2-17-10080/32 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi

Otsuse tegemise aeg ja koht

27. juuni 2018, Tartu

Tsiviilasja number

2-17-10080

Tsiviilasi

OÜ Kaavere Agro hagi OÜ Vitsjärve Põldur vastu

rendilepingu pikendamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

681 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 10. novembri 2017 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Kaavere Agro apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant: OÜ Kaavere Agro (hageja), rk 10804403; esindaja

vandeadvokaat Rene Varul

Vastustaja: OÜ Vitsjärve Põldur (kostja), rk 11106753;

esindaja vandeadvokaat Helmeri Indela

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu 10. novembri 2017 otsus muutmata.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud OÜ Kaavere Agro kanda.

4. Mõista OÜ-lt Kaavere Agro välja OÜ Vitsjärve Põldur kasuks 480 eurot menetluskulude

katteks. Menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras

alates ringkonnakohtu otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Kaavere Agro (hageja) esitas 30. juunil 2018 hagi OÜ Vitsjärve Põldur (kostja) vastu,

milles palus pikendada poolte vahel sõlmitud põllumajanduslikku rendilepingut 30. augustini

2021.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Põltsamaa vald 18. aprillil 2013 rendilepingu

Koplisaare kinnisasja kasutamiseks haritava maaga 13,62 ha. Rendileping sõlmiti tähtajaga

30. august 2018.

Kostja esitas 19. aprillil 2017 hagejale avalduse, milles andis teada, et Põltsamaa vald

võõrandas kinnisasja kostjale ja kostja on selle omanik 6. aprillist 2017. Kostja märkis

avalduses, et ütleb rendilepingu üles.

VÕS § 357 lg 1 kohaselt võib rentnik põllumajandusliku rendilepingu ülesütlemise korral

rendileandja poolt kolme kuu jooksul ülesütlemise teate kättesaamisest nõuda kohtus lepingu

pikendamist, kui pikendamist võib rendileandjalt oodata. Tähtajalise rendilepingu pikendamise

taotluse peab rentnik kohtule esitama üheksa kuud enne lepingu lõppemist. Rendilepingu

pikendamist saab nõuda nii tähtajalise kui ka tähtajatu rendilepingu puhul.

Kostjal ei ole ülekaalukat ja tungivat huvi just hageja kasutuses olevat 13,62 ha suurust maad

ise kasutusele võtta, sest teadaolevalt on kostjal ~ 1000 ha haritavat maad ja tema omandis on

paarkümmend kinnistut. Hageja kasutuses olev maatükk moodustaks kostja haritava maa

hulgast vaid väga väikese ja ebaolulise osa.

Kostja ei saa tugineda VÕS § 357 lg 2 punktile 3, sest nimetatud sättes räägitakse vaid

füüsilisest isikust rendileandjast ja tema lähikondsetest, mille alla kostja ei mahu, sest kostja on

juriidiline isik, kellel ei saa olla sugulasi. See säte kehtib füüsilisest isikust põllumeeste ehk

talunike kohta, kellele on antud rendilepingu pikendamise vastu eraldi kaitse. VÕS § 357 lg 1

ja 3 on põhiseadusega kooskõlas.

2. Kostja vaidles hagile vastu.

Täitmata on nõude materiaalsed eeldused. Kostja soovib ostetud kinnisasja ise majandada

(VÕS § 357 lg 2 p 3). Kostja on põllumajandusettevõte ja tegeleb põllukultuuride

kasvatamisega. Rendilepingu pikendamist ei saa seetõttu kostjalt oodata.

VÕS § 357 lg 1 ja 3 on vastuolus põhiseadusega. Säte piirab ebamõistlikult ja

ebaproportsionaalselt kinnisasja omaniku omandiõigust (PS § 32). Üldise lepinguvabaduse

põhimõtte kohaselt võib igaüks vabalt valida, kellega ja missugustel tingimustel ta lepingu

sõlmib. Seega ei tulene isikule seadusest üldist õigust nõuda, et teine isik sõlmiks temaga

lepingu või teeks seda kindlatel tingimustel. Tähtajalise rendilepingu sõlmimise korral ei saa

rentnikul tekkida mingit õiguspärast ootust asjaolu suhtes, et ta saab rendilepingu eset kasutada

ka pärast rendilepingus kokkulepitud tähtaja möödumist. Põhjendamatu on pidada rentnikku

lepingu nõrgemaks pooleks, kuna rentnik tegutseb majandustegevuses.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 10. novembri 2017 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda. Hagi tagamine tühistati. Hagejalt mõisteti välja kostja kasuks menetluskulude katteks

1946 eurot ja viivis sellelt.

Maakohus leidis, et VÕS § 357 lg 1 ja 3 on põhiseadusega kooskõlas. Kuigi sätted riivavad

omandipõhiõigust ja ettevõtlusvabadust, on riive võimalik ületada põhiseaduspärase tõlgenduse

ja kohtu kaalutlusõiguse rakendamise teel.

Maakohus märkis, et pooled vaidlevad selle üles, kas kostjalt võib oodata rendilepingu

pikendamist. Maakohus leidis, et VÕS § 357 lg 2 p 3 kohaldub nii füüsilisele kui ka juriidilisele

isikule. Sättes märgitud loetelu on mitteammendav. Sellele viitab sissejuhatuses kasutatud sõna

„eelkõige“. Kui seadusandja oleks sätet soovinud füüsilise isikuga kitsendada, oleks seda

otsesõnu sätestatud.

Isemajandamise soovi ei ole võimalik lõpuni tõendada ja piisab üksnes soovi põhistamisest.

Kostja on piisava põhjalikkusega esitanud asjaolud ning võimalikud tõendid, millisel põhjusel

ta vajab rendieset ise. Puudub vaidlus, et rendieseme näol on tegemist põllumajandusliku maaga

ja ka hageja kasutas maad põllukultuuride kasvatamiseks. Hageja esindaja kinnitas istungil, et

hageja soovib rendieset kasutada põllumajanduslikuks äriks, et seda harida ja saada tulu. Kostja

avaldas, et soovib maad kasutada samal eesmärgil.

Kostja 2016. majandusaasta aruandest (tl 41-45) nähtuvalt tegeleb kostja põllukultuuride

kasvatamise ja saagi realiseerimisega. Põllukultuure kasvatas kostja 2016. a ca 420 hektaril,

millest 184 hektarit oli kostjale kuuluv maa, ülejäänud rendimaa. Seega kasutas kostja oma

majandustegevuseks endale kuuluvat maad vaid alla poole põllumaa pinnast (ligi 44%).

Esitatud tõendite kohaselt on ebaõige hagiavalduses esitatud väide, et kostjal on 1000 ha

haritavat maad. Kostja esitas kohtule kinnistusraamatu väljavõtte (seisuga 12.08.2017, tl 46-

47) hageja kinnistutest, millest nähtub, et hageja omandis on oluliselt rohkem kinnistuid

suurema pindalaga haritavate maadega: üle 50 kinnistu sihtotstarbega maatulundus- või

tootmismaa, millest väiksemate pindala on alla hektari ja suurim üle 53 hektari. Seega kuulub

hagejale majandustegevuseks sobivat maad suuremal hulgal kui kostjale. Hageja 2016.a

majandusaasta aruandest (tl 48-60) nähtub, et hageja on 2016. a kinnisvarainvesteeringutelt

teeninud renditulu 303 251 eurot. Eeltoodust tuleneb, et hageja ei kasuta talle kuuluvat

põllumajanduslikuks tegevuseks sobivat maad ise, vaid on selle välja rentinud. Seega on

küsitav, miks ei kasuta hageja ise oma maad selle harimise ja tulu saamise eesmärgil, vaid

soovib kindlasti kasutada sellel eesmärgil just kostjale kuuluvat kinnistut. Hageja seda selgitada

ei osanud ja leidis, et VÕS § 357 alusel nõude esitamisel polegi rendieseme kasutamise eesmärk

või põhjused olulised. Maakohus sellega ei nõustunud, sest kohus peab kaaluma mõlema poole

huve ning selleks peavad pooled oma huvid välja tooma.

Kostjalt ei saa eeltoodut arvestades oodata rendilepingu pikendamist olukorras, kus kostja on

sunnitud haritavaid maid rentima ja tegema lisakulutusi, sest tal endal ei ole piisavalt maad oma

saagi kasvatamiseks samal ajal, kui hagejal on nii palju maad, et ta rendib ise neid välja.

Kostjale on majanduslikult oluliselt kulukam rentida oma majandustegevuseks maad, kui harida

endale kuuluvat kinnistut, olenemata selle suurusest. Samas ei kahjusta ühe rendipinna kaotus

hageja huve ülemäära, sest tal on piisavalt omal kinnistuid, millel majandustegevust jätkata.

TsMS § 162 lg 1 järgi tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja põhjendatud ja vajalik

kulu õigusabile on kokku 1896 eurot (120x15,8 h). Hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista

kokku 1946 eurot (50 eurot riigilõiv määruskaebuse esitamisel ja 1896 eurot õigusabikulud).

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse

tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt tõlgendas maakohus VÕS § 357 lg 2 punkti 3

valesti. VÕS § 357 lg 2 p 3 ei kuulu kohaldamisele ja kostja ei ole selle aluse olemasolu suutnud

tõendada. VÕS § 357 lg 2 p 3 kohaldub vaid füüsilisest isikust rendileandjale ja tema

lähikondsele.

Apellandi hinnangul peaks VÕS § 357 lg 2 p 3 sisu ja eesmärki vaatlema läbi ajalooliste

tegurite. Seadusandja on soovinud anda talunikele ja nende pereliikmetele eelisõiguse ja

võimaluse oma maad harida ning sellest elatist saada, tulenevalt enda ja pere olmelistest

vajadustest.

Juhul, kui ringkonnakohus peaks nõustuma maakohtu tõlgendusega VÕS §-le 357 lg 2 p 3, siis

ei tohiks olla selle sätte rakendamiseks piisav lihtsakoeline sooviavaldus või põhistus, mille

kohaselt tahetakse ise maad kasutada. VÕS § 357 lg 2 p 3 aluse esinemist peab tõendama

rendileandja ja antud juhul peaks maa kasutamise soovi õigustatust kontrollima läbi

rendilepingu ülesütlemise avalduse põhjendatuse.

5. Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 10. novembri 2017 otsus tuleb jätta TsMS § 657

lg 1 p 1 alusel muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus jätab

apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda.

7. Ebaõige on apellatsioonkaebuse väide, et VÕS § 357 lg 2 p 3 kohaldub vaid füüsilisest isikust

rendileandjale. VÕS § 357 lg 2 p 3 kohaldub ka juriidilisest isikust rendileandjale. See säte

hõlmab nii füüsilisest kui juriidilisest isikust rendileandjat ja laiendab isikute ringi, kes võivad

lisaks rendileandjale soovida maad ise majandada. VÕS § 357 lõikes 2 on esile toodud avatud,

st mitteammendav nimekiri olukordadest, mil ei saa rendilepingu pikendamist rendileandjalt

oodata. On võimalik, et rendilepingu pikendamist ei saa rendileandjalt oodata muu hulgas ka

siis, kui maad soovib majandada mõni rendileandjaga seotud kolmas isik, nt rendileandja

tütarühing või tema majandustegevuses oluline lepingupartner.

8. Iseenesest on õige apellatsioonkaebuse väide, et rendileandja peab tõendama, et temalt ei saa

lepingu pikendamist oodata. Samas tuleb rendileandja tõendmiskoormise ulatust tõlgendada

põhiseaduskonformselt. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et VÕS § 357 riivab

omandipõhiõigust (PS § 32) ja ettevõtlusvabadust (PS § 31). Ringkonnakohtu hinnangul riivab

VÕS § 357 ka üldist vabadusõigust (PS § 19), mis on privaatautonoomia alus (vt ka RKPJKo

3-4-1-34-14, p 41). Privaatautonoomia väljendub muu hulgas lepinguvabaduses, mille kohaselt

on isik vaba sõlmima või mitte sõlmima mis tahes sisuga lepingut. Ringkonnakohus märgib, et

iga põhiõiguse riive ei muuda veel normi põhiseadusega vastuolus olevaks, kui riive eesmärk

on legitiimne ja riive on proportsionaalne.

Põhiseadusega ei oleks kooskõlas VÕS § 357 lg 2 p 3 selline tõlgendus, mille kohaselt peaks

rendileandja tõendama tulevikus aset leidvate sündmuste toimumist. Tulevikus toimuma

hakkava majandustegevuse tõendamine võib osutuda võimatuks või raskeks ning sellisel juhul

piiraks VÕS § 357 lg 1 ebaproportsionaalselt rendileandja põhiõigusi. Seetõttu leidis maakohus

põhjendatult, et vähemalt üldjuhul piisab VÕS § 357 lg 2 p 3 kohaldamiseks, et rendileandja

põhistab oma soovi rendieset ise majandada ehk teeb selle väite kohtule usutavaks. Näiteks

piisab VÕS § 357 lg 2 p 3 kohaldamiseks, et rendileandja tõendab tegelemist põllumajandusega

ja märgib, et ta soovib selleks maad ise harida. Kuna kostja tõendas, et ta tegeleb

põllumajandusega ja tõi esile soovi maad ise majandada, on kostja teinud kohtule usutavaks, et

rendilepingu pikendamist temalt oodata ei saa.

9. Ringkonnakohus leiab, et VÕS § 357 eesmärk on kaitsta rentnikku eelkõige olukorras, kus

rendilepingu ülesütlemine võib tema majandustegevust oluliselt takistada või selle lõpetada.

Seetõttu ei ole välistatud, et rendilepingu pikendamist ei saa rendileandjalt oodata muu hulgas

siis, kui rentnikul on endal piisavalt haritavat maad või on rendieseme tähtsus rentniku

majandustegevuses marginaalne. Selle hindamine, kas rendilepingu pikendamist saab

rendileandjalt oodata, on kohtu kaalutlusotsus. Kaalutlusotsuse tegemisel tuleb arvestada kõigi

asjaoludega ja poolte õigustatud huvidega. Kuna säte piirab oluliselt lepinguvabadust ja

omandiõigust, ei ole õigustatud rendilepingu pikendamine olukorras, kus rentnikul ei ole selleks

õigustatud huvi. Maakohus viis kaalutlusõiguse läbi kooskõlas menetlusõigusega ja põhjendas

otsust piisavalt. Muu hulgas tugines maakohus õigustatult asjaolule, et hagejal on piisavalt

maad oma majandustegevuse jätkamiseks.

10. Menetluskulud ringkonnakohtus tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda, kuna

apellatsioonkaebus jäeti rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul on vajalik ja põhjendatud

kostja menetluskulu 480 euro väärtuses. Kuigi kohaldamispraktikata õigusnormi tõlgendamine

ja analüüsimine võis olla keskmisest keerukam, võtab apellatsioonkaebusele vastamine

eelduslikult vähem aega, kui selle koostamine. Seda eriti olukorras, kus maakohus oli

õigusnormi piisavalt ja õigesti sisustanud ning vastuses nõustuti sisuliselt maakohtu

hinnanguga tsiviilasja lahendamisel. Seetõttu ei olnud ka kostjal vajadust välja töötada

maakohtu seisukohtadest oluliselt erinevat õiguslikku analüüsi. Vastuse koostamiseks ei ole

põhjendatud ajakulu üle nelja tunni. Võttes arvesse eeltoodut, määrab ringkonnakohus TsMS

§ 174 lg 1 alusel kindlaks kostja menetluskulu 480 eurot, mõistab selle hagejalt välja kostja

kasuks ja märgib kostja taotlusel, et menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates ringkonnakohtu

otsuse jõustumisest kuni menetluskulude nõude kohase täitmiseni.

/digitaalselt allkirjastatud/ /digitaalselt allkirjastatud/ /digitaalselt allkirjastatud/

Üllar Roostoja Kai Kullerkupp Andra Pärsimägi