2-15-8579/48 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

2158579

Otsuse kuupäev

Tartu, 25. aprill 2018

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Malle Seppik

Kohtuasi

Tatjana Olšanõhhi ja Vjatšeslav Rabotševi hagi Oleg Bulkini

vastu hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 20. oktoobri 2017. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tatjana Olšanõhhi ja Vjatšeslav Rabotševi ühine

kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

330 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hagejad Tatjana Olšanõhh ja Vjatšeslav Rabotšev, ühised

esindajad vandeadvokaadid Paul Varul, Anto Kasak ja Urmas

Volens

Kostja Oleg Bulkin, esindajad vandeadvokaadid Helvia Räägel ja

Maksim Greinoman

Asja läbivaatamise kuupäev

26. märts 2018. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 20. oktoobri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2158579.

Saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada tasutud kassatsioonikautsjon 3000 eurot Tatjana Olšanõhhile.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tatjana Olšanõhh (hageja I) ja Vjatšeslav Rabotšev (hageja II) (koos hagejad) esitasid 7. juunil

2015 Harju Maakohtule hagi Oleg Bulkini (kostja) vastu, milles palusid kohustada kostjat andma

nõusolek kinnistuid (registriosad nr 1977402 ja nr 2158602; kinnistud) kostja kasuks koormavate

hüpoteekide kustutamiseks ja asendada nõusolek kohtuotsusega. Menetluskulud palusid hagejad

jätta kostja kanda.

Hagejate väitel sõlmisid nad ostjatena Inna Zahharovaga (müüja) 6. detsembril 2011 müügi- ja

asjaõiguslepingu (müügileping), mille alusel hagejad ostsid Viimsi vallas Kalevi tee 9 ja 10 asuvad

kinnistud. Müügilepingu sõlmimise ajal koormasid kinnistuid kostja kasuks seatud ühishüpoteek

(hüpoteegisumma 330 000 eurot) ja Swedbank AS-i (pank) kasuks seatud hüpoteegid, nende

2-15-8579

kogusummas 1 077 766 eurot. Kostja kasuks seatud hüpoteek tagab kostja ja müüja 7. märtsi

2011. a laenulepingust (laenuleping) tulenevaid kostja nõudeid müüja vastu. Müügilepingu p 2.1

järgi oli kinnistute müügihinnaks 1 350 000 eurot, müügilepingu p 2.4 järgi lepiti kokku, et hagejad

tasuvad ostuhinnast 1 077 766 eurot panga ja kostja kõikide selliste nõuete rahuldamiseks, mille

tagamiseks on kinnistutele seatud hüpoteegid. Hagejad tasusid ostuhinnast 1 077 766 eurot notari

hoiukontole ja on sellega kostja hüpoteegi aluseks oleva nõude rahuldanud. Müüja ja hagejad

sõlmisid 9. veebruaril 2012 müügilepingu muutmise lepingu (2012. a leping), mille p 2.2 järgi on

hagejad enne lepingu sõlmimist hoiustanud notari kontole ostusummast 1 077 766 eurot

tagasivõtmise õiguseta ning lepinguosalised leppisid kokku, et notar edastab hoiustatud rahasumma

või selle osa ühe pangapäeva jooksul arvates päevast, kui müüja, hagejad ja hüpoteegipidajad on

esitanud kinnistusosakonnale avalduse hüpoteekide kinnistusraamatust kustutamiseks. 2012. a

lepingu p 2.4 järgi avaldasid müüja ja hagejad, et ostuhinna osa 1 077 766 eurot hoiustas ostja

notarikontole eesmärgiga rahuldada selle raha arvel hüpoteegipidajate kasuks seatud hüpoteekidega

tagatud nõuded, et kinnistusraamatust saaks nimetatud hüpoteegid kustutada. Kostja keeldus

alusetult nõusoleku andmisest hüpoteekide kustutamiseks ega ilmunud hagejate broneeritud tehingu

tegemise ajaks 16. aprillil 2015 notaribüroosse. Pank teise hüpoteegipidajana tuli notari juurde, sai

raha kätte ja tema hüpoteek on kustutatud. Samamoodi saanuks raha soovi korral kätte ka kostja.

Kostja on sattunud vastuvõtuviivitusse. Tähtsust ei ole sellel, et kostja ei olnud tehingu, mille

raames hoiustamine toimus, pool. Raha ei kuulu müüjale, vaid on hoiustatud kostja kasuks.

Väidetav raha tagasivõtmise õigus on lõppenud. Hagejate nõue ei ole aegunud.

2012. a märtsis algatas kohtutäitur kostja avalduse alusel hagejate vastu täitemenetlused müüja

laenulepingust tuleneva võla 330 000 eurot, intressi ja viivise saamiseks hüpoteegiga koormatud

kinnistute arvel. Jõustunud kohtuotsusega (tsiviilasi nr 21213890) jäeti hagejate hagi kostja vastu

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks rahuldamata. Selles kohtuasjas vaieldi nõuete kehtivuse

üle, käesolevas asjas täitmise üle. Hoiustatud raha arestimine tsiviilasjas nr 21356804 kostja kasuks

müüja vastu esitatud hagi tagamiseks on õigusvastane. Ka ei takista arest kostjal raha vastu võtta.

2. Kostja ei tunnistanud hagi ning palus jätta see läbi vaatamata või rahuldamata.

Kostja arvates ei ole hagejatel hoiustatud raha käsutamise õigust, sest hoiustatud raha väljaandmise

nõudeõigus on müüjal, samuti on hoiustatud raha kohtumäärusega arestitud. Müügilepingust ja

2012. a lepingust tulenevalt on hoiustamine toimunud müüja, mitte kostja kasuks. Ei ole tõendatud,

et hoiustamine oli täitmise pakkumine ja see oli tagasivõtmatu. Võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatud

hoiustamise regulatsioon ei kohaldu, samuti ei saanud hoiustamine toimuda notariaadiseaduse

(NotS) alusel. Kostja nõue ei ole rahuldatud, kuivõrd hüpoteegi seadmise lepingus ei ole

kokkulepet, mille järgi tagab hüpoteek vaid põhinõuet. Kostjal on kohustus anda nõusolek hüpoteegi

kustutamiseks pärast nõude rahuldamist. Hagejate nõue on aegunud, kuna hagi esitati enam kui

kolme aasta möödumisel raha hoiustamisest ja täitemenetluse alustamisest. Hagi on vastuolus poolte

vahel tsiviilasjas nr 21213890 tehtud otsusega, millega kohus jättis rahuldamata hagi kostja vastu

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, ning seega lubamatu.

3. Harju Maakohus tagas 16. juuni 2015. a määrusega hagejate avaldusel hagi ja peatas hagejate

vastu alustatud täitemenetlused nr 048/2012/855 ja nr 048/2012/856.

Kostja määruskaebuse jättis Tallinna Ringkonnakohus 1. septembri 2015. a määrusega rahuldamata.

2(11)

2-15-8579

4. Harju Maakohus jättis 2. juuni 2017. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud võrdsetes

osades hagejate kanda neid summaliselt kindlaks määramata, lisaks tühistas maakohus hagi

tagamise.

Otsuse põhjenduste järgi leppisid pooled esialgu kokku ostuhinna tasumises otse

hüpoteegipidajatele (müügilepingu p 2.4), kuid muutsid seda kokkulepet selliselt, et ostuhinna otse

hüpoteegipidajatele maksmise asemel hoiustati ostuhind notarikontol (2012. a lepingu pd 2.2 ja 2.4).

2012. a lepingu viidatud p-dest nähtub poolte tahe lugeda hagejate ostuhinna tasumise kohustus

täidetuks ostuhinna hoiustamisega. Ostuhinna hoiustamist ei saa aga lugeda kostja nõude

rahuldamiseks toimunud hoiustamiseks NotS § 35 lg 2 mõttes. Müüja ja hagejate kokkulepe selle

kohta, mis otstarbeks hoiustatud ostuhinda kasutatakse, ei saa tuua kaasa õiguslikke tagajärgi

kolmandaks isikuks olevale kostjale, kes ei olnud lepingu pooleks. Tegemist ei ole ka hoiustamisega

VÕS § 120 lgs 1 sätestatud eeldustel. Lepingus puudub viide kostja vastuvõtuviivitusele. Seega ei

ole ostuhinna hoiustamisel notarikontole eesmärgiga selle arvel täita hüpoteegipidaja nõuded

VÕS § 122 lgs 1 nimetatud tagajärge (kohustuse täidetuks lugemine). Kuna ostuhinna

hoiustamisega kostja nõue ei lõppenud, ei ole hagejatel õigust nõuda hüpoteegi kustutamist

asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lg 1 alusel. Hagejate nõue ei ole aegunud. Asjaõiguse lõpetamise

nõude (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 5) aegumistähtaeg on kümme aastat.

5. Hagejad palusid apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada.

Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata või hagi läbi vaatamata ja lõpetada asja

menetluse.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus jättis 20. oktoobri 2017. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muutis osaliselt kohtuotsuse põhjendusi.

Ringkonnakohus jättis maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud solidaarselt hagejate kanda,

neid summaliselt kindlaks määramata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt oli müügilepingu ja 2012. a lepingu järgi hagejate ja

müüja ühiseks tahteks leppida kokku, et hoiustatud raha arvel täidetakse müüja hüpoteekidega

tagatud kohustused. Seega on hagejad hoiustanud mh kostja kasuks 330 000 eurot müüja

laenulepingust tuleneva hüpoteegiga tagatud kohustuse täitmiseks. Hüpoteegiga koormatud

kinnisasja omanik saab täita võlgniku kohustuse ka raha notari kontol hoiustades. Ka juhul kui raha

hoiustatakse NotS § 35 järgi notari ametitoiminguna või ametiteenusena muul põhjusel, kui on

VÕS §s 120 sätestatud, saab analoogia korras kohaldada VÕS §des 122 ja 123 sätestatut. Muu

hulgas saab VÕS § 122 lg 1 alusel lugeda, et tagasivõtmatu hoiustamisega on võlgniku kohustus

täidetud. Seega olukorras, kus hüpoteegipidajal oleks müüja vastu nõue 330 000 euro ulatuses, saaks

lugeda kostja kui hüpoteegipidaja nõude rahuldatuks ning hagejatel oleks õigus nõuda AÕS § 349

lg 1 alusel hüpoteegi kustutamist.

Praeguses asjas tuleb arvestada aga mh asjaolu, et kostja laenulepingust tulenevad nõuded müüja

vastu ületavad hüpoteegisummat. Müüja on kohustatud tasuma laenulepingu alusel kostjale kokku

639 400 eurot, s.o laen 330 000 eurot, jõustunud kohtuotsustega müüjalt kostja kasuks välja

mõistetud laenulepingust tulenev intress 59 400 eurot ja viivis 250 000 eurot. Seega saab

330 000 eurot viidatud kogusummast lugeda täidetuks notari kontol hoiustamisega, kuid

309 400 eurot on tasumata. Kuivõrd hüpoteegipidaja nõue ei ole täielikult rahuldatud, ei ole

3(11)

2-15-8579

hüpoteegi kustutamise eeldused AÕS § 349 lg 1 tähenduses täidetud. Müüja saanuks kostja kasuks

seatud hüpoteegi kustutamiseks kohe pärast müügilepingu sõlmimist täita sissenõutavaks muutunud

laenulepingust tulenevad kohustused (tasuda põhivõla ja intressi). Müüja seda ei teinud ning hagejad

on nõustunud, et kostjale ei tasuta võlga kohe, vaid see raha hoiustatakse ning kostjaga asutakse

kohtuvaidlustesse. Sellega võtsid aga hagejad endale ka riski, et lisaks hoiustatud ostuhinnale võib

kostja nõuda oma nõuete rahuldamist ka hüpoteegiga koormatud kinnistute arvel. Hagejad leiavad

valesti, et nad peavad täitma kostjale kohustuse kahekordselt. Hagejad täitsid ostuhinna osa

hoiustades oma müügilepingust tulenevat kohustust tasuda müüjale ostuhind ning ostuhinna

tasumisega ei saanud hagejad välistada riski, et hüpoteegipidaja asub hüpoteeke realiseerima, kui

müüja ei täida laenulepingust tulenevaid kohustusi. Eeltoodut ei muuda asjaolu, et hagejad

hoiustasid raha hüpoteegisumma ulatuses. Kuigi AÕS § 346 lg 1 järgi on nõue, intress (sh viivis) ja

võla sissenõudmise kulutused tagatud hüpoteegiga üksnes hüpoteegisumma ulatuses, ei saa sellest

praeguses asjas järeldada, et hagejad täitsid hüpoteegiga tagatud kohustuse AÕS § 349 lg 1

tähenduses.

Olukorras, kus kinnisasja omanik hoiustab tagasivõtmise õiguseta hüpoteegisumma ulatuses raha

hüpoteegipidaja kasuks, vältimaks kinnisasja arvel nõude rahuldamist ja sundtäitmist, saab üldjuhul

lugeda hüpoteegiga tagatud nõude VÕS § 122 lg 1 esimese lause järgi rahuldatuks, mistõttu saab

kinnisasja omanik nõuda ka AÕS § 349 lg 1 järgi hüpoteegi kustutamist ning võlgniku nõude

rahuldamise korral läheb võlausaldaja nõue võlgniku vastu kinnisasja omanikule üle. Seda ei ole aga

hagejad teinud. Praeguses asjas on hagejad müüja soovil hoiustanud hüpoteegipidajate nõuete

katteks osa rahast, mis tuleks hagejatel tasuda lepingu p 2.1 järgi müüjale ostuhinnana. Seega tuli

hagejatel tasuda müügilepingu alusel müüjale kokku 1 350 000 eurot (sh hoiustatud

1 077 766 eurot) sõltumata sellest, et kinnisasja koormavad hüpoteegipidajate kasuks selle summa

ulatuses hüpoteegid. Pooled küll lootsid, et ostuhinnast osa hüpoteegipidajate kasuks hoiustades

saavad kõik müüja kohustused täidetud, mis annab alust nõuda kinnisasjale seatud hüpoteekide

kustutamist, kuid jätsid arvestamata asjaolu, et olukorras, kus müüja palvel kohustub ostja tasuma

osa ostuhinnast hüpoteegipidajale või selle raha viimase kasuks hoiustama, ei ole võlausaldaja

nõuded võlgniku vastu piiratud hüpoteegisummaga.

Hagejatel võib olla õigus nõuda müüjalt lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hagejad paluvad kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada.

Hagejad esitasid ka oma menetluskulude nimekirja.

Ringkonnakohus leidis hagejate arvates ebaõigesti, et hüpoteegi kustutamise eeldused ei ole

täidetud. Ringkonnakohus ei arvestanud hüpoteegisumma õigusliku tähendusega ega asjaoluga, et

hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikuks ning hüpoteegiga tagatud nõude võlgnikuks on

erinevad isikud. AÕS § 346 lgst 1 tulenevalt ei oleks kostjal hüpoteegipidajana võimalik saada

müüjaga sõlmitud laenulepingust tuleneva nõude rahuldamiseks hagejate kinnistute arvel rahuldust

suuremas summas kui hüpoteegisumma 330 000 eurot. Kui hüpoteegiga tagatud nõue on suurem kui

hüpoteegisumma, saab hüpoteegipidaja nõuda hüpoteegisummat ületava raha tasumist hüpoteegiga

tagatud nõude võlgnikult (müüjalt), kuid mitte hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikult

(hagejatelt). Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu, millisele õiguslikule alusele või faktilistele

asjaoludele tuginedes tuleb hagejatel vastutada kostja ees samamoodi nagu müüjal.

4(11)

2-15-8579

8. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta hagi läbi vaatamata või kaebus

rahuldamata. Kostja palub võtta asja juurde täitmisteate täiteasjas nr 022/2018/2 ja müüja

18. jaanuari 2018. a avalduse kohtutäiturile samas täiteasjas, tõendamaks, et hoiustatud raha kuulub

müüjale. Kostja esitas ka oma menetluskulude nimekirja ja vaidles osaliselt vastu hagejate

menetluskuludele.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691

p 2 ning § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ning asi tuleb

saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

10. Kolleegium käsitleb esmalt vaidluse eset ja olulisi asjaolusid (I), seejärel üldiselt hagejate nõude

rahuldamise eeldusi (II) ja edasi hüpoteegiga tagatud kohustuste täitmist hoiustamisega (III).

Lõpetuseks käsitleb kolleegium menetluslikke küsimusi ja teeb menetluslikud otsustused (IV).

I

11. Hagejad nõuavad kostjalt nõusolekut nende kinnistuid kostja kasuks koormavate hüpoteekide

kustutamiseks ja paluvad asendada nõusoleku kohtuotsusega.

Hagejad tuginevad seejuures eelkõige sellele, et nad on kinnistuid ostes hoiustanud

hüpoteegisumma ulatuses kostja kasuks tagasivõtmatult 330 000 eurot, mille arvel saab kostja

rahuldada hüpoteegiga tagatud nõuded.

12. Kostja on esitanud hagile järgmised põhilised vastuväited:

•

hagi on lubamatu, kuna see on vastuolus poolte vahel varem tehtud kohtuotsusega, millega

kohus jättis rahuldamata hagi kostja vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks;

•

hagejate nõue on aegunud;

•

hüpoteegiga tagatud osas ei ole kostja nõuet täidetud;

•

hoiustatud raha kuulub müüjale ja kostja saab selle arvel rahuldada oma nõudeid müüja

vastu ka hüpoteegiga tagamata osas, pealegi on see raha kostja ja müüja vahelises kohtuasjas

kostja kasuks hagi tagamiseks arestitud.

13. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

•

hagejad sõlmisid ühiste ostjatena müüjaga 6. detsembril 2011 kinnistute müügilepingu, mida

muutsid omakorda 9. veebruaril 2012, hagejad on kantud kinnistute ühisomanikena

kinnistusraamatusse;

•

hagejad ostsid kinnistud 1 350 000 euro eest, millest 1 077 766 eurot hoiustati notari kontol

ja millest 330 000 eurot on jätkuvalt hoiustatud notari kontol;

•

kinnistud on koormatud ühishüpoteegiga summas 330 000 eurot kostja kasuks, mis tagab

laenulepingust tulenevaid kostja nõudeid müüja vastu;

•

jõustunud kohtuotsustega on müüjalt kostja kasuks välja mõistetud laenulepingust tulenev

intress 59 400 eurot ja viivis 250 000 eurot;

•

2012. a märtsis algatas kohtutäitur kostja avalduse alusel hagejate vastu täitemenetlused

müüja laenulepingust tuleneva võla 330 000 eurot, intressi ja viivise saamiseks hüpoteegiga

koormatud kinnistute arvel, jõustunud kohtuotsusega jäeti hagejate hagi kostja vastu

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks rahuldamata;

5(11)

2-15-8579

•

hoiustatud raha on arestitud tsiviilasjas nr 21356804 kostja kasuks müüja vastu esitatud hagi

tagamiseks;

•

kostja on keeldunud andmast nõusolekut ühishüpoteegi kustutamiseks.

14. Kohtud jätsid hagi rahuldamata, kuna ei lugenud ostuhinna hoiustamist kostja hüpoteegiga

tagatud nõude rahuldamiseks ja seega piisavaks hüpoteegi kustutamiseks.

Kassatsioonimenetluse keskmes ongi küsimus, kas raha hoiustamist müügilepingu täitmiseks saab

lugeda hüpoteegiga tagatud kohustuse täitmiseks.

II

15. Hagi aluseks olevatel asjaoludel saab hagejate nõude aluseks olla AÕS § 349 lg 1, mille järgi

võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle

kustutamist, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, kui ei ole kokku

lepitud teisiti.

16. Praegusel juhul on hagejad nõudnud hüpoteegi kustutamist. Sisuliselt on tegu hüpoteegi

lõpetamise nõudega, sest hüpoteegikanne kinnistusraamatus ei ole ebaõige ja hagejad ei nõua selle

parandamist AÕS § 65 alusel.

Hüpoteegi lõpetamiseks on AÕS § 642 esimese lause järgi vajalik kostja kui hüpoteegipidaja ja

õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud (materiaalõiguslik) avaldus hüpoteegi lõpetamise kohta ja

hüpoteegi kustutamine kinnistusraamatust. Lisaks on hüpoteegi lõpetamiseks AÕS § 330 järgi

vajalik hagejate endi kui kinnistute omanike notariaalselt kinnitatud nõusolek.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1, lg 2 p 2 ning lgte 5 ja 51 järgi on hüpoteegi

kinnistusraamatust kustutamiseks vajalik kostja kui hüpoteegipidaja ja puudutatud isiku notariaalselt

kinnitatud või digitaalallkirjastatud nõusolek.

17. Kui kostja on kohustatud hüpoteegi lõpetamiseks (sh kinnistusraamatust kustutamiseks)

nõusoleku andma (st kui AÕS § 349 lg 1 eeldused on täidetud), saab vajalikud nõusolekud asendada

TsÜS § 68 lg 5, täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 ja KRS § 341 lg 8 alusel.

18. Kolleegium nõustub kohtutega, et tuvastatud asjaoludel ei ole hagejate hüpoteegi lõpetamise

(kustutamise) nõue aegunud.

Hüpoteegi kui asjaõiguse lõpetamise nõue AÕS § 349 lg 1 järgi on hinnatav tehingust tuleneva

nõudena TsÜS § 146 lg 5 ja § 147 lg 1 mõttes ning selle aegumistähtaeg on kümme aastat nõude

sissenõutavaks muutumisest. Hagejate arvates kostja hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks

hoiustati raha 2011 (täpne aeg tuvastamata), hagi esitati 2015.

19. Hüpoteek koormab kinnistut piiratud asjaõigusena kõigi suhtes kehtivalt (AÕS § 325 lg 1).

Omandades hüpoteegiga koormatud kinnistud, pidid hagejad arvestama, et hüpoteek omandamisel

ei lõpe, vaid jääb püsima. Samuti pidid hagejad arvestama, et hüpoteek jääb tagama samu nõudeid,

mis varemgi. Hüpoteegi tagatiskokkulepe kehtib AÕS § 346 lg 2 järgi hüpoteegiga koormatud

kinnisasja omaniku vahetumisel ka uue omaniku suhtes (vt ka Riigikohtu 5. märtsi 2010. a määrus

tsiviilasjas nr 321810, p 10; 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3216412, p 19).

6(11)

2-15-8579

20. Kuigi hüpoteek AÕS § 325 lg 4 järgi tagatavat nõuet ei eelda, ei või hüpoteeki siiski realiseerida

tagatava nõudeta, st täitemenetluse võib korraldada üksnes ulatuses, milles hüpoteek tagab nõudeid,

mille rahuldamist kinnisasja arvel võib hüpoteegipidaja nõuda (vt ka nt Riigikohtu 5. novembri

2008. a otsus tsiviilasjas nr 32110408, p 12; 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3216412, p 19).

21. Kinnisasja omanik võib AÕS § 351 lg 1 järgi hüpoteegipidaja vastu esitada ainult selliseid

vastuväiteid, mis põhinevad kinnistusraamatu kandel või mis on tal sissenõude esitanud

võlausaldaja vastu võlaõiguslikul alusel. Kui kinnisasja omanik ei ole tagatud nõude võlgnik, võib ta

AÕS § 279 lg 7 järgi esitada pandiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada

võlgnik või käendaja (vt ka Riigikohtu 28. septembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3216011, p 26).

Käendaja vastuväited on nimetatud VÕS §s 149.

22. Hagejad ei väida, et kostjal ei ole hüpoteegiga tagatud nõuet, vaid et see on täidetud. Tagatud

nõueteks on kostja nõuded müüja vastu, mis tulenevad nendevahelisest laenulepingust.

Kohustus loetakse VÕS § 76 lg 3 järgi kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise

vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Koormatud kinnistu omanik

võib kolmanda isikuna täita võlgniku hüpoteegiga tagatud kohustuse hüpoteegipidaja vastu ja

hüpoteegipidaja ei või keelduda täitmise vastuvõtmisest, isegi kui võlgnik täitmisele vastu vaidleb,

sest koormatud kinnistu omanikul on täitmise vastu õigustatud huvi, vältimaks kinnistu

võõrandamist hüpoteegi alusel (VÕS § 78 lg 1, lg 3 p 2).

Kui kohustus on täidetud isikule, kes ei ole võlausaldaja, või isikule, kes ei ole võlausaldaja asemel

õigustatud täitmist vastu võtma, loetakse kohustus täidetuks, kui kohustus sellele isikule täideti

täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isiku nõusolekul või kui täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isik

kiitis sellele isikule täitmise hiljem heaks (VÕS § 79 esimene lause).

23. Rahalise kohustuse võib täita sularahas või maksega kontole (VÕS § 91 lgd 1 ja 2). VÕS § 122

lgtes 1 ja 2 sätestatud tingimustel saab rahalise kohustuse lugeda täidetuks ka raha hoiustamisel

(vt selle kohta lähemalt otsuse III osa).

24. Täitemenetlus hüpoteegi alusel tähendab hüpoteegipidaja asjaõigusliku nõude realiseerimist

ning hüpoteegi alusel läbiviidavas täitemenetluses ei saa pöörata sissenõuet kinnisasja omaniku

varale, millele hüpoteek ei ulatu. Selleks on vajalik ka isiklik täitedokument kinnisasja omaniku

suhtes (eelkõige kohtulahend) (vt ka Riigikohtu 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3216412, p 17).

Eksitav on ringkonnakohtu otsuse pdest 15 ja 16 järelduda võiv seisukoht, nagu võiks

isiklikuks võlgnikuks mitteolev kinnistu omanik vastutada võlgniku kohustuste eest ka

isiklikult ja tervikuna. Tuvastatud ega väidetud ei ole, et hagejad oleks võtnud üle

müüja kohustused kostja vastu või müüja kohustustega ühinenud (VÕS §d 175 ja 178).

25. Hüpoteegiga tagatud nõuete maksmapanek täitemenetluses on piiratud hüpoteegi enda

ulatusega. Tulenevalt AÕS §st 327 ja § 346 lgst 1 on tagatud nõuete realiseerimise võimalus piiratud

hüpoteegisummaga (vt ka nt Riigikohtu 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3216412, p 21). Sellest

tuleneb, et hüpoteegisumma määrab kinnisasja omanikule hüpoteegist tuleneva rahalise koormise

maksimumsumma, mille ulatuses on võimalik kõik tagatud nõuded koormatud kinnisasja arvel

rahuldada.

7(11)

2-15-8579

26. Lisaks piiravad hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist koormatud kinnisasja arvel seadusest

tulenevad piirangud eelkõige kõrvalnõuete osas. Hüpoteegiga on AÕS § 346 lg 1 järgi

hüpoteegisumma ulatuses tagatud nõue, intress (muu hulgas viivis) kuni kolme aasta eest enne

kinnisasja müümist täitemenetluses, samuti võla sissenõudmise kulutused, sh täitemenetluse kulud

ja täituri tasud, ning kindlustusmaksed, mille hüpoteegipidaja on kinnisasja omaniku eest tasunud

(vt Riigikohtu 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3216412, p 22).

III

(A)

27. Tuvastatud asjaoludel võlgneb müüja kostjale laenulepingu alusel kokku 639 400 eurot, millest

laenuna 330 000 eurot, intressina 59 400 eurot ja viivisena 250 000 eurot.

Hagejad on hoiustanud notari juures 330 000 eurot ja väidavad, et on seeläbi täitnud müüja

kohustused kostja vastu hüpoteegisumma ulatuses, mistõttu on hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatud

ja kostja peab nõustuma hüpoteegi lõpetamisega (kustutamisega). Kostja väitel ei ole seda raha

hoiustatud tema kasuks ja hüpoteegiga tagatud kohustuse täitmiseks, vaid hoiustatud raha kuulub

müüjale ja kostja saab selle arvel rahuldada oma nõudeid müüja vastu ka hüpoteegiga tagamata

osas.

28. Raha hoiustamisega notari juures saab võlgnik VÕS § 120 lg 1 järgi kohustuse täita võlausaldaja

vastuvõtuviivituse korral, samuti juhul, kui võlgnik ei tea ega peagi teadma, kes on võlausaldaja.

Võlausaldaja satub VÕS § 119 lg 1 järgi vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust

võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle

tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta

võlgnik ei saa oma kohustust täita, või ei tee võlgniku kohustuse täitmiseks vajalikku muud tegu või

koostööd võlgnikuga.

Lisaks saab raha hoiustada notari juures NotS § 35 lgte 1 ja 2 alusel notari ametitoiminguna.

Hoiustamine on NotS § 35 lg 2 järgi tõestamistoiminguga kaasnev ametikohustus, kui see on seotud

sama notari tõestatava tehinguga ja hoiulevõtmist taotlevatel isikutel on tehingust tulenev õigustatud

huvi tehingu täitmise tagamiseks hoiustamise teel. Hoiulevõtmise aluseks on NotS § 35 lg 4 järgi

hoiustamist taotleva isiku notariaalselt kinnitatud avaldus, kui see ei sisaldu juba tagatava tehingu

kohta koostatavas notariaalaktis.

29. Kolleegiumi arvates saab lisaks võlgnikule tema kohustuse VÕS § 78 eeldustel hoiustamisega

täita ka kolmas isik, mh kinnistu omanik, kelle huvi maksmise vastu on täita hüpoteegiga tagatud

kohustus ja vabaneda seeläbi hüpoteegist (vt otsuse p 22). Seda kinnitab VÕS § 126, mille järgi

kohaldatakse hoiustamise osas võlgniku õiguste ja kohustuste kohta sätestatut ka (täitmisest

kaudsemalt huvitatud) kolmandale isikule, kes täidab kohustuse selleks, et vältida sundtäitmist

võlgnikule kuuluva eseme suhtes, mis on kolmanda isiku seaduslikus valduses või millele

kolmandal isikul on muu õigus ja sundtäitmise korral see valdus või õigus lõpeks.

30. Kohustuse hoiustamisega täidetuks lugemine sõltub muude eelduste kõrval ka sellest, kas

hoiustaja jättis hoiustamisel endale hoiustatu tagasivõtmise õiguse või mitte.

8(11)

2-15-8579

Tagasivõtmise õiguseta hoiustamise korral loetakse VÕS § 122 lg 1 esimese lause järgi, et

hoiustamisega on võlgnik kohustuse täitnud hoiustamise ajal. See kehtib siiski üksnes juhul, kui

hoiustamine oli nõuetekohane, st VÕS § 76 lg 3 järgi täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud

isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil (vt ka Riigikohtu 1. juuni 2016. a otsus tsiviilasjas

nr 3213416, p 22). Kui võlgnik on jätnud endale hoiustatu tagasivõtmise õiguse, loetakse

VÕS § 122 lg 1 teise lause järgi kohustus täidetuks hoiustatu tagasivõtmise õiguse lõppemisest.

Hoiustatu tagasivõtmise õigus lõpeb VÕS § 121 lg 2 p 1 järgi mh siis, kui võlgnik on isikule, kelle

juures hoiustamine toimub, teatanud, et ta loobub hoiustatu tagasivõtmise õigusest.

Tagasivõtmise õigusega hoiustamise korral võib võlgnik VÕS § 122 lg 2 järgi esitada võlausaldaja

kohustuse täitmise nõudmisele vastuväite, et ta on hoiustanud kohustuse täitmiseks võlgnetava raha,

ning sel juhul ei või võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist muul viisil kui hoiustatu arvel. Kui

võlausaldajal on hoiustatu kättesaamiseks vaja kättesaamise õigust tõendavat võlgniku avaldust,

võib võlausaldaja VÕS § 123 järgi nõuda võlgnikult avalduse andmist samadel tingimustel, nagu ta

võiks nõuda kohustuse täitmist, kui hoiustamist ei oleks toimunud.

Kui võlgnik ja võlausaldaja peavad kohustused täitma üheaegselt, võib võlgnik VÕS § 120 lg 4 järgi

seada hoiustatu võlausaldajale kätteandmise tingimuseks, et võlausaldaja täidab oma kohustuse.

31. VÕS §-e 122 ja 123 saab kohaldada ka juhul, kui hoiustamine on toimunud muul põhjusel kui

asjaolu tõttu, et võlausaldaja oleks vastuvõtuviivituses või ei teaks võlgniku isikut, mh kui

hoiustamine toimub ametikohustusega kaasneva tõestamistoiminguna NotS § 35 lg 2 alusel

(vt Riigikohtu 19. märtsi 2014. a otsus tsiviilasjas nr 32113013, p 12). Notaril on kohustus poolte

tahe välja selgitada juba hoiustamisel (sh see, millise tähenduse annavad pooled või annab hoiustaja

hoiustamise tagasivõtmatusele), et vältida hilisemaid vaidlusi (vt Riigikohtu 19. märtsi 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 32113013, p 14).

Hoiustatu käsutamine on NotS § 35 lg 5 järgi lubatud üksnes hoiustatu väljaandmiseks õigustatud

isikule või tema nimetatud kolmandale isikule või hoiustatu tagastamiseks hoiustajale.

(B)

32. Eelnevast (vt otsuse pd 27–31) järeldub, et põhimõtteliselt võisid hagejad hüpoteegisumma

ulatuses kostja kui hüpoteegipidaja kasuks raha hoiustades täita müüja hüpoteegiga tagatud

kohustuse kostja vastu hüpoteegisumma ulatuses ning kostja võib olla sellest tulenevalt kohustatud

andma hüpoteegi lõpetamiseks (kustutamiseks) vajalikud tahteavaldused. Nii on põhimõtteliselt

õigesti leidnud ka ringkonnakohus oma otsuse ps 14.

33. Kolleegiumile ei ole aga üheselt arusaadav ringkonnakohtu otsuse pde 15 ja 16 loogika. Neist

järeldub, et raha hüpoteegisumma ulatuses tagasivõtmise õiguseta hoiustades saab üldjuhul lugeda

hüpoteegiga tagatud nõude VÕS § 122 lg 1 esimese lause alusel rahuldatuks, kuid jääb

arusaamatuks, miks ei loetud seda toimunuks käesolevas asjas.

34. Tuvastatud asjaoludel algses müügilepingus raha hoiustamist kostja kasuks ette ei nähtud.

Tagasivõtmisõiguseta raha kostja kasuks hoiustamine nähti ette aga 2012. a lepingu ps 2.2. Samas ei

ole selgelt tuvastatud, millal ja kelle kasuks hoiustamine toimus ning kas ja millal hagejad

tagasivõtmise õigusest loobusid. Samuti on ebaselge, kelle ja milliseid tahteavaldusi on raha notari

kontolt kättesaamiseks vaja. Nende asjaolude tuvastamiseta ei saa aga asja õigesti lahendada ega

9(11)

2-15-8579

mh VÕS § 122 kohaldada. Kolleegium ise TsMS § 688 lgtest 3–5 tulenevalt asjaolusid tuvastada

ega tõendeid hinnata ei saa. Seega ei saa kolleegium ka hagi rahuldada, nagu soovivad

kassatsioonkaebuses hagejad.

Kui raha oli hoiustatud kostja kasuks tagasivõtmisõiguseta, saab hüpoteegiga tagatud kohustuse

lugeda VÕS § 122 lg 1 esimese lause järgi täidetuks hoiustamisest. Kui tagasivõtmise õigusest

loobuti hiljem, loetakse VÕS § 121 lg 2 p 1 ja § 122 lg 1 teise lause järgi kohustus täidetuks alates

sellest, kui teatatakse hoiustatu tagasivõtmise õigusest loobumisest.

Isegi kui hoiustamine oli tagasivõtmisõigusega, tuleb arvestada, et võlgnik võib VÕS § 122 lg 2

järgi esitada võlausaldaja kohustuse täitmise nõudmisele vastuväite, et ta on hoiustanud kohustuse

täitmiseks võlgnetava raha, ning sel juhul ei või võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist muul viisil

kui hoiustatu arvel. Seda saab kolleegiumi arvates kohaldada ka kinnistu omaniku suhtes, kes on

hoiustanud hüpoteegipidaja kasuks raha hüpoteegi lõpetamise eesmärgil.

35. Kolleegiumi arvates ei saa eeldada hagejate tahet kinnistute kokkulepitud ostuhinnast

hüpoteegisummade ulatuses raha hoiustades sattuda olukorda, kus see raha arvatakse müüja

hüpoteegiga tagamata võlgade katteks (nagu sisuliselt väidab kostja) ja hüpoteegid jääksid jätkuvalt

kinnistuid koormama, nagu järeldub ringkonnakohtu otsusest. Hüpoteegisumma ulatuses kostja kui

hüpoteegipidaja kasuks raha hoiustades tuleb lähtuda vastupidisest eeldusest. Kui kostjal on müüja

vastu suuremaid nõudeid, kui tagab hüpoteek, saab ta neid rahuldada müüja vara arvel, kuhu

kinnistud enam aga ei kuulu.

Üksnes juhul, kui asja uuel läbivaatamisel tuvastatakse, et raha oli hoiustatud müüja kasuks, saab

kõne alla tulla kostja käsitlus sellest, et tal on õigus hoiustatud rahale teises kohtuasjas müüjalt

kostja kasuks välja mõistetud raha saamiseks. Sel juhul ei peaks kostja andma nõusolekut hüpoteegi

lõpetamiseks, lähtudes kohustuste täidetuks lugemisel mh VÕS § 88 lgtest 2 ja 8, mille järgi

loetakse tasutuks esmalt intress (viivis) ja siis põhivõlg, ning et täidetuks ei saa lugeda paremini

tagatud kohustust.

Ainuüksi asjaolust, et hoiustatud raha on arestitud kostja kasuks ja et täitemenetluses jõuab raha

kostjani, ei tähenda, et seda ei saaks lugeda hüpoteegisumma ulatuses müüja hüpoteegiga tagatud

kohustuste täitmiseks.

IV

36. Kolleegium ei rahulda kostja taotlust jätta hagi läbi vaatamata, kuna varasemas

kohtuasjas on hagejate hagi kostja vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks

jäetud rahuldamata.

Esiteks ei saa kostja väidetud alusel jätta hagi läbi vaatamata, vaid TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel saab

lõpetada menetluse otsust tegemata, kui samade poolte vaidluses samal alusel sama hagieseme üle

on jõustunud menetluse lõpetanud Eesti kohtu lahend, mis välistab samas asjas uue kohtusse

pöördumise.

Teiseks ei ole tsiviilasjas nr 21213890 tehtud otsusega (I kd, tl 100–105) rahuldamata jäetud

sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi (TMS § 221 lg 1 järgne nõue) ese sama käesolevas asjas

esitatud hüpoteegi kustutamise (lõpetamise) nõudega (AÕS § 349 lg 1 järgne nõue). Ka hagi aluseks

10(11)

2-15-8579

olevad asjaolud ei kattu, kui teises kohtuasjas tuginesid hagejad sellele, et hüpoteegiga tagatud

nõudeid ei ole, siis nüüd sellele, et nõuded on (hüpoteegisumma ulatuses) täidetud. Seega ei ole

teises kohtuasjas tuvastatud ka midagi sellist, mis oleks käesolevas kohtuasjas siduv TsMS § 457

lg 1 alusel.

37. Kuna Riigikohus tõendeid ei hinda ja asi saadetakse ringkonnakohtule uueks arutamiseks, jätab

kolleegium kostja esitatud dokumentaalsete tõendite vastuvõtmise ringkonnakohtu otsustada.

38. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb TsMS § 174 lg 6 alusel

ringkonnakohtu otsustada ka menetluskulude jaotus.

39. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb tasutud kassatsioonikautsjon TsMS § 149

lg 4 esimese lause alusel hagejatele tagastada. Kautsjon on palutud tagastada hagejale I.

Ants Kull

Villu Kõve

Malle Seppik

11(11)