2-17-18218/45 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Vahur-Peeter Liin

Määruse tegemise aeg ja koht

29. juuni 2018, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-17-18218

Tsiviilasi

Toompark OÜ avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu

määramiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: Toompark OÜ; registrikood 14040641; asukoht J. Liivi

tn 2d, Tartu 51003, Tartumaa.

Avaldaja esindaja: advokaat Kristina Uuetoa-Tepper

Puudutatud isikud:

EESTI

NOORTE

NAISTE

JA

NOORTE

MEESTE

KRISTLIKE ÜHINGUTE LIIT; registrikood 80071623; asukoht

Roosikrantsi 11, Tallinn 10119, Harjumaa; seaduslik esindaja:

juhatuse liige Ene Roos; e-post ene@ymca.ee

Vallikraavi 19a Arendus OÜ; registrikood 14060661; asukoht

Vallikraavi 2, Tartu 51003, Tartumaa; lepingulised esindajad:

advokaadid

Martin

Tamme

ja

Kreet

Kurvits;

e-post

menetlus@tgsbaltic.com

Sihtasutus Tartu Ülikooli Kliinikum; registrikood 90001478;

asukoht L. Puusepa tn 1a, Tartu 50406, Tartumaa; e-post

kliinikum@kliinikum.ee

OÜ MARTEBURG; registrikood 10852566; asukoht Vanemuise

21a, Tartu 51014, Tartumaa; seaduslik esindaja: juhatuse liige Mart

Avarmaa.

Kristel Avarmaa; isikukood XXX, elukoht XXX; e-post: XXX

Tartu Linnavalitsus; asukoht Raekoja plats 1a, Tartu 50089,

Tartumaa; e-post lv@raad.tartu.ee

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Toompark OÜ avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks.

2. Määrata J. Liivi tn 2d, Tartu linn asuvale kinnistule (registriosa nr XXX) juurdepääs avalikult

kasutatavale teele üle Vallikraavi 19/21, Tartu linn asuva kinnistu (registriosa nr XXX) järgmistel

tingimustel:

2.1. Juurdepääs kulgeb avalikult kasutatavalt teelt J. Liivi tn-lt mööda Vallikraavi 19/21, Tartu

kinnistul paiknevat olemasolevat erateed kuni J. Liivi tn 2d, Tartu kinnistu piirini (servituudi

alune maht 140 m2). Juurdepääsu asukoht on märgitud käesoleva määruse lisaks oleval plaanil

roosa viirutatud alana.

2.2. Juurdepääs on tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks kõikidele isikutele nii jalgsi kui

sõidukitega.

2.3. Juurdepääsutee alal ei ole lubatud parkimine.

2.4. Juurdepääsutee ala teeremondi ja hoolduse (sh lendlev prahi, langenud puulehtede ja lume

koristus) korraldab Vallikraavi 19/21, Tartu kinnistu igakordne omanik, kellel on õigus nõuda

J. Liivi tn 2d, Tartu kinnistu igakordselt omanikult 50% ulatuses hüvitist otsekuludest või juhul,

kui need ületavad teostatud tööde turuhinda, siis 50% ulatuses tööde turuhinnast. Teeremondi ja

hooldustööde turuhind on teeremondi ja hooldustööde kohta võetud kahe kinnisasjade

omanikega mitteseotud vastaval tegevusalal tegutseva isiku hinnapakkumise alusel arvutatud

keskmine hind. Juurdepääsutee ala teeremondi ja hoolduse kulude eest makstav hüvitis tuleb

tasuda 15 (viieteistkümne) päeva jooksul vastava arve saamisest.

2.5. Juurdepääsutee eest tasub J. Liivi tn 2d, Tartu asuva kinnistu (registriosa nr XXX) igakordne

omanik perioodilise maksena summa (nö iga-aastane kasutamise hüvitis), mis vastab

juurdepääsutee aluse maa maamaksule. Iga-aastane kasutamise hüvitis tuleb tasuda hiljemalt iga

aasta 31. detsembriks.

3. Kohustada MTÜ Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liitu ning OÜ Vallikraavi

19a Arendust andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusregistris registreeritud registriosa nr XXX

III jakku märkuse kandmiseks, millega tehakse nähtavaks käesoleva määruse resolutsiooni punktis

2 sätestatud juurdepääsuõigus Tartu Maakohtu kinnistusregistris registreeritud kinnistu registriosa

numbriga XXX igakordse omaniku kasuks. Käesolev määrus asendab MTÜ Eesti Noorte Naiste ja

Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liidu ning OÜ Vallikraavi 19a Arendus vastavaid tahteavaldusi.

4. Jätta Vallikraavi 19a Arendus OÜ 1. veebruari 2018. a menetlusdokumendi lisa nr 4 asja

materjalide juurde võtmata.

5. Määrus toimetada kätte menetlusosalistele.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

6. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse kirjalikult Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu

kaudu. Määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva määruse määruskaebuse esitajale

kättetoimetamisest alates.

ASJAOLUD

1. Avalduse kohaselt on avaldaja kinnisasja asukohaga J. Liivi tn 2d, Tartu omanik. Kinnisasi J. Liivi

tn 2d, Tartu ei piirne avalikult kasutatava teega. Kinnisasjale J. Liivi tn 2d, Tartu pääseb avalikult

kasutavalt teelt üle Vallikraavi 19/21 kinnistu. Vallikraavi 19/21 kinnistu omanik on MTÜ Eesti

Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liit. Ühing on sõlminud lepingu OÜ-ga

Vallikraavi 19a Arendus, mille alusel juhul, kui kehtestatakse detailplaneering, millega jagatakse

Vallikraavi 19/21 kinnistu kaheks eraldi kinnistuks, annaks Ühing ühe kinnistu üle mitterahalise

sissemaksena OÜ-le Vallikraavi 19a Arendus. OÜ Vallikraavi 19a Arendus kasuks on

kinnistusraamatusse kantud vastav eelmärge. Avaldaja ja Ühing on pidanud läbirääkimisi, et leppida

kokku Vallikraavi 19/21 kinnistule J. Liivi tn 2d kinnistu kasuks juurdepääsu servituudi seadmises

ning selle tingimustes. Avaldaja ja Ühing ei ole juurdepääsu määramises ja selle tingimustes

kokkuleppele jõudnud. Avaldaja palub sellest tulenevalt määrata J. Liivi tn 2d asuvale kinnistule

juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle Vallikraavi 19/21 asuva kinnistu. Avaldaja palub lisaks

tuvastada MTÜ Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liidu ja OÜ Vallikraavi 19a

Arendus kohustus anda nõusolekud ja asendada nõusolekud kohtumäärusega Tartu Maakohtu

kinnistusregistris registreeritud registriosa nr XXX III jakku märkuse kandmiseks, millega tehakse

nähtavaks käesolevas asjas tehtava kohtumäärusega määratav juurdepääsuõigus Tartu Maakohtu

kinnistusregistris registreeritud J. Liivi tn 2d kinnistu igakordse omaniku kasuks.

2. MTÜ Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liit ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ

leiavad, et avaldaja poolt esitatud juurdepääsu asukoht ei ole avaldajale piisav võimaldamaks ligipääsu

suuremõõtmelise tehnikaga nt prügiauto, päästetehnika. Liit ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ on nõus

servituudi seadmisega, kui servituudileping lõpeb Liivi kinnistul lasteaed-põhikooli tegutsemisega.

Lasteaed-põhikooli teenindamiseks vajalik ööpäevaringne kasutamine on sobilik. Liit ja Vallikraavi

19a Arendus OÜ on nõus, et taotletaval juurdepääsutee alal ei ole lubatud parkimine. Liit ja Vallikraavi

19a Arendus OÜ on nõus juurdepääsutee ala teeremondi ja hoolduse kulude jaotusega. Liit ja

Vallikraavi 19a Arendus OÜ soovivad, et Liivi kinnistu omanik kohustuks teeremondi ja hooldusega

seotud otsekulud tasuma hiljemalt 5 (viie) tööpäeva jooksul vastava arve laekumisest. Liit ja

Vallikraavi 19a Arendus OÜ on nõus, et Liivi kinnistu igakordne omanik tasub perioodilise maksena

summa (nö iga-aastane kasutamise hüvitis), mis vastab juurdepääsutee aluse maa maamaksule.

3. SA Tartu Ülikooli Kliinikum toetab avaldust. J. Liivi 2d kinnistule tuleb avalikult kasutatavale teele

juurdepääs tagada üle Vallikraavi 19/21 asuva kinnistu. Avaldaja soovitavad servituudi tingimused on

asjakohased ja põhjendatud.

4. Kristel Avarmaa ja Marteburg OÜ leiavad, et avaldaja kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele

juurdepääsu tagamine üle Vallikraavi 25 kinnisasja ei ole mõeldav.

5. Tartu Linnavalitsus leiab, et Toompark OÜ poolt pakutud tingimused juurdepääsutee kasutamiseks

on mõistlikud.

6. Kohus kuulas menetlusosalised ära 26. märtsil 2018. a istungil.

KOHTU SEISUKOHT

7. Kohus leiab, et avaldus tuleb rahuldada.

8. Avaldaja on kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt kinnisasja asukohaga J. Liivi tn 2d, Tartu omanik

(tl 14). Kinnisasjale asukohaga J. Liivi tn 2d, Tartu puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt (tl-

d 15, 31, 33 ja 46). Menetlusosalised ei vaidle selle üle. Avaldajal on seega asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 156 lg 1 järgi õigus nõuda oma kinnisasjalt juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle võõra

kinnisasja.

9. Avaldaja soovib, et juurdepääs kinnisasjale asukohaga J. Liivi tn 2d, Tartu oleks määratud nii nagu

see hetkel tegelikult toimub, so algusega avalikult kasutatavalt teelt ehk J. Liivi tänavalt mööda

Vallikraavi 19/21, Tartu kinnistul paiknevat olemasolevat erateed kuni J. Liivi tn 2d, Tartu kinnistu

piirini. Kohus leiab, et olemasoleva eratee kaudu on võimalik pääseda avaldaja kinnisasjalt avalikult

kasutatavale teele. Seda kinnitab asjaolu, et teed kasutatakse tegelikult avaldaja kinnisasjale

juurdepääsuks, ja Tartu linnavalitsuse arvamus. Olemasoleva eratee kasutamine juurdepääsu

tagamiseks koormab avaldaja kinnisasja naaberkinnisasjade omanike kõige vähem, kuna sel juhul ei

ole vaja rajada juurdepääsu tagamiseks uut teed ega sellest tulenevalt muuta ka avaldaja

naaberkinnisasjade välisilmet ning senist kasutusviisi. Jätkub seni praktikas toiminud tee kasutamine.

Menetlusosalised, sh kinnisasja asukohaga Vallikraavi 19/21, Tartu omanik, on pidanud avaldaja

kinnisasjale juurdepääsu tagamiseks olemasoleva eratee kasutamist põhjendatuks (tl-d 62, 66, 75, 77,

81 – 82, 86). Avaldaja kinnisasjale tuleb seega määrata avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs nii, et

see algab J. Liivi tn-lt ning kulgeb mööda Vallikraavi 19/21 kinnistul paiknevat olemasolevat erateed

kuni J. Liivi tn 2d kinnistu piirini. Kohus leiab, et olukorras, kus avaldaja on enda jaoks pidanud

taotletud juurdepääsu ulatust piisavaks, pole kohtul põhjust asuda teistsugusele seisukohale. MTÜ

Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liit ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ

vastupidised väited ei olnud sisuliselt seotud avaldaja kinnisasja juurdepääsu küsimusega, vaid nende

endi soovidega saada juurdepääsu üle avaldaja kinnisasja, mis ei ole käesoleva menetluse esemeks.

10. Avaldaja on soovinud tähtajatu ja ööpäevaringse juurdepääsu määramist kasutamiseks kõikidele

isikutele nii jalgsi kui ka sõidukiga. Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasja omanik ja Vallikraavi 19a

Arendus OÜ on olnud sellega nõus eeldusel, et kinnisasjal tegutseb lasteaed-põhikool. Samas ei ole

Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasja omanik ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ toonud välja asjaolusid,

millest nähtuks, et juhul kui avaldaja kinnisasja kasutusotstarve muutub, muutub ka juurdepääsu

võimaldamine üle Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasjal asuva eratee Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasja

omaniku jaoks koormavamaks. Arvestades eeltoodut ning asjaolu, et avaldaja kinnisasjale ei ole

juurdepääsu rajamiseks vähem koormavat alternatiivset võimalust (vt ülal) ning eelduslikult säilib

vajadus juurdepääsu järgi ka kinnisasjal lasteaed-põhikooli tegutsemise lõppemisel, on põhjendatud

määrata juurdepääs tähtajatuna ja ööpäevaringsena kasutamiseks kõikidele isikutele nii jalgsi kui ka

sõidukiga. Kohus märgib, et asjaolude olulisel muutumisel võib kohus tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 6185 järgi juurdepääsu seadmise määrust muuta, kui see on vajalik raskete

tagajärgede ärahoidmiseks. Olukorras, kus avaldaja kinnisasja kasutusotstarve muutumine toob

Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasja omanikule kaasa rasked tagajärjed, on Vallikraavi 19/21, Tartu

kinnisasja omanikul seega võimalik taotleda juurdepääsu tingimuste muutmist.

11. Avaldaja, Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasja omanik ja Vallikraavi 19a Arendus OÜ ei vaidle

teeremondi ja hoolduse kulude ega juurdepääsu tasu suuruse arvestamise aluste üle. Samas ei ole

menetlusosalised selgelt märkinud, millistel alustel tuleks leida teeremondi- ja hooldustööde turuhind

ning millal tuleks teeremondi ja hoolduse kulud ning juurdepääsu tasu maksta. Kohus leiab, et

nimetatud asjaolude märkimine on vajalik eelkõige selleks, et tagada lahendi täidetavus ja koormatud

kinnisasja omanikule oma omandiõiguse kitsenduste eest AÕS § 156 lg 1 järgse hüvitise saamine ilma

täiendavate vaidlusteta.

Kohus leiab, et turuhind on põhjendatud määrata teeremondi- ja hooldustööde kohta võetud kahe

pooltest sõltumatu vastaval tegevusalal tegutseva isiku hinnapakkumise alusel leitud keskmise hinna

põhjal. Kohtuistungil toimunud ärakuulamisel pidasid menetlusosalised sellist konkureerivatest

hinnapakkumistest lähtuvat lähenemist põhjendatuks.

Kuivõrd soovi korral turuhinna leidmiseks võib olla vajalik võtta hinnapakkumisi, on teeremondi ja

hoolduse kulude tasumiseks põhjendatud ette näha 15 päevane tähtaeg alates vastava arve saamisest.

Selle aja jooksul on Liivi tn 2d, Tartu omanikul võimalik välja selgitada, kas arvel märgitud tööde

hind ületab turuhinda. Samas on tegemist piisavalt lühiseke ajaga, et Vallikraavi 19/21, Tartu

kinnisasja omanikul oleks võimalik tööde teostajale maksta Liivi tn 2d, Tartu omanikult saadud

rahaga, so ta ei peaks tööde teostamist esmalt oma rahaga finantseerima. Kohus leiab seega, et

teeremondi ja hoolduse kulud tuleb tasuda 15 päeva jooksul alates vastava arve saamisest. Juurdepääsu

tasu maksmise tähtaja osas ei ole menetlusosalised selgelt seisukohta esitanud. Samas kuna tegemist

on iga-aastase tasuga, on põhjendatud määrata selle maksmise tähtajaks iga aasta 31. detsember.

12. Juurdepääsu kandmiseks kinnistusraamatusse on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg

2 p 1 järgi nõutav kinnisasja omaniku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa juurdepääsutee kohta kanne

tehakse. Selleks, et tagada lahendi siduvus ja täidetavus kinnisasjade igakordsete omanike suhtes, on

vajalik juurdepääsu suhtes märkuse kandmine kinnistusraamatusse (vt nt Riigikohtu 16. juuni 2016. a

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 46). Arvestades eeltoodut ning avaldaja vastavat taotlust on

kohtu hinnangul põhjendatud kohustada MTÜ Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste Kristlike

Ühingute Liitu ja OÜ Vallikraavi 19a Arendust andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusregistris

registreeritud registriosa nr XXX III jakku märkuse kandmiseks, millega tehakse nähtavaks käesoleva

määrusega sätestatud juurdepääsuõigus Tartu Maakohtu kinnistusregistris registreeritud kinnistu

registriosa numbriga XXX igakordse omaniku kasuks. MTÜ Eesti Noorte Naiste ja Noorte Meeste

Kristlike Ühingute Liidu ja OÜ Vallikraavi 19a Arendus vastavad tahteavalduse tuleb KRS § 341 lg 8

ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 järgi asendada käesoleva määrusega.

13. OÜ Vallikraavi 19a Arendus on istungil märkinud, et OÜ Vallikraavi 19a Arendus vastuse lisa nr

4, lasteaed-põhikooli ehitusprojekt ei ole antud asjas asjakohane. See tuleb seega jätta TsMS § 238 lg

1 alusel asja juurde võtmata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

14. TsMS § 172 lg 1 esimese lause järgi kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Menetlus on läbi viidud avaldaja huvides. Samas ei ole avaldaja saavutanud enne

kohtusse pöördumist Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasja omanikuga juurdepääsu kohta servituudi

seadmiseks kokkulepet. Avaldaja on seega olnud sunnitud oma õiguste kaitseks kohtusse pöörduma.

Avaldus on rahuldatud. Kohtumenetluses on samas Vallikraavi 19/21, Tartu kinnisasja omanik ja

Vallikraavi 19a Arendus OÜ olnud enamike juurdepääsu tingimustega kohe nõus. MTÜ Eesti Noorte

Naiste ja Noorte Meeste Kristlike Ühingute Liit, Sihtasutus Tartu Ülikooli Kliinikum, OÜ

MARTEBURG ja Tartu linnavalitsus on osalenud menetluses oma seadusliku esindaja kaudu. Kristel

Avarmaa on osalenud isiklikult. Neil ei ole seega hüvitamisele kuulunud menetluskulusid tekkinud.

Kohus leiab eelnimetatud asjaoludest tulenevalt, et menetluskulud on põhjendatud ja õiglane jätta

TsMS § 172 lg 1 teise aluse alusel menetlusosaliste endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Vahur-Peeter Liin

Kohtunik