2-14-20932/84 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 21. juuni 2018. a

Tsiviilasja number

2-14-20932

Tsiviilasi

Osaühing Saka ERA ja Osaühing Eesti ERA hagi AS

Raisner vastu hoonestusõiguse kinnisasja omaniku

nimele

ülekandmise,

kinnistusraamatu

kannete

muutmise ja kannete tegemiseks nõusoleku andmise

kohustuse olemasolu tuvastamiseks ning nõusoleku

asendamiseks kohtuotsusega

AS Raisner vastuhagi Osaühing Saka ERA vastu

hüvitise 8 204 992 euro väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus

8 211 992 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 19. veebruari 2018. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Raisner apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellant (kostja/vastuhageja): AS Raisner, esindajad

vandeadvokaat Piret Blankin ja advokaat Edgar-Kaj

Velbri

Vastustajad:

(hageja I/vastuhagis kostja): Osaühing Saka ERA

(hageja II): Osaühing Eesti ERA

Hagejate esindaja vandeadvokaat Andres Vinkel

RESOLUTSIOON

1. Jätta AS Raisner apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta Viru Maakohtu 19. veebruari 2018. a otsus

muutmata.

3. Jätta maakohtu menetluskulude jaotus ja rahaline

suurus muutmata ning ringkonnakohtus kantud

menetluskulud AS Raisner kanda.

4. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks

asja lahendanud maakohus.

5. Võtta

asja

juurde

kinnistusregistri

osade

väljavõtted.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Osaühing Saka ERA (hageja I) ja Osaühing Eesti ERA (hageja II) esitasid 30. mail 2014 Viru

Maakohtule hagi AS-i Raisner (kostja) vastu hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele

ülekandmise, kinnistusraamatu kannete muutmise ja kannete tegemiseks nõusoleku andmise

kohustuse tuvastamiseks ning nõusoleku asendamiseks kohtuotsusega. Menetluskulud palusid

hagejad jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad 7. oktoobril 2004 Harry Raudverega hoonestusõiguse

seadmiseks lepingu, millega seati hagejatele kuuluvatele kinnistutele hoonestusõigus

eesmärgiga rajada 8 aasta jooksul kinnistutele Varja tuulikupark. 2006 aastal loovutas Harry

Raudvere hoonestusõiguse kostjale, jäädes ise kostja tegevjuhiks. Kostjal oli hoonestusõiguse

lepingu punkti 26.3 alusel kohustus hiljemalt 31. detsembril 2007 alustada Varja tuulikupargi

ehitamisega. Tuulikupargi valmimistähtajaks oli 7. oktoober 2012. Kostja ei ole tuulikuparki

valmis ehitanud. Ainus hagejate maal paiknev rajatis on 2007 aastal püstitatud meteoroloogiline

mast, mis püstitatakse enne ehitustegevuse alustamist tuuleandmete kogumiseks. Väljastatud ei

ole ehituslubasid, mille olemasolu on ehitusseaduse (EhS) § 12 lg 1 alusel ehitamisega

alustamise tingimuseks. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et tema juhtimisel

hakatakse lähitulevikus Varja tuulikuparki ehitama. Kostja senised suurosanikud Hispaania

firma Ibedrola ja Maailmapank lahkusid omanikeringist septembris 2013. Ühe 3 MW tuuliku

hind on umbes 3 miljonit eurot ning eeldatav tuulikute arv hagejate maal on 14 kuni 19, lisaks

muud kulud.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 2441 lg 1 alusel piisab hoonestusõiguse tagasilangemise nõudmiseks

ehitiste mittepüstitamisest. Tuulikupargi rajamiseks seatud hoonestusõigusel puudub turg, kuna

tegu on spetsiifilise õigusega. Hoonestusõiguse tagasilangemisel omanikule peab omanik

hüvitama hoonestajale AÕS § 2442 lg 1 alusel hoonestusõiguse väärtuse, kuid pooled on

lepingu p-s 26.6 kokku leppinud, et hoonestusõiguse langemisel omanikule ei tasu omanik

hoonestajale hüvitist kinnisasjale jääva ehitise eest.

2. Kostja palus jätta hagiavaldus rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kostja palus

kohaldada hagejate nõudele aegumist.

Hagejate poolt viidatud hoonestusõiguse seadmise lepingu sätted ei ole olulises osas kostjale

siduvad, kuivõrd kostja ei ole lepingu pooleks. Asjaõiguslepingu sisu on hoonestusõiguse

igakordse omaniku suhtes kehtiv vaid ulatuses, milles see kajastub hoonestusõiguse

kinnistusraamatu kandel (AÕS § 56 lg 1). Selliseid kandeid kinnistusraamatus ei ole.

Hoonestusõiguse tagasilangemise alused puuduvad. Tuulikupargi rajamist on takistanud

hagejate sihikindel pahatahtlik tegevus. 2 aastat 3 kuud oli pooleli kohtuasi, mis oleks

negatiivse lahendi korral toonud kaasa hoonestusõiguste omanikele tagasilangemise (tsiviilasi

nr 2-08-52102). Kostja ei saanud sel perioodil teha suuri investeeringuid tuulikupargi

rajamiseks. Hagejad on rikkunud võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lg-st 1, § 23 lg-st 2 ja § 101 lg-

st 3 tulenevaid kohustusi ja hoonestusõiguse seadmise lepingu p-st 28.2.3 tulenevaid kohustusi.

Lüganuse valla erakordselt pikk menetlusaeg teemaplaneeringu kehtestamisel (kehtestati 29.

märtsil 2012) oli kostjale ettenägematu ja mõjutamatu vääramatu jõud. Hagejad vaidlesid vastu

teemaplaneeringu kehtestamisele, et takistada hoonestusõiguse eesmärkide saavutamist.

Tuulikupargi valmimist on mõjutanud ka 2014 novembris üllatuslikult tekkinud

Kaitseministeeriumi vastuseis tuulikupargi rajamisele. Kaitseministeeriumi keeldumine

tuleneb väidetavalt 2013 muutunud julgeolekuolukorrast, mis on vääramatu jõu asjaolu.

Arvestades eeltoodud mõjutusi, pikeneb tuulikupargi rajamise tähtaeg 5 aasta ja 232 päeva

võrra 27. maini 2018. Lisaks pikeneb tähtaeg täiendavalt kuni Varja tuulikupargi

kooskõlastamiseni ja ehituslubade väljastamiseni. Kostjal on alates ehituslubade väljastamisest

1 aasta ja 213 päeva Varja tuulikupargi rajamiseks. Hageja ei saa sel perioodil kohaldada

õiguskaitsevahendeid, sh nõuda hoonestusõiguste tagasilangemist. Tagasilangemise nõude

esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega kuni 1 aasta ja 213 päeva möödumiseni Varja

tuulikupargi ehituslubade väljastamisest. Varja tuulikupargi rajamine on edasi lükkunud

hagejate tegevuse tõttu.

3. Viru Maakohus jättis 5. novembri 2015 otsusega hageja hagi rahuldamata seoses nõude

aegumisega. Tartu Ringkonnakohus tühistas 25. aprilli 2016 otsusega Viru Maakohtu

5. novembri 2015 otsuse ja saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.

4. Kostja esitas maakohtule vastuhagi, mille palus hagi rahuldamise korral mõista hagejalt I

kostja kasuks välja 2 780 864 eurot 97 senti ja hagejalt II hagi rahuldamise korral 126 469 eurot

3 senti. Kostja võttis TsMS § 424 alusel hagi hageja II vastu tagasi.

Maakohus jättis vastuhagi hageja II vastu läbi vaatamata.

Kostja suurendas oma nõuet hageja I vastu menetluse kestel 8 204 992 euroni. Menetluskulud

palus kostja jätta hageja I kanda.

Kostja seisukoha järgi ei ole pooled lepingu punktis 26.6 välistanud AÕS § 2442 lg 1 kohase

hüvitise tasumist, kuivõrd hüvitis koosneb nii hoonestusõigusest kui õigusest hooneid püstitada

ja kasutada, kui ka püstitatud hoonete väärtusest. Tuleb eristada AÕS § 2442 ja § 253 lg 1 kohast

hüvitist. Püssi alajaamas on rajatud liitumispunkt võimsusega 150 MW, mis suurendab

hoonestusõiguste väärtust oluliselt. Tehtud ettevalmistustööde väärtus on enam kui 600 000

eurot. Koostatud on tuulegeneraatorite ehitusprojekt ning tehtud on muud vajalikud

ettevalmistustööd.

Ainsaks

takistuseks

Varja

tuulikupargi

rajamisele

on

saanud

Kaitseministeeriumi keeldumine tuulegeneraatorite eelprojektide kooskõlastamisest.

Tuulikupargi keskmine eluiga on arvestuslikult 20 aastat, suurima tulu periood on esimesed 12

aastat pärast tuulikupargi valmimist, mil sellele makstakse elektrituruseaduse (ELTS) § 59 lg 2

p-i 1 kohast toetust. Hoonestusõiguste seadmisel on kostja tasunud kinnisasjade omanikele

lepingu p 29.2 järgi 100 000 eurot, millele lisandub 1180 eurot iga paigaldatud tootmisvõimsuse

megavatt-tunni kohta aastas. Planeeritud 150 MW tuulikupargi puhul moodustab see 177 000

(150×1180) eurot aastas. Kostja on investeerinud hoonestusõigustesse 2 907 334 eurot.

Riiklikult tunnustatud eksperdi arvamuse kohaselt on vaidlusaluse hoonestusõiguse väärtus

kokku 9 100 000 eurot. Varja tuulikupargi ühe tuulikupositsiooni väärtuseks on 462 910 eurot.

5. Hageja palub jätta kostja vastuhagi rahuldamata.

Pooled on lepingu punktis 26.6 kokku leppinud, et hoonestusõiguse langemisel omanikule ei

tasu omanik hoonestajale hüvitist kinnisasjale jääva ehitise eest. Hüvitise maksmine on

välistatud notariaalse kokkuleppega (AÕS § 2551) nii hoonestusõiguse lõppemise kui ka

tagasilangemise korral (lepingu p-d 26.6, 28.4.1).

Vale on kostja väide, et hüvitis ehitise eest ja hüvitis hoonestusõiguse eest on erinevad.

Välistades hüvitise maksmise ehitise eest, välistatakse igasuguse hüvitise maksmine

hoonestajale kui tagasilangemise aluseks on ehitiste puudumine. Hoonestusõiguse eesmärgiks

on ehitiste püstitamine omaniku kinnistule kokkulepitud ajal. Eesmärgi mittesaavutamisel ei

saa mõistlikult eeldada kinnistu omaniku kohustust hüvitada hoonestaja rikkumise tagajärg.

Isegi kui hüvitise maksmine ei ole välistatud, määratakse hoonestusõiguse väärtus mitte

tulevikuväljavaadete alusel, vaid püstitatud ehitiste väärtuse alusel. Kuna hoonestusõiguse

alusel ei saa enam ehitisi püstitada, siis ei ole hoonestusõigusel turuväärtust.

Püssi alajaama rajatud liitumispunkt võimsusega 150MW asub väljaspool hoonestusõigusega

hõlmatud maid ja ei ole kostja omandis. Hoonestusõigus ei anna õigust väidetava alajaama

kasutamiseks. Ehitiste püstitamise tähtajaks ega hoonestusõiguse omanikule langemise nõude

esitamise ajaks 22. maiks 2014 ei ole väljastatud ühtegi ehitusluba. Kostja väidetavad kulud ei

ole seotud hoonestusõigusega, vaid kostja isikuga ning nende kulutuste hüvitamine on

välistatud lepingu punktiga 28.4.1.

6. Viru Maakohus rahuldas 21. novembri 2016 määrusega hagejate taotluse hagi tagamiseks.

Tartu Ringkonnakohus jättis 4. jaanuari 2017 määrusega maakohtu määruse muutmata ja kostja

määruskaebuse rahuldamata.

7. Viru Maakohtu 18. detsembri 2017 määrusega jäeti kostja vastuhagi hageja II vastu läbi

vaatamata ja vastuhagiga seotud hageja II menetluskulud kostja kanda. Määrus jõustus

4. jaanuaril 2018.

MAAKOHTU LAHEND

8. Viru Maakohus rahuldas 19. veebruari 2018 otsusega hagi ja tuvastas, et kostjal on kohustus

anda nõusolek kinnistutele registriosa numbritega 573308, 1073308, 1929408, 1929508,

458008, 955608, 1929608, 1907708, 1073408, 1073508, 457808, 457608, 458108, 2422108,

2122508, 2320508, 2123208, 2122908, 2482508, 2422008, 2560608 seatud hoonestusõiguste

kinnisasja omaniku nimele kandmiseks ja kannete parandamiseks, mille kohaselt on

hoonestusõiguste omanik kostja ja uue kande tegemiseks, mille kohaselt on hoonestusõiguste

omanikuks hageja I. Maakohus tuvastas, et kostjal on kohustus anda nõusolek kinnistutele

seatud hoonestusõiguste kinnisasja omaniku nimele kandmiseks ja kande parandamiseks, mille

kohaselt on hoonestusõiguse omanik kostja ja uue kande tegemiseks, mille kohaselt on

hoonestusõiguse omanikuks hageja I. Kostja nõusolekuid kinnistusraamatu kannete

muutmiseks asendab käesolev kohtuotsus. Maakohus jättis Viru Maakohtu 21. novembri 2016

määrusega rakendatud hagi tagamise abinõu (eelmärked) kehtima kuni otsuse resolutsiooni p-

s 2 ja 3 märgitud kannete parandamiseni.

Maakohus jättis kostja vastuhagi rahuldamata. Hagi ja vastuhagiga seotud menetluskulud jäid

kostja kanda.

Maakohus leidis, et hageja I tagasinõude aluseks on asjaolu, et kostja on rikkunud

hoonestusõiguse lepingu p-s 26.3 sätestatud kohustust ehitada tuulikupark kokku lepitud

tähtajaks 7. oktoobriks 2012. Hoonestaja kohustus püstitada ehitised tähtaegselt tuleneb

seadusest ning sellist kokkulepet ei saa käsitleda kui võlaõiguslikku kokkulepet, mis

hoonestusõiguse üleminekul kehtiks uue omaniku suhtes vaid juhul, kui see kanti uuele

omanikule üle või on kantud kinnistusraamatusse.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole ehitisi tähtaegselt püsitanud. Kostja poolt välja toodud

põhjused lepingu mittetäitmise kohta ei näita seda, et tagasilangemise alust ei oleks ja viitavad

pigem lepingu täitmise võimatusele ja vabandatavusele. Samas on AÕS § 244¹ lg 1 puhul

tegemist asjaõigusliku alusega, mille puhul ei ole võimalik vabandatavusele tugineda.

Maakohus ei nõustunud kostjaga, et poolte vaheline teine kohtuvaidlus (tsiviilasi nr 2-08-

52102) ei võimaldanud lepingut täita. Kui tuulikupargi rajamiseks oli aega 8 aastat ja kohtuasi

kestis üle kahe aasta, siis oli isegi olenemata kohtuasja menetlusest piisavalt aega lepingulise

kohustuse täitmiseks. Maakohtu hinnangul ei saa asuda ka seisukohale, et hagejad oleks

rikkunud hea usu põhimõtet. Lepingu p 26.3 täitmise kohustus lasus kostjal ja leping on

pooltele, ka kostjale, täitmiseks kohustuslik.

Arvestades, et leping sõlmiti 7. oktoobril 2004 ja lepingus oli kehtestatud konkreetne tähtaeg

tuulikupargi lõpetamiseks ning kostjale olid planeeringu kehtestamisega seotud riskid teada

pikemat aega, on tegemist kostja tegevusetusega oma lepinguliste kohustuste täitmisel. Asjaolu,

mille tekkimine oli võlgnikule mõistlikult ettenähtav, ei saa lugeda vääramatuks jõuks.

Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et mõjutusi arvestades pikeneb lepingu p 26.3 sätestatud

tähtaeg 27. maini 2018. Asjas ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et pooled oleksid

lepingus sätestatud tähtaja muutmises (pikendamises) kokku leppinud.

Kostja ei ole lepingu p-s 26.3 kokku lepitud tähtaja jooksul ehitist püstitanud, mistõttu on

AÕS § 244¹ lg-s 1 sätestatud eeldus täidetud ning hagejatel kui kinnisasjade omanikel on õigus

nõuda kostjalt nõusolekut hoonestusõiguste enda nimele kandmiseks.

Maakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et hoonestusõiguse langemisel omanikule peab

omanik tasuma hoonestajale hüvitise, kuid on erinevatel seisukohtadel selles osas, mida hüvitis

hõlmab. Kostja leiab, et hüvitis koosneb hoonestusõiguse enda ja püstitatud hoonete väärtusest.

Hageja on seisukohal, et hüvitiseks on ainult püstitatud ehitiste väärtus. Maakohus ei nõustunud

kostja seisukohaga, et hoonestusõiguse lõppemisel (AÕS § 253 lg 1) määratakse hüvitis

kindlaks ainult püstitatud hoonete väärtuse alusel ja tagasilangemisel lisaks hoonestusõiguse

enda kui sellise väärtuse alusel. AÕS § 2442 lg-s 1 on silmas peetud ehitiste harilikku väärtust

ning hüvitis piirdub kinnisasjal eksisteerivate ehitiste turuväärtusega. Maakohus ei nõustunud

kostja seisukohaga, et hüvitis tuleb tavapäraselt tasuda ka siis kui ehitisi pole kinnisasjale

püstitatud. Maakohtu hinnangul ei ole kostja tõlgendus kooskõlas hoonestusõiguse

regulatsiooni mõttega ning jätaks kinnistu omaniku huvi hoonestusõiguse seadmisel täiesti

tähelepanuta. Lepingu p 26.6 järgi on hüvitise maksmine hoonestusõiguse langemisel

omanikule ja tähtaja möödumisel kinnisasjale jäävate ehitiste eest välistatud. Kuna hüvitiseks

on ehitiste väärtus, puudub vajadus käsitleda poolte teisi väiteid hüvitise ja selle suuruse kohta,

sh väiteid, mis puudutavad kostja esitatud asjatundja arvamust ning tehtud investeeringuid ja

ettevalmistustöid. Kostja ei ole ehitisi püstitanud, millest järeldub, et kostjal puudub

hoonestusõiguse alusel loodud väärtus, mille maksumuse hageja peaks kostjale hüvitama.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

9. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus,

millega jätta hagejate hagi rahuldamata ning rahuldada kostja vastuhagi. Alternatiivselt saata

asi maakohtule uueks menetlemiseks. Menetluskulud jätta hagejate kanda.

Koos apellatsioonkaebusega esitas kostja taotluse menetluse peatamiseks kuni kinnistamisasjas

nr

51004201750

menetluse

lõpetamiseni.

Apellatsioonkaebuse

menetlemise

ajal

ringkonnakohtus loobus kostja taotlusest menetluse peatamiseks ning palus võtta asja

materjalide juurde kinnistusregistri vaidlusaluste osade väljavõtted.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus hagi rahuldades jätnud tuvastamata olulised

asjaolud, väljunud nõude piirest ja jätnud põhjendamatult tähelepanuta kostja vastuväited.

Hoonestusõiguse tähtaeg ei ole kostja suhtes siduv. Kostja ei ole lepingu pooleks, on selle

regulatsioon kostja suhtes siduv vaid ulatuses, milles lepingust tulenevad asjaõiguslikud

kokkulepped ja sellised kokkulepped on kantud kinnistusraamatusse. Seetõttu on hagi

ebaõigesti rahuldatud lepingu võlaõiguslikule regulatsioonile tuginedes.

Vaidlusalusest 23-st hoonestusõigusest 13 registriosadele ei olnud tagasilangemise nõude

esitamisel tehtud mistahes kehtivaid kandeid, mis viitaks lepingule või kohustaks kostjat rajama

hoonestusõigustele tuulegeneraatorid mingiks kindlaks tähtajaks. Samuti puudus viide hagejate

poolt viidatud tasu välistamise kokkuleppele. Seega ei saanud hagejad kostja suhtes

hoonestusõiguse seadmise lepingu tingimustel põhinevat nõuet esitada.

Hagejad ei ole menetluse kestel esile toonud ühtki kostja suhtes siduvat lepingulist kohustust,

mida kostjal oleks olnud võimalik rikkuda.

Hagejad ei ole menetluses esitanud väidet, et hageja õigused jäävad ilma hoonestusõiguse

tagasilangemise nõude rahuldamiseta kaitseta. Välistatud ei ole, et hoonestusõigustega

koormatud maatükkidele tuulikud siiski rajatakse. Takistused on olnud poliitilised, mida kostja

ei saanud mõistlikult ette näha. Kuni tuulikute rajamiseni on hagejatel võimalik kasutada

hoonestusõiguste aluseid maid kinnistusraamatusse kantud sihtotstarbel maatulundusmaana.

Hagejatel on lisaks asjaõiguslikele õiguskaitsevahenditele võimalik kasutada ka võlaõiguslikke

õiguskaitsevahendeid kostja suhtes. Seni on kostja saanud hoonestusõigustelt vaid kulu, samas

kui hagejatele on hoonestusõiguste eest tasutud ligi 150 000 eurot.

Maakohus on otsuse punktis 14 märkinud, et hoonestaja kohustus püstitada ehitised tähtaegselt

tuleneb seadusest, kuid ühelegi seadusele kohus viidanud ei ole.

Hageja II on 11. novembri 2016 menetlusdokumendi resolutsioonis formuleerinud kostja vastu

esitatava nõude, paludes tuvastada kostja kohustus anda nõusolek hoonestusõiguse

registriosaga 3545808 omanikule langemiseks. Maakohus on vaidlustatud lahendis tuvastanud

kostja kohustuse anda nõusolek kinnistutele nr-d 1929808 ja 2572908 seatud hoonestusõiguste

omanikule langemiseks. Kui kinnisasjale nr 1929808 on seatud hoonestusõigus nr 3545808,

siis kinnisasjale nr 2572908 on seatud hoonestusõigus nr 3548908, mille osas hageja II ei ole

nõuet esitanud. Seega on maakohus teinud lahendi nõude osas, mida hageja II ei ole esitanud.

Õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et hoonestusõiguste tagasilangemise nõue on

VÕS § 108 kohane täitmisnõue. Seega saab sellele esitada ka võlaõiguslikke vastuväiteid.

Tuulikupargi rajamine on veninud hagejate I ja II tegevuse tõttu. 31. juulil 2008 ja 6. augustil

2008 esitasid hagejad hagiavaldused kostja vastu hoonestusõiguste omanikule langemiseks

nõusoleku asendamiseks. Viru Maakohtu 26. oktoobril 2010 otsusega tsiviilasjas nr 2-08-52102

jäeti hagejate nõue rahuldamata. Antud tsiviilasja lahendamise perioodil ei saanud kostja

tuulikupargiprojekti hagidest tuleneva ebakindluse tõttu jätkata. Seetõttu ei saa hagejad selles

ulatuses rikkumisele tugineda (VÕS § 6 lg 1, § 101 lg 3). Samuti rikkusid hagejad

põhjendamatu hagi esitamisega lepingu p-st 28.2.3 tulenevaid kohustusi, takistades Varja

tuulikupargi rajamist. Maakohus ei ole sellele hinnangut andnud.

Lüganuse vald menetles Varja tuulikupargi teemaplaneeringu viis aastat, kehtestades 25.

jaanuaril 2007 algatatud teemaplaneeringu alles 29. märtsil 2012. Lüganuse valla rikkumiste

tõttu oli kostja sunnitud algatama kohaliku omavalitsuse vastu kohtuasja, mis tõi 2012. aastal

kaasa teemaplaneeringu kehtestamise (haldusasi nr 3-11-987). Maakohus on lahendi p-s 16

asunud seisukohale, et avaliku võimu piirangud oli pooltele lepingu sõlmimisel teada. Tegemist

on faktilise asjaoluga, mida kumbki pool pole kohtu ette toonud ega tõendanud (TsMS § 5 lg

2). Samuti ei ole kohus seda pooltega arutanud (TsMS § 351 lg 1, § 436 lg 4). Seega on

kohtulahend selles osas üllatuslik.

Tuulikupargi valmimist on oluliselt mõjutanud 2014. aasta novembris tekkinud

Kaitseministeeriumi vastuseis Varja tuulikupargi rajamisele. Kui hagejad ei oleks hagenud

kostjat hoonestusõiguste tagasilangemise nõudes, oleks julgeolekuolukorra muutumise ajaks

Varja tuulikupark juba rajatud.

Isegi juhul, kui leping on täies ulatuses kostja suhtes siduv, on maakohus lahendi tegemisel

jätnud käsitlemata, mis kohustused olid kostjal hagejate ees ja kuidas on kostja neid rikkunud.

Kui lähtuda ekslikult kinnistusraamatusse kantud viidetest lepingule, ei ole hagejad vastavaid

lepingu lehekülgi kohtule esitanud. Maakohus on rikkunud TsMS § 436 lg-t 1.

Maakohus on põhjendamatult jätnud kostja vastuhagi rahuldamata. Hoonestusõiguste

omanikule langemise ehk omandi hoonestaja nõusolekuta võõrandamise korral on omanikul

kohustus tasuda hoonestajale hüvitis hoonestusõiguse väärtuse eest. Hoonestusõiguse tähtaja

möödumisel tasutavat hüvitist reguleerib AÕS § 253 lg 1. Hoonestusõiguse omanikule

langemise puhuks sätestab omaniku hüvitise maksmise kohustuse aga AÕS § 2442 lg 1.

Hagejatele on hoonestusõiguste seadmisel ilma ehitisteta hoonestusõiguste eest tasutud ligi

150 000 eurot (hoonestusõiguste seadmise lepingu p-d 29.2 ja 29.3). Kostja on investeerinud

hoonestusõigustesse veel 2 907 334 eurot, hankides teemaplaneeringu, ehitades liitumispunkti

ja tehes vajalikud ettevalmistused tuulikupargi rajamiseks. Seega on hoonestusõigusel oluline

väärtus ka ilma sellele püstitatavate ehitisteta. Kostja tegevuse tulemusel on vaidlusaluste

hoonestusõiguste väärtus oluliselt tõusnud.

Hoonestusõigustele seatud hüpoteekidega tagatud kohustuste jääk on 895 000 eurot. Tuginedes

Riigikohtu praktikale, on antud summa maksimaalselt võimalik hoonestusõiguste

tagasilangemise hüvitise arvutamisel hüvitisest maha arvata.

Hageja I ei ole M. Meldo asjatundja arvamust ümber lükanud. Kostja on hoonestusõiguste

seadmisel hagejatele tasunud 100 000 eurot, millele lisaks on kostja tasunud hagejate

võlgnevuse Eesti Vabariigi ees summas 47 625 eurot 4 senti (745 170 krooni; lepingu p-d 29.2

ja 29.3). Seega on hagejad saanud hoonestusõiguste eest 147 625,04 eurot. Müües ilma

ehitisteta hoonestusõigused kostjale 147 625 eurot 4 sendi eest, möönsid hagejad, et

hoonestusõigustel on väärtus ka ilma ehitisteta. Arvestades mõõduka investeeringu

tootlikkusega 8% aastas (VÕS § 113 lg 1 kohane määr), on 2004. aastal tasutud 147 625 eurot

4 sendi väärtus tänaseks 433 603 eurot 32 senti.

10. Hagejad apellatsioonkaebusega ei nõustu ja paluvad jätta maakohtu otsus muutmata.

Maakohus leidis õigesti, et hoonestusõigust ilma sisuta ei eksisteeri ning konkreetse

hoonestusõiguse sisu nähtub AÕS § 242 lg 1 ja AÕS § 2551 koostoimes hoonestusõiguse

seadmise lepingust ning kehtib ka sisuna ilma kinnistusraamatusse eraldi kandmata.

Kostja omandas kõik hoonestusõigused enne osade viidete nähtamatuks muutumist registris

(elektroonilisest kinnistusraamatust tehnilise vea tõttu) ja algne hoonestaja Harry Raudvere on

kostja ainujuhataja, mistõttu väide, et kostjale oleks hoonestusõiguse tingimused justkui

teadmata, on alusetud.

Kõnealuste hoonestusõiguste sisuks oli tingimus, et hoonestaja omandisse kuuluvate tuulikute

ehitamisega tuli alustada 2007 aastal ja valmimistähtaeg oli 2012 aastal. Teemaplaneeringu

järgi enam ehitusluba taotleda ei saa. Kostja jätab arvestamata turumajanduse põhitõega, et äri-

ja tuulikupark oli äriprojekt ning võibki juhtuda, et kulutustele jääb vastav tulu saamata. Ka

maaomanikud on jäänud ilma loodetud tulust.

Maakohus ei ole väljunud nõude piiridest, sest hagejad, kes tegutsesid koos ka 23

hoonestusõiguse seadmisel, esitasid hagid kõikide hoonestusõiguste osas kannete

parandamiseks enda kasuks. Kui ühe hoonestusõiguse suhtes esitas nõude teine hageja, siis on

tegu ilmse tehnilise eksitusega, mille osas selgusele jõudmine kuulub kohtu täpsustamise

selgitamiskohustusse.

Kostja ei ole kohtule esitanud ühtegi asjaolu selle kohta, et ta oleks teinud midagi perioodil

2004 kuni 2007. Kaebuse punktis 2.1.4.7 viitab kostja, et teemaplaneering võeti menetlusse

2007 aastal. Kaitseministeeriumi vastuseis tekkis alles 2014 aasta novembris.

Kuigi hoonestusõiguse sisu määratakse hoonestusõiguse seadmise lepinguga, on kostja õigused

määratud omandatud piiratud asjaõigusega ning samaga on määratud nende lõppemine.

Kostja ise ei ole vaatamata hagejate korduvatele taotlustele esitanud teavet, milliste

hoonestusõiguste alusel oleks saanud midagi ehitada. Hoonestusõigusega, mille sisuks on ka

ehitiste valmimise tähtaeg, annab kinnisasja omanik teisele isikule, s.o hoonestajale, võimaluse

kasutada enda ehtitise ehitamiseks kinnisasja, ilma et hoonestaja peaks maad omandama.

Põhjendamatu on hoonestaja kulutuste ja hoonestusõiguse väärtuse samastamine. Kostjal oli

võimalus esitada objektiivne tõend hüpoteegiga tagatud nõude kohta, kuid kuna seda ei tehtud,

siis tuleks maakohtuga mittenõustumisel lähtuda hüpoteegisummadest tervikuna.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta

rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata. Ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna

alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse esitamisega

kaasnenud menetluskulud kostja kanda.

Hagejad paluvad tuvastada kostja nõusolek hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele

kandmiseks ja kinnistusraamatu kannete muutmiseks ning kostja nõusolekute asendamist

kohtuotsusega.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole väljunud nõude piiridest. Hagejad on ühiselt esitanud

hagiavalduses nõude (I kd, tl 2), mis hõlmab mh ka kinnisasja registriosa numbriga 25729 (uue

numbriga 2572908), millele on seatud hoonestusõigus nr 3548908. Kinnisasi kuulub

hagejale II. Hagejate 17. novembri 2016 menetlusdokumendi järgi tuleks nimetatud kinnisasja

suhtes nõusoleku andmise kohustus tuvastada hageja I suhtes. Ringkonnakohus nõustub

hageja I poolt vastuses apellatsioonkaebusele märgituga, et kinnisasja kuuluvuse ebaõige

märkimise puhul on tegemist hagejate eksimusega, mille maakohus õigesti kohtuotsuse

resolutsioonis parandas.

12. AÕS § 2441 järgi on juhul, kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguste seadmisel kokkulepitud

tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi

kohustusi, kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda

nimele kandmiseks (omanikule langemine). Sama paragrahvi kolmanda lõike järgi aegub

nimetatud nõue kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava

eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. Tartu

Ringkonnakohtu 25. aprilli 2016 jõustunud otsuse kohaselt ei ole hagejate nõue kostja vastu

aegunud.

Hagiavalduse kohaselt sõlmiti vaidlusaluste hagejatele kuuluvate kinnistute suhtes

hoonestusõiguse seadmiseks 7. oktoobril 2004 hagejate ja Harry Raudvere vahel leping,

millega seati kinnistutele kostja kasuks hoonestusõigus eesmärgiga rajada 8 aasta jooksul Varja

tuulikupark. 2006 aastal loovutas Harry Raudvere hoonestusõiguse kostjale.

13. Esmalt peatub ringkonnakohus kostja apellatsioonkaebuse väitel, et hoonestusõiguse

seadmise leping on kostjale siduv üksnes selle asjaõiguslikus osas, st osas, milles

hoonestusõigus on kantud kinnistusraamatusse. Kostja ei olnud hagejate ja H. Raudvere

vahelise hoonestusõiguse seadmise lepingu pooleks.

AÕS § 241 ja § 242 reguleerivad hoonestusõiguse olemust, sisu, seadmist ja üleandmist.

Iseenesest on õige kostja apellatsioonkaebuse väide, et hoonestusõiguse seadmisel

kokkulepitud tingimuste puhul tuleb eristada asjaõiguslikke ja võlaõiguslikke tingimusi.

Võlaõiguslik suhe kehtib üldjuhul ainult selle sõlminud isikute vahel, mitte kolmandate isikute

suhtes, kes on hoonestusõiguse või maatüki võõrandamisel saanud uuteks omanikeks. Seega ei

saa maa omanik üldjuhul tugineda hoonestusõiguse seadmisel sõlmitud võlaõigusliku lepingu

rikkumisele ning kasutada õiguskaitsevahendeid hoonestusõiguse uue omaniku vastu, kes ei

olnud võlaõigusliku hoonestusõiguse seadmise lepingu pooleks.

Hoonestusõiguse seadusest tulenevaks kohustuslikuks sisuks on ehitise omamine või selle

püstitamine. Seega võib hoonestusõigust seada nii, et hoonestaja omandisse antakse üle juba

kinnistul paiknev ehitis, kui ka viisil, et hoonestaja alles rajab pärast hoonestusõiguse seadmist

kinnistule ehitise.

Ringkonnakohus võtab asja materjalide juurde kostja 10. aprilli 2018 menetlusdokumendiga

esitatud vaidlusaluste kinnistuste registriosade väljavõtted, millest tuleneb hoonestusõiguse

asjaõiguslik sisu. Tulenevalt TsMS § 652 lg 3 p-dest 1 ja 2 võib uutele asjaoludele tugineda ja

uusi tõendeid esitada apellatsioonimenetluses üksnes juhul, kui maakohtus esitatud asjaolu,

millele tugineti, või tõend, mis maakohtus esitati, jäeti põhjendamatult tähelepanuta või kui

asjaolu või tõendit ei olnud varem võimalik maakohtus esitada mõjuval põhjusel. Registriosade

väljavõtted sai kostja esitada alles pärast Viru Maakohtu 20. oktoobri 2017 määruse täitmist.

Nimetatud kannetest tuleneb, et kinnistud on koormatud hoonestusõigusega, mille kestvuseks

on 54 aastat. Muid hoonestusõiguse sisu puudutavaid andmeid või viiteid võlaõiguslikule

lepingule kinnistusraamatus ei ole.

Pooled ei ole tuginenud sellele, et hagejate ja kostja vahel oleks kehtiv vorminõudeid järgiv

võlaõiguslik hoonestusõiguse seadmise tingimusi sisalduv leping. Hagejad ei ole esitanud ka

vastuväiteid kostja seisukohale, et poolte vahel ei ole kehtivaid muid õigussuhteid, mis viitaksid

kostja kohustusele rajada tuulegeneraatorid mingiks kindlaks tähtajaks.

14. Hoonestusõiguse kohustuslik sisu on ehitise rajamine, seega kuulub kostjale hoonestusõigus

vaid siis, kui see on seotud piisavalt määratletud ehitisega. Kuigi kinnistusraamatu kannetest ei

tulene ühtegi täpsustavat viidet hoonestusõiguse sisu osas, puudub poole vahel praeguses

menetluses vaidlus hoonestusõigusega hõlmatud rajatiste suhtes. Kostja ei ole vastuväiteid

esitanud sellele, et hoonestusõiguse järgi tuli püstitada tuulegeneraatorid, nende teenindamiseks

vajalikud tehnovõrgud- ja rajatised (hoonestusõiguse seadmise leping, I kd, tl 8jj). Seega oli

hoonestusõiguse sisu pooltele teada.

Kostja on hoonestusõiguse seadmise kohustustehingu lepingupoole õigusjärglane, kostja ei

vaidle vastu hoonestusõiguse seadmise aluseks olnud ehitise rajamise kohustuse sisule,

vaatamata sellele, et tuulikupargi rajamise suhtes ei ole kinnistusraamatus kannet või viidet

võlaõiguslikule lepingule. Asja materjalide põhjal ei ole kostja vaielnud enne kohtumenetlust

vastu ka hoonestusõiguse seadmise tingimustele. Nii on kostja esindaja 1. oktoobri 2012 kirjas

(I kd, tl 140) viidanud otseselt hagejate ja kostja õiguseellase vahelise hoonestusõiguse

seadmise lepingu p-le 26.3, mille kohaselt tuli hoonestajal ehitada tuuleturbiinid ja kõik seda

teenindavad tehnokäitised ja juurdepääsuteed 8 aasta jooksul pärast lepingu sõlmimist. Kostja

esindaja selgitab kirjas hagejatele, miks ta ei ole seda kohustust täitnud. Lepingu täitmisega

seonduv pooltevaheline kirjavahetus (I kd, tl 140 jj) tõendab, et kostja lähtus läbirääkimistel

hagejatega just hoonestusõiguse seadmise võlaõiguslikust lepingust. Praeguses tsiviilasjas

luges Tartu Ringkonnakohus 25. aprilli 2016 otsuse põhjendustes (I kd, tl 191) tuvastatuks, et

poolte (hagejate ja kostja) vahel kehtib hoonestusõiguse seadmise leping. Nimetatud kohtuotsus

on jõustunud.

AÕS § 242 lg 2 järgi peab hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks kohustav tehing

olema notariaalselt tõestatud. Hoonestusõiguse võõrandamiseks on samuti vajalik notariaalselt

tõestatud kohustus- ja käsutustehing hoonestaja ja isiku vahel, kellele hoonestusõigus

võõrandatakse. AÕS § 119 lõigete 1 ja 2 järgi muutub vorminõuet järgimata tehtud

kohustustehing kehtivaks vaid siis, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud

vastav kanne kinnistusraamatusse. Praeguses menetluses on esitatud vorminõudeid järgiv

võlaõiguslik leping hagejate ja kostja õiguseellase vahel. Kostja on aga enne kohtumenetlust

suhtluses hagejatega tunnistanud oma kohustuse sisu hagejate ees, mis tuleneb hoonestusõiguse

seadmise lepingust. Kostja on viidanud otseselt tema kui hoonestaja kohustustele.

Ringkonnakohus on seisukohal, et kostja on tunnustanud oma kohustust hageja ees ehitis

püstitada hagejate ja kostjate vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingus toodud

tingimustel.

Asja materjalide juures on Tartu Ringkonnakohtu jõustunud kohtulahend tsiviilasjas 2-13-

13242 (IV kd, tl 165), millega on tuvastatud kostja kohustus anda nõusolek hoonestusõiguse

omanikule tagasilangemiseks. Ka nimetatud lahendist tuleneb, et kostja on hoonestusõiguse

omandanud H. Raudverelt, kostja ei tuginenud sellele, et tema suhtes ei oleks kehtinud

hoonestusõiguse seadmise kohustustehingust tulenev.

15. Järgnevalt peatub ringkonnakohus hagejate nõudel hoonestusõiguse tagasilangemiseks

omanikule. AÕS § 2441 lg 1 järgi on juhul, kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel

kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma

lepingulisi

kohustusi,

kinnisasja

omanikul

õigus

nõuda

hoonestajalt

nõusolekut

hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Seega on hagejatel nõue

kostja vastu siis, kui kostja on oma kohustusi rikkunud.

AÕS § 2551 p 1 järgi kuuluvad hoonestusõiguse sisu hulka omaniku ja hoonestaja kokkulepped

ehitise püstitamise, korrashoiu ja kasutamise kohta. Normi eeskujuks oleva ErbbauRG § 2jj

suhtes on õiguskirjanduses asutud erinevatele seisukohtadele selles, kas tagasilangemiseõigus

on võlaõigusliku või asjaõigusliku olemusega nõue (BGH: Rein schuldrechtliche Wirkung des

Heimfallrechts, DNotZ 2016, 448; teisiti MünchKommBGB/von Oefele/Heinemann, 6. Aufl.,

§ 2 ErbbauRG Rdn. 7). Sellest, milline on tagasinõude kohustuse tekkimise alus (kas võla- või

asjaõiguslik), sõltub kas hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaeg hoone püstitamiseks

või muu lepinguline kohustus kehtib ka kolmandate isikute suhtes. Hoonestusõiguse sisus ei

ole praegusel juhul hagejate ja kostja vahel määratletud seda, mida loetakse ehitise püstitamise

kohustuse rikkumiseks.

Ringkonnakohus leiab, et sõltumata võlaõigusliku lepingu puudumisest tagasilangemise nõude

tekkimise aluste kindlaksmääramiseks, on praegusel juhul hagejatel kostja vastu nõue

AÕS § 2441 lg 1 alusel. Kui valminuks lugemise kriteeriumides ei ole hoonestusõiguse sisus

kokku lepitud, tuleb ehitise püstitatuks lugemise mõiste tõlgendamisel lähtuda sellest, mis oli

maaomaniku poolt hoonestusõiguse seadmise ja ehitise rajamise õiguse andmise eesmärgiks (vt

Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad P. Varul jt, Tallinn 2014, lk 101).

Ringkonnakohus jõudis otsuse p-s 14 seisukohale, et kostja hoonestajana tunnustas

hoonestusõiguse seadmise võlaõiguslikus lepingus kokkulepitud tingimusi. Hoonestusõigus on

seatud 2004. aastal kestvusega 54 aastat. Vaidlust ei ole poolte vahel selle üle, et

tuulegeneraatoreid ei ole praeguseks ajahetkeks püstitatud. Hagejate eesmärgiks oli

majandusliku kasu saamine, hoonestusõiguse seadmise lepingu p-de 27.1 ja 27.2 järgi

määratakse hoonestusõiguse tasu kindlaks kinnistule püstitatud ja elektrienergia tootmisse

lülitatud tuulegeneraatorite võimsuse alusel. Tasu arvestamise alguseks on hetk, kui

tuulegeneraator ja selle teenindamiseks vajalikud tehnovõrgud ja rajatised on püstitatud ning

elektrienergia tootmiseks valmis seadistatud. Hagejatel jääb tasu saamata, kui ehitisi ei

püstitata. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et lepingu eesmärgiga ei ole kooskõlas see, et

ehitiste püstitamise tähtaeg võiks määramata ajaks edasi lükkuda, seega ei ole põhjendatud

apellatsioonkaebuse väited, et kostja hoonestusõigus peaks säilima, kuna ei ole välistatud, et

koormatud maatükkidele tuulikud siiski rajatakse. Ringkonnakohtu hinnangul on hagejatel

tekkinud nõudeõigus AÕS § 2441 lg 1 alusel kostja vastu hoonestusõiguse tagasilangemiseks.

16. Ringkonnakohus leiab, et kostja ei saa praegusel juhul tugineda sellele, et ta ei ole täitnud

hoonestusõiguse sisuks olevat kohustust vabandatavuse tõttu VÕS § 103 lg 3 järgi. Üldjuhul ei

ole sellel, kas hoonestaja vastutab kohustuse rikkumise eest, hoonestusõiguse tagasilangemise

õiguse olemasolu hindamisel tähendust. Hagejad ei ole ka rikkunud hea usu põhimõtet.

Läbirääkimised enne nõude esitamist ehitise rajamise kohustuse täitmise üle hagejate ja kostja

vahel on kestnud pikemat aega. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et avaliku võimu poolt

ettenähtud piirangud olid pooltele lepingu sõlmimisel teada. Vääramatuks jõuks ei saa lugeda

ka 2014 novembris tekkinud Kaitseministeeriumi vastuseisu, kuna tegemist on asjaoluga, mis

tekkis peale lepingu p-s 26.3 sätestatud tähtaega (7. oktoober 2012).

Maakohus on õigesti leidnud, et pooltevaheline teine kohtuvaidlus tsiviilasjas nr 2-08-52102 ei

mõjutanud kostja võimalust hoonestusõigusest tuleneva kohustuse tätimist.

See, kas hagejatel on võimalik kasutada kostja või kolmandate isikute vastu muid

õiguskaitsevahendeid (apellatsioonkaebuse p 2.1.1.11) ei oma praeguses menetluses tähendust.

Samuti ei oma tähendust see, millised pidid planeeritavad tuulegeneraatorid täpselt olema.

17. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on õigesti jätnud kostja vastuhagi

rahuldamata.

AÕS § 2442 järgi peab hoonestusõiguse langemisel omanikule omanik tasuma hoonestajale

hüvitise. Hoonestusõiguse sisuks võib olla kokkulepe hüvitise suuruse ja maksmise viisi, samuti

hüvitise välistamise kohta. Kui hüvitise suurus ei ole kokku lepitud, loetakse selleks

hoonestusõiguse harilik väärtus.

Iseenesest on õige kostja apellatsioonkaebuse seisukoht, mille kohaselt on hüvitise suuruseks

hoonestusõiguse langemisel omanikule hoonestusõiguse harilik väärtus. Hüvitise eesmärgiks

on hoonestaja õiguse kaotamise tagajärjel tekkinud negatiivse varalise kahju heastamine.

Maakohus on ebaõigesti tsiteerinud ErbbauRG § 32 lg 1 sõnastust. Nimetatud sätte esimene

lõige näeb ette hüvitise hoonestusõiguse eest (Gesetz über das Erbbaurecht, viimati muudetud

BGBl. I S. 3719, 3726).

Hoonestusõiguse sisu osaks võib aga olla ka see, et omanik ja hoonestaja on kokku leppinud,

et hoonestusõiguse tagasilangemisel ei saa hoonestaja hüvitist. Hoonestaja hüvitise nõue

hoonestusõiguse langemisel omanikule kehtib ka kõikide järgnevate hoonestusõiguse omanike

suhtes. Üldjuhul ainult olukorras, kus tasunõude äralangemine on kokku lepitud tagantjärele

(seega pärast hoonestusõiguse seadmist) on selleks vaja uue hoonestusõiguse omaniku

nõusolekut.

Praegusel juhul on hoonestusõiguse seadmise lepingu p-s 26.6 kostja õiguseellase ja hagejate

vahel kokku lepitud, et hoonestusõiguse langemisel omanikule ja hoonestusõiguse tähtaja

möödumisel ei tasu omanik hoonestajale hüvitist kinnisasjale jääva ehitise eest.

Kostja seisukoha järgi ei ole pooled lepingu punktis 26.6 välistanud AÕS § 2442 lg 1 kohase

hüvitise tasumist, kuivõrd hüvitis koosneb nii hoonestusõigusest kui õigusest hooneid püstitada

ja kasutada, kui ka püstitatud hoonete väärtusest. Ringkonnakohus leiab, et kostjapoolne

lepingu p-i 26.6 tõlgendus, mille kohaselt ei soovinud pooled välistada hoonestusõiguse

väärtuse hüvitamist, on meelevaldne. Põhjendatud on hagejate seisukoht, et pooled on lepingus

kokku leppinud, et hoonestaja kannab äririski, et tema investeeringud võivad jääda hüvitiseta.

Kui pooled oleks soovinud hüvitise maksmise puhul eristada hüvitist hoonestusõiguse ja

hüvitist maatükil asuvate ehitiste eest, oleksid nad selles vastavasisuliselt ka kokku leppinud

(hagejate vastus vastuhagile, II kd, tl 85jj). Asjaolu, et hagejad on saanud ka ilma ehitisteta

hoonestusõiguse eest tasu, ei tõenda, et hageja oleksid möönnud, et hoonestusõigusel oleks

väärtus ka ilma ehitisteta ja et pooled selle väärtuse hüvitamist tagasilangemisel omanikule

silmas pidasid. Hagejate õigused on olnud kinnisasjadele hoonestusõiguste seadmise ajahetkest

piiratud. Kostja ei ole tõendanud, et tema poolt hangitud planeeringud ning tehtud

ettevalmistused oleksid tõstnud hoonestusõiguse väärtust, hagejad on põhjendatult viidanud, et

kulutused on seotud kostjaga. Kostja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid sellele, et kinnistute

suhtes puuduvad ehituseks kehtivad planeeringud ja kooskõlastused (II kd, tl 90 jj).

18. Kuna kostja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud

ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.

Maakohtu otsuse kohaselt lahendab maakohus menetluskulude rahalise kindlaksmääramise

peale käesoleva otsuse jõustumist eraldi määrusega. TsMS § 174 lg 4 kohaselt kui maakohus

kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja

lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või

menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Kaebuse

lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja lõpetava määruse peale, millega maakohus

menetluskulusid kindlaks ei määranud, kõrgema astme kohus menetluskulude rahalist suurust

kindlaks ei määra.

19. Maakohus määrab TsMS § 177 lg 2 kohaselt menetluskulude suuruse kindlaks määrusega

mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke