2-17-12639/18 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

KO H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Iris Kangur-Gontšarov

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

20. aprill 2018, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-17-12639

Tsiviilasi

Osaühingu Hausman & Toran hagi Tallinn, Tuvi tn 12

korteriühistu (endine ärinimi Korteriühistu Tuvi 12)

vastu 30. mai 2017 üldkoosoleku otsuse kehtetuks

tunnistamiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 14. novembri 2017 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Osaühingu Hausman & Toran apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant): osaühing Hausman & Toran

(registrikood 10332973), lepinguline esindaja advokaat

Annika Tõlgo

Kostja (vastustaja): Tallinn, Tuvi tn 12 korteriühistu

(endine ärinimi Korteriühistu Tuvi 12, registrikood

80359100), lepinguline esindaja vandeadvokaat Andreas

Veeret

Asja läbivaatamine aeg

Kohtuistungil 2. aprill 2018, millel osalesid poolte

lepingulised esindajad

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 14. novembri 2017 otsuse resolutsioon jätta muutmata, aga

täiendada selle põhjendusi käesoleva otsuse põhjendustega.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta hageja kanda.

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva

jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt

tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.

NÕUE JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. Osaühing Hausman & Toran (hageja) esitas 25. augustil 2017 Harju

Maakohtule hagi Tallinn, Tuvi tn 12 korteriühistu (endine ärinimi

Korteriühistu Tuvi 12, kostja) vastu 30. mai 2017 üldkoosolekul vastu

võetud otsuse nr 3 (2017. aasta majanduskava p 5 täiendamine)

kehtetuks tunnistamiseks.

Hageja väitel:

−

kuulub talle korteriomand (mitteeluruum) aadressil Tuvi 12/1-31 Tallinnas,

kostja on samal aadressil asuva kolme maja haldamiseks moodustatud

korteriühistu;

−

kostja liikmete 30. mai 2017 üldkoosolekul (edaspidi ka „vaidlusalune

koosolek“) otsustati päevakorrapunktina 3 täiendada 2017. aasta

majanduskava p 5. Nimetatud punktis esitati õigusabikulude uueks

piirmääraks senise 5 000 euro asemel 10 000 eurot, mis jaguneks võrdselt

kolme maja remondifondi vahel (edaspidi „vaidlusalune otsus“). Otsuse poolt

hääletas 45 liiget, vastu 11 liiget (sh hageja) ja erapooletuks jäi üks liige;

−

hageja esitas nimetatud otsusele vastuväite õigusabikulude suurendamise

osas, sest kostja juhatuse argumentatsioon õigusabikulude suurendamise

vajalikkuse osas on puudulik. Majanduskulude suurust pole põhjendatud ja

selle jagunemine kostja liikmete vahel vastavalt majanduskavas näidatule on

ebaseaduslik. Nähtuvalt majanduskavast on kostja haldus- ja hoolduskulusid

jaotatud korteriomandi ruutmeetri suuruse järgi.

2. Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt

järgmised:

−

piirmäära suurendamine ei ole käsitatav otsustusena kulude jaotuse kohta.

Otsustati üksnes seada (suurendada) juhatusele rahaline piirang, mida

juhatus peab kostja igapäevase tegevuse tarbeks juriidiliste teenuste tellimisel

järgima;

−

hageja ei väitnud koosolekul, et majandamiskulude jaotus otsustati erinevalt

seaduses ja kostja põhikirjas sätestatust. Piirmäär ise ei saa olla seaduse või

põhikirjaga vastuolus;

−

õigusabikulude piirmäära kehtestamine, õigusabikulude kajastamine

2017. aasta majanduskavas selliselt, et need jagunevad kolme elamu

remondifondide (reservfondide) vahel võrdselt ja 2017. aasta majanduskava

kinnitamine otsustati 29. novembri 2016 üldkoosolekul (edaspidi „varasem

koosolek“), mille otsuseid ei ole vaidlustatud;

2 (7)

−

varasemal koosolekul otsustatud õigusabikulude kandmise viis ei ole

vastuolus majandamiskulude pindalapõhise jaotuse põhimõttega. Nimelt

otsustati, et 2017. aasta vältel kogutakse iga elamu remondifondi

(reservfondi) korteriomanikelt makseid määras 0,25 eurot/m² ja

remondifondi arvelt kantakse mh õigusabikulud. Vastav otsus on kooskõlas

põhikirja p 3.2.6 alapunktiga (e). Kui kostja õigusabikulud kantakse

remondifondi arvelt, aga selle kogumine on pindalapõhine, siis ei ole

õigusabikulude jaotus vastuolus korteriühistuseaduse (KÜS) § 15¹ lgga 1 ega

põhikirja p-ga 3.2.5;

−

hageja tegevus otsuse vaidlustamisel ei ole kooskõlas tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) §st 32 tuleneva kohustusega järgida suhetes teiste

korteriomanike ja kostjaga hea usu põhimõtet. Hageja eesmärk on takistada

kostja igapäevast tegevust, sh õigusteenuse tellimisel.

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus jättis 14. novembri 2017 otsusega (vaidlustatud otsus)

hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda, kuid

neid rahaliselt kindlaks ei määranud.

4. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud:

−

hagejale kuulub korteriomand Tallinnas aadressil Tuvi 12/1-31;

−

30. mail 2017 toimus kostja liikmete üldkoosolek, mille päevakorra p 3 all

otsustati täiendada 2017. aasta majanduskava p 5, määrates juhatusele

kasutatavaks õigusabikulude piirmääraks 10 000 eurot;

−

hageja esitas 30. mai 2017 üldkoosolekul vastuväite päevakorra ple 3.

5. Vaidlusaluse otsusega määrati juhatusele uus õigusabikulude

piirmäär. Selle piirmäära suurendamine ei ole käsitatav otsustusena

kulude jaotuse kohta. See on juhatusele seatud rahaline piirang, millest

juhatus peab kostja tarbeks juriidiliste teenuste tellimisel lähtuma.

Kulude jaotuse otsustust vaidlusalune otsus ei sisalda.

Õigusabikulu kajastati 2017. aasta majanduskavas selliselt, et need jagunevad kolme maja

vahel võrdselt. Majanduskava kinnitamine otsustati 29. novembri 2016 koosolekul. Kohus ei

saa anda hinnangut, kas nimetatud üldkoosoleku otsus on vastuolus seaduse või põhikirjaga,

sest sellist nõuet ei ole esitatud. Vaidlusaluse üldkoosoleku protokollist ega otsusest ei nähtu,

et oleks otsustatud õigusabikulude jaotust, vaid suurendati senist õigusabikulu piirmäära.

Seadusest ega kostja põhikirjast ei tulene sõnaselget keeldu kehtestada üldkoosoleku

otsusega korteriühistu majandusaastaks teatavast summast suuremat õigusabikulude

piirmäära. Seega ei vaidlusalune otsus vastuolus seadusega ega põhikirjaga. Järelikult pole

alust hagi rahuldada.

6. Menetluskulud jäid hageja kanda tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 162 lg 1 alusel.

POOLTE SEISUKOHAD

3 (7)

7. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse

tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja

panna kostja kanda. Kaebuse väited on järgmised.

Esiteks leidis maakohus vääralt, et vaidlusalune otsus ei ole eraldiseisev otsus, mis kehtestab

õigusabikulude jaotuse. Tegelikult kehtestati sellega õigusabikulude uus määr ja jaotus, mis

on uus sisuline otsus, sest kulud suurenevad varasemaga võrreldes kaks korda. Seda peab

olema võimalik vaidlustada eraldiseisvalt 29. novembri 2016 üldkoosoleku otsusest.

Teiseks jättis maakohus ebaõigesti kohaldamata KÜS § 15¹ lg 1 ja mittetulundusühingute

seaduse (MTÜS) § 24 lg 1. Väär on õigusabikulude jaotamine kolme maja vahel võrdsetes

summades, sest KÜS § 15¹ lg 1 ja kostja põhikirja p 3.2.5 kohaselt tuleb kulutuste kandmisel

lähtuda korteriomandi ruutmeetripõhisest arvestusest.

Kolmandaks ei võetud 29. novembri 2016 üldkoosolekul vastu otsust, et õigusabikulud

võiksid olla kuni 5 000 euro suurused, seetõttu ei olnud võimalik 30. mai 2017 üldkoosolekul

vastu võtta otsust, millega õigusabikulude piirmäära 10 000 euroni suurendati. Üldkoosolekul

vastu võetud otsus peab sisalduma ka otsuse tekstis (n.ö resolutsioon), sest vastasel juhul ei

ole korteriomanikel selgust, milline arutelus sisaldunud küsimus otsusena vastu võetakse ja

milline mitte. Seega ei saa hagejale ette heita varasemal koosolekul vastu võetud otsuse

vaidlustamata jätmist.

8. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

9. Ringkonnakohtu istungil täpsustas hageja, et tema hinnangul

tähendab vaidlusalune otsus koos õigusabikulu jaotamisega majade

vahel seda, et iga maja piires jaotatakse maja kohta ette nähtud kulu

korterite arvu järgi. Selles nägigi hageja vastuolu seaduse ja

põhikirjaga.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud otsuse resolutsioon tuleb

jätta TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel muutmata, aga ringkonnakohus

täiendab osaliselt maakohtu põhjendusi. Apellatsioonkaebus ei ole

edukas ja hageja kannab menetluskulud ringkonnakohtus.

11. Maakohus tuvastas õigesti, et hagejale kuulub korteriomand kostja

hallatavas elamus, samuti vaidlusaluse koosoleku toimumise ja otsuse

vastuvõtmise asjaolud. Ilma seda eraldi tuvastamata võttis maakohus

õigesti aluseks vaidlustamata asjaolu, et kostja on Tallinnas aadressil

Tuvi 12 paikneva kolme elamu haldamiseks moodustatud korteriühistu.

Samuti lähtus maakohus põhimõtteliselt õigesti enne 1. jaanuari 2018 kehtinud KÜS sätetest

ja sedastas põhjendatult, et õigusabikulud moodustavad osa ühistu majandamiskuludest KÜS

§ 15¹ lg 1 tähenduses. Ühistu liikmete üldkoosoleku otsuse majandamiskulude kandmise ja

jaotamise kohta saab kohtus kehtetuks tunnistada MTÜS § 24 lg 1 alusel, kui otsus on

vastuolus seaduse või põhikirjaga. Asjakohased on maakohtu põhjendused, et hageja ei

toonud esile vaidlusaluses otsuses sisalduva piirmäära (10 000 eurot) vastuolu seaduse ega

põhikirjaga, ning et hinnata pole vaja kostja väidet seoses hageja võlgnevusega.

Refereeritud osas ringkonnakohus nõustub maakohtuga ega korda tema otsuse põhjendusi.

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga varasemal koosolekul majandustegevuse aastakava

(majanduskava) kinnitamise kohta vastu võetud otsuse ja vaidlusaluse otsuse tõlgendamise

4 (7)

ning sellest tuleneva järelduse osas, et varasemal koosolekul otsustati kulude jaotus, mille

summat saab edaspidi suurendada, aga kulu jagamise põhimõtteid enam vaidlustada ei saa.

12. Esmalt tuleb käsitleda korteriühistu üldkoosoleku otsuste

tõlgendamise aluseid, sest sellest sõltub nii varasema kui ka

vaidlusaluse otsuse sisustamine.

TsÜS § 33 lg 1 järgi on hääle andmine juriidilise isiku organi otsuse tegemisel tahteavaldus ja

hääle andmisele kohaldatakse seaduses tehingu kohta sätestatut. Selliselt on juriidilise isiku

organi otsus mitmepoolne tehing TsÜS § 67 lg 2 mõttes (vt Riigikohtu 29. oktoobri 2014 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-89-14, p 32 teine lõik, samuti seal viidatud 11. juuni 2014 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-55-14, p 20; 1. märtsi 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-157-10, p 12; 25. aprilli 2006

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-06, p 10). Järelikult kohalduvad mh korteriühistu liikmete otsuse

tõlgendamisele võlaõigusseaduse (VÕS) §s 29 sätestatud reeglid, st eelkõige tuleb lähtuda

otsuse vastu võtnud liikmete tegelikust tahtest (VÕS § 29 lg 1 esimene lause), aga võtta

arvesse suhtlust enne otsuse vastuvõtmist ja käitumist pärast seda (VÕS § 29 lg 5 pd 1 ja 3).

Majanduskava ja selle kinnitamise otsust ei saa käsitada eraldi. Riigikohus on leidnud, et

aktsiaseltsi majandusaasta aruannet ja üldkoosoleku otsust, millega see kinnitatakse, saab

õiguslikus mõttes pidada üheks dokumendiks (vt 30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-82-15, p 11), aga samuti moodustavad terviku ka nt nõukogu otsus ja sellega kinnitatud

eeskiri (18. mai 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-16, p 12).

KÜS § 15 lgte 1 ja 2 järgi sisaldab majanduskava mitmeid arvulisi andmeid ja selle projekt

tuleb anda liikmetele vähemalt kaks nädalat enne koosolekut. Seega saab majanduskava

kinnitamise otsust sisustada eelkõige just nende arvuliste andmetega, mis on märgitud kava

projektis, arvestades lisaks koosoleku otsusega tehtud muudatuste või täiendustega.

Juriidilise isiku organi otsuse tõlgendamisel saab eelneva käitumisena, aga praktiliselt ka

lepingueelse läbirääkimisena käsitada neid avaldusi, mis juhatus või mõni liige adresseeris

koosolekule, aga ka neid, mis tehti vastava küsimuse arutelu käigus.

Majanduskava üks väljund on korteriühistu poolt maksete kogumine majanduskulude

katteks, mille kohta ühistu esitab korteriomanikele arved või muul viisil maksenõuded.

Kahtluse korral saab koosoleku otsuse tõlgendamisel võtta arvesse ka seda, millistel alustel

asus ühistu pärast koosolekut korteriomanikele nõudeid esitama.

13. Varasema koosoleku protokolli (tl 27–28) kohaselt pani koosoleku

juhataja pärast majanduskava kohta esimese otsuse vastuvõtmist

ühistu juhatuse liikme ettepanekul uuesti hääletamisele otsuse, milles

lisaks majanduskava kinnitamisele kajastus ka õigusabikulude piirmäär.

Mõlemas otsuses olid märgitud haldus- ja hoolduskulu tariifid. Sellest

ei saa teha hageja soovitud järeldust, et kuna ülejäänud osas ei sisalda

otsus mingeid arvulisi andmeid, siis nagu polekski vastu võetud otsust

õigusabikulude kandmise kohta summas 5 000 eurot. Protokolli kantud

otsus kordab küll vaid osaliselt samas leheküljel 2 esitatud tabeli

andmeid, aga eeltoodud põhjendustel tuleb tabeli sisu lugeda otsuse

osaks. Seega otsustati varasemal koosolekul kinnitada ühistu

2017. aasta majanduskava ja selle raames otsustati kehtestada

õigusabikulude piirmäär 5 000 eurot, mis otsuse järgi jagunes kolme

maja vahel võrdselt (iga maja kohta 1 667,67 eurot).

5 (7)

14. Sarnaselt eelmises ps 13

märgituga otsustati vaidlusalusel

koosolekul (tl 6–7) piirmäära suurendamine 5 000 euro võrra, mis selle

otsuse järgi jagunes taas kolme maja vahel võrdselt (iga maja kohta

täiendavalt 1 667,67 eurot, tl 8). Erinevalt maakohtust leiab

ringkonnakohus, et kui sel viisil oleks otsustatud tegeliku kohustuse

panemine korteriomanikele, siis oleks täiendava õigusabikulu

jaotamine eraldi vaidlustatav. Nimelt, kui ühistu üldkoosolek on ette

näinud teatava kulu kandmise majandusaastal ja otsustanud selle

jaotamise alused liikmete vahel, siis ei ole põhjendatud lähtuda sellest,

et kulu suurendamise korral kohaldub automaatselt seni otsustatud

jaotus. Korteriühistu liige võib hääletada jaotuse küsimuses erinevalt

sõltuvalt sellest, kui suurt kulu asutakse jaotama.

15. Rakendades eespool ps 12 refereeritud tõlgendusreegleid tuleb

järgmiseks tuvastada, kas vaidlusalune otsus sisaldab KÜS § 15 lg 1 p 2

ja § 15¹ lg 1 järgset otsustust majandamiskulude jaotuse kohta

korteriomanike vahel.

Maakohus lähtus õigesti sellest, et õigusabikulud võivad moodustada osa korteriühistu

majandamiskuludest. Siiski ei tähenda see, et iga õigusabikulusid puudutav otsus peaks

sisaldama otsustust kulude jaotuse kohta. KÜS § 15 lg 1 p 2 ja § 15¹ lg 1 mõtte kohaselt

tähendab otsustus kulude jaotuse kohta, et majanduskava kinnitades (või muutes)

otsustavad ühistu liikmed, kui suure osa ja millisel alusel peab tasuma iga liige ühistu

teatavast kulust. Sellist otsustust varasem ega vaidlusalune otsus ei sisalda.

Kostja arvest (tl 29) nähtub, et kostja ei nõua oma liikmetelt igakuiselt õigusabikulu katteks

eraldi tasumist. Hageja ei ole toonud esile, et mõnel teisel kuul oleks kostja vastavat tasu

nõudnud. Koosmõjus varasemal koosolekul otsuseni viinud juhatuse liikme sõnavõtuga ja

majanduskavas õigusabikulu kajastamisega viisil, et vastaval real ei ole märgitud mingit

tasumäära korteri ega ruutmeetri kohta, tuleb nii varasemat kui ka vaidlusalust otsust

sisustada piiranguna kostja juhatusele. Sellise otsuse alusel ei saa kostja nõuda oma

liikmetelt maksete tegemist ja sellega ei ole ka otsustatud maksete tegemise aluseid, sh

õigusabikulu jaotamist ühistu liikmete vahel.

Pelgalt tõdemus, et kulu jaotub majade vahel võrdselt, ei tähenda kulu jaotamist

korteriomanike vahel. Koosmõjus eespool pdes 13 ja 14 märgituga tuleb kulu jaotamist

majade vahel samuti lugeda juhiseks ühistu juhatusele.

Järelikult ei saa olla vaidlusalune otsus vastuolus seaduse ja kostja põhikirjaga sel alusel,

nagu väidab hageja käesolevas kohtuasjas, st tulenevalt õigusabikulu jaotusest. Seaduse ega

põhikirjaga ei ole vastuolus õigusabikulude kandmine remondi- või reservfondi arvel. Kuigi

hageja esitas koosolekul vastuväite ka sel alusel, et nii suure õigusabikulu vajadust pole

juhatus põhjendanud, siis sellele väitele ta otsuse kehtetuks tunnistamise alusena

hagiavalduses enam ei tuginenud.

Ringkonnakohtu käsitlus ei ole vastuolus hageja toonitatuga, et majanduskava kinnitamise

otsus peab olema selge ja ühistu liikmete kohustuste suhtes arusaadav.

16. Ringkonnakohtu tõlgendusest lähtuvalt ei ole kaebuse ükski väide

edukas. Kuigi maakohus eitas põhjendamatult vaidlusaluse otsuse

eraldi vaidlustamise võimalust, siis tegi ta siiski õige järelduse, et KÜS

§ 15¹ lg 1 ja MTÜS § 24 lg 1 ei võimalda vaidlusalust otsust kehtetuks

6 (7)

tunnistada. Hagi jäi maakohtus õigesti rahuldamata ja eeltoodud

kaalutlustel jääb rahuldamata ka hageja apellatsioonkaebus.

17. Kaebuse rahuldamata jätmise tõttu kannab hageja TsMS § 171 lg 1

alusel menetluskulud ringkonnakohtus. TsMS § 174 lg 4 järgi määrab

kulud rahaliselt kindlaks maakohus.

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

Gaida Kivinurm

Iris Kangur-Gontšarov

7 (7)