2-17-7322/40 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 29. märts 2018. a

Tsiviilasja number

2-17-7322

Tsiviilasi

Osaühing Rael hagi Rein Kallaste ja Aime Kallaste vastu

võlgnevuse väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

397 eurot 8 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 24. novembri 2017. a otsus

Kaebuse esitajad ja kaebuse liik

Rein Kallaste ja Aime Kallaste apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid (kostjad)

Rein Kallaste (isikukood XXX)

Aime Kallaste (isikukood XXX)

Esindaja Koit Kallaste

Vastustaja (hageja) Osaühing Rael (registrikood 10250152),

esindaja Sergei Desjatnikov

RESOLUTSIOON

1. Rein Kallaste ja Aime Kallaste apellatsioonkaebus

rahuldada.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 24. novembri 2017 otsus

osas, millega rahuldati Osaühing Rael hagi Rein Kallaste

ja Aime Kallaste vastu võlgnevuse väljamõistmiseks.

3. Teha asjas uus otsus, millega jätta Osaühing Rael hagi

Rein Kallaste ja Aime Kallaste vastu rahuldamata.

4. Keelduda asja juurde võtmast apellatsioonkaebuse

lisasid 1-10 ja lugeda need Rein Kallastele ja Aime

Kallastele tagastatuks.

5. Jätta

menetluskulud

maa-

ja

ringkonnakohtus

Osaühing Rael kanda.

Rahuldada Rein Kallaste ja Aime Kallaste avaldus

menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt.

Mõista Osaühingult Rael Rein Kallaste ja Aime Kallaste

kasuks välja menetluskulude katteks 1540 eurot (koos

käibemaksuga), s.o 1440 eurot õigusabikulu maakohtus ja

100 eurot riigilõivu ringkonnakohtus.

Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

kulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni

täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Osaühing Rael (endise nimega AS Rael, hageja) esitas 10. mail 2017 Tartu Maakohtule

hagi Rein Kallaste (kostja I) ja Aime Kallaste (kostja II) vastu solidaarselt võlgnevuse 808

euro 66 sendi ja viivise 20 euro 66 sendi väljamõistmiseks. Menetluskulud palus hageja jätta

solidaarselt kostjate kanda.

Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjatele korteriomand asukohaga X Viljandi ja hagejale

korteriomand X Viljandi. Hageja omandas 10. augustil 2016 X kinnistust umbes 63%

suuruse osa, 6 korterile jäi umbes 37% suurune kaasomandi osa.

2016 augusti lõpus kutsuti kokku majaelanike koosolek, kus arutati kiireloomulisi

probleeme, s.o maja katuse ja maja tagaküljes olevate puudega seonduvat. Hageja edastas

korteriomanikele katuseremondi hinnapakkumise ja puude maha võtmise kalkulatsiooni

ning koostas kulutabeli, millest nähtus, kui palju tuleb igal korteril tasuda katuse remondi ja

puude lõikuse, haldustasu ja tehnoruumide eest üüri.

Kõik elamu kommunikatsioonid sisenevad hageja omandi osasse ja jagunevad sealt, võttes

enda alla umbes 12 m2 (elektrikilbid, keskkütte soojasõlm, veesõlm). Hageja tasub

tehnosõlmede ruumide pinna eest kütet, seega on tehnoruumide üürinõue põhjendatud.

Korteriomanikud ei esitanud katuseremondi ja puude lõikuse ning selle maksumuse kohta

vastuväiteid. Katuse remondi vajaduses leppisid kokku korterite nr 1, 3, 4, 5 omanikud.

Arvete tasumise tähtajal keegi arveid ei tasunud. Korter nr 2 omanikud (kostjad) ei tasu ka

enam muid kommunaalteenuste arveid, s.o kütte, vee ega elektri eest. Hageja tasub

teenusepakkujatele kostjate eest ise, sest kõik kommunaalteenuste lepingud on sõlmitud

hagejaga, kes omakorda müüb teenust sama hinnaga kostjatele edasi.

Hageja esitas kostjatele tasumiseks arved nr 160375, nr 160429, nr 160481, nr 160533,

nr 170045, nr 170097 ja nr170151, kokku summas 987 eurot 35 senti. Kostja tasus arve

nr 160375 katteks 83 eurot 43 senti ja arve nr 160429 katteks 58 eurot 46 senti. Teised arved

on tasumata.

Kostjate võlgnevus hagejale koos viivistega oli hagi esitamisel 829 eurot 32 senti, millest

põhisumma on 808 eurot 66 senti ja viivis 20 eurot 66 senti.

Kostjatel tuleb tasuda tehnoruumide üüri eest vastavalt korteriomanike vahel sõlmitud

kokkuleppele või kui kostjad eitavad kokkuleppe sõlmimist, siis korteriomandiseaduse

(KOS) § 11 lg 1 p 3 alusel. Sama kokkulepe eksisteerib ka haldustasu osas. Kostjad

viivitasid rahalise kohustuse täitmisega alates 25. oktoobrist 2016 ja hageja nõuab viivist

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 alusel.

Hageja ei nõustunud kostjate seisukohtadega tasaarvestuse, puude mahavõtmise,

kommunaalteenuse tasumise, üüri ja haldustasu nõude osas.

2. Kostjad hagiavalduses esitatud nõudeid ei tunnistanud. Kostjad on seisukohal, et arved on

kostjate poolt tasumata osas esitatud ebaseaduslikult ning kostjatel puudub nõutud summa

tasumise kohustus. Hagejal ei ole alust korterelamu katuseremondi kulude hüvitamise nõude

242 euro 83 sendi esitamiseks, kuna kostja on võlgnetava summa VÕS § 197 lg 1 alusel

tasaarvestanud enda nõudega hageja vastu.

Kostjal on sissenõutavaks muutunud nõue kaasomandi eseme korrashoiu eest OÜ Viljandi

EKE Projekt (EKE Projekt) vastu, mille saab KOS §13 lg 4 ja VÕS § 145 lg 1 alusel

tasaarvestada hageja nõudega, kuna hageja omandas korteriomandi EKE Projektilt.

Korterelamu katus remonditi 2015 sügisel kõigi korteriomanike kokkuleppel (s.h EKE

Projekt nõusolekul). Remonditööde eest esitati arved vastavalt tööde tegija Parnea Est OÜ

arvutusele, katuseremondi kulude aluseks on võetud korteriomandite reaalosa suurus v.a

EKE projekt, kelle puhul oli tasu arvutuse aluseks 543,50 m2 asemel võetud 88,7 m2. Kuigi

EKE Projektile on Parnea Est OÜ poolt tabelis näidatud 863 euro 90 sendi asemel esitatud

arveid 919 euro ulatuses, pidi EKE projekt vastavalt temale kuuluvale kaasomandi osale

tasuma 2511 eurot. EKE Projekt on tasunud katuseremondi eest 1592 eurot vähem. Jagades

EKE Projekti poolt vähemmakstud summa korterite nr 1-6 vahel ära proportsionaalselt

nende kaasomandi osade suurusele, on kostjate nõude suurus EKE Projekti vastu 253 eurot

47 senti. Kostjad esitasid tasaarvestuse avalduse korteriomanike 1-6 nimel 15. septembri

2016 e-kirjas. Vastavalt VÕS §-le 198 on toimunud tasaarvestus (hageja nõue 242 eurot 83

senti - kostja nõue 253 eurot 47 senti = -10,64) ja VÕS § 197 lg 2 alusel on hageja nõue

katuseremondi eest tehtud kulutuste hüvitamiseks kostjate vastu lõppenud.

Hagejal puudub alus puude langetamise kulude nõude esitamiseks summas 35 eurot 35 senti,

kuna puud on maha võetud ilma korteriomanike kokkuleppeta ja ebaseaduslikult. Puude

mahavõtmine ei olnud katuse remonditööde jaoks vajalik ning puude lõikuse kulud ei ole

kaasomandi eseme säilimiseks vajalikud kulutused KOS § 15 lg 2 tähenduses. Puude lõikust

ei saanud otsustada kaasomanike häälteenamusega, kuna see ei jää ühise asja tavapärase

valdamise ja kasutamise piirides asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 tähenduses. Kostjad olid

nõus tasuma okste kärpimise eest ehk maksimaalselt 20% summast.

Kostjad leiavad, et kuigi hageja poolt pakutavast haldusteenuse sisust ja hinnast räägiti

17. augusti 2016 koosolekul, ei ole hageja poolt teenuse osutamiseks kokkulepet sõlmitud.

17. augusti 2016 koosolek ei olnud korteriomanike ühisuse üldkoosolek ning selle käigus

otsuseid vastu ei võetud. Kostjad ei ole kinnitanud kokkuleppe olemasolu ega andnud

tagantjärgi nõusolekut haldusteenuse pakkumiseks.

Korteriomanike ühisus nimetas 3. novembri 2016 üldkoosolekul korterelamu valitsejaks

MTÜ Pekka ning üldkoosoleku otsusega on talle antud volitus sõlmida korteriomanike

nimel lepingud korterelamu sooja ja veega varustamiseks. Hagejal puudub õigus nõuda

kostjatelt haldustasu maksmist.

Hagejal puudub õigus nõuda kostjatelt tasu tehnoruumi üüri eest, kuna tehnoruumis paiknev

soojasõlm kuulub vastavalt KOS § 2 lg-le 2 korteriomanike kaasomandisse. Hageja ja

kostjate vahel puudub kokkulepe üüri tasumise ning üüritasu suuruse osas. Hageja poolt

viidatud KOS § 11 lg 1 p 3 ei ole kohaldatav. Vee- ja soojasõlme paiknemist hageja

reaalosal ei saa lugeda kaasomandi eseme korrashoiuks.

Kostjad on sunnitud soojusenergia eest tasuma vastavalt hageja poolt esitatud andmetele,

kuna hageja ei võimalda kostjatele ligipääsu tema korteris asuvale soojusarvestile.

Korterite nr 1-6 omanikel on sõlmitud prügivedamiseks leping vastava teenusepakkujaga

ning muru niitmine toimub graafiku alusel. Trepikoja koristamise graafik on trepikoja

stendil, seega pidi asjaolu, et korteriomanikud hoolitseva trepikoja koristamise eest ise,

olema teada ka hagejale. Hageja poolt prügiveo ja välikoristuse eest esitatud arve on alusetu.

Kostjad tasusid 15. oktoobril 2017 põhinõude summast 808 eurost 66 sendist ära 344 eurot 77

senti selgitusega „soojusenergia Rein ja Aime Kallaste eest X Viljandi, dets 2016, jaanuar

2017, veebruar 2017, märts 2017, aprill 2017, mai 2017“. Kostjad palusid maakohtul otsuse

tegemisel nimetatud summa tasumisega arvestada.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus võttis 24. novembri 2017 otsusega vastu hageja osalise hagist loobumise

summas 264 eurot ja lõpetas selles osas menetluse. Maakohus rahuldas hageja hagi osaliselt

ja mõistis kostjatelt hageja kasuks solidaarselt välja põhivõlgnevuse 355 eurot 43 senti ja

viivise 41 eurot 65 senti, kokku 397 eurot 8 senti. Maakohus jättis hageja menetluskulud

76,6% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ja kostjate menetluskulud 23,40% ulatuses hageja

kanda. Maakohus mõistis solidaarselt kostjatelt hageja kasuks välja menetluskulu 861 eurot

75 senti (ilma käibemaksuta) ja hagejalt solidaarselt kostjate kasuks menetluskulu 308 eurot

88 senti (ilma käibemaksuta). Maakohus tasaarvestas poolte menetluskulude nõuded ning

mõistis solidaarselt kostjatelt välja menetluskulud 552 eurot 87 senti, millele lisandub viivis

VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kohtuotsuse jõustumisest kuni nõude kohase täitmiseni,

kuid mitte rohkem kui menetluskuluna väljamõistetud summa 552 eurot 87 senti.

Maakohus leidis, et kostjad ei ole tõendanud oma tasaarvestatavat nõuet ja ei lugenud

tasaarvestust lubatavaks. Maakohus leidis, et kostjate esitatud tabelid (I kd, tl 41, 44-45) ei

ole usaldusväärsed tõendid, sest neist ei nähtu, kes ja mille alusel on tabelid koostanud.

Maakohtu hinnangul, ei tõenda EKE Projektile esitatud arved, et EKE Projekti poolt tasuti

ainult sellised summad. Tabelis (I kd, tl 41) on märgitud Jaan Musta summaks 863 eurot 90

senti, tabelis (I kd, tl 44) on märgitud EKE Projekti poolt tasutud summaks 919 eurot.

Asjaolu, et 2015 teostatud maja 3-kordse osa katuse remondi summad jagati kaasomanike

vahel, kaasomanikud sellist jagamist aktsepteerisid ja maksid ära oma osa remondi summast,

ei ole aluseks kaasomandisse kuuluva hoone teise osa katuse remondi summa

tasaarvestamiseks.

Vastuses hagile ei ole kostjad vaidlustanud katuse remonti ega remondi maksumust. Kostjad

olid seisukohal, et hagejal puudub alus nõude esitamiseks, kuna kostjad on teinud

tasaarvestuse. Menetluse käigus on kostjad avaldanud (I kd, tl 95 ja kohtuistungil), et

kostjate arvates on hageja teinud katuse remondil mittevajalikke kulutusi, mida nad ei ole

nõus hüvitama. Kostjad ei ole tõendanud, millised katuseremondi kulutused olid

mittevajalikud. Maakohus leidis, et majaplaanid ja esitatud pildid katuse kohta ei tõenda,

millises mahus olid remondikulud vajalikud ja millises osas mitte.

Maakohtu hinnangul ei ole 17. augusti 2016 koosoleku protokoll usaldusväärne tõend

tõendamaks kõigi korteriomanike nõusolekut puude langetamiseks. Protokoll ei ole

allkirjastatud, puudub lisa koosolekust osavõtjate allkirjadega, ei nähtu, kas koosolekust

osavõtjad on kaasomanikud ning kas otsusega olid nõus kõik kaasomanikud.

Helen Valgu poolt koostatud 17. augusti 2016 koosoleku kokkuvõte (I kd, tl 49-50) ei ole

vormistatud nõuetekohaselt protokollina ja ei ole käsitletav protokollina. Kokkuvõttest ei

nähtu, et koosolekul oleks arutatud puude mahavõtmise küsimust.

Esitatud piltidega (I kd, tl 82-86, 101-110) ei ole tõendatud, et kõigi puude mahavõtmine oli

vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks. Raieloa taotluse järgi (I kd, tl 93) taotles hageja

maja taga asuvate 14 vahtra läbimõõduga kuni 20 cm ja 1 kuivanud puu läbimõõduga 20 cm

raiumiseks. Raieluba (I kd, tl 100) on antud 15 hariliku vahtra raiumiseks, krundi loodeosas

võsa eeldamiseks ja 11 haava, 1 toominga ja 1 paju raieks. Hageja ei ole tõendanud, et kõik

tema poolt maha võetud puid oli vajalik maha võtta kaasomandi säilimiseks ja et hagejal oli

kõigi kaasomanike nõusolek puude mahavõtmiseks ja tehtud kulutuste hüvitamiseks,

mistõttu ei ole põhjendatud hageja poolt nõuda puude mahavõtmisega tehtud kulutuste

hüvitamist summas 35 euro 35 senti.

Maakohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud, milline on tema kahju seoses kaasomanike

poolt tehnoruumi kasutamisega. Tehnoruum on seotud kaasomanike omandis olevate

kommunikatsioonidega, s.h on kaasomanikuks ka hageja. Hageja ei ole tõendanud, et tal on

õigus tekkinud kahju nõuda kaasomanikelt üürina.

Maakohus asus seisukohale, et hageja ei ole tõendanud, et hageja on haldustasu osas

sõlminud kaasomanikega lepingu või kokkuleppe. Tõendatud on, et teemat on arutatud, aga

kohtule ei ole esitatud ühtegi usaldusväärset tõendit kokkuleppe olemasolu kohta.

Maakohus leidis, et 3. novembri 2016 protokollist ei ole üheselt arusaadav, kas koosolekul

arutati valitseja nimetamise küsimust üldiselt või oli päevakorras ka valitseja nimetamine.

Üldkoosoleku protokolli lisa, mis on koostatud 19. jaanuaril 2017, ei ole tõend selle kohta,

mida mitu kuud varem koosolekul otsustati. Kui hagejat ei ole valitsejaks nimetatud ja

hageja ei ole sõlminud korteriomanikega lepinguid, ei ole tal õigus ka haldustasu nõuda.

Hageja esitatud arvete alusel kuulub maakohtu hinnangul kostja poolt tasumisele prügiveo ja

välikoristuse kulud (arve nr 160375), vee ja reovee kulud, elektrienergia edasimüügi kulud,

võrguteenuse

edasimüügi

kulud,

katuse

remondikulude

edasimüük

ning

kanalisatsioonipüstiku remonttööde kulud. Kõikide arvetel esitatud kuludelt tuleb kostjal

tasuda käibemaksu.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid tühistada maakohtu otsus ja teha uus

otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud jätta hageja kanda.

Kostjad on seisukohal, et arvel nr 160375 katuse remondikulude edasimüük on hageja poolt

esitatud ebaseaduslikult ning seetõttu puudub kostjatel hageja poolt nõutud 242 euro 83

sendi tasumise kohustus. Kostjad jäid varem esitatud seisukohtade juurde, et kostjatel on

tasaarvestatav nõue hageja vastu.

Kostjad ei nõustu põhivõlgnevusega summas 154 eurot 25 senti, mis koosneb puude

mahavõtmise kuludest, haldustasust ja tehnoruumi üüri summast. Kostjad paluvad jätta

hageja menetluskulud tema enda kanda, kuna menetluskulud on tekkinud hageja

pahatahtlikust ja omakasupüüdlikust käitumisest.

5. Hageja kostjate apellatsioonkaebusega ei nõustunud ja palus jätta see rahuldamata ning

menetluskulud kostjate kanda.

Hageja jääb menetluse käigus esitatud seisukohtade ja järelduste juurde ning nõustub

maakohtu järeldustega katuse remondi ja tasaarvestuse kohta. Kuna kostjad vaidlustasid

kohtuotsuse ka osas, millega hagi jäeti rahuldamata, siis hageja nõustub selles osas hagi

rahuldamisega apellatsioonimenetluses.

Hageja haldustasu nõue on põhjendatud. Üüritasu (kahju) nõue on põhjendatud nii KOS § 11

lg 3 kui ka TsÜS § 62 alusel. Hageja ei nõua tehnosõlmede eest üüri, vaid üüri/kahju 12 m2

kasutamise eest. Hageja ei pea oma reaalosa kütma, koristama ja üürile andma tasuta.

Kostjate arusaam käibemaksu tasumise kohta on väär. Kui arve on esitatud

käibemaksukohuslase poolt koos käibemaksuga (kohustuslik), siis tarbija (füüsiline või

juriidiline isik) peab arve tasuma koos käibemaksuga.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära

kohaldamise ja menetlusõiguse rikkumise tõttu osas, milles maakohus hagi rahuldas.

Ringkonnakohus teeb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata.

Ringkonnakohus jätab kostjate menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja kanda.

Kostjate apellatsioonkaebuse lisad 1-10 tuleb kostjatele tagastada. Kostjad on esitanud

apellatsioonkaebuse juurde maakohtu otsuse praeguses tsiviilasjas, mille seaduslikkust ja

põhjendatust ringkonnakohus apellatsiooni korras kontrollib. Kostjad ei ole selgitanud,

missugust konkreetset asjaolu peaks tõendama maakohtu otsus Rael AS nõudes R. Komussare

vastu, nimetatud otsusega jättis maakohus hageja nõude teise korteriomaniku vastu samadel

asjaoludel rahuldamata. Järgnevad apellatsioonkaebuse juurde esitatud lisad on asja

materjalide juures: arve nr 160375 (I kd, tl 16); lisad 4 ja 4a (I kd tl 12jj); lisa 5 (I kd, tl 48);

lisa 6 (I kd, tl 43); lisa 7 (I kd, tl 44); lisa 8 (I kd, tl 45); lisa 9 (I kd tl 46); lisa 10 (I kd, tl 47).

7. Hageja ja kostjad on korteriomandi asukohaga X Viljandi omanikud. Hagiavalduse

kohaselt omandas hageja 10. augustil 2016 X kinnistust umbes 63% suuruse osa, pärast

korteriomandite võõrandamist hagejale kuulub ülejäänud kuuele korterile kokku umbes 37%

suurune kaasomandi osa.

Hageja nõuab kostjatelt tasu tema poolt osutatud teenuste eest ning kaasomandile tehtud

kulutuste hüvitamist. Maakohus rahuldas hageja nõude osaliselt.

Kostjad vaidlustavad apellatsioonkaebuse kohaselt maakohtu otsuse tervikuna (tl 12 pöördel).

Samas tuleneb apellatsioonkaebuse põhjendustest selgelt ja üheselt arusaadavalt, et kostjad

vaidlustavad maakohtu otsuse siiski üksnes osas, milles maakohus hageja nõude kostjate

vastu rahuldas.

Ringkonnakohtus on seega vaidluse all hageja nõue kostjate vastu maakohtu poolt rahuldatud

ulatuses: põhinõue 355 eurot 43 senti ning viivis 41 eurot 65 senti, kokku 397 eurot 8 senti.

8. Maakohus on lugenud põhjendatuks hageja poolt kostjatelt nõutud katuseremondi summa.

Maakohtu otsuse põhjenduste p-s 6 on katuseremondi kulud tuvastatud erinevalt: 242 eurot 83

senti ning 237 eurot 48 senti. Apellatsioonkaebuses ei vaidlusta kostjad maakohtu poolt

tuvastatud korterelamu katuse remondikulude suurust ega katuse remondi vajadust

(apellatsioonkaebuse p 1.1). Samas tuleneb apellatsioonkaebuse p-st 3.2, et „katuse

remondikulude

edasimüük“

on

hageja

poolt

kostjale

esitatud

ebaseaduslikult.

Apellatsioonkaebuse p-i 4 järgi on katuse remondiks tehtud kulutused põhjendamata,

eelnevalt teiste kaasomanikega läbi rääkimata ja hinnapakkumisi esitamata. Maakohus on

otsuse p-s 23 märkinud, et menetluse käigus on kostjad mitmel korral (nii

menetlusdokumendis kui kohtuistungil) avaldanud, et kostjate arvates on hageja teinud katuse

remondil mittevajalikke kulutusi.

Arvestades kostjate maakohtus ja apellatsioonkaebuses esitatud vastuväiteid hageja nõudele

lähtub ringkonnakohus sellest, et kostjad vaidlustavad hageja poolt katuse remondiks tehtud

kulutuste õiguslikku põhjendatust.

9. TsMS § 230 lg 1 järgi peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele

tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja nõuab kostjatelt

kui teistelt korteriomanikelt kaasomandile tehtud kulutuste hüvitamist ning kostjate

korteriomandiga seotud väidetavate kulude hüvitamist.

Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on menetluses ebaõigesti jaganud

tõendamiskoormise ning leidnud, et kostjatel tuleb tõendada, millised on katuse remondiks

tehtud ebavajalikud kulutused, millele nad vastu vaidlevad.

Katusetööde tegemine on oma olemuselt üldjuhul korteriomandi valitsemine, mida reguleeris

katusetööde tegemise ajal kehtinud KOS (2001). KOS (2001) § 15 lg 3 järgi võivad

kokkuleppeid arvestades korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis

jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Kaasomanike ühest ja selget kokkulepet katusetööde

tegemise, selleks ettenähtava summa suuruse, tööde tegemise viisi ja aja suhtes hageja kohtule

esitanud ei ole. Seega ei ole praegusel juhul tegemist olukorraga, kus kostjad peaksid

tõendama tehtud kulutuste ebamõistlikku mahtu ja hinda. Hageja esitatud omanike vahelisest

kirjavahetusest (I kd tl 12 jj) tuleneb pigem see, et puudub selgus töödeks vajalike summade

ja tööde ulatuse suhtes. Hageja esitatud 21. septembri 2016 e-maili kohaselt „ma ei hakka

teile seadusi, seaduste tõlgendamisi ega kohtulahendite näiteid tooma….kui te ei soovi nendes

töödes osaleda, siis olen teinud teile ettepaneku kaasomandi jagamiseks..“. X 17. augusti 2016

üldkoosoleku kokkuvõttest (I kd, tl 51) ei tulene, et kaasomanikud oleksid katuse remondi

osas mingisugustki üheselt mõistetavat kokkulepet saavutanud.

10. Hageja ei ole menetluses esitanud korteriomanike kokkulepet katusetööde tegemiseks.

Kui korteriomanike vahel puudub kokkulepe korteriomandi valitsemisega seotud küsimustes,

oli KOS (2001) § 15 lg 2 järgi korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võis teistelt korteriomanikelt

nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel.

Samasugune õigus tuleneb kaasomanikule ka AÕS § 72 lg-st 4, mille järgi on kaasomanikul

õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta

võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt

nende osadega.

Ainult eseme säilitamiseks vajalike (TsÜS § 63 p 1) kulutuste puhul tekib kaasomanikul õigus

nõuda teistelt kaasomanikelt asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende

osadega. Seega on kaasomanikul õigus teha teise kaasomaniku nõusolekuta niisuguseid töid,

mis on vajalikud ja põhjendatud kaasomandi säilitamiseks, sh ka seisundi edasise halvenemise

ärahoidmiseks.

Seega tuli hagejal menetluses tõendada, et tema katusele tehtud kulutused olid vajalikud ja

kiireloomulised. Vajalikud kulutused TsÜS § 63 p 1 tähenduses on reeglina sellised, mida ei

ole võimalik pikemat aega edasi lükata, ilma, et sellega kaasneks kaasomandi eseme hävimine

või oluline kahjustumine.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja esitanud menetluses ühtegi tõendit, mille alusel

saaks lugeda tema poolt tehtud katuse remontimistöid asja säilitamiseks vajalikeks

kiireloomulisteks kuludeks TsÜS § 63 p 1 mõttes, mis tooks kaasa ülejäänud kaasomanikele

seadusest tuleneva kohustuse osaleda nende kulutuste kandmises vastavalt nende

kaasomandiosa suurusele. Hageja ei ole toonud esile asjaolusid, mis viitaksid sellele, et asja

säilimine (nt katuse seisukorra tõttu) oleks ohustatud kuni kaasomanike vahelise kokkuleppe

saavutamiseni või et kokkuleppe saavutamine kaasomanike vahel ei oleks olnud enne tööde

alustamist võimalik. AÕS § 72 lg-st 4 tuleneva nõude eesmärgiks ei ole nende kulutuste

hüvitamine, mille tegemine oli juba pikema aja jooksul “vaja ära teha“.

Hageja on 21. septembri 2016 e-mailis (I kd, tl 12) leidnud, et „tegemist ei ole eriliste

kulutuste ja hoone taastamisega“. Hageja esitatud fotodelt (I kd, tl 82 jj) ei ole võimalik aru

saada hageja poolt tehtud tööde hädavajalikkust, katusele pandud kile (I kd, tl 87) tõendab

tööde tegemist, mitte katuse olukorda enne remonti. Hageja kohtule esitatud arved (I kd, tl

78jj) katusetööde kohta, on üldsõnalised ega kirjelda läbiviidud töid (“katusetöö materjali

ettemaks”; “lõpparve katusetöödest”; “korstna lõhkumistööd”; “korstnaplekk, kruvid, pleki

needid, ning puit materjal+töö”). Hageja ei ole tõendanud, et ilma temapoolsete abinõude

tarvitusele võtuta oleks katuse säilimine ja maja seisund lähimal ajal olnud ohustatud ning et

majanduslikult põhjendatud on teha tööd otsekohe, ilma teiste kaasomanike nõusolekuta.

Kostjad esitasid menetluses fotod (I kd, tl 124) katusest, kuhu väidetavalt koguneb vesi ka

pärast remonditööde tegemist (I kd, tl 116). Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et ühe

kaasomaniku poolt ühepoolselt renoveerimistööde tegemine võib ka rikkuda teise

kaasomaniku huve ja õigusi sellega, et tööd tehakse ebakvaliteetselt ning kostjatel võib olla

hageja vastu kahju hüvitamise nõue.

Hageja on äriühing kellele kuuluv kaasomandi mõtteline osa on suurem, kui teistel

korteriomanikel. Kaasomanike vahelises suhtes tuleb võtta arvesse ka kaasomanike varalist

võimekust, s.o suutlikkust osaleda kulutuste katmisel. Seega olukorras, kus ei ole üheselt

tõendatud kavandatavate kulutuste kiireloomulisus, on eriti oluline, et tehtavad kulutused

peaksid olema kaasomanike vahel kooskõlastatud. Praegusel juhul võib ka tekkida olukord,

kus kulutusi teha sooviv kaasomanik nõuab teistelt kaasomanikelt neile majanduslikult üle jõu

käivate kulutuste tegemises osalemist.

11. Asja materjalidest ei tulene, et hageja oleks esitanud selgelt määratletult need vajalikud

tööd katuse parandamisel (mis põhineksid eksperdi või muu asjatundja arvamusel), mis oleks

vaja läbi viia hoone säilitamiseks ja seisundi edasise halvenemise ärahoidmiseks ilma teiste

kaasomanike nõusolekuta.

Kostjad on korduvalt küsinud hagejalt katuseremondi summat, samuti arvutuskäiku (I kd, tl

12 jj). Kaasomanikel on õigus saada teiselt kaasomanikult täpset teavet selle kohta,

missuguseid töid on teine kaasomanik juba tellinud (teinud) ja missuguseid enda hinnangul

vältimatuid töid on tal täiendavalt kavas tellida.

Hageja on kostjatele teatanud, et ei soovi moodustada teiste korteriomanikega korteriühistut (I

kd, tl 14). Ringkonnakohus peab vajalikuks rõhutada, et kaasomanikel tuleb üksteise suhtes

järgida heas usus käitumise põhimõtteid (TsÜS § 138) ning ühe kaasomaniku tuginemine

eseme säilitamiseks tehtavate kulutuste väidetavale vajalikkusele ei tohi muutuda teiste

kaasomanike survestamise abinõuks. Kohtuistungi protokolli järgi (I kd, tl 122 pöördel) on

hageja valmis katuseremondi ja puudelõikuse arved ise tasuma, kui hageja poolt pakutavad

variandid on kõigile vastuvõetavad ja „kohe hakatakse selles suunas liikuma“. Ainuüksi

asjaolu, et kaasomanikud on üldjoontes leppinud kokku katuseremondi tööde põhimõttelises

otstarbekuses, ei tõenda ringkonnakohtu hinnangul seda, et sellega oleks antud hagejale

nõusolek tööde läbiviimiseks nii, et hageja ei peaks tehtavaid konkreetseid töid ja nende

maksumust eelnevalt kooskõlastama teiste kaasomanikega. Nimetatu kehtib ka olukorras, kus

kavandatavad katusevahetustööd iseenesest ei ületa oma maksumuselt mõistlikke selleks

vajalikke kulutusi.

Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud, et tema poolt tehtud katusetööd

oleksid eseme säilitamiseks vajalikud kulutused TsÜS § 63 p 1 mõttes, mille puhul tekib

kaasomanikul KOS (2001) § 15 lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 alusel õigus nõuda teistelt

kaasomanikelt asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega.

12. Hageja nõude rahuldamata jätmise tõttu ei kontrolli ringkonnakohus kostjate võimalikku

tasaarvestatavat nõuet hageja vastu.

13. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus jõudnud vastuolulistele järeldusele muu kostjalt

väljamõistetud tasu suhtes.

Maakohus luges otsuse p-s 6 kostjate kanda jäävateks katuseremondi kuludeks 242 eurot 83

senti või 237 eurot 48 senti. Maakohus mõistis otsuse p-s 25 kostjatelt välja katuseremondi

summa (summa suurust täpsustamata).

Maakohus on aga jätnud hageja nõude muus osas rahuldamata: puude raiumise kulude

hüvitamine (otsuse II; p 26 jj); üüritasu (otsuse III, p 39 jj); haldustasu (otsuse IV, p 45 jj).

Alates otsuse p-st 55 on maakohus rahuldanud hageja nõude prügiveo ja välikoristuse kulud,

vee ja reovee kulud, elektrienergia edasimüügi kulud, võrguteenuse edasimüügi kulud ning

kanalisatsioonipüstiku remonttööde kulud. Maakohus ei ole oma seisukohta põhjendanud ega

märkinud hageja nõude õiguslikku alust. Samas on maakohus leidnud, et hagejal puudus alus

nõuda kostjatelt haldusteenuse osutamise eest tasu.

Kostjad on terve menetluse käigus esitanud vastuväiteid hageja poolt esitatud arvete

kujunemise kohta. Kostjad on selgitanud, et hageja ei võimalda kostjale ligipääsu korteri

soojusarvestile.

Prügi

vedamiseks

on

korteriomanikel

sõlmitud

leping

vastava

teenusepakkujaga. Välikoristus toimub kostjate väitel graafiku alusel (korteriomanike

pöördumine hageja poole 25. oktoobril 2016, I kd, tl 60). Kostjate väitel ei ole hageja

loovutanud kostjatele korterelamu elektrienergiaga varustamiseks sõlmitud lepingut

(korteriomanike ühisuse koosoleku protokoll I kd, tl 53 jj). Lisaks väidavad kostjad, et nad on

hagejale osutatud teenuste eest tasunud (I kd, tl 71).

Maakohtu otsusest ei selgu, millisel õiguslikul alusel on kostjatelt välja mõistetud vee ja

reovee kulud, elektrienergia edasimüügi kulud, võrguteenuse edasimüügi kulud ning

kanalisatsioonipüstiku remonttööde kulud. Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole tõendanud,

kuidas nimetatud nõue on kujunenud, kui suured olid tervikuna korterelamu nimetatud

majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse.

Seda saab tõendada näiteks kaasomanike otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki

majandamiskulude suurus. Hageja ei ole esitanud ühtegi asjaolu, millest tulenevalt saaks

kindlaks teha nimetatud majandamiskulude jaotumine korteriomanike vahel (vt korteriühistu

kohta Riigikohtu 16. juuni 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 14).

14. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamisega, millega esitatud hagi jäetakse rahuldamata,

tuleb muuta maakohtu menetluskulude jaotust vastavalt TsMS § 173 lg-le 3 ja jätta kostjate

menetluskulud nii maa- kui ringkonnakohtus hageja kanda ning hageja menetluskulud tema

enda kanda.

Ringkonnakohus muudab maakohtu poolt kostjate menetluskulude kindlaks määratud rahalist

suurust. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohtu poolt määratud menetluskulude rahaline

suurus põhjendatud ning maakohus on diskretsioonipiire ületanud. TsMS § 175 lg 1 kohaselt

on menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse

hindamine kohtu kaalutlusotsus, millesse kõrgema astme kohus sekkub üksnes juhul, kui

kohus on ületanud diskretsioonipiire (vt ka Riigikohtu 18. mai 2010. a määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-43-10, p 19).

Kostjate menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate menetluskulud maakohtus

õigusabikulu koos sõiduajakuluga 19,53 tundi, kokku summas 2719 eurot 20 senti (koos

käibemaksuga; I kd, tl 151 jj). Kostjad on kinnitanud, et ei ole käibemaksukohustuslased

(I kd, tl 152). Kostjate esindaja on osutanud õigusabi teenust tunnitasuga 144 eurot (koos

käibemaksuga) ja kohtuistungile sõitmise tunnitasuks oli 72 eurot (koos käibemaksuga).

Kostjate esindaja tunnitasu 144 eurot (koos käibemaksuga) on põhjendatud, põhjendatud ei

ole istungile sõitmiseks kulunud aja tunnitasu.

TsMS § 174 lg 10 kohaselt peab menetlusosaline menetluskuludelt arvestatava käibemaksu

hüvitamiseks kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane. Kostjad on vastava kinnituse

esitanud (I kd, tl 152, p 1.5), kuid maakohus on hagejalt kostjate kasuks menetluskulud välja

mõistnud ilma käibemaksuta. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et õigusteenuse

osutamise põhjendatud ja vajalik ajakulu oli 10 tundi ja mõistab hagejalt kostjate kasuks välja

õigusteenuse kulu summas 1440 (10×144) eurot koos käibemaksuga.

Põhjendatud ei ole maakohtu poolt kostjate esindaja sõiduajakulu 120 euro väljamõistmine

hagejalt. Riigikohus on 3. juuni 2013 määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-65-13 p 17 märkinud, et

TsMS §-d 174 ja 175 ei sätesta, millist liiki esindajakulud teiselt menetlusosaliselt välja

mõistetakse. Menetluskulude hüvitamise kriteeriumiks on esindajakulude põhjendatus ja

vajalikkus. Eelkõige võib lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikuks kuluks, mille

hüvitamist saab nõuda teiselt menetlusosaliselt, olla õigusteenuse osutamise tasu

(advokaaditasu AdvS § 60 tähenduses). Lisaks võib hüvitatavaks menetluskuluks olla otsene

sõidukulu, s.o transpordikulu. Kuna menetlusosalise õigus valida esindajat ei ole TsMS §-de

217 ja 218 järgi piiratud, võib lepingulise esindaja otsene sõidukulu olla vajalik ja

põhjendatud eelkõige juhul, kui tema tegutsemiskoht ei ole tsiviilasja menetleva kohtu

tööpiirkonnas või kohtumaja teeninduspiirkonnas. Sõidukuluna on seejuures käsitatav nt

bussipileti või autokütuse maksumus. Kolleegiumi arvates ei võimalda TsMS §-d 174 ja 175

ega § 144 p 1 mõista menetlusosaliselt välja hüvitist teise menetlusosalise lepingulise esindaja

sõidule kulunud aja eest. Kuivõrd TsMS § 144 p 2 järgi ei ole menetluskuluks

menetlusosalise sõidu ajakulu, ei ole seda ka esindaja kohtuistungile sõitmise ajakulu.

15. Kostjate menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate menetluskulu ringkonnakohtus

riigilõiv 175 eurot.

Riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lg 1 p 15 kohaselt tasutakse apellatsioonkaebuse esitamisel

riigilõivu sama palju kui tuleb tasuda hagi esialgsel esitamisel maakohtule, arvestades

kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebuse hind on käesoleval juhul 397 eurot 8 senti.

Apellatsioonkaebuselt hinnaga kuni 500 eurot kuulus vastavalt RLS § 59 lg-le 1 ja Lisale 1

tasumisele riigilõivuna 100 eurot. Seega on kostjad apellatsioonkaebuse esitamisel tasunud

riigilõivu ettenähtust 75 (175-100) eurot enam.

Põhjendatud on kostjate menetluskuluna apellatsioonkaebuse esitamisel tasumisele kuulunud

riigilõiv summas 100 eurot. Kostjate poolt enamtasutud riigilõivu ei saa hagejalt kostja

menetluskuluna välja mõista. Kostjatel on TsMS § 150 lg 4 ja lg 6 alusel õigus taotleda

ringkonnakohtult apellatsioonkaebuse esitamisel enamtasutud riigilõivu 75 (seitsekümmend

viis) euro tagastamist kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid

mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist.

Ringkonnakohus rahuldab kostjate taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks

osaliselt ja mõistab hagejalt kostjate kasuks välja menetluskuluna ringkonnakohtus 100 eurot.

Ringkonnakohus rahuldab kostjate taotluse maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskuludelt

viivise väljamõistmiseks TsMS § 177 lg 4 alusel ning mõistab hagejalt kostjate kasuks välja

menetluskuludelt 1540 (1440+100) eurolt (koos käibemaksuga) kohtuotsuse jõustumisest

alates kuni täitmiseni viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Kai Kullerkupp

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/