2-16-423/123 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Viivi Tomson

Määruse tegemise aeg ja koht

7. märts 2018, Tartu

Tsiviilasja number

2-16-423

Tsiviilasi

Raivo Leesi, Olev Oru ja Aive Keiri avaldus avalikult

kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja märkuse

kandmiseks kinnistusraamatusse

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 29. septembri 2017 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Malle Jõgi määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik I): Malle Jõgi (isikukood

XXX), esindaja vandeadvokaat Ramil Pärdi

Vastustajad (avaldajad):

1. Raivo Leesi (isikukood XXX)

2. Olev Oru (isikukood XXX)

3. Aive Keir (isikukood XXX)

Esindaja vandeadvokaat Urmas Kukk

Puudutatud isikud:

1. Riho Kitsing (isikukood XXX)

2. Moonika Pukk (isikukood XXX)

3. Viljandi vald (Viljandi Vallavalitsuse kaudu)

4. Eesti Vabariik (Viljandi maavanema kaudu)

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu 29. septembri 2017 määruse resolutsioon muutmata, kuid

täiendada kohtumääruse põhjendusi.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata.

3. Rahuldada Malle Jõgi taotlus osaliselt ja võtta asja materjalide juurde väljavõte www.a-

killustik.ee lehelt. Jätta rahuldamata Malle Jõgi taotlus võtta asja materjalide juurde X

kinnisasja piiriprotokoll, X kinnisasja katastriüksuse plaan ja väljavõte Maa-ameti

kaardiserverist koos täiendustega.

4. Rahuldada Raivo Leesi, Olev Oru ja Aive Keiri taotlus ning võtta asja materjalide juurde

Viljandi valla teehoiukava, Kuude-Tusti tee skeem, teeregistis kajastatud Kuude-Tusti tee

pikkus, vaidlusaluse tee skeem (millelt nähtub tee pikkus).

5. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Malle Jõgi kanda.

6. Menetluskulude rahalise suuruse ringkonnakohtus määrab kindlaks maakohus pärast

käesoleva määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Raivo Leesi, Olev Oru ja Aive Keir (avaldajad) esitasid 12. jaanuaril 2016 Tartu Maakohtule

avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks. 12. septembri 2017 kohtuistungil

täpsustasid avaldajad nõuet ning palusid määrata K. kinnistule olemasoleva tee telgjoonest

mõlemale poole 2 meetri laiuse juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle X kinnistu järgmistel

tingimustel: juurdepääsuõigus on tähtajatu ja tasuline (100 eurot aastas) ilma kellaajalise

piiranguta koos õigusega kasutada juurdepääsuks sõidukeid (sealhulgas põllumajandustehnikat).

Avaldajad palusid kohustada puudutatud isikut Malle Jõgi (puudutatud isik I) andma nõusolek

kanda X kinnistu registriossa märkus selle kohta, et kinnistut koormab juurdepääsuõigus, mis

kehtib K. kinnistu igakordse omaniku kasuks ning teha juurdepääsutee kohta kinnistusraamatusse

märkus.

Avalduse kohaselt on avaldajate omandis Viljandi maakonnas Viiratsi vallas Vana-Võidu külas

asuv K. kinnistu, registriosa nr X. Kinnistuga piirnevad puudutatud isiku I omandis olev X

kinnistu, registriosa nr X; O. kinnistu, registriosa nr X; N. kinnistu, registriosa nr X; P. kinnistu,

registriosa nr X. Avaldajate kinnistult puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. K. kinnistu

sihtotstarve on maatulundusmaa, mis eeldab muuhulgas ka põllumajandustehnika läbipääsu.

Praegu kasutatakse K. kinnistule juurdepääsuks avalikult kasutatavale teele (põhimaantee nr 92,

Tartu-Viljandi-Kilingi-Nõmme tee) osaliselt X kinnistul asuvat teed. Juurdepääsutee üle

puudutatud isiku I kinnisasja on ajalooliselt välja kujunenud ning mujalt ei ole avaldajate

kinnistule juurdepääs võimalik. Avaldajad ja puudutatud isik I ei ole kinnistu kasutamise osas

kokkulepet saavutanud. Puudutatud isik I soovib, et K. kinnistule juurdepääsuks läbi X kinnistu

tuleb ehitada uus tee, kuid avaldajatel puuduvad selleks materiaalsed võimalused.

2. Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu. Avaldajate taotletav juurdepääs rikub puudutatud

isiku I ja tema perekonna privaatsust ning avaldajate huvi ei ole kaalukam. X kinnistu sellel osal,

mis külgneb kuusehekiga, sisuliselt teed ei eksisteeri. Tegemist on rohtu kasvanud muldpinnase,

mitte sõiduteega. Juurdepääsutee määramisel hakkaksid sõidukid ja põllutöömasinad piiramatult

liikuma otse X kinnistul paikneva eluhoone akende alt. Lisaks takistaks see kinnistul asuvate

hoonete võimalikku rekonstrueerimist ja uute hoonete rajamist, kuna juurdepääsutee rajamisel

oleks kinnistul rekonstrueerimistööde teostamisel vajalik arvestada juurdepääsuteest tulenevate

ehituslike piirangutega. X kinnistu on laenu tagatiseks koormatud hüpoteegiga ning kinnistu

väärtuse vähenemine mõjutab hüpoteegi ulatust ja võib tekkida olukord, kus pank

hüpoteegipidajana nõuab laenu tagatiseks täiendava hüpoteegi seadmist.

Puudutatud isik I taotles, et kohus määraks K. kinnistult juurdepääsu avalikult kasutatavale teele

tema poolt pakutud alternatiivide seast: s.o kaardil (I kd tl 56) märgitud ja nimetatud

juurdepääsutee 1 (alternatiiv II) või juurdepääsutee 2 (alternatiiv III). Alternatiivselt pakutud

variandid koormavad puudutatud isikut I vähem, samuti on see maakorralduslikult võimalik ega

ole seotud ebamõistlike kuludega.

3. Viljandi vald leidis, et uue tee rajamine alternatiivses kohas juurdepääsuks K. kinnistule on

liiga kulukas võrreldes olemasoleva tee kasutamisega. Vald saab kaaluda ja oma teehoiukavas

planeerida investeeringud teede ehitamisse juhul, kui avalik huvi ületab erahuve, kuid antud juhul

see nii ei ole. Hinnapakkumine tee rajamiseks (alternatiiv II) on koostatud ainult seni reformimata

riigimaa ulatuses (ca 126 m). Arvestades tee kogupikkust võib eeldada, et kogu tee rajamise

maksumuseks kujuneb ca 22 000 eurot.

4. Eesti Vabariik leidis, et alternatiivne võimalus oleks rajada uus teelõik kuuseheki ja aiamaa

vahele (alternatiiv IV). Sellisel juhul kulgeks juurdepääsu asukoht avaldajate taotletava

juurdepääsuga (alternatiiv I) paralleelselt, kuid X kinnistu hoonetest kaugemalt, hoonete poolt

vaadatuna teisel pool kuusehekki.

5. Oru kinnistu omanik Riho Kitsing vaidles vastu üle tema kinnistu avalikult kasutatavale teele

täiendavate juurdepääsude rajamiseks (alternatiiv II).

6. Laanevälja kinnistu omanik Moonika Pukk vaidles vastu juurdepääsu alternatiivile III.

MAAKOHTU SEISUKOHT

7. Maakohus rahuldas avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja

kinnistusraamatu kande tegemiseks nõusoleku andmiseks kohustamiseks. Kohus määras, et K.

kinnistu igakordsel omanikul on õigus kasutada ilma kellaajalise piiranguta koos õigusega

kasutada juurdepääsuks sõidukeid (sh põllumajandustehnikat) X kinnistule Tartu – Viljandi -

Kilingi-Nõmme (tee number 92) maantee 66,846 kilomeetrile määratavat juurdepääsuteed.

Ligipääsu laius on olemasoleva tee telgjoonest mõlemale poole 2 meetrit. Juurdepääsuõigus kehtib

tähtajatult. Kohus määras juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 100 eurot aastas. Kohus

tuvastas, et puudutatud isikul I on kohustus anda nõusolek juurdepääsutee kohta

kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Avaldajate menetluskuludest jättis kohus 1200 eurot

puudutatud isiku I kanda ja ülejäänud osa avaldajate endi kanda; puudutatud isiku I ja teiste

menetlusosaliste menetluskulud jäid nende endi kanda.

Asjas ei ole vaidlust, et avaldajate kinnistult puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele.

Avalduses taotletud juurdepääs (alternatiiv I) on ajalooline ning seda on kasutatud pika aja jooksul

suuliste kokkulepete alusel. Juurdepääsu ei ole õige käsitada teena, kuna X kinnistul ei asu

teeregistrisse kantud teed ehitusseadustiku § 3 lg 2 tähenduses. Puudutatud isik I on seni vaba

juurdepääsu takistuseks püstitanud värava-tõkkepuu.

Maakohus leidis, et puudutatud isiku I taotletud uute võimalike juurdepääsude rajamine

(alternatiiv II ja alternatiiv III) on liiga kulukas võrreldes olemasoleva juurdepääsutee

kasutamisega. Sakala Teed OÜ hinnapakkumisest nähtub, et juurdepääsu alternatiiv II tee rajamise

eeldatav maksumus on üle 20 000 euro. O.K Veod OÜ hinnapakkumisest nähtub, et alternatiiv III

juurdepääsu rajamise eeldatav maksumus on üle 10 000 euro.

Puudutatud isikud Riho Kitsing ja Monika Pukk on välistanud veel rajamata juurdepääsude

määramise neile kuuluvaid kinnisasju koormates (alternatiiv II ja alternatiiv III).

Juurdepääsu alternatiivi IV on puudutatud isik I välistanud, kuna kuuseheki taga asub temale

kuuluv kultuurmustika ja maasika istandus.

Lähtudes 5. detsembri 2016 paikkonna vaatlusest on maakohtu hinnangul avaldajate taotletav

juurdepääs maakorralduslikult võimalik.

Juurdepääsutee määramist olemasolevale teele ei takista puudutatud isiku I väited selle kohta, et

ta soovib X kinnistul asuvaid hooneid rekonstrueerida või uusi hooneid rajada. Samuti ei välista

avalduse rahuldamist väide, et X kinnistu on laenu tagatiseks koormatud hüpoteegiga, mistõttu

võib pank nõuda laenu tagatiseks täiendava hüpoteegi seadmist. Kuna avalduses taotletud

juurdepääsu on seniajani kasutatud, ei ole põhjendatud puudutatud isiku I väide, et juurdepääsutee

läbib X kinnistu õueala, kus mängivad lapsed ja mida kasutatakse sisehoovina.

Maakohus ei nõustunud puudutatud isikuga I selles, et olemasoleva juurdepääsu edasine

kasutamine eeldab tee ehitamist ja lisainvesteeringuid, mis ei ole odavamad uue juurdepääsu

rajamisest.

Tasu määramisel tuleb aluseks võtta avalduses märgitud 100 eurot aastas, mis arvestab piisavalt

koormatava kinnistu omaniku huve (AÕS § 156 lg 1 ls 3). Määratava tasuga on tasakaalustatud

juurdepääsuga seotud liiklustiheduse kasvust, samuti metsa- ja põllutöömasinatega ning

prügiautoga juurdepääsu kasutamisest tingitud omaniku huvide riive.

Maakohus märkis, et võimalikud piirivaidlused lahendatakse selleks ettenähtud korras. Samuti

puudub vajadus Keskkonnaameti kaasamiseks, kuna K. kinnistu omanike poolt võimalik kinnistu

reaalosadeks jagamine ei ole puutumuses käesoleva tsiviilasjaga.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

8. Puudutatud isik I palub maakohtu määrus tühistada ja teha uus määrus, millega saata asi

lahendamiseks tagasi maakohtule.

Määruskaebuse kohaselt ei ole maakohus arvestanud teeniva kinnisasja väärtuse vähenemise ja

kahjustamisega ning on andnud valitseva kinnisasja omanikele (avaldajatele) eelistatud positsiooni

võrreldes teeniva kinnisasja omanikuga (puudutatud isik I). Kohus on jätnud sisuliselt hindamata

puudutatud isiku I poolt pakutud alternatiivsed lahendused, konstateerides üksnes, et

naaberkinnisasjade omanikud on teistele juurdepääsudele vastu või kaasnevad nendega kulud.

Avaldajate huvi soovitud juurdepääsu vastu ei ole puudutatud isiku I huvidest kaalukam.

Riigikohus on tsiviilasjades nr 3-2-1-48-10 ja nr 3-2-1-45-04 välja toonud, et AÕS § 156 lg 1

eesmärgiks on võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve.

Taotletav juurdepääs koormab X kinnistut kõige enam, kuna koduhoovi (õueala) läbiv juurdepääs

riivab lubamatult nii privaatsuspõhiõigust kui omandi puutumatust ning vähendab kinnistu

väärtust. Nn ajalooline juurdepääs seisnes selles, et K. kinnistu eelmised omanikud olid eakad

inimesed, kellega sõlmiti eraldi naabrikokkulepe kinnisasja läbimiseks ning liikumine toimus vaid

jalgsi ega olnud mõeldud kasutamiseks sõidukitega liiklemiseks.

Juurdepääs on määratud läbi privaatse õueala elumaja akende alt ning vähendab oluliselt kinnisasja

väärtust

elukohana.

Kuna

siseõues

hakkaksid

piiramatult

liikuma

sõidukid,

sh

põllumajandustehnika, on see ülimalt ohtlik. Lisaks mõjutab kinnistu kui tagatise väärtuse

vähenemine hüpoteegi ulatust ning pank võib hüpoteegipidajana nõuda laenu tagatiseks täiendava

hüpoteegi seadmist, misläbi võib puudutatud isikule I tekkida otsene kahju. Hüpoteegi seadmise

lepingu järgi võib kinnisasja koormata üksnes hüpoteegipidaja nõusolekul ja seetõttu tuli kohtul

menetlusse kaasata hüpoteegipidaja Swedbank AS.

Kohus on jätnud arvestamata, et juurdepääsu kasutamine eeldab oluliste kulutuste tegemist.

Kinnistu hoovi läbiv tee on sisuliselt pinnastee, mis vajab olulises mahus investeeringuid, et tagada

läbipääs nt põllumajandustehnika või prügiveoautoga. Õueala laiendamine ja tee väljaehitamine

ei ole võimalik. Mäepealsel õuealal asuvate hoonete kelpi ja katuseid kaitseb loodetuulte eest üle

20 aasta tagasi maastikuarhitektuurselt selleks otstarbeks rajatud kõrge ja tihe ligi 200 meetri

pikkune kuusepuude rivi ja selle hävitamine oleks seotud märkimisväärsete korvamiskuludega.

Juurdepääs tooks kaasa kinnistu kanalisatsioonitorustiku ja reoveekäitlussüsteemi ümberehitamise

vajaduse või hävitaks selle sootuks. Kinnistu eluhoonega ja majapidamishoonega ühendatud

Uponor kolmekambriline septik ja selle imbväljak peab paigaldusjuhendi järgi olema vähemalt

5 meetri kaugusel teest, mistõttu juurdepääs kahjustaks suure tõenäosusega septikut ja selle

imbväljak märgaks teemaa asukohta.

Kohus on jätnud arvestamata, et puudutatud isik I on valmis panustama tema poolt pakutud

alternatiivide korral teede ehituskuludesse.

Tasu on ebaproportsionaalselt väike ega sisalda omandiõiguse riive eest vastavat hüvitist.

Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-180-15 punktis 33 märkinud, et lisaks juurdepääsutee korrashoiu

ja liikluskorralduse tagamise kulutuste hüvitamisele peab koormatava kinnisasja omanikule

määratav hüvitis põhimõtteliselt sisaldama ka hüvitist omandiõiguse riive eest. Kohus on

arvestanud üksnes maa maksustamishinda, jättes arvestamata muud asjaolud - teeniva kinnisasja

väärtuse vähenemine, kahju tekkimine, tee ehitamise- ja korrashoiukulud jne. Samuti ei ole kohus

seadnud K. kinnistule vastavat reaalkoormatist.

Menetluskulud oleks pidanud jääma avaldajate kanda või äärmisel juhul menetlusosaliste endi

kanda. Puudutatud isik I ei ole kunagi keeldunud juurdepääsu võimaldamisest, vaidlus on üksnes

juurdepääsu erinevate alternatiivide üle.

PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD JA VASTUVÄITED

9. Avaldajad paluvad jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata.

Menetluskulud paluvad avaldajad jätta puudutatud isiku I kanda.

10. Eesti Vabariik toetas määruskaebust osaliselt, s.o juurdepääsutee asukoha osas, ning jäi varem

esitatud alternatiivse ettepaneku juurde (alternatiiv IV).

11. Puudutatud isikud Moonika Pukk ja Viljandi vald vaidlevad määruskaebusele vastu.

12. Riho Kitsing ei esitanud vastust.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

13. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 29. septembri 2017 määruse resolutsioon tuleb jätta

muutmata, kuid täiendada tuleb kohtumääruse põhjendusi.

Määruskaebus tuleb jätta rahuldamata.

14. Asja materjalide kohaselt kuulub avaldajatele K. kinnistu, mis ei külgne avalikult kasutatavale

teega, ning seetõttu on nad esitanud maakohtule nõude avalikult kasutatavale teele juurdepääsu

saamiseks.

Asjas on esitatud K. kinnistult avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks neli varianti. Avaldajad

on taotlenud juurdepääsuks seniajani kasutatud juurdepääsu Tartu – Viljandi - Kilingi-Nõmme (tee

number 92) maanteele (I kd tl 10 – alternatiiv 1). Avaldajate seisukoha kohaselt on nende poolt

taotletav juurdepääs maakorralduslikult võimalik ja otstarbekas, ei ole teisi isikuid ebamõistlikult

koormav ja sedasama juurdepääsu on kasutatud varem pika aja vältel.

Puudutatud isik I (X kinnistu omanik) on taotlenud, et kohus määraks K. kinnistult avalikult

kasutatavale teele juurdepääsu kas tema poolt esitatud kaardil (I kd tl 56, 184, fotod I kd tl 143-

146) märgitud ja nimetatud juurdepääsutee 1 (maakohtu poolt nimetatud alternatiiv 2) või samal

kaardil (I kd tl 56, fotod I kd tl 139-142) märgitud ja nimetatud juurdepääsutee 2 (maakohtu poolt

nimetatud alternatiiv 3).

Eesti Vabariik (Viljandi Maavalitsuse kaudu) on esitanud juurdepääsutee alternatiivi 4, (I kd tl

104, foto tl 147), mille kohaselt juurdepääsu asukoht kulgeks avaldajate taotletava juurdepääsuga

(alternatiiv 1) paralleelselt, kuid X kinnistu hoonetest kaugemalt, hoonete poolt vaadatuna teisel

pool kuusehekki.

15. AÕS § 156 lg 1 kohaselt omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra

kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui

kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu

määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.

Riigikohus on korduvalt väljendanud seisukohta, et vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse

tagamiseks lahendatakse poolte huvide kaalumise teel (vt näit Riigikohtu lahend tsiviilasjades

nr 3-2-1-85-05 p 22, nr 3-2-1-14-06 p 28, nr 3-2-1-170-12 p 9). Huvide kaalumisel tuleb muu

hulgas arvestada ka väljakujunenud tavaga.

Antud juhul on maakohus menetlusosaliste huvide kaalumisel ja kaalutlusõiguse teostamisel

jälginud diskretsiooni piire. Kaalutlusõigust on teostatud kooskõlas volituse piiride,

kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes

põhjendatud huve. Nähtuvalt maakohtu põhjendustest, on ta juurdepääsu asukoha määramisel

arvestanud nii koormatava kinnisasja (X kinnistu) omaniku huve kui avaldajate (K. kinnistu

omanikud) huvidega.

Ebaõige on määruskaebuses esitatud väide, et maakohus on andnud avaldajatele eelistatud

positsiooni võrreldes puudutatud isikuga I ning on jätnud sisuliselt hindamata puudutatud isiku I

poolt pakutud alternatiivsed juurdepääsu variandid. Maakohus on kaalunud puudutatud isiku I

poolt pakutud alternatiivseid juurdepääsuteid (alternatiiv 2 ja alternatiiv 3 ) ning õigustatult

asunud seisukohale, et kuna nimetatud juurdepääsuteede rajamine nõuab suuremahulisi töid ja

kulutusi, siis koormatava kinnisasja omaniku (puudutatud isik I) huvi mitte määrata juurdepääsuks

alternatiiv 1 ei kaalu üles avaldajate huvi mitte rajada K. kinnistult avalikult kasutatavale teele

juurdepääsuks uut suuremahulisi töid ja kulutusi nõudvat juurdepääsuteed.

16. Asja materjalide kohaselt alternatiiv 2 kohale juurdepääsutee rajamise eeldatav maksumus on

üle 20 000 euro (II kd tl 1-2). Alternatiiv 3 all märgitud juurdepääsutee rajamise eeldatav

maksumus on üle 10 000 euro (II kd tl 14-15). Asjaolu, et alternatiiv 2 ja alternatiiv 3 korral on

tegemist sisuliselt uute juurdepääsude rajamisega, kinnitavad asjas olevad tõendid (sh Viljandi

maavalitsuse kiri 19.05.2016 – I kd tl 102-104; paikkonna vaatluse protokoll – I kd tl 131-147;

Viljandi Vallavalitsuse kiri 06.07.2017 lisatud Sakala Teed OÜ hinnapakkumisega – II kd tl 1.2;

O.K.Veod hinnapakkumine – II kd tl 14, 15).

Määruskaebuse esitaja seisukoha kohaselt ei ole maakohus juurdepääsu määramisel arvestanud

seda, et ta oli ise valmis panustama alternatiivi 2 või alternatiivi 3 korral juurdepääsutee ehitamise

kuludesse. Ringkonnakohus märgib, et asja materjalidest ei selgu, kui suures ulatuses on

puudutatud isik I reaalselt valmis katma alternatiivi 2 või alternatiivi 3 korral juurdepääsutee

ehitamise kuludesse. Samas on puudutatul isikul alati võimalik (vaatamata kohtu poolt määratud

juurdepääsule) otsida avaldajatega kompromissi ja kokku leppida nendega juurdepääsutee

rajamises kohtu poolt määratud asukohast erinevasse asukohta.

Alternatiiv 4 (Viljandi Maavalitsuse ettepanek) korral on vajalik uue tee rajamine osaliselt, kuid

puudutatud isik I on ise alternatiivi 4 välistanud põhjusel, et juurdepääsu planeeritud asukohas

asub temale kuuluv kultuurmustika ja maasika istandus (paikkonna vaatluse protokoll) ning

seetõttu ei ole kindlaks tehtud alternatiiv 4 rajamise kulusid.

17. Ringkonnakohus leiab, et kuna alternatiiv 2 ja alternatiiv 3 korral on tegemist sisuliselt uute

juurdepääsude rajamisega, mis nõuavad suuremahulisi kulutusi, ning alternatiiv 4 juurdepääsu

rajamine eeldab kultuurmustika ja maasika istanduse likvideerimist, mistõttu kaasneb puudutatud

isikule kahju, siis on maakohus õigesti kasutades diskretsiooniõigust määranud juurdepääsuteeks

alternatiivi 1 (s.o avaldajate poolt märgitu).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et juurdepääsu alternatiiv 1 saab käsitleda selle

pika aja jooksul kasutamise tõttu ajaloolise juurdepääsuna, kuid seda ei ole õige käsitleda teena,

kuna X kinnistul ei asu teeregistrisse kantud teed ehitusseadustiku § 3 lg 2 tähenduses.

Määruskaebuse esitaja väitel seisnes ajalooline juurdepääs selles, et K. kinnistu eelmised

omanikud olid eakad inimesed ning kasutasid juurdepääsu vaid jalgsi liikumiseks, mitte

sõidukitega liiklemiseks. Ringkonnakohtu arvates ei sõltu see, kas tegemist on ajaloolise

juurdepääsuga või mitte, asjaolust, kuidas juurdepääsuteed kasutati, s.o kas ainult jalgsi

liiklemiseks või ka jalgrataste ja sõidukitega liiklemiseks. Asja materjalidest nähtub, et ajalooliselt

oli ainuke K. kinnisasjale vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt läbi X kinnisasja (s.o

mööda juurdepääsuteed, mille määras maakohus).

18. Määruskaebuse esitaja väitel koormab maakohtu poolt määratud juurdepääs X kinnistut kõige

enam, kuna koduhoovi (õueala) läbiv juurdepääs riivab lubamatult nii privaatsuspõhiõigust kui

omandi puutumatust.

Ringkonnakohus peab siinkohal vajalikuks rõhutada, et juurdepääsu andmise nõude näol on

tegemist taotlusega kohtule lahendada avaldajate ja puudutatud isikute huvide kaalumisel õiglusest

lähtudes

kinnisasjale

juurdepääsu

küsimused.

Naaberkinnisasjade

omanike

õigused

tasakaalustavad vastastikku üksteist ja nendega tuleb vastastikku arvestada juurdepääsu nõude

lahendamisel. Vaidlustatud määruse põhjendustest nähtuvalt on maakohus kaalunud avaldajate ja

puudutatud isiku I huvisid kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu võimaldamiseks

ning asunud õiglasele ja põhjendatud seisukohale, et K. kinnistu igakordsel omanikul on õigus

kasutada

juurdepääsuks

avalikult

kasutatavale

teele

olemasolevat

(kasutusel

olevat)

juurdepääsuteed, mis muuhulgas läbib X kinnistut. Kuna teised menetluse kestel esitatud

alternatiivsed võimalused ei ole juurdepääsu määramiseks arvestatavad, siis kuigi juurdepääsutee

möödub puudutatud isikule I kuuluvate hoonete lähedalt ja seetõttu on eeldatav omandi riive

suurem, on omandi puutumatuse riive hüvitatav määratava tasu kaudu.

Kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul,

kui kohus on ületanud diskretsiooni piire. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole avaldajale

juurdepääsu määramisel diskretsioonipiiridest väljunud. Pelgalt asjaolu, et määruskaebuse esitaja

ei nõustu maakohtu põhjendustega, ei tähenda, et maakohus oleks määruse tegemisel seadusest

tulenevat põhjendamiskohustust rikkunud ning avaldajate ja puudutatud isiku I huve ebaõigesti

kaalunud.

19. Määruskaebuse esitaja seisukoha kohaselt ei ole maakohus arvestanud teeniva kinnisasja

väärtuse vähenemise ja kahjustamisega, samuti mõjutab kinnistu kui tagatise väärtuse vähenemine

hüpoteegi ulatust ning pank võib hüpoteegipidajana nõuda laenu tagatiseks täiendava hüpoteegi

seadmist.

Ringkonnakohtu arvates ei mõjuta eeltoodud väited antud juhul juurdepääsutee asukohta. Asjas

on tuvastatud, et K. kinnisasja omanikel puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele ning

seetõttu on neil õigus nõuda seadusest tulenevalt juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Asjaolu, et

võõra kinnisasja turuväärtus juurdepääsutee määramise tõttu eelduslikult võib mingis osas

väheneda, ei anna alust mitte määrata juurdepääsu.

Kuna tegemist on ajaloolise juurdepääsuga, mis oli olemas ka sel ajal, kui X kinnistu koormati

hüpoteegiga, siis on oletuslik määruskaebuse esitaja väide, et juurdepääsu märkusena

kinnistusraamatusse kandmise tõttu väheneb kinnistu kui tagatise väärtuse sedavõrd, et pank võib

hüpoteegipidajana nõuda laenu tagatiseks täiendava hüpoteegi seadmist.

Määruskaebuse esitaja väide, et tema siseõues hakkavad piiramatult liikuma sõidukid,

sh põllumajandustehnika, ning see on ülimalt ohtlik, ei ole samuti aluseks avalikult kasutatavale

teele juurdepääsu mittemääramiseks. LS § 15 lg 1 p 6 kohaselt suurim lubatud sõidukiirus õuealal

on 20 kilomeetrit tunnis.

20. Puudutatud isik I seisukoha kohaselt toob määratud juurdepääs kaasa kinnistu

kanalisatsioonitorustiku ja reoveekäitlussüsteemi ümberehitamise vajaduse või hävitab selle

sootuks.

Ringkonnakohus leiab, et kuna juurdepääsutee oli olemas enne septiku paigaldamist, siis

paigaldades kinnistu eluhoonega ja majapidamishoonega ühendatud Uponor kolmekambrilise

septiku ja selle imbväljaku vastuolus paigaldusjuhendiga (puudutatud isiku enda väitel peab olema

vähemalt 5 meetri kaugusel teest), siis võttis puudutatud isik I endale riski, et garantiijuhtumi

korral võib selguda, et garantii ei kehti.

21. Õige on määruskaebuse esitaja seisukoht, et vaidlustatud määrusest ei nähtu, et maakohus

oleks tasu määramisel arvestanud teeniva kinnisasja omaniku õiguste riivet seoses teeniva

kinnisasja väärtuse vähenemisega, tee ehitamise vajadust, korrashoidu jms, s.o määrusest ei nähtu,

millest lähtuvalt maakohus määras tasu 100 eurot aastas. Maakohtu põhjendus, et „100 eurot aastas

tasuna juurdepääsu kasutamise eest on oluliselt suurem summa kui sellelaadsetes vaidlustes

tavaliselt tasuks kohtute poolt määratakse, arvestades maa maksustamishinda“ ei näita

diskretsiooni teostamist kohtu poolt tasu määramisel.

21.1. AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud tasu juurdepääsu kasutamise eest koosneb kahest komponendist,

s.o hüvitisest omandiõiguse riive eest ning hüvitisest juurdepääsutee korrashoiu ja

liikluskorralduse tagamisega kaasnevate kulude eest (vt Riigikohtu 16.06.2016 määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-180-15, p 33).

Riigikohus asus viidatud määruses seisukohale, et tuleb muuta senist praktikat juurdepääsuga

koormatud kinnisasja turuväärtuse vähenemise (omandiõiguse riive) eest hüvitise arvestamise osas

ning see osa tasust tuleb asendada perioodilise hüvitisega, mis tuleb koormatava kinnisasja

igakordsele omanikule maksta kinnistu ainukasutusõiguse kaotuse eest. Selle tõttu jääb

koormatava kinnisasja omanik ilma kinnisasja kasutuseelisest. Sellisele seisukohale on Riigikohus

jäänud ka edasistes lahendites (vt 19.04.2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-27-17; 09.06.2017

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17).

Kinnisasja koormamisel juurdepääsuga on kasutuseelise kaotamise hüvitamise eesmärk tagada

kinnisasja omanikule samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks juurdepääsualust

maatükki ise kasutada saanud, sh kasutada tee alla jäävat maad muul otstarbel. Hüvitise suuruse

määramisel tuleb hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik

juurdepääsualast maad kasutada arvestades maa otstarbest tulenevaid piiranguid ja kõiki muid

tähtsaid asjaolusid.

Seega omandiõiguse riive (juurdepääsutasu esimese komponendi) eest hüvitise kindlakstegemisel

tuleb aluseks võtta kasutuseelise suurus. Riigikohus on selgitanud (vt 16.06.2016 määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 39), et kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise

arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke

kulutusi, mida üürides tuleks teha. Seejuures tuleb silmas pidada mitte maa kasutusõiguse keskmist

väärtust, vaid konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtusi.

21.2. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et vaatamata ringkonnakohtu poolt tehtud

ettepanekule ei ole menetlusosalised esitanud tõendeid, mille alusel saaks kindlaks määrata

kasutuseelise suurust. Puudutatud isik I on menetluses läbivalt väitnud, et avaldajate poolt

taotletud juurdepääs rikub oluliselt tema privaatsust ning väheneb X kinnistu väärtus vähemalt 1/3

võrra (I kd tl 49-50). Samuti on määruskaebuses tuginenud muuhulgas väitele, et tasu suuruse

määramisel ei ole maakohus arvestanud koormatud kinnisasja omaniku õiguste riivet seoses

kinnisasja väärtuse vähenemisega. Vastuseks ringkonnakohtu korduvale ettepanekule märkida

omandiõiguse riive suurus ning see, kuidas on hüvitise suurus kujunenud, ei ole puudutatud isik

esitanud oma seisukohta nimetatud küsimuses.

Kuna puudutatud isik I ei ole suutnud nimetada hüvitise suurust, mis tema arvates kompenseeriks

omandiõiguse riive, siis lähtub ringkonnakohus maakohtu poolt määratud tasu suurusest 100 eurot

aastas ning arvestades juurdepääsutee korrashoiukulusid 43 eurot 80 senti, on omandiõiguse riive

eest hüvitise suuruseks 56 eurot 20 senti aastas.

21.3. Juurdepääsutee korrashoiukulude osas märgib ringkonnakohus järgmist.

Ringkonnakohtu küsimusele juurdepääsutee korrashoiukulude suuruse kohta vastas puudutatud

isik I, et juurdepääsu hoolduskuludeks on teekatte perioodiline parandamine (täiendava kruusakihi

lisamine), talihoole (lumetõrje) ja muu hooldus (tee hööveldamine). Puudutatud isik on märkinud,

et üks koorem killustikku maksab 438 eurot ning arvestusega, et iga viie aasta jooksul on vajalik

üks koorem killustikku, siis on killustiku maksumus 87 eurot 60 senti aastas. Juurdepääsutee muu

hoolduse maksumust ei ole puudutatud isik esitanud.

Avaldajate seisukoha kohaselt teostab Viljandi vald taludele teede talihoolet tasuta ning

juurdepääsutee korrashoiukulude suuruse arvutamisel on avaldajad aluseks võtnud Kuude-Tusti

teel kruusakatte uuendamise maksumuse (vaidlusalusele teele lähim tee). Lähtudes Kuude-Tusti

teel kruusakatte uuendamise maksumusest maksab vaidlusalusel juurdepääsuteel kruusakatte

uuendamine 388 eurot 74 senti. Kuna määruskaebuse esitaja kasutab ka ise vaidlusalust

juurdepääsuteed, siis on avaldajatele langev juurdepääsutee korrashoiukulu 195 eurot 37 senti, mis

jagatuna viie aasta peale on 38 eurot 87 senti aastas.

Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitaja väitega, et korrashoiukulude arvestamisel võib

aluseks võtta Viljandi valla teehooldekavas toodud numbrilised näitajad (sh kruusakatte

uuendamine Kuude-Tusti teel), kuid arvestada tuleks ka sellega, et kavas toodud summad on

arvestatud suuremahuliste valla poolt avaliku hankemenetluse käigus tellitavate tööde

teostamiseks. Seega peab ringkonnakohus põhjendatuks lähtuda puudutatud isiku I poolt esitatud

vaidlusaluse tee kruusakatte uuendamise maksumusest, arvestades seda, et juurdepääsuteed

kasutab lisaks avaldajatele ka puudutatud isik I ise.

Eeltoodu alusel on juurdepääsutee korrashoiu kuluks 43 eurot 80 senti aastas (87,60:2=43,80).

Määruskaebuse esitaja väitel on kohus jätnud arvestamata, et juurdepääsu kasutamine eeldab

oluliste kulutuste tegemist, sest kinnistu hoovi läbiv tee on sisuliselt pinnastee, mis vajab olulises

mahus investeeringuid. Paikkonna vaatluse protokollile lisatud fotodelt (I kd tl 133-134, 136-138)

nähtub, et juurdepääsutee ei ole pinnastee. Lisaks nähtub protokollist, et puudutatud isiku sõnade

kohaselt on teed täitnud kruusaga ainult tema (I kd tl 131 pöördel).

21.4. Lähtudes käesoleva määruse p-des 21.2. ja 21.3. toodud põhjendustest, on tasu suurus X

kinnistu omanikule 100 eurot (omandiõiguse riive 56,20 + hüvitis tee korrashoiu eest 43,80) aasta.

Juhul, kui juurdepääsutee olukord muutub sedavõrd, et kohtu poolt määratud tasu suurus ei

võimalda juurdepääsuteed korras hoida, on puudutatud isikul võimalik TsMS § 480 lg 1 teise lause

alusel taotleda tasu suuruse muutmist. Samuti on võimalik nimetatud küsimus lahendada tee

kasutajate poolt kokkuleppel.

22. Käesoleva vaidluse lahendamisel (juurdepääsutee asukoha määramisel) on asjakohatud

määruskaebuse esitaja väited, mis seonduvad X kinnistu ja K. kinnistu piiride ja piiripunktide

väidetava vastuoluga. Juurdepääsu vaidluse lahendamisel ei lahendata vaidlust kinnisasja piiride

üle.

23. Määruskaebuse esitaja on vaidlustanud menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise,

väites, et menetluskulud oleks pidanud jääma avaldajate kanda või äärmisel juhul menetlusosaliste

endi kanda.

Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse esitaja väitega ning leiab, et maakohus on õigesti

jaganud menetluskulud.

TsMS § 172 lg 1 kohaselt hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend

tehakse. Kui hagita menetluses oleneb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab

täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas

siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.

Riigikohus on 02.06.2008 määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08 asunud seisukohale, et TsMS

§ 172 lg 1 esimest lauset on otstarbekas kohaldada juhul, mil hagita menetluses selle iseloomu

tõttu peale avaldaja teisi menetlusosalisi ei ole, nt registriasjad, lapsendamise menetlus vms.

Mitme menetlusosalisega hagita menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku

kanda, kelle kahjuks lahend tehti.

11.03.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-87-14 on Riigikohus rõhutanud, et menetluskulude

jaotamisel TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel tuleb kulud jagada menetlusosaliste vahel õigluse

alusel.

Maakohus on õigesti jaganud menetluskulud arvestades asjaolu, et puudutatud isiku I tegevuse

tulemusena (püstitas värav-tõkkepuu) oli takistatud juurdepääs K. kinnistult avalikult kasutatavale

teele ning avaldajad olid sunnitud seetõttu pöörduma kohtusse.

Kuna menetluskulud maakohtus on jagatud õiglaselt, siis puudub alus muuta maakohtu poolt

kindlaksmääratud menetluskulude jaotust.

24. Vastuseks ringkonnakohtu küsimusele juurdepääsutee korrashoiukulude suuruse kohta on

menetlusosalised esitanud täiendavaid tõendeid.

Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku I taotlus täiendavate tõendite juurdevõtmiseks tuleb

rahuldada osaliselt ja võtta asja materjalide juurde väljavõte www.a-killustik.ee lehelt.

Rahuldamata tuleb jätta puudutatud isiku taotlus võtta asja materjalide juurde X kinnisasja

piiriprotokoll, X kinnisasja katastriüksuse plaan ja väljavõte Maa-ameti kaardiserverist koos

täiendustega, sest tegemist on asjakohatute tõenditega (TsMS § 238 lg 1).

Ringkonnakohus leiab, et rahuldada tuleb avaldajate taotlus ning võtta asja materjalide juurde

Viljandi valla teehoiukava, Kuude-Tusti tee skeem, teeregistis kajastatud Kuude-Tusti tee ja

vaidlusaluse tee skeem (millelt nähtub tee pikkus)

25. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS

§ 171 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja kanda.

Menetluskulud ringkonnakohtus määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva määruse jõustumist

TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Triin Uusen-Nacke

Andra Pärsimägi

Viivi Tomson