2-16-15952/70 · Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja

Kohtukoosseis

Kohtunik Meeli Kaur

Otsuse tegemise aeg ja koht

26. aprill 2018. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-15952

Tsiviilasi

Kemirax OÜ hagi osaühingu Probus vastu kahju

hüvitamise ja viivise nõudes

Tsiviilasja hind

2 160 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja

Kemirax

OÜ

(registrikood

11898464),

lepingulised esindajad vandeadvokaat Triinu Hiob ja

advokaat Tavo Tiits

Kostja

osaühing

Probus

(registrikood

10655707),

lepingulised esindajad Jaan Rütman, vandeadvokaadid

Arne Ots ja Martin-Johannes Raude

Kohtuistungi toimumise aeg

Kohtuistungil osalenud isikud

17. aprill 2018. a

Hageja esindajad vandeadvokaat Triinu Hiob, advokaat

Tavo Tiits

Kostja esindajad Jaan Rütman ja vandeadvokaadid Arne

Ots ning Martin-Johannes Raude

RESOLUTSIOON

1. Võtta vastu Kemirax OÜ hagist osaline loobumine ja lõpetada menetlus Kemirax

OÜ hagis osaühingu Probus vastu 160 000 euro nõudes.

2. Jätta Kemirax OÜ hagi rahuldamata.

3. Menetluskulud jätta Kemirax OÜ kanda.

4. Määrata kindlaks osaühingu Probus maakohtus hüvitatavate menetluskulude

rahaline suurus ja välja mõista Kemirax OÜ-lt osaühingu Probus kasuks

menetluskulud 15 991 eurot. Väljamõistetud menetluskuludest 6460 eurot kuulub

väljamaksmisele Kemirax OÜ poolt menetluskulude katteks kohtu deposiiti

tasutud 6460 euro suuruse tagatise arvelt. Menetluskuludelt tuleb tasuda viivist

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse

jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest (26. aprill 2018. a). Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse

lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi

taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega,

annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See

ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagiavalduse aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue

1. Kemirax OÜ (hageja) esitas 24.10.2016 maakohtule hagi osaühingu Probus (kostja) vastu kahju

hüvitamise ja viivise nõudes. Hagiavalduse kohaselt AS-i Süda Maja (pankrotis, edaspidi Süda

Maja) aktsionärile Osaühingule Rikensberg (edaspidi Rikensberg) kuulus 20 120 Süda Maja

aktsiat. Kostja, kes oli samuti Süda Maja aktsionär, tekitas Rikensbergile kahju. Hageja

omandas 20.10.2016 kahjunõude Rikensbergilt. Kahju seisneb investeeringu kaotamises ja

Süda Maja aktsiate väärtuse vähenemises summas 2 000 000 eurot. Kohtumenetluses on hageja

nõuet vähendanud ja palub kostjalt välja mõista kahjuhüvitisena 2 000 0000 eurot ning alates

hagi esitamisest viivised põhivõlgnevuselt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras. Alternatiivselt palub hageja määrata kahju suuruse kindlaks kohtu õiglasel

äranägemisel.

2013. a toimus ärihuvide konflikt Süda Maja, kostja ning kostja ainuosaniku ja juhatuse liikme

Andres Järving’u (edaspidi AJ) vahel, kes oli samaaegselt ka OÜ NG Investeeringud osanik ja

juhatuse liige. Ilmnes, et Süda Maja Tallinna Pargi kaubandusarendus konkureerib otseselt OÜ-

le NG Investeeringud kuuluva Tallinna Kaubamaja grupi ärihuvidega. Samuti hakkasid Süda

Maja kinnisvaraprojektid konkureerima kostja enda kinnisvaraprojektidega. Seetõttu oli AJ ja

kostja eesmärgiks Süda Maja kui konkurendi kõrvaldamine. 11.10.2013 valiti kostja ettepaneku

alusel Süda Maja nõukogu liikmed, kes olid kõik kostja kontrolli all. Kostja kontrolli all olev

Lenno Ruut (edaspidi LR) nimetati koheselt pärast uue nõukogu määramist Süda Maja uue

nõukogu poolt aktsiaseltsi juhatajaks. Süda Maja juhatuse liige LR esitas 22.10.2013 Harju

Maakohtule kostja korraldusel Süda Maja pankrotiavalduse, milles esitati kohtule valeandmeid

seoses äriühingu majandusseisu ning varade väärtusega. Ebaõigeid ja valikuliselt esitatud

andmeid sisaldav pankrotiavaldus esitati kostja juhiste alusel, sest see teenis kostja

pahatahtlikku eesmärki – lõpetada Süda Maja tegevus. Süda Maja pankrotiavalduse järgi

tuvastas LR Süda Maja püsiva maksejõuetuse peamiselt selle järgi, et tema hinnangul ületasid

Süda Maja kohustused tema varasid. Süda Maja 31.07.2013 bilansi järgi ületasid Süda Maja

varad kohustusi ning Süda Maja bilansiliste varade väärtuse allahindamiseks puudusid

asjakohased ja usaldusväärsed tõendid.

Lisaks rikkusid Süda Maja nõukogu ja kostja kohustust taotleda juhatuselt aktsionäride

üldkoosoleku kokkukutsumist (äriseadustiku (ÄS) § 317 lg 10, § 301, § 292 lg 1 p-d 1 ja 4).

Aktsiaseltsi pankrotiavalduse esitamise otsustamine on aktsiaseltsi üldkoosoleku pädevuses

(ÄS § 301 p 3).

Erinevad finantseksperdid on tuvastanud, et 31.07.2013 seisuga ei olnud Süda Maja püsivalt

maksejõetu pankrotiseaduse (PankrS) § 1 lg 2 tähenduses. Hageja ei nõustu kostja väitega, et

Süda Maja oli püsivalt maksejõuetu juba ajal, kui Süda Maja juhatuse liige oli Veiko Murruste

(edaspidi VM). Seega puudus 31.07.2013 alus pankrotiavalduse esitamiseks ning pankrot on

kostja (sh läbi juhatuse, nõukogu mõjutamise) tegevuse tagajärg. Tegu, mis tõi kaasa pankroti,

oli üldkoosoleku kokku kutsumata jätmine ja ebaõige pankrotiavalduse esitamise/menetlemise

lubamine. Kui juhatuse liige ei oleks Süda Maja pankrotiavaldust esitanud, siis poleks pankrotti

välja kuulutatud. Kostja soovis jätta aktsionäride üldkoosoleku pädevuses oleva küsimuse

otsustamiseks korraldamata aktsionäride üldkoosoleku ning põhjustas sellega olukorra, kus

Rikensbergi Süda Maja aktsiad muutusid väärtusetuks. Aktsionärid ei saanud täiendavaid

rahalisi vahendeid kaasata või muid samme astuda, et Ameerikanurga (Tallinn Park) äriplaani

realiseerida või vara võõrandada ning võlausaldajate nõudeid rahuldada. Pankrotiavalduse

esitamise otsustamise küsimuse üldkoosoleku pädevusse panemise eesmärgiks on mh kaitsta

ühingu aktsionäre pahatahtlike pankrotiavalduste esitamiste eest, nt. aktsionäride vahelise

vaidluse korral.

ÄS § 289 lg 1 kohaselt vastutab aktsionär aktsionärina teiste hulgas teisele aktsionärile süüliselt

tekitatud kahju eest. Kostja heade kommete vastane tahtlik käitumine seisnes LR-i ja nõukogu

tegevuse kontrollimises, korralduste andmises üldkoosoleku kokku kutsumata jätmiseks, kus

Süda Maja netovara oli juhatuse hinnangul langenud alla lubatud piiri. Juhtorganid tegutsesid

selge tahtlusega tekitada kahju ning tuua kaasa Süda Maja pankroti väljakuulutamine tingituna

AJ ja kostja huvidest. Hageja leiab, et see, et ükski nõukogu liige ei ole tasunõuet Süda Maja

pankrotimenetluses esitanud, näitab, et nõukogu esindas AJ ja kostja ärihuve ning ei täitnud

enda ülesandeid. Kostja käitus tahtlikult või raskest hooletusest isiklikes või ühe grupi

aktsionäride huvides ning eiras ühingu ning teiste aktsionäride huve. Pankrotiavalduse

esitamine on hageja kahju tekkimisega seoses, sest tekkinud kahju on üldkoosoleku kokku

kutsumata jätmise ja pankrotiavalduse esitamise tagajärg.

Kostja vastuväited hagile

2. Kostja vaidleb hagile vastu. Esmalt leiab kostja, et LR-i tegevus ei ole omistatav kostjale.

Kostja ettepanekul valiti 2013. a suvel Süda Majale uus nõukogu ja uue nõukogu poolt juhatus,

kuid sellest ei saa järeldada, et nõukogu ja nõukogu poolt valitud juhatus tegutsesid kostja

juhiste alusel. Samuti on kostja seisukohal, et Süda Maja oli maksejõuetu ja pankrotiavalduse

esitamine oli põhjendatud. Süda Maja maksejõuetus ja pankrotiavalduse põhjendatus on

leidnud kinnitust ajutise halduri aruandega, Harju Maakohtu pankroti väljakuuluatamise

määrusega ning kahe riiklikult tunnustatud eksperdi analüüsidega. Kostja märgib, et olukorras,

kus kohus on kuulutanud jõustunud lahendiga välja Süda Maja pankroti, ei ole võimalik

tugineda hagi alusena väitele, et LR esitas põhjendamatu pankrotiavalduse. Olukorras, kus Süda

Maja maksejõuetus kujunes välja juba VM-i ametiajal, oleks PankrS § 13 lg 3, tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 36 ja ÄS § 306 lg 31 järgi pidanud pankrotiavalduse esitama VM.

Kuna VM seda ei teinud, pidi seda tegema LR. Kostja ei nõustu hagejaga, et LR oli kostja poolt

mõjutatud. Isegi kui hageja etteheited LR-ile oleksid põhjendatud, peab hageja mh tõendama

põhjusliku seose kostja tegevuse ning hagejale väidetavalt tekkinud kahju vahel. Hageja peab

tõendama oma väidet, et LR ei oleks pankrotiavaldust esitanud ja/või üldkoosolekut kokku

kutsumata jätnud, kui kostja ei oleks LR-i selleks mõjutanud.

Hageja esitatud väited ja analüüsid Süda Maja majandusseisu ja varade väärtuse kohta

tuginevad ebaõigetel lähteandmetel. Hageja väited ja analüüsid tuginevad Süda Maja endise

juhatuse liikme VM-i koostatud aruannetel, mis ei kajastanud Süda Maja majandusseisu õigesti.

Ka Süda Maja majandusaasta aruanded ei kajastanud äriühingu majandusseisu õigesti. Süda

Maja varad ning sellest tulenevalt ka omakapital olid majandusaasta aruannetes ülehinnatud.

Kostja leiab, et pankrotiavalduse esitamist ei pidanud otsustama aktsionäride üldkoosolek.

Aktsiaseltsi püsiva maksejõuetuse korral on pankrotiavalduse esitamine juhatuse kohustus,

mitte üldkoosoleku õigus. ÄS § 298 ei näe ette, et pankrotiavalduse esitamise üle otsustamine

peab olema üldkoosoleku pädevuses. Hageja viidatud sätetest ei tulene, et juhatus peab küsima

püsiva maksejõuetuse korral pankrotiavalduse esitamiseks üldkoosoleku nõusolekut. Hageja

viidatud ÄS § 292 lg 1 p 1 ja ÄS § 301 reguleerivad olukorda, kus aktsiaseltsil on netovara

vähem kui pool aktsiakapitalist. Seda, et maksejõuetuse korral toimub pankrotiavalduse

esitamine ilma üldkoosoleku otsuseta, kinnitab ka ÄS § 306 lg-s 3¹ ettenähtud pankrotiavalduse

viivitamata esitamise nõue. Kui juhatus peaks enne pankrotiavalduse esitamist kutsuma kokku

üldkoosoleku, ei oleks juhatusel võimalik täita ÄS § 306 lg-s 3¹ ettenähtud nõuet. Süda Maja

maksejõuetus oli pankrotiavalduse esitamise hetkeks juba tekkinud, toimus pankrotiavalduse

esitamine mitte üldkoosoleku otsuse alusel, vaid PankrS § 13 lg 3 ja ÄS § 306 lg 3¹ järgi

juhatuse viivitamatu tegevusena.

Kostjale jääb arusaamatuks kahju suurus ning kuidas peaks aktsiaraamatu väljavõte tõendama

väidetava kahju tekkimist ja ulatust. Samuti jääb arusaamatuks, kuidas peaks kahju tekkimist

ja ulatust tõendama majandusaasta aruanded ja neile tuginevad analüüsid, kui majandusaasta

aruanded kajastasid Süda Maja majandusseisu valesti. Ekslik on hageja arusaam, et Süda Maja

aktsiate väärtus vähenes pankrotiavalduse esitamise tõttu. Põhjendamatu on hageja taotlus

määrata hagejale tekkinud kahju kindlaks kohtu õiglasel äranägemisel. Kui hageja ei suuda

tõendada väidetavalt tekkinud kahju suurust, tuleb nõue jätta rahuldamata.

Maakohtu põhjendused

3. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

4. Esialgses hagiavalduses on hageja nõude suuruseks 2 160 000 eurot (kd I tl 27). 24.10.2017

menetlusdokumendis hageja vähendas nõuet 160 000 euro võrra ning nõuab kostjalt 2 000 000

eurot ja alates 22.10.2016 sissenõutavaks muutuvat seadusjärgset viivist (kd III tl 178 pöördel).

17.04.2018 kohtuistungil hageja täpsustas, et loobub vähendatud nõude osas, s.o 160 000 eurot,

hagist (kd IV tl 192). Kostja ei vaidle osalisele nõude loobumisele vastu. Seega lõpetab kohus

menetluse 160 000 euro nõudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 429 lg 1 alusel.

Hageja põhinõue kostja vastu on 2 000 000 eurot.

5. Käesolevas asjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle:

 Süda Maja tegutses kinnisvara arendajana;

 kostja on Süda Maja enamusaktsionär (kd I tl 29-30);

 Andres Järving (AJ) on kostja omanik ja juhatuse liige;

 Rikensbergile kuulub 20 120 Süda Maja eelisaktsiat (kd I tl 31-32);

 kuni 09.06.2013 olid Süda Maja nõukogu liikmeteks AJ, Heino Harak ja Tõnis Kotkas

(kd I tl 148-153);

 26.07.2013 aktsionäride üldkoosolekul valiti kostja ettepanekul Süda Majale uus

nõukogu, kuhu kuulusid Jaan Rütman, Ivar Järving, Tiia Raudmägi, Villu Otsmann,

Krista Tamme, Agu Järv ja Ilmari Kuusaru (punkt 5, kd II tl 30-39, 43);

 Lenno Ruut (LR) nimetati Süda Maja nõukogu poolt 26.07.2013 juhatuse liikmeks (kd

I tl 123-124);

 LR esitas Süda Maja juhatuse liikmena Harju Maakohtule 22.10.2013 võlgniku

pankrotiavalduse (kd I tl 34-37);

 Harju Maakohtu 17.12.2013 määrusega tsiviilasjas nr 2-13-49776 kuulutati 17.12.2013

välja Süda Maja pankrot (kd II tl 81-83);

 20.10.2016 loovutas Rikensberg hagejale nõude kostja vastu kahju hüvitamiseks (kd I

tl 33).

6. Hageja väidab, et Süda Maja juhtorganite liikmed tegutsesid kostja juhiseid täites kostja

huvides ning Süda Maja ja teiste aktsionäride huve kahjustades, eesmärgiga lõpetada Süda Maja

tegevus. Rikensbergi aktsiad muutusid väärtusetuks Süda Maja majandustegevuse lõppemisel.

Hageja kahjuks on Rikensbergi aktsiate väärtus 2 000 000 eurot.

7. Hageja tugineb paralleelselt kahele õiguslikule alusele. Esmalt on nõude aluseks TsÜS § 32,

VÕS § 115 lg 1 ja ÄS § 289 lg 1. Süda Maja aktsionäride vahel kehtis seadusest tulenev

võlasuhe, mille raames lasus kostjal kohustus järgida hea usu põhimõtet. Hageja leiab, et TsÜS

§ 32 sätet on rikutud, kui häälteenamust omav juhtorgani liige kasutab liikmeõigust mitte

juriidilise isiku, vaid oma isiklikes huvides. Teiseks tugineb hageja VÕS § 1043 ja VÕS § 1045

lg 1 p-le 8. Kostja käitus tahtlikult heade kommete vastaselt, mis seisnes selles, et kostja

korraldas oma aktsionäri õigusi kuritarvitades Süda Maja tegevuse lõpetamise. Kostja

organiseeris ebaõigeid andmeid sisaldava Süda Maja pankrotiavalduse ning ajutisele

pankrotihaldurile ebaõigete andmete esitamise.

8. Kohus nõustub nõude kvalifikatsiooniga. Aktsionäridel on nii omavahelises suhtes kui ka

suhtes aktsiaseltsiga kohustus vastavalt panustada aktsiaseltsi juhtimisse ja mitte kahjustada

aktsiaseltsi või teiste aktsionäride õigustatud huve. Selle kohustuse kui seadusjärgsest

võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumine võib mh kaasa tuua aktsionäri vastutuse VÕS § 115

lg 1 alusel. Seda kinnitab erinormina ÄS § 289 lg 1, mille järgi vastutab aktsionär just

aktsionärina nii aktsiaseltsile kui ka teisele aktsionärile süüliselt tekitatud kahju eest. See ei

välista aga VÕS § 1044 lg 1 järgi vastutust deliktiõiguse alusel, st. paralleelselt saab nõude

esitada ka VÕS § 1043 alusel.

9. Hageja väidab, et kostja tegutses sihipäraselt Süda Maja kui toimiva äriühingu tegevuse

lõpetamise nimel ning lõpetas Süda Maja tegevuse, kuigi teised aktsionärid seda ei soovinud

ning see polnud Süda Maja huvides. Hageja arvates teenis Süda Maja tegevuse lõpetamine

kostja huvisid, sest Süda Maja näol kadus kostja ja OÜ NG Investeeringud konkurent. Hageja

viitab Süda Maja nõukogu istungi 18.04.2013 protokollile nr 153, kus on välja toodud ärihuvide

konflikt ja selle võimalikud lahendused (kd I tl 119-120). Lahendusteks on, et AJ müüb aktsiad

uuele aktsionärile või teha Tallinn Park projekti 100% väljamüük osadena või tervikuna uutele

investoritele.

Pärast hagiavalduse menetlusse võtmist esitas hageja 24.10.2017 menetlusdokumendi, milles

on laiendatud hagi aluseks olevaid asjaolusid (kd III tl 172-181). Hageja on hagi alusena

täiendavalt juurde toonud asjaolud, et: kostja ei oleks tohtinud keelduda Ameerikanurga

kinnistule seatud hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmisest (menetlusdokumendi p-d 3.14-

3.15); kostja ei oleks tohtinud takistada Süda Maja endisel juhatuse liikmel VM-il Süda Maja

nimel tehingute tegemist, kuna sellega halvas kostja väidetavalt Süda Maja tegevuse

(menetlusdokumendi p 3.21); Süda Maja nõukogu ja juhatus oleksid pidanud „viima lõpule“

Süda Maja jaoks väidetavalt kasumlikud müügitehingud (menetlusdokumendi p 3.21).

10. Hagi alusena mõistetakse mitte mistahes hageja viiteid mõnele tehingule või sündmusele, vaid

neid hageja esitatud asjaolusid tegeliku elujuhtumi või elulise sündmuse kohta, mille

tuvastamisega seob hageja oma nõude (Riigikohut lahendid nr 3-2-1-148-10, p 11 ja 3-2-1-16-

14, p 13). Nõude kvalifitseerimisel saab kohus arvestada vaid neid nõudeid, mille kohta on

hageja esitanud asjaolud (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-23-16, p 13). Asjaolude väljatoomise

kohustust ei asenda tõendite esitamine, sest kohus ei pea hagi aluseks olevaid asjaolusid ise

tõenditest otsima (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-141-13, p 17). Kuna hagimenetlus on

põhiolemuselt võistlev menetlus, peavad pooled oma väited ja tõendid esitama menetluses

võimalikult aegsasti ja hilinenult esitatut kohus menetluses arvestama ei pea (Riigikohtu lahend

nr 3-2-1-57-11, p 40). Eeltoodut arvesse võttes ei saanud kohus kõikidest hagiavalduses

kirjeldatud sündmustest järeldada hagi aluseks olevaid asjaolusid. Kohus andis

menetlusosalistele teada, et ei luba hagi muutmist (vt kohtu 08.01.2018 selgituskiri, kd III tl

257).

11. Kohus märgib, et 24.10.2017 uute asjaolude sisse toomine on ka vastuoluline ning need

asjaolud ei saa olla põhjuslikus seoses (LR ei oleks pankrotiavaldust esitanud ega

üldkoosolekut kokku kutsumata jätnud, kui kostja ei oleks LR-i selleks mõjutanud) kahjuga,

mida hageja kostjalt nõuab. Hageja tugineb sellele, et kahju tekkis alusetu pankrotiavalduse

esitamisest, mille tagajärjel muutusid aktsiad väärtusetuks. See eeldab, et pankrotiavaldus

esitati olukorras, kus tegelikult Süda Majal püsivat maksejõuetust ei esinenud. Uute

asjaoludega aga väidab hageja, et kostja tegutses sihipäraselt, et halvendada Süda Maja

majanduslikku olukorda ning see omakorda vähendas aktsiate väärtust. See aga eeldab, et

kostja viis reaalselt Süda Maja maksejõuetuseni.

Kohtu hinnangul on tegemist üksteist välistavate nõude aluseks olevate asjaoludega. Hageja ei

saa menetluses samaaegselt väita, et Süda Maja ei olnud püsivalt maksejõuetu ning seejärel, et

kostja tegevus ikkagi viis Süda Maja maksejõuetuseni ja aktsiate väärtuse vähenemiseni.

12. Asja menetledes lähtub kohus järgmistest hageja poolt välja toodud nõude aluseks olevatest

asjaoludest:

 26.07.2013 valiti kostja ettepanekul Süda Maja nõukogu liikmed, kes olid kõik kostja

kontrolli all;

 pärast uue nõukogu määramist nimetati Süda Maja uue nõukogu poolt juhatuse liikmeks

kostja kontrolli all olev LR;

 Süda Maja juhatuse liige LR esitas 22.10.2013 Harju Maakohtule kostja korraldusel

Süda Maja pankrotiavalduse;

 kostja korraldusel jäeti teised Süda Maja aktsionärid pankrotiavalduse esitamise

otsustamisse kaasamata;

 22.10.2013 puudus alus pankrotiavalduse esitamiseks ning selle esitamise korraldas

kostja läbi Süda Maja juhatuse ja nõukogu mõjutamise;

 kui juhatuse liige ei oleks Süda Maja pankrotiavaldust esitanud, siis poleks Süda Maja

pankrotti välja kuulutatud, sest 31.07.2013 bilansi kohaselt ei olnud äriühing püsivalt

maksejõuetu;

 kostja soovis jätta aktsionäride üldkoosoleku pädevuses oleva küsimuse (ÄS § 301 p 3)

otsustamiseks korraldamata aktsionäride üldkoosoleku ja rikkus sellega kohustust

taotleda juhatuselt aktsionäride üldkoosoleku kokkukutsumine;

 kostja heade kommete vastane tahtlik käitumine seisnes LR-i ja nõukogu tegevuse

kontrollimises, korralduste andmises üldkoosoleku kokku kutsumata jätmiseks

olukorras, kus Süda Maja netovara oli juhatuse hinnangul langenud alla lubatud piiri.

13. Kostja põhilised vastuväited menetluses on:

 kostja ei andnud Süda Maja nõukogule ega juhatusele juhiseid Süda Maja

majandustegevuse lõpetamiseks;

 Süda Maja muutus püsivalt maksejõuetuks enne seda, kui kostja sai juhatuse liikmeks.

Raamatupidamislike näitajate kohaselt muutus Süda Maja püsivalt maksejõuetuks 2011.

a veebruaris ja tehingud 2013. a mais-juunis süvendasid majanduslikke raskusi;

 Süda Maja endine juhatuse liige VM oli jõudnud võõrandada olulise osa ettevõtte

kinnistutest.

14. Hageja peab p-s 12 välja toodud nõude eeldusi tõendama (TsMS § 230 lg 1). Kohtu hinnangul

on hageja väited tõendamata. Asjas ei ole tõendamist leidnud, et: kostja korraldas Süda Maja

nõukogu ja juhatuse liikme üle kontrolli omades Süda Maja pankrotiavalduse esitamise ning

kostja eesmärgiks oli Süda Maja majandustegevuse lõpetamine; Süda Maja ei olnud

pankrotiavalduse esitamise ajal püsivalt maksejõuetu; Süda Maja juhatuse liikme LR-i poolt

esitatud pankrotiavaldus sisaldas ebaõigeid ja valikuliselt esitatud andmeid, mille eesmärgiks

oli näidata Süda Maja majanduslikku olukorda tegelikkusest halvemana, saavutades sel viisil

Süda Maja tegevuse lõpetamine.

15. Puudub vaidlus, et kostja ettepanekul valiti 26.07.2013 Süda Majale uus nõukogu (kd II tl 30-

37, 43). Aktsiaseltsi korralise üldkoosoleku protokollist nähtub, et ükski teine aktsionär ei

esitanud teisi nõukogu liikme kandidaate. Olukorras, kus varasema nõukogu koosseisu

ametiaeg oli lõppenud, ei saanud Süda Maja jääda nõukoguta (kd I tl 148-153). Kostja

kandidaate toetas ka aktsionär OSAÜHING Batiment (edaspidi Batiment). Protokollist nähtub,

et Heino Harak, Tõnis Kotkas ja AJ ei esitanud oma nõusolekut nõukogu liikmeks valimiseks.

Kohus leiab, et põhjendamatu on hageja väide, et Süda Maja nõukogusse valiti ebapädevad

isikud. Kostja ettepanek nõukogu komplekteerimisel lähtus soovist suurendada nõukogu

kompetentsi Süda Maja tegevusvaldkonnas ning tagada, et nõukogus oleksid usaldusväärsed

isikud, kes oleksid võimelised äriühingu tegevuse üle efektiivset järelevalvet teostama. Kohtu

hinnangul on eeltoodud asjaolu tõendatud tunnistajate Agu Järv’e ja Ilmari Kuusaru ütlustega

(kd IV tl 186-192). Nõukogu liikmeteks valitud Agu Järv omab pikaajalist töökogemust

kinnisvara ning Ilmari Kuusaru kinnisvara ja ehituse valdkonnas. Samuti oli nõukogus

esindatud kostja kui suuraktsionär läbi Jaan Rütman’i isiku.

Kohus märgib, et hageja on tuginenud sellele, et kostja omas kontrolli nõukogu ja juhatuse üle

läbi oma töötaja Jaan Rütman’i. Kohtu hinnangul ei ole ebatavaline ega seadusega vastuolus,

et nõukogus on esindatud aktsionärid või nendega seotud isikud. Ka eelmises Süda Maja

nõukogus olid liikmeteks Süda Maja aktsionärid, nt kostja osanik ja juhatuse liige AJ ja

aktsionär Tõnis Kotkas. Tunnistajatena üle kuulatud LR, Agu Järv ja Ilmari Kuusaru ei

kinnitanud hageja väiteid, et nende tegevus Süda Maja juhtimisel oleks olnud mõjutatud kostja

töötaja Jaan Rütman’i poolt. Tunnistaja Agu Järv’e ütluste kohaselt, kui ta arutas asju Jaan

Rütman’iga, siis Jaan Rütman tegutses Süda Maja nõukogu esimehe rollis (kd IV tl 189).

Hageja on kostja kontrolli ja juhendamist sisustanud väitega, et nõukogu liikmed ei ole esitanud

Süda Maja pankrotimenetluses tasu nõuet. Kohtu hinnangul on see väide ainetu. Tunnistajate

Agu Järv’e ja Ilmari Kuusaru ütlustega on tõendatud, et neil puudus tasu kokkulepe ning selleni

ei jõutudki, kuna esitati pankrotiavaldus (kd IV tl 187, 190).

16. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et Süda Maja nõukogu võttis 26.07.2013 vastu otsuse, millega

nimetati LR Süda Maja juhatuse liikmeks (kd I tl 123-124). Otsuse kohaselt olid eelmise

juhatuse liikme VM-i volitused lõppenud 16.06.2013. Süda Maja nõukogu 17.06.2010 otsuse

kohaselt pikendati VM-i ametiaega kuni 17.06.2013 (kd III tl 8). Äriregistri väljavõttest nähtub,

et kanne LR-i kui juhatuse liikme kohta tehti registrisse 24.10.2013 ja VM-i volitused lõppesid

24.10.2013 (kd I tl 148-153). Ajaliselt oli seega Süda Maja juhatuse liige enne LR-i nimetamist

VM.

Harju Maakohtu 15.12.2017 otsus (jõustumata) tsiviilasjas nr 2-16-15920 tõendab, et NolaPro

Europe OÜ on esitanud hagi LR-i vastu samadel asjaoludel, mis on käesolevas tsiviilasjas

vaidluse all (kd IV tl 88-116 pöördel). Nimetatud tsiviilasjas vaidlevad pooled selle üle, kas

LR-il oli õigus Süda Maja juhatuse liikmena esitada kohtule võlgniku pankrotiavaldus ilma

eelnevalt aktsionäride üldkoosolekut kokku kutsumata, kas LR-i poolt esitatud pankrotiavaldus

sisaldas ebaõigeid andmeid Süda Maja maksejõuetuse kohta ning kas väidetavalt alusetu

pankrotiavalduse esitamine tõi kaasa pankrotimenetluse ja tekitas seeläbi võlausaldajale kahju

(kohtuotsuse p 155, kd IV tl 101 pöördel). Kohus tuvastas, et LR esitas põhjendatult

pankrotiavalduse, kuna Süda Maja oli püsivalt maksejõuetu.

17. Kohtu hinnangul ei ole eluliselt usutav hageja käsitlus kostja väidetavast eesmärgist lõpetada

Süda Maja tegevus. Kostja on Süda Maja enamusaktsionär. Paljasõnaline on hageja väide, et

Süda Maja pankrot oli kostjale kasulik teistes tegevusvaldkondades. Hageja on esitanud oma

subjektiivse tõlgenduse kostja kasu saamisest, kuid pole esitanud ühtegi asjaolu ega tõendit,

millest nähtuks, et Süda Maja pankroti tagajärjel kostja teistes tegevusvaldkondades saadav

kasu oli suurem kui kostjale Süda Maja pankrotist tingitud kahju.

Hageja väide Süda Maja ja kostja ärihuvide konflikti kohta on tõendamata ning see asjaolu ei

ole tõendamist leidnud tunnistajate LR-i, Agu Järv’e ega Ilmari Kuusaru ütlustega. Tunnistaja

LR-i ütlused lükkavad hageja väite ümber ja tõendavad, et Süda Maja huvide vastu tegutsesid

VM, Heino Harak ja Tõnis Kotkas ning huvide konflikt pidi olema ka Rikensbergil (kd IV tl

182). Kohtu hinnangul ei tõenda kostja pahatahtliku ja teistele Süda Maja aktsionäridele kahju

tekitavat käitumist asjaolu, et 18.04.2013 Süda Maja nõukogu istungil on arutatud ärihuvide

konflikti ja selle võimalikke lahendusi. Nimetatud protokollist ei nähtu, kellel ja mis põhjustel

on ärihuvide konflikt ning ainuüksi selle asjaolu esinemine ei tähenda automaatselt teistele

aktsionäridele kahju tekitamist.

18. Järgnevalt hindab kohus hageja väidet, et pankrotiavalduse esitamisel ei olnud Süda Maja

püsivalt maksejõuetu.

Asjas on tõendatud, et LR esitas Süda Maja juhatuse liikmena Harju Maakohtule võlgniku

pankrotiavalduse 22.10.2013 (kd I tl 34-37, seletus maksejõuetuse põhjuste kohta kd II tl 78-

80). Pankrotiavalduses kirjeldas LR asjaolusid seoses uute nõukogu liikmete valimise ja sellega

seoses aktsionäride vahel toimunud erimeelsustega. LR tugines nendele selgitustele ka

tunnistaja ütlustes (kd IV tl 181-186). Äriühingu majandusliku olukorra osas selgitas LR

avalduses, et Süda Majal on kohustusi enam kui 23 135 008 eurot koos nõuetega, mis 2013. a

juunis tehtud tehingutega tasaarvestatakse ning 14 815 289 eurot ilma tasaarvestatavate

nõueteta. Varade väärtus ei ületanud pankrotiavalduse kohaselt 17 989 207 eurot koos

tasaarvestatavate nõuetega ning ilma nendeta oleks varade väärtus olnud 9 669 488 eurot. LR

jõudis pankrotiavalduses järeldusele, et ettevõtte netovara on vähemalt 5 145 801 euro ulatuses

negatiivne. LR osundas, et kuna Süda Majale kuuluvad varad moodustasid peamiselt

hoonestamata või kasutuskõlbmatute hoonetega kinnistud, võis varade realiseerimisel

turuolukorras tuua hinnangust madalama müügitulu. Avalduse kohaselt ei olnud võlgnikul

võimalik rahuldada jooksvaid tähtaja ületanud kohustusi, milliste summa ületas 4 779 919,28

eurot. Samuti on LR viidanud, et Süda Maja endine juhatuse liige VM oli keeldunud talle

raamatupidamise dokumente üle andmisest. Tunnistaja ütlustega on LR neid seisukohti

kinnitanud ning avaldanud, et Süda Maja endisel juhatuse liikmel VM-l oli „hulk utoopilisi

äriplaane, mis ei olnud reaalsed“ ning „see maa [Ameerikanurga kinnistu] oli Veiko Murruste

poolt bilanssides ilmselgelt üle hinnatud“ (kd IV tl 184). LR on selgitanud, miks ta sellisele

järeldusele juhatuse liikmena jõudis ning kohtul puudub alus LR-i ütluste usaldusväärsuses

kahelda.

19. PankrS § 1 lg 1 kohaselt on pankrot võlgniku kohtumäärusega väljakuulutatud maksejõuetus.

Süda Maja pankrot on kohtumäärusega välja kuulutatud. PankrS § 1 lg 2 kohaselt on võlgnik

maksejõuetu, kui ta ei suuda rahuldada võlausaldajate nõudeid ja see suutmatus ei ole võlgniku

majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine. Hageja leiab, et lähtuda tuleb Süda Maja

31.07.2013 bilansist, mille kohaselt ei olnud Süda Maja netovara negatiivne. Kohus hageja

seisukohaga ei nõustu, sest püsiva maksejõuetuse mõistet ei saa samastada negatiivse netovara

mõistega. Olukord, kus äriühingul on netovara negatiivne, ei pruugi veel tähendada, et ettevõte

on püsivalt maksejõuetu.

20. PankrS § 13 lg 1 kohaselt peab võlgnik pankrotiavalduses põhistama oma maksejõuetuse.

Kooskõlas PankrS § 13 lg-ga 2 lisab võlgnik maksejõuetuse põhistamiseks pankrotiavaldusele

seletuse maksejõuetuse põhjuse kohta ja võlanimekirja. Võlanimekirjas märgitakse võlgniku

võlausaldajate nimed ja nende elu- või asukohad ning nende nõuded, samuti andmed võlgniku

vara kohta. Seletusele ja võlanimekirjale kirjutab võlgnik alla. PankrS § 13 lg 4 näeb ette, et

juriidilisest isikust võlgniku nimel võib pankrotiavalduse esitada juhatuse või seda asendava

juhtorgani iga liige ka siis, kui tal ei ole õigust juriidilist isikut üksinda esindada. Täisühingu

osanik või usaldusühingu täisosanik võib pankrotiavalduse esitada ka siis, kui tal ei ole õigust

ühingut esindada või tal ei ole õigust ühingut üksinda esindada. Seega ei tulene

pankrotiseadusest, et äriühingu juhatuse liige ei tohiks pankrotiavaldust esitada ilma

aktsionäride üldkoosoleku otsuseta.

PankrS § 22 lg 2 kohaselt selgitab ajutine haldur välja võlgniku vara, sealhulgas võlgniku

kohustused, ning kontrollib, kas võlgniku vara katab pankrotimenetluse kulud, selgitab välja

võlgniku vara puudutavad täitemenetlused ja annab hinnangu võlgniku varalisele seisundile ja

maksejõulisusele, samuti võlgniku ettevõtte tegevuse jätkamise ja juriidilisest isikust võlgniku

tervendamise väljavaadetele. PankrS § 31 lg 1 kohaselt kuulutab kohus pankroti välja, kui

võlgnik on maksejõuetu. PankrS § 31 lg 3 sätestab, et kui pankrotiavalduse on esitanud võlgnik,

kuulutab kohus pankroti välja ka juhul, kui maksejõuetuse tekkimine tulevikus on tõenäoline.

21. Ajutise pankrotihalduri 04.12.2013 arvamuse kohaselt (kd II tl 48-76): Süda Majal tekkisid

makseraskused juba 2009. a (lk 25); arvestades, et läbirääkimised investorite kaasamiseks

ebaõnnestusid, oleks juhatusel tulnud esitada pankrotiavaldus kohtusse mais 2013. a (lk 26);

püsiva maksejõuetuse tekkimise ajaks [saab] lugeda maid 2013. a (lk 27); Süda Maja [ei suuda]

rahuldada võlausaldajate nõudeid ning see suutmatus ei ole majanduslikust olukorrast

tulenevalt ajutine. Välja on kujunenud maksejõuetus PankrS § 1 lg 2 mõttes (lk 27).

Kuigi PankrS § 31 lg 4 kohaselt eeldatakse võlgniku esitatud pankrotiavalduse puhul, et võlgnik

on maksejõuetu, ei tulene pankrotiseadusest, et kohus kuulutaks pankroti välja üksnes

pankrotiavalduse alusel ning lähtuks ainult pankrotiavaldusest. Seega on väär hageja seisukoht,

et Süda Maja pankroti väljakuulutamise sai põhjustada üksnes alusetult esitatud

pankrotiavaldus. Pankrotiavalduse lahendamisel kontrollib kohus võlgniku maksejõuetust

sisuliselt ning ajutine haldur peab esitama kohtule selle kohta oma aruande. Pankrotiseadusest

ei tulene, et võlgniku maksejõuetuse hindamisel tuleks lähtuda ainult võlgniku

raamatupidamise dokumentidest. Pankrotiavalduse esitamisel võivad võlgnik või võlausaldaja

ja kohus tugineda ka andmetele, mis ei pärine võlgniku majandusaasta aruannetest.

Riigikohus on rõhutanud, et üldjuhul ei ole võlgniku püsivat maksejõuetust võimalik tuvastada

üksnes mõne raamatupidamisliku näitaja, sh netovara seisundi või kahjumi suuruse alusel.

Netovara negatiivsus annab üksnes põhjendatud aluse kahelda äriühingu maksejõulisuses

(Riigikohtu lahend nr 3-1-1-49-11, p 19). Välistatud ei ole, et võlgnik on püsivalt maksejõuetu

vaatamata sellele, et raamatupidamise andmetel vastab tema netovara seaduses sätestatud

nõuetele (samas, p 19). Selle kindlakstegemiseks, kas äriühing on mingiks ajaks muutunud

püsivalt maksejõuetuks, tuleb hinnata kõiki äriühingu majanduslikku olukorda mõjutavaid

olulisi asjaolusid kogumist, keskendumata vaid ühele kriteeriumile või näitajale (Riigikohtu

lahend nr 3-2-1-143-16, p 21). Ettevõtja maksejõuetust ei saa tuvastada vaid

raamatupidamislike näitajate alusel (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-74-13, p 22). Positiivsele

tulevikulootusele tuginedes on võimalik maksejõuetust eitada juhul, kui esinevad sellised

asjaolud, mis annavad objektiivsele kõrvaltvaatajale alust pidada võlgniku finantsseisundit

normaliseeriva tulevikustsenaariumi realiseerumist tõenäoliseks (samas, p 22).

22. Kohus tuvastas pankrotimenetluses Süda Maja tegeliku maksejõuetuse ning selle tuvastamisel

ei sätestanud seadus piiranguid, millistele dokumentidele oleks kohus pidanud tuginema ja

millistele nõuetele pidid need dokumendid vastama. Alusetu on hageja arusaam, et kui kostja

esitas pankrotiavalduse, oleks ta pidanud samaaegselt korrigeerima Süda Maja bilanssi või teisi

raamatupidamise dokumente ning seda oleks kostja saanud teha vaid nõuetele vastavate

hindamisaktide alusel. LR on tunnistaja ütlustega selgitanud, kuidas ja mis asjaoludel ta

otsustas pankrotiavalduse esitada. Asjas ei ole tõendatud, et LR on Süda Maja bilanssi või teisi

raamatupidamisandmeid õigusvastaselt pankrotiavalduse esitamiseks muutnud. Tulenevalt LR

selgitustest leiab kohus, et pankrotiavalduses on LR pidanud „bilansi korrigeerimise“ all silmas

seda, et tal oli kahtlus Süda Maja varade bilansilises väärtuses ning ta tellis sõltumatutelt

ekspertidelt hindamisaktid (kd IV tl 184).

23. Vaatamata sellele, et kohus kuulutas Süda Maja pankroti välja, leiab hageja, et Süda Maja ei

olnud püsivalt maksejõuetu ning pankrotiavaldus sisaldas ebaõigeid andmeid. Pooled on oma

väidete tõendamiseks esitanud asjatundjate ja ekspertide arvamusi. Kohus hindab

eriteadmistega isikute arvamusi dokumentaalse tõendina (TsMS § 272 lg 2).

Hageja poolt on esitatud EK Investeeringud OÜ poolt 23.09.2015 koostatud „AS Süda Maja

makseraskuste tekkimise ja püsiva maksejõuetuse aruanne“ (edaspidi EK Investeeringute

aruanne, kd I tl 38-64), riiklikult tunnustatud finantsekspert Andres Juhkam’i poolt 11.07.2016

koostatud „AS Süda Maja maksejõuetuse analüüs seisuga 31.07.2013“ (edaspidi ekspert

Andres Juhkam’i analüüs, kd I tl 66-75) ja vara hindaja Herkki Suurman’i poolt aprillis 2014.

a koostatud „Eksperthinnang nr 67-16 HS“ (edaspidi Herkki Suurman’i eksperthinnang, kd III

tl 208-222).

Kostja poolt on esitatud BDO Advisory OÜ poolt 2014. a koostatud „AS Süda Maja (pankrotis)

püsiva maksejõuetuse tekkimise aja ja põhjuste määratlemise“ analüüs (edaspidi BDO aruanne,

kd II tl 84-102) ja riiklikult tunnustatud eksperdi Urmas Võimre poolt 02.01.2017 koostatud

„AS-i Süda Maja maksejõuetuse tekkimise aja määramise“ analüüs (edaspidi ekspert Urmas

Võimre analüüs, kd II tl 104-136).

24. Kohus selgitab põhimõtteid, millest kohus tõendite hindamisel lähtub. TsÜS § 65 kohaselt

loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud

teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).

Raamatupidamise seaduse (RPS, redaktsioonis, mis kehtis pankrotiavalduse esitamise ajal

22.10.2013) § 3 punkti 1 kohaselt loeti varaks raamatupidamiskohustuslasele kuuluvat

rahaliselt hinnatavat asja või õigust. Samuti tulenes RPS § 3 p-st 7, et raamatupidamise

korraldamisel tuli järgida Eesti hea raamatupidamistava, milleks loeti muuhulgas

Raamatupidamise

Toimkonna

juhendeid

(RTJ).

RPS

§

p

järgi

oli

raamatupidamiskohustuslane kohustatud korraldama oma raamatupidamist nii, et oleks tagatud

aktuaalse,

olulise,

objektiivse

ja

võrreldava

informatsiooni

saamine

raamatupidamiskohustuslase finantsseisundist, majandustulemusest ja rahavoogudest. RPS §

15 lg 3 nägi ette, et raamatupidamise aastaaruande koostamisel tuli muuhulgas hinnata registris

kajastatud varade ja kohustuste väärtuse vastavust RPS §-des 16 ja 17 sätestatud

arvestuspõhimõtetele. RPS § 16 p 8 kohaselt tuli aastaaruande koostamisel lähtuda muuhulgas

konservatiivsuse printsiibist ehk raamatupidamise aruannet tuli koostada ettevaatlikult ja

kaalutletult, et vältida varade ja tulude ülehindamist või kohustuste ja kulude alahindamist.

Aruandes ei olnud õigustatud varade ja tulude sihilik alahindamine või kohustuste ja kulude

sihilik ülehindamine ning aruande kasutajate eest varjatud reservide tekitamine.

RTJ nr 4 „Varud“ p 19 järgi kajastatakse bilansis varusid nende soetusmaksumuses või neto

realiseerimisväärtuses, sõltuvalt sellest, kumb on madalam. Punkti 20(b) järgi peab ettevõtte

juhtkond kaaluma vajadust varude allahindluseks, kui sarnaste varuobjektide turuhind on

langenud. Eeltoodud normidest tuleneb kohtu hinnangul kokkuvõttes, et äriühingu

majandusaasta aruandes tuli varade väärtust kajastada lähtuvalt nende tegelikust väärtusest ehk

turuhinnast. Kui majandusaasta aruanne kajastab äriühingu varade väärtust ebaõigesti ehk

varade väärtus on ülehinnatud, ei saa maksejõuetuse hindamisel lähtuda majandusaasta

aruannetest (kd I tl 77-118). Kui äriühingu püsiv maksejõuetus on tuvastatud

pankrotimenetluses kogutud andmete ja tõenditega, ei saa püsiva maksejõuetuse olemasolu

ümber lükata üksnes viidetega äriühingu majandusaasta aruannetele.

25. Kohtu hinnangul ei tõenda EK Investeeringute aruanne Süda Maja maksejõulisust. Aruanne

analüüsib Süda Maja majanduslikku olukorda seisuga 31.07.2013, s.t aruanne ei saa tõendada

äriühingu maksejõulisust oktoobris 2013. a, kui esitati pankrotiavaldus. Aruanne ei anna õiget

ülevaadet Süda Maja majanduslikust seisust, sest aruande tegemisel ei rakendatud

finantsanalüüsi, vaid tugineti ainult Süda Maja majandusaasta aruannetele. Aruandes ei ole

analüüsitud, kas majandusaasta aruanded kajastasid Süda Maja majanduslikku seisu õigesti.

Süda Maja pankrotihaldur taganes aruande koostajatega sõlmitud lepingust, sest tõstatatud

küsimustele ei vastatud (pankrotihalduri vastuväide, kd II tl 191-200). Nimetatud asjaolu omab

kohtu hinnangul tõendi hindamisel tähtsust, kuna pankrotihaldur taganes lepingust aruandes

sisalduvate oluliste puuduste tõttu. Muu hulgas heitis pankrotihaldur ette seda, et aruanne

keskendub majandusaasta aruannete refereerimisele, kuid hinnatud ei ole aruannetes kajastatud

andmete õigsust. Aruanne on tellitud pankrotitoimkonna nõudmisel, kuhu kuulub ka hageja

juhatuse liige. Hageja juhatuse liige Viktor Särgava sai pankrotitoimkonna liikmeks

Aktsiaseltsi KH Energia-Konsult esindajana enda tehtud ettepaneku ja enda antud häältega (kd

II tl 184-185).Ülejäänud liikmed valiti toimkonda samuti Viktor Särgava tehtud ettepaneku ja

antud häältega (kd II tl 186-190).

26. Kohtu hinnangul ei tõenda ekspert Andres Juhkam’i analüüs Süda Maja maksejõulisust.

Nimetatud analüüs hindab Süda Maja majanduslikku olukorda seisuga 31.07.2013, s.t analüüs

ei saa tõendada maksejõulisust oktoobris 2013. a, kui esitati pankrotiavaldus. Analüüsi kohaselt

ületasid 31.07.2013 Süda Maja kohustused Süda Maja kinnistute turuväärtust (vt analüüsi lk 8-

9), s.t analüüs tõendab netovara puudujääki juba juulis 2013. a. Hageja väite kohaselt leidis

ekspert Andres Juhkam, et Süda Maja ei olnud „30.04.2013 seisuga maksejõuetu, kui

Ameerikanurga (ehk Tallinn Park) kinnistute väärtus oli vähemalt 19-20 miljonit eurot“.

Vaatamata sellele, kas Ameerikanurga kinnistute väärtus oli 19-20 miljonit eurot, jätab hageja

arvestamata, et selline järeldus lähtus eeldusest, et aprillis 2013. a kuulus 100% Ameerikanurga

kinnistust Süda Majale (vt analüüsi lk 10). Samas puudub poolte vahel vaidlus, et pärast juuni

2013. a tehinguid ja ka pankrotiavalduse esitamise ajal, ei kuulunud Süda Majale 100%

Ameerikanurga kinnistust. Hageja ei ole tõendanud Süda Majale kuulunud Ameerikanurga

kinnistu osa väärtust pankrotiavalduse esitamise ajal. Samuti on alus kahelda tõendi

usaldusväärsuses, sest analüüsi tellis Süda Maja endisele juhatusele liikmele VM-le kuuluv

äriühing ALANDIA KV OÜ. Süda Maja pankrotihaldur on esitanud VM-i vastu hagi Süda

Maja pankrotiavalduse hilinenult esitamise tõttu tekkinud kahju hüvitamiseks (tsiviilasi nr 2-

15-19597).

27. Kohtu hinnangul ei tõenda Herkki Suurman’i eksperthinnang Süda Maja maksejõulisust.

Eksperthinnangus on analüüsitud Ameerikanurga kinnistu investeeringuväärtust aprillis 2013.

a, mitte turuväärtust (vt eksperthinnangu lk 2). Kohtu hinnangul pole põhjendatud võtta aluseks

Ameerikanurga kinnistu investeeringuväärtust, sest hageja oli Ameerikanurga kinnistu kui

arendusprojekti äriplaanist loobunud ning osa kinnistust võõrandati endise juhatuse liikme VM-

i poolt juuni 2013. a müügilepingutega. Enne uue nõukogu valimist võttis Süda Maja eelmine

nõukogu 27.05.2013 vastu otsuse, millega anti juhatusele nõusolek selle kinnistuga tehingute

tegemiseks (kd IV tl 124-126 pöördel). Hageja seisukoht on vastuolus ka 2013. a kehtinud RTJ-

ga. Ameerikanurga kinnistut kajastati Süda Maja bilansis varudena. RTJ 4 „Varud“ p 19

sätestab,

et

varusid

kajastatakse

bilansis

nende

soetusmaksumuses

või

neto

realiseerimisväärtuses, sõltuvalt sellest, kumb on madalam. Punkti 20(b) järgi peab ettevõtte

juhtkond kaaluma vajadust varude allahindluseks, kui sarnaste varuobjektide turuhind on

langenud. Olukorras, kus RTJ ei võimaldanud ka bilansis võtta aluseks kinnisasja

investeeringuväärtust, ei saa hageja väita, et sellest oleks tulnud lähtuda äriühingu

maksejõulisuse

hindamisel.

Lisaks

sellele

ei

tõenda

eksperthinnang

kinnistu

investeeringuväärtus pankrotiavalduse esitamise ajal.

28. Hageja tugineb Süda Maja bilansile seisuga 31.07.2013 (kd IV tl 9-10). Kohtu hinnangul ei

tõenda nimetatud dokument Süda Maja maksejõulisust. Bilanss on koostatud 31.07.2013

seisuga endise juhatuse liikme VM-i poolt valede lähteandmete alusel, sest juuni 2013. a

müügilepingute tagajärjel Süda Maja kohustused ei vähenenud. Bilanss lähtub väärast

eeldusest, et Süda Maja kohustused muutusid kõnealuste tehingute tagajärjel väiksemaks (seda

tegelikult ei toimunud).

29. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et LR ei saanud varade väärtuse määramisel lähtuda varade

bilansilisest väärtusest. LR on pankrotiavalduses märkinud, et ta on lähtunud 31.07.2013

bilansist, kuid on selles bilansis kajastatud varade turuväärtust korrigeerinud. Hageja leiab, et

kuna Süda Maja bilansiliste varade väärtuse allahindamiseks puudusid asjakohased ja

usaldusväärsed tõendid, pidi LR lähtuma Süda Maja majandusliku seisundi ja maksevõime

hindamisel jätkuvalt varade bilansilisest väärtusest. Kohus selle seisukohaga ei nõustu.

Äriühing võib olla püsivalt maksejõuetu sõltumata sellest, et bilansi järgi on netovara

positiivne. Seda eelkõige juhul, kui bilanss ei kajasta äriühingu majanduslikku seisu, sh varade

väärtust õigesti (Riigikohtu lahend nr 3-1-1-49-11, p 19). Kohtu hinnangul on asjas tõendamist

leidnud, et majandusaasta aruanded ja 31.07.2013 bilanss ei kajastanud Süda Maja

majanduslikku seisu õigesti.

30. Kohtu hinnangul on asjas esitatud tõenditega tõendatud, et Süda Maja raamatupidamine ei

kajastanud adekvaatselt Ameerikanurga, Paldiski mnt 118A ja Virbi tn 10 kinnistute väärtust.

Esiteks oli suurendatud kinnistute väärtust intressikulu võrra. RTJ 4 p 9 järgi kui varud

ostetakse tavapärasest maksetähtajast pikemaajalise järelmaksuga, kajastatakse varude

soetusmaksumusena ostuhinda tavapärase maksetähtaja puhul. Vahet soetusmaksumuse ja

makstava summa vahel kajastatakse intressikuluna soetamise ja maksmise vahelise perioodi

jooksul. Laenukasutuse kulutusi ei arvestata varude soetusmaksumusse. Seega kajastasid

raamatupidamisdokumendid kinnistute väärtust intressikulu võrra ebaõigesti suuremana.

31. Eksperdi Urmas Võimre analüüs tõendab, et Süda Maja 2010-2012. a auditeeritud bilanssides

varude koosseisus kajastatud Ameerikanurga kinnistu väärtust on kolme aastaga suurendatud

8 640 055 eurot ning Paldiski mnt 118a kinnistu väärtust on kolme aastaga suurendatud 1 408

687 eurot. Kokku on kahe eelnimetatud kinnistu väärtust Süda Maja 2010-2012. a auditeeritud

bilanssides kolme aastaga suurendatud kokku 10 048 742 eurot (analüüsi lk 5). Süda Maja

raamatupidamises on intressikulusid süsteemselt (s.t eksperdiarvamuse aluseks olevatel

aastatel 2010-2012. a) ning mastaapselt (Ameerikanurga kinnistu puhul vähemalt 80 % aastatel

2010-2012 kinnistu väärtusele lisatud intressidest, Paldiski mnt 118A kinnistu puhul vähemalt

99 % aastatel 2010-2012 kinnistu väärtusele lisatud intressidest) kajastatud vastuolus RTJ 4 ja

5 sätestatud põhimõtetega (analüüsi lk 9). Süda Maja aastate 2010-2012 majandusaasta

aruandeid auditeerinud vandeaudiitori tööpaberid (tööpaberid kokku 358 leheküljel) ei sisalda

dokumenti, milles audiitor oleks analüüsinud (s.t sisuliselt hinnanud) Ameerikanurga ning

Paldiski mnt 118A kinnistute väärtuse sellises mahus suurendamise (läbi intressikulude

kapitaliseerimise) vastavust RTJ-s sätestatud põhimõtetele (analüüsi lk 9).

32. Eksperdi Urmas Võimre analüüs kinnitab, et kinnistute väärtus oli jäetud alla hindamata

vastavalt RTJ 4 p-le 19. Ekspert tugines hinnangu andmisel Kinnisvarabüroo Uus Maa

hindamisaktidele (kd IV tl 30-57 pöördel). Kuna buumi ajal soetatud kinnistute väärtus oli

langenud, pidi neid kajastama neto realiseerimisväärtuses, mitte soetusväärtuses. Süda Maja

raamatupidamine sellest ei lähtunud ja seetõttu näitas Süda Maja raamatupidamine

tegelikkusest suuremat omakapitali. Ekspert Urmas Võimre analüüsis on selgitanud, et

Ameerikanurga kinnistu Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisaktiga määratud väärtus (seisuga

I kvartal 2014. a) on 61,98 % madalam kui Süda Maja bilansis seisuga 31.12.2010 kajastatud

väärtus. Samal perioodil (I kvartal 2010. a kuni I kvartal 2014. a) on Maa-ameti poolt arvutatav

hoonestamata maa hinnaindeks kasvanud 35,09 %. Eksperdi hinnangul ei ole võimalik sellist

erinevust põhjendada teisiti kui asuda seisukohale, et Ameerikanurga kinnistu oli Süda Maja

bilansis juba 31.12.2010 oluliselt ülehinnatud (analüüsi lk 18).

Paldiski mnt 118A kinnistu Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisaktiga määratud väärtus

(seisuga I kvartal 2014. a) on 62,67 % madalam kui Süda Maja bilansis seisuga 31.12.2010

kajastatud väärtus. Samal perioodil (I kvartal 2010. a kuni I kvartal 2014. a) on Maa-ameti poolt

arvutatav hoonestamata maa hinnaindeks kasvanud 35,09 %. Eksperdi hinnangul ei ole

võimalik sellist erinevust põhjendada teisiti kui asuda seisukohale, et Paldiski mnt 118A

kinnistu oli Süda Maja bilansis juba 31.12.2010 oluliselt ülehinnatud (analüüsi lk 18-19).

Virbi 10 kinnistu müügist Süda Maja pankrotimenetluses toimunud enampakkumisel saadud

hind (seisuga I kvartal 2015. a) on 76,31 % madalam kui Süda Maja bilansis seisuga 31.12.2010

kajastatud väärtus. Samal perioodil (I kvartal 2010. a kuni I kvartal 2015. a) on Maa-ameti poolt

arvutatav hoonestamata maa hinnaindeks kasvanud 40,27 %. Eksperdi hinnangul ei ole

võimalik sellist erinevust põhjendada teisiti kui asuda seisukohale, et Virbi 10 kinnistu oli Süda

Maja bilansis juba 31.12.2010 oluliselt ülehinnatud (analüüsi lk 19).

33. Eksperdi hinnangul ei ole võimalik objektiivselt selgitada Ameerikanurga, Paldiski mnt 118A

ja Virbi 10 kinnistute väärtuse erinevust summas 21,15 miljonit eurot. Erinevus ilmneb Süda

Maja auditeeritud bilansis seisuga 31.12.2010 kajastatud kinnistute väärtuse ning

Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisaktidega määratud turuväärtuse (Ameerikanurga ning

Paldiski mnt 118A) ja pankrotimenetluses toimunud enampakkumisel saadud müügihinna

(Virbi 10) vahel (analüüsi lk 19). Süda Maja juhatuse hinnang kinnisvarainvesteeringu õiglase

väärtuse kohta, mis sõltus hüpoteetilisest turust ning sõltus vahetult Süda Majaga seonduvatest

hinda mõjutavatest asjaoludest, eiras RTJ nr 6 sätestatud õiglase väärtuse määramise

põhimõtteid (analüüsi lk 13). Seega tuvastas ekspert, et lõpptulemusena kujuneb Süda Maja

31.12.2010 omakapitaliks - 12 274 675 eurot (analüüsi lk 19). Seega on tõendatud, et Süda

Maja varad ning sellest tulenevalt ka omakapital olid majandusaasta aruannetes ülehinnatud.

34. Eelnevaid asjaolusid kinnitab lisaks BDO analüüs. Eksperdid on leidnud, et majandusaasta

aruannete audiitorkontroll pidi ilmselgelt olema teostatud kallutatult, mitte sõltumatule

asjatundjale omase neutraalsusega. Eeltoodu annab aluse hinnanguks, et vandeaudiitor oli

mõjutatud raamatupidamist korraldava juhatuse poolt (analüüsi lk 8). Seda kinnitab ka

vandeaudiitor Laile Kaasik’u poolt 16.12.2016 koostatud „Sõltumatu vandeaudiitori

põhjendatud kindlustandva töövõtu aruanne“ (kd II tl 155-162). Kohus märgib, et nimetatud

aruanne vastab dokumentaalse tõendi nõuetele ning selle arvestamata jätmiseks puudub alus.

Aruanne on koostatud Süda Maja pankrotihalduri tellimusel.

Vandeaudiitor Laile Kaasik selgitas pankrotihaldurile, et Süda Maja audiitori auditi

tööpaberites

ei

olnud

dokumenteeritud,

kas

bilansiridadel

„Varud“

ja

„Kinnisvarainvesteeringud“

kajastatud

varade

väärtus

on

kooskõlas

rakendatava

finantsaruandluse raamistikuga või ei olnud varade väärtus ja selle võimalik langus

finantsaruannetele kui tervikule niivõrd oluline, et oleks mõjutanud vandeaudiitori arvamust

(aruande lk 4). Süda Maja audiitori auditi tööpaberitest ei nähtu, et audiitor oleks esitanud

juhtkonnale ja teistele isikutele, kelle ülesandeks on valitseda ettevõtte oluliste

arvestushinnangute asjakohasuse üle, järelpärimisi ja viinud läbi spetsiifilisi protseduure

selleks, et kontrollida varade väärtust puudutavate juhtkonna hinnangute paikapidavust

(aruande lk 5). Süda Maja audiitor oleks pidanud tegema eelnimetatud isikutele täiendavaid

järelepärimisi, sest bilansiridadel „Varud“ ja „Kinnisvarainvesteeringud“ kajastatud varade

väärtus moodustas aastatel 2010-2012 enam kui 99 % Süda Maja bilansimahust. Seejuures

bilansiridadel Varud kui ka Kinnisvarainvesteeringud on kajastatud kinnisvarainvesteeringud,

mis olid soetatud ja arendatud kinnisvarabuumi tingimustes ja ajal (aruande lk 5). Süda Maja

audiitori tööpaberitest ei selgu, milliste auditi protseduuride põhjal on audiitor oma aruandes

kasutanud Süda Maja puhul tegevuse jätkuvuse eeldust. Samuti ei nähtu audiitori tööpaberitest,

et audiitor oleks suhelnud juhtkonna, nõukogu, aktsionäride või kolmandate isikutega (sh

võlausaldajad) küsimuses, mis puudutas Süda Maja võimekust täita tähtaegselt kõiki

majandusaasta aruannete koostamise seisuga eksisteerinud kohustusi (aruande lk 7).

35. Kostja on välja toonud, et Politsei- ja Piirivalveameti Põhja prefektuuri kriminaalbüroo

majanduskuritegude talitus on alustanud kriminaalmenetluse Süda Maja kuriteokaebuse alusel

seoses VM-i tegevusega Süda Maja juhtimisel (kriminaalasi 13230116004, kd II tl 164-182).

36. Kohus leiab, et Süda Maja kinnisvara väärtuse ümberhindamiseks esinesid usaldusväärsed

tõendid. LR tellis enne pankrotiavalduse esitamist Aktsiaseltsilt Pindi Kinnisvara (edaspidi

Pindi Kinnisvara) Süda Majale kuuluva Ameerikanurga kinnistu osa turuväärtuse hindamise

(kd III tl 203-205). LR on kinnistu hindamise tellimist selgitanud ning tema ütlustest ei nähtu,

et ta oli oma tegevuses kallutatud või sõltus kostjast (kd IV tl 184). Pindi Kinnisvara 14.10.2013

koostatud hindamisakti kohaselt oli Süda Majale kuulunud Ameerikanurga kinnistu osa väärtus

väljaehitatud taristuga 3 354 000 eurot ja väljaehitamata taristuga 1 934 500 eurot. Hindamise

viis läbi vara hindaja Eero Olander. Pankrotihalduri poolt tellitud kinnisvarahindamisel jõuti

sarnasele tulemusele. Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisakti järgi oli Süda Majale kuulunud

Ameerikanurga kinnistu osa väärtus 3 392 061 eurot (kd IV tl 30-50).

37. Kohtu hinnangul on alusetu hageja väide, et LR ei tohtinud Pindi Kinnisvara hindamisaktile

tugineda. Kohus leiab, et puudub norm, mille järgi võib kinnistu turuväärtust ja äriühingu

maksejõulisust hinnata ainult EVS 875 standardile vastava eksperthinnangu alusel.

Hageja tugineb Donoway Eesti OÜ poolt 13.06.2017 koostatud „Sõltumatu vandeaudiitori

piiratud kindlustandva töövõtu aruandele“, mille kohaselt Pindi Kinnisvara hindamisakti ei

oleks tohtinud kasutada Süda Maja raamatupidamisaruannete muutmisel (kd III tl 243-249).

Kohus leiab, et aruande koostajale anti moonutatud sisendinfot (aruande p 27). Samuti ei

kasutanud LR Pindi Kinnisvara hindamisakti raamatupidamisaruannete muutmiseks, vaid

otsustamaks pankrotiavalduse esitamise vajaduse üle.

Seaduses ei ole sätestatud nõudeid dokumentidele, mida äriühingu juhatuse liige võib äriühingu

maksejõulisuse hindamisel aluseks võtta. Praegusel juhul lähtus LR kinnistu turuväärtuse

väljaselgitamisel professionaalse kinnisvarahindaja hindamisaktist ja seda saab lugeda

usaldusväärseks viisiks kinnistu turuväärtuse väljaselgitamisel. Kohtu hinnangul ei lükka seda

seisukohta ümber Eero Olander’i poolt 23.09.2016 antud „Vastus päringule seoses Pindi

Kinnisvara ekspertarvamusega 328715“ (kd III tl 207). Nimetatud arvamuse kohaselt ei ole

Pindi Kinnisvara hindamisakt kvalifitseeritav Eesti vara hindamise standardiseeriale EVS 875

(edaspidi EVS 875) vastava eksperthinnanguna ning et selle alusel ei tohiks

raamatupidamistoiminguid teha.

Kutselise vara hindaja Lauri Prei poolt märtsis 2017. a koostatud „Läbivaatuse aruandes nr

008/037“ on võetud aluseks hageja endise lepingulise esindaja lähteülesanne, kas Pindi

Kinnisvara hindamisakt vastab EVS 875 nõuetele, sh kas seda võis kasutada bilansis varade

väärtuste muutmiseks (kd IV tl 12-17).

Lauri Prei aruande kohaselt ei vasta Pindi Kinnisvara hindamisakt EVS 875 nõuetele, mistõttu

ei oleks seda tohtinud kasutada bilansis vara väärtuse korrigeerimiseks. Kohus märgib, et Lauri

Prei on kinnisvarahindaja, mitte finantsekspert. Lauri Prei’l puudus pädevus anda hinnanguid

küsimusele, kas konkreetse hindamisakti alusel võis teha järeldusi netovara seisu kohta või

mitte. Lauri Prei ei leidnud, et Pindi Kinnisvara hindamisakt on fundamentaalsete puudustega.

Lauri Prei hinnangul ei vasta Pindi Kinnisvara hindamisakt EVS 875 vormistuslikele nõuetele

(vt aruande lk 4−5). Lauri Prei ei väida, et Ameerikanurga kinnistu turuväärtus oleks Pindi

hindamisaktis valesti määratud. Pindi Kinnisvara hindamisakti esilehelt nähtub, et hinnang

kinnistu väärtusele on antud oktoober 2013. a seisuga. 2013. a oktoobri väärtuse

ekstrapoleerimisel aastasse 2011 ja 2012 kasutati Maa-ameti hinnaindekseid (vt 2014. a BDO

analüüsi lk 5). Ekspert rõhutas, et sõltumata asjaolust, et eksperthinnang ning Maa-ameti

hoonestamata kinnistute hinnaindeksid võivad sisaldada mõningal määral statistilisi vigu, on

piisavalt selge, et kinnistute väärtuste erinevused on selleks liiga suured, et põhjendada

lahknevusi kinnistute väärtustes statistilise veaga (samas, lk 6).

Pindi Kinnisvara hindamisakti kinnitas ja allkirjastas Eero Olander. Eero Olander on

professionaalne varahindaja, kelle kutsekvalifikatsioon vastas ka Lauri Prei hinnangul EVS 875

nõuetele. Seega on alusetud hageja etteheited, nagu ei oleks Pindi Kinnisvara hindamisakt

usaldusväärne sisend 2014. a BDO analüüsiks. Isegi kui see nii oleks, ei ole hageja tõendanud,

mis oli Ameerikanurga kinnistu tegelik väärtus, s.t millisest sisendinfost oleksid 2014. a BDO

analüüsi koostajad pidanud lähtuma. BDO analüüsi lõppjärelduste õigsuse hindamisel ei oma

tähtsust see, kas analüüsides võetud seisukoht soetusmaksumuse hulgas laenuintresside

arvestamise kohta oli õige või mitte.

38. Kohtu hinnangul on tõendatud, et pankrotiavalduse esitamise ajal oli Süda Maja püsivalt

maksejõuetu. Nimetatud asjaolu tõendab ajutise halduri aruanne, pankrotimäärus, BDO analüüs

ja ekspert Urmas Võimre analüüs. Samuti tõendab nimetatud asjaolu see, et Süda Maja endine

juhatuse liige VM võttis 16.10.2013 üldkoosolekul omaks, et ühing on maksejõuetu (kd II tl

137-148, protokolli p 6).

Hageja

hinnangul

tuleb

pankrotimäärusesse

suhtuda

„reservatsioonidega“,

kuna

pankrotiavaldus esitati võlgniku enda poolt ning pankrotimäärus jäi „selle järelduste õigsuse

osas kontrollimatuks“. Kohus selle väitega ei nõustu. Süda Maja püsiva maksejõuetuse

kontrollimiseks määras kohus ajutise halduri. Ajutine haldur hindas Süda Maja majanduslikku

seisu ning asus seisukohale, et Süda Maja puuduvad võimalused sissenõutavaks muutunud

nõuete tasumiseks ning Süda Maja on seega PankrS § 1 lg 2 tähenduses püsivalt maksejõuetu.

Ajutise halduri sellekohasele hinnangule tuginedes kuulutas kohus Süda Maja pankroti välja.

Kui ajutine haldur oleks leidnud, et Süda Maja ei ole püsivalt maksejõuetu, ei oleks kohus ka

Süda Maja pankrotti välja kuulutanud.

39. Kohus ei nõustu hageja väitega, et Süda Maja juhatus andis ebaõiget ja eksitavat sisendinfot.

Ajutine haldur ei tuginenud aruande koostamisel ainult LR-i poolt antud sisendinfole. Ajutine

haldur tegi iseseisvalt Süda Maja majandusliku seisu kohta järelpärimisi erinevatele pankadele

ja muudele asutustele, analüüsis Süda Maja majandusaasta aruandeid, Süda Maja poolt

sõlmitud kinnistute müügilepinguid ning Süda Maja endise juhatuse liikme VM-i antud

selgitusi ja andmeid. Äriühingu juhatuse liige ega aktsionär ei vastuta ajutise halduri aruande

õigsuse eest.

Kohus ei nõustu hageja väidetega, et BDO analüüs ja ekspert Urmas Võimre analüüs ei ole

usaldusväärsed. Eero Olander’i hinnangul ei võinud tema poolt koostatud Pindi Kinnisvara

hindamisakti alusel teha finantsarvestust. Kohus märgib, et Eero Olander on kinnisvarahindaja,

mitte finantsekspert. Eero Olander’il puudub pädevus anda hinnanguid küsimusele, kas

konkreetse hindamisakti alusel võis teha järeldusi netovara seisu kohta või mitte. Pädevuse

puudumisele viitab ka Eero Olander’i selgitus, et ta vastab ainult küsimustele seoses Pindi

Kinnisvara hindamismetoodikaga. Eero Olander ei väida, et Ameerikanurga kinnistu

turuväärtus oleks Pindi Kinnisvara hindamisaktis valesti määratud.

40. Hageja seab kahtluse alla BDO analüüsi usaldusväärsuse, kuna analüüsi sisendiks olnud

Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisaktid Ameerikanurga, Paldiski mnt 118A ja Virbi tn 10

kinnistute turuväärtuste kohta sisaldavad olulisi vigu ning ei vastavat EVS 875 nõuetele;

analüüsis on tehtud valesid järeldusi intresside kapitaliseerimise lubamatuse kohta; ei ole

arvesse võetud, et 2013. a tekkis Süda Majale suurinvestor Aktsiaselts KH Energia-Konsult

ning ei ole hinnatud Ameerikanurga kinnistu äriplaani perspektiivikust. Kohus märgib, et

Kinnisvarabüroolt Uus Maa tellis hindamisaktid Süda Maja pankrotihaldur.

Kohus nende hageja väidetega ei nõustu. Kõigile Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisaktidele

on lisatud vastavuskinnitus, s.t kinnitus selle kohta, et hindamisaktid vastavad EVS 875

nõuetele. Lauri Prei viitab enda aruandes ainult mõnele vormistuslikule puudusele, mis

väidetavalt tingivad EVS 875 nõuetele mittevastavuse.

41. Hageja hinnangul sisaldab Kinnisvarabüroo Uus Maa Ameerikanurga kinnistu hindamisakt

olulisi puudusi (kd IV tl 30-43), kuna: Uus Maa hindajad jagasid Ameerikanurga kinnistu

hüpoteetiliselt 7500-10 000 m² suurusteks kruntideks, mis on vastuolus Süda Maja äriplaaniga

rajada ulatuslik kaubandus- ja logistikapark; hindajatele ei esitatud hindamiseks kogu

informatsiooni; hindajad võrdlesid võrdlusmeetodit kasutades võrreldamatuid objekte ja

Ameerikanurga kinnistut tootmismaa sihtotstarbega kinnistutega.

Kohus nende väidetega ei nõustu. Tõendatud on asjaolu, et Süda Maja loobus Ameerikanurga

kinnistu osas äriplaanist luua ulatuslik kaubandus- ja logistikapark, kuna selle elluviimiseks

puudusid rahalised vahendid. Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisakti koostamise ajaks oli

Ameerikanurga kinnistu jagatud ning perspektiiv kaubandus- ja logistikapargi loomiseks

puudus. Lisaks, 7500-10 000 m² suuruste kruntidena müük oli Kinnisvarabüroo Uus Maa

hinnangul Ameerikanurga kinnistu parim kasutusviis (vt hindamisakti p 7), s.t kruntideks

jaotamine sai hinda ainult tõsta. Paljasõnaline on hageja väide, et Kinnisvarabüroo Uus Maa

hindaja ei ole võtnud Tunneli tee 1 ja Tunneli tee 2 kruntide ehituslube, üürilepinguid,

tehnovõrkude liitumislepinguid, kokkuleppeid kolmandate osapooltega (sh Maanteeametiga)

ning infot vee- ja kanalisatsioonitorustike osalise ehituse kohta hindamisakti koostamisel

aluseks (kd IV tl 58-68). Samuti ei ole hageja välja toonud ega tõendanud, et nimetatud asjaolud

oleksid kinnistu väärtust mõjutanud. Kinnisvarabüroo Uus Maa hindajad jagasid

Ameerikanurga kinnistu (parimat kasutusviisi aluseks võttes) väiksemateks 7500-10 000 m²

suurusteks kruntideks, s.t puudus põhjus võrrelda kinnistut äri- ja kaubandusparkidega.

Võrdluseks võeti samuti äri- ja tootmismaa sihtotstarbega kinnistud.

42. Hageja hinnangul sisaldab Kinnisvarabüroo Uus Maa Paldiski mnt 118A kinnistu hindamisakt

olulisi puudusi (kd IV tl 43 pöördel – 50 pöördel). Kohus nende väidetega ei nõustu. Puudub

vaidlus, et oktoobriks 2013. a, kui LR esitas pankrotiavalduse, ei kuulunud Paldiski mnt 118A

kinnistu enam Süda Majale (kinnistu müüdi 26.06.2013, kd III tl 28-35). Süda Maja

maksejõulisuse hindamisel oktoobris 2013. a ei oma tähtsust, kas Paldiski mnt 118A kinnistu

oli varasemal perioodil, kui see kuulus Süda Majale, bilansis õiges väärtuses kajastatud.

Isegi kui eeldada, et pärast selle võõrandamist jäi nõue Süda Maja bilanssi ülesse, siis ei nõustu

kohus hageja etteheidetega Kinnisvarabüroo Uus Maa Paldiski mnt 118A kinnistu

hindamisaktile, et: hindajad on jätnud tähelepanuta, et Paldiski mnt kinnisvaraarendus koosnes

lisaks Paldiski mnt 118A kinnistule ka Paldiski mnt 108D kinnistust (kd IV tl 68 pöördel);

hindamisakt hindab turuväärtust 31.03.2014 seisuga ning selle pinnalt ei saa teha järeldusi

kinnistu turuväärtuse kohta oktoobris 2013. a ega teostada finantsanalüüsi perioodi 2010-2013.

a kohta; hindamisakti järgi on Paldiski mnt 118A kinnistuga kõige sarnasem kinnistu Pärnu

mnt 113A kinnistu, kuid seda kinnistut võrdluses ei arvestatud.

Kohtu hinnangul oli hindajate ülesandeks hinnata Paldiski mnt 118A kinnistu turuväärtust,

mitte arenduse või äriplaani väärtust koos mingi teise kinnistuga. Lisaks, hindajad võtsid

hinnangu andmisel arvesse asjaolu, et detailplaneeringu kohaselt planeeritakse Paldiski mnt

118A ja Paldiski mnt 108D kinnistute liitmist (vt hindamisakti p 5). Kinnisvarabüroo Uus Maa

hindamisakti järgi oli märtsis 2014. a kinnistu väärtus 2 600 000 eurot, samas kui Süda Maja

31.12.2012 bilansi järgi oli väärtus 7 777 345 eurot. Kinnistu turuväärtus ei muutu 5 kuu

jooksul (s.t perioodil oktoober 2013. a − märts 2014. a) nii märkimisväärselt, et hageja saaks

väita, et oktoobris 2013. a vastas väärtus bilansilisele väärtusele. Ekspert võttis finantsanalüüsi

teostamisel aluseks Maa-ameti hinnaindeksid, mis võimaldasid Kinnisvarabüroo Uus Maa

hindamisakti alusel teha järeldusi ka perioodi 2010 – 2013. a kohta (vt BDO analüüsi p 27).

Hindamisakti kohaselt on Pärnu mnt 113A kinnistu sarnane Paldiski mnt 118A kinnistuga

juurdepääsu ja nähtavuse, kuid mitte asukoha mõttes, kuna Pärnu mnt 113A kinnistu asub

südalinnas (vt hindamisakti lk 7). Paldiski mnt 118A kinnistule olid kvalitatiivsete ja arvuliste

näitajate poolest sarnasemad teised objektid (mis asuvad Mustamäel ja Lasnamäel), mille

hindajad võtsid võrdlusmeetodit rakendades aluseks (vt hindamisakti lk 10).

43. Hageja hinnangul sisaldab ka Uus Maa Virbi tn 10 kinnistu hindamisakt olulisi puudusi (kd IV

tl 51-57 pöördel). Kohus nende etteheidetega ei nõustu. Virbi tn 10 kinnistu müüdi Süda Maja

pankrotimenetluses 2015. a märtsis 756 900 euro eest, kuigi selle kinnistu bilansiline väärtus

31.12.2012 seisuga oli 3 195 582 eurot (vt BDO analüüsi ptk I-K, lk 13-15). Analüüsi

koostamisel ei võtnud ekspert aluseks Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisakti, vaid reaalset

turuväärtust, s.t hinda, mida oldi turul valmis kinnistu eest maksma (ning korrigeeris seda

perioodiks 2010 – 2013. a Maa-ameti hinnaindeksite alusel). Seega ei oma hageja etteheited

Kinnisvarabüroo Uus Maa Virbi tn 10 kinnistu hindamisakti osas tähtsust.

Kohus rõhutab, et Virbi tn 10 kinnistu müügist saadud summa (756 900 eurot) kinnitab ka

kaudselt kostja väidet, et Süda Maja varad olid bilansis märkimisväärselt ülehinnatud. Kui ühe

kinnistu tegelik müügihind oli enam kui kolm korda väiksem bilansilisest väärtusest, siis ei saa

hageja väita, et varad olid bilansis õigesti kajastatud. Võttes arvesse, et ka teisi kinnistuid

kajastati samadel põhimõtetel, viitab see otseselt, et ka teiste kinnisasjade müük annaks sarnase

tulemuse, s.t et ka teiste kinnisasjade tegelik müügihind oleks märkimisväärselt madalam

bilansis märgitud väärtusest.

44. Hageja peab ebaõigeks BDO analüüsi järeldust, et välisinvestori HELIOS (PARTNERSHIPS)

LIMITED lahkumisega Ameerikanurga arendusprojektist muutus Süda Maja püsivalt

maksejõuetuks (BDO analüüsi ptk II C, lk 24-26). Hageja väite kohaselt oli HELIOS

(PARTNERSHIPS) LIMITED investeering liiga väike, et omada mingisugust mõju projekti

arengule ja varasema investeeringu suurus ei oma tähtsust.

BDO analüüsi kohasaelt oli HELIOS (PARTNERSHIPS) LIMITED viimane tõsiseltvõetav

investor, kes näitas üles huvi teha Ameerikanurga kinnistu arendamisse täiendavaid

investeeringuid (BDO analüüsi p 78, lk 25-26). Teisi reaalseid investoreid enam ei olnud

(samas). Hageja vastupidist tõendanud ei ole. Majandustegevuse jätkamine eeldas aga

Ameerikanurga projekti välisinvestori kaasamist (BDO analüüsi p 71). Kui ainus tõsiseltvõetav

välisinvestor lahkus projektist hiljemalt veebruaris 2011. a, oli ka põhjendatud eksperdi

järeldus, et sel ajal muutus Süda Maja püsivalt maksejõuetuks.

45. Kohtu hinnangul on ekslik hageja väide, et 2012. a tekkis Süda Majal suurinvestor Aktsiaseltsi

KH Energia-Konsult näol. Aktsiaselts KH Energia-Konsult ei andnud Süda Majale täiendavaid

rahalisi vahendeid (mida Ameerikanurga kinnistu arendamine eeldas). Aktsiaselts KH Energia-

Konsult andis Süda Majale laenu selleks, et Süda Maja saaks täita olemasolevad kohustused

Danske Bank A/S Eesti filiaali ees (kd IV tl 69-72, p 2.3). Seega on ümber lükatud hageja väide,

et Aktsiaselts KH Energia-Konsult oli Süda Maja investor, kelle finantseering oleks

võimaldanud Ameerikanurga kinnistu arendust jätkata ning BDO analüüsi järeldused seoses

investorite puudumisega on õiged.

46. Hageja väidab, et BDO analüüsis ei ole hinnatud Ameerikanurga kinnistu äriplaani. Kohus selle

väitega ei nõustu. Ekspert analüüsis, kas Süda Maja oli võimeline Ameerikanurga kinnistu

äriplaani ellu viima, s.t kas eksisteeris huvitatud välisinvestoreid (analüüsi ptk II C) ning kas

ühingu aktsionärid olid valmis äriplaani elluviimiseks täiendavaid vahendeid kaasama

(analüüsi ptk II D). Ekspert järeldas, et Süda Majal puudusid väljavaated Ameerikanurga

kinnistu äriplaani elluviimiseks. Samuti on asjas tõendamist leidnud, et Süda Maja oli

Ameerikanurga kinnistu äriplaanist loobunud.

47. Järgnevalt analüüsib kohus teisi hageja kahjunõude eeldusi. Kohus on tuvastanud, et Süda Maja

oli pankrotiavalduse esitamise ajal püsivalt maksejõuetu ning LR ei esitanud pankrotiavalduses

ebaõigeid ega eksitavaid andmeid.

48. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et hagejal tekkis pankrotiavalduse esitamise tagajärjel

2 000 000 eurot kahju. Hageja väite kohaselt tõendab aktsiate väärtust Rikensbergi poolt

aktsiate omandamise eest tasutud ostuhind. Samas ei ole hageja esitanud ostuhinna tasumise

kohta tõendeid ning kostja on esitanud asjaolud, mis seavad aktsiate eest reaalselt ostuhinna

tasumise kahtluse alla.

Hageja esitas Heino Haraku ja Rikensbergi vahel 28.06.2013 sõlmitud eelisaktsiate

müügilepingu, mille kohaselt müüs Heino Harak Rikensbergile Süda Maja eelisaktsiad summas

1 993 087,20 eurot (kd IV tl 76-77). Müügilepingu kohaselt pidi müügihinna tasumine toimuma

kolme kuu jooksul müügilepingu sõlmimisest (müügilepingu p 2.2). Kohus leiab, et hageja

esitatud müügileping ega Rikensbergi 2013. a majandusaasta aruanne ei tõenda Rikensbergi

poolt aktsiate omandamise eest tasutud ostuhinda.

49. Kohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud tekkinud kahju suurust. Põhjendamatu on hageja

taotlus määrata hagejale tekkinud kahju kindlaks kohtu õiglasel äranägemisel. TsMS § 233 lg

2 ja VÕS § 127 lg 6 sätete kohaldamise eeldused ei ole täidetud, sest nende sätete

kohaldamiseks peab olema võimatu tõendada kahju täpset suurust (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-

2-08, p 18). Aktsiate väärtuse väidetava languse tagajärjel tekkivat kahju on võimalik tõendada.

50. Kohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud põhjuslikku seost väidetavalt põhjendamatu

pankrotiavalduse esitamise ja hagejale väidetavalt tekkinud kahju vahel (rääkimata põhjuslikku

seost kostja väidetava tegevuse ja LR-i tegevuse vahel). Tõendamata on hageja väide, et LR ei

oleks pankrotiavaldust esitanud ja/või üldkoosolekut kokku kutsumata jätnud, kui kostja ei

oleks LR-i selleks mõjutanud. Hageja väidete kohaselt tekitas hagejale kahju pankroti

väljakuulutamine (ja sellega kaasnenud tagajärjed). Harju Maakohus kuulutas Süda Maja

pankroti välja ajutise halduri aruande alusel. Veelgi enam, hagejale väidetavalt tekkinud kahju

põhjuseks ei olnud mitte LR-i poolt esitatud pankrotiavaldus, vaid ajutise halduri seisukoht, et

Süda Maja on püsivalt maksejõuetu.

51. Hageja heidab kostjale ette, et enne pankrotiavalduse esitamist ei kutsutud kokku aktsionäride

üldkoosolekut. Hageja väite kohaselt oli üldkoosoleku kokkukutsumine vajalik, kuna Süda

Maja netovara seisu parandamiseks (netovara suurendamiseks seaduses nõutava tasemini) tuli

läbi viia Süda Maja aktsiakapitali suurendamine.

Esmalt tulnuks hagejal tõendada, et kostja mõjutas Süda Maja juhtorgani liikmeid, et nad ei

kutsuks üldkoosolekut kokku. Kohtu hinnangul ei ole nimetatud asjaolu tõendatud.

Tunnistajate LR-i, Agu Järv’e ja Ilmari Kuusaru ütlustega on tõendatud, et kostja ei ole neid

Süda Maja juhtimisel juhendanud ega mõjutanud. Tunnistaja LR-i ütluste kohaselt VM ja

Rikensbergi esindaja ignoreerisid teda, mistõttu ei olnud teisi võimalusi Süda Maja

maksejõuetusest välja toomiseks.

52. Lisaks sellele ei nõustu kohus hageja seisukohaga, et LR-il oli õigusnormidest tulenev kohustus

kutsuda enne pankrotiavalduse esitamist kokku aktsionäride üldkoosolek ja et ilma aktsionäride

üldkoosoleku otsuseta ei saa tuvastada äriühingu püsivat maksejõuetust või netovara

puudujääki. Hageja ei saa samastada püsivat maksejõuetust ÄS § 292 lg 1 p-s 1 toodud

olukorraga, kus netovara on vähem kui pool aktsiakapitalist. Käesolevas asjas on tuvastamist

leidnud, et pankrotiavalduse esitamise ajal oli äriühing juba püsivalt maksejõuetu. Sellises

olukorras oli LR-il kui Süda Maja juhatuse liikmel PankrS § 13 lg 3, TsÜS § 36 ja ÄS § 306 lg

3¹ järgi kohustus esitada viivitamata pankrotiavaldus. Maksejõuetuse korral on seega

pankrotiavalduse esitamine juhatuse kohustus ja mitte üldkoosoleku õigus. Ühestki normist ei

tulenenud LR-ile kohustust nõuda püsiva maksejõuetuse tõttu pankrotiavalduse esitamise

otsustamist aktsionäride üldkoosoleku poolt. Kostja on avaldanud, et isegi kui LR oleks

pidanud pankrotiavalduse esitamiseks saama Süda Maja aktsionäride heakskiidu, siis kostja

Süda Maja enamusaktsionärina oleks hääletanud pankrotiavalduse esitamise poolt.

53. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et Süda Maja aktsionärid oleksid üldkoosolekul

otsustanud suurendada aktsiakapitali. Hageja on esitanud kolme isiku selgitused, et enne

pankrotiavalduse esitamist ei kutsutud kokku aktsionäride üldkoosolekut Süda Maja

maksejõulisuse ja netovara puudujäägi küsimuse arutamiseks ning nad oleksid olnud valmis

kaasama täiendavat raha maksejõuetuse vältimiseks (kd I tl 141-144).

Esmalt tuleb arvestada, et sellised kinnitused on antud aastaid hiljem ja on vastuolus asjas

esitatud dokumentaalsete tõenditega. Kinnitused on antud Rikensbergi, Aktsiaseltsi KH

Energia-Konsult ja Tõnis Kotkas’e poolt. Aktsionäride üldkoosolekul ükskõik millise otsuse

vastuvõtmine oleks eeldanud seda, et otsuse poolt oleks olnud vähemalt üle poole koosolekul

esindatud häältest (Süda Maja põhikirja p 6.6, kd IV tl 122 pöördel – 123 pöördel).

Aktsiakapitali suurendamise otsuse vastuvõtmine oleks eeldanud 2/3 häälteenamust (ÄS § 341

lg 1). Viidatud kolme isiku häältest ei oleks ükskõik millise otsuse vastuvõtmiseks piisanud,

sest: Tõnis Kotkas’ele kuulus 8,0128 % Süda Maja aktsiatest. Järelikult oleks Tõnis Kotkas’el

olnud 8,0128 % üldkoosoleku häältest; Rikensbergile kuulus 50 % Süda Maja eelisaktsiatest,

lihtaktsiaid Rikensberg ei omanud. Süda Maja põhikirja p 2.3 järgi oli eelisaktsiate omanikel

üldkoosolekul hääleõigus ainult Ameerikanurga kinnisvaraprojektiga seotud otsuste

vastuvõtmisel. Järelikult ei oleks Rikensberg saanud kõnealuses küsimuses hääletada;

Aktsiaseltsile KH Energia-Konsult ei kuulunud mitte ühtegi Süda Maja lihtaktsiat ega ka

eelisaktsiat. Aktsiaselts KH Energia-Konsult ei olnud Süda Maja aktsionär ja ei oleks saanud

aktsionäride üldkoosolekul hääletada.

54. Seega pole tõendatud hageja väide, et üldkoosoleku kokkukutsumise korral oleksid aktsionärid

otsustanud suurendada aktsiakapitali või võtnud vastu mingeid muid otsuseid pankroti

ärahoidmiseks. Hageja väited puudutavad ainult ühte 8 % suuruse osalusega aktsionäri. Ükski

kolmest viidatud isikust ei ole avaldanud, mis summas ja mis tingimustel oleksid nad olnud

valmis täiendavaid rahalisi vahendeid kaasama, s.t hageja ei ole tõendanud, et sellest oleks

piisanud kõigi Süda Maja kohustuste katmiseks.

55. Hageja on väitnud, et Süda Maja aktsionärid soovisid Süda Majasse täiendavalt investeerida.

Kohtu hinnangul on see väide asjas esitatud dokumentaalsete tõendite ja tunnistaja LR-i

ütlustega ümber lükatud.

Süda Maja vajas täiendavaid investeeringuid ka varasemalt, mida tõendab Süda Maja

11.12.2012 nõukogu protokoll (kd III tl 5-7). Nimetatud protokollist nähtub, et Süda Maja

nõukogu liige ja kostja juhatuse liige AJ teeb ettepaneku jagada 180 000 proportsioonid

vastavalt aktsiaosalusele. Ettepanek ei leidnud heakskiitu. 11.12.2012 kuulusid Süda Maja

nõukokku kostja juhatuse liige AJ, Süda Maja kunagise aktsionäri Aktsiaseltsi KH Energia-

Konsult omanik ja juhatuse liige Heino Harak ning Süda Maja aktsionär Tõnis Kotkas. Kui AJ

tegi ettepaneku jagada 180 000 euro proportsioonid vastavalt aktsiaosalusele, siis Heino Harak

(Aktsiaseltsi KH Energia-Konsult esindajana) ja Tõnis Kotkas kinnitasid, et neil puuduvad

selleks võimalused. Olukorras, kus aktsionäridel puudusid võimalused 180 000 euro

investeerimiseks, ei saanud neil olla võimalust ka pankroti vältimiseks vajaliku mitme miljoni

euro investeerimiseks.

56. Täiendavate investeeringute tegemise valmiduse puudumist kinnitab ka asjaolu, et 11.10.2013

(11 päeva

enne pankrotiavalduse esitamist) toimunud

aktsionäride üldkoosoleku

päevakorrapunkti 1 raames arutati Süda Maja majanduslikku olukorda. Küsimusele, kas

aktsiaselts on tänase seisuga VM-i arvates maksejõuline vastas Süda Maja endine juhatuse liige

VM: „Tänase seisuga ei ole maksejõuline“ (kd II tl 137-148, protokolli lk 5). Mitte ükski

koosolekul viibinud aktsionär ei avaldanud valmidust panustada maksejõuetusest ülesaamiseks

Süda Majasse täiendavaid vahendeid. Seega ei ole tõsiseltvõetavad neli aastat pärast

11.12.2012 nõukogu koosolekut ja kolm aastat pärast 11.10.2013 aktsionäride üldkoosolekut

Heino Harak’u, Taavi Pihlakas’e, Tõnis Kotkas’e ja VM-i kinnitused, et nad oleksid olnud

valmis Süda Majasse täiendavalt investeerima. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et kui

aktsionärid soovisid Süda Majasse täiendavalt investeerida, oleksid nad saanud seda teha ka

pärast Süda Majale ajutise halduri määramist ja enne pankroti väljakuulutamist või ka pärast

pankroti väljakuulutamist. Ekspert Urmas Võimre analüüsi kohaselt oli Süda Majasse

täiendavalt investeerinud 2012. a kostja ning neid vahendeid kasutas VM osaliselt mitte Süda

Maja, vaid enda huvides.

57. Tulenevalt kohtupraktikast peab kostja kahju põhjuste konkurentsi korral kahju hüvitamise

kohustusest vabanemiseks tõendama, et tema tegu ei olnud kahju tekkimise aluseks

(vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-173-12, p 19). Kohtu hinnangul on kostja tõendanud, et LR-i

juhatuse liikmeks nimetamise ajal oli Süda Maja varast tühjaks kanditud ning äritegevus

sisuliselt lõpetatud. Eeltoodud asjaolu kinnitavad lisaks dokumentaalsetele tõenditele ka

tunnistajate LR-i, Agu Järv’e ja Ilmari Kuusaru ütlused. Tunnistajate ütlused kinnitavad, et LR-

i ülesanne oli välja selgitada Süda Maja majanduslik olukord. Tunnistajate ütlustest tulenevalt

täitis LR oma juhatuse liikme kohustusi nõuetekohaselt ning ei tegutsenud kostja huvides. Kõik

tunnistajad on kinnitanud, et kui nad Süda Maja juhtorganitesse valiti, olid nad teadlikud, et

Süda Maja majanduslik olukord oli halb ning tegelikust olukorrast puudus ülevaade (kd IV tl

181-192).

58. Kohtu hinnangul on tõendatud, et Tõnis Kotkas ja Heino Harak soovisid VM-i esindusõiguse

säilimist. VM volitused Süda Maja juhatuse liikmena lõppesid 17.06.2013, nõukogu kinnitas

tema ametiaja lõppemist 16.06.2013 ja kutsus ta 26.07.2013 otsusega tagasi (kd I tl 123-124,

kd III tl 8). Enne seda võtsid 28.05.2013 Tõnis Kotkas ja Heino Harak kokkukutsumise korda

rikkudes ja nõukogus kostjat esindanud AJ puudumisel vastu tühise otsuse pikendada VM-i

juhatuse liikme volitusi 01.10.2013 (kd I tl 123-124, kd III tl 8, 9-12). 08.06.2013 võtsid Tõnis

Kotkas ja Heino Harak nõukogus kostjat esindanud AJ puudumisel vastu veel ühe otsuse

pikendada VM-i juhatuse liikme volitusi (kd III tl 13-16). Kohus tuvastas Tõnis Kotkas’e ja

Heino Harak’u otsuste ning VM-i volituste pikendamise tühisuse (10.12.2013 kohtuotsus

tsiviilasjas nr 2-13-33131, kd III tl 17-18).

Nende tühiste nõukogu poolt vastu võetud otsuste alusel ja esindusõiguse üle peetavate

vaidluste ajaks säilis VM-i esindusõigus äriregistris ning sellel perioodil võõrandas ta Süda

Maja kinnistuid kolmandatele isikutele. 26.06.2013 sõlmis VM lepingu, millega Süda Maja

võõrandas OÜ-le SIIBXID Paldiski mnt kinnistud (kd III tl 20-27, 21-35). 13.06.2013 sõlmis

VM lepingu, millega Süda Maja võõrandas OÜ-le SIIBXID mõttelise osa Ameerikanurga

kinnistust (kd III tl 36-50). 28.06.2013 sõlmis VM lepingu, millega Süda Maja võõrandas OÜ-

le VIP Crew mõttelise osa Ameerikanurga kinnistust ning sellega seotud ettevõtte (kd III tl 51-

61).

59. Kohtu hinnangul võib asuda asjas esitatud tõendite alusel seisukohale, et nimetatud tehingud ei

olnud Süda Maja huvides, sest vara võõrandati tundmatutele, majandustegevuseta ja varatutele

äriühingutele ning tehingute tingimused ei olnud Süda Majale soodsad. Veelgi enam, asjas on

tuvastamist leidnud, et OÜ SIIBXID ja OÜ VIP Crew olid VM-i, Tõnis Kotka ja Heino

Harak’uga seotud ühingud. Kinnisvaratehingute tegemise ajal oli OÜ SIIBXID 100 % osade

omanik ja juhatuse liige Taavi Pihlakas, kes on ka Rikensbergi juhatuse liige (kd III tl 62-66,

kd I tl 141). OÜ VIP Crew ainuosanik on Outlet Center OÜ, mis on asutatud OÜ SIIBXID

poolt (kd III tl 67-68).

60. Kõik nimetatud tehingud sisaldasid makseviisi osas ebatavalisi kokkuleppeid. 13.06.2013

müügilepingu (notariaalakti nr 1676) p 6.5 järgi pidi ostja tasuma Süda Majale 2 840 518,88

eurot (s.o u 84 % müügihinnast) alles viie aasta jooksul. Olukorras, kus Süda Majal oli tõsiseid

probleeme sissenõutavate kohustuste täitmisega, puudus mõistlik põhjendus müüa oluline osa

äriühingu kinnistust ilma reaalseid rahalisi vahendeid saamata (müügilepingus ei nähtud isegi

ette maksegraafikut). Veelgi enam, summa pidanuks tasuma teadaoleva varata ja vähem kui

kuu aega enne müügilepingu sõlmimist asutatud äriühing OÜ SIIBXID.

Ülejäänud müügitehingute järgi pidanuks ostjad üle võtma Süda Maja kohustusi summas

20 726 790,58 eurot. Ostuhinna tasumine pidi toimuma valdavalt OÜ SIIBXID ja OÜ VIP

Crew poolt Süda Maja kohustuste ülevõtmisega. Kohustused, mille ülevõtmisega OÜ SIIBXID

ja OÜ VIP Crew pidid kinnistute eest tasuma, olid valdavalt Süda Maja kohustused Heino

Harak’ule kuuluva Aktsiaseltsi KH Energia-Konsult ees (kd III tl 69-73).

Nimetatud tehingutes puudus aga mehhanism kohustada võlausaldajaid nõusoleku andmiseks.

Vastupidi, lepingutes oli selgesõnaliselt öeldud, et pooled ei soovi, et võlausaldajad annaksid

müügilepinguga koos nõusoleku kohustuste üleminekuks. Tegelikult andsid kohustuste

ülemineku nõusoleku võlausaldajad, kellele kuulus kokku vaid 4 % müügilepingutest märgitud

nõuetest. Ülejäänud võlausaldajad nõusolekut ei andnud. Kuigi kohustused oleks pidanud

lepingute kohaselt üle minema, nõuab Heino Harak’ule kuuluv ja hageja juhatuse liikme Viktor

Särgava esindatud Aktsiaselts KH Energia-Konsult Süda Maja pankrotimenetluses kohustuste

täitmist (kd I tl 121-130).

Süda Maja jäi järelikult 2013. a juunis tehtud tehingute tagajärjel ilma suuremast osast oma

kinnisvarast vastusooritust saamata. Eelnevat kinnitab ka BDO analüüs, kus ekspert leidis, et

müügilepingute sõlmimine selgelt kahjustas Süda Maja huve (analüüsi lk 19 p 4). Süda Maja

pankrotihaldur on esitanud hagid ka kõigi müügilepingute tagasivõitmiseks. Ühes asjas on hagi

rahuldatud jõustunud kohtuotsusega, mille järgi „ei saa võlgniku poolt aktsepteeritud

maksetingimusi /…/ pidada mõistlikuks“ ja „vaidlustatud tehingul on kinke iseloom“ (kd IV tl

128-134 pöördel, tl 135).

61. Tunnistaja LR-i ütluste kohaselt käitusid VM, Heino Harak ja Tõnis Kotkas ettevõtte huvide

vastu (kd IV tl 182). Need aktsionärid töötasid LR-i ütluste kohaselt selle nimel, et võõrandatud

varasid ei oleks võimalik tagasi saada. Samuti on kinnitanud LR oma ütlustega, et vastuoluliselt

käitus ka aktsionär Rikensberg.

Eeltoodust saab järeldada, et VM, Tõnis Kotkas ja Heino Harak soovisid saavutada olukorda,

kus Süda Maja andis OÜ-le SIIBXID ja OÜ-le VIP Crew üle kinnistute omandiõiguse, kuid

kus Süda Maja jäi endiselt vastutama Aktsiaseltsi KH Energia-Konsult ees olevate kohustuste

eest.

62. Asjas on tuvastamist leidnud, et lisaks Süda Maja kinnistute võõrandamisele halvas VM

täielikult Süda Maja tegevuse. VM lõpetas 01.07.2013 Süda Maja kontoripinna rendilepingu

ning sõlmis sama kontoripinna osas rendilepingu talle kuuluva äriühingu ALANDIA KV OÜ-

ga (kd III tl 1-4, 74-87). Süda Majal oli sõlmitud äriruumide üürileping tähtajaga 30.04.2014.

05.07.2013 allkirjastas VM kokkuleppe, millega jättis Süda Maja kontoripinnata ja millega

Süda Maja kontoripinda asus kasutama VM-ile kuuluv ALANDIA KV OÜ. Seejuures on VM

selgitanud, et „[i]nformeerisin ka üürileandjat enne 01. juulit, et Süda Maja ei ole võimeline

lähiajal üüri maksma“ (tsiviilasja nr 2-14-53134 kohtuistungi protokoll, kd III tl 92). Üüri

suurus sellel ajal oli 22 795,20 krooni ehk 1456,88 eurot.

Samuti koondas VM 2013. a juuliks kõik Süda Maja töötajad. VM on seda asjaolu kinnitanud

oma ütlustega 04.05.2015 tsiviilasja nr 2-14-53134 kohtuistungil („Kuna Süda Maja

koosseisulised töötajad olid suveks 2013 koondatud või lapsehoolduspuhkusel, ma olin

üksinda, siis tuli Kalev Sakjasega jutuks, et mul on vaja teenust, et on vaja üks dokumentide

arhiiv ühest punktist teise viia. Kalev Sakjas lubas ära teha“ kd III tl 88-92). VM võttis Süda

Maja raamatupidajalt Süda Maja raamatupidamisdokumendid ja ei andnud dokumente üle isegi

Süda Maja pankrotihaldurile (kd III tl 93-95). Tunnistaja LR on samuti oma ütlustega

kinnitanud, et VM ei andnud talle üle Süda Maja raamatupidamisdokumente, ta ei saanud VM-

iga suhelda ning ta „korjas linna pealt Süda Maja dokumente kokku“ (kd IV tl 183). Seega oli

VM-i poolt tekitatud olukord, kus Süda Majal ei olnud enam kinnisvara, kontorit, töötajaid ega

raamatupidamisdokumente.

63. Kohtu hinnangul on tõendatud, et ajal, kui LR sai Süda Maja juhatuse liikmeks, ei olnud

äriühingul enam toimivat äriplaani. Süda Maja loobus äriplaanist arendada Ameerikanurga

kinnistul ulatuslikku kaubandus- ja logistikaparki (Tallinn Park). Nimetatud asjaolu tõendab

27.05.2013 Süda Maja nõukogu koosoleku protokoll (kd IV tl 124-126). Protokollist nähtuvalt

tunnistas nõukogu, et: Ameerikanurga kinnistuga seonduva arendusprojekti jätkamine eeldab

täiendavaid rahalisi investeeringuid, mille tegemiseks aktsiaseltsil, arvestades aktsiaseltsi

varalist seisundit ning võetud kohustusi, mõistlikud võimalused puuduvad; aktsiaselts on

tegelenud investori otsimisega arendusprojekti edasiseks rahastamiseks, kuid ei ole saavutanud

positiivseid tulemusi; aktsiaselts ei ole ilma täiendavat investeeringut arendusprojekti saamata

suuteline säilitama perspektiivis oma maksevõimelisust ning hetke olukorra jätkumisel on

reaalne aktsiaseltsi suhtes pankrotimenetluse alustamine; aktsiaselts on tegelenud võimaluste

otsimisega arendusprojekti ja/või kinnistu kas osaliseks või täielikuks võõrandamiseks

aktsiaseltsile parimatel tingimustel, vältimaks aktsiaseltsi maksejõuetuks muutumist. Samuti

on ekspert Urmas Võimre asunud samale seisukohale, et Süda Majal puudusid igasugused

väljavaated Ameerikanurga kinnistu arendustegevuse jätkamiseks (analüüsi p 79). Seega sellist

äriplaani LR-i juhatuse liikmeks valimise ajal enam ei olnud.

Äriplaani puudumist tõendavad ka Süda Maja endise juhatuse liikme VM-i poolt 2013. a juunis

sõlmitud müügilepingud. VM võõrandas müügilepingutega suurema osa Ameerikanurga

kinnistust. Lisaks sellele on kostja asjaoluna välja toonud ja tõendanud, et VM asus juba 2011.

a tegema Süda Maja pangakontolt väljamakseid endale ning endaga seotud äriühingule

ALANDI KV OÜ (ekspert Urmas Võimre analüüsi p 86-89, kd II tl 130-131). Väljamaksed

jätkusid ka 2013. a ajal, mil VM juhatuse liikme volitused olid tegelikult lõppenud (kd IV tl

127 ja pöördel).

Eeltooduga on tõendamist leidnud, et ajal, mil LR asus Süda Maja juhatuse liikme kohustusi

täitma, oli: Süda Maja loobunud Ameerikanurga kinnistu äriplaani realiseerimisest; VM

võõrandanud olulise osa Süda Maja kinnisvarast ilma, et Süda Maja oleks selle eest reaalset

vastusooritust saanud ning VM sulgenud Süda Maja kontori ja koondanud töötajad.

Tõendamata on hageja väide, et nimetatud perioodil oli Süda Maja maksejõuline ja toimiva

äriplaaniga äriühing.

Menetluskulud

64. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus

menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Kuna hagi jääb rahuldamata,

jäävad menetluskulud hageja kanda (TsMS § 162 lg 1). Hageja on menetluse käigus 160 000

euro suurusest nõudest loobunud. Tulenevalt TsMS § 168 lg 2 jäävad ka osaliselt loobutud

nõude osas menetluskulud hageja kanda, sest ei esine TsMS § 168 lg-tes 3-5 kohaldamise

eeldusi.

65. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega

seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui

menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks

menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.

Tulenevalt menetluskulude jaotusest analüüsib kohus üksnes kostja menetluskulusid.

Menetluskuludeks on dokumentaalse tõendi saamise kulud (TsMS § 143 p 2) ja lepingulise

esindaja kulud (TsMS § 144 p 1). Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja

menetluskuludeks dokumentaalse tõendi saamise kulud (registripäringud) 6 eurot ja lepingulise

esindaja kulu 19 583,80 eurot käibemaksuta (kd IV tl 178-179, millele lisandub protokollitud

taotluse alusel kahe esindaja kohtuistungi ajakulu, kd IV tl 195).

66. Kohus leiab, et dokumentaalse tõendi saamise kulud 6 eurot on põhjendatud ja vajalik

menetluskulu.

67. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud,

mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on

menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218

sätestatu kohaselt. Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramisel tuleb maakohtul

kontrollida lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust esindamisele kulunud aja ja

ühe tööühiku suhtes.

68. Hageja vaidleb vastu kostja menetluskuludele leides, et kostja esindajate keskmiseks

tunnihinnaks tuleks lugeda u. 140 eurot. Kostja vaidlustab ajakulu 06.03.2018

menetlustoimingu osas (kohtuistungi protokoll, kd IV tl 195).

69. Kostjat esindab kaks esindajat – vandeadvokaat Arne Ots ja vandeadvokaat Martin-Johannes

Raude. Menetluse algstaadiumis esindas kostjat vandeadvokaat Marika Kütt. Kohus märgib, et

kahe või enama esindaja kaasamine on põhjendatud aeganõudvate menetlustoimingute ja

materjalide mahukuse tõttu. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas on põhjendatud kahe

esindaja osalemine menetluses. Kohus nõustub vandeadvokaadi Marika Kütt tunnihinnaga 170

eurot ja vandeadvokaadi Martin-Johannes Raude tunnihinnaga 170 eurot ja 180 eurot.

Vandeadvokaadi Arne Ots’a põhjendatud tunnitasu suuruseks loeb kohus 180 eurot. Kostja on

käibemaksukohuslane, mistõttu kuulub õigusabikulu hüvitamisele ilma käibemaksuta (TsMS §

174 lg 10).

70. Hinnates kostja esindajate kulude põhjendatust ja vajalikkust leiab kohus, et kostja

menetluskulude kindlaksmääramise avaldus kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohus vähendab

11.05.2017 istungiks ettevalmistamise ajakulu ja peab mõlema esindaja osas põhjendatud

ajakuluks 1 tund. Samuti vähendab kohus kostja 06.03.2018 menetlusdokumendi koostamise

ajakulu ja peab vandeadvokaadi Arne Ots’a põhjendatud ajakuluks 3 tundi ja 24 min ning

vandeadvokaadi Martin-Johannes Raude põhjendatud ajakuluks 7 tundi. Ülejäänud osas on

kostja esindajate ajakulu põhjendatud. Kohus arvestab mõlemale esindajale juurde 17.04.2018

kohtuistungi ajakulu 4 tundi ja 12 min.

Kostja esindajate kulud on põhjendatud 35 tunni ulatuses tunnitasuga 170 eurot (millest 11

tundi ja 12 min on vandeadvokaadi Marika Kütt’i ajakulu ning 23 tundi ja 48 min

vandeadvokaadi Martin-Johannes Raude ajakulu) ning 55 tunni ja 45 min ulatuses tunnitasuga

180 eurot (millest 26 tundi ja 15 min on vandeadvokaadi Arne Ots’a ajakulu ning 29 tundi ja

30 min on vandeadvokaadi Martin-Johannes Raude ajakulu). Hagejalt tuleb kostja kasuks välja

mõista 15 985 eurot.

17.01.2017 on maakohus kohustanud hagejat tasuma menetluskulude katteks tagatise 6460

eurot (kd I tl 233-234).

71. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude

kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kostja on vastavasisulise

taotluse esitanud.

72. TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale

edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude

suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude

rahaline suurus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

Meeli Kaur

kohtunik