3-16-201/30 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

OSAOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse teatavakstegemine

29. juuni 2018, Tallinn

Haldusasja number

3-16-201

Haldusasi

Pühamäe Arenduse OÜ kaebus Rae valla tegevusetusega

(Koidu kinnistu ja lähiala detailplaneeringu vastu

võtmise üle otsustamisega viivitamisega) tekitatud

saamata jäänud tulus seisneva kahju hüvitamise

nõudes.

Menetlusosalised

Kaebaja: Pühamäe Arenduse OÜ

Esindaja: v.adv Rivo Kaldvee

Vastustaja: Rae vald

Esindaja: v.adv Kalev Aavik

RESOLUTSIOON

Jätta Pühamäe Arenduse OÜ kaebus rahuldamata osas, milles kaebaja nõuab

ajavahemikul 28. jaanuarist 2013 kuni 8. juunini 2015 tekkinud kahju hüvitamist.

Edasikaebamise kord: Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna

Ringkonnakohtule hiljemalt 30. juulil 2018 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt

esitatud

apellatsioonkaebusele

võib

esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja

jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil,

tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega

kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks

saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi

taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja

järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD

1. Rae Vallavalitsus algatas 23. septembri 2008 korraldusega nr 1174 (kd I, tl. 9) Peetri küla

Koidu kinnistu ja lähiala detailplaneeringu lasteaia ja avalikkusele suunatud hoonetega

elamukvartali planeerimiseks (edaspidi „Koidu kinnistu detailplaneering“) ja kinnitas selle

lähtetingimused. Korralduse punktides 3 ja 4 on märgitud, et vallavalitsusel tuleb

detailplaneeringu vastuvõtmise eelselt sõlmida kinnistu omanikuga „notariaalne leping

kinnistu omaniku poolt avalikult kasutatavate teede ja tänavate, tehnovõrkude ja haljastuse

väljaehitamiseks ja detailplaneeringualal avalikuks kasutamiseks ettenähtud maa-alade

olemasolu korral nende tasuta üleandmiseks Rae Vallale.“

2. Koidu kinnistu toonane omanik OÜ Henwood Trade, kellega Rae vald oli sõlminud lepingu

detailplaneeringu koostamise korraldamise ja finantseerimise õiguse üle andmise kohta (kd I,

tl. 8) esitas 27. juulil 2009 vallale detailplaneeringu dokumentatsiooni. 4. novembril 2009

omandas Pühamäe Arenduse OÜ OÜ-lt Henwood Trade 75000/78400 suuruse mõttelise osa

eelnimetatud Koidu kinnistust (katastriüksus 65301:001:1247).

3. Detailplaneeringu vastu võtmise otsustamine jäi venima, peaasjalikult põhjusel, et vald ja

Koidu kinnistu omanik ei jõudnud kokkuleppele kinnistu omaniku kanda jäävates

arenduskohustustes. Pühamäe Arenduse OÜ pöördus kohustamisnõudega halduskohtusse

ning Tallinna Ringkonnakohus tegi 28. veebruaril 2013 otsuse haldusasjas nr 3-11-1648 (kd I,

tl. 24), millega kohustas Rae valda kahe kuu jooksul otsustama detailplaneeringu vastuvõtmise

küsimuse. Seejärel jättis Rae Vallavalitsus 4. juuni 2013 korraldusega nr 597 (kd I, tl. 12)

kõnealuse detailplaneeringu vastu võtmata. 26. septembril 2013 haldusasjas 3-13-1440

tehtud kohtuotsusega (kd I, tl. 18) tühistas Tallinna Halduskohus viimati nimetatud korralduse

ning kohustas Rae valda uue otsuse tegemiseks hiljemalt kahe kuu jooksul. Rae vald

kohtuotsust nõuetekohaselt ei täitnud ning sellega seoses on talle määratud rahatrahv 23.

mail 2014 (kd I, tl. 29), 3. märtsil 2015 (kd I, tl. 34) ja 28. mail 2015 (kd I, tl. 39). 9. juunil 2015

andis Rae vallavalitsus korralduse nr 909 (kd I, tl 20), millega taaskord otsustas

detailplaneeringu vastu võtmata jätta. Korralduse nr 909 on Pühamäe Arendus samuti

vaidlustanud ning selles osas on käesoleval ajal menetlus pooleli ringkonnakohtus (haldusasi

3-15-1712).

KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

4. Pühamäe Arenduse OÜ esitas 27. jaanuaril 2016 Tallinna Halduskohtule kaebuse Rae vallalt

350 175 euro suuruse hüvitise välja mõistmiseks kahju eest, mis seisneb saamata jäänud tulus,

mis jäi kaebajal saamata tulenevalt sellest, et vald viivitas õigusvastaselt Koidu kinnistu

detailplaneeringu vastu võtmise otsustamisega. Kaebaja taotleb kaebuse esitamisele

eelnenud kolmel aastal saamata jäänud tulu hüvitamist. Kaebaja on seisukohal, et vallal oli

planeerimisseaduse sätetest ja hea halduse põhimõttest tulenevalt kohustus viia

detailplaneeringu menetlus läbi efektiivselt ja viivitusteta, mida viimane aga ei teinud,

rikkudes seeläbi kaebaja õigust tegeleda ettevõtlusega, samuti kaebaja omandiõigust.

Seonduvalt valla poolt pakutud arendustingimustega mitte nõustumisega märgib kaebaja

siinjuures, et selliseid tingimusi ei olnud seatud detailplaneeringu menetluse algatamisel, vaid

vastustaja hakkas ebaproportsionaalseid tingimusi seadma hiljem. Kaebaja juhib tähelepanu,

et vastustaja õigusvastane viivitus Koidu detailplaneeringu menetlemisel on tuvastatud juba

Tallinna Ringkonnakohtu poolt kohtuasjas 3-11-1648 tehtud otsuses, samuti tuleneb see

üheselt haldusasjas nr 3-13-1440 tehtud kohtumäärustest, millega vastustajat trahviti

korduvalt kohtuotsuse täitmata jätmise ehk kõnealuse detailplaneeringu vastu võtmise otsuse

tegemisega jätkuva viivitamise eest.

5. Kaebaja leiab, et oli omalt poolt teinud kõik nõutava detailplaneeringu vastu võtmise

otsustamiseks ning tal oli õigustatud ootus, et menetlus ka mõistliku aja jooksul edukaks

osutub või vähemalt lõppotsuse saab, millisele ootusele tuginedes ei teinud kaebaja oma

kinnistu osas muid tehinguid. Kaebaja rõhutab, et tema vara seisis haldusmenetluse

põhjendamatu venitamise tõttu kasutuseta ja kaebaja ei saanud teenida oma varalt tulu.

Viidates Riigikohtu otsusele kohtuasjas 3-3-1-59-14, leiab kaebaja et tal on tekkinud

usalduskahju, mis seisneb selles, et kaebaja tugines ootusele, et vastavalt tema ja vastustaja

vahel kehtivale lepingule korraldab vastustaja detailplaneeringu menetlemise mõistliku aja

jooksul ja põhjendamatu viivituseta ning kaebaja planeeris oma tegevuse, kulutused ja tulud

vastavalt sellele. Kaebaja märgib, et kui ta oleks osanud ette näha, et vastustaja

detailplaneeringu kehtestamisega venitab, oleks olnud kaebajal võimalus kinnistu rendile

anda või müüa ning saadud summa mujale investeerida ja investeeringult tulu teenida.

6. Viidates Riigikohtu otsustele haldusasjades 3-3-1-13-06 ja 3-3-1-53-02, leiab kaebaja, et

majandustegevuses saamata jäänud tulu hindamine ongi komplitseeritud, ent tekkinud kahju

eest ei saa hüvitist välja mõistmata jätta pelgalt põhjusel, et kahju suurust ei ole võimalik

kindlaks teha, ega põhjusel, et kahju tekkimine ei ole täiesti kindel.

7. Kaebaja hinnangul on tekkinud kahju ja vastustaja õigusvastase viivituse vahel põhjuslik

seos, kuna kui vastustaja oleks õigeaegselt ning viivituseta menetlenud Koidu kinnistu

detailplaneeringut, ei oleks sellist kahju tekkinud: planeeringu kehtestamise korral oleks

kaebaja saanud arendustegevusega edasi minna ja detailplaneeringu mõistliku menetlusaja

jooksul kehtestamata jätmise korral oleks saanud kaebaja oma plaanid ümber vaadata.

8. Kaebuse kohaselt on kahjuks saamata jäänud tulu ehk kasu, mis jäi kaebajal saamata

seetõttu, et lootes Koidu kinnistu detailplaneeringu menetlemisele mõistliku aja jooksul, ei

saanud ta teha mistahes muid tehinguid, mis oleksid kaebajal võimaldanud oma

investeeringult kasu saada. Kaebaja selgitab, et kui vastustaja ei oleks viivitanud, olnuks tal

võimalik kinnistu müüa ja saadud müügitulu investeerida. Viidates OÜ Ühinenud

Kinnisvarakonsultandid eksperthinnangule (kd I, tl. 43), väidab kaebaja, et Koidu kinnistu

turuväärtus 31. märtsi 2014 seisuga oli 1 450 000 eurot ning selle summa tootluseks

investeerimisel oleks kaebaja hinnangul võinud olla võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) §-e 94 ja

113 arvestades 8,05% aastas, mis teeb aastatootluseks 116 725 eurot ning kolme aasta

tootluseks 350 175 eurot. Kaebaja leiab, et kui vastustaja oleks viinud haldusmenetluse läbi

kiiresti ja efektiivselt alates detailplaneeringu kausta esitamisest 2009. aasta juulis, siis ei oleks

kaebaja 1 450 000 eurose väärtusega varal ajavahemikul 28. jaanuarist 2013 kuni kaebuse

esitamiseni puudunud tootlikkus. Kaebaja märgib, et isegi kui kaebaja jaoks negatiivne

lõppotsus oleks tulnud ilma ebaseadusliku viivitamiseta, oleks kaebaja saanud teha

teistsuguseid investeerimisotsuseid ning poleks kandnud viivituse tõttu kahju maa kui kaebaja

vara kasutuseta seismisest.

9. Kohtule 22. juunil 2018 esitatud seisukohas rõhutab kaebaja, et tal jäid vastu võtmata oma

kinnistuga seonduvad investeerimisotsused, sest vastustaja tegevusetuse tõttu valitses

teadmatus ja määramatus, kuidas ja millal detailplaneeringu menetlus jätkub ja lõpeb. Samuti

rõhutab kaebaja seal, et ei saa eeldada, et saamata jäänud tulu peaks tingimata seonduma

kinnistu võimaliku võõrandamishinnaga, vaid kaebaja oleks võinud kinnistu ka näiteks välja

rentida. Kaebaja selgitab veel, et üheks kinnisvaralt tulu teenimise viisiks on selle

väärindamine näiteks läbi detailplaneeringu koostamise, millisel juhul sõltub investeeringu

tootlus otseselt detailplaneeringu menetluse kestusest. Kaebaja toob näite, et kui

detailplaneeringu kehtestamine tõstaks kinnistu väärtust 50% võrra, tähendaks see, et 2-

aastase menetlusaja puhul oleks tootlus 25% aastas, 10-aastase menetlusaja puhul aga ainult

5% aastas. Kaebaja on seisukohal, et saamata jäänud tulu tekib tal sõltumata sellest, kas Koidu

kinnistu väärtus on aja jooksul tõusnud, ent kaebaja ei ole saanud seda väärtuse tõusu

detailplaneeringu menetlemisega venitamise tõttu mõistlikult realiseerida.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

10. Rae vald vaidleb Pühamäe Arenduse OÜ kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata

jätmist. Vastustaja on seisukohal, et ta ei olnud tegevusetu ajavahemikel 2. aprillist 2013 2.

juunini 2013 (ehk kohtuasjas nr 3-11-1648 tehtud kohtuotsusega otsuse tegemiseks määratud

kahekuuline ajavahemik), 4. juunist 2013 28. oktoobrini 2013 (ehk Rae vallavalitsuse

korralduse nr 597 tegemise ja haldusasjas nr 3-13-1440 selle tühistamise vaheline

ajavahemik), 29. oktoobrist 2013 28. detsembrini 2013 (ehk haldusasjas nr 3-13-1440 uue

otsuse tegemiseks antud 2-kuuline ajavahemik) ning 9. juunist 2015 27. jaanuarini 2016 (Rae

Vallavalitsuse korralduse nr 909 vastu võtmise ja kaebuse esitamise vaheline ajavahemik).

11. Vastustaja hinnangul puudub põhjuslik seos kahju ja vastustaja tegevusetuse vahel, sest

väidetav tehing, millelt kaebaja oleks väidetavalt saanud tulu teenida, jäi ära kaebaja enda

otsusel. Vastustaja toob välja, et vaidlusaluse detailplaneeringu algatamise otsuses oli selgelt

sätestatud arenduslepingu sõlmimise vajadus ning kuni seda lepingut polnud sõlmitud, ei

saanud kaebajal tekkida mingisugust õiguspärast ootust. Vastustaja on seisukohal, et

detailplaneeringu vastu võtmine viibis tegelikult kaebajast tulenevalt kuna kaebaja ei

soostunud sõlmima vallaga lepingut arenduskohustuste üle võtmise kohta, mis on valla poolt

aga vääramatu tingimus detailplaneeringu vastu võtmiseks.

12. Viidates Riigikohtu otsusele kohtuasjas 3-2-1-157-15, rõhutab vastustaja, et kaebaja ei ole

ära tõendanud, et tal oli tegelik ja reaalne plaan Koidu kinnistu võõrandamiseks ja müügitulu

investeerimiseks, mistõttu ei ole saamata jäänud tulu hüvitamine õigustatud. Vastustaja

hinnangul on kaebaja väidetav kahju puhtspekulatiivne ja abstraktne. Vastustaja leiab, et

kaebaja põhjendus „jätsin kasuliku tehingu tegemata, kuna lootsin menetluses viivituse

puudumist“ on spekulatiivne, senises kohtupraktikas tunnustamata ning vastustaja jaoks

selgelt ettenägematu. Vastustaja leiab, et kaebaja ei ole järginud kohtuasjas 3-2-1-157-15

kirjeldatud tõendamisstandardit saamata jäänud tulu tõendamiseks ehk ei ole tegelikult

näidanud ära, millist tulu ja mil´ moel oleks ta vastustaja viivituse puudumise korral saanud.

13. Vastustaja toob välja, et kaebaja ei ole esitanud kohast tõendit selle kohta, milline oli Koidu

kinnistu väärtus ajal, mil´ ta seda väidetavalt võõrandada kavatses. Vastustaja ei pea

asjakohaseks kaebaja esitatud ekspertarvamust, sest esiteks on selles kinnistu väärtus

arvutatud lähtudes võimalikust ehitusõigusest, mida sellel kinnistul ei ole, teiseks aga pole

hindamisel arvesse võetud detailplaneeringu vastu võtmise ja kehtestamise eelduseks olevate

arenduskohustuste võimalikku maksumust. Vastustaja peab kohatuteks ka ekspertarvamuses

toodud võrdlusobjekte. Vastustaja hinnangul kajastab Koidu kinnistu tegelikku väärtust

eelnimetatud hindamisaktist objektiivsemalt nimetatud kinnistuga 11. novembril 2009

toimunud müügitehing ja koostatud müügileping (kd I, tl. 143), millega kaebaja omandas

kinnistu umbes 68 000 euro eest. Vastustaja möönab, et kinnistute hinnad 2009. aasta

novembri ja 2013. aasta jaanuari vahelisel ajal kahtlemata tõusid, ent see hinnatõus ei saanud

mitte mingil juhul olla nii suur.

14. Viidates VÕS § 127 lõikele 5, juhib vastustaja tähelepanu sellele, et kaebaja on unustanud,

et väidetava müügitehingu „ära jäämisel“ ei kadunud ära algne investeering. Vastustaja leiab,

et kaebaja poolt välja toodud metoodika nullib kaebaja väidetava saamata jäänud tulu täpselt

ühtmoodi sõltumata sellest, milline oli Koidu kinnistu tegelik turuväärtus 2013. aasta

jaanuaris. Kaebuses nimetatud kahju suuruse osas märgib vastustaja, et isegi kui õige oleks

kaebaja väide, et vara mõistlik tootlus perioodil 2013 kuni 2016 oleks võinud olla 8,05% aastas,

siis kehtiks see ühtviisi nii raha kui kinnisvara kohta, mis tähendab et kui kaebaja väidetavast

„alternatiivinvesteeringu“ tootlusest arvata kooskõlas VÕS § 127 lõikega 5 maha kaebaja

tegeliku kinnisvarainvesteeringu tootlus, on tulemuseks 0. Siiski juhib vastustaja tähelepanu

sellele, et Koidu kinnistu väärtuse tegelik kasv perioodil 28. jaanuarist 2013 27. jaanuarini 2016

võis olla suurem kui 8,05% aastas. Siinkohal viitab vastustaja hinnastatistikale

kinnisvaraportaalis

kv.ee,

kust

selgub,

et

Peetris

asuvate

maatükkide

kinnisvarainvesteeringute keskmine väärtuse kasv sel´ perioodil oli 29,4% aastas.

15. Mis puudutab kaebaja väidet 8,05%-lise investeeringutootluse kohta, siis leiab vastustaja,

et kaebaja poolt aluseks võetud määr ei kajasta mitte kuidagi seaduslikku intressi ega viivist

ning seetõttu pole ka mistahes põhjust arvata, et investeeringu mõistlikuks tootluseks tuleks

pidada seaduses sätestatud viivise määra.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

16. Käesolevas kohtuasjas 22. mail 2018 tehtud kohtumäärusega peatasin Pühamäe Arenduse

OÜ kaebuse menetluse osas, mis puudutab nõuet hüvitada kahju, mis tekkis 9. juuni 2015 ja

27. jaanuari 2016 vahelisel perioodil. Käesoleva osaotsusega lahendan kaebuse niisiis osas,

mis puudutab nõuet hüvitada kahju, mis tekkis kaebuse kohaselt perioodil 28. jaanuarist 2013

kuni 8. juunini 2015. Kuivõrd menetlusosaliste menetluskulud ei ole üheselt seostatavad

erinevate

osaotsustega

lahendatavate

nõude

osadega,

pean

otstarbekaks

jätta

menetluskulude jagamise küsimus lahendamiseks koos tulevikus tehtava teise osaotsusega.

17. Vaadanud läbi poolte seisukohad ja nende kinnituseks esitatud tõendid, leian, et Pühamäe

Arenduse OÜ kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb rahuldamata jätta. Kaebajal on küll õigus

selles, et Rae vald on Koidu kinnistu detailplaneeringu vastu võtmise otsustamisega

õigusvastaselt viivitanud, ent kaebaja väide, et kõnealune viivitus tingis kaebajal loodetud tulu

saamata jäämise, on põhjendamatu. Esiteks on kaebaja väited tulu saamata jäämise kohta

abstraktsed kuna kaebaja ei ole ei kirjeldanud ega tõendanud, millist konkreetset tulu ta

saanud oleks. Siinkohal ei ole küsimus mitte selles, et kaebaja ei oleks piisavalt tõendanud

kahju suurust, vaid selles, et kaebaja ei ole, vaatamata kohtu ja vastustaja poolt sellele

tähelepanu juhtimisele, selgelt määratlenud, millise kahju hüvitamist ta nõuab. Abstraktse

saamata jäänud tulu hüvitamine ei ole võimalik. Teiseks ei saaks isegi kaebaja poolt kirjeldatud

abstraktse investeeringutulu saamata jäämine ühelgi juhul olla põhjuslikus seoses vastustaja

viivitusega, kuna vastustaja viivitus iseenesest ei takistanud kaebajal tulu saamiseks vajalike

tehingute või toimingute tegemist.

18. Riigivastutuse seaduse (RVastS) § 7 lõigetest 1, 2 ja 3 tuleneb, et isikul, kelle subjektiivseid

õigusi on haldusorgan haldusakti õigeaegselt andmata jätmisega rikkunud, on õigus nõuda

sellise tema subjektiivseid õigusi rikkuva viivitusega talle tekitatud kahju, sealhulgas saamata

jäänud tulu hüvitamist. Saamata jäänud tuluks on VÕS § 128 lõike 4 kohaselt kasu, mida isik

oleks tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu (st. antud juhul isiku

õigusi rikkuvat haldusorgani viivitust) ei oleks esinenud. Neist sätetest tulenevalt tuleb

haldusorgani tegevusetusega tekitatud mittevaralise kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks

tuvastada esiteks see, et haldusorgan viivitas haldusakti andmisega õigusvastaselt ning teiseks

see, et juhul kui kõnealust õigusvastast viivitust ei oleks esinenud ehk kui haldusorgan oleks

haldusakti andnud õigusvastase viivituseta, oleks kannatanu asjaolusid arvestades saanud

tõenäoliselt mingisuguse konkreetse kasu, millest ta aga viivituse tõttu ilma jäi.

19. Käesoleval juhul on ilmne, et vastustaja on Koidu kinnistu detailplaneeringu vastu võtmise

otsustamisega ebamõistlikult ja õigusvastaselt viivitanud. Siinkohal piisab üksnes viitest

sellele, et sellise õigusvastase viivituse tuvastas Tallinna Ringkonnakohus juba 28. veebruari

2013. aasta kohtuotsuses 3-11-1648. Ringkonnakohus ei ütle küll otse, millal õigusvastane

viivitus algas, ent eelnimetatud kohtuotsuse põhjendava osa punktist 13 saab üheselt

järeldada, et ringkonnakohtu hinnangul oli vastustaja õigusvastases viivituses igal juhul

kõnealuses asjas halduskohtu otsuse tegemise ajal ehk 20. novembril 2012. Käesolevas asjas

ei ole pooled esitanud ühtki argumenti ega tõendit, mis sunniks asuma selles küsimuses

teistsugusele seisukohale.

20. Õigusvastane viivitus lõppes minu hinnangul 9. juunil 2015, mil´ Rae Vallavalitsus tegi

korralduse nr 909 vaidlusaluse detailplaneeringu vastu võtmata jätmise kohta. Viivituse kui

tegevusetuse hindamine saab toimuda üksnes tagasivaates. Käesoleva kohtuotsuse tegemise

ajal vaidlusaluse detailplaneeringu menetlusele tagasi vaadates on ilmne, et kuni 9. juuni 2015

korralduse tegemiseni oli detailplaneeringu vastu võtmise küsimus lahendamata. Sellises

tagasivaates viivituse hindamise seisukohast ei ole mingisugust tähtsust Rae Vallavalitsuse

4. juuni 2013 korraldusel nr 597, kuna see korraldus on kohtuotsusega tühistatud. Selle

haldusakti ning selle kohta tehtud kohtumenetluse võib viivituse hindamisel ajateljelt lihtsalt

välja arvata, sest mingisugust reaalset muudatust kaebaja õiguslikus ega faktilises olukorras

4. juuni 2013. aasta korraldus lõppkokkuvõttes ei tekitanud. Lõpptulemuse seisukohast oli

tegemist mõttetu haldustegevusega. Seetõttu ei nõustu ma vastustaja 6. mai 2015. aasta

kirjaliku seletuse punktides 11 kuni 14 esitatud seisukohaga, et vastustaja ei olnud vahepeal

tegevusetu. Antud juhul ei ole küsimus selles, kas või mida vastustaja vahepealsel ajal tegi,

vaid selles, et vaatamata vastustaja poolt vahepeal tehtule on detailplaneeringu vastu võtmise

küsimus lahendatud alles 9. juunil 2015. Eelviidatud kohtuotsuses leidis ringkonnakohus, et

detailplaneeringu vastu võtmise otsustamiseks puudusid vastustajal juba varem takistused.

Ringkonnakohtu otsuses (või ka hiljem haldusasjas nr 3-13-1440 tehtud halduskohtu otsuses)

vastustajale asjas uue otsuse tegemiseks antud tähtaeg ei tähendanud seda, et selle tähtaja

jooksul muutuks juba varem alanud viivitus olematuks või et see katkestaks viivituse.

Haldusorgan on haldusakti andmisega õigusvastases viivituses alates päevast, mil´ ta oleks

pidanud haldusakti andma kuni päevani, mil´ ta selle tegelikult annab. Viivituse katkemisest

saaks rääkida haldusakti andmist objektiivselt takistavate asjaolude korral, ent käesoleval

juhul selliseid ei esine.

21. Käesoleva vaidluse kontekstis saaks VÕS § 128 lõike 4 kohaselt saamata jäänud tuluna

hüvitamisele kuuluda kasu, mille kaebaja oleks tõenäoliselt saanud, kui Rae vald ei oleks

detailplaneeringu vastu võtmise otsustamisega õigusvastaselt viivitanud. Kuivõrd kaebaja

nõuab hüvitist kahju eest, mis tekkis alates 28. jaanuarist 2013, siis tähendab see, et saamata

jäänud tuluks saab olla kasu, mille kaebaja oleks tõenäoliselt saanud, kui vastustaja oleks

detailplaneeringu vastu võtnud või selle vastu võtmisest keeldumise otsuse teinud hiljemalt

27. jaanuariks 2013.

22. Kasu tõenäoline saamine VÕS § 128 lõike 4 tähenduses tähendab seda, et kõiki asjaolusid

arvestades oleks eluliselt kõige usutavam, et kannatanu oleks kasu saanud. Mingisuguse kasu

saamise tõenäosuse hindamine eeldab igal juhul seda, et väidetav kasu, mis saamata jäi, on

selgelt määratletud. See tähendab seda, et isik, kes nõuab õigusvastase tegevuse või

tegevusetusega põhjustatud saamata jäänud tulu hüvitamist, peab selgelt määratlema, millist

tulu ta selle tegevuse või tegevusetuse puudumise korral saanud oleks. See, millise saamata

jäänud tulu hüvitamist kaebaja nõuab, on kaebaja enda otsustada. Teisisõnu valib kaebaja ise,

kuidas ta kaebuses saamata jäänud tulu määratleb ning kaebaja kohustus on esitada tõendid,

mis veenaksid selles, et kõiki asjaolusid arvestades oleks ta haldusorgani õiguspärase

käitumise korral just sellise kasu saanud. See, kuidas kaebaja saamata jäänud tulu kaebuses

määratleb, määrab ära kaebuse nõude ulatuse ja seeläbi ka kohtuliku kontrolli ulatuse. See

tähendab seda, et saamata jäänud tulu hüvitamiseks esitatud kaebuse lahendamisel on kohtu

ülesanne kontrollida seda, kas vastustaja õigusvastase käitumise puudumisel oleks kaebaja

asjaolusid arvestades tõenäoliselt saanud sellise kasu, nagu kaebaja kaebuses määratlenud on

või mitte. Kohus ei saa hinnata seda, kas kaebaja oleks võinud saada mingisugust muud liiki

kasu. Saamata jäänud tulu hüvitamise nõude rahuldamine saab põhineda kaebaja poolt antud

kahju määratluse ja seda kahju kinnitavate tõendite pinnalt tekkinud veendumusel, et just

kaebuses kirjeldatud kasu on kaebajal saamata jäänud. Saamata jäänud tulu liialt abstraktne

kirjeldamine või liialt üldised väited sellise tulu saamise tõenäosuse kohta õigustavad hüvitise

välja mõistmata jätmist.

23. Kaebaja on korduvalt viidanud VÕS § 127 lõikele 6 ning Riigikohtu otsusele kohtuasjas

3-3-1-13-06, kus on leitud, et saamata jäänud tulu suuruse täpne tuvastamine on väga

keeruline, ent raskused kahju täpse suuruse kindlaks määramisel ei õigusta tekkinud kahju

eest hüvitise välja mõistmata jätmist. Kaebaja näib eeltoodust olevat teinud aga eksliku

järelduse, nagu saaks hüvitist nõuda abstraktselt kirjeldatud saamata jäänud tulu eest. VÕS §

127 lõige 6 kuulub kohaldamisele olukorras, kus on piisavalt veenvalt tõendatud, milles

konkreetne kahju seisnes ehk on veenvalt tuvastatud, et kaebaja oleks tema õigusi rikkuva

viivituse puudumise korral saanud teatud konkreetsetel asjaoludel teatud konkreetset liiki

kasu, ent selle kasu täpset suurust ei ole võimalik otseselt tõendada. Eelviidatud otsuses

käsitles Riigikohus olukorda, kus haldusorgan oli õigusvastaselt viivitanud ehitusloa välja

andmisega ettevõtjale, kes soovis selle alusel rajada tanklat ning kes kahju hüvitamiseks

esitanud kaebuses väitis, et ehitusloa õigeaegse välja andmise korral oleks ta saanud hakata

varem teenima tankla käitamisest sellist kasu, nagu ta teenis teiste tema poolt käitatavate

sarnaste tanklatega. VÕS § 127 lõige 6 puudutab niisiis üksnes kahju suurust, mitte selle

olemust. Kaebaja ei saa VÕS § 127 lõikele 6 tuginedes nõuda abstraktse saamata jäänud tulu

hüvitamist, määratlemata konkreetselt ära, mil´ moel ta selle tulu saanud oleks ja kuidas

haldusorgani õigusvastane tegevus seda takistas.

24. Leian, et käesoleval juhul ei ole kaebaja põhjendanud ega tõendanud mistahes konkreetse

tulu saamata jäämist. Kaebaja väited tulu saamise võimaluse kohta on, kuigi vastustaja on

sellele tähelepanu juhtinud, sedavõrd abstraktsed ja tõendamata, et saamata jäänud tulu

hüvitamise nõude rahuldamine on välistatud. Ka käesolevas kohtuasjas tehtud 18. septembri

2017 kohtunõudes (kd II, tl 8 jj) on kaebaja tähelepanu juhitud sellele, et ta peab täpsustama,

millise konkreetse kahju hüvitamist ta nõuab. Sellele vaatamata on kaebaja jäänud abstraktse

kahju määratluse juurde.

25. Kaebaja on sisuliselt seisukohal, et vastustaja viivituse tõttu ei olnud tal võimalik teenida

kasu Koidu kinnistu väärtuselt. Vastustaja on õigesti välja toonud selle, et kaebaja ei ole

veenvalt kirjeldanud, kaugeltki mitte tõendanud ühtki realistlikku kasu saamise võimalust,

millest ta oleks vastustaja viivituse tõttu ilma jäänud. Algselt esitatud kaebuses viitas kaebaja

võimalusele teenida aastas 8,05%-list investeerimiskasu kinnistu müügiväärtuselt. Kaebaja ei

ole esitanud ühtki realistlikku ja tõenäosuse seisukohast sisulist hindamist võimaldavat

käsitlust selle kohta, millisel viisil ta sellise kasu saanud oleks. Saamata jäänud tulu hüvitamise

nõuet ei saa põhimõtteliselt põhjendada üksnes viitega sellele, et väidetaval kannatanul oleks

olnud võimalik leida mõni tulus viis kasu teenimiseks.

26. Selle poolest erinebki käesolev kaebus väga selgelt Riigikohtu poolt haldusasjas nr 3-3-1-

13-06 käsitletud juhtumist. Viimati nimetatud juhul kirjeldas kaebaja konkreetselt, kuidas ja

millist kasu oleks ta ehitusloa õigeaegse andmise korral saanud ning kohus hindas selle

kirjelduse eluliselt usutavaks. Samamoodi oli näiteks Riigikohtu poolt kohtuasjas 3-2-1-157-15

käsitletud kohtuasjas, kus vaidlus taandus küsimusele, kas kasu saamata jäämise ja

õigusvastase tegevuse vaheline põhjuslik seos on tõendatud, ent kus hagejaks olev

krediidiasutus oli selgelt määratlenud väidetava kahju, milleks oli kohtutäituri poolt

õigusvastaselt kinni peetud summale vastava summa tavapärasest väljalaenamisest saadav

intressitulu. Käesoleval juhul ei ole kaebaja ühtki konkreetset ja realistlikku kasu saamise

võimalust kirjeldanud, vaid piirdunud väga abstraktse väitega, et mingisugusel täpselt

teadmata moel oleks tal olnud võimalik saada kaebuses nimetatud suurusega kasu. Kaebaja

väite abstraktsus on veelgi silmatorkavam 22. juunil 2018 esitatud kirjaliku seisukoha valguses.

Nimelt kui varem on kaebaja arusaadavalt kirjeldanud (küll umbmääraselt) kasu saamist

kinnistu müügiväärtusele vastava rahasumma investeerimisest, siis eelviidatud dokumendis

esitatud väidete kohaselt oleks kasu võinud saada ka muul moel, näiteks kinnistu välja

rentimisest. Sisuliselt on kaebaja niisiis kaebuses väitnud, et kui vastustaja ei oleks planeeringu

vastu võtmisega viivitanud, oleks kaebaja saanud 2013. aasta jaanuari ja 2015. aasta juunikuu

vahelisel ajal teenida mingisugusel täpselt teadmata moel 275 347,80 eurot. Niivõrd

abstraktselt kirjeldatud kasu saamist ei ole võimalik pidada tõenäoliseks VÕS § 128 lõike 4

tähenduses. Kordan, et siinkohal ei ole küsimus mitte selles, et kaebaja ei ole kahju suurust

puudutavaid väiteid piisavalt tõendanud, vaid selles, et kaebaja ei ole üldse suutnud

kirjeldada, milline konkreetne kasu tal saamata jäi.

27. Nagu öeldud, ei piisa saamata jäänud tulu kirjeldamiseks abstraktsest viitest võimalusele

mingil moel kasu teenida. Kuivõrd konkreetse kahju olemus on element, mis piiritleb (kõrvuti

hüvitise suurusega) hüvitamiskaebuse nõude ning kuivõrd nõude määratlemine on kaebaja

ainuõigus (ehk kaebaja võib nõuda just seda, mida ise soovib), ei ole minu hinnangul kohtul

uurimispõhimõttest tulenevalt vajalik ega võimalik nõuda kaebajalt sellises olukorras, nagu

käesolev, saamata jäänud tulu kirjelduse täpsustamist. Juba 18. septembri 2017 kohtunõudes

on kaebaja tähelepanu juhitud sellele, et kohus ei saa asuda sisustama kaebaja nõuet kaebaja

eest. Siinkohal on minu hinnangul ka oluline, et erinevalt otsesest varalisest kahjust ei ole

saamata jäänud tulu objektiivne kategooria, vaid sõltub suurel määral sellest, millised olid

konkreetse kaebaja subjektiivsed kavatsused ja konkreetsetest asjaoludest sõltuvad

võimalused kasu saamiseks. Kui kaebaja kirjeldab kaotatud kasu saamise võimalust mingil

konkreetsel moel, saab ja peab kohus hindama, kas sellise kasu saamine oli tõenäoline või

mitte. Kohus ei saa kaebajalt nõude piire määratleva kahju olemuse täpsustamist nõudes

asuda sisuliselt uurima seda, kas kaebajal oleks olnud võimalik saada kasu mingil muul, kui

kaebuses kirjeldatud moel. Käesoleva kohtuasja menetlust silmas pidades, sealhulgas kohtu

poolt antud võimalusi kaebuse täpsustamiseks ning vastustaja vastuväiteid, mis puudutavad

kaebuse ebakonkreetsust, on selge, et kaebajal ei ole olnud tegelikult mitte ühtki konkreetset

ja realistlikku tulu saamise plaani, mille realiseerimist oleks vastustaja viivitus kasvõi

teoreetiliselt takistada saanud.

28. Veelgi olulisem on minu meelest käesoleva kaebuse puhul aga see, et isegi kaebaja

abstraktsest kahju kirjeldusest lähtudes on kahju hüvitamise nõude rahuldamine välistatud

kuna väidetava kasu saamise võimalusest ilma jäämise ning valla viivituse vahel puudub

põhjuslik seos. Sisuliselt väidab kaebaja, et tema investeering seisis tulutult. Põhjuslik seos

haldusorgani tegevusetuse ja isiku vara tulutult seismisest kasu saamata jäämise vahel

tähendab seda, et otsene põhjus, mis välistas kasu saamise, oli kõnealune viivitus ning kui

viivitust ei oleks esinenud, oleks isik kõige tõenäolisemalt kasu saanud. Käesoleval juhul tuleb

aga tähele panna, et detailplaneeringu vastu võtmisega viivitamine ei takistanud kaebajal

mistahes moel kinnistu väärtuselt tulu teenimist. Kaebaja väide, et detailplaneeringu vastu

võtmisega viivitamine takistas tal kinnistu müümist ja sellest saadava raha tulusalt

investeerimist või kinnistu rendile andmist ja renditulu teenimist, ei ole põhjendatud.

Detailplaneeringu menetlus ei takistanud kaebajal kuidagi ei kinnistu müümist ega rendile

andmist. Selle poolest erineb käesolev juhtum samuti põhimõtteliselt nii Riigikohtu poolt

haldusasjas nr 3-3-1-13-06 kui ka tsiviilasjas nr 3-2-1-157-15 käsitletud juhtumist. Neist

esimesena nimetatu puhul seisnes põhjuslik seos tulu samata jäämise ja viivituse vahel selles,

et konkreetse ehitusloa andmisega viivitamine takistas kaebajal tankla rajamist ja käitamist.

Käesoleval juhul ei oleks detailplaneeringu vastu võtmise otsus kaebaja õiguslikku ega

majanduslikku olukorda muutnud ligilähedaseltki võrreldes sellega, kuidas muutis seda

ehitusloa väljastamine haldusasjas 3-3-1-13-06 käsitletud juhtumi puhul. Käesoleval juhul

omandas kaebaja 2009. aasta novembris kehtiva detailplaneeringuta maatulundusmaa

sihtotstarbega maa. Sama kehtiva detailplaneeringuta sihtotstarbeta maatükk oli kaebaja

omandis ka 2013. aasta jaanuarist kuni 2015. aasta juunini. Täpselt samasugune kehtiva

detailplaneeringuta maatulundusmaa tükk oleks kaebajal olnud ka siis, kui detailplaneeringu

vastu võtmist või vastu võtmata jätmist tehtud otsus oleks vastu võetud enne käesolevas

kohtuasjas käsitletava vastustaja viivituse algust ehk 2013. aasta jaanuaris. Detailplaneeringu

vastu võtmine ei anna kinnistu omanikule õigust detailplaneeringut realiseerima asuda, vaid

vastu võtmise etapile järgneb planeeringu avalik väljapanek, võimalike vastuväidete esitamine

ning seejärel kohaliku omavalitsuse volikogu väga avara kaalutlusõiguse alusel tehtav otsus

detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise kohta. Seega erinevalt haldusasjas

3-3-1-13-06 käsitletud juhtumist, kus haldusorgan viivitas õigusvastaselt kaebajale

konkreetset kasu anda võiva subjektiivse õiguse (ehitusloa) andmisega, samuti erinevalt

tsiviilasjas nr 3-2-1-157-15 käsitletud juhtumist, kus avaliku võimu kandja pidas kinni isiku

raha, mida isik seetõttu reaalselt kasutada ei saanud, ei oleks käesoleval juhul haldusorgani

viivituse puudumine pannud kaebajat kasu teenimise võimaluste osas paremasse olukorda,

kui ta oli selle viivituse tingimustes.

29. Mis puudutab kaebaja 22. juuni 2018 menetlusdokumendis esitatud käsitlust, et kinnisvara

detailplaneeringuga väärindamisel sõltub investeeringu tootlikkus detailplaneeringu

menetluse kestusest, siis iseenesest on see väide mõistagi õige ning kaebaja toodud näide

korrektne. Käesoleva vaidluse seisukohast on see aga asjakohatu põhjusel, et vaidlusalust

detailplaneeringut ei ole seniajani kehtestatud ja selle kehtestamine või mittekehtestamine

on täpselt prognoosimatu, ent pooltevaheliseks komistuskiviks saanud arenduskohustuse

osas kokkuleppe mitte saavutamise korral asjaolusid arvestades pigem vähetõenäoline. Ühelgi

juhul ei saa kaebaja käesoleval ajal väita, et tal on vastustaja viivituse tõttu jäänud saamata

mingisugune kasu, mille ta oleks saanud vaidlusaluse detailplaneeringu realiseerimisest või

kinnistu väärtuse tõusust seoses detailplaneeringu olemasoluga. Nõustun, et vald on rikkunud

kaebaja subjektiivset õigust heale haldusele ning detailplaneeringu menetlemisele mõistliku

aja jooksul. Kaebaja kirjeldatud saamata jäänud tulu hüvitamiseks pole aga sellegipoolest

alust, kuna esiteks ei takistanud pooleliolev detailplaneeringu menetlus iseenesest kaebajal

mistahes investeerimisotsuste tegemist ja investeerimistulu saamist (erinevalt näiteks

ehitusloa puudumisest, mis ehitamist takistab) ning teiseks ei oleks kaebaja tema poolt

kirjeldatud investeerimisotsuste tegemise seisukohast või kasu saamise seisukohast üheski

mõttes paremas olukorras tulenevalt sellest, et vald oleks detailplaneeringu vastu võtmise

küsimuses otsuse varem teinud. Põhjuseks, miks kaebaja aastatel 2013. aasta jaanuarist 2015.

aasta maini Koidu kinnistu väärtuselt mistahes tulu ei teeninud, oli kaebaja enese otsus. Olen

põhimõtteliselt nõus, et kaebajal oli raske teha ratsionaalset otsustust, näiteks valida, kas

müüa kinnistu detailplaneeringuta maatulundusmaana ja investeerida saadud raha mingil

paremal moel või jääda, vaatamata pikalt kestnud detailplaneeringu menetlusele, siiski

lootma detailplaneeringu tulevasele kehtestamisele ja vara väärtuse kasvule sellest

tulenevalt. See aga ei tähenda, et kaebajal jäi tulu saamata vastustaja viivituse tõttu.

Vastustaja viivituse puudumine ei oleks pannud kaebajat olukorda, kus ta tõenäoliselt oleks

saanud mingisugust sellist tulu, mida vastustaja viivituse olukorras saada võinud ei oleks. Ka

selle poolest erineb käesolev juhtum Riigikohtu poolt haldusasjas 3-3-1-13-06 käsitletud

juhtumist. Viimati nimetatud puhul kirjeldas kaebaja loogiliselt konkreetse kasu saamise

võimalust, mis seisnes tankla käitamisest kasumi teenimises. Viidatud kohtuasjas leidis

tuvastamist, et puudusid takistused ehitusloa (ehk kaebaja väidetava kasu saamise eelduseks

oleva subjektiive õiguse) varasemaks andmiseks. Ehitusloa puudumine takistas aga tankla

rajamist ning seeläbi ei olnud kaebajal võimalik saada tankla käitamisest kasu. Käesoleval juhul

ei takistanud detailplaneeringu menetlus, kuigi see õigusvastaselt venis, kaebajal mistahes

kasu saamist. Vastustaja viivituse puudumine ei oleks andnud kaebajale mingisugust sellist

subjektiivset õigust, mis oleks vahetult andnud võimaluse kasu saada. Selline õigus võiks

tulevikus

tekkida

detailplaneeringu

kehtestamisest,

ent

võimalus,

et

kõnealune

detailplaneering oleks kehtestatud ja kaebaja oleks saanud realiseerida oma algse äriplaani,

isegi juhul kui detailplaneering oleks õigeaegselt vastu võetud oleks, on hüpoteetiline.

/allkirjastatud digitaalallkirjaga/

Kristjan Siigur

Kohtunik