2-17-3903/34 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

2173903

Määruse kuupäev

Tartu, 11. aprill 2018

Kohtukoosseis

Eesistuja Malle Seppik, liikmed Henn Jõks ja Ants Kull

Kohtuasi

Tiina Rüütle, Aino-Valve Rüütle ja Dara Savinova avaldus

kaasomandi ebaseaduslike ümber- ja juurdeehituste

kõrvaldamiseks. Esialgse õiguskaitse taotlus

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 19. oktoobri 2017. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tiina Rüütle, Aino-Valve Rüütle ja Dara Savinova

määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldajad Tiina Rüütle, Aino-Valve Rüütle ja Dara Savinova

Puudutatud isik 1Home Group AS, esindajad vandeadvokaadid

Mikk Lõhmus ja Merli Mäesalu

Asja läbivaatamise kuupäev

19. märts 2018. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 19. oktoobri 2017. a määrus tsiviilasjas

nr 2173903 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Määruskaebus rahuldada.

3. Tagastada määruskaebuselt tasutud kautsjon Tiina Rüütlele.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tiina Rüütle, Aino-Valve Rüütle ja Dara Savinova (avaldajad) esitasid 12. märtsil 2017 Harju

Maakohtule avalduse 1Home Group AS (puudutatud isik) kohustamiseks kõrvaldada kaasomandi

ebaseaduslikud ümber- ja juurdeehitused. Ühtlasi taotlesid avaldajad esialgse õiguskaitse

kohaldamist, paludes seada käsutuskeeld puudutatud isiku kolmele korteriomandile asukohaga

Tallinnas Narva mnt 100–1, 100–3 ja 100–6. Maakohus jättis 14. märtsi 2017. a määrusega

avaldajate esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata.

2. Avaldajad esitasid 31. augustil 2017 uue esialgse õiguskaitse taotluse, milles palusid kanda

puudutatud isiku korteriomanditele kinnistusraamatu registriosa kolmandasse jakku järgmise sisuga

märkuse: „Harju Maakohtu menetluses tsiviilasjas nr 2173909 on korteriomandi suhtes käimas

vaidlus, milles teised kaasomanikud nõuavad käesoleva korteriomandi omanikult kaasomandi osale

tehtud ümber- ja juurdeehituste likvideerimist,“ või alternatiivselt vastuväite „Harju Maakohtu

menetluses tsiviilasjas nr 2173909 on korteriomandi suhtes käimas vaidlus, milles teised

2-17-3903

kaasomanikud nõuavad käesoleva korteriomandi omanikult kaasomandi osale tehtud ümber- ja

juurdeehituste likvideerimist.“

Taotluse põhjenduste kohaselt on puudutatud isik teatanud avaldajatele, et ta võõrandab kaasomandi

osa Vene Föderatsiooni juriidilisele isikule. Pärast kaasomandi osa võõrandamist ei ole puudutatud

isikul enam võimalik avaldust rahuldavat kohtulahendit täita. Kohtulahendi täitmise võimalikkuse

tagamiseks on vajalik välistada olukord, kus korterite potentsiaalne ostja ei oleks menetlusest

teadlik. Märke või vastuväite kinnistusraamatusse kandmine ei koorma puudutatud isikut

ebaproportsionaalselt.

3. Maakohus rahuldas 1. septembri 2017. a määrusega avaldajate esialgse õiguskaitse taotluse ja

määras kanda puudutatud isiku korteriomandite kinnistusraamatu registriosa kolmandasse jakku

järgmise sisuga vastuväide: „Harju Maakohtu menetluses tsiviilasjas nr 2173909 on korteriomandi

suhtes käimas vaidlus, milles teised kaasomanikud nõuavad käesoleva korteriomandi omanikult

kaasomandi osale tehtud ümber- ja juurdeehituste likvideerimist.“

Maakohus leidis, et avaldajate esiletoodud asjaoludel võib lahendi täitmine avalduse tagamata

jätmise korral raskeneda või tingida vajaduse eriõigusjärgluse korral uue avalduse esitamiseks.

Avaldus märkuse kinnistusraamatusse sissekandmiseks jääb rahuldamata, kuna märkust

kohtuvaidluse ajaks hagi tagamise korras kinnistusraamatusse ei kanta. Märkus kantakse

kinnistusraamatusse vaid seaduses sätestatud juhul. Praegusel juhul ei ole märkuse sissekandmine

esialgse õiguskaitse raames võimalik ega põhjendatud. Avaldajate nõuete tagamiseks on piisav ja

adekvaatne abinõu kanda kinnistusraamatusse vastuväide. Sellega välistatakse heauskne

omandamine ja laiendatakse lahendi õigusjõudu võimalikele õigusjärglastele. Vastuväide võimaldab

saavutada keelumärkega sama tulemuse, kuid sellega ei blokeerita kannete tegemist

kinnistusraamatusse. Lahendi õigusjõud kehtib vastuväite korral ka kinnisasja korduva

võõrandamise korral. Vastuväide ei ole puudutatud isikule märkimisväärselt koormav ja on poolte

huve kaaludes vaidluse lahendamise ajaks mõislik meede.

4. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja jätta uue

määrusega avaldajate esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.

5. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks

Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 19. oktoobri 2017. a määrusega maakohtu määruse ja jättis

avaldajate esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata.

Ringkonnakohtu määruse põhjenduste kohaselt on tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 4771

lg 1 ja § 616 järgi esialgse õiguskaitse kohaldamine praegusel juhul lubatud, kuid avaldajate

õigustatud huvisid arvestades ei saa selle abinõuna kanda kinnistusraamatusse vastuväidet.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 1 p 2 järgi on vastuväite sissekandmise eelduseks olemasolev

ebaõigsus kinnistusraamatus omandi või sisse kantud muu õiguse osas, mille puhul ähvardab õiguse

kaotus heauskse omandamise tõttu. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et kinnistusraamatusse ei

ole kantud vaidlusaluse kinnisasja ebaseaduslikke juurde- ja ümberehitusi. Samuti on avaldajad ise

selgitanud, et kinnistusraamatusse kantud kaasomandi osad juurde ehitatud osa ei hõlma ega kajasta.

Seega ei ole vastuväite kinnistusraamatusse sissekandmise eeldused täidetud. Lisaks ei ole vajadust

2(6)

2-17-3903

reguleerida praegust olukorda vastuväite kinnistusraamatusse kandmisega põhjendusel, et lahendi

õigusjõudu tuleb laiendada puudutatud isiku võimalikele õigusjärglastele. Kui kaasomandis olevat

asja on oluliselt muutnud asja omaniku õiguseellased, siis on teistel kaasomanikel õigus nõuda

endise olukorra taastamist ka õigusjärglastelt.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Avaldajad paluvad määruskaebuses ringkonnakohtu määruse tühistada ja uue määrusega

avaldajate esialgse õiguskaitse taotlus rahuldada või saata asi uueks lahendamiseks maa- või

ringkonnakohtule.

Ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse norme, kui jättis olukorras, kus tema hinnangul ei saa

kinnistusraamatusse kanda vastuväidet, hinnangu andmata avaldajate alternatiivsele taotlusele kanda

kinnistusraamatusse märkus. AÕS-i kohaselt on võimalik kanda kinnistusraamatusse märkus, mis

kajastab informatsiooni kaasomanikevaheliste suhete kohta.

Ringkonnakohus kohaldas valesti materiaal- ja menetlusõiguse norme, kui leidis, et esialgse

õiguskaitse kohaldamine ei ole avaldajate õiguste kaitseks vajalik. Ringkonnakohus jättis

tähelepanuta, et avaldajad on taotlenud õiguskaitset kindlustamaks kohtulahendi (sund)täitmise

võimalikkust puudutatud isiku õigusjärglaste vastu, mitte oma nõudeõiguse säilitamiseks

puudutatud isiku õigusjärglaste suhtes.

8. Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 esimese ja teise lause järgi

tühistada ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Määruskaebus

rahuldatakse.

10. Avaldajad esitasid avalduse kaasomandi ebaseaduslike ümber- ja juurdeehituste kõrvaldamiseks

ning palusid esialgse õiguskaitse korras avalduse tagamiseks seada puudutatud isiku

korteriomanditele märge (märkus või vastuväide) asjas toimuva õigusvaidluse kohta.

11. Kolleegium nõustub esmalt ringkonnakohtuga, et seaduse järgi on avaldajatel õigus taotleda

esialgse õiguskaitse kohaldamist. TsMS § 4771 lg 1 järgi saab hagita menetluses kohaldada esialgset

õiguskaitset üksnes seaduses sätestatud juhul. Võimaluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks näeb

korteri- ja kaasomandiasjades ette TsMS § 616, mille kohaselt võib kohus asja menetlemisel

avalduse alusel või omal algatusel kohaldada määrusega hagita menetluses avalduse tagamiseks

vajalikku esialgset õiguskaitset.

TsMS § § 4771 lg 2 teise lause järgi kohaldatakse esialgsele õiguskaitsele hagi tagamise kohta

sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega tuleb asja lahendamisel juhinduda TsMS § 378 lg 4

esimesest lausest, milles sätestatakse, et hagi tagava abinõu valikul tuleb arvestada, et kohaldatav

abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja

asjaolusid arvestades põhjendatuks. TsMS § 378 järgi on hagi tagamise abinõuks mh kohtu

vajalikuks peetud muu abinõu (TsMS § 378 lg 1 p 10).

3(6)

2-17-3903

12. Kinnistusraamatusse võib kanda märke kinnistusraamatu ebaõige kande muutmise või

kustutamise nõude (AÕS § 65) tagamiseks (vastuväide), samuti muude seadusega

kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus) (vastavalt AÕS § 63

lg 1 pd 2 ja 4).

13. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et avaldajate avalduse esialgse õiguskaitse

korras tagamiseks ei ole võimalik kanda kinnistusraamatusse vastuväidet. Ringkonnakohus kohaldas

AÕS § 63 lg 1 p 2 õigesti. Praeguses asjas ei esitatud avaldust kinnistusraamatus kande

parandamiseks AÕS § 65 tähenduses. Tuvastatud asjaoludel ei ole kinnistusraamatu kanne ebaõige,

seega ei ole vastuväite kinnistusraamatusse sissekandmise eeldused täidetud.

14. Põhjendatud on määruskaebuse etteheide, et olukorras, kus ringkonnakohus eitas vastuväite

kinnistusraamatusse sissekandmise võimalust, tulnuks ringkonnakohtul hinnata avaldajate

alternatiivset taotlust kanda avalduse esialgse õiguskaitse korras tagamiseks kinnistusraamatusse

märkus. Ringkonnakohus jättis põhjendamatult avaldajate alternatiivse taotluse tähelepanuta.

Kolleegium selgitab järgmist.

Märkus kantakse kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul (vt eespool viidatud AÕS § 63 lg 1

p 4 ja AÕS § 631 lg 7). Tagamaks stabiilsust kaasomanikevahelistes suhetes, sätestatakse AÕS §s 79,

et kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad

kokkulepped kehtivad ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes (AÕS § 79 lg 1) ning kaasomandis

oleva kinnisasja puhul kehtivad nimetatud kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid

juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse (AÕS § 79 lg 2). Kõnealusest sättest

tulenevalt on kinnistusraamatusse lubatud kanda märkusi kaasomanikevaheliste asja kasutamise

kokkulepete kohta.

Avaldajad on esitanud avalduse kaasomandi ebaseaduslike ümber- ja juurdeehituste kõrvaldamiseks.

AÕS § 72 lg 1 esimese lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel.

AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis olevat asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta

ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Samuti tuleneb AÕS § 72 lg 5 teisest lausest, et

kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma

teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest (vt Riigikohtu 12. märtsi 2014. a määrus tsiviilasjas

nr 32118513, p 11). Praegusel juhul on seega avaldajate avalduse sisuks kaasomanikevahelist asja

kasutamist puudutav küsimus. Kolleegium leiab eeltoodut arvestades, et AÕS § 79 lg 2 järgi saab

analoogia alusel kanda kinnistusraamatusse ka märkuse, mis muudab kaasomanike õigusjärglaste

jaoks nähtavaks kaasomanike ühiseid huve puudutavad kohtuvaidlused. Kõnealuse märkuse

sissekandmisega kinnistusraamatusse tagatakse kaasomanikele nende huve puudutavas

kohtuvaidluses saavutatud positiivse lahendi täidetavus (vt allpool TsMS § 460 kohaldamise kohta).

Isikute kaitse eesmärki silmas pidades ei ole TsMS §s 378 sätestatud hagi tagamise abinõude loetelu

ammendav ning õigusvaidluse kohta märkuse kinnistusraamatusse sissekandmiseks hagi tagamise

korras (esialgse õiguskaitse korras) annab võimaluse viidatud sätte lg 1 p 10. Riigikohus on

märkinud, et TsMS § 378 lg 1 p 10 võimaldab kohtule diskretsiooniõiguse hagi tagamise abinõu

valikul, kui abinõu ei ole kirjeldatud lg 1 pdes 1–9, ning selle sisustamisel on kohtud seotud mh hagi

tagamise instituudi üldise olemuse ning kohtupraktikas välja kujunenud piirangutega. TsMS § 378

lg 1 p 10 alusel kohaldatud hagi tagamise abinõul peaks olema vähemalt üldjuhul üldine seos lg 1

pdes 1–9 sätestatud abinõudega (vt Riigikohtu 19. novembri 2014. a määrus tsiviilasjas

nr 32110114, p 13). Õigusvaidluse kohta märkuse kinnistusraamatusse sissekandmisel kui hagi

tagamise abinõul on üldine seos TsMS § 378 lg 1 ps 2 nimetatud abinõuga (keelumärke

4(6)

2-17-3903

sissekandmine) ning ka AÕS § 63 lg 2 esimeses lauses ja lg 5 esimeses lauses nimetatud abinõudega

(hagi tagamise korras võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke ja vastuväite) (vt ka Riigikohtu

28. märtsi 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2178524, p 11).

Kolleegium märgib, et analoogia kasutamist õigustab seegi, et õigusvaidluse kohta märke

kinnistusraamatusse sissekandmise võimalus on ette nähtud halduskohtumenetluse seadustiku § 251

lg 1 ps 4. Selle kohaselt võib esialgse õiguskaitse määrusega vara arestida, sh teha registrisse vara

käsutamise keelumärke või seada TsMS-is sätestatud kohtulik hüpoteek, samuti teha kohtuvaidluse

kohta registrisse märke. Kolleegium ei näe mõistlikku põhjendust, miks tuleks

tsiviilkohtumenetluses erinevalt halduskohtumenetlusest õigusvaidluse kohta märke (praegusel juhul

märkuse) tegemise võimalust avaldajate õiguste kaitsmisel eitada. Selline ei saanud olla ka

seadusandja tahe.

Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga ka selles, et avaldajatel ei ole vajadust avaldust esialgse

õiguskaitse korras tagada. Kolleegium on selgitanud, et teised kaasomanikud saavad nõuda

kaasomanikult, kes asja teiste kaasomanike nõusolekuta oluliselt muudab, endise olukorra

taastamist, ning kui kaasomandis olevat asja on oluliselt muutnud asja omanike õiguseellased, siis

on teised kaasomanikud õigustatud nõudma endise olukorra taastamist ka õigusjärglaselt

(vt Riigikohtu 27. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 32115514, p 12). Ringkonnakohus jättis

tähelepanuta, et avaldajad ei esitanud taotlust selleks, et säilitada oma nõudeõigus puudutatud isiku

eriõigusjärglase (korteriomandite ostja) suhtes. Avaldajate taotluse eesmärk oli kindlustada selles

asjas tehtava positiivse kohtulahendi (sund)täitmise võimalikkust puudutatud isiku eriõigusjärglaste

suhtes. Õigusvaidluse kohta märkuse kandmisega kinnistusraamatusse on võimalik välistada

olukord, kus puudutatud isiku eriõigusjärglane ei ole praegusest menetlusest teadlik. Kui puudutatud

isiku eriõigusjärglane ei ole praegusest menetlusest teadlik, ei pruugi asjas tehtav lõpplahend olla

tema suhtes täidetav. Nii ei kehti jõustunud kohtulahend menetlusosaliste õigusjärglase suhtes, kes

on omandanud vaidlusaluse eseme ega teadnud omandamise ajal kohtulahendist või hagi esitamisest

(TsMS § 460 lg 2 ja § 463 lg 2).

Ringkonnakohtul tuleb eeltooduga asja uuel läbivaatamisel arvestada ja otsustada, kas avaldajate

alternatiivne taotlus kinnistusraamatusse märkuse sissekandmiseks on sobiv vahend avaldajate

avalduse tagamiseks esialgse õiguskaitse korras.

15. Kolleegium märgib lisaks, et kohtul on ka omal algatusel õigus teha hagi tagamisel ning esialgse

õiguskaitse kohaldamisel uus määrus ja valida taotleja soovist lähtudes õiguslikult kõige sobivam

märge. Nii on kolleegium leidnud rahalise nõude korral, et kui hageja on palunud kanda

kinnistusraamatusse keelumärke ega ole taotlenud kohtuliku hüpoteegi seadmist, on kohtul

kooskõlas TsMS § 378 lgga 4 õigus rahalise nõude täitmise tagamiseks seada kostja kinnisasjale

kohtulik hüpoteek keelumärke tegemise asemel (vt Riigikohtu 9. aprilli 2014. a otsus tsiviilasjas

nr 3211814, p 36). Samuti on kolleegium leidnud, et taotletud keelumärke asemel on kohtul

võimalik kanda kinnistusraamatusse eelmärge, selgitades, et sellisel juhul oleks otstarbekas, et

kohus annaks hagejale tähtaja, mille jooksul hageja teataks, kas ta soovib eelmärke seadmist

(vt viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 2178524, p 10).

16. Kuna kolleegiumi määrus ei ole asja menetlust lõpetav määrus TsMS § 173 lg 1 esimese lause

mõttes, jaotatakse esialgse õiguskaitse kohaldamisega seotud menetluskulud avaldajate avalduse

lahendamisel osana üldisest menetluskulude jaotusest.

5(6)

2-17-3903

17. Määruskaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

kassatsioonikautsjon tagastada. TsMS § 149 lg 8 esimese lause alusel tagastatakse kautsjon

avaldajate korraldusel Tiina Rüütlele.

Malle Seppik

Henn Jõks

Ants Kull

6(6)