2-17-8524/32 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

2178524

Määruse kuupäev

Tartu, 28. märts 2018

Kohtukoosseis

Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Sirje Koskineni hagi Marvi Lorentsi vastu korteriomandi

väljanõudmiseks, kinnistusraamatu kande muutmiseks ja

valduse vabastamiseks. Hagi tagamise taotlus

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 27. novembri 2017. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Sirje Koskineni määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Sirje Koskinen, lepinguline esindaja vandeadvokaat

Siret Saks

Kostja Marvi Lorents

Asja läbivaatamise kuupäev

26. veebruar 2018, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 27. novembri 2017. a määrus tsiviilasjas

nr 2178524 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada määruskaebuselt tasutud kautsjon OÜ-le Advokaadibüroo RASK.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Sirje Koskinen (hageja) esitas 31. mail 2017 Harju Maakohtusse hagi Marvi Lorentsi (kostja)

vastu, milles palus nõuda kostja omandist hageja omandisse Tallinnas Puhangu 67−10 (registriosa

nr 9841501) asuva korteriomandi (korter), kohustada andma kostjat nõusolek tema kohta tehtud

omanikukande kustutamiseks ja hageja omanikuna sissekandmiseks, asendades kostja nõusoleku

kohtuotsusega. Samuti palus hageja kohustada kostjat vabastama ja andma hagejale üle korteri

valdus ning väljaandmisest keeldumise korral tõsta kostja välja.

Hageja väitel kinkis korteri kostjale Leita Iter (kinkija), pannes kostjale kohustuse tasuda kõik

korteriomandiga seotud kohustused. Kuna kostja kohustusi ei täitnud, taganes kinkija 23. augustil

2013 kinkelepingust. Kinkija suri 31. jaanuaril 2016, hageja on tema testamendijärgne pärija,

kellele on üle läinud ka kinkelepingust taganemisest tulenevad õigused. Hageja tugines sellele, et

kostja on alusetult rikastunud, kuna kinkelepingust on taganetud.

2-17-8524

2. Hageja esitas hagiavalduses ka hagi tagamise taotluse, paludes korteri arestida ja seada

kinnistusraamatusse keelumärge korteri käsutamise keelamiseks.

Hagi tagamise avalduse järgi on taotletud abinõu olukorras, kus pooled vaidlevad korteri

omandiõiguse üle, ainus võimalik abivahend selleks, et kohtulahendit oleks võimalik ka täita. Kui

kostja peaks menetluse ajal korteri võõrandama, tekiks olukord, kus kohtulahendi täitmine on

võimatu. Kostjale ei ole hagi tagamise meede koormav, kuivõrd korteri väärtus ei vähene

kohtumenetluse käigus. Samuti ei saa tekkida kahju, mille korvamiseks oleks kohtul vaja määrata

tagatis.

3. Harju Maakohus rahuldas 6. juuni 2017. a määrusega hagi tagamise taotluse ning arestis hagi

tagamiseks korteri ja määras seada hageja kasuks kinnistusraamatusse keelumärge korteri

käsutamise keelamiseks.

Maakohtu hinnangul on täidetud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 377 lgs 1 sätestatud

hagi tagamise eeldused. Hageja on nõuet, mille tagamist soovitakse, ning tagamise aluseks olevaid

asjaolusid taotluses piisavalt põhistanud (TsMS § 381 lg 2). Hagi tagamata jätmise korral võib

tõepoolest hagejale positiivse kohtulahendi täitmine osutuda oluliselt raskendatuks või koguni

võimatuks, kui korter võõrandatakse kolmandale isikule. Samuti võivad pöördumatult saada

kahjustada hageja huvid juhul, kui kostja koormab korteri piiratud asjaõigustega. Kohaldatav hagi

tagamise abinõu ei koorma kostjat liigselt TsMS § 378 lg 4 mõttes. Korteri käsutamise keelamine ei

piira kostja õigust korterit kasutada, kuid tagab, et kostja ei koorma korterit kolmandate isikute

kasuks ning ei vähenda seeläbi korteri väärtust või ei võõranda korterit kohtumenetluse käigus.

Kostjat vähem koormavate hagi tagamise abinõude rakendamine ei tagaks praegusel juhul hageja

õigustatud huve piisavalt.

4. Kostja palus määruskaebuses maakohtu määruse tühistada.

Hageja palus jätta määruskaebuse rahuldamata.

Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle läbivaatamiseks Tallinna

Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 27. novembri 2017. a määrusega maakohtu määruse ja jättis

hagi tagamise taotluse rahuldamata.

Ringkonnakohtu määruse põhjenduste järgi rikkus maakohus TsMS § 378 lgt 4, mille kohaselt tuleb

hagi tagava abinõu valikul arvestada, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd,

kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks.

Maakohus on küll märkinud, et teiste koormavate hagi tagamise abinõude rakendamine ei taga

hageja õigustatud huve piisavalt, kuid on jätnud selle põhjendamata. Keelumärge ei ole ainus hagi

tagamise vahend kinnistusraamatus. Keelumärge on kinnistusraamatusse kantavatest tagamise

vahenditest kinnisasja omanikule kõige koormavam, sest asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 2 kohaselt

keelab keelumärge kannete tegemise kinnistusraamatusse täielikult ning sellest tulenevalt koormab

kostjat ebaproportsionaalselt, võrreldes hagi tagamise eesmärgi ja teiste võimalike hagi tagamise

abinõudega. Hageja nõude (korteri ülekandmise nõudmine) tagamiseks on sobiv abinõu eelmärge

(AÕS § 63 lg 1 p 1). Asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on

tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab, mis kohaldub ka sundtäitmise

käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes, kuid see ei takista

2(5)

2-17-8524

kannete tegemist kinnistusraamatusse (AÕS § 63 lgd 3 ja 4). Seega tagab hageja nõuet kostjalt

korteri väljanõudmiseks ka eelmärge, kuid samas on eelmärkega tagatud ka kostja õigused.

Ringkonnakohus ei saa ise teha uut määrust, millega kantakse kinnistusraamatusse eelmärge hageja

kasuks, arvestades, et hagimenetluses otsustab hageja ise taotluste esitamise ning hageja vastutab

TsMS § 391 lg 1 alusel hagi tagamisega teisele poolele tekitatud kahju eest. Kostja saab eelmärget

uue hagi tagamise avaldusega soovi korral taotleda.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja palub Riigikohtule esitatud määruskaebuses ringkonnakohtu määruse tühistada ja hageja

taotlus rahuldada. Hageja palub kassatsiooniastme menetluskuludena kindlaks määrata ja kostjalt

välja mõista 554 eurot (koos käibemaksuga ning kohustada kostjat tasuma hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni.

Hageja arvates on tema huvid praeguses kohtumenetluses kaitstud üksnes keelumärke abil. Hagi

tagamine eelmärkega ei taga kohtuotsuse täitmist. Eelmärge ei keela kinnistu võõrandamist ega

asjaõigustega koormamist. Seega võib tekkida olukord, kus hagejal tuleks algatada hiljem uusi

kohtumenetlusi uue omaniku või piiratud asjaõiguse omaja vastu. Eelmärge ei taga ka asja säilimist

selle omandiõiguse üleandmise puhul. On teadmata, millised oleksid uue omaniku huvid ja hoolsus,

korteriomandi seisund võib halveneda. Valduse vabastamise nõuet ei ole võimalik esitada

umbisikuliselt igakordse omaniku vastu, st hageja peab esitama uue hagi asja uue valdaja vastu või

asendama kostja, mida saab teha ajaliselt piiratult. Ringkonnakohus ei ole ka selgitanud, milles

seisneb kostja õiguste rikkumine.

7. Kostja ei ole määruskaebusele vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 esimese ja teise lause järgi

tühistada ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Määruskaebus

rahuldatakse osaliselt.

9. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu lõppjäreldusega, et hageja esitatud nõuet tagav sobilik ja

lubatav vahend on praegusel juhul eelmärge.

9.1. Hageja on praeguses asjas esitanud võlaõigusseaduse (VÕS) § 268 lgst 1 ja alusetu rikastumise

sätetest (VÕS § 1028 lg 1, § 1032 lg 1 esimene lause) tuleneva omandi üleandmise (ja valduse

üleandmise) nõude. Sellised omandi üleandmisele suunatud nõuded on kolleegiumi hinnangul

tagatavad eelkõige eelmärkega. AÕS § 63 lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda

eelmärke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise

nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. AÕS § 631 lg 2 esimese lause alusel

võib eelmärke kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise korras. Hagi esitajat kaitseb hagi

tagamiseks sissekantava eelmärke korral AÕS § 63 lg 3 esimene lause, mille kohaselt on asjaõiguse

käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega

tagatud nõuet kahjustab või piirab. Sama kehtib AÕS § 63 lg 4 kohaselt sundtäitmise käigus,

pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes.

9.2. AÕS § 63 lg 3 teise lause kohaselt ei takista eelmärge kannete tegemist kinnistusraamatusse,

erinevalt keelumärkest. Selliselt võimaldab eelmärge paindlikumalt kui keelumärge arvestada lisaks

3(5)

2-17-8524

hageja huvidele ka kostja huvidega. Ka menetluslikult on hagejale eelmärke sissekandmine lihtsam,

sest AÕS § 631 lg 2 teise lause kohaselt ei ole hagi tagamise määruse alusel eelmärke

kinnistusraamatusse kandmiseks nõutav, et eelmärke kinnistusraamatusse kandmist nõudev isik

tõendaks eelmärkega tagatava nõude täitmise raskendamise või võimatuks muutumise ohtu. Muul

juhul tuleks TsMS § 377 lg 1 esimese lause ja § 381 lg 2 kohaselt hagi tagamise alust (kohtuotsuse

täitmise raskendatuse või võimatuks muutumise oht) kohtule põhistada.

10. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga selles, et kohus ei saa ise omal algatusel teha uut

määrust, millega kantakse kinnistusraamatusse eelmärge taotletud keelumärke asemel. Riigikohus

on leidnud rahalise nõude korral, et kui hageja on palunud kanda kinnistusraamatusse keelumärke

ega ole taotlenud kohtuliku hüpoteegi seadmist, on kohtul kooskõlas TsMS § 378 lgga 4 õigus

rahalise nõude täitmise tagamiseks seada kostja kinnisasjale kohtulik hüpoteek keelumärke

tegemise asemel (vt nt Riigikohtu 9. aprilli 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3211814, p 36).

Sarnaselt on kolleegiumi arvates kohtutel õigus kanda taotletud keelumärke asemel

kinnistusraamatusse eelmärge. Sisuliselt oleks tegu avalduse osalise rahuldamisega.

Ringkonnakohtu vastupidine seisukoht on ekslik. Seetõttu tuleb ringkonnakohtu määrus tühistada.

Kolleegium selgitab, et asja õige lahenduse huvides oleks siiski otstarbekas, kui kohus määraks

enne märke tegemise otsustamist tähtaja, mille jooksul hageja peaks kohtule teatama, kas ta soovib

eelmärke seadmist. Selle tähtaja jooksul saaks hageja teatada ka sellest, kas ta soovib eelmärkega

koos sisse kanda ka märkuse (vt määruse p 11). Kolleegium märgib, et kui hageja soovib eelmärke

sissekandmist, tuleb ringkonnakohtul TsMS § 381 lg 2 alusel kontrollida ka esitatud haginõude

põhistatust (vt ka Riigikohtu 3. veebruari 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3218316, p 16). Kostja on

ringkonnakohtule esitatud määruskaebuses väitnud, et hagi on põhistamata.

11. Kolleegium selgitab hageja huvide kaitse kohta täiendavalt järgmist.

AÕS § 63 lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse muude seadusega kinnistusraamatusse kanda

lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks kanda märkuse (lisaks AÕS § 63 lg 1 pdes 1−3 nimetatud

eelmärkele, vastuväitele ja keelumärkele). Märkus kantakse kinnistusraamatusse AÕS § 631 lg 7

kohaselt seaduses sätestatud juhul.

TsMS § 378 lg 1 p 10 järgi on üheks hagi tagamise abinõuks ka kohtu poolt vajalikuks peetud muu

abinõu. Riigikohus on märkinud, et TsMS § 378 lg 1 p 10 võimaldab kohtule diskretsiooniõiguse

hagi tagamise abinõu valikul, kui abinõu ei ole kirjeldatud lg 1 pdes 1−9. Diskretsiooniõiguse

sisustamisel on kohtud seotud mh hagi tagamise instituudi üldise olemusega ning piirangutega, mis

on välja kujunenud kohtupraktikas. Riigikohus lisas veel, et TsMS § 378 lg 1 p 10 alusel kohaldatud

hagi tagamise abinõul peaks olema vähemalt üldjuhul üldine seos lg 1 pdes 1−9 sätestatud

abinõudega (vt Riigikohtu 19. novembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 32110114, p 13).

Kolleegiumi hinnangul saab TsMS § 378 lg 1 p 10 lugeda seaduseks AÕS § 631 lg 7 tähenduses,

mis võimaldab kinnistusraamatus AÕS § 63 lg 1 p 4 kohase märkuse abil nähtavaks teha, et kohtus

on pooleli kinnistusraamatusse kantud kinnistut puudutav kohtuvaidlus. Sellisel hagi tagamise

abinõul on üldine seos TsMS § 378 lg 1 ps 2 nimetatud abinõuga (keelumärke sissekandmine) ning

ka AÕS § 63 lg 2 esimeses lauses ning lg 5 esimeses lauses nimetatud abinõudega (hagi tagamise

korras võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke ja vastuväite).

Sellise märkuse sissekandmist õigustab seegi, et nn õigusvaidluse märke kinnistusraamatusse

sissekandmise võimalus on ette nähtud halduskohtumenetluse seadustiku § 251 lg 1 ps 4. Nimetatud

punkti kohaselt võib esialgse õiguskaitse määrusega mh teha kohtuvaidluse kohta registris märke.

4(5)

2-17-8524

Kolleegium ei näe mõistlikku põhjendust, miks tuleks tsiviilkohtumenetluses erinevalt

halduskohtumenetlusest nn õigusvaidluse märke (praegusel juhul märkuse) tegemise võimalust

eitada. Selline ei saanud olla ka seadusandja tahe.

Seega võib osutuda hageja huvides otstarbekaks kanda lisaks eelmärkele sisse ka märkus.

Sissekantav märkus tagab kolleegiumi hinnangul ka seda, et kolmas isik ei saa pärast

kohtumenetluse lõppemist tugineda TsMS § 460 lg 2 kohaselt sellele, et tema suhtes praeguses asjas

tehtav võimalik hagi rahuldav kohtulahend kolmanda isiku heausksuse tõttu ei kehtiks. Seega ei

oleks hagejal märkuse sissekandmise korral eelduslikult vaja esitada uut hagi, kui kostja peaks

kinnistu võõrandama, sest TsMS § 460 lg 1 kohaselt kehtiks praeguses asjas tehtav hagi rahuldav

lahend ka kostja üld- või eriõigusjärglase suhtes. See puudutab nii kinnistusraamatu kande

muutmise nõusoleku andmise kui ka valduse väljanõudmise nõuet. Õigusjärgluse olemasolu tehakse

vajaduse korral kindlaks täitemenetluse seadustiku § 18 kohaselt.

12. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

kassatsioonikautsjon tagastada. TsMS § 149 lg 8 esimese lause alusel tagastatakse kautsjon

menetlusosalise korraldusel selle tasunud advokaadibüroole.

Ants Kull

Villu Kõve

Tambet Tampuu

5(5)