2-17-13686/19 · Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-17-13686

Kohus

Pärnu Maakohus, Pärnu kohtumaja Rüütli tn

Kohtunik

Heli Käpp

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

17.04.2018 Pärnu kohtumaja kantselei kaudu

Tsiviilasi

Osaühingu Ardea hagi Pronin Capital OÜ vastu asja

ebaseaduslikust

valdusest

väljanõudmiseks

ja

kinnistusraamatus

kande

kustutamise

nõusoleku

andmiseks ning Pronin Capital OÜ, T. P. ja O.P. vastu

solidaarselt viiviste ja leppetrahvi väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

7000 eurot + 21 556,49 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Osaühing Ardea (registrikood 10314685, asukoht

Ülase 2, Pärnu), lepinguline esindaja Annika Murulaid (e-

post annika@estpak.ee)

Kostjad:

1. Pronin Capital OÜ (registrikood 12819567, asukoht

Väike-Ameerika 19, 10129 Tallinn, e-post xxx; seaduslik

esindaja I.K.), volitatud esindaja Vladimir Umov

2. T. P. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxx xxx

xxx-xx, xxxxxxx , xxxxx xxxxxxx, e-post xxx); lepinguline

esindaja Erika Scholler (e-post: erika@stklaw.ee)

3. O.P. (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxx xxx xx-x,

xxxxxxxx xxxx, xxxxxx xxxx, xxxxxxxx, e-post xxx)

Kohtuistung

15.03.2018, osalesid A. Murulaid, V. Umov, T. P.; poolte

nõusolekul menetlus jätkus ja otsus tehakse kirjalikus

menetluses.

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Osaühingu Ardea hagi Pronin Capital OÜ vastu asja ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmiseks ja kinnistusraamatus kande kustutamise nõusoleku andmiseks kohustamiseks

täies ulatuses. Osaühingu Ardea hagi Pronin Capital OÜ, T. P. ja O.P. vastu solidaarselt viiviste

ja leppetrahvi väljamõistmiseks rahuldada osaliselt.

2. Tunnustada Osaühingu Ardea (registrikood 10314685) omandiõigust kinnisasjale Roheline tn

5, Pärnus (registriosa number 1771205) ning nõuda kinnisasi välja Pronin Capital OÜ

(registrikood 12819567) ebaseaduslikust valdusest. Kostjal 1 tuleb kinnistu vabastada ja selle

valdus hagejale üle anda kohtuotsuse jõustumisest alates 1 nädala jooksul. Kinnistu

vabastamisest keeldumisel tõsta kostja 1, Pronin Capital OÜ, kinnisasja oluliseks osaks olevast

hoonest välja.

3. Tuvastada Pronin Capital OÜ (registrikood 12819567) kohustus anda nõusolek

kinnistusraamatu registriosa number 1771205 kolmandasse jakku esimesele järjekohale Pronin

Capital OÜ kasuks omandi üleandmise tagamiseks sisse kantud eelmärke kustutamiseks.

Kohtuotsus asendab Pronin Capital OÜ nõusolekut.

4. Mõista Pronin Capital OÜ-lt, T. P.lt ja O.P.lt solidaarselt Osaühingu Ardea kasuks välja

leppetrahv 14 425 eurot.

5. Jätta rahuldamata Osaühingu Ardea hagi Pronin Capital OÜ, T. P. ja O.P. vastu solidaarselt

viivise väljamõistmiseks summas 7176,49 eurot.

6. Menetluskuludest jätta kostjate Pronin Capital OÜ, T. P. ja O.P. kanda riigilõiv nõuete

rahuldatud osale vastavas osas, sh ainuisikuliselt kostja 1 kanda mittevaralistelt nõuetelt ja hagi

tagamise eest tasutud riigilõiv kokku 650 eurot, rahalise nõude rahuldatud osale vastav riigilõiv

650 eurot jätta solidaarselt kõigi kostjate kanda. Samuti jätta kostjate kanda 75% hageja

lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikest menetluskuludest, sh sellest ainuisikuliselt kostja 1

kanda 2/3 ja 1/3 solidaarselt kõigi kostjate kanda.

Kostjate menetluskulud jätta iga kulu kandnud kostja enda kanda.

Hageja kanda jätta tema enda menetluskuludest rahalise nõude riigilõiv 250 euro ulatuses ja 25%

hageja lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikest kuludest.

7. Määrata Osaühingu Ardea põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks 2810 eurot,

millest 1260 eurot on lepingulise esindaja kulu ja 1550 eurot tasutud riigilõivud.

8. Välja mõista Pronin Capital OÜ-lt Osaühingu Ardea kasuks menetluskulude katteks 1280

eurot (sh 650 eurot riigilõivu ja 630 eurot esindaja kulude katteks).

9. Välja mõista Pronin Capital OÜ-lt, T. P.lt ja O.P.lt solidaarselt hageja Osaühingu Ardea

kasuks menetluskulude katteks 965 eurot (sh 650 eurot riigilõivu ja 315 eurot esindaja kulude

katteks).

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse

apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna

Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses

ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil.

Menetlusosalisel on õigus seaduses ettenähtud tingimustel ja korras taotleda apellatsioonkaebuse

esitamisel nõutava riigilõivu tasumiseks menetlusabi. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses

sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu,

mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

Ardea OÜ esitas 14.09.2017 Pärnu Maakohtule hagiavalduse Pronin Capital OÜ, T. P. ja O.P.

vastu lepingu alusel üleantu tagastamise ja kostja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks,

eelmärke kustutamiseks Pronin Capital OÜ nõusoleku saamiseks ning kostjatelt solidaarselt

viivise ja leppetrahvi väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostjad 18.03.2015 kinnistu võlaõigusliku

müügilepingu ja avalduse kinnistusosakonnale eelmärke kinnistamiseks (edaspidi nimetatud

leping), mille p. 3.1.1. kohaselt hageja (müüja) müüs ja kostja 1 (ostja) ostis hoonestatud kinnistu

asukohaga Roheline tn 5, Pärnus, registriosa number 1771205, pindala 594 m2 ning sihtotstarve

100% ärimaa. Kinnistul paikneb kauplus-kohviku hoone, ehitusaastaga 1997, korruste arvuga 2,

ehitusaluse pinnaga 252 m2.

Vastavalt Lepingu punktile 3.2.1 oli kinnistu müügihind 205 000 eurot. Vastavalt Kostja

kohustus kinnistu ostuhinna hagejale tasuma alljärgnevate osade kaupa ja tähtaegadel: 1) 10 000

eurot hiljemalt 01.06.2015; 2) 70 000 eurot hiljemalt 10.01.2016; 3) 125 000 eurot hiljemalt

01.04 2016 (lepingu p. 3.2.2, 3.2.3 ja 3.2.4).

Lepingu p 3.2.5 all leppisid pooled kokku selles, et T. P. (kostja 2) ja O.P. (kostja3) kohustuvad

tagama ostuhinna tasumise ostja (kostja 1) poolt lepingus toodud tingimustel.

Vastavalt lepingu punktile 3.2.6 kohustus ostja lepingus summade mittetähtaegsel tasumisel

tasuma müüjale viivist vastavalt VÕS § 94 ja 113 sätestatule 0,02% tasumata summast päevas.

Vastavalt Lepingu p 3.3.1 anti otsene valdus lepingu esemele koos juurdepääsu võimaldavate

võtmetega kostjale 1 üle lepingu sõlmimise päeval ehk 18.03.2015.

Vastavalt Lepingu p 4.1 leppisid müüja ja ostja kokku, et nad kohustuvad sõlmima

asjaõiguslepingu kinnistu omandi üleandmiseks hiljemalt 1 aasta jooksul lepingu sõlmimisest,

s.o hiljemalt 01.04.2016, eeldusel, et kokkulepitud ostuhind (205 000 eurot) on ostja poolt

tasutud.

Vastavalt Lepingu p 4.4 on müüjal õigus lepingust taganeda, kui ostuhinda ei ole tasutud

lepingus toodud tähtaegadel.

Lepingu punkti 4.7 all leppisid pooled kokku selles, et juhul, kui asjaõiguslepingut ei sõlmita

lepingu p 4.1 nimetatud tähtajaks ostjast tulenevatel põhjustel, siis kohustub ostja tasuma

müüjale leppetrahvi 10% ostuhinnast 1 kuu jooksul arvates vastava nõude esitamisest.

Lepingu punkti 5.1 all on pooled leppinud kokku eelmärke kandmiseks kinnistusraamatusse

kinnistu registriosa kolmandasse jakku esimesele järjekohale omandi üleandmise tagamiseks

Pronin Capital OÜ (kostja) kasuks. Eelmärge on kinnistusraamatusse sisse kantud.

Kostjad jätsid lepingu summast hagejale tasumata 199 925 eurot, mistõttu esitas hageja

22.08.2016 kostjale 1 avaldusele lepingust taganemiseks. Taganemisavaldus on kostja 1

esindajale kätte antud 22.08.2016 kinnisvarabüroos LVM Kinnisvara.

Hageja on korduvalt nõudnud kostjalt 1 lepingu eseme hagejale tagastamist ning

kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamist, kuid kostja 1 on jätnud selle tegemata ning

väldib igasugust kontakti hagejaga.

Seisuga 22.08.2016 oli Pronin Capital OÜ poolt Osaühingule Ardea tasumata ostuhinna osa

kokku summas 199 925 eurot. Sellega olid kostjad oluliselt lepingu punktidest 3.2.2, 3.2.3 ja

3.2.4 tulenevat ostuhinna tasumise kohustust rikkunud. Seoses ostja poolt lepingu olulise

rikkumisega, lepingu p 4.4 ja VÕS § 116 alusel taganes hageja Pronin Capital OÜ-ga 18.03.2015

sõlmitud kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust. Kostja 1 on taganemisavalduse kätte saanud

22.08.2016.

Lepingust taganemisega muutus lepingu täitmise võlasuhe VÕS § 189 lg 1 alusel lepingu

tagasitäitmise võlasuhteks. Lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool VÕS § 189

lg 1 esimese lause järgi nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade

ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Lepingu alusel üleantu tagastamise

kohustused peavad pooled VÕS § 189 lg 1 teise lause alusel täitma üheaegselt, vastavalt

kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut.

VÕS §-le 111 tuginemine eeldab vastastikuseid kohustusi, milleks on praegusel juhul kinnistu

valduse hagejale tagastamine, kinnistule kostja kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärke

kustutamine, selle kustutamiseks nõusoleku andmine ning müügihinna tagastamine.

Kostja on põhjendusi esitamata jätnud kinnistu valduse kostjale tagastamata ning eelmärke

kinnistusraamatust kustutamata. Kostja ei vasta hageja telefonikõnedele ning hoidub

kõikvõimalikul moel hagejaga suhtlemisest kõrvale, mistõttu on hageja sunnitud nõudma

kinnistu kostja valdusest tagasinõude kohtu poole.

Vastavalt asjaõigusseaduse § 80 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta

tema asja valdab. AÕS § 83 lg 1 kohaselt võib valdaja asja väljaandmisest keelduda, kui tal on

omaniku suhtes õigus asja vallata. Kostja 1 valdab hagejale kuuluvat kinnisasja ilma õigusliku

aluseta, kuivõrd lepingu p 3.3 tulenev õigus kinnistut vallata on seoses lepingust taganemisega

lõppenud. Kostjal puudub omaniku suhtes õigus asja vallata. Kooskõlas AÕS § 80 lg-tega 1 ja 2

on hageja õigustatud nõudma asja, milleks on kinnisasi Roheline tn 5 Pärnus ja mis on kostja 1

valduses, väljanõudmist kostjate ebaseaduslikust valdusest enda valdusesse. Kuna välja nõutava

kinnisasja oluliseks osaks on ärihoone, mille ruume valdab kostja 1 ja et hagi rahuldava otsuse

sundtäitmine on võimalik ainult väljatõstmisega, siis on hageja õigustatud nõudma ka kostjate

ärihoonest Roheline 5 Pärnus väljatõstmist.

Kostja 1 tasus kinnistu ostuhinnast hagejale kokku 5075 eurot. Tulenevalt VÕS § 181 peaks

hageja selle kostjale 1 tagastama. Kostjale 1 ostuhinna tagastamise nõude osas teeb hageja tal

kostja 1 vastu oleva leppetrahvinõudega tasaarvestuse. Seoses tasaarvestusega on kostjal 1

hageja vastu olev ostuhinna tagastamise nõue lõppenud. Seega kostjal 1 hageja vastu lepingust

taganemisest tulenevad nõuded puuduvad.

Hageja nõuab kostjalt 1 nõusoleku andmist hageja kinnistutele kostja 1 kasuks

kinnistusraamatusse kantud eelmärgete kustutamiseks, kuna eelmärgetega tagatud õigus on

lõppenud.

Eelmärke võib AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi kinnistusraamatusse kanda mh asjaõiguse omandamise

nõude tagamiseks. Eelmärge tagab nõuet kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra

muutmiseks ja see on AÕS § 63 lg 1 p-st 1 tulenevalt tagatud nõudega lahutamatult

(aktsessoorselt) seotud. Praeguses asjas on eelmärge kantud kinnistusraamatusse poolte

kokkuleppel, tagamaks kostjale 1 müügilepingust tulenevat kinnistu omandamise nõuet.

Kande kustutamiseks on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 järgi nõutav isiku nõusolek,

kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). Asjaõigust

puudutava märke kustutamisel on puudutatud isikuks KRS § 341 lg 2 p 6 järgi märke järgi

õigustatud isik. KRS § 341 lg 8 järgi asendab puudutatud isiku nõusolekut jõustunud või

viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus.

Sama põhimõte tuleneb ka TsÜS § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1

esimesest lausest. Kostja 1 kui eelmärke järgi õigustatud isiku nõusolek on seega vajalik märke

kustutamiseks ja nõusoleku saab asendada kohtulahendiga.

Kostjalt 1 nõusoleku nõudmise õiguslik alus on AÕS § 63 lg 8, mille järgi on isikul, kelle

omandit eelmärge puudutab, õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke

kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue,

mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud.

Tulenevalt VÕS § 188 lg 2 esimesest lausest vabastab lepingust taganemine mõlemad

lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Seega vabastab kostja kehtiv

müügilepingust taganemine hageja ka kohustusest anda kostjale üle müügilepingu alusel omand

kinnistule, st eelmärkega tagatud nõude täitmisest.

Kostja 1 jättis kinnistu ostuhinna olulises osas tasumata ning on sellega lepingut oluliselt

rikkunud. Seega oli hageja õigustatud lepingust taganema. Eelmärkega tagatud kostja 1 õigus

müügilepingu alusel hagejalt kinnistu omandamiseks on müügilepingust taganemise tõttu

lõppenud. Seega tuleb eelmärked AÕS § 63 lg 8 alusel kinnistusraamatust kustutada.

Vastavalt kostja poolt esitatud vastuväitele hageja täpsustas oma rahalisi nõudeid, võttes arvesse,

et lisaks hagiavalduse p 26 esitatud arvestuses näidatule tuleb kinnistu ostuhinna tasumise

makseks lugeda ka kostja 1 poolt 11.08.2016 LVM Kinnisvara kontole tasutud 1000 eurot.

Hageja on kontrollinud, et LVM Kinnisvara on selle makse saanud. Selline makse vastab

müügilepingu p 3.2.2 all kokku lepitud tingimustele.

Samuti on hageja oma viiviste arvestuses võtnud arvesse, et 01.01.2016 tasutud summa ei olnud

mitte 735 eurot vaid 780 eurot.

Hageja ei võtnud arvesse kostja väidet, et ka 10.08.2016 on kostja 1 tasunud 1000 eurot. Kostja 1

sellise makse tegemist tõendanud ei ole. Kostja 1 poolt esitatud konto väljavõttelt ei ole aru

saada, mis väljavõttega tegemist on, sealt ei ole näha, et oleks tegemist teostatud maksete

nimekirjaga. Kostja 1 poolt osundatud makse rekvisiitides on makse saajaks märgitud LVM

Kinnisvara, kuid makse saaja kontona on märgitud OÜ Ardea (hageja) konto number

EE04220000120158158, selliste vigaste rekvisiitidega makset, kus saaja nimi ja konto number ei

ühti, ei saanud toimuda. Pigem on selle väljavõtte näol tegemist nimekirjaga, kus on kajastatud

ka lõpule viimata maksed. Kostja 1 saaks selle summa tasumist tõendada vaid asjakohase

maksekorraldusega. Kostja 1 seda teinud ei ole. Seega on Kostja 1 vastuväide täiendava 1000

euro tasumise kohta tõendamata ja see tuleb jätta tähelepanuta.

Hageja täpsustatud viiviste arvestus on alljärgnev:

Tasumisele

kuuluv

Tasumise

tähtaeg

Tasutud

summa

Tasumise

kuupäev

Tasumata

jääk

Viivise periood

Viivitatud

päevi

Viivis

0,02%

Viivise

summa

10000

01.06.15

370 14.07.201

9630 01.06-13.07.15

43 1,93

82,82

200 21.07.201

9430 14.07.-20.07.15

6 1,89

11,32

1000 11.08.201

8430 21.07-11.08.15

19 1,69

32,03

1630 31.08.201

6800 12.08-30.08.15

18 1,36

24,48

1350 7.09.2015

5450 31.08.-06.09.15

6 1,09

6,54

615 11.11.201

6835 07.09-10.11.15

41 1,37

56,05

175 31.12.201

4660 11.11-30.12.15

49 0,93

45,67

780 1.01.2016

3880 31.12.-09.01.16

10 0,78

7,76

70 000

10.01.16

-

73 880 10.01.-01.04.16

80 14,78

1182,08

125 000

01.04.16

-

198 880 01.04.-22.08.16

144 39,78

5727,74

205 000

6120

198 880

7176,49

Seega on hagejal õigust saada viivist kokku summas 7176,49 eurot.

Lepingu p 4.7 all leppisid pooled kokku selles, et juhul, kui asjaõiguslepingut ei sõlmita lepingu

p 4.1 nimetatud tähtajaks ostjast tulenevatel põhjustel, siis kohustub ostja tasuma müüjale

leppetrahvi 10% ostuhinnast 1 kuu jooksul arvates vastava nõude esitamisest.

Kinnistu ostuhind oli 205 000 eurot. Seega lepingust taganemisel oli hagejal õigus nõuda

leppetrahvi, lähtudes lepingus kokku lepitud kinnistu müügihinnast, mitte kostja 1 poolt tasumata

jäänud osast. Seega oli hagejal lepingust taganemisel õigus leppetrahvile 205 000 X 10% =

20 500 eurot. Sellise leppetrahvi nõude on hageja esitanud ka oma taganemisavalduses. Hageja

leppetrahvinõude loeb müüja (hageja) tasaarveldatuks ostja (kostja 1) poolt tasutud ostuhinna

osaga summas 6120 eurot ja ülejäänud osa leppetrahvi summast 20 500 – 6120 = 14 380 eurot

palub hageja kohtul kostjalt välja mõista.

Hageja leiab, et kostjate taotlus viivise ja leppetrahvi vähendamiseks ei ole põhjendatud.

Esiteks ei ole viivise ja leppetrahvi vähendamist taotlenud kostja 1 ja kostja 2 põhjendanud

ühtegi VÕS § 162 lg 1 nimetatud asjaolu, sealhulgas kohustuse täitmise ulatust, teise

lepingupoole õigustatud huvi ega lepingupoolte majanduslikku seisundit.

Kui siiski hinnata kohustuse täitmise ulatust kostja 1 poolt, siis kostja tasus kinnistu ostuhinnast

marginaalselt väikese osa, vaid 3% (6120 : 205 000 x 100 = 3) ja sedagi viivitustega ehk kostja 1

on rikkunud müügilepingut väga olulisel määral.

Kui hinnata kostja huvi lepingu täitmise vastu, siis tuleb muuhulgas arvestada sellega, et

müügilepingu sõlmisel müügilepinguga sai kostja 1 lepingu eseme enda otsesesse valdusesse

(lepingu p 3.3.1) ja nähtuvalt lepingu p 3.2.2 ning poolte poolt antud seletusest avas kostja 1 seal

kaupluse. Lepingu p 5.1.1 alusel on kostja 1 kasuks kinnistusraamatusse sisse katud eelmärge.

Kuigi kinnistu eest oli tasumata ja kinnistusraamatu järgi kuulus omand endiselt hagejale, ei

saanud hageja enda omandit ei kasutada ega ka müüa. Seega oli kostja huvi lepingu täitmise

vastu oluline ning lepingu rikkumine põhjustas hagejale olulist kahju saamata jäänud tulu näol.

Kostja 3 väide, et tema ei ole taganemisavaldust saanud, tuleb jätta tähelepanuta.

Taganemisavalduse sai kätte juhatuse liige O.P., kes ei ole taganemisavalduse saamist

vaidlustanud. Seega tuleb see asjaolu lugeda omaksvõetuks.

Põhjendatud ei ole väide, et hageja on viivitanud taganemisavalduse esitamisega suurema viivise

saamise eesmärgil. Taganemisavalduse esitamine neli kuud peale kohustuse sissenõutavaks

muutumist ei ole ülemäärane viivitamine. Arvestades lepingu mahtu ning asjaolu, et kostja 1 oli

seal juba asunud oma kauplust pidama, oli lepingust taganemine siiski äärmuslik abinõu ning

hageja andis kostjale 1 veel täiendava võimaluse oma kohustuste täitmiseks. Hageja poolt nõutav

viivis vastab seaduses sätestatud määrale ning kindlasti ei saa seda ülemäära suureks lugeda.

Riigikohus on oma erinevates lahendites asunud seisukohale, et rahalise kohustuse täitmisega

viivitamisel ei ole põhjendatud viivise vähendamine alla seadusega sätestatud ulatuse.

Kuna viivise ja leppetrahvi vähendamist taotles kohtult kostja, on nimelt tema kohustus

tõendada, et viivise suurus on ebaproportsionaalne, mh et hageja ei ole raha maksmise kohustuse

viivitamisest kahju saanud. Vastasel juhul kaotaks leppetrahv oma eelnevalt kokku lepitud kahju

hüvitise tähenduse. Kui kostja ei suuda tõendada, et viivis on hageja kahjuga võrreldes

ebaproportsionaalselt suur, tuleb viivise alandamise taotlus jätta rahuldamata. Arvestada tuleb ka

üldist praktikat viivise väljamõistmisel, sest ka lepingulistes suhetes osalejate jaoks peab

üldjoontes olema ettenähtav, kas ja millises ulatuses kohtud nende viivisenõudeid aktsepteerivad.

Vastasel juhul oleks tegemist erinevate võlausaldajate ebavõrdse kohtlemise ja üldise õigusliku

ebakindlusega majanduskäibes. Veel tuleb arvestada sellega, et viivis ei ole leppetrahvi alaliik,

vaid seadusest tulenev õiguskaitsevahend rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel.

Nõue kohustusega ühinenud isikute vastu

Vastavalt lepingu p 3.2.5. leppisid pooled kokku selles, et T. P. (kostja 2) ja O.P. (kostja 3)

kohustuvad tagama ostuhinna tasumise ostja poolt tähtaegselt ja täies ulatuses vastavalt lepingus

toodud tingimustel.

Seega on kostjad T. P. ja O.P. võtnud endale vastutuse Pronin Capital OÜ poolt lepingust

tuleneva kinnistu ostuhinna tasumise kohustuse kohase täitmise eest. Selline kokkulepe on

sõlmitud kostja 1 kohustuste tagamiseks ning on seega kohustuse ülevõtmise (kohustusega

ühinemise) kokkulepe VÕS 178 lg 1 ja lg 4 tähenduses.

VÕS § 178 lg 1 järgi võib kohustuse üle võtta ka nii, et kolmas isik astub võlasuhtesse uue

võlgnikuna senise võlgniku kõrvale (kohustusega ühinemine). Sama paragrahvi lg 4 sätestab, et

kohustusega ühinemisel tekib solidaarkohustus. Kui kohustusega ühinetakse võlausaldaja nõude

tagamiseks, kohaldatakse lisaks vastavalt käesoleva seaduse §-des 145, 149 ja 152 sätestatut.

Lepingupoolte kokkulepe on sõlmitud kostja 1 kohustuste tagamiseks. Seega tulenevalt VÕS §

178 lg 4 teisest lausest kohaldub sellele õigussuhtele lisaks VÕS 178 sätestatule ka VÕS § 145

sätestatu. Vastavalt VÕS § 145 lg 1 vastutavad kohustuse rikkumise korral põhivõlgnik ja

käendaja võlausaldaja ees solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja

vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. Vastavalt

sama paragrahvi lõikele 2 vastutab käendaja käendatava kohustuse eest täies ulatuses. Ta

vastutab ka kohustuse rikkumisest tulenevate tagajärgede, eelkõige viivise ja leppetrahvi

maksmise ning kahju hüvitamise eest, samuti lepingust taganemise või lepingu ülesütlemisega

seotud kulude hüvitamise eest. Võla põhivõlgnikult sissenõudmisega seotud kulude hüvitamise

eest vastutab käendaja, kui talle anti sissenõudmise kavatsusest õigeaegse teatamisega võimalus

neid kulusid vältida.

Seega vastutavad kostja 2 ja kostja 3 solidaarselt kostjaga 1 ka ostuhinna tasumisega viivitamise

eest arvestatud viiviste ja leppetrahvi tasumise eest. Seoses lepingust taganemisega on ostuhinna

tasumise nõue lõppenud. Seoses ostuhinna tasumise kohustuse rikkumisega on hagejal kostjate

vastu viivise nõue kokku summas 7176,49 eurot ja lepptrahvi tasumise nõue kokku summas

14 380 eurot, kokku viiviste ja lepptrahvi nõue 21 556,49 eurot.

Eeltoodu alusel hageja taotleb:

1. Tunnustada ARDEA OÜ, registrikood 10314685 omandiõigust kinnisasjale Roheline tn 5,

Pärnus, mille registriosa number on 1771205, ning nõuda see välja kostja PRONIN CAPITAL

OÜ, registrikood 12819567, ebaseaduslikust valdusest ning vabastamisest keeldumisel tõsta

kostja kinnisasja oluliseks osaks olevast hoonest välja.

2. Kustutada kinnisasjale Roheline tn 5, Pärnus, mille registriosa number on 1771205, kinnistu

registriosa kolmandasse jakku esimesele järjekohale omandi üleandmise tagamiseks Pronin

Capital OÜ (kostja) kasuks sisse kantud eelmärge.

Lugeda tuvastatuks kostja PRONIN CAPITAL OÜ, registrikood 12819567, nõusoleku andmine

kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses Roheline tn 5, Pärnus, mille registriosa number

on 1771205, kinnistu registriosa kolmandasse jakku esimesele järjekohale Pronin Capital OÜ

(kostja) kasuks sisse kantud omandi üleandmise tagamiseks sisse kantud eelmärke

kustutamiseks.

3. Mõista PRONIN CAPITAL OÜ-lt, T. P.’lt ja O.P.’ilt hageja kasuks solidaarselt välja

21 556,49 eurot, millest 7176,49 eurot on viivised ja 14 380 eurot leppetrahv.

Kõik menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

KOSTJA 1 (Pronin Capital OÜ) VASTUS

Kostja 1 kirjalikus vastuses hagiga ei nõustu. Pronin Capital OÜ ainuosanikuks oli O.P.. Pronin

Capital OÜ osa müüdi 25.04.2017.a enampakkumisel täitemenetluse käigus. Uueks Pronin

Capital OÜ osanikuks sai O.P. sissenõudja V.I.. Hageja ei ole kordagi pöördunud Pronin Capital

OÜ poole kinnistu tagastamise nõudega ega ole nõudnud kinnistusraamatusse kantud eelmärgete

kustutamist.

O.P., kui Pronin Capital OÜ juhatuse liige ja omanik ei ole üle andnud uuele osanikule ega uuele

juhatuse liikmele ühtegi lepingut, ega raamatupidamisdokumente.

Riiklike registrite kontrolli käigus selgus, et hageja ja kostja 1 vahel on 18.03.2015 sõlmitud

kinnistu võlaõiguslik müügileping ja tehtud eelmärge kinnistusraamatusse.

Kinnistul paikneb kauplus-kohvik. Kohe peale müügilepingust teadasaamist kostja 1 esindaja

Vladimir Umov võttis ühendust hageja juhatuse liikme P.R.ga, tegi ettepaneku kohtuda ja

arutada kinnistu müügilepingust tulenevate kohustuse täitmist, kostja 1 tundis huvi, kas hageja

on huvitatud müügilepingu lõpule viimisest ja palus täpsustada võlgnevust, kui see on olemas.

Hagejale saadeti saldokinnitus (Lisa 1). Hageja l lubas kostjale 1 kahe nädala jooksul esitada

võlgnevuse summa. Hageja ei ole kostjale 1 võlgnevuse arvestust esitanud ega ole vastanud

küsimusele müügilepingu täitmise kohta. Hageja esindaja keeldus kohtumast kostja 1 esindajaga

ja ei vastanud e-kirjadele. Samuti P.R. ei saanud kostjale 1 väljendada oma seisukohta kinnistu

müügilepingu kohta.

Peale seda, kui avastati, et poeruumides toimub seaduse vastane alkoholi öömüük, teavitati

sellest ka hageja seaduslikku esindajat P.R.. Samuti hagejale oli teatavaks tehtud, et kostjal 1 ei

ole soovi vallata kinnistut. 09. juulil 2017.a politseist tuli teade vargusest. Vladimir Umov kohe

helistas P.R.le, et ta midagi võtaks ette, kuna kaupluse välisuks oli sisse löödud. P.R. ei ole

kõnele vastanud ja Vladimir Umov saatis sms-sõnumi (Lisa 1), mille peale hageja seaduslik

esindaja ei vastanud ega ei helistanud tagasi. Seega kostja 1 on seisukohal, et hageja tahtlikult

viib kohut eksitusse esitades asja faktilised asjaolusid valelikult.

Vastavalt lepingust taganemise avaldusele hageja kinnitas, et kostja 1 on maksnud hagejale

kokku 10 000 eurot ja tema võlg seisuga 01.11.2016 on kokku 195 000 eurot. Seega väär on

hageja seisukoht, et kostja 1 on tasunud hagejale 5075 eurot.

Vastavalt kostja 1 panga väljavõttele pangaülekandega oli hagejale maksnud 6075 eurot.

Kuna O.P. ei ole kostjale 1 raamatupidamise dokumente üle andnud, siis kostja 1 eeldab, et

osaline tasumine hagejale oli tehtud sularahas, kuna on eluliselt ei ole usutav, et

taganemisavalduses märgitud summad on ekslikud.

Kostja 1 leiab, et viivise arvestus ei ole õige, kuna hageja ekslikult arvestas tasutuks ostuhinna

summaks 5075 eurot, aga mitte 10 000 eurot, mille tasumist hageja ise kinnitas lepingust

taganemise avalduses.

Vastavalt kinnistu müügilepingu punktile 3.2.5 hageja ja kostjad leppisid kokku, et kostja 2 ja

kostja 3 kohustuvad tagama ostuhinna tasumise kostja 1 poolt tähtaegselt ja täies ulatuses

müügilepingus toodud tingimustel juhul, kui kostjal 1 puuduvad vahendid ostuhinna tasumiseks.

Kuna kostja 1 õigeaegselt ei maksnud lepingus märgitud osamakseid, oli ilmselge, et kostjal 1

puuduvad rahalised vahendid ostuhinna tasumiseks, sellest tulenevalt hageja pidi pöörduma

kostja 2 ja kostja 3 poole ning nõudma viivitamatult ostuhinna tasumist. Hageja ei ole esitanud

tõendeid, et ta pöördus kostja 2 ja kostja 3 poole vastavasisulise nõudega.

Seega kostja 1 on seisukohal, et asjaõigusleping ei ole sõlmitud müügilepingu p 4.1 nimetatud

tähtajaks hagejast tulenevatel asjaoludel. Hagejal puudub õigus nõuda müügilepingu punktis 4.7

sätestatud leppetrahvi.

Juhul, kui kohus leiab, et hagejal on õigus nõuda kostjalt 1 leppetrahvi ja viivist, siis kostja 1

arvates on leppetrahv ja viivis ebamõistlik suured. Kostja 1 palub viivise ja leppetrahvi

vähendamist mõistliku suuruseni.

Kostja 1 palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

KOSTJA 2 (T. P.) VASTUS HAGILE

Kostja 2 kirjalikus vastuses ei võta hagi omaks ega nõustu selles tooduga.

T. P. kinnitab vastuses, et 18.03.2015 sõlmisid hageja ja kostjad kinnistu võlaõigusliku

müügilepingu ja avalduse kinnistusosakonnale eelmärke kinnistamiseks, mille p 3.1.1. kohaselt

hageja (müüja) müüs ja kostja 1 (ostja) ostis hoonestatud kinnistu asukohaga Roheline tn 5,

Pärnus, registriosa number on 1771205. Lepingu p 3.2.5 leppisid pooled kokku selles, et T. P.

(kostja 2) ja O.P. (kostja3) kohustuvad tagama ostuhinna tasumise ostja (kostja 1) poolt lepingus

toodud tingimustel.

Kostja 2 selgitab, et kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse kinnistusosakonnale

eelmärke kinnistamiseks allakirjutamisel ei olnud tegemist käenduse andmisega lepingu p 3.2.5

alusel, vaid kohustuste tagamisega.

Kostja 2 ei nõustu hagejaga selles, et kostja 2 (T. P.) on võtnud endale vastutuse Pronin Capital

OÜ poolt lepingust tuleneva kinnistu ostuhinna tasumise kohustuse kohase täitmise eest. Lisaks

sellele VÕS § 146 lg 1 järgi , isegi kui eeldada, et kostja 2 on Pronin Capital OÜ käendaja

vastavalt lepingule, pidi hageja informeerima kostjat 2 sellest, et hageja 1 ei ole oma kohustusi

täitnud. Hageja hagiavalduses kinnitab, et on korduvalt nõudnud kostjalt 1 lepingu eseme

hagejale tagastamist ning kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamast, kuid kostja 1 on

jätnud selle tegemata ning väldib igasugust kontakti hagejaga. Vastavalt võlaõigusseaduse § 145

lg 1 vastutavad kohustuse rikkumise korral põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt,

kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei

saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada.

Kostja 2 arvab, et hageja on kohustatud pöörduma kostja 1 vastu ja juhul, kui kostja 1 ei täida

oma kohustusi hageja ees, siis pöörduda kostja 1 vastu.

Kostja 2 palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

KOHTU PÕHJENDUSED

1. Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste selgitused kohtuistungil, uurinud igakülgselt ja

objektiivselt asjas esitatud kirjalikke tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada

osaliselt. Poolte nõusolekul kohus pärast kohtuistungil asja arutamist jätkas menetlust kirjalikus

menetluses, andis hagejale aega nõude arvutuste täpsustamiseks, määras pooltele tähtajad lõplike

seisukohtade, menetluskulude nimekirjade esitamiseks, vastaspoole seisukohtade ja kulude kohta

vastuväidete esitamiseks ning teatas kohtulahendi teatavakstegemise aja.

Kostjale 3 on kohtuistungi protokoll edastatud samale e-posti aadressile, millelt kostja 3 ise on

kohtuga selles menetlus kohtule teateid saatnud. Kostja 3 kohtule midagi ei esitanud.

2. Asjas ei ole vaidlust järgmiste faktiliste asjaolude üle:

- hageja ja kostjad sõlmisid 18.03.2015 notariaalselt tõestatud vormis kinnistu võlaõigusliku

müügilepingu ja avalduse kinnistusosakonnale eelmärke kinnistamiseks. Kostjat 1 esindas

lepingu sõlmimisel seadusliku esindajana kosjta 2, T. P.. Lepingu kohaselt leppisid hageja ja

kostja 1 kokku, et hageja müüb kostjale 1 Pärnus aadressil Roheline tn 5 asuva hoonestatud

kinnistu (registriosa number 1771205. Kostja 1 kohustus hagejale tasuma ostuhinna 205 000

eurot osade kaupa järgmiselt: ostuhinna osa summas 10 000 eurot hiljemalt 1 kuu jooksul

kinnistul kaupluse avamisest, kuid mitte hiljem kui 01.06.2015, seejuures vastavalt müüja

soovile pidi kostja 1 tasuma 1000 eurot maakleritasuna OÜ LVM Kinnisvara kontole ja 9000

eurot müüja kontole. Ostuhinna osa 70 000 eurot tasumise tähtpäev oli 10.01.2016 ja 1.aprilliks

2016 kohustus kostja 1 tasuma ülejäänud ostuhinna summas 125 000 eurot, sellest 8000 eurot

maakleritasuna OÜ LVM Kinnisvara kontole ja 117 000 eurot müüja (hageja) kontole.

- Kostja 2 T. P. ja kostja 3 O.P. kohustusid tagama ostuhinna tasumise ostja (kostja 1) poolt

tähtaegselt ja täies ulatuses lepingus toodud tingimustel juhul, kui ostjal puuduvad rahalised

vahendid lepingus toodud ostuhinna tasumiseks.

- Kinnistu otsene valdus koos juurdepääsu võimaldavata võtmetega anti kostjale 1 üle

võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise päeval 18.03.2015;

- Kostja 1 kasuks kanti kinnistusraamatusse registriosa nr 1771205 kolmandasse jakku esimesele

järjekohale eelmärge omandi üleandmise tagamiseks;

- lepingus müüja ja ostja leppisid kokku, et kohustuvad sõlmima asjaõiguslepingu kinnistu

omandi üleandmiseks hiljemalt 1 aasta jooksul alates lepingu sõlmimisest, s. 01.04.2016

eeldusel, et ostja poolt on tasutud lepingu punktis 3.2.1 kokku lepitud ostuhind.

- müüja kohustus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni ja ostja kinnistusraamatusse omanikuna

kandmiseni lepingu kehtivusajal mitte sõlmima tehinguid lepingu esemeks oleva kinnistu

võõrandamiseks või koormamiseks lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega, sh

kolmandate isikute kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike õigustega.

- pooled leppisid kokku, et müüjal on õigus lepingust taganeda, kui ostuhinda ei ole tasutud

lepingus toodud tähtaegadel.

- lepingu punktis 4.7 leppisid müüja ja ostja kokku, et juhul, kui asjaõiguslepingut ei sõlmita

lepingu punktis 4.1 sätestatud tähtajaks ostjast tulenevatel asjaoludel, siis kohustus ostja tasuma

müüjale leppetrahvi 10% ostuhinnast ühe kuu jooksul arvates nõude esitamisest.

- müüja ja ostja leppisid samuti kokku, et kui asjaõiguslepingut ei sõlmita, kohustub ostja

kinnistu otsese valduse koos juurdepääsu võimaldavate võtmetega ning lepingu eseme

seonduvad ja selle päraldiseks olevad dokumendid müüjale üle andma 1 kuu jooksul arvates

vastava nõude saamisest.

- Kostja 1 ostuhinna tasumise kohustust nõuetekohaselt ei täitnud ning 22.08.2016 avaldusega

hageja taganes kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust. Taganemisavaldus on kostja 1

tolleaegsele seaduslikule esindajale O.P.le üle antud 22.08.2016 OÜ LVM Kinnisvara kontoris.

Taganemisavaldus

sisaldab

hageja

leppetrahvi

nõuet

summas

20 500

eurot

ja

tasaarvestusavaldust, milles hageja tasaarvestab leppetrahvi summa kostja 1 poolt tasutud

ostuhinna osaga summas 5075 eurot, mille tulemusel jäi nõutavaks leppetrahvi summaks 15 425

eurot. Samuti esitas hageja taganemisavalduses palve, et kostja 1 esindaja võtaks hageja

esindajaga ühendust kinnistu valduse üleandmiseks.

- Kostja 1 ei ole valdust hagejale tagastanud ega andnud nõusolekut kinnistusraamatust eelmärke

kustutamiseks.

3. Hageja nõuab kostjalt 1 valduse tagastamist ja eelmärke kustutamiseks vajaliku tahteavalduse

andmist, samuti hageja nõuab kõigilt kostjatelt välja mõista ostuhinna tasumisega viivitamise

eest kuni lepingust taganemiseni arvestatud viivist ning leppetrahvi. Kostjad ei ole vaidlustanud

hageja taganemisavalduse kehtivust, kuid kostja 1 väidab, et kinnistu ei ole tema valduses,

mistõttu tal ei ole võimalik kinnistu valdust tagastada. Poolte vahel on seega vaidlus selle üle,

kas kinnistu on kostja 1 valduses ja kas sellest tulenevalt saab hageja nõuda valduse tagastamist

kostjalt 1, samuti vaidlevad menetlusosalised selle üle, kas hagejal on õigus nõuda viivist ja

leppetrahvi ning kui jah, siis millises summas ning kas kostja 2 vastutab viivise ja leppetrahvi

nõude eest.

4. Kostja 3 O.P. ei ole hagile kirjalikult vastanud ega ilmunud asjas määratud kohtuistungile.

Kostja O.P. ei ole kohtule teatanud hagile vastamata jätmiseks või kohtuistungile ilmumist

takistavatest mõjuvatest põhjustest.

29.11.2017 on O.P. e-posti aadressilt xxx saadetud e-kirjas (toimikus lk 70) taotlenud hagile

vastamiseks määratud tähtaja pikendamist 22.detsembrini 2017, millest saab järeldada, et O.P.

on hagiavalduse ja menetlusse võtmise määruse kätte saanud. Kohus pikendas tähtaega, kuid

O.P. kirjalikku vastust ei ole siiani esitanud.

Samale e-posti aadressile, millelt O.P. saatis kohtule taotluse vastamise tähtaja pikendamiseks,

on 12.01.2018 kostjale 3 edastatud ka kohtukutse. O.P. kohtukutse kättesaamist ei kinnitanud ega

võtnud vastu ka sekretäri telefonikõnesid. 02.02.2018 kohus toimetas O. P. kohtukutse kätte

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 3141 lg 2 alusel saatmisega kostja 3 poolt menetluses

avaldatud e-posti aadressile ja luges kohtukutse kättetoimetatuks saatmisest 3 päeva

möödumisel.

Hageja 15.03.2018 kohtuistungil ei taotlenud O. P. suhtes tagaseljaotsuse tegemist, kohus

lahendas asja O.P. osavõtuta sisuliselt.

Kohus leiab, et kuivõrd kostja O. P.on otsustanud oma seisukohta hageja nõuete osas mitte

esitada ning menetluses mitte osaleda, tuleb lugeda, et O.P.l puuduvad vastuväited hagile. TsMS

§ 413 lg 1 teise lause alusel kohus loeb analoogiat kohaldades hageja esitatud faktilised väited

kostja 3 poolt omaksvõetuks.

5. Hageja ja kostja 1 vahel oli kinnistu võlaõiguslikust ostu-müügilepingust tulenev võlasuhe.

Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kostja 1 oma lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt ei täitnud,

hageja oli õigustatud lepingust taganema ning nüüdseks on poolte vahel lepingu alusel saadu

tagastamise kohustusel põhinev nn tagasitäitmise võlasuhe.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine

lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine).

Ostuhinna tasumine on ostu-müügilepingust tulenev ostja põhikohustus ning selle kohustuse

täitmata jätmine on vaieldamatult käsitatav olulise lepingurikkumisena VÕS § 116 lg-te 1 ja 3

tähenduses. Ka pooled ise on lepingu punktis 4.4 (toimikus lk 15) kokku leppinud, et ostuhinna

kokkulepitud tähtaegadel tasumata jätmine annab müüjale õiguse lepingust taganeda.

Lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele (VÕS §

188 lg 1). Tegemist on lepinguosalise ühepoolse kujundusõigusega, mis ei vaja kehtima

hakkamiseks teise lepingupoole nõusolekut, kuid lepingust taganemise tahteavaldus tuleb teisele

lepingupoolele kätte toimetada. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 sätestab, et

kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt

väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Tahteavaldus on kätte saadud, kui see on

tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud (TsÜS § 69 lg 2).

Hageja väidetel on taganemisavaldus antud isiklikult üle kostja 1 esindajale 22.08.2016 OÜ

LVM Kinnisvara büroos. Kostjad ei ole taganemisavalduse kehtivuse kohta vastuväiteid

esitanud.

6. VÕS § 186 p 5 kohaselt lepingust taganemisega võlasuhe lõpeb. Kui lepingupool võib

vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad

lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Taganemine ei mõjuta enne taganemist

tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust (VÕS § 188 lg 2).

VÕS § 189 lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema

poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta

tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma

üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut. Tagastatavalt

rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates.

Seega on hageja õigustatud kostjalt 1 tagasi nõudma viimasele võlaõigusliku müügilepingu

alusel üle antud kinnistu valdust tingimusel, et ta tagastab kostja 1 poolt tasutud ostuhinna.

7. Hageja on kostja 1 poolt tasutud ostuhinna tasaarvestanud leppetrahvi nõudega. Kostja 1

vaidleb vastu hageja õigusele nõuda leppetrahvi, samuti leppetrahvi suurusele ning

tasaarvestatud summa õigsusele.

Kohus leiab, et asjas esitatud tõenditega on tõendamist leidnud, et kostja 1 tasus lepingust

tuleneva ostuhinna tasumise kohustuse katteks hagejale 6075 eurot (nõude täpsustuses ekslikult

märgitud summas 6120 eurot, asjas esitatud tõendite kohaselt on tegelikult tasutud summa 6075

eurot). Suurema summa tasumist ei tõenda kostja 1 viide, et taganemisavalduses on märgitud

tasutud summa suuruseks 10 000 eurot. Taganemisavaldus sisaldab lisaks tasaarvestusavaldust,

milles on märgitud kostja 1 poolt tasutud ja hageja leppetrahvi nõudega tasaarvestatava summa

suuruseks 5075 eurot. Kohtumenetluses on kostja 1 esitanud nimekirja kostja 1 pangakontolt

tehtud maksetest (lk 55), milles on kajastatud 10.08.2015 – 06.06.2016 väljuvad maksed viitega

18.03.2015 notari tehingule nr 469. Eelduslikult on tegemist kostja 1 pangakontolt tehtud

maksetega, kuigi tuleb nõustuda hagejaga selles osas, et dokumendist endast ei ole võimalik aru

saada, millega on tegemist (puudub panga nimetus, ei ole näha, kelle kontolt loetletud maksed on

tehtud). Makse selgituses viide notari tehingule nr 469, 18.03.2015 lubab järeldada, et maksed on

seotud pooltevahelise müügilepinguga (lk 10 – 21).

Loetelus toodud maksete kogusummaks on 7075 eurot, millest kahe 1000 euro suuruse makse

saajaks on näidatud OÜ LVM Kinnisvara. Kohtuistungil tõendit pooltega uurides selgus, et

nimekirjas esimene, 10.08.2015 kuupäevaga makse saajaks on küll märgitud OÜ LVM

Kinnisvara, kuid saaja kontonumbriks on hageja Swedbank’is asuva konto number. Kostja 1

põhjendamatult arvestab seda makset hagejale makstud summa hulka. Kohus nõustub hagejaga,

et sellise maksekorralduse alusel tehtud 1000 euro suurust makset ei saa arvestada lepingu alusel

tehtud makseks. Suure tõenäosusega on pank mittekorrektse maksekorralduse, kus saaja nimi ei

kattu pangakonto tegeliku omaniku nimega, alusel tehtud makse summa kostja 1 pangakontole

tagasi kandnud. Tõenäoliselt on seejärel kostja 1 järgmisel päeval (11.08.2015) teinud OÜ LVM

Kinnisvara kontole uue 1000 euro suuruse ülekande.

8. Samas on kostja 1 maksete loetelu põhjal õigesti arvutanud kostja 1 poolt hagejale tasutud

summaks 6075 eurot. Kinnistu võlaõigusliku müügilepingu punkti 2.3.2 kohaselt kostja 1

kohustus 1000 eurot tasuma OÜ LVM Kinnisvara kontole maakleritasuna ja see loeti ostuhinna

esimese 10 000 euro suuruse osamakse osaks. Seega 11.08.2015 tehtud makset saab lugeda

lepingu alusel ostuhinna tasumiseks ning kokku on kostja 1 tasunud hagejale 6075 eurot.

Kuna 1000 eurot tasuti OÜ-le LVM Kinnisvara, mitte hageja arvelduskontole, on mõistetav, et

see summa jäi lepingu taganemise avalduses leppetrahviga tasaarvestamisel müügihinna

tasumisena arvestamata. Hageja menetluse käigus selle 1000 euro võrra täpsustas nõuet, muutis

vastavalt viivisearvestatust ja leppetrahvi tasaarvestust.

9. Kohus leiab, et kostja 1 väited ostuhinna osaliselt sularahas tasumise kohta ei ole tõendatud.

Kostja üksnes oletab, et kuna hageja on lepingust taganemise avalduses algul märkinud, et

Pronin Capital OÜ poolt on ostuhinnast tasutud vastavalt lepingu punktile 3.2.2. 10 000 eurot ja

tasumata on 195 000 eurot, siis võib eeldada, et 6075 euro ja 10 000 euro vahe on tasutud

sularahas. Kostja 1 poolt esitatud maksete loetelus toodud summad kattuvad taganemisavalduses

märgitud tasaarvestusavaldusega (v.a 1000 eurot LVM Kinnisvarale tehtud makse). Kokku on

kostja 1 maksnud 6075 eurot suuremate või väiksemate summade kaupa ülekannetega alates

augustist 2015 – juunini 2016, kuigi esimese 10 000 euro suuruse osamakse tasumise tähtaeg oli

15.06.2015, st tasumise tähtpäev oli möödunud juba enne esimest makset. Kostja 1 ei ole esile

toonud, et loetelus nimetatud makseid oleks tehtud ka järgmise, 70 000 euro suuruse osa katteks,

mille tasumise tähtaeg samuti möödus 10.01.2016. Asjaoludest järelduvalt kostjal 1 ei olnud

piisavalt rahalisi vahendeid ostuhinna tasumiseks kokkulepitud tähtaegadel. Olukorras, kus

kostja 1 on ostuhinna katteks tasunud pangaülekandega ka 200 euro suurusi summasid, ei saa

mõistlikult eeldada, et osa makseid oleks tehtud sularahas ja selle kohta tõendit saamata.

Asjas ei ole mingeid tõendeid, mis kinnitaksid, et kostja 1 on osaliselt makseid teinud hagejale

sularahas. Ostuhinna osaliselt sularahas tasumist ei saa järeldada ka esitatud tõenditest, sh

taganemisavaldusest, mis sisaldab kostja 1 poolt tasutud summa kohta erinevaid andmeid. Viidet

10 000 euro tasumisele tuleb lugeda eksimuseks, kuivõrd järgnevas tasaarvestuses on lähtutud

tasutud summast 5075 eurot. Kõiki tõendeid ja asjaolusid kogumis hinnates kohus asub

seisukohale, et asjas on tõendatud kostja 1 poolt ostuhinna tasumine summas 6075 eurot (5075

eurot hagejale ja 1000 eurot LVM Kinnisvarale).

10. Õige ei ole kostja 1 seisukoht, et hagejal ei ole õigust leppetrahvi nõuda, kuna

asjaõigusleping jäi lepingu punkti 4.1. sätestatud tähtajaks sõlmimata hagejast endast tingitud

põhjusel. Kostja 1 leiab, et ostuhinna osamaksete tähtaegselt tasumata jätmisest oli ilmselge, et

kostjal 1 puuduvad rahalised vahendid ning hageja oleks pidanud pöörduma kostja 2 ja kostja 3

poole ostuhinna viivitamatu tasumise nõudega.

Hageja õigus leppetrahvi nõuda ei sõltu sellest, kas hageja pöördus ostuhinna tasumise nõudega

müügilepingus kostja 1 kohustustega ühinenud kostjate 2 ja 3 poole. Kostjad 2 ja 3 olid

erinevatel aegadel kostja 1 osanikud ja juhatuse liikmed ning seega pidid olema teadlikud, et

kostja 1 ostuhinda kokkulepitud tähtaegadeks ei tasunud. Kostjatel 2 ja 3 oli võimalik oma

lepingulist kohustust täita ka ilma hageja nõudmiseta. Kostjad 2 ja 3 ei ole kohtumenetluses ka

tuginenud sellele, et nad oleksid ostuhinna tasunud, kui hageja oleks nende poole pöördunud.

Vastupidi – T. P. vastuses hagile on seisukohal, et tema poolt müügilepingus võetud kohustus

tagada kostja 1 poolt lepingu tähtaegne täitmine ei tähenda, et täitmist (raha maksmist) saaks

nõuda T. P.lt.

Lepingu punktis 4.1 on asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks ostuhinna tasumine ostja ehk

kostja 1 poolt. Asjaõiguslepingu sõlmimise tähtpäevaks leppisid pooled kokku 01.04.2016. Asjas

ei ole vaidlust, et kostja tehtud osamaksete summa moodustas ostuhinnast marginaalse osa.

Olulises osas jäi ostuhind kostja 1 poolt 1.aprilliks 2016 tasumata ning seega oli täitmata kostjat

1 tulenev oluline eeldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Lepingu punktis 4.7 kokku lepitu annab

hagejale

õiguse

nõuda

kostjalt

leppetrahvi

10%

kokkulepitud

ostuhinnast,

kui

asjaõiguslepingut ei sõlmita lepingu punktis 4.1 kokkulepitud tähtajaks ostjast tulenevatel

asjaoludel.

11. VÕS § 158 lg 1 järgi leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole

kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 159 lg 2

kohaselt kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast

kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Kostja 1

leiab, et hagejal tekkis õigus nõuda leppetrahvi 02.01.2016, kui oli selge, et kostja 1 ei ole

tähtaegselt tasunud 2 esimest osamakset, 8 kuud hiljem esitatud leppetrahvi nõue ei ole esitatud

mõistliku aja jooksul ning kostja 1 arvates hageja on leppetrahvi nõudmise õiguse kaotanud.

Kostja 1 seisukoht ei ole kohtu hinnangul õige. Lepingus ei ole hageja leppetrahvi nõudmise

õigus seotud mitte ostuhinna osamaksete tasumise tähtaegsusega, vaid asjaõiguslepingu

sõlmimise tähtajaga 01.04.2016. Kostja 1 pidi suurema osa ostuhinnast, 125 000 eurot tasuma

01.aprilliks 2016, kostjal 1 oleks olnud võimalik tasuda ostuhind tervikuna 1.aprilliks 2016 ja

sellega täita asjaõiguslepingu sõlmimise eeldus. Seega hageja ei saanud juba 02.01.2016 teada

ega pidanud teadma, et kostjast tulenevatel põhjustel 01.04.2016 asjaõiguslepingut ei sõlmita.

Asjaõiguslepingu 01.04.2016 sõlmimata jätmise tõttu leppetrahvi nõudmise õigus tekkis hagejal

asjaõiguslepingu sõlmimiseks kokku lepitud tähtaja viimase päeva möödumisel, seega alates

02.04.2016. Ostuhinna tasumiseks ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks olid pooled kokku leppinud

ühe aastase perioodi. Lepingu täitmiseks kokkulepitud aastase tähtaja juures, arvestades ka kostja

1 käitumist pärast tähtaja möödumist, ei saa lugeda ebamõistlikuks leppetrahvi nõude esitamist

selleks alust andvata asjaolude ilmnemisest veidi rohkem kui 4 kuu möödumisel. Kostja 1 on

teinud ostuhinna katteks viimase makse 06.06.2016, s.o kaks kuud pärast asjaõiguslepingu

sõlmimiseks määratud tähtaja lõppemist, väljendades sellega huvi lepingu täitmise jätkamise

vastu. Hagejale, kes samuti oli jätkuvalt huvitatud oma kinnistu müügist, ei saa ette heita

vastutulekut

kostjale

1:

hageja

on

otsustanud

kasutada

lepingus

kokkulepitud

õiguskaitsevahendeid, sh nõuda leppetrahvi, alles siis, kui viimasele maksele järgneva 2,5 kuu

jooksul taas mingeid makseid ei laekunud. Hageja poolt leppetrahvi nõude esitamine 22.08.2016

lepingust taganemise avalduses on kohtu hinnangul toimunud mõistliku aja jooksul.

12. Kostja 1 ja kostja 2 seisukoht, et leppetrahv on ebamõistlikult suur ja taotlus vähendada

leppetrahvi mõistliku suuruseni, ei ole põhjendatud. VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele

kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud

lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise

ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingu poolte majanduslikku seisundit.

Kostjate väide leppetrahvi ebamõistliku suuruse kohta on paljasõnaline, kostjad ei ole oma

seisukohta põhjendanud, samuti ei ole välja toodud poolte majanduslikku seisundit. Kostja 1 on

02.04.2018 täiendavas kirjalikus seisukohas välja toonud, et leppetrahvi väljanõudmine

kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega, sest hageja ei ole esitanud ühtegi

tõendit, et kostja 1 poolt lepinguliste kohustuste mittetäitmisega on hagejale tekitatud kahju.

VÕS § 161 lg 1 kohaselt võib lepingu rikkumise korral kahjustatud lepingupool nõuda

leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. Arvestades, et hagejal oli huvi kinnistu müüa,

18.03.2015.a oli kostjaga 1 jõutud kinnistu müügi osas kokkuleppele, sh kokku oli lepitud

müügihind ja selle tasumine ühe aasta jooksul, kinnistu valdus anti lepingu sõlmimisel kohe

kostjale 1 üle ja kostja asus kinnistul kauplust pidama, hagejal oli lepingust tulenevalt kohustus

mitte müüa vahepael kinnistut lepingus nimetamata isikutele ega koormata seda lepingus

nimetamata isikutele kuuluvate õigustega. Müügitehing jäi lõpuni viimata kostjast 1 tulenevatel

asjaoludel. 2017.a aprillis vahetus kostja 1 osanik ja juhatuse liige ning kostja 1 enam ei ole

kinnistu ostmisest ega valdusest huvitatud. Samas ei ole kostja 1 siiani hagejale kinnistu valdust

tagastanud, rohkem kui kolm aastat ei ole hageja saanud oma kinnistut kasutada ning

õigustamata isiku valdus piirab hageja võimalusi kinnistut vabalt käsutada. Eeltoodu alusel ei saa

hagejal kahju tekkimist ka välistada. Kostja 1 väited, et eelmine juhatuse liige ei ole andnud üle

osaühingu dokumentatsiooni ning kostja 1 ei tea, kelle valduses kinnistu on, ei anna alust jätta

hageja nõudeid rahuldamata. Kostja 1 väited on üldsõnalised ja tõendamata. Vaidlusaluse

müügilepinguga on kostjale 1 valdus üle antud, seega on kostja 1 enda pädevuses ja kontrolli all

määrata, kes kinnistut otseselt valdab. Lepingu pooleks (ostjaks) on äriühing, kelle lepingulisest

suhtest tulenevad kohustused ja vastutus teise lepingupoole ees, sh kohustus tagastada lepingust

taganenud hagejale lepingu alusel saadu, üldjuhul ei sõltu sellest, kes on osaühingu osanik või

juhatuse liige. Kohus leiab, et eeltoodud asjaoludel ei saa kokkulepitud määras leppetrahvi nõuet

pidada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks.

VÕS § 188 lg 2 viimase lause kohaselt ei mõjuta lepingust taganemine enne seda tekkinud

leppetrahvi nõudmise õigust. Tulenvalt lepingust on leppetrahvi summa 10% kokkulepitud

205 000 euro suurusest ostuhinnast ehk 20 500 eurot.

13. Hageja 19.03.2018 esitatud nõude täpsustuses on ekslikult märgitud 07.09.2015 tasutud

summaks 1350 eurot 1305 euro asemel, mistõttu on hageja nõude täpsustuses ekslikult saanud

kostja 1 poolt tasutud summaks 6120 eurot 6075 asemel.

Hageja on kohustatud kostjale 1 tagastama viimase poolt ostuhinna katteks tasutud 6075 eurot

ning hagejal on õigus nõuda kostjalt 1 leppetrahvi 20 500 euro tasumist. VÕS § 197 lg 1

võimaldab hagejal need vastastikused rahalised kohustused tasaarvestada, kui hagejal on õigus

oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Hageja on teinud VÕS § 198

kohase tasaarvestuse avalduse kostjale esitatud müügilepingust taganemise avalduses. VÕS §

197 lg 2 kohaselt tasaarvestuse tulemusena lõpevad nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis

tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Eeltoodu alusel on tasaarvestusega lõppenud

hageja kohustus tagastada kostjale 1 tasutud ostuhinna osa 6075 eurot ja kostja vastav

nõudeõigus. Tasaarvestatud summa võrra on vähenenud hageja leppetrahvi nõue ning hagejal on

õigus nõuda kostjalt 1 leppetrahvi 14 425 eurot.

14. Tulenevalt eksimusest tasutud summade märkimisel ei ole ka hageja viivisearvestus õige.

Lisaks on hageja nõude täpsustuse avalduses viivise arvutamise tabelis eksinud tasumata jäägi

suuruse märkimisel: 1305 eurot (hageja tabelis 1350 eurot) 07.09.2015 tasumise järel pidi

tasumata summa jäägiks olema 6800 – 1305=5495 eurot (; hageja arvestas viivist summalt 5450

€), 11.11.2015 järgmise makse 615 euro tasumise järel on hageja arvestuste kohaselt tasumata

jääk 6835 eurot ehk osalise tasumise järel jääk hoopis 1385 euro võrra suurenes, tegelik jääk

peaks olema 5495 – 615=4880 eurot, vastavalt on ebaõiged ka kõigi järgmiste maksete järel

näidatud jäägi summa ja sellelt arvutatud viivis. Kohtu arvestuste järgi oleks õigete summade

puhul viivisesummaks 7163,22 eurot (hagejal 7176,49 eurot).

15. VÕS § 101 lg 1 p 4 kohaselt võib võlausaldaja juhul, kui võlgnik on kohustust rikkunud,

muu hulgas taganeda lepingust; sama lõike punkt 6 võimaldab võlausaldajal nõuda võlgnikult

rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. VÕS § 101 lg 2 järgi võib võlausaldaja

kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid

õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene

teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine

võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.

Müügilepingu punktis 3.2.6 on pooled kokku leppinud, et ostuhinna osamaksete mittetähtaegsel

tasumisel kohustus ostja tasuma müüjale viivist vastavalt võlaõigusseaduse § 94 ja 113

sätestatule 0,02% tasumata summalt päevas.

Kohus leiab aga, et kuna hageja on lepingust taganenud ega nõua kostjalt 1 rahalise kohustuse

täitmist ning ei ole kuni hagiavalduse esitamiseni 14.09.2017 kostjatelt viivist nõudnud (sh ei

nimeta viivise nõuet taganemisavalduses), ei ole hageja selles asjas õigustatud samaaegselt

nõudma leppetrahvi ja viivist.

VÕS § 113 lg-st 1 tulenevalt on viivis eelkõige seotud rahalise kohustuse täitmisega –

võlausaldaja võib nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist) alates kohustuse sissenõutavaks

muutumisest kuni kohase täitmiseni. Hageja ei nõua rahalise kohustuse täitmist. Kuigi kostja 1 ei

tasunud ühtegi summat kokkulepitud tähtpäevaks - ka esimesest 10 000 euro suurusest

osamaksest tasus kostja 1 esimesed 370 eurot 1.juuni asemel alles 14.07.2015, ning lepingus

ostuhinna tasumiseks määratud aasta jooksul tasus OÜ Pronin Capital 205 000 euro asemel 6075

eurot, ei ole hageja kostjalt 1 viivist nõudnud. Kostjate seisukoht, et hageja ei esitanud

taganemisavaldust kohe pärast 01.04.2016 seetõttu, et saaks nõuda suuremat viivist, võib olla

põhjendatud.

Kohus leiab, et enne lepingust taganemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise esmakordselt

nõudmine hagiavalduses rohkem kui aasta pärast lepingust taganemist, on vastuolus hea usu

põhimõttega. VÕS § 6 lg 1 kohustab võlgnikku ja võlausaldajat käituma teineteise suhtes hea usu

põhimõttest lähtuvalt. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest,

tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.

Sisuliselt nõuab hageja kostjalt 1 ka leppetrahvi selle eest, et kostja 1 jättis tähtaegselt ostuhinna

tasumata. Kohus jätab hageja viivisenõude rahuldamata.

16. Eeltoodu alusel kohus rahuldab hageja leppetrahvi nõude 14 425 euro ulatuses, s.o summas,

milles leppetrahvi nõue ei ole tasaarvestusega lõppenud (20 500 eurot – 6075 eurot= 14 425

eurot).

VÕS § 178 lg 1 ja 4 alusel vastutavad kostja 1 lepingu rikkumisest tulenevate kohustuste eest

kostjad 2 ja 3 solidaarselt kostjaga 1, kuna kostjad 2 ja 3 on lepingus kohustusega ühinenud

kostja 1 kohustuste tagamiseks. Lepingu punktis 3.2.5 sätestatud kokkulepe, et T. P. ja O.P.

kohustuvad tagama ostuhinna tasumise ostja poolt tähtaegselt ja täies ulatuses lepingus toodud

tingimustel juhul, kui ostjal puuduvad rahalised vahendid lepingus toodud ostuhinna tasumiseks

vastab VÕS § 178 lg 3 ja § 144 lg-s 2 sätestatud kirjalikule vorminõudele.

17. Samuti tuleb rahuldada hageja nõue kostjalt 1 valduse väljanõudmiseks ja kostjal 1

kinnistusraamatust eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 kohaselt omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku

aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 järgi on omaniku nõue suunatud omandiõiguse

tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikus valdusest oma valdusesse. AÕS § -st 641

tulenevalt tõendab kinnisasja omandiõigust kanne kinnistusraamatus, kui seadusest ei tulene

teisiti. Praeguses asjas ei ole vaidlust, et hageja ja kostja 1 ei ole omandiõiguse üleandmiseks

sõlminud kohustuslikus notariaalselt tõestatud vormis asjaõiguslikku kokkulepet ning hageja on

Pärnus, Roheline tn 5 asuva kinnistu omanik.

18. Kinnistu otsene valdus koos juurdepääsu võimaldavate võtmetega on kostjale 1 üle antud

võlaõigusliku müügilepingu punkti 3.3.1 alusel lepingu sõlmimise päeval, 18.03.2015. Hageja on

müügilepingust taganenud ning seega VÕS § 189 lg 1 alusel on kostja 1 kohustatud hagejale

tagastama lepingu alusel saadud kinnistu valduse koos saadud viljade ja muu kasuga. Hageja

lepingust taganemisega on kostja 1 kaotanud õigusliku aluse kinnistu jätkuvaks valdamiseks.

Kostja 1 väide, et AÕS § 82 lg 1 kohaselt peab hageja omanikuna vaidluse korral tõendama, et

kostja 1 kinnistut valdab, ei ole selles asjas päris asjakohane. AÕS § 36 lg 1 kohaselt valdus

omandatakse tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku

võimu asja üle. Kostja vastuväited on valduse omamise osas olnud vastuolulised. Kirjalikus

vastuses hagile kostja 1 oma valdust ei eitanud. Vastupidi – kostja 1 väitis üksnes, et hageja ei

ole kordagi tema poole pöördunud valduse tagastamise nõudega ega kinnistusraamatusse kantud

eelmärke kustutamise nõudega; kostja 1 ise võttis hageja esindajaga ühendust ettepanekuga

kohtuda ja kinnistu müügilepingust tulenevate kohustuste täitmist arutada. Samuti kostja 1

kirjeldas vastuses hagile, kuidas koheselt teavitas hageja seaduslikku esindajat P.R., kui kinnistul

avastati keelatud öine alkoholi müük; samuti kui 09.07.2017 tuli politseist teade vargusest, siis

välismaal viibinud V. Umov kohe helistas P.R. ja kui too kõnele ei vastanud, saatis V. Umov

sõnumi, et P.R. midagi ette võtaks, kuna kaupluse välisuks oli sisse löödud. Eeltoodust

järelduvalt oli kostjal 1 tegelikkuses teada, mis kinnistul toimub ehk kinnistu oli kostja 1 tegeliku

võimu all. Kostja 1 13.03.2018 kohtuistungil esitatud väide, et kinnistut ei ole kostja 1 otseses

ega kaudses valduses ning kostja 1 seaduslik esindaja ei tea, kelle valduses kinnistu tegelikult on,

on paljasõnalised. Samal istungil kostja 1 võttis hagi valduse tagastamise ja keelumärke

kustutamise nõusoleku osas õigeks. Kostja 1 ei ole esitanud veenvaid asjaolusid, millest saaks

järeldada, et kostja valdus on AÕS § 39 kohaselt lõppenud. AÕS § 39 lg 1 järgi valdus lõpeb, kui

valdaja loobub tegelikust võimust asja üle või kaotab selle muul viisil. Võimalik asjaolu, et

eelmine juhatuse liige O.P. ei ole andnud kostja 1 uuele juhatusele üle Roheline 5 kinnistul asuva

hoone võtmeid, on kohtu hinnangul AÕS § 39 lg 2 kohane mööduv takistus või katkestus

tegeliku võimu teostamisel, mis valdust ei lõpeta. Lisaks AÕS § 82 lg 2 näeb ette, et kui valdaja

loobub valdusest nõudest vabanemise eesmärgil, võib kohus teda sellele vaatamata valdajaks

lugeda. Kohtu hinnangul on kostja 1 menetluses hakanud enda valdust eitama just nõudest

vabanemise eesmärgil. Kostja 1 ei ole veenvalt põhistanud oma väidet, et talle ei ole teada, kes

kinnistul tegelikult tegutseb. Samas kostja 1 väidab, et on küsinud ja kinnistul tegutsevad isikud

on viidanud O.P.le, kuid ei ole mingeid dokumente enda valduse kohta kostjale 1 esitanud.

Asjaolu, et kostja 1 on pidanud vajalikuks välja selgitada, kes kinnistul viibivad, näitab, et kostja

1 tegelikkuses ei ole valdusest loobunud. See, et kostja 1 väidetel ei asu kinnistul temale

kuuluvaid esemeid ning et kostja 1 poolest hageja võib kinnistul asuva hoone uksed ise lahti

murda ja kinnistu valduse tagasi võtta, ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks. Hageja on

põhjendanud, et soovib kinnistu üleandmist nõuetekohaselt vormistatult, sest kinnistul asuvas

hoones on kaupluse inventar, mis ei kuulu hagejale.

Eeltoodu alusel kohus loeb kostja 1 kinnisasja valdajaks, rahuldab hageja nõude, tunnustab

hageja omandiõigust ning nõuab hagejale kuuluva, Pärnus Roheline tn 5 asuva kinnistu kostja 1

ebaseaduslikust valdusest hageja kasuks välja. Kinnistu vabastamisest keeldumise korral tuleb

kostja 1 kinnisasjalt ja selle oluliseks osaks olevast hoonest välja tõsta.

Hageja 13.03.2018 kohtuistungil täpsustas, et mõistlik aeg kinnistu valduse vabastamiseks ja

hagejale üleandmiseks on 1 nädal, kui selle tähtaja möödumisel ei ole kostja 1 kinnistut

vabastanud, tuleb kostja 1 kinnistult välja tõsta.

19. Kostja 1 kasuks on kinnistusraamatusse kantud eelmärge omandi üleandmise tagamiseks.

AÕS § 63 lg 8 kohaselt on isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide

puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega

tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on

lõppenud. Kuna hageja on müügilepingust taganenud, ei ole kostjal 1 enam võimalik hagejalt

omandi üleandmist nõuda ehk kostjal 1 puudub omandi üleandmise nõue, mida eelmärge tagab.

Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt 1 eelmärke kustutamist.

20. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või

kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne

kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KRS § 341 lg 2 punkti 6

kohaselt on kinnisasja või asjaõigust puudutava märke muutmisel või kustutamisel puudutatud

isikuks märke järgi õigustatud isikud, samuti isikud, kes omavad asjaõigust märkest tulenevale

õigusele. Eeltoodust tulenevalt on hagejale kuuluva kinnisasja kohta avatud kinnistusregistriossa

nr 1771205 kostja 1 kasuks kantud eelmärke kustutamiseks nõutav kostja 1 nõusolek. AÕS § 63

lg 8 ja KRS § 341 sätestatust nende koostoimes tuleneb kostja 1 kohustus anda nõusolek

eelmärke kustutamiseks.

KRS § 341 lg 8 kohaselt võib puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata

täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. TsÜS § 68 lg

5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust

jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist

tahteavaldust andma.

Kõike eelnevat arvestades kohus rahuldab hageja nõude ja tuvastab kostja 1 kohustuse anda

nõusolek kinnistusraamatust tema kasuks omandi üleandmise tagamiseks sisse kantud eelmärke

kustutamiseks. Jõustunud kohtuotsus asendab kostja 1 nõusolekut.

21. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine.

TsMS § 173 lg 1 alusel kohus märgib menetlust lõpetavas lahendis menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel.

TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud

võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või

ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

TsMS § 165 lg 3 näeb ette, et kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad

kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. Selles asjas on ühes hagiavalduses kaks eraldi

hagi: OÜ Ardea hagi OÜ Pronin Capital vastu valduse tagastamiseks ja tahteavalduse andmiseks

kohustamiseks ning OÜ Ardea hagi OÜ Pronin Capital, T. P. ja O.P. vastu leppetrahvi ja viiviste

väljamõistmiseks. Viimase osas on kostjate vastutus solidaarne ja seega TsMS § 165 lg 3

kohaselt vastutavad kostjad selles osas ka menetluskulude eest solidaarselt.

Arvestades, et kohus jättis hageja neljast nõudest rahuldamata ainult viivise nõude, ülejäänud 3

nõude osas hagi rahuldatakse, sh rahalistest nõuetest summaliselt suurem leppetrahvi nõue, peab

kohus õigeks jätta kostjate kanda hageja kohtukulud osaliselt, s.o hagi rahuldatud osale vastava

hinnaga hagilt nõutav riigilõiv, ja 75% hageja kohtuvälistest kuludest (lepingulise esindaja

kulud), samuti jäävad iga kostja kanda tema enda kantud menetluskulud.

Esitatud nõuetest ja nende rahuldamise ulatusest tulenevalt kostja 1 vastutab ainuisikuliselt

mittevaraliste nõuete (valduse tagastamine ja tahteavalduse asendamine) eest ja nendega seotud

hagi tagamise avalduselt tasutud riigilõivu 650 euro (2x300 eurot + 50 eurot) hagejale

hüvitamise eest. Samuti, arvestades, et hagiavalduses esitatud 4 nõudest kaks nõuet on esitatud

kostja 1 vastu ainuisikuliselt ja kohus need mõlemad nõuded rahuldas, rahuldatud kolmest

nõudest moodustavad kostja 1 vastu ainuisikuliselt esitatud nõuded 2/3, peab kohus õigeks jätta

kostjate kanda jäänud hageja lepingulise esindaja kuludest 2/3 ainuisikuliselt kostja 1 kanda.

Rahaline nõue on esitatud kõigi kolme kostja vastu solidaarselt ja rahalise nõudega seotud

menetluskulud - s.o rahaliste nõuete eest tasutud riigilõivust 650 eurot, mis tulnuks hagejal

tasuda rahuldatud suuruses (tsiviilasi hinnaga kuni 15 000 eurot) nõudega hagi esitamisel ja 1/3

kostjate kanda jäetud hageja lepingulise esindaja kuludest - tuleb seega jätta solidaarselt kostjate

kanda.

Hageja enda kanda jääb osa riigilõivust ja 25% hageja lepingulise esindaja menetluskuludest.

22. TsMS § 174 lg 1 alusel kohus määrab otsuses kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse.

TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud,

mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on

menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja TsMS §-s 218 sätestatu kohaselt.

Hageja palub määrata enda menetluskulude suuruseks 2810 eurot. Hageja menetluskulude

nimekirja kohaselt on hageja menetluskuludeks tasutud riigilõivud kokku 1550 eurot ja

lepingulise esindaja tasu 1260 eurot. Kokku on hageja lepinguline esindaja kulutanud 14

töötundi järgmisteks toiminguteks: nõude aluseks olevate dokumentide analüüs ja nõupidamine

kliendiga- 3 tundi X 90 €= 270 €; hagiavalduse koostamine - 7 tundi X 90 € = 630 €; esindamine

15.03.2017 kohtuistungil (sh. kohtuistungi ettevalmistamine) – 2,5 tundi X 90 €= 225 €;

19.03.2017. menetlusdokumendi koostamine – 1,5 tundi X 90 € = 135 €. Summad ei sisalda

käibemaksu ning hageja kinnitab, et kõik nimetatud kulud on kantud seoses selle

kohtumenetlusega.

23. Kostja 1 menetluskulude nimekirja kohaselt on tema kuludeks lepingulise esindaja kulud 7

töötunni eest, tunnitasuga 120 eurot, kokku 840 eurot järgmiste toimingute eest: hagiavaldusega

tutvumine 0,5 tundi; 31.10. 2017.a vastuse koostamine ja kohtule esitamine 2 tundi; 15.03.2018

kohtuistung 2 tundi; 28.03.2018 hagi täpsustamisega tutvumine 0,5 tundi; 02.04.2018 hagi

täpsustusele vastuse koostamine ja esitamine 2 tundi. Kostja 1 kinnitab käesolevaga, et kõik

nimetatud kulud on kantud seoses selle kohtumenetlusega.

24. Kostja 2 menetluskulude nimekirjas on kuluks märgitud 05.12.2017 arve nr 05122017/2

summas 480 eurot, lisatud arve selgituse kohaselt on arve esitatud vastuse koostamise eest

tsiviilasjas nr 2-17-13686. Arvelt ega menetluskulude nimekirjast ei nähtu esindaja tunnihinda

ega vastuse koostamisele kulutatud töötundide hulka. Samuti puudub TsMS § 176 lg 5 kohane

kostja 2 kinnitus, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

25. Kostjad 1 ja 3 ei ole hageja menetluskulude suuruse kohta arvamust esitanud. Kostja 2 esitas

vastuväite hageja hagiavalduse koostamise arvele, leides, et summa on liiga suur ja ei ole

korrektne, kui võtta arvesse reaalne kulutatud aeg dokumentide koostamiseks.

26. Kohus leiab, et hageja menetluskulude nimekirjas näidatud kulud on põhjendatud ja

vajalikud osaliselt. Riigilõiv on kohtusse pöördumise vältimatu eeldusena põhjendatud ja vajalik

kulu, kuid kostjatel ei ole kohustust hüvitada hagejale riigilõivu nõude eest, mis jäi rahuldamata.

Seega hageja põhjendatud ja vajalik riigilõivu kulu on kokku 1550 eurot, millest 650 tuleb

vastavalt kulude jaotusele välja mõista kostjalt 1 ning 650 eurot kolmelt kostjalt solidaarselt, 250

eurot jääb hageja enda kanda.

Hageja lepingulise esindaja ajakulu kokku 14 tundi on kohtu hinnangul selle asja sisu ja mahtu

arvestades põhjendatud. Kohus ei nõustu kostja 2 vastuväidetega hagiavalduse koostamise

ajakulule, summa suurusele ja korrektsusele. Jääb arusaamatuks, mille tõttu kostja 2 peab

ülemääraseks hageja esindaja poolt 8 leheküljelise hagiavalduse koostamise 7 tunnist ajakulu või

milles seisneb summa ebakorrektsus. Kostja 2 enda esindaja on 480 euro eest koostanud 2

leheküljelise, õiguslikult küsitavate seisukohtadega kirjaliku vastuse, milles sisulist teksti on

vähem kui poolteist lehekülge. Jagades kostja 2 esindaja tasu hageja esindaja tunnihinnaga 90

eurot, kujuneb kostja 2 esindaja vastuse koostamise ajakuluks ca 5,3 tundi (ehk rohkem kui 2,5

tundi ühe lehekülje kohta). Kohus leiab, et sisulise, asjaolude kirjeldust ja õiguslikku põhjendust

sisaldava hagiavalduse koostamiseks on põhjendatud ja mõistlik arvestada ca 1 tund lehekülje

kohta.

Kohus määrab hageja lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalike kulude suuruseks kokku 1260

eurot. Vastavalt kulude jaotusele jääb hageja lepingulise esindaja kuludest kostjate kanda 75%

ehk 945 eurot, millest omakorda 2/3 ehk 630 eurot kohus mõistab hageja kasuks välja kostjalt 1

ja 315 eurot solidaarselt kõigilt kostjatelt. Hageja lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikest

kuludest 25% ehk 315 eurot jääb hageja enda kanda.

Kuna kostjate menetluskulud jäävad iga kostja enda kanda, siis kohus kostjate menetluskulude

suurust kindlaks ei määra.

Heli Käpp

/Allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik