2-16-6837/30 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaija Kaijanen, Krista Kirspuu, Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

29.05.2018, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-6837

Tsiviilasi

Teehoolduse Grupp OÜ hagi Osaühingu Elme Metall

vastu võlgnevuse 174 437,09 euro, viivise 6136,91 euro ja

lisanduva viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 29.01.2018 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

186 743,48 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Osaühing Elme Metall apellatsioonkaebus

Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Teehoolduse

Grupp OÜ (registrikood 11509474, asukoht Punane 6a, 13619

Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Madis Vinni (e-

post:XXX)

Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): Osaühing Elme

Metall (registrikood 10776322, asukoht Kopli 103, 11712

Tallinn), lepingulised esindajad vandeadvokaat Martin-

Johannes Raude (e-post:XXX) ja vandeadvokaat Arne Ots (e-

1(8)

Tsiviilasi nr: 2-16-6837

post: XXX)

Istungi toimumise aeg

03.05.2018

RESOLUTSIOON:

1. Harju Maakohtu 29.01.2018 otsus jätta muutmata.

2. OÜ Elme Metall apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus OÜ Elme Metall kanda.

4. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses

Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise

esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt

määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks

ta menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Teehoolduse Grupp OÜ (hageja, üürnik) esitas 29.04.2016 Harju Maakohtule hagi

Osaühingu Elme Metall (kostja, üürileandja) vastu, milles palus kostjalt enda kasuks

välja mõista võlgnevuse 174 437,09 eurot (s.o tagatisraha 1606,47 eurot + hüvitis

üürilepingu esemele tehtud parenduste eest 172 830,62 eurot), sissenõutavaks

muutunud viivise 6136,91 eurot ja edasi viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras

põhivõlgnevuselt kuni kohustuse kohase täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta

kostja kanda.

2. Hageja loobus 31.10.2017 osaliselt hagist summas 1606,47 eurot (tagatisraha

tagastamise nõue) ja sellelt arvestatud viivise nõudest. Menetluskulud palus hageja

selles osas jätta TsMS § 168 lg-te 4 ja 5 alusel kostja kanda.

3. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 20.12.2012 tähtajalise äriruumi

üürilepingu nr 24-13 (üürileping), mille alusel anti hagejale üürile kinnistu asukohaga

Punane 6a, Tallinn, koos sellel asuvate hoonete ja infrastruktuuriga (äriruum).

Viidatud üürilepingut muutsid pooled 03.07.2013 sõlmitud kokkuleppe alusel.

30.10.2015 sõlmisid pooled üürilepingu lõpetamise kokkuleppe. Üürilepingu

kehtivuse aja jooksul tegi hageja üürilepingu objektile parendusi kokkuleppel kostjaga

ning need fikseeriti sellekohastes parenduste aktides koos vastavaid kulutuste kohta

käivate lisadega. 23.09.2013 allkirjastatud parenduste aktis fikseeriti hageja poolt

tehtud parenduste tegemine maksumusega 163 771 eurot. Pooled kinnitasid, et

parendused on tehtud nõuetekohaselt, maksumused on õiged ja pooltel puuduvad

mistahes pretensioonid. Sama akti p-s 4 leppisid pooled kokku, et kostja kohustub

hagejale aktis kirjeldatud parendused maksumusega 163 771 eurot hüvitama, kui

üürilepingus nimetatud kinnistu asukohaga Punane 6a, Tallinn omanik muutub või kui

üürileping lõppeb. 13.10.2014 allkirjastatud parenduste aktis fikseeriti hageja poolt

parenduste tegemine maksumusega 35 421 eurot. Pooled kinnitasid, et parendused on

tehtud nõuetekohaselt, maksumused on õiged ja pooltel puuduvad mistahes

pretensioonid. Sama akti p-s 4 leppisid pooled kokku, et kostja kohustub hagejale aktis

2(8)

Tsiviilasi nr: 2-16-6837

kirjeldatud parendused maksumusega 35 421 eurot hüvitama, kui üürilepingus

nimetatud kinnistu asukohaga Punane 6a, Tallinn omanik muutub või kui üürileping

lõppeb. 20.10.2014 sõlmitud kokkuleppes leppisid pooled kokku, et hageja poolt

tehtud parendused kokku maksumusega 199 192 eurot (s.o 163 771 + 35 421)

kohustub üürileandja hüvitama üürilepingu ennetähtaegsel lõppemisel üürileandjast

tuleneval põhjusel, s.o lepingu lõppemisel enne 20.12.2022 või kinnistu realiseerimisel

(müügil) kolmandale osapoolele. Sama kokkuleppe p-s 2 leppisid pooled kokku, et

parenduste maksumust amortiseeritakse iga-aastaselt 7% määraga ning

amortiseerimise alguseks on igal parenduse aktil toodud akti koostamise kuupäev – s.o

vastavalt eelpooltoodule 23.09.2013 (163 771 eurot) ja 13.10.2014 (35 421 eurot).

4. 30.10.2015 üürilepingu lõpetamise kokkuleppes leppisid pooled kokku selles, et

hageja poolt üürilepingu esemele tehtud ning kostja poolt hagejale hüvitamisele

kuuluvate parenduste eest hagejale hüvitise tasumises. Hüvitamisele kuuluvate

parenduste maksumuse pidid pooled fikseerima hiljemalt 20.11.2015 koostatava

aktiga (s.o parenduste maksumuste puhul tuli need vastavalt 20.10.2014 sõlmitud

kokkuleppele amortiseerida ning seetõttu oli hüvitise suurus võrreldes parenduste

maksumusega esialgsest väiksem). 30.10.2015 tagastas hageja üürilepingu objekti

ning sellega täitis hageja kõik enda üürilepingust ja selle tagastamisest tulenevad

kohustused. Hageja jaoks üllatuslikult hakkas kostja aga üürilepingu eseme

tagastamise järgselt hageja rahaliste nõuete lahendamist vältima – vaatamata hageja

korduvatele meeldetuletustele rahaliste küsimuste lahendamiseks ning nende

tasumises, ei leidnud kostja aega hagejaga kokkusaamiseks ega teinud ettepanekuid

vastavate küsimuste lahendamiseks. Lisaks hageja e-kirjadele on hageja saatnud kostja

seaduslikule esindajale SMS-e ja korduvalt helistanud.

5. Võttes arvesse 20.10.2014 kokku lepitud tehtud parenduste maksumuse vähendamise

põhimõtteid (s.o amortisatsiooni) on 23.09.2013 aktis fikseeritud parenduste eest

tasumisele kuuluva hüvitise (7% aastas, umbes 0,5833% kuus, 25 kuud lepingu

lõpetamise kokkuleppeni, s.o 14,5825%) jäägiks [163 771 – (163 771 / 100 *

14,5825)] 139 889,09 eurot ning 13.10.2014 aktis fikseeritud parenduste eest

tasumisele kuuluva hüvitise (7% aastas, 1 aasta üürilepingu lõpetamise kokkuleppeni)

jäägiks [35 421 - (35 421 / 100 * 7)] 32 941,53 eurot. Kokku on kostja kohustatud

tasuma hüvitist summas 172 830,62 eurot (139 889,09 + 32 941,53). Hageja on

seisukohal, et eeltoodud hüvitise summa ning selle arvestamise põhimõtted vastavad

VÕS § 286 normis sätestatud eesmärgile. Kostja hoidumine 30.10.2015 lepingu

lõpetamisel kokku lepitud vastava hüvitise aktiga kinnitamisest ning selle tasumise

tingimuste määratlemisel on hageja hinnangul käsitatav pahauskse käitumisena ning

koostöö kohustuse rikkumisena. Hüvitise maksmise kohustus muutus sissenõutavaks

21.11.2015, sest hiljemalt 20.11.2015 pidid pooled 30.10.2015 sõlmitud lepingu

lõpetamise kokkuleppe järgi fikseerima hüvitise suuruse sellekohase aktiga. Hagejal

on alates 21.11.2015 õigus arvestada tehtud parenduste hüvitisnõude (summas 172

830,62) eest viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Seisuga 29.04.2016 on

sissenõutavaks muutunud viivis 6136,91 eurot. Hageja taotleb edasiulatuvalt kostja

võlgnevuselt summas 172 830,62 eurot viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras

alates käesoleva hagi esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni.

Kostja vastuväited

6. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palus kostja

jätta hageja kanda.

7. Üürnik teatas 03.08.2015 oma soovist üürileping ennetähtaegselt lõpetada alates

30.10.2015, mille kohta pooled sõlmisid 30.10.2015 üürilepingu lõpetamise

3(8)

Tsiviilasi nr: 2-16-6837

kokkuleppe. Vastavalt üürilepingu p-le 9.5. kohustus üürileandja hüvitama üürnikule

viimase poolt tehtud parendused, kui üürnik ütleb ennetähtaegselt üürilepingu ülesse

üürileandjast tuleneval põhjusel. 03.07.2013 (kostjal ilmselt ekslikult märgitud

03.06.2016) muutsid üürnik ja üürileandja üürilepingut ja lisasid p 9.51., mille kohaselt

kohustus üürileandja hüvitama üürnikule viimase poolt tehtud parendused juhul, kui

lepingu ese võõrandatakse ning uus omanik ütleb üürilepingu ülesse. Käesoleval juhul

ei ole hageja öelnud üürilepingut ülesse kostjast tuleneval põhjusel, samuti ei

võõrandanud kostja üürilepingu kehtivuse jooksul lepingu esemeks olevat äriruumi

ning on senini selle omanikuks. Seega pole realiseerunud ühtegi üürilepingu ja/või

selle lisades toodud alust, mille kohaselt oli kostjal kohustus hüvitada hageja poolt

tehtud parendused.

8. 23.09.2013 ja 13.10.2014 on hageja ja kostja vahel sõlmitud parenduste aktid, kus

pooled fikseerisid parenduste maksumuse ning 20.10.2014 on sõlmitud kokkulepe,

mille p-s 1 on pooled kokku leppinud, et üürileandja kohustub hüvitama üürniku poolt

kooskõlas üürilepingu p-dega 9.1.-9.3. (incl) tehtud parenduste maksumuse vastavalt

lepingu p-le 6.5. summas 199 192 eurot üürilepingu ennetähtaegsel lõppemisel

üürileandjast tuleneval põhjusel s.o lepingu lõppemisel enne 20.12.2022 või kinnistu

müügil kolmandatele isikutele ning fikseeris, et parenduste teostamise kohta on pooled

sõlminud 13.09.2013 ja 13.10.2014 parenduste teostamise aktid. Käesoleval juhul ei

esine kumbagi alust, s.o üürnik ei ole üürilepingut üles öelnud üürileandjast tuleneval

põhjusel ega üürileandja kinnistut üürilepingu kehtivusajal võõrandanud, mis annaksid

hagejale õiguse nõuda kostjalt parenduste hüvitamist.

9. Hageja ja kostja leppisid suuliselt kokku teatud parenduste hüvitamises ja mitte kõigi

parenduste hüvitamises. Kostja nõustus ja hüvitas hagejale Punane 6a liguvärava,

tõkkepuu ning väravaautomaatike paigaldamise summas 4315,80 eurot ja Punane 6a

kinnises laos tehtud elektritööd summas 1800 eurot. Muude parenduste hüvitamise

osas puudusid hageja ja kostja vahel nii kirjalikud kui suulised kokkulepped. Kostja

esindaja AA on hageja esindaja HAle kohtumistel ja telefoni teel korduvalt öelnud, et

kostja arvates puudub igasugune üürilepingust tulenev alus parenduste hüvitamiseks.

Asjaolu, et hageja soovib kõigi parenduste hüvitamist põhineb hageja soovil ning

mitte poolte kokkuleppel. Ka hageja poolt hagile lisatud kirjavahetusest nähtub hageja

soov läbirääkida parenduste hüvitamisest, kuid ei nähtu, et pooled oleksid selles osas

midagi kokku leppinud või et hageja oleks üleüldse kostjale mingi nõude esitanud.

10. Poolte vahel puudub vaidlus, et hageja on teinud üürilepingu esemele parendusi kokku

summas 199 192 eurot, mida amortiseeriti 7% aastas. Samas on pooled kokku

leppinud, et kostja kohustus hüvitada parendused kehtib juhul, kui hageja ütleb

üürilepingu ennetähtaegselt üles kostjast tuleneval põhjusel või hageja võõrandab

üürilepingu esemeks oleva äriruumi.

11. Üürileandja teostas üürniku soovide kohaselt samuti parendusi 80 000 euro ulatuses

vastavalt üürilepingu p-le 9.1.1. ning üürnik ise teostas selliseid parendusi, mis olid

vajalikud tema enda tegevusspetsiifikast lähtudes, mitte üürileandja otsesest vajadusest

või huvidest lähtuvalt. Seetõttu leppisid pooled kokku, et üürileandja hüvitab

parenduste maksumuse ainult juhul kui tema süü tõttu leping lõppeb või lepingu ese

võõrandatakse. Kostja ei oleks sõlminud üürilepingut hagejaga, kui kostja oleks

pidanud ise tegema tema jaoks mittevajalikke parendusi või lepingu ennetähtaegsel

lõppemisel hageja algatusel oleks pidanud need hüvitama.

Maakohtu otsus

12. Maakohus rahuldas hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse

summas 172 830,62 eurot, viivise võlgnevuselt alates 29.aprillist 2016 VÕS § 113 lg 1

4(8)

Tsiviilasi nr: 2-16-6837

teises lauses ettenähtud ulatuses. Võttis vastu hageja nõudest loobumise tagatisraha

summas 1606,47 eurot ja sellelt arvestatud viivise nõudes. Menetluskulud jättis 3%

ulatuses hageja kanda ja 97% ulatuses kostja kanda.

13. Otsuse põhjenduste kohaselt ole poolte vahel vaidlust üürilepingu esemele parenduste

tegemises, nende maksumuses ega maksumuse amortiseerumise määras 7% aastas.

Samuti puudub poolte vahel vaidlus selles, et vastavad parendused on tehtud kostja

(üürileandja) nõusolekul. Vaidlus on poolte vahel asjaolus, kas kostja on kohustatud

maksma hagejale sõlmitud kokkulepete kohaselt hüvitist parenduste eest.

14. Maakohus leidis, et kostjal on kohustus hüvitada hageja poolt tehtud parendused.

Kuna hageja on kostja võlgnevuse ja selle suuruse tõendanud, siis arvesse võttes

20.10.2014 kokku lepitud parenduse maksumuse vähendamise põhimõtteid moodustab

kostja võlgnevus hageja ees 172 830,62 eurot. Maakohus on seisukohal, et viivist

seadusjärgses määras tuleb hakata arvestama hagi kohtusse jõudmise ajast.

15. Hageja esitas hagis ka kostja vastu nõude tagatisraha summas 1 606,47 euro

tagastamiseks. Hagiavalduse kohaselt oli selle esitamise aluseks asjaolu, et kostja

tagastas tagatisraha vähem ettenähtust, kuid seda ei selgitanud. Hagiavalduse

esitamise järgselt esitas kostja hagejale kreeditarve ning selgitas toimunud istungil, et

kreeditarve esitati põhjusel, et kommunaalteenuste osutaja korrigeeris varem esitatud

arveid. Kostjal kulus ligi viis kuud, et teenusteosutajalt, kes on kolmas isik, saada

teada tegelik kommunaalkulude ulatus ja sisu, alles seejärel toimus tasaarvestus kostja

poolt ja kostja esitas hagejale kreeditarve 13.06.2016 ning tagastas ülejäänud osa

tagatisrahast. Kohus leidis, et kostja on hageja tagatisraha tagastamise nõude pärast

hagi esitamist TsMS § 168 lg 4 ja 5 mõttes rahuldanud.

Kostja apellatsioonkaebus

16. Hageja esitas asjas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas,

millega hagi rahuldati ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi täielikult

rahuldamata. Menetluskulud jätta hageja kanda.

17. Hageja ja kostja leppisid sõnaselgelt kokku, et hageja poolt tehtud parenduste

hüvitamine toimub vaid juhul, kui üürileping lõpetatakse kostjast tulenevatel

põhjustel. Käesoleval juhul ei lõpetatud üürilepingut kostjast tuleneval põhjusel ja

hagejal ei tekkinud õigust hüvitisele. On õige, et üürilepingu lõpetamise kokkuleppes

märkisid pooled, et poolte vahel on suuline kokkulepe parenduste eest hüvitise

tasumises, kuid see suuline kokkulepe ei muutnud poolte varasemaid kokkuleppeid.

Kostja selgitas milliseid kulutusi poolte suuline kokkulepe hõlmas. Muude kulutuste

hüvitamist suuliselt kokku ei lepitud.

Vastus apellatsioonkaebusele

18. Vastustaja vaidles esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Ringkonnakohtu seisukoht

19. Ringkonnakohus leiab, et

maakohtu otsus tuleb jätta muutmata. Kostja

apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

20. Asja materjalidest nähtub alljärgnev:

-20.12.2012 sõlmisid hageja ja kostja tähtajalise äriruumi üürilepingu, mille alusel anti

hagejale üürile kinnistu asukohaga Punane 6a, Tallinn, koos sellel asuvate hoonete ja

infrastruktuuriga (I kd, tl 7-11);

-03.07.2013 sõlmitud kokkuleppe alusel muutsid pooled üürilepingut (I kd, tl 12);

5(8)

Tsiviilasi nr: 2-16-6837

- kostja andis hagejale nõusoleku üürilepingu esemele parenduste tegemiseks;

-23.09.2013 allkirjastatud parenduste aktis fikseeriti hageja poolt tehtud parenduste

tegemine maksumusega 163 771 eurot (I kd, tl 16-20);

-13.10.2014 allkirjastatud parenduste aktis fikseeriti hageja poolt parenduste tegemine

maksumusega 35 421 eurot (I kd, tl 21-25);

-20.10.2014 sõlmisid pooled kokkuleppe parenduste kogumaksumuse (199 192 eurot)

hüvitamise osas, sh selles, kuidas arvestatakse parenduste amortiseerimist (I kd, tl

26);

-30.10.2015 sõlmisid pooled üürilepingu lõpetamise kokkuleppe (I kd, tl 14);

-30.10.2015 tagastas hageja üürilepingu objekti (I kd, tl 101-102).

21. Poolte vahel on jätkuvalt vaidlus selles, kas poolte kokkulepe hageja poolt tehtud

parenduste hüvitamiseks kehtib ainult juhul, kui üürileping lõpetatakse kostjast

tuleneval põhjusel. Maakohtu otsuses väljendatud seisukoha järgi kehtis poolte

kokkulepe hageja poolt tehtud parenduste hüvitamiseks ka poolte poolt üürilepingu

lõppemisel. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga. Kuigi õige on kostja

väide, et 20.10.2014 sõlmitud kokkuleppe p 1 järgi kohustus kostja hüvitama

parenduste maksumuse üürilepingu ennetähtaegsel lõppemisel üürileandjast tuleneval

põhjusel, so lepingu lõppemisel enne 20.12.2022 või kinnistu realiseerimisel (müügil)

kolmandale osapoolele, ei välistanud see poolte poolt uue kokkuleppe sõlmimist.

22. VÕS § 13 lg 1 kohaselt võib lepingut muuta lepingupoolte kokkuleppel või lepingus

või seadusega ettenähtud muul alusel. Lepingu muutmise esmane eeldus on lepingut

muuta sooviva poole selge tahteavaldus, milles väljendub soov õigusliku tagajärjena

kaasa tuua lepingu muutmine tahteavalduses välja toodud viisil. Seejärel on vajalik, et

tahteavaldus jõuaks teise lepingupooleni, kes väljendaks nõustumust lepingu

muutmiseks tahteavalduses toodud viisil. Antud asjast nähtubki 30.10.2015 tehtud

poolte tahteavaldustest, et üürilepingu lõppemisel, kuigi lepingu ennetähtaegse

lõpetamise algatas hageja, kohustub kostja tehtud parendused hagejale hüvitama. Kuna

30.10.2015 kokkuleppe sõlmimise ajal oli pooltele lepingu lõpetamise asjaolud teada,

sh ka see, et üürilepingu lõpetamise algatas hageja, siis ei ole veenev kostja seisukoht,

et kuigi kokkuleppesse märgiti kostja poolt parendamise hüvitamise kohustus, ei

muutnud see varasemat kokkulepet hüvitise saamise õiguse tekkimise osas.

23. Pooled kirjalikult konkreetses hüvitise summas kokku ei leppinud ning vaidlus on

poolte vahel ka hüvitise suuruses, mida kostja kohustus hagejale tasuma. Hageja

väidete järgi seisnes poolte kokkuleppe selles, et kostja tasub hagejale 20.10.2014

fikseeritud parenduste maksumuse, millest on maha arvutatud kokkulepitud

amortisatsiooni määr. Kostja väidete järgi pidi kostja hüvitama kokkuleppe järgi

Punane 6a liugvärava, tõkkepuu, väravaautomaatika ja elektritööde maksumuse.

Maakohus leidis, et hageja väited kostja võlgnevuse kohta on tõendatud, kostja väited

hüvitise suuruse kokkuleppe kohta tõendamist ei leidnud. Ringkonnakohus leiab, et

maakohtu otsusest nähtuv järeldus, et poolte kokkuleppeks oli hüvitada hageja poolt

üürilepingu esemele tehtud parendused, millest on ma arvatud parenduste

amortisatsioon, on põhjendatud. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja tehtud parenduste

tõttu üüriobjekti väärtus tõusis. Vaidluse all on sisuliselt see, millises suuruses on

üürileandja jaoks üüriobjekti väärtus tõusnud. Ringkonnakohus on seisukohal, et asja

väärtuse suurenemine hageja poolt tehtud parenduste tõttu hageja väidetud suuruses

nähtub eelkõige varasematest poolte kokkulepetest. Arvestades poolte poolt

fikseeritud parenduste maksumust ja kokkulepitud amortisatsiooni, on neist võimalik

6(8)

Tsiviilasi nr: 2-16-6837

lähtuda ka mõistliku hüvitise suuruse tuvastamisel. Vähetähtis ei ole sealjuures

asjaolu, et hageja väidete järgi leiti hageja poolt parendatud ruumidele peale poolte

vahel sõlmitud üürilepingu lõppemist uus üürnik, kes vajas majandustegevuse

läbiviimiseks hageja parendatud üüripinda. Hageja tõendas oma väiteid Storent OÜ

majandusaasta aruandega. Kostja hageja neile väidetele vastu vaielnud ei ole.

24. Kostja väidab apellatsioonkaebuses, et maakohus jaotas tõendamiskoormuse poolte

vahel valesti, leides otsuses, et kostja pidi tõendama oma väidet, et pooled pidasid

üürilepingu lõpetamise kokkuleppes silmas Punane 6a liugvärava, tõkkepuu,

väravaautomaatika ja elektritööde eest hüvitise tasumises. Ringkonnakohus kostja

etteheitega ei nõustu.

25. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid,

millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega

tulenevalt TsMS § 230 lg-st 1 lasus esmalt hagejal tõendamiskoormis nõude

olemasolu tõendamiseks. Juhul, kui asjaolu tõendamiskoormis lasub hagejal, võib

kostja kasutada hagi vastu kaitsena vastuväidet omapoolseid tõendeid esitamata seni,

kuni hageja tõendeid pole esitanud. Kui hageja esitab tõendid asjaolu tõendamiseks,

siis on ka kostjal TsMS § 230 lg 1 alusel kohustus oma vastuväidet omakorda

tõendada. Käesolevas asjas esitas hageja väited ja tõendid, millega soovis tõendada, et

üürilepingu lõpetamisel pidasid pooled hüvitisesumma suuruse all silmas 20.10.2014

fikseeritud summat. TsMS § 438 lg 1 järgi hindab kohus tõendeid otsust tehes,

otsustades mh mis asjaolu on tuvastatud. Seega, et vältida hagi võimalikku

rahuldamist, tuli ka kostjal esitada omapooled väited ja tõendid poolte kokkuleppe sisu

kohta. Kostja seda ka tegi, kuid maakohus leidis, et poolte vahel 30.10.2015 hüvitise

maksmise kokkulepe ei saanud hõlmata kostja väidetud parendusi, sest need tehti

asjast nähtuvalt alles peale 30.10.2015 kokkuleppe sõlmimist. Kostja seda asjaolu

ümber lükanud ei ole. Maakohus hindas ka seda, kas hageja väited hüvitise maksmise

kokkuleppe kohta on tõendamist leidnud. Sellest tulenevalt ei ole kostja väited

maakohtu poolt tõendamiskoormuse vale jaotamise kohta põhjendatud.

26. Apellatsioonkaebuses ei nõustunud kostja ka maakohtu poolt määratud

menetluskulude jaotusega. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendatult jätnud

menetluskulud 3% ulatuses hageja kanda ja 97 % ulatuses kostja kanda. Kuigi hageja

loobus osaliselt hagist, võttis maakohus õigesti arvesse selle, et hageja poolt tasutud

tagatisraha osaline tasumisest keeldumise põhjendatus selgus alles käesoleva

menetluse jooksul, kuna kostja esitas kreeditarve alles 13.06.2016 (I kd, tlk 103).

Kuna kostja enne kohtumenetluse algust hagejale tagatisraha tagastamata jätmist ei

põhistanud, ei saa antud asjaoludel väita, et hageja esitas tagatisraha tagastamise

nõude põhjendamatult.

Menetluskulude jaotus

27. Kuna apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, jäävad ringkonnakohtus kantud

poolte menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Menetluskulud määrab

rahaliselt kindaks maakohus vastavalt TsMS §-le 177 lg 1 p-le 2.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kaija Kaijanen Krista Kirspuu

Ande Tänav

7(8)

Tsiviilasi nr: 2-16-6837

kohtunik

kohtunik

kohtunik

8(8)

Tsiviilasi nr: 2-16-6837