses tunnihinnaga 140 eurot tund

kogusummas 448 eurot (ilma käibemaksuta) ning mõistab kostjalt I kahjuhüvitisena välja

hageja I kasuks 295,68 eurot (55% nõudest; km-ga) ja hageja II kasuks 201,60 eurot (45%

nõudest; km-ta).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

25. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lõike 1 kohaselt asja menetlenud kohus

märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust

lõpetavas määruses. TsMS § 173 lõige 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus

ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude

rahalise suuruse.

TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud

võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise

ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS §

168 lg 4 sätestab, et kui hageja loobub hagist või võtab selle tagasi, kannab ta kostja

menetluskulud, välja arvatud juhul, kui ta loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et

kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud.

26. Kohus on seisukohal, et arvestades hagi osalist rahuldamist ning poolte suhteid ja vaidluse

olemust põhjendatud ja õiglane jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

Menetluskulude poolte endi kanda jätmisel jätab kohus menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks määramata.

/allkirjastatud digitaalselt/

Zakaria Nemsitsveridze

Kohtunik

Tsiviilasi nr 2-17-9580

28.08.2018 otsuse lisa

(asendiplaan)