2-17-3512/40 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Vallo Kariler

Otsuse tegemise aeg ja koht

30.mai 2018.a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-17-3512

Tsiviilasi

Xxx´i hagi Xxx, Xxx

ja Xxxvastu korteriomandi valduse

vabastamise nõudes

Tsiviilasja hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende Hageja: Xxx (isikukood xxx), esindajad

lepinguline esindaja

Julia Kotta

Kostja I: Xxx (isikukood xxx) Kostja II: Xxx (isikukood

xxx), lepinguline esindaja Danil Lipatov

Kostja III: Xxx(isikukood xxx)

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi.

2. Mõista Xxx`e (isikukood xxx2), Xxx`e (isikukood xxx8) ja Xxx`e (isikukood xxx)

valdusest xxx (isikukood xxx) kasuks välja Tallinnas, Xxx, (registriosa number xxx)

asuv korteriomand ja kohustada Xxx`t (isikukood xxx2), Xxx`t (isikukood xxx8) ja

Xxx

Xxx(isikukood xxx) andma Tallinnas, Xxx (registriosa number xxx) asuva

korteriomandi valdus üle Xxx`ile (isikukood xxx) kohtuotsuse jõustumisele järgneval

päeval.

3. Xxx`e

(isikukood

xxx2), Xxx

(isikukood

xxx8) ja Xxx`e (isikukood xxx) keeldumisel Tallinnas, Xxx (registriosa number xxx)

asuva korteriomandi valduse vabatahtlikuks vabastamiseks, tõsta Xxx (isikukood

xxx2), Xxx (isikukood xxx8) ja Xxx(isikukood xxx) koos neile kuuluvate esemetega

Tallinnas, Xxx (registriosa number xxx) asuvast korteriomandist välja.

4. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine:

2-17-3512

2 (8)

4.1.

Menetluskulud jätta kostjate kanda.

4.2.

Rahuldada hageja taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks

osaliselt

ja

määrata

hageja

menetluskulude

rahaliseks

suuruseks

menetluskulud summas 1400 eurot.

4.3.

Mõista Xxx`elt (isikukood xxx2), Xxx`elt (isikukood xxx8) ja Xxx`elt

(isikukood xxx) solidaarselt Xxx`i (isikukood xxx) kasuks välja menetluskulud

summas 1400 eurot.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule

30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse

lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist

istungil.

Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude

summa ületab 200 eurot.

Hageja nõuded ja seisukohad

1. Xxx (hageja) esitas Harju Maakohtule hagi Xxx (kostja I), Xxx (kostja II) ja Xxx(kostja

III) vastu korteriomandi valduse vabastamise nõudes.

Hageja palub mõista kostja 1 Xxx, isikukood xxx2; kostja 2 Xxx, isikukood xxx8 ja kostja 3

Xxx, isikukood xxx valdusest hageja Xxx, isikukood xxx, kasuks välja Tallinnas, Xxx,

(registriosa number xxx, katastritunnusega xxx, mille reaalosaks on eluruum xxx, üldpinnaga

79,7 m2) asuv korteriomand ning kohustada kostjat 1 Xxx, isikukood xxx2; kostjat 2 Xxx,

isikukood xxx8 ja kostjat 3 Xxx, isikukood xxx andma Tallinnas, Xxx (registriosa number xxx,

katastritunnusega xxx, mille reaalosaks on eluruum xxx, üldpinnaga 79,7 m2) asuva

korteriomandi valdus üle hagejale Xxx, isikukood xxx. Juhul, kui kostja 1 Xxx, isikukood xxx2;

kostja 2 Xxx, isikukood xxx8 ja kostja 3 Xxx, isikukood xxx keelduvad hagiavalduse nõude

täpsustuse resolutsiooni punkti 1 vabatahtlikult täitmast, tõsta kostja 1 Xxx, isikukood xxx2;

kostja 2 Xxx, isikukood xxx8 ja kostja 3 Xxx, isikukood xxx koos neile kuuluvate esemetega

Tallinnas, Xxx (registriosa number

xxx, katastritunnusega xxx, mille reaalosaks on eluruum xxx, üldpinnaga 79,7 m2) asuvast

korteriomandist välja.

2. Hageja väitel omandas hageja korteri Xxx, Tallinn OÜ-lt KP Promotion 12.06.2013.

Kostjad kasutasid korterit hageja pereliikmetena. 2015.a lõpetasid hageja ja kostja I kooselu.

Hageja on nõudnud korteri vabastamist kuid kostjad pole seda teinud.

3. Kostjad palusid hagejat osta korter OÜ-lt KP Promotion välja järgmistel tingimusel:

kõik korteriga seotud kulud ehk igakuised laenumaksed ja kommunaalkulud kannab kostja I;

kostja

I võtab pangalaenu, et vabastada hageja laenulepingust; hiljemalt 12.12.2013 vormistatakse

korteriomand hageja nimelt kostja I nimele. Samuti pooltel oli kokkuleppe, et juhul, kui nendel

tekkivad laenu ja kõrvalkulude maksmisega raskused, siis hageja müüb antud korteri maha ning

tagastab selleks võetud laenu pangale. Kõik poolte kokkulepped olid suulised.

Tänu sellele, et hagejal olid kostjaga I suhted, hagejal hakkas kostja I pereliikmetest kahju,

otsustas hageja kostjaid aidata ning 12.06.2013 vormistas enda nimele vaidlusoleva korteri

ostmiseks laenulepingu.

2-17-3512

3 (8)

4. Kostjad pole kõiki korteriga seotud kulusid kandnud kuna 2014.a detsembris esitas

korteriühistu hageja vastu nõude. Kostja II tasus laenumaksed perioodil 04.2015 kuni 05.2017.

Alates 06.2017 kuni käesoleva ajani hageja tasub laenumaksed iseseisvalt. Kostja I ei ole oma

antud lubadusi täitnud ning sellega rikkus suulisi lepingu tingimusi, hageja oli sunnitud

iseseisvalt kandma kõik korteriga seotud kommunaalkulud ning laenumakseid perioodil 2013-

2015 ja 06.2017 kuni käesoleva ajani.

5. Kostjad sundisid hagejat kinkelepingut sõlmima, hageja soov oli sõlmida

ostumüügileping. 6. Hageja vaidleb vastu kostja II väitele, et poolte vahel oli sõlmitud

üürileping. Isegi kui oli, siis hageja ütles üürilepingu üles 18.05.2016. Juhul kui ülesütlemine

on tühine, esitab hageja ülesütlemise avalduse 23.08.2017 menetlusdokumendis.

7. Pärast korteri ostmist, kui kostjatel tekkisid makseraskused seoses laenu- ja

kommunaalarvete tasumisega, hageja palus korduvalt kostjaid sõlmida temaga korteri

üürileping kirjalikus vormis, kuid kostjad sellest keeldusid.

Kostjate vastuväited

8. Kostja II hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostjad I ja III ei ole kohtule oma

seisukohti esitanud.

9. Kostja II väidab, et raha korteri omandamiseks andis kostja I, kes kandis ka kulud seoses

tehinguga. Hageja elas koos kostjaga I ning nad kavatsesid luua täisväärtusliku perekonna.

Kui avanes võimalus omandada korter, siis kostja I vormistas pikemalt mõtlemata korteri

hageja nimele, mis näitab suurt usaldust hageja suhtes. Kuni korteriomandi

ümbervormistamiseni hagejalt kostjatele kehtis poolte vahel suuline kokkulepe selle kohta,

et hageja tagastab kostjale I või kostjale II korteri nende nõudmisel.

10. Alates korteri vormistamisest hageja nimele kandsid kostjad poolte vahelise kokkuleppe

alusel kõik kulud seoses korteri ülalpidamisega, samuti tasusid pangalaenu.

11. 10.09.2017 esitatud menetlusdokumendis asus kostja II seisukohale, et algselt pidi hageja

kandma kõik korteriga seotud kulud, kuid tasus need ainult osaliselt. Alates

kompromisskokkuleppe sõlmimisest tsiviilasjas nr 2-14-5586 kandis kostja II täielikult

korteriga seotud ülalpidamiskulud ja Krediidipangast saadud laenu tagastamise osamaksed.

Kõik kommunaalmaksed tasus alguses kostja I, seejärel kostja II. Pangalaenu tasus kostja II,

kes kandis laenu eest maksed üle hagejale, kes need pangale edasi kandis.

12. Hageja ja kostja II vahel oli kavas allkirjastada kinkeleping ja hageja soovis saada kostjalt

5500 eurot. Hageja loobus tehingu tegemisest ja soovis, et kostja nimele vormistataks

laenuleping. 25.05.2017 vormistati laenuleping kostja II nimele. Seejärel lepiti kokku uus

notari aeg. Kuid tehingut endiselt ei tehtud, kuna hageja esitas järjekordse nõudmise –

tasuda 7430 eurot.

13. Kostja II väitel oli hageja ja kostjate vahel sõlmitud suuline üürileping.

KOHTU PÕHJENDUSED

14. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 kohaselt otsuse tegemisel hindab

kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada

ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 5 lg 1 ja 2 sätestab, et hagi menetletakse poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus

oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool

2-17-3512

4 (8)

määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid

asjaolusid tõendab.

15. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.

16. Pooled ei vaidle selle üle, et kinnisasi asukohaga Xxx, Tallinn kuulub hagejale; hageja

omandas korteri Xxx (edaspidi Korter), Tallinn OÜ-lt KP Promotion 12.06.2013; kostjad

kasutasid korterit hageja pereliikmetena; 2015.a lõpetasid hageja ja kostja I kooselu.

17. Hageja nõue on võimalik lahendada asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 alusel, mis näeb ette, et

omanikul on asja väljaandmise nõue igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab.

18. Kohus selgitas kostjatele, et kostjad peavad tõendama, et neil on käesoleval hetkel olemas

õiguslik alus Korteri valdamiseks. Kohtu hinnangul kostjad seda asjaolu tõendanud ei ole.

19. Kostja II väitel kehtis kuni korteriomandi ümbervormistamiseni hagejalt kostjatele poolte

vahel suuline kokkulepe selle kohta, et hageja tagastab kostjale I või kostjale II

korteriomandi nende nõudmisel.

Hageja väitel kehtis poolte vahel suuline kokkulepe selle kohta, et kõik Korteriga seotud kulud

ehk igakuised laenumaksed ja kommunaalkulud kannab kostja I; kostja I võtab pangalaenu, et

vabastada hageja laenulepingust ning hiljemalt 12.12.2013 vormistatakse korteriomand hageja

nimelt kostja I nimele.

Seega ilmneb poolte väidetest, et hageja on kokkuleppel kostjatega võimaldanud neil Korterit

kasutada. Esmalt peab kohus tuvastama poolte vahelise lepingulise suhte olemuse, seejärel

tegema kindlaks kas see suhe on lõppenud, kas kostjatel on õigus Korteri valdusele ning kas

hagejal on õigust nõuda kostjatelt valduse üleandmist.

20. Hageja väitel oli poolte vahel kokkuleppe selles, et kostjad tasuvad kommunaalkulusid ja

laenumakseid. Kostja II väitel oli algselt kokkuleppe, mille kohaselt algselt pidi hageja

kandma kõik korteriga seotud kulud ning alates kompromisskokkuleppe sõlmimisest

tsiviilasjas nr 2-14-5586 kandis kostja II korteriga seotud ülalpidamiskulud ja

Krediidipangast saadud laenu tagastamise osamaksed.

AS Eesti Krediidipank ja Xxxe vahel 29.05.2017 sõlmitud laenulepingust nr 31971 nähtub, et

laenulepinguga refinantseeritakse Xxxi ja AS Eesti Krediidipank vahel sõlmitud laenulepingut

nr 28322 summas 45 200 eurot, krediidisumma tagastamise lõpptähtpäevaks on 15.juuni 2047

ning maksmine toimub vastavalt maksegraafikule. (tl 4147).

Kostja II poolt esitatud Xxxe arvelduskonto nr XXX väljavõttest perioodi osas 01.01.2013 kuni

19.06.2017 nähtub, et perioodil 27.04.2015 kuni 08.06.2017 on Xxx teinud ülekandeid Xxxi

arvelduskontole kokku summas 5868 eurot. (tl 48). Xxxe arvelduskonto nr XXX väljavõttest

perioodi osas 01.01.2013 kuni 19.06.2017 nähtub, et Xxx on teostanud perioodil 02.01.2013

kuni 17.05.2017 korteriühistule Läänemere 38 makseid kokku summas 3633,61 eurot järgmistel

kuupäevadel – 02.01.2013, 06.08.2013, 01.09.2013, 15.06.2015, 26.08.2015,

20.04.2016, 17.05.2016, 05.06.2016, 19.07.2016, 19.08.2016, 07.10.2016, 07.12.2016,

10.01.2017, 14.01.2017, 16.01.2017, 15.02.2017, 18.04.2017 ja 17.05.2017 (tl 49). Xxxe

arvelduskonto nr XXX väljavõttest perioodi osas 01.01.2013 kuni

19.06.2017 (tl 50) ja 20.06.2016 maksekorraldusest nr 38 (tl 66) nähtub, et Xxx on teostanud

20.06.2016 makse korteriühistule Läänemere 38 summas 128 eurot. Hageja ei vaidlusta seda,

et kostja II poolt hagejale teostatud maksed olid teostatud laenu maksete eest ja korteriühistule

Läänemere 38 teostatud maksed olid teostatud Korteriga seotud kommunaalkulude tasumiseks.

2-17-3512

5 (8)

Hageja poolt esitatud Xxxi arvelduskonto nr XXX väljavõttest perioodi osas 07.06.2013 kuni

31.03.2015 nähtub, et ajavahemikul alates 13.06.2013 kuni 17.03.2015 on hageja tasunud

pangale laenu- ja intressimakseid kokku summas 4490,54 eurot. (tl 166-167). Xxxi

arvelduskonto nr XXX väljavõttest perioodi osas 01.06.2017 kuni 22.08.2017 nähtub, et hageja

on ajavahemikul 19.06.2017 kuni 17.08.2017 tasunud pangale laenumakseid kokku summas

296,55 eurot ning intressimakseid (tl 105). Xxxi arvelduskonto nr XXX väljavõttest perioodi

osas 15.06.2013 kuni 30.03.2015 nähtub, et hageja on teostanud ajavahemikul 13.04.2014 kuni

29.03.2015 makseid summas 3000 eurot korteriühistule Läänemere 38. (tl 105 pöördel). Xxxi

arvelduskonto nr XXX väljavõttest perioodi osas 17.03.2017 kuni 23.03.2017 nähtub, et hageja

on 21.03.2017 teostanud makse summas 130 eurot Elin Vilippuse arvelduskontole. (tl 106).

Lisaks on hageja esitanud maksekviitungid, millest nähtub, et hageja on teostanud ASile Eesti

Krediidipank 19.06.2017 makse summas 103,25 eurot laenu intressi tasumiseks (tl

106 pöördel) ja 19.06.2017 summas 97,53 laenu tagastamiseks (tl 107). Xxxi arvelduskonto nr

XXX väljavõttest perioodi osas 01.06.2017 kuni

16.03.2018 nähtub, et hageja on teostanud ajavahemikul 19.06.2017 kuni 19.02.2018 pangale

laenu- ja intressimakseid kokku summas 1806,96 eurot. (tl 172). Lisaks on hageja esitanud ka

oma Swedpank AS arvelduskonto nr EE032200221037073494 väljavõtte perioodi osas

01.06.2013 kuni 31.03.2015, millest nähtub, et hageja on teostanud 23.04.2014 ja 24.04.2014

maksed korteriühistule Läänemere 38 kokku summas 400 eurot. (tl 170). Kostjad ei vaidlusta

seda, et hageja poolt teostatud maksed olid teostatud laenu maksete eest ja korteriühistule

Läänemere 38 teostatud maksed olid teostatud Korteriga seotud kommunaalkulude tasumiseks.

21. Kohtu hinnangul on hageja ja kostja poolt esitatud tõenditega tõendatud, et ajavahemikul

alates 13.06.2013 kuni 17.03.2015 ja alates 19.06.2017 kuni 19.02.2018 on pangale laenu- ja

intressimakseid tasunud hageja. Kostja II on laenu- ja intressimakseid tasunud hagejale

ajavahemikul alates 27.04.2015 kuni 08.06.2017. Korteriga seotud kommunaalkulusid on

hageja tasunud ajavahemikul alates 13.04.2014 kuni 29.03.2015. Kostja on tasunud Korteriga

seotud kommunaalkulusid 02.01.2013, 06.08.2013, 01.09.2013, 15.06.2015, 26.08.2015,

20.04.2016, 17.05.2016, 05.06.2016, 19.07.2016, 19.08.2016, 07.10.2016, 07.12.2016,

10.01.2017, 14.01.2017, 16.01.2017, 15.02.2017, 18.04.2017 ja 17.05.2017. Harju Maakohtu

05.12.2014 määrusega tsiviilasjas nr 2-14-5586 kinnitatud kompromissi kohaselt on Xxx

tunnistanud seisuga 01.11.2014 võlgnevust summas 3426,23 eurot Korteriühistu Läänemere 38

ees ja on kohustunud selle tasuma alates jaanuarist 2015 igakuiselt osamaksetena. (tl 108).

Seega on hageja kanda jäänud Korteriga seotud kommunaalkulud täiendavalt veel osas, mis

olid tekkinud enne 01.11.2014.

22. Eeltoodu lükkab ümber kostja II väite, et alates kompromisskokkuleppe sõlmimisest

tsiviilasjas nr 2-14-5586 kandis kostja II korteriga seotud ülalpidamiskulud ja Krediidipangast

saadud laenu tagastamise osamaksed. Esitatud tõenditest nähtub, et hageja on tasunud

laenumakseid ja kommunaalkulusid ka pärast 01.11.2014 kuupäeva, sealhulgas laenumakseid

kuni 19.02.2018.

23. Pooled on tuginenud sellele, et poolte vahel oli sõlmitud suulisi kokkuleppeid, mille

kohaselt kantakse korteri omandiõigus kostjatele üle. Kohus märgib, et nimetatud kokkulepet

ei ole käesolevas asjas tõendatud, lisaks võib poolte väidetud eelleping vorminõude järgimata

jätmise tõttu olla tühine. AÕS § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama

kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud.

24. Kohus peab tulenevalt poolte esitatud asjaoludest hindama ka seda, kas tegemist võis

olla seltsingulepinguga. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 580 lg 1 kohaselt kohustuvad

seltsingulepinguga kaks või enam isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi

saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega.

2-17-3512

6 (8)

Seltsingut iseloomustab majanduslik risk, kui seltsingul läheb majanduslikult hästi, siis on

võimalik jaotada saadud kasumit, kui halvasti, tekib katmist vajav kahjum (vt Riigikohtu otsus

tsiviilasjas 3-2-1-69-12). See ei tähenda aga seda, et seltsinguna saaks käsitleda alati sellist

kokkulepet, mis on suunatud varalise kasu saamisele. Seltsingu eesmärgiks saab olla näiteks

kinnisasja omandamine, leppides kokku kulude kandmises. VÕS § 589 lg 1 kohaselt lähevad

seltsinglaste tehtavad panused, samuti seltsingu jaoks omandatud vara seltsinglaste

ühisomandisse (seltsinguvara). Oluline on tuvastada, mis on olnud poolte ühine eesmärk ja kas

pooled on tegutsenud ühise eesmärgi saavutamise nimel ning millised on olnud poolte panused.

Kuna hageja on Korteri omanik, siis tulenevalt sellest, et kostjad väidavad, et neil on õigus

korteris elada, peavad kostjad tõendama, et tegemist võib olla seltsingulepinguga, tõendama

ühise eesmärgi ja selle, et nad on panuseid teinud.

Kostjad ei ole tõendanud seltsingulepingu olemasolu. Kohtu hinnangul ei viita

seltsingulepingule asjaolu, et kostja II tasus teatud perioodil ise laenumakseid. Asjaolu, et kostja

II poolt laenumaksete tasumise eesmärgiks oleks olnud kostjate poolt Korteri omandamine, ei

ole käesolevas asjas tõendatud. Samuti ei ole kostjad esitanud tõendeid selle kohta, et raha

Korteri omandamiseks andis kostja I. Seega pole tõendatud ka mõlema poole panuste tegemine.

Eeltoodust tulenevalt ei ole võimalik kuidagi seostada Korteri omandamisega seonduvat

sellega, kellel ja mis alusel oli õigus Korteri valdusele.

25. Kostja II väited selle kohta, et pooltel ei õnnestunud sõlmida notariaalset lepingut

Korteri kinkimise kohta hagejalt kostjatele, ei ole käesolevas asjas arvestatavad kuna tõendatud

ei ole, et hagejal oleks üldse olnud soov kostjatele korteriomand kinkida.

26. Poolte vaheline lepinguline suhe võib tuleneda poolte vahel sõlmitud suulisest

üürilepingust. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele

isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu

(üüri). Kohus leiab, et tasu võib seisneda ka kokkuleppes, mille kohaselt üürnik tasub

üürileandja eest pangale laenumakseid.

27. Eeltoodust saab kohtu hinnangul teha järelduse, et poolte vahel oli sõlmitud eluruumi

üürileping, mille sisuks oli hageja kohustus anda kostjatele kasutada Korter ja kostjate kohustus

tasuda Korteriga seotud kommunaalkulud ning Krediidipangast hageja poolt võetud laenu- ja

intressimakseid. Sellele viitab eelkõige asjaolu, et hageja võimaldas kostjatel talle kuuluvat

Korterit kasutada elukohana. Samuti asjaolu, et kostja II tasus Korteriga seotud

kommunaalkulusid ning tasus hagejale ka laenu- ja intressimakseid. Asjaolu, et hageja tasus

osaliselt ise laenumakse ja kandis kommunaalkulud ei viita kohtu hinnangul sellele, et poolte

vahel ei olnud sõlmitud üürilepingut. Nagu nähtub kohtule esitatud tõenditest, oli algselt

laenuleping AS-iga Eesti Krediidipank sõlmitud hagejaga ja temal lasus laenulepingu järgselt

kohustus laenumakseid tasuda. Samuti on tegemist Korteri omanikuga, kellel lasub omandist

tulenevalt kanda ka sellega seotud kulud. Kommunaalkulude tasumata jätmisel kostjate poolt

pidi hageja seda tegema.

28. Järgnevalt hindab kohus, kas hageja ja kostjate vahel sõlmitud üürileping on lõppenud.

Kui üürileping on lõppenud, on kostjad kaotanud õiguse Korteri valdusele.

29. Üürileping saab olla tähtajatu või tähtajaline. Käesolevas asjas ei ole esitatud tõendeid

selle kohta, et üürileping oleks tähtajaline. Juhul kui ei ole sõlmitud kirjalikku üürilepingut, siis

saab eeldada, et tegemist on tähtajatu üürilepinguga (VÕS § 274).

30. Tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise alused sätestab VÕS § 312 lg 1, mille

kohaselt võib kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti

õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu

2-17-3512

7 (8)

üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Konkreetset põhjust tähtajatu

lepingu korraliseks ülesütlemiseks ka eluruumi puhul seega vaja ei ole. VÕS § 313 lg 1 kohaselt

võib mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles

öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki

asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

VÕS § 316 lg 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui: üürnik on viivituses

kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende

olulise osa maksmisega; võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva

üüri summa; võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate

kõrvalkulude summa.

Hageja väitel ütles hageja üürilepingu üles 18.05.2016 ja hageja esitas selle tõendamiseks

18.05.2016 Omniva teavituse hageja kirja kostjale I kättetoimetamise kohta (tl 168), samuti

teate korteri vabastamise nõudes (tl 168 pöördel).

Kohus leiab, et hageja 18.05.2016 kostjale I kätte toimetatud teade korteri vabastamise nõudes

ei ole käsitletav üürilepingu ülesütlemise teatena. Kolleegiumi arvates on piisav, kui eluruumi

üürilepingu ülesütlemisavalduses on tehtud üksnes viide tähtajatu üürilepingu korralisele

ülesütlemisele. Tingimata vajalik ei ole viide ülesütlemise aluseks olevale konkreetsele

võlaõigusseaduse sättele, kuid oluline on, et üürnik saaks aru, mistõttu leping üles öeldakse, et

hinnata ülesütlemise seaduslikkust. (vt Riigikohtu 11.12.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12806,

p 24). Antud juhul ei sisaldu hageja poolt edastatud teates ühtegi viidet üürilepingu ülesütlemise

kohta, ammugi selle kohta, mis alusel seda tehakse.

31. Hageja leiab, et juhul kui 18.05.2016 ülesütlemine on tühine, on hageja esitanud

ülesütlemise avalduse 23.08.2017 menetlusdokumendis.

Hageja on 23.08.2017 menetlusdokumendis esitanud kostjatele Korteri üürilepingu

ülesütlemise avalduse, lugedes lepingu lõppemise päevaks 23.08.2017 ja ülesütlemise aluseks

tasumisega viivitamine (VÕS § 316).

Hageja 23.08.2017 menetlusdokument on kostjatele kätte toimetatud 29.08.2017. Kohtu

hinnangul

on

hageja

23.08.2017

menetlusdokument

käsitatav

üürilepingu

ülesütlemisavaldusena. Selles on viidatud ülesütlemise alusena tasumisega viivitamine,

kusjuures menetlusdokumendist on kostjatel võimalik aru saada, milles tasumisega viivitamine

seisnes (kommunaalkulude maksmise ja pangalaenu tasumisega viivitamises). Seega on kostjad

saanud selle alusel hinnata üürilepingu ülesütlemise seaduslikkust.

Kui üürnik jätab üüri maksmata, saab üürileandja valida, kas ta jätkab lepingu täitmist ja nõuab

võlgnetava üüri maksmist või ütleb lepingu üles.(vt Riigikohtu 30.04.2013 otsus tsiviilasjas nr

3-2-1-5-13, p 35). Antud juhul on üürileandja (hageja) valinud üürilepingu ülesütlemise.

Ülesütlemine on kohtu hinnangul kehtiv, mistõttu ei ole kostjatel alates

29.08.2017 õiguslikku alust Korteri valdamiseks ning hagi kuulub rahuldamisele.

32. Seega tuleb Tallinnas, Xxx asuv korteriomand mõista kostja valdusest hageja kasuks välja

ning kohustada kostjaid andma Tallinnas, Xxx asuva korteriomandi valdus üle hagejale.

Kuna hageja ei ole soovinud määrata kostjatele tähtaega valduse üleandmiseks ning ka

kostjad ei ole avaldanud soovi hagi rahuldamisel anda neile võimalus mingi tähtaja jooksul

välja kolimiseks, siis lähtub kohus sellest, et kostjate poolt hagejale valduse üleandmise

kohustus tekib kohtuotsuse jõustumisele järgneval päeval.

33. Kohus leiab, et põhjendatud on ka hageja taotlus tõsta kostjad Korterist välja juhul kui nad

keelduvad valdust vabatahtlikult hagejale üle andmast. Seega määrab kohus, et juhul, kui

2-17-3512

8 (8)

kostjad keelduvad kohtuotsust vabatahtlikult täitmast, tõsta kostjad koos neile kuuluvate

esemetega Tallinnas, Xxx asuvast korteriomandist välja.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

34. TsMS § 162 lg 1 kohaselt jäävad menetluskulud kostja kanda.

35. TsMS § 174 lg 1 ja 2 alusel määrab kohus menetluskulud kindlaks käesolevas kohtuotsuses.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja

põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud

tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui

menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks

menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid (TsMS § 174 lg 1).

Hageja esitas menetluskuludena riigilõivu summas 300 eurot ja õigusabiteenuse kulud summas

1320 eurot.

36. TsMS § 138 lg 1 järgi on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised

kulud. TsMS § 138 lg 2 järgi on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise

kulud.

37. Kohus leiab, et hageja poolt 17.05.2018 menetluskulude nimekirjas märgitud

menetlustoimingud on põhjendatud. Samuti on põhjendatud nende jaoks kulutatud aeg.

Hageja lepingulise esindaja tunnitasu määraks on märgitud 120 eurot (käibemaksuga).

Menetlusosalise esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel tuleb TsMS § 175 lg 1

alusel lisaks esindamisele kulunud ajale hinnata ka ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu

põhjendatust ja vajalikkust. Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise

lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat

tasu (vt nt Riigikohtu 13. novembri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Samuti

on põhjendatud lähtuda esindaja kvalifikatsioonist. (vt Riigikohtu 11.02.2015 määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 14). Arvestades vaidluse vähest mahtu ja vähest keerukust leiab

kohus, et tegemist ei põhjendatud tunnitasumääraga. Lisaks tuleb arvestada seda, et hageja

lepingulise esindaja puhul ei ole tegemist advokaadiga. Kohus leiab, et põhjendatud

tunnitasumääraks on antud juhul 100 eurot (koos käibemaksuga).

38. Eeltoodu põhjal määrab kohus hageja menetluskuludena kindlaks kokku 1400 (1100 + 300)

eurot.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Vallo Kariler kohtunik