2-14-60492/165 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

21460492

Määruse kuupäev

Tartu, 28. märts 2018

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants

Kull, Jaak Luik, Malle Seppik ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Hooneühistu Tatari avaldus avalikult kasutatavale teele

juurdepääsu määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 7. juuli 2017. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Kaido Lasma, Kristi Rasva ja

Karin Saare määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldaja Hooneühistu Tatari, esindaja vandeadvokaat Grete

Lind

Puudutatud isikud Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Kaido Lasma,

Kristi Rasva ja Karin Saar, nende ühine esindaja vandeadvokaat

Paavo Paas

Puudutatud isik Priit Tärno

Puudutatud isik Merili Soosalu

Puudutatud isik Brice Francis Marie Gasnier

Asja läbivaatamise kuupäev

26. veebruar 2018. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. juuli 2017. a määrus tsiviilasjas nr 21460492

osas, milles ringkonnakohus jättis Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosadesse

nr 16265601, 16265701, 16265801, 16265901, 16266001, 16266101, 16266201, 16266301,

16266401, 16266501, 16266601, 16266701, 16266801, 16266901, 16267001, 16267101,

16267201, 16267301 sisse kantud Tallinnas P. Süda 9 asuva kinnistu omanikele välja

mõistmata juurdepääsutee talumise eest makstava tasu komponendina hüvitise

omandiõiguse riive eest, samuti menetluskulude jaotuse osas. Saata asi tühistatud osas

Tallinna Ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Ülejäänud osas (st osas, millega määrati kindlaks juurdepääsu asukoht ja kohustati

puudutatud isikuid andma tahteavaldused juurdepääsutee kohta kinnistusraamatusse

kande tegemiseks ja asendati sellekohased tahteavaldused kohtumäärusega, samuti

osas, millega määrati P. Süda 11 omanikele juurdepääsutee talumise eest makstav tasu,

ning osas, millega määrati P. Süda 9 omanikele juurdepääsutee talumise eest makstav

2-14-60492

tasu ulatuses, mis hõlmab remondi- ja korrashoiukulud ja maamaksu) on kohtumäärus

jõustunud.

3. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

4. Tagastada Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Kaido Lasma, Kristi Rasva ja Karin Saare

määruskaebuselt tasutud kautsjon Advokaadibüroo Paas & Partnerid OÜ-le.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hooneühistu Tatari (avaldaja) esitas 7. novembril 2014. a Harju Maakohtule avalduse avalikult

kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks. Maakohus rahuldas 16. veebruari 2015. a määrusega

avaldaja taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks ja määras avaldaja kinnisasjale juurdepääsu

avalikult kasutatavalt teelt üle P. Süda 9 ja P. Süda 11 kinnisasjade.

Avaldajale kuulub Tallinnas aadressil P. Süda 15a/Tatari 28a kinnisasi, millel asub 20 garaaži.

Avaldajal on juurdepääs kinnisasja Tatari tänava poolsele küljele, kus asub kuus garaaži, kuid

puudub juurdepääs P. Süda tänava poolsele küljele, kus asub 14 garaaži. Juurdepääs on kõige

mõistlikum määrata üle Tatari 26 ja P. Süda 11 kinnisasjade. Alternatiivselt on juurdepääs võimalik

määrata üle P. Süda 9 ja P. Süda 11 kinnisasjade mööda sama teed, mida avaldaja varem kasutas.

Avaldaja on alates kinnisasja saamisest kasutanud juurdepääsuteed üle P. Süda 9 kinnisasja ning

selle kaudu nägi avaldajale juurdepääsu ette ka Tallinna Linnaplaneerimise Amet. Ülejäänud

juurdepääsuvõimalused eeldavad suurte kulude kandmist, sest vajalik oleks rajada tee ning

eemaldada aiad. Juurdepääsu määramisel üle P. Süda 9 ja P. Süda 11 kinnisasjade tuleb P. Süda 9

kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsutasuks määrata 110 eurot aastas ja P. Süda 11

kinnisasja omanikule 35 eurot aastas. Kuna teed üle P. Süda 9 kinnisasja kasutavad lisaks avaldajale

vähemalt 18 korteriomanikku, on õiglane kanda teega seotud kulud proportsionaalselt. Maamaksu

hüvitamisel saab hüvitise suuruseks olla 1/19 tee alla jäävale pinnale vastavast maamaksust ehk

12 eurot 17 senti aastas. Avaldaja on nõus kandma tee korrashoiu kulud.

2. Puudutatud isikud Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Karin Saare, Kaido Lasma, Priit Tärno ja Kristi

Rasva (edaspidi P. Süda 9 korteriomanikud), kelle seisukohti toetasid Merili Soosalu ja Brice

Francis Marie Gasnier, leidsid, et avaldus tuleb jätta rahuldamata või alternatiivselt mitte määrata

juurdepääsu üle P. Süda 9 kinnisasja. Juurdepääs üle P. Süda 11 ja P. Süda 9 kinnisasjade on

ebamõistlikult koormav. Juurdepääsu saamisel peab avaldaja lisaks tee korrashoiu kuludele

hüvitama kinnistu väärtuse vähenemisest tuleneva kahju 107 128 eurot. Avaldaja peaks hüvitise

tasuma ühekordse maksena. Juhul, kui kohus leiab, et avaldaja peaks tekkiva kahju hüvitama

perioodiliste maksetena, tuleks määrata makse suuruseks 7% tekkiva kahju suurusest aastas

(s.o 7498 eurot 96 senti aastas). Avaldajal tuleb hüvitada ka maamaks 215 eurot 90 senti aastas

(tulumaksuga 259 eurot 8 senti) ning maksta tasu muude kulude ja negatiivsete mõjude eest

1171 eurot 6 senti aastas (tulumaksuga 1405 eurot 27 senti aastas).

3. Harju Maakohus rahuldas 29. veebruari 2016. a määrusega avalduse ja määras kindlaks, et

avaldaja kinnisasja igakordsetel omanikel ja neilt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada

tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui ka igat liiki transpordivahendiga juurdepääsuteed üle P. Süda 11 ja

P. Süda 9 kinnisasjade, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud numbriga 2.

Juurdepääsutasuks määras maakohus P. Süda 11 ja P. Süda 9 kinnisasja igakordsetele omanikele

ühiselt vastavalt 35 eurot ja 112 eurot 17 senti aastas. Maakohus mõistis avaldajalt P. Süda 11

kinnisasja omanikele välja 35 eurot ja P. Süda 9 kinnisasja omanikele 112 eurot 17 senti. Maakohus

kohustas puudutatud isikuid andma tahteavalduse kinnistusraamatusse juurdepääsutee kohta kande

tegemiseks ning asendas tahteavaldused kohtumäärusega. Maakohus jättis jõusse 16. veebruari

2015. a määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu. Menetluskulud jäid avaldaja kanda.

2(

2-14-60492

Maakohus tuvastas, et avaldajal ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, analüüsis

juurdepääsuvõimalusi ja leidis, et põhjendatud on määrata juurdepääs üle P. Süda 9 ja P. Süda 11

kinnisasjade. Avaldajalt P. Süda 9 kinnisasja väärtuse vähenemise eest hüvitise väljamõistmine ei

ole põhjendatud, kuna tõendite kohaselt kasutavad juurdepääsuteed ka P. Süda 9 korteriomanikud.

Samuti ei ole põhjendatud talumishüvitise maksmine, kuna negatiivsed mõjutused (müra ja

õhusaaste suurenemine) kaasnevad P. Süda 9 korteriomanikele ka sellega, et nad ise teed kasutavad.

Juurdepääsutasu ei ole tulumaksuga maksustatud, mistõttu ei ole põhjust kohustada avaldajat tasuma

tulumaksu. Tee remondi- ja korrashoiukulude katteks on põhjendatud määrata hüvitis 100 eurot

aastas. P. Süda 9 kinnisasja maamaks on 3755 eurot 25 senti ning juurdepääsutee moodustab kogu

kinnisasja pindalast 6,16%. Kuna juurdepääsuteed kasutavad lisaks avaldajale 18 P. Süda 9

korteriomanikku, tuleb avaldajal tasuda maamaksu 12 eurot 17 senti aastas. Kokku tuleb avaldajal

maksta P. Süda 9 korteriomanikele juurdepääsutasu (maamaks ja juurdepääsutee korrashoiukulud)

112 eurot 17 senti aastas. P. Süda 11 kinnisasja omanikele tuleb avaldajal maksta juurdepääsutasu

35 eurot aastas, sest sellel kinnisasjal läbitav tee on lühem. Kuna avaldaja oli esialgse õiguskaitse

korras juurdepääsuteed juba umbes aasta aega kasutanud, mõistis maakohus avaldajalt välja aastase

juurdepääsutasu kummagi kinnisasja omanike kasuks.

4. P. Süda 9 korteriomanikud esitasid määruskaebuse, milles palusid maakohtu määruse tühistada ja

määrata uue määrusega juurdepääs mujalt. Ühtlasi vaidlustasid P. Süda 9 korteriomanikud neile

määratud juurdepääsutasu suuruse, sest maakohus ei arvestanud tasu määramisel kinnisasja väärtuse

vähenemist.

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 26. juuli 2016. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja

maakohtu määruse muutmata. Menetluskulud jäid määruskaebuse esitajate kanda. Ringkonnakohtu

hinnangul leidis maakohus põhjendatult, et juurdepääs tuleb määrata üle P. Süda 9 ja P. Süda 11

kinnisasjade, juurdepääsu määramisel ei ole diskretsiooni piire ületatud. Maakohus leidis õigesti, et

P. Süda 9 kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamine ei ole põhjendatud, kuna tõendite kohaselt

kasutavad juurdepääsuteed ka P. Süda 9 korteriomanikud.

6. P. Süda 9 korteriomanikud esitasid määruskaebuse, milles palusid ringkonnakohtu määruse

tühistada. Kohtud tegid juurdepääsutee määramisel olulisi kaalutlusvigu ning ei arvestanud tasu

määramisel P. Süda 9 kinnisasja väärtuse vähenemist, kinnisasja omanike ainukasutusõiguse kaotust

ega juurdepääsu taotleja säästetavaid kulutusi.

7. Riigikohus tühistas 19. aprilli 2017. a määrusega (tsiviilasi nr 3212717) ringkonnakohtu määruse

osas, millega jäeti muutmata P. Süda 9 kinnisasja omanikele määratud tasu juurdepääsutee talumise

eest, ning saatis selles osas asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu määrus

on Riigikohtu määruse järgi jõustunud osas, millega määrati kindlaks juurdepääsutee asukoht ja

P. Süda 11 omanikele juurdepääsutee talumise eest makstav tasu ning kohustati puudutatud isikuid

andma tahteavaldused juurdepääsutee kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja asendati

vastavad tahteavaldused kohtumäärusega. Riigikohus tühistas maakohtu 16. veebruari 2015. a

määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse, märkides, et kõigil P. Süda 9 korteriomanikel on õigus

saada edasises menetluses kindlaks määratavat talumistasu ka aja eest, mil juurdepääsuteed kasutati

esialgse õiguskaitse korras ja kasutatakse edaspidi jõustunud kohtumääruse alusel.

Riigikohus nõustus ringkonnakohtu põhjendustega juurdepääsu määramise kohta, kuid asus

seisukohale, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 järgi ei välista asjaolu, et P. Süda 9

korteriomanikud kasutavad juurdepääsuteed ka ise, nende õigust nõuda hüvitist juurdepääsutee

talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest. Hüvitise määramisel ei ole õige lähtuda

kinnisasja väärtuse väidetavast vähenemisest, nagu taotlevad P. Süda 9 korteriomanikud, vaid

kinnisasja omanikele makstav perioodiline hüvitis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest

3(

2-14-60492

saadavale kasutuseelisele. Ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel kontrollima, kas P. Süda 9

omanikele määratud perioodiline juurdepääsutee talumise tasu on piisav, et hüvitada neile maamaks,

juurdepääsutee korrashoiu kulud ja tee kasutamisest tulenev omandiõiguse riive, ning vajadusel tasu

suurendama. Tasu suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada seda, kui palju on hooneühistul

liikmeid, kes teed kasutavad ja sellest kasutuseeliseid saavad. Ka maamaksu ja tee korrashoiu

kulude proportsionaalsel jaotamisel avaldaja ja teed kasutavate P. Süda 9 elanike vahel on oluline

arvestada, kui palju isikuid tegelikult avaldajalt saadud loa alusel juurdepääsuteed kasutama

hakkavad. Juurdepääsutasu ei ole õige määrata kinnisasja omanikele ühiselt, sest

korteriomandiseaduse § 1 lgst 1 tulenevalt on igal korteriomanikul õigus saada juurdepääsutee

talumise eest tasu, mis vastab tema kaasomandi osale.

8. Asja uuel läbivaatamisel ringkonnakohtus esitasid P. Süda 9 korteriomanikud Rain Tusti, Andrus

Kõrgvee, Karin Saare, Kaido Lasma ja Kristi Rasva Domus Kinnisvara 17. mai 2017 hinnangu ja

palusid sellest lähtudes lugeda P. Süda 9 kinnisasja omanike arvel saadava kasutuseelise suuruseks

3600 eurot aastas ja määrata see summa P. Süda 9 kinnistu omanikele omandiõiguse riive

hüvitiseks. Ühtlasi palusid korteriomanikud fikseerida, et juurdepääsu talumise eest makstava

hüvitise kasutuseelise tasu muutub igal aastal tarbijahinnaindeksi muutumise võrra. Maamaksu ja

juurdepääsuala korrashoiukulude kohta jäid korteriomanikud juba varem esitatud seisukohtade

juurde. Eelduslikult hakatakse avaldajalt saadud loa alusel juurdepääsuteed kasutama ööpäevas

sõiduautodega vähemalt 28 korda (see arv ei hõlma P. Süda 9 kinnistu enda elanike ja nende

külaliste sõidukeid).

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

9. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 7. juuli 2017. a määrusega maakohtu määruse osas, milles

maakohus määras P. Süda 9 korteriomanikele hüvitise ühiselt, samuti tasu suuruse osas.

Ringkonnakohus määras uue määrusega igale P. Süda 9 korteriomandi omanikule eraldi hüvitise

ning arvestas hüvitise kindlaksmääramisel sellega, et hooneühistu puhul kasutatakse juurdepääsu

14 garaažiboksi teenindamiseks ning P. Süda 9 asuvas majas on 18 korteriomandit. Seega tuleb

juurdepääsuga seotud kulud ja juurdepääsutee alla jääv maamaks jagada 32-ks ning avaldaja kanda

peab vastavatest kuludest jääma 14/32 osa. Tasu määratakse alates esialgse õiguskaitse määruse

tegemisest. Väljamõistetud hüvitis tuleb tasuda iga jooksva aasta 1. veebruariks. Tasu, mis tuleb

maksta 2017. aasta ja eelnevate aastate eest, tuleb tasuda 30 päeva jooksul määruse jõustumisest

alates. Tasu mõistetakse avaldajalt välja isikute kasuks, kes on tasu sissenõutavaks muutumise ajal

kinnistute omanikud. Ringkonnakohus jättis maakohtu menetluskulud avaldaja kanda, sest menetlus

toimus avaldaja huvides. Määruskaebuse menetluskulud ringkonnakohtus ja Riigikohtus jäid

määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu menetlusosaliste endi kanda.

Ringkonnakohus kontrollis maakohtu määruse seaduslikkust osas, mille peale esitati määruskaebus,

ning osas, mis jäi peale Riigikohtu lahendi tegemist menetlusse, st osas, milles määrati P. Süda 9

korteriomanikele tasu, määrati kindlaks tasu suurus ja mõisteti vastav tasu avaldajalt välja.

Määruskaebuses on maakohtu määrust vaidlustatud sellel alusel, et maakohus ei arvestanud tasu

suuruse määramisel P. Süda 9 väärtuse vähenemisega. Ringkonnakohus saab lähtuda maakohtu

tuvastatust, et maamaks on 3755 eurot 26 senti aastas, millest juurdepääsu ala alla jääva maa osa on

6,16%, ja et remondi ja korrashoiu kuludeks tuleb avaldajale määrata 100 eurot. Määruskaebuses

eeltoodut ei vaidlustatud. Küll aga ei pea avaldaja hüvitama maamaksust mitte 1/19, vaid 14/32.

Tuvastatud asjaoludel vajavad hooneühistu 20 garaažiboksist juurdepääsu 14 ja P. Süda 9 asuvas

majas on 18 korteriomandit. Maamaks tuleb jagada kõikide kasutajate vahel võrdselt ja avaldaja

peab hüvitama nende garaažibokside arvule, kes juurdepääsu kasutavad, vastava osa maamaksust.

Seega tuleb avaldajal tasuda lisaks maakohtu määratud remondi- ja korrashoiukuludele (100 eurot)

4(

2-14-60492

veel 101 eurot 20 senti (s.o 3755,26 * 6,16% * 14/32). Kokku tuleb avaldajal tasuda P. Süda 9

kõikidele korteriomanikele juurdepääsu tasuna 201 eurot 20 senti. See summa tuleb määrata kõikide

korteriomandite omanikele vastavalt nende korteriomandite mõtteliste osade suurusele.

Garaažid, millele juurdepääsu määratakse, ehitati enne maareformi algust. Maakorralduslikult oli

garaažidele juurdepääs lahendatud selliselt, et aastakümneid pääsesid vaidlusaluse 14 garaaži

kasutajad oma garaažide juurde üle selle maa-ala, mis maareformi tagajärjel hakkas kuuluma

P. Süda 9 maatüki koosseisu. P. Süda 9 korteriomanikud ei saanud majas kortereid omandades ja

maad erastades eeldada, et nad saavad maa ilma igasuguste koormatisteta ning nad ei pea arvestama

olusid ja suhteid, mis senini on valitsenud. Vaidlusalune ehitis kuulus avaldaja õiguseellasele juba

enne omandireformi tegemist. Juhul, kui avaldaja kaotaks omandireformi käigus võimaluse pääseda

14 talle kuuluvasse garaažiboksi või kui avaldaja peaks omandireformi tagajärjel hakkama senisel

viisil oma garaažidele juurdepääsemiseks maksma olulise suurusega tasu, samas kui garaažid ehitati

seaduslikult ja ka garaažidele juurdepääs oli tagatud, ei oleks tagatud garaažide omanikule

põhiseadusega tagatud omandi kaitset. Kuna P. Süda 9 korteriomanikud pidid arvestama, et nad

saavad omandada üksnes olemasolevate oludega maatüki, ei saa rääkida täiendavast nende omandi

kahjustamisest. Eeltoodut arvestades on kohane, põhjendatud ja kõikide menetlusosaliste hüvesid

arvestades õiglane, et P. Süda 9 korteriomanikele ei määrata hüvitist kasutuseelise alusel (ühtlasi ei

tule arvestada kohtule esitatud Domus Kinnisvara arvamusega). Riigikohus on varem AÕS § 156

tasu suurust mõjutavaid asjaolusid määratledes rõhutanud, et kui juurdepääsu puudumine on tingitud

juurdepääsu taotlejast sõltumatutest asjaoludest, nt maareformist, võib see anda alust hüvitise

vähendamiseks (vt Riigikohtu 16. juuni 2016. a täiskoosseisu määrus tsiviilasjas nr 32118015, p 40).

Sama lahendi samas punktis märkis Riigikohus, et nendel asjaoludel võib juurdepääsu määramine

tulla kõne alla ka tasuta, st selliselt, et tasuna määratakse kindlaks üksnes juurdepääsu alale vastava

maamaksu hüvitis.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

10. P. Süda 9 korteriomanikud Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Karin Saar, Kaido Lasma ja Kristi

Rasva paluvad määruskaebuses tühistada ringkonnakohtu määruse osas, milles määrati kindlaks tasu

juurdepääsu kasutamise eest, samuti menetluskulude jaotuse osas. Määruskaebuse esitajad paluvad

uue määrusega määrata P. Süda 9 korteriomanikele juurdepääsu kasutamise eest makstava tasu

suurus, mis sisaldab ka hüvitist omandiõiguse riive eest, ning määrata, et ringkonnakohtus ja

Riigikohtus kantud menetluskulud jäävad avaldaja kanda. Alternatiivselt paluvad määruskaebuse

esitajad saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Ringkonnakohus rikkus AÕS § 156 lgt 1 ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 693 lgt 2, kui

ei järginud Riigikohtu suuniseid ja leidis, et juurdepääsu kasutamise eest makstav tasu ei pea

sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et P. Süda 9 kinnistu

tagastamist maareformi käigus saab pidada erandlikuks asjaoluks ning korteriomanikud ei saanud

eeldada, et nad saavad omandada kinnistu ilma juurdepääsukohustust talumata. Enamik

juurdepääsuvaidlusi on tekkinud maareformi tagajärjel ning määruskaebuse esitajate õiguseellased

ei saanud hoone ja maa tagastamisel (Süda 9 elamu tagastati 6. augustil 1993) arvestada

juurdepääsuõigusega, mida Eesti õiguses ei eksisteerinudki (juurdepääsuõigus kehtestati AÕS-iga,

mis jõustus 1. detsembril 1993). Ringkonnakohus ei arvestanud, et kui P. Süda 9 kinnistut ei oleks

maareformi käigus tagastatud, oleks avaldaja pidanud juurdepääsuks vajaliku maa-ala tasu eest

riigilt omandama ja kandma sellega seotud kulud.

Ringkonnakohus jagas valesti ka menetluskulud. Kuna nii ringkonnakohus kui ka Riigikohus

rahuldasid määruskaebuse osaliselt, pidanuks ringkonnakohtus ja Riigikohtus kantud menetluskulud

jääma avaldaja kanda.

5(

2-14-60492

11. Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

12. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi asja lahendanud kolmeliikmeline koosseis andis 19. detsembril

2017. a määrusega asja lahendada tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule, sest kolmeliikmelises

koosseisus tekkisid põhimõttelist laadi eriarvamused AÕS § 156 lg 1 kohaldamisel küsimuses, kas

koormatud kinnisasja omanikele tasutava hüvitise koosseisus hüvitise väljamõistmata jätmine

juurdepääsutee kasutamisega seotud kasutuseelise eest on endiselt põhjendatav sellega, et

juurdepääsu taotleja on kaotanud juurdepääsu maareformi tõttu (s.o juurdepääsu taotlejast

sõltumatutel asjaoludel) (vt Riigikohtu 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 32118015, p 40).

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

13. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 järgi tühistada osas, millega

jäeti P. Süda 9 kinnisasja omanikele välja mõistmata hüvitis omandiõiguse riive eest (hüvitis

kinnisasja kasutuseelisest ilmajäämise või kasutuseelise säästmise eest) (edaspidi hüvitis

kasutuseelise alusel). Selles osas saadetakse asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.

14. Määruskaebemenetluse esemeks on asi TsMS § 688 lg 1 järgi osas, milles ringkonnakohus jättis

P. Süda 9 kinnisasja omanikele välja mõistmata hüvitise omandiõiguse riive eest (hüvitise

kasutuseelise alusel).

Kuna Riigikohus tühistas 19. aprilli 2017. a määrusega ringkonnakohtu 26. juuli 2016. a määruse

üksnes P. Süda 9 kinnisasja omanikele juurdepääsu talumise eest määratud tasu puudutavas osas ja

ringkonnakohus jättis maakohtu 29. veebruari 2016. a määruse muutmata, on maakohtu määrus

jõustunud osas, milles määrati kindlaks juurdepääsu asukoht ja kohustati puudutatud isikuid andma

tahteavaldused juurdepääsutee kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja asendati sellekohased

tahteavaldused kohtumäärusega, samuti osas, millega määrati P. Süda 11 omanikele juurdepääsutee

talumise eest makstav tasu. Samuti on ringkonnakohtu määrus jõustunud osas, milles määrati

P. Süda 9 omanikele juurdepääsutee talumise eest makstav tasu ulatuses, mis hõlmab remondi- ja

korrashoiukulud ja maamaksu, sest selles osas ei ole menetlusosalised ringkonnakohtu määrust

vaidlustanud.

15. Kolleegium nõustub määruskaebuse väitega, et ringkonnakohus kohaldas valesti AÕS § 156

lgt 1, mille kohaselt on koormatud kinnisasja omanikul õigus saada juurdepääsu kasutamise eest

tasu.

16. Kolleegium leidis selles asjas varem tehtud määruse pdes 14 ja 15, et AÕS § 156 lg 1 järgi on

koormatud kinnisasja omanikel lisaks maamaksu ja juurdepääsutee korrashoiu kulude hüvitamisele

õigus saada hüvitist omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest

saadavale kasutuseelisele. Seejuures tuleb koormatud kinnisasja omanikule maksta hüvitist

juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest ka juhul, kui juurdepääs

määratakse mööda olemasolevat erateed, samuti juhul, kui koormatava kinnisasja omanik hakkab

juurdepääsuteed ka ise kasutama. Kõnealuses lahendis osutas kolleegium, et P. Süda 9

korteriomanike õigust nõuda hüvitist juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse

riive eest ei välista see, et nad kasutavad juurdepääsuteed ka ise. Juurdepääsu taotlemise muid

asjaolusid kolleegium ei käsitlenud.

Ringkonnakohtus asja uuel läbivaatamisel esitas avaldaja uue asjaolu, mille kohaselt ta sai kasutada

teed üle P. Süda 9 kinnistu enne maa tagastamist eraomandisse ja kaotas juurdepääsu temast

6(

2-14-60492

sõltumatute asjaolude tõttu (V kd, tl 89 pöördel). Ringkonnakohus ei ole eeltoodud asjaoluga

arvestades rikkunud TsMS § 693 lgt 2 ja § 695.

Samas on kolleegium varasemas kohtuasjas AÕS § 156 lg 1 kohaldamisel rõhutanud, et koormatud

kinnisasja omanikule määratav hüvitis peab põhimõtteliselt sisaldama ka hüvitist omandiõiguse

riive eest (vt Riigikohtu 16. juuni 2016. a tehtud määrus tsiviilasjas nr 32118015, p 33). Kolleegium

selgitas lisaks, et hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle

hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid. Kolleegium selgitas,

et eelkõige tuleb võtta arvesse seda, millistel asjaoludel on juurdepääsu taotleja juurdepääsust

avalikule teele ilma jäänud, ning kui juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast

sõltumatutest asjaoludest (nt maareformist), võib see anda aluse hüvitise vähendamiseks (vt viidatud

Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 32118015, p 40). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde.

Kolleegium selgitab lisaks, et viidatud lahendites toodud seisukohta (kõnealune hüvitis peab

sisaldama ka hüvitist omandiõiguse riive eest) ei muuda tsiviilasjas nr 32118015 tehtud määruses

täiendavalt märgitu (viitega Riigikohtu 21. mai 2008. a otsusele tsiviilasjas nr 3214108, p 23 ja

16. jaanuari 2013. a määrusele tsiviilasjas nr 32117012, p 12), et minimaalne hüvitis, mida

õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule

maksma, ei või olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus (vt viidatud

Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 32118015, p 40). Eeltoodu on seotud varasemas kohtupraktikas

kohaldatud juurdepääsutasu maksmise põhimõtetega, mida on samas tsiviilasjas tehtud lahendiga

muudetud. Nii muutis kolleegium tsiviilasjas nr 32118015 tehtud täiskoosseisu määrusega senist

praktikat, mille järgi peeti juurdepääsutasu osaks ka hüvitist omandi kitsendamisega kaasneva vara

väärtuse vähenemise eest, ning leidis, et see osa tasust tuleb asendada hüvitisega, mis tuleb

koormatava kinnisasja igakordsele omanikule maksta kasutuseelise alusel (tsiviilseadustiku üldosa

seaduse § 62 lg 1 mõttes). Kolleegium möönab, et kõnealuse lahendi p 40 sõnastusest võib

eksitavalt järeldada, nagu võiks juurdepääsu tasu osana jätta hüvitise omandiõiguse riive eest

koormatava kinnisasja igakordsele omanikule üldse välja mõistmata. Selline järeldus ei oleks aga

kooskõlas samas lahendis välja toodud hüvitise eesmärgiga. Nii selgitas kolleegium, et juurdepääsu

kasutamise eest saadava kasutuseelise hüvitamise eesmärgiks on tagada kinnisasja omanikule

samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki

juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel (vt viidatud

Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 32118015, p 39).

Kolleegium rõhutab eeltoodud praktikat ühtlustades ja kokku võttes, et tsiviilasjas nr 32118015

tehtud määruse kohaselt peaks juurdepääsutasu sisaldama kindlasti ühe komponendina ka hüvitist

omandiõiguse riive eest (hüvitis kasutuseelise alusel) sõltumata asjaolust, kas juurdepääsu

puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltuvatest asjaoludest või temast sõltumatutest

asjaoludest. Erisus kahe olukorra vahel on vaid selles, et juhul kui juurdepääs kaotati juurdepääsu

taotlejast sõltumatutel asjaoludel, annab see alust väljamõistetava hüvitise vähendamiseks, ning

juhul kui juurdepääs kaotati juurdepääsu taotlejast sõltuvatel asjaoludel, ei saa juurdepääsu taotleja

hüvitise vähendamisega arvestada (eeltoodut kinnitatakse ka viidatud tsiviilasjas nr 32118015 tehtud

määruse ps 40).

17. Ringkonnakohus tuvastas asja uuel läbivaatamisel, et juurdepääsu taotlejal (avaldajal) oli varem

juurdepääs avalikult kasutatavale teele olemas, kuid ta kaotas selle temast sõltumatutel asjaoludel

(maareformi tõttu). Nii on garaažid, millele juurdepääsu taotletakse, ehitatud enne maareformi

algust ja vaidlusaluse 14 garaaži kasutajad pääsesid aastakümneid oma garaažide juurde üle selle

maa-ala, mis maareformi tagajärjel hakkas kuuluma P. Süda 9 maatüki koosseisu. Ringkonnakohus

leidis eeltoodud asjaolusid arvestades, et P. Süda 9 korteriomanikele makstav tasu peab hõlmama

7(

2-14-60492

ainult maamaksu ja remondi- ning korrashoiukulud (määruskaebemenetluses selle üle ei vaielda)

ning hüvitise maksmine omandiõiguse riive eest (hüvitis kasutuseelise alusel) ei ole põhjendatud.

Eeltoodut arvestades on ringkonnakohus järeldanud, et P. Süda 9 korteriomanikele makstav

juurdepääsutasu ei pea sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest (hüvitis kasutuseelise alusel)

ainuüksi põhjusel, et avaldaja kaotas juurdepääsu avalikult kasutatavale teele maareformi tõttu.

Selline ringkonnakohtu järeldus ei ole aga kooskõlas praeguses asjas antud suunisega ning

tsiviilasjas nr 32118015 esitatud kolleegiumi seisukohtadega (vt praeguse määruse p 16).

Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul ülaltoodut arvestades väljamõistetava hüvitise

suurust uuesti hinnata. Seejuures tuleb hüvitise vähendamise määra kindlaksmääramisel mh hinnata,

millistel asjaoludel juurdepääsuna kasutatud maa-ala tagastati või erastati (vt AÕS § 156 lg 1

viimane lause).

18. Kolleegium ei pea asjakohaseks määruskaebuse väidet, et määruskaebuse esitajate õiguseellased

ei saanud hoone ja maa tagastamisel arvestada juurdepääsuõigusega, mida tol ajal Eesti õiguses ei

eksisteerinud. Enne AÕS-i jõustumist 1. detsembril 1993 ei olnud määruskaebuse esitajatel ka

kinnisomandit. Kinnisomand nähti ette AÕS-iga ning puudutatud isikute kinnisomand tekkis AÕS-i

jõustumise järel. Ühtlasi tekkis AÕS-i jõustumisel ka juurdepääsuõigus.

19. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja

rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel ringkonnakohtu

otsustada.

20. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

määruskaebuselt tasutud kautsjon tagastada. Määruskaebuse esitajad on palunud kautsjon tagastada

Advokaadibüroo Paas & Partnerid OÜ-le.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull, Jaak Luik, Malle Seppik, Tambet Tampuu

8(