2-16-17462/33 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 12.12.2017 otsus ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi

osaliselt ning tuvastada, et Osaühingul Eviman oli õigus turuhinna muutusele seisuga

23.09.2016 tuginedes tõsta Haapsalus Posti 37 esimese korruse äriruumide rendi hinda

3,85 euroni/m2, millele lisandub käibemaks.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta 60% ulatuses Margot OÜ kanda

ja 40% ulatuses Osaühingu Eviman kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile

kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Juhul

kui

menetlusosaline taotleb menetlusabi,

peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Margo Klaar, Mati Maksing

Otsuse kuupäev

11.04.2018, Tallinn

Kohtuasja number

2-16-17462

Kohtuasi

Margot OÜ hagi Osaühingu Eviman vastu üüri

tõstmise aluse puudumise tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12.12.2017 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Eviman apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Margot OÜ (registrikood 12824723), esindaja

Kuldar Kirt

Kostja Osaühing Eviman (registrikood 10347822),

esindaja vandeadvokaat Jaanus Tehver

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Asjaolud ja hageja nõue

1. Margot OÜ (hageja) esitas 18.11.2016 Harju Maakohtule hagi Osaühingu Eviman (kostja)

vastu. Hageja palus tuvastada, et seisuga 23.09.2016 ei olnud Haapsalus Posti 37 asuvate

äriruumide üüri turuhind muutunud ja see oli 3,5 eurot/m2, millele lisandub käibemaks.

06.12.2016 kohtule saadetud täpsustuses palus hageja tuvastada, et kostjal puudus alus tõsta

äriruumide üüri suurust lähtuvalt turuhinnast. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Pooled sõlmisid 30.03.2015 äriruumide üürilepingu nr P37/37-2015, millega kostja andis

hagejale perioodiks 01.04.2015-01.04.2020 üürile Haapsalus Posti 37 esimesel ja teisel korrusel

asuvad äriruumid. Veel leppisid pooled kokku, et äriruumide põhiüür on 3,5 eurot/m2, millele

lisandub käibemaks, kuuüür 439,25 eurot, millele lisandub käibemaks ja tagatisdeposiidi suurus

1 581,3 eurot. 02.04.2015 sõlmisid pooled kokkuleppe, millega hageja võttis alates 02.04.2015

täiendavalt üürile samal aadressil paikneva 10 m2 suuruse esimese korruse äriruumi põhiüüriga

3,5 eurot/m2, millele lisandub käibemaks. Ühtlasi muutsid lepingupooled tagatisdeposiidi

suurust ja tõstsid selle 1 707,3 euroni. 18.09.2015 võttis hageja kostjalt täiendavalt üürile samal

aadressil asuva kinnisasja õuealal paikneva 100 m2 suuruse territooriumi põhiüüriga 1 euro/m2,

millele lisandub käibemaks ja kuuri kuuüüriga 100 eurot, millele lisandub käibemaks. Veel

allkirjastati lepingu lisa 7, milles lepiti kokku, et üürnik tasub üürileandjale 1 500 euro suuruse

hüvitise äriruumi 12 projektist erinevalt ehitatud WC ümber ehitamata jätmise eest.

Kostja teavitas 23.09.2016 hagejat e-kirja teel, et alates 01.11.2016 muutub esimesel korrusel

asuvate äripindade üürihind 5,1 euroni/m2, millele lisandub käibemaks ja tagatisdeposiit

suureneb 541,44 euro võrra. Ruumide üüri turihind oli viimased 1,5 aastat stabiilne, mistõttu

puudus alus üüri muutmiseks. Üldteada ei olnud asjaolu, et esimese korruse äriruumide

üürihind on suurem kui muude korruste äriruumide üürihind.

Kostja vastuväited

2. Kostja ei võtnud hagi õigeks, vaidles sellele vastu ja palus jätta hagi rahuldamata.

Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

Kostja nõustus, et 30.03.2015 sõlmitud üürilepingus lepiti üüri määraks kokku 3,5 eurot/m2,

millele lisandub käibemaks ja ta saatis 23.09.2016 hagejale teate, et alates 01.11.2016 tõuseb

üüritasu määr 5,1 euroni/m2, millele lisandub käibemaks. Vastavalt lepingu p-le 8.4, mis

sätestab, et üürileandjal on õigus muuta põhiüüri suurust üks kord aastas vastavalt turuhinnale,

teatades üürnikule sellest ette üks kuu, oli kostjal selleks õigus.

Lepingus ei lepitud kokku, et üüri tõstmise aluseks on üüri turuhinna muutus, vaid üüri

turuhinna tase. Nimelt arvestas kostja lepingu sõlmimisel, et üüriperioodi alguses oli hageja

äsja tegevust elustanud ja vajas aega äri sissetöötamiseks, mistõttu lepiti kokku turuhinnast

madalamas üürihinnas. Sellest tingituna sõnastati lepingu p 8.4 ja kostja suurendas alates

01.11.2016 esimesel korrusel asuvate äripindade üürihinda. Esimese korruse pindade üürihind

5,1 eurot/m2, millele lisandub käibemaks, ei olnud turuhinnast kõrgem, vaid pigem madalam.

On üldiselt teada, et esimese korruse äripindade üürihind on kõrgem kui keldrikorruse või teise

korruse äripindadel, sest on klientidele paremini märgatavad. Selliseid aktiivses asukohas,

tänavale suunatud akende ja sissepääsuga esimese korrusel asuvaid ruume on Haapsalus

piiratult, mistõttu on nende hinnad suhteliselt kõrged.

Maakohtu otsus

3. Maakohus rahuldas hagi ja tuvastas, et kostjal puudus alus üüri tõstmiseks. Menetluskulud

jättis kohus kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 2 981,25 euro suuruse

menetluskulude hüvitise ja viivise seadusjärgses määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni

menetluskulude tasumiseni.

Menetluses ei leidnud tõendamist, et rendilepingu sõlmimisel lepiti kokku turuhinnast

madalamas üüris vastutulekuna hagejale kui äsja tegevust alustanud ühingule ja 1,5 aasta

jooksul tõusis rendihind. Eksperthinnangus selgitas ekspert, et 30.03.2015 seisuga oli tururent

3,5 eurot/m2, millele lisanduvad kõrvalkulud ja käibemaks ning 23.09.2016 seisuga oli tururent

3,85 eurot/m2, millele lisanduvad kõrvalkulud ja käibemaks. Eksperthinnangu täpsus oli

+/- 10%. Kohus jättis lahendi tegemisel arvestamata 20.11.2017 lepingu ülesütlemise

avaldusega ja KA hinnangu. Esimene esitati hilinenult ja teine ei olnud sedavõrd usaldusväärne,

kui oli eksperthinnang sõltumatu kohtu määratud eksperdi poolt.

Menetluskulud jättis kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel kostja

kanda. Hageja põhjendatud menetluskulude suurus oli 2 981,25 eurot.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue lahendi, millega jätta hagi rahuldamata

või alternatiivselt jätta hagi rahuldamata osas, mis puudutas üüri tõstmist rohkem kui tasemele

3,85 eurot/m2 ilma käibemaksuta. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda või

alternatiivse nõude rahuldamise korral täielikult või suuremas osas hageja kanda TsMS § 163

lg 2 alusel.

Maakohus tuvastas valesti, et üüri turuhind ei tõusnud 1,5 aasta jooksul. Ekspert avaldas, et

30.03.2015 ja 23.09.2016 oli üüri turuhindade erinevus 0,35 eurot/m2 ehk hilisem turuhind oli

varasemast 10% kõrgem. Eksperdi märkusest, et ekspertiisi täpsus oli +/- 10%, ei saanud

järeldada, et üüri turuhind ei tõusnud. Kui 2015. aastal oli üüri turuhind vahemikus 3,15 – 3,85

eurot/m2, siis 23.09.2016 seisuga oli üüri turuhind vahemikus 3,465 – 4,235 eurot/m2.

Maakohus ei põhjendanud otsuses, miks ta tugines üüri turuhinna muutuse tuvastamisel

23.09.2016 turuhinna madalaimale tasemele ega lähtunud vahemiku keskmisest. Seda enam, et

pooled ei vaidlustanud eksperdi 23.09.2016 seisuga fikseeritud turuhinna taset 3,85 eurot/m2.

Kuivõrd hageja tuvastushagi oli suunatud üksnes üüri tõstmise aluse puudumise tuvastamisele

ja see nõue tuli jätta rahuldamata, sest alus üüri tõstmiseks oli olemas, tuli hagi jätta tervikuna

rahuldamata. Hageja ei palunud kohtul võtta seisukoht üüri tõstmise ulatuses osas. Kui kohus

peab sellele vaatamata võimalikuks lugeda üüri tõstmine alusetuks üksnes osas, mis puudutab

üüri tõstmist enam kui 3,85 eurot/m2, ei saa hagi rahuldada rohkem kui osaliselt.

Vastus kaebusele

5. Hageja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohtu seisukoht

6. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu

otsus tuleb tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu, mis viis ebaõige lahendi

tegemiseni ja teha TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uus otsus asja esimese astme kohtule uueks

läbivaatamiseks saatmata. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.

Pooled ei vaielnud selle üle, et nad sõlmisid 30.03.2015 äriruumide kasutuslepingu, millega

kostja andis hagejale Haapsalus Posti 37 asuva kinnisasja erinevatel korrustel rendile äripinnad

hinnaga 3,5 eurot/m2, millele lisandub käibemaks. Samuti puudus vaidlus selles, et 23.09.2016

teavitas kostja hagejat esimesel korrusel asuvate äriruumide renditasu suurendamisest 5,1

euroni/m2, millele lisandub käibemaks, tuginedes lepingu p-le 8.4. Maakohtus vaidlesid pooled

järgmiste asjaolude üle: kas lepingu p 8.4 tuli tõlgendada selliselt, et üürihinna suurendamine

on võimalik juhul, kui muutub turuhind või andis see kostjale võimaluse pärast turuhinnast

madalamat renditasu kokkulepet kord aastas seda suurendada turuhinnani ja kas äriruumide

turuhind

23.09.2016

seisuga

oli

5,1

eurot/m2,

millele

lisandub

käibemaks.

Apellatsioonkaebuses ei tuginenud kostja enam sellele, et ta leppis hagejaga lepingu sõlmimisel

kokku turuhinnast madalamas renditasus, kuid leidis, et äriruumide renditasu turuhind oli

perioodil 30.03.2015-23.09.2016 muutunud 10% võrra, mis õigustas renditasu suurendamist

3,85 euroni/m2 ilma käibemaksuta. Seega ei vaielnud pooled apellatsiooniastmes enam lepingu

p 8.4 sõnastuse tõlgendamise üle, leides, renditasu suurendamine oli võimalik turuhinna

muutumisel.

Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuse väidetega, et maakohus tuvastas ebaõigesti, et

äriruumide rendi turuolukord ei muutunud vaidlusalusel perioodil. Ekspert tuvastas ja pooled

ei vaidlustanud eksperdi järeldusi selles, et tururent 30.03.2015 seisuga oli 3,5 eurot/m2, millele

lisanduvad kõrvalkulud ja käibemaks ning 23.09.2016 seisuga 3,85 eurot/m2, millele

lisanduvad kõrvalkulud ja käibemaks (lk 95 pöördel). Turuhinda suurendavate teguritena tõi

ekspert välja toitlustusettevõtete sektori tulemuste vähese paranemise ja omaniku poolt hoone

fassaadi uue viimistluse 2016. aastal. Eelneva tõttu võis vara üürihind olla 2016. aastal 10%

kõrgem 2015. aasta tasemest (lk 107 pöördel). Seega leidis ekspert, et vaadeldavatel hetkedel

suurenes vaidlusaluste äriruumide renditasu kuni 10% võrra. Eelnevat tõdemust ei vääranud

asjaolu, et ekspert tõi hindamise täpsusena välja +/- 10% (lk 95 pöördel), sest sõltumata

renditasu numbrilisest väärtusest, oli eksperdi hinnangul äriruumide turuhind suurenenud u

10% võrra. Seega tuli menetluses esitatud ja kogutud tõenditest (sh ekspertiisiaktist) järeldada,

et seisuga 23.09.2016 oli Haapsalus Posti 37 esimese korruse äriruumide turuhind kallinenud

ning selles osas tuli hagi jätta rahuldamata.

Samas üksnes selle tuvastamisest, erinevalt apellatsioonkaebuses väidetust, ei piisanud. Hagist

nähtuvalt palus hageja kohtul tuvastada, et seisuga 23.09.2016 ei olnud renditavate äriruumide

renditasu turuhind muutunud ja turuhind oli 3,5 eurot/m2, millele lisandub käibemaks (lk 7).

Hagi täpsustustes palus hageja tuvastada, et kostjal puudus alus üürihind tõsta. Seega tuli hageja

nõudest lähtuvalt tuvastada, missugune oli turusituatsiooni arvestades õige esimese korruse

äriruumide rendihind. Ekspertiisiaktist nähtuvalt oli 23.09.2016 turusituatsiooni arvestades

õige rendihind 3,85 eurot/m2, millele lisanduvad kõrvalkulud ja käibemaks (lk 95 pöördel), s.o

väiksem kui kostja soovitud 5,1 eurot/m2, millele lisandub käibemaks, kuid suurem kui 2015.

aastal kokku lepitud 3,5 eurot/m2, millele lisandub käibemaks. Eelnevalt kirjeldatud põhjustel

tuleb hagi osaliselt rahuldada.

Menetluskulud

7. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja teeb uue, millega rahuldab hagi osaliselt

ning rahuldab apellatsioonkaebuse osaliselt, tuleb mõlemas astmes kantud menetluskulud

jagada TsMS §-s 163 sätestatud kohaselt. Maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud

jätab kohus TsMS § 163 lg 2 alusel suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei

nõustunud, s.t 60% ulatuses hageja kanda ja 40% ulatuses kostja kanda. Kohus arvestas

proportsiooni

määramisel

sellega,

et

kostja

tegi

hagejale

maakohtu

menetluses

kompromissiettepaneku, mis lähtus ekspertiisi tulemustest ja oli kooskõlas seadusega (sh osas,

milles määrati menetluskulude jaotus), seevastu hageja keeldus kompromissi allkirjastamisest

mh põhjusel, millele hageja kohtumenetluses õigeaegselt ei tuginenud. Samuti lähtus kohus

sellest, et menetluses leidis tuvastamist, et kostja soov suurendada rendihinda 5,1 eurot/m2,

millele lisandub käibemaks, oli selgelt üle turuhinna ja just kostja käitumine tingis kohtusse

hagi esitamise.

Lähtudes Riigikohtu 20.04.2016 otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS

§ 177 lg-st 2, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse

kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumisest.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Ulvi Loonurm

Margo Klaar

Mati Maksing