2-15-2795/66 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Ele Liiv, Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

29.03.2018, Tallinn

Kohtuasja number

2-15-2795

Kohtuasi

PR (R) avaldus VE (E), TR (R) ja PR (R) vastu

ühiskasutuses

olevate

keldriruumide

kasutuskorra kindlaksmääramiseks

VE (E) vastuavaldus PR (R), TR (R) ja PR (R)

vastu

ühiskasutuses

olevate

keldriruumide,

korterite

ja

pööningu

kasutuskorra

kindlaksmääramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30.06.2017 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

PR määruskaebus

VE määruskaebus

TR ja PR määruskaebus

Menetlusosalised ja nende esindajad Avaldaja/vastuavalduses puudutatud isik I PR (ik

XXXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik I/vastuavalduses avaldaja VE (ik

XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik II TR (ik XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik III PR (ik XXXXXXXXXXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata VE taotlus võtta toimikusse Justiitsministeeriumi 13.11.2017 kiri,

29.12.2010 sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügileping ja asjaõigusleping ning

12.06.2007 kohtumäärus.

2. Tühistada Harju Maakohtu 30.06.2017 määrus osas, milles kohus määras, et

kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnisasja, mille asukoht on

Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, XXX, kasutuskorra järgi annab PR-le

kuuluv 2/12 kaasomandist temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone korterit 5 ning

PR-le kuuluv 7/12 kaasomandist ja TR-le kuuluv 1/12 kaasomandist annab nendele

õiguse vallata ja kasutada hoone korterit 6 ning jättis lahendamata VE taotluse

asendada kinnisasja kaasomanike nõusolek kinnistusraamatusse kaasomandi

kasutuskorra kohta märke tegemiseks kohtulahendiga. Teha tühistatud osas uus

lahend, millega

1.1. määrata, et kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnisasja,

mille asukoht on Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, XXX, kasutuskorra

järgi annab PR-le kuuluv 7/12 kaasomandist ja PR-le kuuluv 2/12 kaasomandist

PR-le ja PR-le ühise õiguse vallata ja kasutada hoone korterit 5, mille ruumid on

tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 5-1 kuni 5-9;

1.2. määrata, et kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnisasja,

mille asukoht on Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, XXX, kasutuskorra

järgi annab PR-le kuuluv 2/12 kaasomandist ja TR-le kuuluv 1/12 kaasomandist

PR-le ja TR-le ühise õiguse vallata kasutada hoone korterit 6, mille ruumid on

tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 6-1 kuni 6-9;

1.3. asendada PR, VE, TR ja PR tahteavaldused kohtulahendiga kinnistusraamatu

registriossa nr XXXXXXXX tsiviilasjas nr 2-15-2795 määratud kaasomandi

kasutuskorra kohta märkuse sissekandmiseks.

3. Tühistada Harju Maakohtu 30.06.2017 määrus osas, milles kohus rahuldas osaliselt

PR ja VE avaldused ning määras, et VE-le kuuluv 2/12 kaasomandist annab VE-le

ainuõiguse vallata ja kasutada hoone keldrikorruse ruumi, mis on tähistatud ruumide

eksplikatsioonil ja plaanil numbriga 23, jättis rahuldamata PR taotluse jätta ruumide

eksplikatsioonil ja plaanil numbriga 23 tähistatud ruum 2/3 ulatuses VE ainukasutusse

ning kohustas VE tagama PR-le juurdepääs keldrikorruse ruumile, mis on tähistatud

ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbriga 24. Samuti osas, milles kohus määras, et

PR-le kuuluv 7/12 kaasomandist annab PR-le ainuõiguse vallata ja kasutada hoone

keldrikorruse ruumi, mis on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbriga

24 ning määras, et PR on kohustatud tagama VE juurdepääsu ruumis 24 asuvatele

kuumaveeboilerile,

korstnajalale,

korstna

puhastuslõõridele,

torustikule

ja

veekraanile, et PR ei tohi ilma VE nõusolekuta kõrvaldada ruumist veeboilerit,

torustikku ja veekraani, ehitada ümber korstnajalga, sealhulgas sulgeda olemasolevaid

korstna puhastuslõõre ja et VE-l on õigus veeboiler ruumist kõrvaldada. Saata asi selles

osas esimese astme kohtule uueks lahendamiseks.

4. Maakohtu määrus jõustus 19.07.2017 osas, milles kohus määra kindlaks, et

kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnisasja, mille asukoht on

Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, XXX, kasutuskorra järgi annab VE-le

kuuluv 2/12 kaasomandist VE-le ainuõiguse vallata ja kasutada hoone korterit 1, mille

ruumid on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 1-1 kuni 1-8; PR-

le kuuluv 7/12 kaasomandist annab PR-le ainuõiguse vallata ja kasutada hoone korterit

2, mille ruumid on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 2-1 kuni

2-8, korterit 3, mille ruumid on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil

numbritega 3-1 kuni 3-8 ja korterit 4, mille ruumid on tähistatud ruumide

eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 4-1 kuni 4-8. Samuti osas, milles kohus määras,

et kaasomanike ühises valduses ja ühises kasutuses on hoone tuulekoda ja trepikoda,

mis on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 33, 34, 35 ja 36 ning

hoone pööning. Samuti osas, milles kohus määras, et PR-le kuuluv 7/12 kaasomandist

annab PRl-e ainuõiguse vallata ja kasutada hoone keldrikorruse ruume, mis on

tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 7 kuni 20 ning PR-le kuuluv

2/12 kaasomandist ja TR-le kuuluv 1/12 kaasomandist annab PR-le ja TR-le õiguse

ühiselt vallata ja kasutada hoone keldrikorruse ruume, mis on tähistatud ruumide

eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 27 kuni 32. Maakohtu määrus on jõustunud ka

osas, milles kohus määras, et maakohtu määruse resolutsiooni punktides 3.1 kuni 3.12

nimetamata osas on kinnisasi kaasomanike ühises valduses ja ühises kasutuses ning

kaasomanik on kohustatud mitte takistama teise kaasomaniku valdust, kasutust ja

juurdepääsu ühises valduses ja ühises kasutuses olevatele kinnisasja osadele. Samuti

osas, milles kohus jättis rahuldamata VE taotluse jätta VE ainukasutusse

pööningukorruse plaanil tähistatud osas suurusega 34,25 m2 ning ülejäänud

pööningukorruse suurusega 176,95 m2 teiste kaasomanike ühiskasutusse ning määras,

et kohtumääruse lahutamatuks lisaks on ruumide ja ehitise eksplikatsioonid ja

eksplikatsioonide juurde kuuluvad keldrikorruse, 1. korruse, 2. korruse ja 3. korruse

plaanid. Samuti osas, milles kohus määras, et määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates

jõustumisest.

5. Rahuldada TR ja PR määruskaebus.

6. Rahuldada osaliselt PR ja VE määruskaebused.

7. Kohtumääruse lahutamatuks lisaks on ruumide ja ehitise eksplikatsioonid ja

eksplikatsioonide juurde kuuluvad keldrikorruse, 1. korruse, 2. korruse ja 3. korruse

plaanid.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

ärakirja kättesaamisest.

Asjaolud ja avaldaja nõue

1. PR (avaldaja) esitas 22.02.2015 maakohtule avalduse kaasomandis oleva Tallinnas XXX

asuva kinnistu (registriosa nr XXXXXXXX) keldrikorruse kasutuskorra kindlaksmääramiseks.

Avaldaja soovis, et keldriruumide kasutamine vastaks kõikide kaasomanike omandiosade

suurusele. Selleks tuli määrata ja kinnistusraamatusse kanda kasutuskord, mille kohaselt jäävad

avaldaja kasutusse ruumid 1, 2 ja 6, TR (puudutatud isik II) ja PR (puudutatud isik III) kasutusse

ruum 3 ja VE (puudutatud isik I) kasutusse ruumid 4, 5 ja 2/3 ruumist 7 (s.o kuni ruumi 6

ukseni).

Avaldaja ja puudutatud isikute kaasomandis oli kinnistu, millest avaldajale kuulus 7/12,

puudutatud isikule I 2/12, puudutatud isikule II 1/12 ja puudutatud isikule III 2/12 mõttelist osa

kinnistust. Kinnistul paiknes kolmekorruseline kuue korteriga elumaja, millel oli kelder

pindalaga 150,3 m2. Avaldaja kasutas 75 m2 (37,5 m2 + 37,5 m2) suurust keldri osa, puudutatud

isikud II ja III 40,15 m2 suurust keldri osa ja puudutatud isik I 35,15 m2 (17,8 m2 + 4,15 m2 +

9,02 m2 + 4,18 m2) suurust keldri osa. Seega kasutas puudutatud isik I proportsionaalselt

suuremat keldri osa kui oli temale kuuluva omandiosa suurus. Nimelt oli tal vastavalt

kaasomandi suurusele õigus vallata keldrit pindalaga 25,4 m2.

Puudutatud isik I omandas kaasomandi osa MK-ga sõlmitud tehingute kaudu. Kusjuures juba

tehingute toimumise ajal kuulus avaldajale 7/12 mõttelist osa kinnisasjast (s.o alates 2008.

aastast). Kuigi MK kasutas ¼ osa keldrist, ei saanud pärast tehingute tegemist puudutatud isik

I eeldada, et tema saab kasutada sama suurt keldri osa, kui tema eelkäija, sest puudutatud isik I

omandas 2/3 MK-le kuulunud kaasomandiosast. Ülejäänud osa omandas puudutatud isik III.

Peale puudutatud isiku I kaasomanikuks saamist ei sõlminud kaasomanikud kasutuskorra

kokkuleppeid.

Avaldajal ei olnud vastuväited korterite kasutuskorra fikseerimise kohta selliselt, et avaldajal

on õigus kasutada kortereid 2, 3 ja 4 ning poolt korterist 5. Lisaks märkis ta, et keegi

kaasomanikest ei kasuta praegu pööningut. Pööningu kasutamine ilma ümberehituseta ei ole

võimalik.

Puudutatud isiku I seisukoht ja vastuavaldus

2. Puudutatud isik I avaldusega ei nõustunud ja palus jätta avaldus rahuldamata ning rahuldada

vastuavaldus. Vastuavalduses palus puudutatud isik I määrata kindlaks kinnisasja kasutuskord,

mis hõlmaks kõiki elamus asuvaid ruume ja elamualusest maast ülejäävat osa kinnistust, sh

kortereid ja pööningut. Korteri 1 palus puudutatud isik jätta enda kasutusse, korterid 2-4

avaldaja kasutusse, korteri 5 puudutatud isiku II kasutusse, korteri 6 avaldaja ja puudutatud

isiku III ühiskasutusse ning trepikojad kaasomanike ühiskasutusse. Pööningust palus ta enda

kasutusse jätta 34,25 m2 suuruse osa ja ülejäänud osa avaldaja ning puudutatud isikute II ja III

kasutusse. Keldrikorruse ruumid palus puudutatud isik I jaotada vastavalt väljakujunenud

kasutuskorrale, s.t jätta puudutatud isiku kasutusse keldriruumid 21-24, ülejäänud keldriruumid

(7-20, 28-32) teiste menetlusosaliste ühiskasutusse ja ruumid 25 ja 26 kõikide kaasomanike

ühiskasutusse. Lisaks palus ta tuvastada teiste menetlusosaliste kohustus anda tahteavaldus

kasutuskorra kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse.

Puudutatud isik I omandas 2/12 mõttelist osa kinnistust 29.12.2010 MK-ga sõlmitud

müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel. Lepingu p 2.1.4 järgi vastas lepingu esemele

reaalosana korter 1 ja neli keldriruumi vastavalt keldrikorruse plaanile koos ruumide

spetsifikatsiooniga. Neid ruume kasutab puudutatud isik I tänaseni. Ajal kui puudutatud isik I

omandas kaasomandi osa, oli avaldaja mõttelise osa suurus kinnisasjast 1/12, SV mõttelise osa

suurus 2/4 kaasomandist ning puudutatud isikutele II ja III kuulus igaühele 1/12 mõtteline osa

kaasomandist. Avaldaja sai kinnisasja 7/12 mõttelise osa omanikuks 06.09.2012. Teised

kaasomanikud olid müügilepingust teadlikud. Ruumide kasutamine vastas suulisele

kasutuskorra kokkuleppele.

Avalduses taotletud korterite kasutusse jagamise viis vastab puudutatud isikule I teadaolevale

väljakujunenud kasutuskorrale ja omavahelisele kokkuleppele. Puudutatud isik I ei olnud vastu,

kui teised menetlusosalised soovivad korterite (v.a korteri nr 1) osas teistsugust kasutuskorra

kokkulepet. Korter nr 1 on kogu aega olnud puudutatud isik I kasutuses, kes tegi korteris

ulatusliku remondi. Pööningut ükski kaasomanikest hetkel ei kasuta ja puudutatud isikul I

puudus sellele juurdepääs. Vastuavalduse esitaja arvestuste kohaselt jääks taotluse rahuldamise

korral tema kasutusse väiksem osa pööningust, kui tal oleks mõttelise osa suurust arvestades

õigus. Sellega kompenseerib puudutatud isik I suurema keldripinna kasutamist.

Keldris on kolm metallust, mille kaudu pääseb keldriboksidesse. Kusjuures puudutatud isikul I

on ainult selle metallukse võti, mis viib tema kasutuses olevasse nelja ruumi. Enda kasutusel

olevates keldriruumides vahetas puudutatud isik I omal kulul välja amortiseerunud

veetorustiku, varustades selle kraaniga, mille saab veeuputuse korral kahju suurendamise

vältimiseks sulgeda. Samas ruumis on ka puudutatud isiku I veeboiler ja küttepuud. Kahes

ruumis asuvad korstnajalg ja puhastuslõõrid, mida hooldab puudutatud isik I, sest need on

otseselt seotud korteris 1 asuva kaminahjuga. Omamata nendesse ruumidesse juurdepääsu, ei

saa puudutatud isik I tagada tuleohutust. Ühes neljast ruumist on puudutatud isikul I hoidised

ja restaureerimist vajav mööbel. Neljas ruum on sisuliselt koridor, mille kaudu pääseb kolme

järgmisse ruumi. Kuna muid panipaiku elamus ei ole, on kõik puudutatud isiku I otseses

valduses olevad ruumid temale vajalikud.

Puudutatud isik I märkis täiendavalt, et keegi menetlusosalistest peale puudutatud isiku I

korterites ei ela. Teised kaasomanikud on korteri välja üürinud. Avaldaja ei toonud avalduses

välja, milles seisneb tema või teiste kaasomanike huvi puudutatud isiku I kasutuses oleva

keldriruumi kasutamiseks. Väljakujunenud aastate pikkuse kasutuskorra muutmine eeldab

mõjuvat põhjust. Mõtteliste osade suurus iseenesest ja eraldivõetuna ei ole aluseks kaasomandi

kasutuskorra muutmiseks.

Puudutatud isikute II ja III seisukoht

3. Puudutatud isikud II-III olid nõus kasutuskorra määramisega avalduses taotletud viisil.

Vastuavalduse osas puudutatud isik II seisukohta ei avaldanud, kuid puudutatud isik III ühines

avaldaja väidetega vastuavaldusele.

Maakohtu lahend

4. Maakohus rahuldas avalduse ja vastuavalduse osaliselt. Kohus määras, et puudutatud

isikule I kuuluv 2/12 kaasomandist annab talle ainuõiguse vallata ja kasutada hoone korterit 1,

avaldajale kuuluv 7/12 kaasomandist annab talle ainuõiguse vallata ja kasutada hoone kortereid

2-4 ja koos puudutatud isikuga II vallata ja kasutada hoone korterit 6, puudutatud isikule III

kuuluv 2/12 kaasomandist annab talle õiguse vallata ja kasutada hoone korterit 5.

Keldriruumide kasutusõiguse määras kohus järgmiselt. Puudutatud isikul on ainuõigus

kasutada kolme keldrikorruse ruumi 21, 22, 23 ja tal on kohustus tagada avaldajale juurdepääs

keldrikorruse ruumile 24. Avaldajal on ainuõigus vallata ja kasutada keldrikorruse ruume 7-20

ja 24 ning kohustus tagada puudutatud isikule I juurdepääs ruumis asuvatele kuumaveeboilerile,

korstnajalale, korstna puhastuslõõridele, torustikule ja veekraanile. Avaldaja ei tohi ilma

puudutatud isiku I nõusolekuta kõrvaldada ruumist veeboilerit, torustikku ja veekraani, ehitada

ümber korstnajalga, sh sulgeda olemasolevaid korstna puhastuslõõre. Puudutatud isikutel II ja

III on õigus ühiselt vallata ja kasutada hoone keldrikorruse ruume 27-32. Kaasomanike ühises

valduses ja ühises kasutuses on hoone tuulekoda, trepikoda, pööning ja teised kohtumääruse

resolutsioonis nimetamata osad. Kohus kohustas menetlusosalisi andma nõusolek

kinnistusraamatusse kasutuskorra kohta märkuse tegemiseks. Kohtumääruse lahutamatuks

osaks on sellele lisatud ruumide ja ehitise eksplikatsioonid ja eksplikatsioonide juurde kuuluvad

keldrikorruse, 1. korruse, 2. korruse ja 3. korruse plaanid. Kohus jättis rahuldamata avaldaja

avalduse jätta keldrikorruse ruum 23 2/3 ulatuses puudutatud isiku I vallata. Veel jättis kohus

rahuldamata puudutatud isiku I taotluse jätta tema ainukasutusse keldrikorruse ruum 24 ning

34,25 m2 suurune osa pööningukorrusest ja ülejäänud osa pööningukorrusest jätta teiste

menetlusosaliste ühiskasutusse. Menetluskulud jättis kohus menetlusosaliste endi kanda.

Menetlusosalised ei vaielnud selle üle, et nende kaasomandis oli kinnisasi registriosa nr-ga

XXXXXXXX. Samuti ei vaielnud nad kaasomandi osade suuruse üle. Eelnev tulenes ka

kinnistusraamatu väljavõttest. Pooltel puudus vaidlus ka selles, et puudutatud isik I kasutab

tema kaasomandiosale vastavast osast suuremat keldripinda. Pooled vaidlesid esmajoones selle

üle, kui suur osa keldrist tuleks jätta puudutatud isiku I kasutusse ja kas määratleda tuleks ka

pööningu kasutuskord.

Kohus tuvastas, et avaldajal oli õigus nõuda puudutatud isikult I kaasomandi kasutamise korra

kehtestamist ja puudutatud isikul I oli õigus nõuda teistelt kaasomanikelt kaasomandi

kasutamise korra kindlaksmääramist. Maakohus kinnitas 12.06.2007 määrusega asjas

nr 2-07-3716 kokkuleppe kaasomandi kasutamise kohta. Kinnistusraamatusse sellekohast

märget ei tehtud. Seega ei saanud menetlusosalised AÕS § 79 lg 2 kohaselt tugineda

olemasolevale kokkuleppele kaasomandi kasutamise kohta.

Kohus kontrollis, kas menetlusosalistele oli tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) sätetest

tulenevalt asjas nr 2-07-3716 tehtud kompromissi kinnitav määrus kohustuslik. Lahend kehtis

avaldaja ning puudutatud isikute II ja III suhtes, sest nad olid viidatud asjas tehtud kompromissi

osapooled. Lahend oli neile siduv ja kohustuslik vaatamata sellele, et nende kaasomandi

mõtteliste osade suurused muutusid pärast kohtumääruse tegemist. Avaldaja omandas 2/12 osa

omandist MK käest, olles seega tema eriõigusjärglane. Eriõigusjärglase suhtes kehtib lahend,

kui ta on kohtulahendist müügilepingu sõlmimise ja kaasomanikuna kinnistusraamatusse

kandmise ajal teadlik. Menetluses ei olnud tõendeid selle kohta, et puudutatud isik oli lepingute

sõlmimise ajal asjas nr 2-07-3716 tehtud lahendist teadlik. Seega ei olnud puudutatud isiku I ja

teiste menetlusosaliste vahelisi suhted kaasomanike kokkuleppega reguleeritud. Kuivõrd kohtu

kinnitatud kompromissis ei olnud reguleeritud olukord, kus mõni kaasomanikest võõrandab

oma kaasomandiosa üksnes osaliselt, oli ka teistel menetlusosalistel õigus nõuda senise

kasutuskorra muutmist. Kohus võttis kasutuskorra kindlaksmääramisel aluseks puudutatud

isiku I kohtule esitatud OÜ TLN TIB koostatud ruumide ja ehitise eksplikatsioonid ja plaanid.

Menetlusosalised ei vaielnud vastu puudutatud isiku I välja pakutud korterite kasutuskorra

kindlaksmääramise viisile. Kasutuskord lähtus korterite tegelikust kasutusest ja oli kooskõlas

maakohtu 12.06.2007 määruses sisalduva kasutuskorraga. Seepärast määras kohus, et

puudutatud isiku I ainukasutusse jääb korter 1, avaldaja ainukasutusse korterid 2-4, puudutatud

isiku III ainukasutusse korter 5 ning puudutatud isiku II ja avaldaja kasutusse korter 6.

Trepikoja kasutusõiguse osas märkis kohus, et hoone sihtotstarbeliseks kasutamiseks on

vajalik, et kaasomanike võimalusi kasutada hoone trepikoda kasutuskorraga ei piirata. Pealegi

olid kaasomanikud varem kokku leppinud trepikodade ühises kasutuses. Seetõttu tuli

kaasomanike ühisesse valdusesse ja kasutusse jätta hoone tuulekoda ja trepikoda.

Pööningu ühise kasutusõiguse lõpetamine ei olnud põhjendatud. Puudutatud isik I ei toonud

välja asjaolusid, millest nähtuks otsene vajadus määrata kindlaks pööningu kasutuskord.

Puudutatud isiku I taotluse eesmärgiks oli saavutada tasaarvestusolukord kaasomandiosale

vastavast osast suurema keldripinna kasutamise ja kaasomandiosale vastavast osast väiksema

pööningupinna kasutamisega. Tasaarvestus on lubatav üksnes sama liiki pindadega või teise

kaasomaniku huvi korral tasaarvestusena saadava muud liiki pinna vastu. Kelder ja pööning ei

ole oma kasutusotstarbelt sarnased ning neid ei saa lugeda sama liiki pindadeks, mistõttu ei saa

pidada puudutatud isikule I kaasomandiosast 2/12 suuremale osale vastavas ulatuses

keldripinna kasutusse andmist pööningu arvel põhjendatuks. Samuti ei avaldanud teised

kaasomanikud huvi saada enda kasutusse keldripinna asemel teistsuguse otstarbega elamupind.

Pealegi oli pööning ruum, mille suhtes ei olnud võimalik mõistlikku kasutuskorda kehtestada.

Pööningule reaalse kasutusväärtuse andmiseks tuleks seda põhjalikult parendada, milleks

menetlusosalised huvi ei avaldanud. Kohus selgitas, et kaasomanikud peavad tagama üksteisele

vaba juurdepääsu ühiskasutuses olevatele kinnisasja osadele, kuid ainuüksi juurdepääsu

puudumine ei ole aluseks pööningu ühiskasutuse lõpetamiseks.

Keldri kasutusõiguse osas märkis kohus, et puudutatud isiku kasutuses oli ligikaudu 34,8 m2

keldri 150,4 m2 suurusest üldpinnast. Samas vastas tema kaasomandiosale ligikaudu 25,07 m2

suurune keldri pind. Seega kasutas puudutatud isik I ligikaudu 10 m2 suuremat keldri pinda kui

vastas tema kaasomandi osale. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg 2 ja 72 lg 2 järgi peab

kaasomaniku poolt asja kasutamine vastama tema mõttelise osa suurusele kaasomandis olevast

asjast. Keldri kasutamine praegusel juhul sellele ei vastanud. Kohus arvestas keldri

kasutuskorra määramisel esmajoones sellega, kas esines asjaolusid, mis õigustasid puudutatud

isiku I keldri kasutamist suuremas ulatuses. Otsustamisel kõrvutas kohus järgmisi asjaolusid:

puudutatud isik I sai enda valdusse keldriruumid 21-24 MK-ga sõlmitud müügilepingu alusel,

kes oli ruumide kasutamiseks õigustatud kohtumääruse alusel, s.t ruumide valdamine

puudutatud isiku I poolt ei olnud omavoliline, võrreldes teiste ruumidega oli puudutatud isik I

kasutuses olevate keldriruumide seisund rahuldav, ruumis 24 asub puudutatud isiku I korterit

sooja veega varustav veeboiler, puudutatud isikule I on vajalik juurdepääs korstnajalale ja

torustikule, vaatluse toimumise hetkel olid osad puudutatud isiku I valduses olevad

keldriruumid tühjad ning hoones asub kuus korterit, millel peab olema võimalus kasutada

eelduslikult võrdse suurusega keldrit. Kohus ei pidanud kasutuskorra kindlaksmääramisel

arvestama puudutatud isiku I väitega, et teiste kaasomanike kasutuses olev keldripind ei olnud

kasutamiskõlbulik. Eelneva tulemusena jättis kohus puudutatud isiku I ainukasutusse hoone

keldrikorruse ruumid, mis on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 21 ja

22. Avaldaja ainukasutusse jättis kohus seni tema kasutusel olevatele ruumidele lisaks

keldrikorruse ruumi, mis oli tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbriga 24. Sellega

tagati, et keldri pinna kasutus vastab suuremal määral kaasomanike mõtteliste osade suurusele

ja korterite arvule. Puudutatud isiku I ainukasutusse jättis kohus keldrikorruse ruumi, mis on

tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbriga 23.

Puudutatud isiku I õiguste kaitseks piiras kohus avaldaja ainukasutusõigust selliselt, et avaldaja

on kohustatud tagama puudutatud isikule I juurdepääsu ruumis asuvale kuumaveeboilerile,

korstnajalale, korstna puhastuslõõridele, torustikele ja veekraanile. Avaldaja ei tohi ilma

puudutatud isiku I nõusolekuta kõrvaldada ruumist korterit 1 sooja veega varustavat boilerit,

torustikku ja veekraani, ehitada ümber korstnajalga, sh sulgeda olemasolevaid korstna

puhastuslõõre. Puudutatud isikul I on õigus veeboiler ruumist kõrvaldada. Avaldaja õiguste

kaitseks piiras kohus puudutatud isiku I kasutusõigust selliselt, et puudutatud isik I on

kohustatud tagama avaldajale juurdepääsu ruumi 24.

Muud hoone osad jättis kohus kaasomanike ühiskasutusse. Lisaks rahuldas kohus avaldaja ja

puudutatud isiku I taotlused kohustada avaldajat ja puudutatud isikuid andma nõusolek

(kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) kinnistusraamatusse kasutuskorra kohta

märkuse kandmiseks.

Menetluskulud jättis kohus TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda.

Avaldaja määruskaebus

5. Avaldaja palus määruse tühistada osas, milles kohus jättis avalduse rahuldamata

(resolutsiooni p 1) ja määras korterite 5 ja 6 kasutuskorra kindlaks nii, et puudutatud isiku III

ainukasutusse jäi korter 5 ning avaldaja ja puudutatud isiku II ühiskasutusse korter 6

(resolutsiooni p-d 3.5, 3.6). Samuti palus avaldaja tühistada määruse osas, milles kohus jättis

keldriruumi 23 puudutatud isiku I ainuvaldusesse ja kohustas avaldajat tagama temale

kasutamiseks määratud keldriruumis 24 puudutatud isikule I juurdepääs ruumis asuvatele

kuumaveeboilerile, korstnajalale, korstna puhastuslõõridele, torustikule ja veekraanile koos

keeluga neid puudutatud isiku I nõusolekuta eemaldada, ümber ehitada või sulgeda

(resolutsiooni p-d 3.9, 3.10, 4). Avaldaja palus tühistatud osas teha uus lahend, millega määrata

korterite 5 ja 6 kasutuskord selliselt, et avaldaja kasutusse jääb pool korterist 5 ning jätta

keldriruum 23 kaasomanike ühiskasutusse ja kohustada puudutatud isikut I viima boiler oma

keldrisse või alternatiivselt määrata hüvitis väiksema kaasomandi osa kasutamise eest.

Avaldaja oli juba eelmise kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise ajal 2007. aastal korteri 5

kasutaja koos puudutatud isikuga III. Puudus vajadus seda korda muuta. See ei olnud ka

õiglane, sest avaldaja oli koos puudutatud isikuga III korteri 5 täielikult renoveerinud. Mõistlik

oleks korter 5 jätta avaldaja ja puudutatud isiku III kaaskasutusse ja korter 6 puudutatud isikute

II ja III kaaskasutusse.

Põhjendatud ja õiglane ei olnud määrata seoses keldriruumiga 24 avaldajale ulatuslik

talumiskohustus. Ka ilma kasutuskorrata on kaasomanikul kohustus tagada juurdepääs

kaasomandis olevatele tehnosüsteemidele, kui seda on vaja. Sätestades sellesisulise kohustuse

üksnes puudutatud isiku I osas, oli see ebaõiglane teiste kaasomanike suhtes. Pealegi on ka

teiste isikute kasutusel olevates keldriboksides seadmeid, millele tuleb vajadusel juurdepääs

võimaldada. Kohustus taluda puudutatud isiku I veeboilerit oma keldris kitsendab

põhjendamatult kaasomaniku võimalust oma kaasomandit vabalt kasutada. Silmas tuli pidada,

et boiler varustas sooja veega ainult korterit 1. Paigaldades veeboileri keldriruumi 24, sai

puudutatud isik I oma korteri juurde kasulikku pinda avaldaja ruumi kasutamise arvelt. Eelnev

ei olnud põhjendatud. Samas on veeboileri ümberpaigutamine lihtne ja odav. Eelnevast

sõltumata märkis avaldaja, et maakohus rikkus õigusnorme, kui ei määranud talumiskohustuse

eest avaldajale hüvitist. Mõistliku kompensatsiooni suurus on 50 eurot kuus.

Keldrikorruse ruumi 23 oleks kohus pidanud jätma kaasomanike ühiskasutusse. Sellise

kaasomandi kasutuse viisi valik tagab, et kõik kaasomanikud pääsevad oma ruumidesse läbi

ühiskasutuses olevate ruumide ja kõik omanikud kasutavad keldrikorruse pinda, mis vastab

enam-vähem nende kaasomandi osa suurusele.

Puudutatud isiku I määruskaebus

6. Puudutatud isik I palus määruse tühistada osas, milles kohus jättis vastuavalduse rahuldamata

(resolutsiooni p 2), ei määranud tema kasutusse keldrikorruse ruumi 24 (resolutsiooni p-d 3.9,

3.10, 5.2) ja jättis lahendamata puudutatud isiku I taotluse asendada kaasomanike nõusolek

kohtulahendiga kinnistusraamatusse kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks. Puudutatud

isik I palus teha tühistatud osas uue lahendi, millega anda puudutatud isikule I õigus vallata ja

kasutada hoone keldrikorruse ruume 21, 22, 23, 24. Samuti palus ta täiendada määruse

resolutsiooni p 7 ja sõnastada see järgmiselt: „Kohustada VE (E, isikukood

XXXXXXXXXXX);

PR

(R,

isikukood

XXXXXXXXXXX),

PR

(R,

isikukood

XXXXXXXXXXXX) ja TR (R, isikukood XXXXXXXXXXX) andma nõusolek

(kinnisturaamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kasutuskorra kohta märke tegemiseks ja lugeda

VE, PR, PR ja TR tahteavaldused asendatuks käesoleva kohtulahendiga“. Menetluskulud palus

puudutatud isik I jätta teiste menetlusosaliste kanda.

Kohtu poole pöördumise eesmärgiks oli omavaheliste vaidluste lõpetamine ja uute vaidluste

tekkimise välistamine. Praegusel juhul ei täitnud kohtumäärus eelnevalt kirjeldatud eesmärki.

Seni on keldriruumid 21-24 olnud puudutatud isiku I ainukasutuses ja ruumidesse pääseb

koridorist, mis on eraldatud ühe metalluksega. Ruumid 21-24 on kõik usteta ja nendesse

ruumidesse teiste isikute juurdepääsu takistamine tähendab lisaväljaminekuid. Mitmel juhul on

uste paigaldamine ka tehniliselt võimatu. Puudutatud isiku I ruumide ees asus üks metalluks

juba enne, kui tema kaasomandi mõttelise osa omandas. Puudutatud isik I paigaldas ise vaid

vana ukse asemele uue metallukse, kui vana oli korduvalt lahti muugitud ja lõhutud.

Ruumis 24 asub puudutatud isiku I paigaldatud kuumaveeboiler, korteriga nr 1 seotud torustik,

veekraan, korstnajalg ja korstna puhastuslõõrid. Selle tõttu ei ole puudutatud isikul I vajadust

keldriboksi pääseda ainult plaaniliste tööde korral, vaid ka erakorralistel juhtudel. Avaldaja elab

aga Viimsis ja ei ole alati kättesaadav. Ruumis asuv vee- ja kanalisatsioonitorustik on seotud

elamu kolme korruse püstikutega. Puudutatud isik I vahetas omal kulul kanalisatsioonipüstiku

ja paigaldas veepüstikule erakorralistel vajadustel vee sulgemiseks kraanid. Eelneva tingis

teiste kaasomanike üürnike põhjustatud ummistused ja veeavariid, millega teised

kaasomanikud ei soovinud tegeleda. Ruum 23, mille kohus jättis puudutatud isiku I

ainukasutusse kohustusega võimaldada avaldajale juurdepääs ruumile 24, on sisuliselt kitsas

vahekoridor, kust pääseb ruumidesse 21, 22, 24. See ei ole olnud kasutuses ega kasutatav

keldriruumina.

Maakohus jättis ebaõigesti arvestamata asjaoluga, et keldriruumide kasutuskord oli välja

kujunenud hiljemalt 2007. aastal, kui tollased kaasomanikud (avaldaja, puudutatud isikud II ja

III, MK ja SV) sõlmisid asjas nr 2-07-3716 kompromissi, sh leppisid kokku keldriruumide

kasutuskorras. Väljakujunenud kasutuskorra tuvastamiseks ei olnud oluline, kas puudutatud

isik I teadis kohtulahendist või mitte. Väljakujunenud kasutuskorra muutmiseks pöördus

avaldaja kohtusse alles 21.02.2015. Maakohtu määruses ei ole põhjendusi selle kohta, miks

peab kohus vajalikuks väljakujunenud kasutuskorda muuta.

Maakohus, lähtudes asja lahendamisel peaasjalikult sellest, kas esines asjaolusid, mis õigustasid

puudutatud isiku I poolt keldri kasutamist suuremas ulatuses, kui seda võimaldab tema

kaasomandiosa suurus, lahendas asja liiga kitsalt. Pealegi jäi arusaamatuks, kuidas avaldajale

keldrikorruse ruumi 24 kasutusse andmine vähendab kaasomanike ebavõrdsust keldrikorruse

valdamisel. Kasutuskorra kindlaksmääramisel tuleb lähtuda ka hea usu ja mõistlikkuse

põhimõttest ning arvestada menetlusosaliste huvide ja muude asjaoludega (nt sellega, et teised

menetlusosalised ei kasuta ühtegi keldriruumi). Kui kasutuskorra kindlaksmääramisel jääb ühe

isiku ainukasutusse suurem osa kaasomandi esemest kui tema kaasomandi osa, tuleb tal

üldjuhul maksta selle eest teistele hüvitist. Maakohus seda võimalust menetluses ei käsitlenud.

Kohus jättis tähelepanuta puudutatud isiku I taotluse asendada kohtulahendiga kaasomanike

tahteavaldused kinnistusraamatus kinnisasja kasutuskorra kohta märke tegemiseks. Praegune

resolutsiooni sõnastus on ebaselge ja võib põhjustada takistusi märke tegemisel

kinnistusraamatusse.

Puudutatud isikute II ja III määruskaebus

7. Puudutatud isikud II ja III palusid määruse tühistada osas, milles kohus määras korterite 5

ja 6 kasutuskorra kindlaks nii, et puudutatud isiku III ainukasutusse jäi korter 5 ning avaldaja

ja puudutatud isiku II ühiskasutusse korter 6 (resolutsiooni p-d 3.5, 3.6). Nad palusid tühistatud

osas teha uue lahendi, millega määrata korterite 5 ja 6 kasutuskord selliselt, et avaldaja ja

puudutatud isiku III kasutusse jääb korter 5 ning puudutatud isikute II ja III kasutusse korter 6.

Korterit 5 on pikki aastaid kaaskasutanud puudutatud isik III ja avaldaja ning korterit 6

puudutatud isikud II ja III. Ühtlasi märkisid nad, et puudutatud isik I peaks avaldaja kasutusse

määratud keldriboksist veeboileri välja viima.

Vastused määruskaebustele

8. Puudutatud isik I palus jätta puudutatud isikute II ja III määruskaebus rahuldamata.

Puudutatud isikud II ja III ei vaielnud menetluse kestel vastu puudutatud isiku I välja pakutud

korterite (sh korterite 5 ja 6) jagamise viisile. Samas ei puuduta see vaidlus puudutatud isiku I

huve. Keldriruumidesse paigutatud kommunikatsioonide eemaldamise või teisaldamise nõue ei

olnud praeguse vaidluse ese.

Avaldaja määruskaebuse palus puudutatud isik I samuti rahuldamata jätta. Korterite 5 ja 6

kasutuskorra kindlaksmääramine puudutatud isiku I õigusi ei mõjutanud. Paslik oli kohustada

avaldajat olukorras, kus temale jäeti keldriruum 24, taluma veeboilerit ja võimaldama

puudutatud isikule I vajadusel ruumile juurdepääs. Resolutsioon ei olnud selles osas ka eksitav.

Eelnev oli õiglane, sest avaldaja teadis, mis on ruumis 24, kui seda enda kasutusse soovis.

Veeboileri kõrvaldamist avaldaja ei taotlenud. Pealegi ei ole veeboileri eemaldamine hõlbus

ning nõuab põranda lõhkumist ja korterisisest remonti, mis on kulukas. Veeboileri keldriruumis

hoidmisega puudutatud isik I kasutuseelist ei saanud. Keldriruumide suuruste võrdlemisel

tuleks silmas pidada, et paljud keldrite vaheseinad on maha lõhutud, mille arvelt on kasulikku

keldripinda juurde saadud. Avaldaja eesmärk kohtus ei ole juurde saada pinda, millel asju

hoiustada, vaid puudutatud isiku I kaasomandi kasutust võimalikult ebamugavaks teha.

9. Teised menetlusosalised vastuseid määruskaebustele kohtule ei edastanud.

Määruse põhjendused

10. TsMS § 651 lg 1 ja § 659 järgi kontrollib ringkonnakohus määruskaebemenetluses

maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Määrus vaidlustati nii osas, milles maakohus jättis avaldaja avalduse osaliselt rahuldamata

(resolutsiooni p 1) kui osas, milles kohus jättis puudutatud isiku I vastuavalduse osaliselt

rahuldamata (resolutsiooni p 2). Avaldaja ning puudutatud isikud II ja III vaidlustasid

määruskaebustest nähtuvalt maakohtu määruse osas, milles maakohus määras, et puudutatud

isikule III kuuluv 2/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone korterit

5 (resolutsiooni p 3.5) ja avaldajale kuuluv 7/12 kaasomandist ja puudutatud isikule II kuuluv

1/12 kaasomandist annab nendele õiguse vallata ja kasutada hoone korterit 6 (resolutsiooni

p 3.6). Avaldaja vaidlustas maakohtu otsustuse ka osas, milles kohus määras, et puudutatud

isikule I kuuluv 2/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone

keldrikorruse ruumi 23 (resolutsiooni p-d 3.9, 4) ja kohustas avaldajat tagama puudutatud

isikule I juurdepääs keldrikorruse ruumis 24 olevatele ehitistele ja masinatele ning keelas

eemaldada puudutatud isiku I nõusolekuta ruumist puudutatud isiku I veeboileri, torustiku ja

veekraani. Puudutatud isik I vaidlustas määruskaebusest nähtuvalt maakohtu määruse osas,

milles maakohus määras, et puudutatud isikule I kuuluv 2/12 kaasomandist ei anna talle

ainuõigust vallata hoone keldrikorruse ruumi 24 (resolutsiooni p-d 3.9, 3.10, 5.2) ja jättis

lahendamata taotluse asendada menetlusosaliste nõusolekud kinnistusraamatus kasutuskorra

kohta märkuse tegemiseks.

Seega on määruskaebustest nähtuvalt vaidluse all korterite 5 ja 6 ning keldriruumide 23 ja 24

kasutuskord ning keldiruumidega seonduv talumiskohustus. Samuti kohtu poolt lahendama

taotlus asendada kinnistusraamatusse kaasomandi kasutuskorra kohta märke tegemiseks

kaasomanike nõusolekud.

Maakohtu määrust ei vaidlustatud osas, milles kohus määras, et puudutatud isikule I kuuluv

2/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone korterit 1 (resolutsiooni

p 3.1), avaldajale kuuluv 7/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone

kortereid 2-4 (resolutsiooni p-d 3.2, 3.3, 3.4), kaasomanike ühises valduses ja kasutuses on

hoone tuulekoda, trepikoda, pööning ja teised ruumid, mida ei ole kohtumääruse resolutsiooni

p-des 3.1-3.12 nimetatud ning määras, et kaasomanikud ei tohi takistada teise kaasomaniku

valdust, kasutust ja juurdepääsu ühises valduses ja kasutus olevatele kinnisasjadele

(resolutsiooni p-d 3.7, 3.8, 3.13, 3.14, 5.1), puudutatud isikule kuuluv 2/12 kaasomandist annab

temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone keldrikorruse ruume 21 ja 22 (resolutsiooni p 3.9

osaliselt), avaldajale kuuluv 7/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada

hoone keldrikorruse ruume 7-20 ja 27-32 (resolutsiooni p-d 3.11, 3.12). Samuti ei vaidlustatud

määrust osas, milles kohus määras, et lahendi lahutamatuks osaks on sellele lisatud ruumide ja

ehitise eksplikatsioonid ja eksplikatsioonide juurde kuuluvad keldrikorruse, 1. korruse, 2.

korruse ja 3. korruse plaanid ja kohustas menetlusosalisi andma nõusolek kinnistusraamatusse

registriossa nr XXXXXXXX kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks. Selles osas on maakohtu

määrus jõustunud kabetähtaja möödumise tõttu 19.07.2017 ja ringkonnakohus kontrollib

maakohtu määrust vaidlustatud osas.

Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuste ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus tuleb vaidlustatud osas menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu tühistada.

Tühistatud osas teeb ringkonnakohus osaliselt ise uue lahendi, s.o korterite 5 ja 6 kasutuskorra

ja kaasomanike tahteavalduse kohtulahendiga asendamise osas, kuid ülejäänud osas tuleb asi

saata tagasi uueks lahendamiseks samale maakohtule (TsMS § 667 lg 2). Puudutatud isikute II

ja III määruskaebus tuleb rahuldada täies ulatuses ning avaldaja ja puudutatud isiku I

määruskaebused tuleb rahuldada osaliselt.

Esmalt käsitleb ringkonnakohus määruskaebuste väiteid, mis puudutavad korterite 5 ja 6

kasutuskorda. Kohus määras korterite kasutuskorra vastavalt puudutatud isiku I taotlusele.

Samas märkis puudutatud isik I, et ta avaldas taotluses temale teadaoleva korterite faktilise

kasutuskorra ja tal ei ole vastuväited, kui teised kaasomanikud soovivad korterite 2-6

kasutuskorra määrata muul viisil. Teised kaasomanikud avaldasid menetluses läbivalt, et

kortereid 2-4 ja osa korterist 5 kasutab avaldaja. Korterit 5 kasutab koos avaldajaga puudutatud

isik III. Korterit 6 kasutavad puudutatud isikud II ja III koos. Seega oli menetlusosaliste vahel

kujunenud välja selge korterite kasutamise kord, mida kõik osapooled austasid ja millele nad

vastuväiteid ei omanud.

Kohus, jättes juhindumata menetlusosaliste ühisest tahtest korterite 5 ja 6 kasutuskorra osas,

rikkus menetlusõiguse ja materiaalõiguse norme, mistõttu tuleb maakohtu määrus selles osas

tühistada ja teha uus lahend, millega määrata korterite 5 ja 6 suhtes maakohtu määrusest erinev

kasutuskord, mis aga vastab väljakujunenud kasutuskorrale. See tähendab, et korter 5 suhtes

tuleb muuta maakohtu määratud korda ning jätta korter 5 avaldaja ja puudutatud isiku III

kasutusse. Nõndasamuti tuleb muuta korter 6 suhtes kohtu poolt kindlaks määratud

kasutuskorda ja jätta see puudutatud isikute II ja III kasutusse.

Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus puudutatud isiku I taotlust asendada kohtumäärusega

kaasomanike nõusolek kinnistusraamatus kasutuskorra kohta märke tegemiseks. Puudutatud

isik I palus vastuavalduses mh tuvastada kaasomanike kohustus anda nõusolek Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kasutuskorra kohta märkuse

kandmiseks ja lugeda tahteavaldus asendatuks kohtulahendiga. Taotlus oli tingitud sellest, et

kaasomanike kokkulepe kinnisasja kasutuskorra kohta on kohustuslik küll kokkuleppe

sõlminud kaasomanikele, kuid mitte uue kaasomaniku jaoks. Kinnisasja kaasomanike

kasutuskokkulepped saab AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes siduvaks

muuta üksnes kinnistusraamatusse märkuse kandmise vahendusel. Erandiks on üldõigusjärglus

(esmajoones pärimine), mille korral seovad üldõigusjärglast ka tema õiguseelnejale

kohustuslikud olnud kokkulepped (Riigikohtu 17.04.2008 määrus asjas nr 3-2-1-12-08, p 9)

Kohus lahendas puudutatud isiku I kinnistusraamatu kandega seonduva taotluse esimese poole

ja kohustas kaasomanikke andma nõusolek kinnistusraamatusse kasutuskorra kohta märkuse

kandmiseks, kuid jättis nõusoleku kohtulahendiga asendamata. Sellega rikkus kohus

menetlusõigusnormi, kuivõrd mitme nõude korral on kohtul kohustus võtta seisukoht kõikide

nõuete osas (TsMS § 477 lg 1 ja § 438 lg 1). Viidatud rikkumise saab ringkonnakohus ise

parandada ja teeb lahendi, millega asendab kohtulahendiga kõikide kaasomanike nõusoleku

kinnistusraamatus vaidlusaluse kinnisasja osas kaasomanike kasutuskorra kohta märke

tegemiseks.

Kolmandana käsitleb ringkonnakohus määruskaebuste väiteid, mis puudutavad keldriruumide

23 ja 24 kasutamist ning nendega seonduvaid talumiskohustusi. Ringkonnakohus on

veendumusel, et maakohus rikkus selles osas menetlusõiguse norme, sh TsMS § 5 lg-t 3, mille

järgi selgitab kohus hagita asjas ise asjaolud ja kogub selleks vajalikud tõendid, kui seaduses ei

ole ette nähtud teisiti. Kohus ei ole seotud menetlusosaliste taotluste või asjaoludega ega nende

hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti (TsMS § 477 lg 5). Hagita asjades

vastutab tõe väljaselgitamise eest kohus. Veel peab kohus hoolitsema selle eest, et asja

arutatakse ammendavalt (TsMS § 435 lg 1). Tõendeid ja asjaolusid tuleb lahendi tegemisel

arvestada kogumis. Maakohtu määrus vaidlustatud osas eelnevalt kirjeldatud nõuetele ei vasta.

Maakohus lähtus lahendi tegemisel eelkõige kaasomandi mõtteliste osade suurusest. Kohus

nimetas lahendis ka teisi asja lahendamise seisukohalt olulisi asjaolusid (puudutatud isik I ei

vallanud keldri ruume omavoliliselt, ruumis, mida avaldaja soovis enda kasutusse, oli

puudutatud isiku I veeboiler, teised kaasomanikud peale puudutatud isiku I ei elanud kohapeal

jne), kuid jättis nendele asja lahendamisel piisaval määral tähelepanu pööramata. Kohtul on

kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, s.t lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse

põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade

suuruse, senise kasutuskorra, poolte vaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajadusel

tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt nt Riigikohtu 14.11.2016 määrust asjas nr 3-2-1-87-16,

p 14; 23.02.2011 määrust asjas nr 3-2-1-172-10, p 12 jt). Seega on kaasomandi mõtteliste osade

suurus vaid üks aspekt, millega tuleb kasutuskorra kindlaksmääramisel arvestada. Maakohus,

lähtudes esmajoones mõtteliste osade suurusest, jättes arvestamata muud asja lahendamise

seisukohalt olulised asjaolud, rikkus õigusnorme.

Keldrikorruse kasutuskord, mille kohus asja lahendamisel valis, ei lahendanud poolte

kaasomandi kasutusega seonduvaid vaidlusi, pigem tekitas neid juurde. Nii tekkis olukord, kus

avaldajal tuli taluda puudutatud isiku I veeboilerit enda kasutusel olevas keldriboksis

(ruumis 24), mis piiras tema võimalusi keldrit kasutada ja puudutatud isikul I tuli taluda seda,

et avaldaja hakkab puudutatud isiku I kasutusel oleva keldriboksi (ruumi 23) kaudu liikuma

trepikoja ja ruumi 24 vahet. Kitsendusi on vastavalt AÕS §-le 140 kohtulahendi või tehinguga

võimalik seada. Hüvitist kitsenduse talujale ei määratud. Samas tuleb koos talumiskohustuse

panemisega kohustatud isikule reeglina välja mõista hüvitis. Hüvitise väljamõistmine ei ole

sõltuv sellest, kas seda kohtult taotletakse või mitte. Kohus peab menetluses varem pooltele

selgitama ja võimaldama neil kujundada seisukohad talumiskohustuse võimalike tingimuste

kohta ning üksnes juhul, kui isikud, kes on kohustatud kitsendusi taluma vaatamata kohtu

selgitusele ainult eitavad talumiskohustuse olemasolu ega esita enda seisukohta võimaliku

hüvitise suuruse kohta, on võimalik neid kohustada kitsendust taluma hüvitise suurust kindlaks

määramata (Riigikohtu 14.03.2018 otsus asjas nr 2-14-21673, p 13). Maakohus, jättes eelneva

selgitamata, rikkus menetlusõiguse norme.

Asja lahendamise seisukohalt ei olnud vähemtähtis ka asjaolu, et puudutatud isik I oli enne

avalduse kohtusse esitamist 22.02.2015 kasutanud ruume alates MK-ga müügilepingu ja

asjaõiguslepingu sõlmimisest 29.12.2010. Enne seda kasutas ruume MK, s.t puudutatud isik I

oli MK eriõigusjärglane, nagu maakohus lahendis õigesti märkis. Samuti oli oluline, et

keldriboksidel, mida puudutatud isik I tänaseni kasutas, ei olnud uksi ees ja keldriruume eraldas

üldkasutatavast alast üks metalluks. Kusjuures metalluks oli sama koha peal juba enne

puudutatud isiku I poolt kaasomandi mõttelise osa soetamist. Selleks, et keldriruume oleks

võimalik otstarbekohaselt ning teistele kaasomanikele ja potentsiaalsetele üürnikele varjatult

kasutada, tuli ruumidele panna ette uksed, mis nõudis lisaraha ja ei pruukinud olla tehniliselt

võimalik ruumide kitsa paigutuse tõttu. Veel tuli asja lahendamisel arvestada asjaoluga, et

avaldaja ning puudutatud isikud II ja III kasutasid enda keldrikorruse ruume vanade ja/või

katkiste asjade ebakorrapäraseks ladustamiseks, samal ajal kui puudutatud isiku I ruumid olid

rahuldavas korras ja neid kasutati süsteemselt puudutatud isiku I huvide teenimiseks.

Samal ajal kui maakohus jättis eelnevalt kirjeldatud asjaoludega lahendi tegemisel arvestamata,

asetas esimese astme kohus liiga suure rõhuasetuse asjaolule, et hoones asub kuus korterit,

millel peab olema võrdne võimalus kasutada keldrit. Iseenesest on õige, et kaasomanike huvides

on eelduslikult omada ka panipaika. Samas on vaidlusalusel kinnisasjal neli kaasomanikku,

kellest ühele kuulub 7/12 mõttelist osa kaasomandist, kahele 2/12 mõttelist osa kaasomandist

ja ühele 1/12 mõttelist osa kaasomandist ning kõikidel kaasomanikel on keldrikorrusel erineva

suurusega panipaik. Pelgalt võimalik tulevikuvisioon, et ühel hetkel võib kinnisasja omada kuus

või enam kaasomanikku, ei saanud väärata seda, kuidas tänasel hetkel on kõige mõistlikum ja

osapoolte huve arvestavam keldrikorruse kasutuskord määrata. Kaasomanik, kes on ise

kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisel osalenud, saab nõuda selle muutmist, kui asjaolud on

muutunud.

Seega ei ole erandlik olukord, kus lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, kaaludes kõigi

kaasomanike ühiseid huve ja pidades silmas kaasomandi mõtteliste osade suurust, senist

kasutuskorda, poolte vahelisi suhteid jm olulisi asjaolusid, on paslik jätta mõnele

kaasomanikule kasutamiseks suurem kinnisasja osa, kui vastab tema mõttelise osa suurusele

kinnisasjast. Kui kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel jääb ühe isiku ainukasutusse

suurem osa kaasomandi esemest, kui on tema kaasomandi osa, tuleb tal üldjuhul maksta

vastavalt AÕS § 71 lg-le 2 selle eest teistele hüvitist (Riigikohtu 13.11.2013 otsus asjas nr 3-2-

1-81-13, p 20). AÕS § 71 lg 2 võib jätta kohaldamata, kui nõue on vastuolus hea usu

põhimõttega (Riigikohtu 23.02.2011 määrus asjas nr 3-2-1-172-10, p 13). Maakohus ei ole

eelnevalt kirjeldatud võimalust menetlusosalistega arutanud. Kohus on küll 09.08.2016 istungi

lõpuosas maininud võimalust jätta ühe kaasomaniku kasutusse suurem osa kinnisasjast, kui

vastab tema mõttelise osa suurusele, kompenseerides seda hüvitise maksmisega, kuid rohkem

seda kohus ei käsitlenud. Selgitamiskohustuse täitmine on piisav, kui menetlusosalised saavad

selgitusest aru. Seda, et menetlusosalised said selgitusest enne lahendi tegemist aru, toimikust

ei nähtu. Kohtul tuleb asja uuel menetlemisel selgitada pooltele, et kaasomaniku kasutusse on

võimalik jätta suurem osa kinnisasjast, kui ta maksab selle eest teistele kaasomanikele hüvitist,

välja selgitada menetlusosaliste seisukohad eelneva osas ning hüvitise suurus. Vastused

eelnevalt tõstatatud küsimustele on seda olulisemad, et nendest võib sõltuda, missugust asja

lahendust menetlusosalised soovivad.

Kuivõrd avaldaja taotlus, kohustada puudutatud isikut I eemaldama keldriruumist 24 veeboiler,

seondub tihedalt ringkonnakohtu poolt tühistatud ja maakohtusse uueks lahendamiseks

saadetud keldriruumide 23 ja 24 kasutamisega, lahendab selle taotluse maakohus sõltuvalt asja

lahendamise tulemusest.

Järgnevalt võtab ringkonnakohus seisukoha täiendavate tõendite vastuvõtmise kohta.

Puudutatud isik I esitas 23.03.2018 Justiitsministeeriumi 13.11.2017 vastuskirja, 29.12.2010

sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu ja 12.06.2007 kohtumääruse.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) 238 lg 1 alusel võtab kohus vastu ainult sellise tõendi

ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit,

millel on asjas tähtsust. Tõendil ei ole asjas tähtsust eelkõige, kui tõendatavat asjaolu ei ole vaja

tõendada, muu hulgas kui asjaolu ei ole vaidlusalune ja asjaolu kohta on kohtu hinnangul juba

piisavalt tõendeid esitatud (TsMS § 238 lg 1 p-d 1 ja 2).

Praeguses asjas ei vaidle menetlusosalised selle üle, et maakohus tegi 12.06.2007 lahendi,

millega kinnitas toonaste kaasomanike kokkuleppe kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra

määramiseks ja puudutatud isik I ostis 29.12.2010 MK-le kuulunud 2/12 mõttelise osa

kinnisasjast, kus müüja kinnitas, et lepingu esemele vastab korter 1 ja keldriruumid, mida

puudutatud isik I täna valdab. Eelneva tõttu keeldub kohus nende vastuvõtmisest TsMS § 238

lg 1 p 1 alusel. Samuti keeldub kohus vastu võtmast Justiitsministeeriumi õiguslikku hinnangut

puudutatud isiku I poolt asutusele esitatud asjaolude kohta, sest selle dokumendi alusel ei ole

võimalik kindlaks teha menetlusosaliste nõudeid ja vastuväiteid põhjendavaid asjaolusid või

nende puudumist ning kohus kohaldab õigust iseseisvalt. Kohus tagastab viidatud dokumendid

menetlusosalisele.

Menetluskulude jaotus

11. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada sõltuvalt

asja lahendamise tulemusest.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Ulvi Loonurm

Ele Liiv

Mati Maksing