2-15-3965/103 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

2153965

Otsuse kuupäev

Tartu, 6. aprill 2018

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants

Kull, Jaak Luik, Malle Seppik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

MAVE VARAHALDUSE Osaühingu hagi Novira Plaza OÜ

vastu 125 000 euro, leppetrahvi 6250 euro, viivise ning

kohustuse tuvastamise nõudes ja Novira Plaza OÜ

vastuhagi MAVE VARAHALDUSE Osaühingu vastu

125 000 euro ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 27. aprilli 2017 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

MAVE VARAHALDUSE Osaühingu kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

401 878 eurot 13 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja MAVE VARAHALDUSE Osaühing, lepinguline

esindaja vandeadvokaat Eerik Entsik

Kostja Novira Plaza OÜ, lepinguline esindaja vandeadvokaat

Veikko Puolakainen

Asja läbivaatamise kuupäev

5. veebruar 2018. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 27. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 2153965 osas,

milles ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse jätta rahuldamata MAVE

VARAHALDUSE Osaühingu nõuded ostuhinna tagastamiseks, leppetrahvi ja viivise

maksmiseks, tuvastada Novira Plaza OÜ kohustus esitada notarile tahteavaldus

notarikontol hoiustatud ostuhinna osa tasumiseks MAVE VARAHALDUSE

Osaühingule, samuti vastuhagi rahuldamise ning menetluskulude jaotuse osas,

resolutsiooni ja õiguslike põhjenduste osas.

2. Tühistada Harju Maakohtu 2. jaanuari 2017 otsus tsiviilasjas nr 2153965 osas, milles

maakohus rahuldas osaliselt Novira Plaza OÜ vastuhagi MAVE VARAHALDUSE

Osaühingu vastu ning tasaarvestas poolte nõuded, resolutsiooni ja õiguslike

põhjenduste osas.

3. Teha osaliselt uus otsus, millega mõista Novira Plaza OÜ-lt MAVE VARAHALDUSE

Osaühingu kasuks välja tasutud ostuhind 125 000 eurot, leppetrahv 6250 eurot, viivis

2-15-3965

6. aprilli 2018. a seisuga 32 304 eurot 67 senti ja edasi viivis võlaõigusseaduse § 113 lgs 1

sätestatud määras protsendina tasumata põhinõude summast kuni põhivõlgnevuse

tasumiseni ning jätta Novira Plaza OÜ vastuhagi MAVE VARAHALDUSE Osaühingu

vastu tervikuna rahuldamata.

4. Saata resolutsiooni ps 1 nimetatud tsiviilasi Tallinna Ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks MAVE VARAHALDUSE Osaühingu nõude osas tuvastada Novira

Plaza OÜ kohustus esitada notarile tahteavaldus notarikontol hoiustatud ostuhinna osa

tasumiseks MAVE VARAHALDUSE Osaühingule.

5. Jätta vastuhagiga seotud menetluskulud Novira Plaza OÜ kanda.

6. Rahuldada MAVE VARAHALDUSE Osaühingu kassatsioonkaebus ja

apellatsioonkaebus osaliselt.

7. Jätta Novira Plaza OÜ vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

8. Tagastada MAVE VARAHALDUSE Osaühingule kassatsioonkaebuselt tasutud

kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. MAVE VARAHALDUSE Osaühing (hageja) esitas 13. märtsil 2015 Harju Maakohtule hagi

Novira Plaza OÜ (kostja) vastu, milles palus mõista kostjalt välja ostuhinna 125 000 eurot ning

leppetrahvi 6250 eurot, tuvastada kostja kohustus esitada notarile tahteavaldus notarikontol

hoiustatud ostuhinna osa 125 000 eurot tasumiseks hagejale ning mõista kostjalt hageja kasuks välja

seadusjärgne viivis alates hagi esitamisest kuni võlgnevuse tasumiseni. Menetluskulud palus hageja

jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja müügilepingu (leping), mille alusel müüs hageja

kostjale Tallinnas Tartu mnt 25 kinnisasja ja kostja hagejale kinnistu jagamise tulemusel tekkiva

korteriomandi, mille reaalosa on kinnistule rajatava äri- ja eluhoone 11. korrusel paiknevad ruumid.

Korteriomandi hind oli 1 300 000 eurot (käibemaksuta), millest 250 000 eurot hoiustati notarikontol

ning tuli edastada poolte kokkulepitud tingimustel. Müügilepingu kohaselt kohustus kostja lõpetama

hoone ehituse 0-tsükli hiljemalt 31. jaanuaril 2015 ning hagejal on õigus lepingust taganeda, kui

kostja seda ei tee. Lepingu kohaselt loeti 0-tsükkel lõpetatuks, kui on valatud hoone parkimiskorruse

lagi. Kostja ei täitnud tähtaegselt ja nõuetekohaselt nimetatud kohustust. Müügilepingu kohaselt on

hageja lepingust taganemisel kostja lepingurikkumise tõttu kostja kohustatud tasuma hagejale

leppetrahvi 6250 eurot 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. 5. veebruaril 2015 andis

hageja kostjale kahenädalase täiendava tähtaja 0-tsükli ehitustööde lõpetamiseks. 5. ja 9. veebruaril

2015 saadetud kirjades tunnistas kostja lepingu rikkumist ning lubas rikkumised heastada hiljemalt

12. aprillil 2015. Kuna 23. veebruaril 2015 ei olnud kostja 0-tsükli ehitustöid lõpetanud, taganes

hageja korteriomandi müügilepingust. Hageja nõudis 125 000 euro tasutud ostuhinna tagastamist ja

leppetrahvi. Notari hoiukonto jääk on 125 000 eurot. Kostja on vaidlusaluse korteri müünud

kolmandale isikule.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja leidis, et hageja ei ole näidanud, milline oli tema eriline huvi hoone 0-tsükli valmimise vastu

olukorras, kus hoone valmimise lõpptähtaeg ei olnud ohus. Poolte tahe oli suunatud ehitustegevuse

tulemusena valmivate ruumide omandamisele ja oluline oli hoone valmimine tervikuna. Selliselt on

taganemine mh hea usu põhimõtte vastane. Taganemisavalduse esitamine ei olnud õiguspärane

olukorras, kus kostja oli hagejale teatanud rikkumise heastamisest ja kinnitas, et tööd valmivad

hiljemalt 12. aprillil 2015. Kostja oli nõus hüvitama kõik heastamisega seotud kulutused ja

võimaliku kahju. Lepingust taganemine ei olnud konkreetsel juhul lubatud tulenevalt

2(12)

2-15-3965

võlaõigusseaduse (VÕS) § 107 lgst 3, mis ei võimalda heastamise ajal lepingust taganeda. Kostjal

on endiselt õigus nõuda lepingu täitmist ja ostuhinna teise osamakse tasumist. Vastasel korral on

kostjal õigus ise kasutada õiguskaitsevahendeid ning nõuda hagejalt leppetrahvi 250 000 eurot.

0tsükli tööd valmisid lõplikult juba enne lubatud aega. Hageja antud täiendav tähtaeg kaks nädalat

oli talvistes tingimustes ka ebamõistlikult lühike. Mõistlik tähtaeg oli 2–3 kuud. Heastamisega ei

põhjustatud hagejale põhjendamatuid ebamugavusi ega kulutusi. 0-tsükli kasutamine eraldi ei ole

enne ehitise täielikku valmimist ja kasutuselevõttu võimalik. Heastamise tähtaeg oli mõistlik. Lisaks

oli tööde seiskamise põhjuseks naaberkinnistu hoone pragunemise põhjuste väljaselgitamine, st see

oli hoone kasutajate elu ja tervise huvides. Neid asjaolusid ei saanud kostja mõjutada. Kostja järgis

ehitusnorme. Seega on kostja võimalik vastutus välistatud, sest rikkumine oli vabandatav

VÕS § 103 lg 2 tähenduses.

3. Kostja esitas 25. juunil 2015 vastuhagi, milles palus hagejalt kostja kasuks välja mõista

125 000 eurot ja viivise. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

Vastuhagiavalduse kohaselt oli hageja taganemisavaldus alusetu ja leping oli kehtiv. Kostja saatis

hagejale teate 0-tsükli valmimise kohta koos ehitustööde valmimist tõendava aktiga ja palus tasuda

järgmine ostuhinna osamakse 125 000 eurot. Hageja ei tasunud nõutud summat ka täiendava tähtaja

möödumisel. Kostja on lepingust taganenud 28. aprillil 2015. Kostja peaks taganemise tõttu

tagastama 125 000 eurot ning hageja tasuma kostjale leppetrahvi 250 000 eurot. Nõudeid

tasaarvestades nõudis kostja hagejalt leppetrahvi jäägi 125 000 eurot tasumist.

4. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

Hageja leidis, et kostja vastuhagi on alusetu, kuivõrd hageja taganes enne kostjat lepingust ning

hagejal ei olnud kohustust kostjale teist osamakset tasuda. Lisaks oli osamakse tasumise kohustus

notaril, kelle kontole oli raha hoiustatud. Hageja taotles ka leppetrahvi vähendamist, kuivõrd

kostjale ei ole kahju tekkinud ja leppetrahvi nõudmine on hea usu põhimõttega vastuolus.

5. Harju Maakohus jättis 2. jaanuari 2017. a otsusega hagi rahuldamata, rahuldas vastuhagi osaliselt

ning tasaarvestas kostja 125 000 euro suuruse leppetrahvinõude hageja vastu kostja kohustusega

tagastada hagejale ettemakse 125 000 eurot.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt oli heastamine mõistlik ja heastamisega ei põhjustatud

hagejale põhjendamatuid ebamugavusi ega kulutusi ja hagejal ei olnud õigustatud huvi heastamisest

keelduda. Kostja pakkus heastamist mõistliku aja jooksul. Heastamine oli mõistlik, kuivõrd ehituse

0-tsükli valmimise viibimine paari kuu võrra ei mõjutanud lepingu edasist täitmist ja lepingu

lõppeesmärgi saavutamist. Hageja väidetav eriline huvi 0-tsükli valmimise vastu ei ole asjakohane

ega põhjendatud. Hageja lõppeesmärk oli omandada hoone 11. korrusel tekkiv korteriomand. Kostja

oli kohustuse rikkumise heastanud mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta oli hagejale teatanud

heastamise kavatsusest, pakutavast heastamise viisist ja ajast. Kahekuuline tähtaeg oli asjaolusid

arvestades kohtu hinnangul põhjendatud.

Lepingus kokkulepitud kahenädalane täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks ei ole samastatav

lepingu heastamisega seotud mõistliku tähtajaga VÕS § 107 tähenduses. Kuigi lepingus on pooled

kokku leppinud täiendavas kohustuse täitmise tähtajas, on heastamisega seda tähtaega pikendatud.

VÕS § 107 lg 1 mõte on, et heastamise tahteavalduse saab teha üksnes kuni selle ajani, mil teine

lepingupool ei ole veel lepingust taganenud. Sätte eesmärk on võimaldada lepingu säilimine ja

lepingu sõlmimisel soovitud eesmärkide saavutamine. Heastamise tahteavaldus tehti enne lepingust

taganemist. Seega oli taganemine VÕS § 107 lg 3 järgi välistatud. Heastamine oleks välistatud

3(12)

2-15-3965

üksnes siis, kui pooled oleks selles lepingus sõnaselgelt kokku leppinud. Lepingus ei olnud

heastamist sõnaselgelt välistatud. Heastamine oli kehtiv ja hageja taganemine oli kehtetu. Kostja

peatas ehituse vääramatu jõu tõttu VÕS § 103 mõttes.

Kuivõrd leping kehtis, oli hagejal kohustus tasuda teine ostuhinna osamakse. Viide notari

kohustustele müügihinna tasumise kontekstis ei ole asjakohane. Notar ei ole müügilepingu pool,

vaid tehingu tõestaja. Kostjal oli müüjana ostuhinna tasumise nõudeõigus üksnes ostja vastu.

Notarikontol hoiustatud 250 000 eurost on kostjale makstud 125 000 eurot. Notarikontole

allesjäänud 125 000 eurot ei ole üle antud ja selle saab hageja lepingu lõppemise tõttu ise

notarikontolt tagasi küsida. Kostjal oli õigus tasaarvestada leppetrahvi nõue (250 000 eurot)

ettemakse tagastamise nõudega (125 000 eurot). Kuigi kostjal kahju puudumine võib olla alus

leppetrahvi vähendada, ei ole see praegusel juhul leppetrahvi vähendamise aluseks. Leppetrahvil oli

tagatisfunktsioon, et vältida hageja lepingurikkumist. Seetõttu ei ole leppetrahv ka vastuolus hea usu

põhimõttega. 250 000 eurot on aga ebamõistlikult suur summa tagatisfunktsiooni täitmiseks ja sama

eesmärgi oleks täitnud ka 125 000 eurot. Hageja jättis lepingu täitmata seepärast, et uskus enese

olevat juba taganenud lepingust kostja lepingurikkumise tõttu. Arvestades asjaolusid, on mõistlik

leppetrahv 125 000 eurot. Poolte rahalised kohustused on tasaarvestuse tulemusena kattuvas osas

lõppenud.

6. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta vastuhagi rahuldamata. Hageja palus menetluskulud

jätta kostja kanda.

Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

7. Kostja esitas maakohtu otsuse peale vastuapellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse

tühistada osas, millega kohus vähendas leppetrahvi 250 000 eurolt 125 000 euroni, rahuldada

vastuhagi ja mõista hagejalt kostja kasuks välja 125 000 eurot ning sellelt summalt seadusjärgne

viivis kuni võlgnevuse tasumiseni. Kostja palus menetluskulud jätta hageja kanda.

Hageja vaidles vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

8. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 27. aprilli 2017. a otsusega kostja vastuapellatsioonkaebuse,

tühistas maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis vastuhagi rahuldamata ja jaotas

menetluskulud, ning tegi tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas vastuhagi täies ulatuses,

mõistis hagejalt kostja kasuks välja leppetrahvi 125 000 eurot ning viivise. Hageja

apellatsioonkaebuse jättis ringkonnakohus rahuldamata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus

hageja kanda.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei olnud hageja taganemine kehtiv, sest enne lepingu

lõppemist esitas kostja hagejale heastamise avalduse. Kostjal oli heastamise õigus, heastamise

eeldused olid täidetud ning puudusid heastamist välistavad asjaolud. Heastamise tähtaeg ei olnud

ebamõistlikult pikk. Pooled lepinguga heastamise õigust ei välistanud ega reguleerinud võimalikku

heastamise tähtaega. Heastamine ja heastamisele asumine on võimalik kuni lepingu lõppemiseni.

Seejuures võib heastamine toimuda ka rikkumise lõpetamiseks määratud tähtajast pikema perioodi

jooksul, kui heastamise eeldused on täidetud.

4(12)

2-15-3965

Leping lõppes kostja taganemise tõttu põhjusel, et hageja ei tasunud kostjale kokkulepitud teist

ostuhinna osamakset. Lepingus kokkulepitud kuupäevaks deponeeritud rahasumma väljamaksmise

eelduseks olevaid dokumente notarile ei esitatud. See ei tähenda, et müüjal ei ole õigust

kokkulepitud ostuhinna osa tasumist nõuda. Kostjal oli õigus nõuda teist osamakset, kui ehituse

0tsükkel oli valmis. Lepingust ei tulenenud, et müüjal on õigus nõuda ostuhinna tasumist vaid juhul,

kui ehituse 0-tsükli valmimist tõendavad dokumendid esitatakse notarile enne 31. jaanuari 2015.

Notari ametikontole raha deponeerimine ei olnud ainuke ostuhinna tasumise õiguse teostamise

võimalus. Lepingust ei tulenenud ostuhinna tasumise nõudeõigust notari vastu. Lepingust ei

tulenenud ka seda, et ostuhinna tasumise kohustus loetakse täidetuks siis, kui ostja deponeerib

ostuhinna notari ametikontole. Ostja ei vabane lepingu täitmise kohustusest ega vastutusest. Kostjal

tekkis õigus nõuda hagejalt leppetrahvi 250 000 eurot.

Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtuga selles, et esinesid alused leppetrahvi vähendamiseks.

Leppetrahv lepiti kokku selleks, et tagada kohustuse täitmine. Seetõttu ei saa leppetrahvi

vähendamist tingida see, kui suur kahju kostjale lepingu rikkumise tagajärjel tekkis. Kostjal oli

oluline tagada kogu kortermaja tähtaegne tõrgeteta valmimine ja ehituse finantseerimine. Kui

korteriomandi ostja ostuhinna osa tähtaegselt ei tasu ja lepingu kehtivust ei tunnista, võib ehituse

valmimine ohtu sattuda ning tekkida märkimisväärne kahju kolmandatele isikutele, kes võivad

esitada kostja vastu nõudeid. Iseenesest ei saa väita, et leppetrahv 250 000 eurot on igal juhul

sedavõrd suur, et seda tuleks vähendada. Hageja ei ole toonud kohtu ette asjaolusid, millest saab

järeldada, et leppetrahvi tuleb vähendada. Leppetrahvi vähendamise alus ei saa olla asjaolu, et

pooled otsustasid erinevate rikkumiste kohta kokku leppida erineva suurusega leppetrahvid.

Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on lepingupooled vabad kokku leppima selles, kas ja kui

suurt leppetrahvi saab mingi konkreetse rikkumise korral rakendada. Kui pooled on lepingu

sõlmimisel otsustanud, et vaidlusalust rikkumist tuleb sanktsioneerida 250 000 euro suuruse

leppetrahviga, ei ole kohtul õigust poolte kokkuleppesse sekkuda. Kohustuse täitmise tagamiseks

kokku lepitud leppetrahv kaotaks oma mõtte, kui leppetrahvi maksma kohustatud pool vabaneks

täielikult või osaliselt leppetrahvi maksmise kohustusest, kui rikkumine kõige hullemat tagajärge ei

põhjustanud. Konkreetne kohustus oli kostja jaoks väga oluline ning kostja oli nõus sõlmima

lepingu viidatud kohustusega. Ringkonnakohus ei nõustunud sellega, et hagejat oleks kohustuse

täitmisele sundinud ka 125 000 euro suurune leppetrahv. Hageja kohustust ei täitnud. Lepingupool

ei saa vabaneda lepingu täitmisest ega lepingu rikkumisest tulenevast vastutusest ka seeläbi, et ta

arvas, et on lepingust taganenud.

Ringkonnakohus ei nõustunud hageja etteheitega, et maakohus jättis lahendamata hageja nõude

tuvastada kostja kohustus anda nõusolek notari ametikontole deponeeritud rahasumma

väljamaksmiseks. Maakohus märkis otsuse resolutsioonis, et hagi tuleb jätta rahuldamata. See

tähendab, et hagi jäetakse rahuldamata kõikide hageja nõuete osas. Ka maakohtu otsuse

motiveerivas osas on esitatud põhjendused, miks see nõue jäeti rahuldamata. Ringkonnakohus

leidis, et maakohus jättis selle nõude õigesti rahuldamata.

Maakohtu otsuse tühistamiseks ei anna alust asjaolu, et maakohus leidis, et kostja rikkumine oli

tingitud vääramatust jõust. Maakohus ei rajanud hagi rahuldamata jätmist ega vastuhagi osalist

rahuldamist sellele, et kostja rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Ringkonnakohus nõustus

maakohtuga selles, et käesolev tsiviilasi tuleb lahendada, ilma et asja lahendamisel tuleks lähtuda

sellest, kas kostja rikkumine oli tingitud vääramatust jõust või mitte.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

5(12)

2-15-3965

9. Hageja palub kassatsioonkaebuses tühistada maa- ja ringkonnakohtu otsused täielikult ning teha

uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta vastuhagi rahuldamata või alternatiivselt tühistada kohtute

otsused ning saata asi uueks läbivaatamiseks maa- või ringkonnakohtule. Hageja palub jätta

menetluskulud kostja kanda.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei saa võlgnik ühepoolse avalduse alusel pikendada

lepingus kokkulepitud kahenädalase etteteatamistähtajaga (täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks)

lepingust taganemise õigust. Asjaolu, et avaldus oli sõnastatud heastamise avaldusena, ei muuda

seda, et sisuliselt oli tegemist ühepoolse avaldusega kokkulepitud täiendava tähtaja pikendamiseks,

et välistada sellega kokkulepitud eeldustel taganemine. Rikkumise heastamine ja kohustuse

täitmiseks täiendava tähtaja andmine on sisuliselt ühtelangevad õigusinstituudid, mis on suunatud

kohustuse nõuetekohasele täitmisele peale kokkulepitud tähtaega. Nii heastamine kui ka täiendava

tähtaja andmine on dispositiivsed sätted. Kui mõlemad pooled teevad vastava tahteavalduse, tuleks

lähtuda esimesest. Lepingute siduvuse põhimõttega on vastuolus seisukoht, et ühepoolse heastamise

avaldusega saab kohustust rikkunud pool kestvalt blokeerida taganemise õigust. Põhjendamatu on

seisukoht, et samastatavad ei ole lepingus kokkulepitud kahenädalane täiendav tähtaeg kohustuse

täitmiseks ja heastamisega seotud mõistlik tähtaeg VÕS § 107 tähenduses ning lepingus sätestatu ei

olnud suunatud heastamise õiguse välistamisele või piiramisele. Kohtud pidid vaidluse lahendamisel

tingimata lähtuma müügilepingus kokkulepitust.

Põhjendamatu on seisukoht, et hageja rikkus oluliselt oma lepingulisi kohustusi ostuhinna teise

osamakse tasumise osas. Pooled leppisid kokku, et üks pool deponeerib ostuhinna osamaksed notari

hoiukontol ning notar tasub ostuhinna osamaksed müüjale kokkulepitud tingimustel ostja eest.

Vastuolus müügilepingus kokkulepituga nõuab kostja ostuhinna teist korda tasumist otse kostja

kontole ehk oluliselt erineval viisil kokkulepitust. Lisaks on tagasivõtmise õiguseta hoiustamise

õiguslikuks tagajärjeks kohustuse täidetuks lugemine. Ka tagasivõtmise õigusega hoiustamise korral

võib võlgnik esitada võlausaldaja kohustuse täitmise nõudele vastuväite, et ta on hoiustanud

kohustuse täitmiseks võlgnetava raha. Kui notar keeldub hoiustatud summa kostjale ülekandmisest,

ei saa kostja nõuda summa tasumist ka teist korda hagejalt. Kostja oleks pidanud taotlema hoiustatu

kättesaamiseks hageja tahteavaldust. Eelneva tõttu puudus kostjal alus lepingust taganeda, sest

hageja ei ole lepingut oluliselt rikkunud.

Põhjendamatu on seisukoht, et ei esine aluseid leppetrahvi vähendamiseks ning kohtul ei ole õigust

sekkuda poolte kokkuleppesse leppetrahvi suuruse kohta. Leppetrahvi vähendamise regulatsioon on

imperatiivne. Samuti ei saa nõustuda seisukohaga, et leppetrahvil oli eelkõige tagatisfunktsioon.

Leppetrahvil on eelkõige tagatisfunktsioon juhul, kui lepingu esemeks olevat kohustust saab täita

üksnes üks isik ning kui võlausaldajal on põhjendatud ja õiguslikult arvestatav huvi sundida

konkreetne lepingupool oma kohustust täitma. Kostjal ei olnud põhjendatud huvi selle vastu, et

äripinnad omandaks just hageja. Leppetrahvi põhjendatud suuruse hindamisel pidi arvestama seda,

kas üldse, millist ning kui suurt kahju tekitas kostjale müügilepingust taganemine ning kas talle on

asendustehingust tekkinud kahju. Müügilepingust taganemine ei ole kostjale tekitanud mingisugust

varalist kahju, kuivõrd müügilepingu esemeks olevad ruumid jäid kostja omandisse, kes on need

edasi võõrandanud kolmandatele isikutele. Kahju suuruse tõendamiskoormis lasus kostjal.

Kinnisvarahindade tõusu tõttu võis kostja asendustehingutest saada ka kõrgemat hinda, kui hagejaga

kokku lepitud. Lisaks peaksid analoogsetel alustel lepingust taganemise korral leppetrahvid olema

võrdväärsed. Hageja oli lepingust taganemise korral õigustatud saama 6250 eurot. Samuti tuleb

arvestada kohustuse täitmise ulatust ja asjaolu, et hageja oli ostuhinna osa notari hoiukontol

deponeerinud. Hageja lepingust taganemise tingis kostja lepingurikkumine. Jääb arusaamatuks,

miks mõistis ringkonnakohus hagejalt välja viivise tasumata leppetrahvilt, sest ostuhind oli

6(12)

2-15-3965

notarikontol hoiustatud. Kostja oleks pidanud esitama hageja vastu nõude tahteavalduse tegemiseks,

et notari hoiukontol hoiustatud summa üle kanda kostja kontole.

Põhjendamatu on notarikontol hoiustatud summat tagastama kohustamise nõude rahuldamata

jätmine, mistõttu vastav summa võib jääda notarikontole. Hageja palus tuvastada kostja kohustus

esitada notarile tahteavaldus notarikontol hoiustatud ostuhinna osa 125 000 eurot tasumiseks

hagejale. Jääb arusaamatuks, millisele hoiustamislepingule ringkonnakohus viitab. Sellist lepingut ei

ole vaja, sest hoiulevõtmise aluseks olev hoiustamist taotleva isiku notariaalselt kinnitatud avaldus

võib sisalduda tagatava tehingu kohta koostatud notariaalaktis. Leping nägi ette üksnes võimaluse

kanda hoiustatud rahasumma sätestatud tingimustel üle kostja kontole. Lepingus ei ole reguleeritud,

kuidas peab notar raha kasutama, kui kokkulepitud tingimusi ei täideta. Ametikontol hoiustatud raha

hagejale tagastamine sõltub kostja tahteavaldusest. Hageja nõude aluseks on VÕS § 123.

10. Kostja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja kõik menetluskulud hageja kanda.

11. Riigikohtus asja lahendanud kolmeliikmeline kohtukoosseis andis asja kohtupraktika

ühtlustamiseks ja edasiarendamiseks 8. novembril 2017 lahendamiseks üle tsiviilkolleegiumi kogu

koosseisule.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

12. Kolleegium leiab, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 pde 2 ja 5 ning § 692 lg 1

p 1 alusel tuleb osaliselt tühistada ringkonnakohtu otsuse ning maakohtu otsuse resolutsioon ja

õiguslikud põhjendused materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu hageja ostuhinna

tagastamise, leppetrahvi, viivise ja tuvastusnõude lahendamise, samuti vastuhagi rahuldamise ning

menetluskulude jaotuse osas. Lähtudes tuvastatud asjaoludest, mida pooled ei ole vaidlustanud, teeb

Riigikohus tühistatud osas osaliselt uue otsuse, millega rahuldab hagi ostuhinna tagastamise,

leppetrahvi ja viivise nõude osas ning jätab vastuhagi rahuldamata. Hageja nõue tuvastada kostja

kohustus esitada notarile tahteavaldus tuleb saata uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Hageja

apellatsioon- ja kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt ning kostja vastuapellatsioonkaebus jääb

rahuldamata.

13. Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mida pooled ei ole apellatsiooni- ega

kassatsioonimenetluses vaidlustanud:

•

hageja ja kostja sõlmisid lepingu, mille alusel kohustus kostja hagejale võõrandama rajatava

äri- ja eluhoone 11. korrusel paikneva korteriomandi hinnaga 1 300 000 eurot

(käibemaksuta);

•

ostuhinnast 250 000 eurot hoiustati notarikontol ning see tuli edastada poolte kokkulepitud

tingimustel kahes osas: 125 000 eurot on vastavalt lepingule kostjale tasutud, 125 000 eurot

pidi notar kostjale edastama, kui kostja on esitanud notarile hiljemalt 31. jaanuaril 2015

hoone ehituse 0-tsükli lõpetamise kohta ehitusjärelevalve spetsialisti allkirjastatud akti;

•

lepingu pde 5.2 ja 11.2.2 järgi kohustus kostja lõpetama hoone ehituse 0-tsükli hiljemalt

31. jaanuaril 2015 ning vastasel juhul oli hagejal õigus kahenädalase etteteatamise tähtajaga

lepingust taganeda; lepingu kohaselt loeti 0-tsükkel lõpetatuks, kui on valatud hoone

parkimiskorruse lagi;

•

kostja ei lõpetanud 31. jaanuariks 2015 0-tsükli ehitustöid, samuti ei esitanud kostja

31. jaanuaril 2015 notarile lepingus kokkulepitud akti;

•

5. veebruaril 2015 esitas hageja kostjale nõudekirja, milles andis kostjale kahenädalase

täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks;

7(12)

2-15-3965

•

5. veebruaril 2015 pärast hageja nõudekirja saamist saatis kostja hagejale teate kohustuste

rikkumise heastamise kohta, mille kohaselt lõpetatakse 0-tsükli tööd 12. aprilliks 2015 ning

korteriomand ehitatakse valmis esialgu kokkulepitud ajaks;

•

13. veebruaril 2015 saatis hageja kostjale kirja, milles vaidles heastamisele vastu ja leidis, et

heastamine ei ole mõistlik;

•

23. veebruaril 2015 esitas hageja kostjale taganemisavalduse;

•

9. aprillil 2015 teatas kostja 0-tsükli tööde valmimisest ja nõudis ostuhinna osa

(125 000 euro) maksmist; hageja kostja nõuet ei täitnud, mistõttu luges kostja end lepingust

taganenuks alates 28. aprillist 2015.

14. Kassatsiooniastmes on vaidluse all küsimus, kumb pooltest on kehtivalt lepingust taganenud.

Pooled ei vaidle selle üle, et taganemisavalduse esitas esimesena hageja. Seega tuleb asja

lahendamiseks esimesena kontrollida, kas hageja on lepingust kehtivalt taganenud.

Hageja tugines lepingust taganemisel lepingu pdele 5.2 ja 11.2.2, milles pooled olid kokku leppinud

kohustuses, mille rikkumise korral on hagejal õigus lepingust taganeda, ning kohustuse täitmiseks

antava täiendava tähtaja pikkuses. VÕS § 5 võimaldab lepingupooltel seaduses sätestatust kõrvale

kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et kõrvalekaldumine ei ole

lubatud, või kui see oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi

(Riigikohtu 9. märtsi 2006. a otsus tsiviilasjas nr 321206, p 15). Hageja on õigesti viidanud, et nii

VÕS § 114 kui ka VÕS § 116 on dispositiivsed sätted, millest pooled võivad kokkuleppega kõrvale

kalduda. Seega võisid pooled kokku leppida, millise rikkumise puhul on pooltel õigus lepingust

taganeda, sõltumata sellest, kas rikkumine on oluline VÕS § 116 mõttes või mitte. Samuti võisid

pooled kokku leppida täiendava tähtaja pikkuses või selle andmise välistamises (vt Riigikohtu

21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3213108, p 14).

15. Kostja on viidanud sellele, et VÕS § 114 lg 1 võimaldab anda ainult mõistliku täiendava tähtaja

kohustuse täitmiseks ning kaks nädalat oli praegusel juhul ebamõistlik. Kolleegium leiab, et kui

pooled lepivad kokku täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, siis tuleb juhinduda lepinguga

kokkulepitud tähtajast ja ei saa tekkida küsimust, kas kokkulepitud tähtaeg on mõistlik. Muuhulgas

ei kohaldu VÕS § 114 lg 1 kolmas lause, mille alusel ebamõistlik tähtaeg pikeneb mõistliku

tähtajani.

16. Samas märgib kolleegium, et kohtul tuleb hinnata, kas lepingust taganemine on hea usu

põhimõttest tulenevalt vastuvõtmatu tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 ja VÕS § 6 järgi,

isegi juhul, kui pooled leppisid kehtivalt kokku seaduses sätestatust erinevas lepingust taganemise

korras (Riigikohtu 9. märtsi 2006. a otsus tsiviilasjas nr 321206, p 17). Sealjuures tuleb ka hinnata,

kas asjas esitatud ja tõendatud asjaoludest tulenevalt võib hea usu põhimõttega vastuolus olla poolte

kokkulepitud täiendavale tähtajale tuginemine.

17. Pooled ei vaidle selle üle, et lepingus märgitud ajaks 0-tsükli tööd valmis ei olnud ning hageja

andis kostjale lepingus sätestatud täiendava tähtaja, mille jooksul kostja samuti kohustust ei täitnud.

Sellele vaatamata leiab kostja, et hagejal ei olnud alust lepingust taganeda, kuivõrd kostja oli enne

lepingu lõppemist teatanud hagejale kohustuse rikkumise heastamisest VÕS § 107 kohaselt. Kostja

tugines vastuväidetes hagile üksnes sellele, et taganemine oli kehtetu VÕS § 107 lg 3 alusel.

VÕS § 107 lg 3 järgi on heastamise ajal õiguskaitsevahendite kasutamine, sh lepingust taganemise

õigus piiratud. Kohtud nõustusid kostjaga ja leidsid, et heastamise eeldused olid täidetud.

18. Kolleegium leiab, et kohtute järeldused on tuvastatud asjaoludel ekslikud. Kohtud on jätnud

kohaldamata VÕS § 101 lg 2 ning jätnud vääralt arvestamata tuvastatud asjaolu, et hageja andis

8(12)

2-15-3965

enne kostja heastamisavalduse esitamist kostjale kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja. Seetõttu oli

välistatud kostja õigus kohustuse rikkumine heastada VÕS § 107 järgi.

VÕS § 101 lg 2 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi

või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt

kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti.

Kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmise ja heastamise eesmärgid paljuski kattuvad. Mõlema

instituudi eesmärgiks on säilitada õigussuhe pärast ühe poole lepingurikkumist, kusjuures erinev on

tahteavaldust tegev pool. Eelnevast lähtudes tuleb kolleegiumi arvates täiendava tähtaja andmist ja

heastamist käsitleda kui üksteist olemuslikult välistavaid õiguskaitsevahendeid. Kuigi VÕS § 101

lg 1 ei loetle täiendava tähtaja andmist ega heastamist õiguskaitsevahenditena, on mõlemad

kohustuse rikkumisel kohaldatavad tagajärjed. Mõlemad meetmed on mõne õiguskaitsevahendi

kohaldamise eelduseks või teistpidi välistavad mõne õiguskaitsevahendi kohaldamise. Seetõttu on

põhjendatud ka VÕS § 101 lgs 2 sätestatud põhimõtte kohaldamine.

19. Kohtute tuvastatud asjaoludel esitas hageja kostjale avalduse täiendava tähtaja määramise kohta

enne, kui kostja esitas hagejale heastamisavalduse. Kohtud ei ole nende asjaolude tuvastamisel

menetlusõiguse norme rikkunud. Seetõttu tuleb alama astme kohtute tuvastatud faktilistest

asjaoludest lähtudes asuda seisukohale, et pärast hageja täiendava tähtaja andmise avalduse

esitamist oli heastamine välistatud. Seega puudus alus kohaldada kostja viidatud VÕS § 107 lgt 3.

20. Kostja ei ole menetluse käigus väitnud, et hageja taganemise muud formaalsed või materiaalsed

eeldused oleksid täitmata (vt nt Riigikohtu 30. mai 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3213413, p 14). Ka

kassatsioonimenetluses on kostja väljendanud, et ta ei ole kunagi seadnud kahtluse alla hageja

põhimõttelist lepingust taganemise õigust ning formaalsete eelduste täitmise üle ei vaielda (nt vastus

kassatsioonkaebusele, pd 21 ja 34). Samuti ei ole tuvastatud asjaoludel alust asuda seisukohale, et

taganemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega (vt otsuse p 16).

21. Maakohus leidis täiendavalt, et tegemist oli kostja jaoks vääramatu jõuga, kuivõrd isegi oma

majandustegevuses tegutsev kostja ei suuda ilmselgelt välistada kõikide ehitusega kaasaskäivate

ohutegurite ilmnemist ka kõigi mõistlikult võimalike ettevaatusabinõude kasutusele võtmise korral.

Sealjuures märkis maakohus siiski, et ei võta võimalikku vabandatavust asja lahendamise aluseks

(maakohtu otsuse lkd 8–9).

Kolleegium märgib, et hageja taganemisõigust ei välista isegi see, kui kostja rikkus oma kohustust

vääramatu jõu tõttu VÕS § 103 lg 2 mõttes. VÕS § 105 järgi on võlausaldajal õigus lepingust

taganeda sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest. Vaatamata VÕS §le 105

võib taganemine olla hea usu põhimõtte vastane. Samuti võib taganemisõigust takistada VÕS § 101

lg 3, kui võlausaldaja vastutab ise rikkumise eest. Praegusel juhul ei ole selliseid asjaolusid

tuvastatud.

22. Lähtudes alama astme kohtute tuvastatud faktilistest asjaoludest (TsMS § 688 lgd 3–4), järeldub,

et hageja on kehtivalt lepingust taganenud.

23. Kuna leping oli hageja taganemise tõttu lõppenud, ei saanud hageja rikkuda ka lepingut, kui

jättis kostja nõutud ostuhinna osa tasumata. Kostja vastuhagi tugineb aga täielikult sellele, et kostja

on lepingust kehtivalt taganenud ostuhinna tasumata jätmise tõttu. Seega tuleb kohtute tuvastatud

asjaoludel kostja vastuhagi jätta täielikult rahuldamata. Kuna täiendavate asjaolude tuvastamine ega

tõendite hindamine ei ole vajalik, saab kolleegium teha selles osas lõpliku otsuse, millega muudab

9(12)

2-15-3965

kohtute õiguslikku hinnangut ning otsuste resolutsiooni. Maakohus rahuldas vastuhagi vaid

osaliselt, mistõttu tuleb vastavas osas tühistada ka maakohtu otsus.

24. Järgnevalt tuleb lahendada hageja ostuhinna tagastamise, tahteavalduse andmise, leppetrahvi

maksmise ja viivise nõuded. Ka ostuhinna tagastamise, leppetrahvi maksmise ja viivise nõuete

puhul on asja lahendamiseks kõik vajalikud asjaolud menetlusõiguse norme järgides tuvastatud.

Pooled ei ole tuvastatud asjaolusid vaidlustanud ka apellatsioonkaebuses. Seega saab kolleegium

selles osas teha lõpliku otsuse, millega muudab kohtute õiguslikku hinnangut ning otsuste

resolutsiooni.

25. Pooltevaheline leping on hageja taganemise tõttu lõppenud, mistõttu kohalduvad asjas lepingu

tagasitäitmist reguleerivad sätted (VÕS § 189 jj). VÕS § 189 lg 1 järgi võib lepingust taganemise

korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade

ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Tuvastatud asjaoludel on kostjale makstud

125 000 eurot ostuhinnast, mille tagastamist hageja on VÕS § 189 lg 1 alusel nõudnud. Hageja

taganemise kehtivuse tõttu tuleb tuvastatud asjaoludel hageja nõue 125 000 euro maksmiseks

rahuldada. Kostja ei ole hageja ostuhinna tasumise nõudele esitanud muid vastuväiteid peale

taganemise kehtetuse vastuväite, mis on aga osutunud alusetuks (vt otsuse pd 18–19).

26. Samuti on kohtud tuvastanud, et lepingu p 11.5 kohaselt on lepingu p 11.2.2 alusel hageja

lepingust taganemise korral kostja kohustatud tasuma hagejale leppetrahvi 6250 eurot (maakohtu

otsuse lk 3). Kuivõrd hageja on lepingu p 11.2.2 alusel kehtivalt lepingust taganenud, siis tuleb

tuvastatud asjaoludel ka hageja leppetrahvinõue rahuldada.

27. Hageja on lisaks põhinõudele (tasutud ostuhind 125 000 eurot ja leppetrahv 6250 eurot) palunud

mõista kostjalt välja ka seadusjärgse viivise VÕS § 113 lg 1 ja § 94 lg 1 kohaselt põhivõlgnevuse

summalt alates hagi esitamisest 13. märtsil 2015 kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni. Seadusjärgse

viivise määr oli kuni 30. juunini 2016 8,05% ning alates 1. juulist 2016 8%. Seega tuleb kostjalt

praeguse otsuse tegemiseni kogunenud viivist välja mõista 32 304 eurot 67 senti.

28. Hageja on lisaks esitanud nõude tuvastada kostja kohustus esitada notarile tahteavaldus

notarikontol hoiustatud ostuhinna osa 125 000 euro tasumiseks hagejale. Ringkonnakohtu istungil

palus hageja käsitada seda kui kohustamisnõuet. Kohtud jätsid hageja nõude rahuldamata.

Sisuliselt vaidlevad pooled selle üle, kellel on õigus nõuda notari ametikontol deponeeritud raha.

Lepingu kohaselt sõltus teise väljamakse tegemine kostjast, st notarile ehitustööde lõpetamise kohta

akti esitamisest hiljemalt 31. jaanuaril 2015. Pooled ei vaidle selle üle, et lepingus sätestatud tähtajal

kostja notarile vastavat akti ei esitanud. Kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt ei olnud lepingus

sätestatud, kuidas ja kellele tuleb raha tagastada, kui kostja õigel ajal raha väljamaksmise tingimusi

ei täitnud.

Vastupidi kostja väidetele ei välista notariaadiseaduse (NotS) § 35 lg 3 iseenesest VÕS §de 122

ja 123 kohaldamist ka juhul, kui hoiustamine on toimunud muul põhjusel kui asjaolu tõttu, et

võlausaldaja oleks vastuvõtuviivituses või ei teaks võlgniku isikut. Muu hulgas võiks analoogia

korras tulla VÕS §de 122 ja 123 kohaldamine kõne alla siis, kui hoiustamine toimub

ametikohustusega kaasneva tõestamistoiminguna NotS § 35 lg 2 alusel (Riigikohtu 19. märtsi

2014. a otsus tsiviilasjas nr 32113013, p 12). Riigikohus on varem raha lepingulise hoiustamise

puhul leidnud, et kui pooled ei ole piisavalt täpselt kokku leppinud deponeerimiskontol oleva raha

väljamaksmise tingimusi juhuks, kui õigustatud isikud selleks ühist juhist ei anna, tuleb

kohtuvaidluses teha kindlaks, kas ja millistel tingimustel on üks pool kohustatud teise kasuks

10(12)

2-15-3965

tahteavalduse raha ülekandmiseks tegema, tehes kindlaks, kust selline kohustus tuleneb. Sealjuures

ei saa hoiustaja oma ühepoolse avaldusega tekitada kohustusi teistele isikutele, st ainuüksi raha

hoiustamisest VÕS § 120 lg 1 esimese lause alusel ei saa teisel lepingupoolel tekkida kohustust anda

nõusolek raha kättesaamiseks (Riigikohtu 1. juuni 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3213416, p 24).

29. Kolleegium leiab, et tahteavaldust andma kohustamise nõude osas tuleb asi saata uueks

läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Nõude lahendamist puudutavad olulised asjaolud on menetluses

välja selgitamata.

Kuivõrd kohtud jätsid hagi rahuldamata seetõttu, et lugesid kostja heastamise ekslikult kehtivaks

(vt otsuse pd 18–19), siis ei ole kohtud hageja kohustamisnõude ja hoiustatud raha tagastamise

tingimustega sisuliselt tegelenud. Lähtudes TsMS § 230 lgst 1, tuleb hagejal selgitada ja tõendada,

millistel tingimustel notar hoiustatud rahasumma tagastab ning kas selleks on vaja ka kostja

tahteavaldust või mitte. Kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et hoiustatud raha kättesaamiseks on

vajalik kostja tahteavaldus, võib kostja keeldumine hoiustatud raha kättesaamiseks vajaliku

tahteavalduse andmisest olla vastuolus hea usu põhimõttega (TsÜS § 138, VÕS § 6 lg 1). Sellisel

juhul puudub kostjal mõistlik põhjendus tahteavalduse andmisest keelduda, kuivõrd käesoleva

kohtuotsuse kohaselt on hageja kehtivalt lepingust taganenud ning kostja ei ole õigustatud ostuhinda

nõudma (vt otsuse p 23; vt ka Riigikohtu 1. juuni 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3213416, p 30).

30. Kuigi vastuhagi jääb täielikult rahuldamata, peab kolleegium kohtupraktika ühtlustamise

eesmärgil vajalikuks käsitleda ka ringkonnakohtu ekslikke seisukohti kostja leppetrahvi

vähendamata jätmise kohta.

VÕS § 162 lg 1 järgi võib kohus leppetrahvi maksma kohustatud lepingupoole nõudmisel

vähendada leppetrahvi mõistliku suuruseni, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur,

arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja

lepingupoolte majanduslikku seisundit.

31. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole kohtul õigust pooltevahelistesse

kokkulepetesse sekkuda, kui pooled on lepingu sõlmimisel otsustanud vaidlusalust rikkumist

sanktsioneerida 250 000 euro suuruse leppetrahviga (ringkonnakohtu otsuse p 18). VÕS § 162 lgs 1

sätestatust leppetrahvi maksma kohustatud lepingupoole kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine

(VÕS § 162 lg 2). Leppetrahvi vähendamine on seaduse alusel tehtav kohtu diskretsiooniotsus, mille

kohus teeb poolte huve kaaludes (Riigikohtu 21. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 32113212,

p 12). Seega ei saa kohus jätta leppetrahvi vähendamise taotlust rahuldamata ainuüksi

lepinguvabaduse põhimõttele tuginedes.

32. Kohtud on leidnud, et kuivõrd leppetrahv oli kokku lepitud kohustuse täitmise tagamiseks, siis ei

anna leppetrahvi vähendamiseks alust asjaolu, et kostjale ei ole kahju tekkinud. Kohtud on

leppetrahvi vähendamisel pidanud õigesti vajalikuks hinnata, mis eesmärgil vaidlusalune leppetrahv

kokku lepiti. Kui vaidlusalusel leppetrahvil oli vaid tagatisfunktsioon, nagu kohtud tuvastasid, siis

pidi kohus hindama, kas leppetrahvi ulatus õigustab võlausaldaja huvi tagatud kohustuse täitmise

vastu. Maakohus leidis, et põhjendatud oli 125 000 euro suurune leppetrahv (maakohtu otsuse

lkd 11–13), kuid ringkonnakohus ei pidanud vähendamist põhjendatuks (ringkonnakohtu otsuse

pd 18–20). Kolleegiumi arvates ei nähtu ringkonnakohtu otsuse põhjendustest, et ringkonnakohus

oleks kaalunud kõiki asjaolusid. VÕS § 162 lg 1 järgi tuleb muu hulgas arvestada võlausaldaja

õigustatud huviga. See tähendab, et kas kostjal oli õigustatud huvi võõrandada korter just hagejale.

Ka see võib mõjutada hinnangut leppetrahvi põhjendatud suurusele. Hageja on õigesti viidanud, et

leppetrahvi vähendamisel tuleb VÕS § 162 järgi muu hulgas arvestada kohustuse täitmise ulatust.

11(12)

2-15-3965

Praegusel juhul oli hageja ostuhinna osa notari hoiukontol deponeerinud ning üks osa deponeeritud

ostuhinnast oli kostjale ka välja makstud.

33. Vastuhagi rahuldamata jätmise tõttu jäävad vastuhagiga seotud menetluskulud kostja kanda

TsMS § 162 lg 1 esimese lause järgi. Kuivõrd hagi saadetakse osaliselt uueks läbivaatamiseks

ringkonnakohtule, siis jaotab hagiga seotud menetluskulud TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel asja

uuel läbivaatamisel ringkonnakohus.

34. Hageja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada kassatsioonikautsjon.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull, Jaak Luik, Malle Seppik, Tambet Tampuu

12(12)