2-16-18953/31 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Marget Henriksen

Otsuse tegemise aeg ja koht

06. märts 2018.a Tallinnas

Tsiviilasja number

2-16-18953

Tsiviilasi

AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihaldur Toomas

Saarma hagi XXX vastu rahalise kohustuse täitmise

kehtetuks tunnistamiseks tagasivõitmise korras

Tsiviilasja hind

Hagi hind 20 611,78 eurot,

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihaldur

Toomas Saarma (e-post haldur@haldur.eu)

Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Tarmo

Peterson

ja

vandeadvokaat

Karl-Morten

Jõgi

(Advokaadibüroo RASK; e-post menetlus@rask.ee)

Kostja: XXX (isikukood XXX)

Kostja lepingulise esindajad: vandeadvokaat Triinu Hiob

ja advokaat Tavo Tiits (NJORD Advokaadibüroo; e-post

menetlus@njordlaw.ee)

Kohtuistungi toimumine

23. jaanuar 2018.a

RESOLUTSIOON

Hagi jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud hageja AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihaldur Toomas Saarma

kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule

asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võib kaebust menetleda kirjalikus

menetluses, kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja

tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja põhjendused

1. 30.10.2013.a määras Harju Maakohus tsiviilasjas 2-13-49776 AS-ile Süda Maja (pankrotis)

ajutise halduri. 17.12.2013. a kuulutas kohus välja AS Süda Maja pankroti ning nimetas AS

Süda Maja pankrotihalduriks Toomas Saarma. XXX (edaspidi nimetatud ka kostja) oli AS

Süda Maja juhatuse liige alates 29.06.1999.a kuni 17.06.2013.a (seejuures oli kostja alates

20.04.2007.a AS Süda Maja ainus juhatuse liige). Samuti on kostja AS Süda Maja aktsionär.

Algselt oli kostja aktsiaseltsi Süda Maja juhatuse liige. Aktsiaselts Süda Maja ühendati 2007.

aastal OÜ-ga Süda Maja. Ühendamise järgselt sai OÜ Süda Maja uueks ärinimeks AS Süda

Maja (pankrotis), registrikoodiga 10927962. Kuigi kostja üritas kahe AS Süda Maja nõukogu

liikme (XXX, XXX) kaasabil saavutada enda volituste pikendamise, ei õnnestunud see

vastavate nõukogu otsuste tühisuse tõttu (nõukogu otsuste tühisus on kohtu poolt teises

kohtuasjas jõustunud lahendiga tuvastatud).

2. 02.01.2006.a on AS Süda Maja ja kostja vahel allkirjastatud tööleping (edaspidi leping).

Lepingu p-i 3.1 kohaselt asus kostja tööle ettevõtte tegevjuhi ametikohal ning sama punkti

kohaselt oli kostja põhiülesandeks ettevõtte juhtimine kooskõlas nõukogu otsustega. Lepingu

p-i 6.1 kohaselt oli kostja igakuine brutotasu 60 000 krooni, s.o 3 834,69 eurot. Kuigi leping

pealkirjastati töölepinguna ning lepingu punkti 3.1 kohaselt asus kostja tööle AS Süda Maja

tegevjuhi ametikohal, oli lepingu sõlmimise eesmärk hageja hinnangul reguleerida kostja

õigusi ja kohustusi AS Süda Maja juhatuse liikmena, kuna kostja oli AS Süda Maja juhatuse

liige ning lepingu kohaselt oli tema ülesandeks ettevõtte juhtimine kooskõlas nõukogu

otsustega, mis on oma sisult äriühingu juhatuse funktsiooniks ja pädevuseks. Sealhulgas oli

lepingu sõlmimise eesmärk sätestada kostjale juhatuse liikme kohustuste täitmise eest

makstava tasu suurus. Hagejale teadaolevalt ei sõlmitud kostjaga eraldi juhatuse liikme

lepingut.

3. AS Süda Maja tasus perioodil 07.11.2011.a kuni 01.06.2012.a kostjale viitega lepingujärgsele

tasule 20 611,78 eurot. AS Süda Maja oli kostjale nimetatud maksete tegemise ajal püsivalt

maksejõuetu. Pankrotihaldur on pankrotimenetluse käigus tuvastanud, et AS Süda Maja püsiv

maksejõuetus tekkis juba 2010.a lõpus, hiljemalt 2011.a esimestel kuudel. Selliselt on AS

Süda Maja püsiva maksejõuetuse tekkimise aja tuvastanud ka Harju Maakohus 30.10.2013.a

pankrotimääruses.

4. Ajaperioodil, mil kostjale tehti käesoleva hagiga tagasivõidetavaid makseid, ületasid AS Süda

Maja kohustused varasid ning selline olukord oli püsiva iseloomuga. AS Süda Maja

omakapital oli olnud pikemat aega negatiivne – 31.12.2010.a seisuga oli omakapital

negatiivne 14 215 971 eurot ja 31.12.2011.a seisuga vastavalt 16 528 157 eurot, kusjuures

negatiivset omakapitali varjati kostja poolt aastate jooksul AS Süda Maja kinnisvara

bilansiliselt kunstliku üleshindamisega. Samuti ajal, mil kostjale täideti rahalisi kohustusi,

olid AS-l Süda Maja juba tekkinud teiste võlausaldajate ees sissenõutavaks muutunud

kohustused, mida ei täidetud - näiteks juba 2010. a lõpu seisuga oli võlausaldajatest

sissenõutavaks muutunud Batiment OÜ ja Probus OÜ laenulepingutest tulenevad nõuded.

Batiment OÜ nõue on AS Süda Maja pankrotimenetluses tunnustatud kogussummas ca 2

miljonit eurot. Probus OÜ on esitanud hagi nõude tunnustamiseks summas 12 592 219,65

eurot. Kokku esitati võlausaldajate poolt AS Süda Maja pankrotimenetlusse nõudeid summas

ca 60 miljonit eurot, millest on käesoleva hagi esitamise seisuga tunnustamist leidnud ca 6

miljonit eurot. Nõuete tunnustamiste vaidlused on olulises osas käesoleva hagiavalduse

esitamisega seisuga veel pooleli.

5. Pankrotihaldur on seisukohal, et pärast AS Süda Maja püsiva maksejõuetuse tekkimist XXXle

rahalise kohustuse täitmisega on kahjustatud teiste AS Süda Maja võlausaldajate huve ning

sellest tulenevalt kuuluvad maksed PankrS sätestatud korras tagasivõitmisele.

6. Hageja hinnangul oli tegu juhatuse liikme tasuga. Siiski, isegi kui käsitleda kostjale makstud

tasu formaaljuriidiliselt töölepingu alusel makstud palgana, ei oma see rahalise kohustuse

tagasivõitmise seisukohalt tähendust. AS Süda Maja tehes perioodil 07.11.2011.a kuni

01.06.2012.a kostjale väljamakseid ning arvestades, et samal ajal olid AS-il Süda Maja

kohustused ka teiste võlausaldajate ees, mis jäid täitmata, eelistas AS Süda Maja kostjat

teistele võlausaldajatele. Hageja on seisukohal, et kostja eelistamine teistele AS Süda Maja

võlausaldajatele ei olnud käesoleval juhul põhjendatud.

7. AS Süda Maja oli hagi aluseks olevate maksete tegemisel ajal püsivalt maksejõuetu äriühing.

Samuti oli AS-il Süda Maja 2011.a novembri seisuga võlausaldajate ees sissnõutavaks

muutunud kohustusi (nt kohustused Batiment OÜ ja Probus OÜ ees), mida AS Süda Maja

samal ajal ei täitnud. Püsiva maksejõuetuse esinemisele vaatamata jätkas kostja juhatuse

liikmena endale kõrge, s.o 2944 euro suuruse netotasu maksmist, kuigi pidanuks hoolsa

juhatuse liikmena ÄS § 306 lg 31 sätestatud kohustuse täitmiseks esitama kohtule AS Süda

Maja pankrotiavalduse – halduri hinnangul hiljemalt 2011.a alguses, arvestades püsiva

maksejõuetuse ilmnemist 2010.a lõpus. Seega eelistas AS Süda Maja kohustuste täitmist

juhatuse liikmele olukorras, kus viimane rikkus kohustust esitada kohtule pankrotiavaldus.

8. AS Süda Maja kui äriühingu eksistents ei olnud sõltuvuses kostjale ca 3000 euro suuruse

igakuise tasu maksmisega jätkamisest. Kohustuste täitmist kostja ees ei saa hinnata

otstarbekamaks ega olulisemaks teiste võlausaldajate kohustuste täitmisest. Tegemist ei olnud

majanduslikult otstarbeka käitumisega, mis oleks mis tahes viisil aidanud AS Süda Maja

maksejõuetuse olukorrast välja tuua või olnud vältimatult vajalik AS Süda Maja tegevuse

jätkamise seisukohalt, suurema kahju ärahoidmiseks või muul arvestamist väärival põhjusel.

9. Hageja palub kohtul tunnistada AS Süda Maja poolt kostjale rahaliste kohustuste täitmine

kogusummas 20 611,78 eurot tagasivõitmise korras kehtetuks ning tuginedes PankrS § 119

lg-le 1 ja 11 palub haldur kohtul kohustada kostjat tagastama maksetega saadud 20 611,78

eurot SM-i pankrotivarasse.

Kostja vastuväited

10. Kostja palub AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduri Toomas Saarma hagi jätta

rahuldamata, sh kohaldada töötasuna makstud summade väljamõistmise nõudele aegumist.

Samuti palub kostja jätta menetluskulud AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduri Toomas

Saarma kanda.

11. Kostja vastuväidete kohaselt AS Süda Maja tegevuseks oli erinevate kinnisvara

arendusprojektide elluviimine. 2011. ja 2012. aastal oli AS Süda Maja kõige olulisemaks

kinnisvaraprojektiks Ameerikanurga Kaubandus- ja Logistikapargi, hilisema nimetusega

Tallinna Pargi, väljaehitamine ning seejärel kaubandustegevusega hõlmamine. Tallinna Parki

pidi tulema Baltikumi suurim Sportlandi kauplus, mis oma 2000 ruutmeetrise

kaubanduspinnaga olnuks ühtlasi suurim eraldiseisev spordipood regioonis, 10 hektaril asuv

30 000 ruutmeetrise kaubanduspinnaga factory outlet keskus, mis olnuks esimene sellises

mahus tehasekaupluste keskus kogu Baltikumis ja Soomes, hüpermarket ja suur hulk muid

kaubanduspindasid (planeeritud kaubanduspinna suurus kokku oli 110 000 m2) ning 185 000

m2 logistikapinda. Tallinna Park pidi valmimisel hakkama tööd pakkuma ligi 3000 inimesele.

Projekt hõlmas kokku maad suurusega 85 hektarit ning arenes jõudsalt edasi ka

majandussurutise aastatel. 2012. aastaks oli hüpermarketi kaetus üürilepingutega 75% ning

outlet-keskusel 45%. Tulenevalt alustas Süda Maja 2012. aasta II kvartalis Tallinna Pargi

ehitust.

12. Kostja oli AS Süda Maja juhatuse liige alates 29. juunist 1999. Äriregistri kohaselt oli alates

19. aprillist 2007 kuni 24. oktoobrini 2013 AS Süda Maja ainsaks juhatuse liikmeks kostja.

Seega oli kostja ainus juhatuse liige ka hagiavalduses esile toodud perioodil 07. novembrist

2011 kuni 01. juunini 2012. Kostja juhtis äriühingut ja oli äriühingu seaduslikuks esindajaks.

Muuhulgas oli kostja isikuks, kes juhtis ja haldas Tallinna Pargi arendust. Ta korraldas

Tallinna Pargi projekteerimist ja ehitamist, otsis üürnikke, pidas nendega läbirääkimisi,

sõlmis üürilepinguid jne. AS Süda Maja juhtimine oli kostja peamiseks tegevusalaks. Kostja

sai AS Süda Maja tegevjuhi ametikohal töötamise eest tasu 60 000 krooni ehk 3 834,69 eurot

kuus. Sellises tasu suuruses lepiti kokku 02. jaanuaril 2006 sõlmitud töölepingus ning see

püsis kogu tegevjuhiks olemise aja sama. AS Süda Maja ja kostja vaheline tööleping kehtis

kuni 6. jaanuarini 2014, mil pankrotihaldur esitas kostjale avalduse töölepingu ülesütlemiseks

töölepingu seaduse § 89 lg 2 p 2 alusel.

13. Kuigi tsiviilasjas nr 2-13-49776 kuulutati 17. detsembril 2013 AS Süda Maja pankrot välja, ei

olnud AS Süda Maja püsivalt maksejõuetu. Tsiviilasjas nr 2-13-49776 tehtud kohtumäärusest

nähtub, et kohus tugines pankroti välja kuulutamisel ajutise pankrotihalduri 04. detsembri

2013 arvamusele ja tööaruandele (edaspidi ajutise pankrotihalduri aruanne). Ajutise

pankrotihalduri aruande lk 25 ülemisest lõigust ja lk 27 ülalt teisest lõigust selgub, et

pankrotihaldur järeldas, et AS Süda Maja oli alates maist 2013 püsivalt maksejõuetu, kuna AS

Süda Maja varade koguväärtuseks oli 27 880 324,67 eurot ning kohustuste koguväärtuseks 29

396 700,07 eurot. Seega ületasid kohustused varasid 1 516 375,40 euro võrra. Sealjuures

nähtub aruande lk 22, alt kolmandast lõigust, et see vahe tuleneb eelkõige sellest, et ajutine

pankrotihaldur on hinnanud Tallinna Pargi kinnistute väärtuseks vaid 1 934 500 eurot. Vastav

ajutise halduri hinnang Tallinna Pargi kinnistute väärtusele põhineb AS Pindi Kinnisvara 14.

oktoobri 2013 ekspertarvamusele nr 328715. Pindi Kinnisvara arvamus, millele ajutine

pankrotihaldur on omakorda oma arvamuses tuginenud, ei ole aga õige. Esiteks ei või selliselt

koostatud arvamusele finantsanalüüsi tegemisel üldse tugineda. XXX, kes Pindi Kinnisvara

arvamuse koostas, märgib seonduvalt: „Eksperthinnang on EVS standarditele vastav

dokument, mis on kasutatav kinnisvaraga toimingute tegemisel. Ekspertarvamuste kohta

aastal 2013 standard puudus. Sisuliselt on tegemist vaba ülesehitusega dokumendiga, mis

väljendab hindaja arvamust. Ekspertarvamus 328715 ei ole kvalifitseeritav EVS standarditele

vastava eksperthinnanguna. Ekspertarvamus on koostatud vabas vormis vaid kliendi

konsulteerimiseks ja see on esilehel ka kirjas. Lisaks on viide hinnangu keskmisest

madalamale täpsusklassile, mis peaks olema selge viide, et mitte antud arvamuse alusel mitte

finantsarvestust ja raamatupidamistoiminguid teha.“ Teiseks on Pindi Kinnisvara arvamuses

valesti hinnatud, et Tallinna Pargi kinnistute väärtuseks oli vaid 1 934 500 eurot. XXX poolt

10. detsembril 2016 koostatud eksperthinnangus nr 67-16 HS on leitud, et Tallinna Pargi

kinnistute väärtuseks oli 2013. aasta aprillis 40 000 000 eurot.

14. Seega, kui võtta AS Süda Maja maksejõulisuse hindamisel 2013. aastal aluseks ajutise

pankrotihalduri aruandes märgitud andmed, kuid asendada Tallinna Pargi kinnistute ebaõige

väärtus 1 934 500 eurot korrektse väärtusega 40 000 000 eurot, nähtub, et AS Süda Maja ei

olnud mingil juhul alates maist 2013 püsivalt maksejõuetu. EK Investeeringud OÜ töögrupi

juhi Enrico Laksi ja vandeaudiitor Liis Laanesaare 23. septembril 2015 koostatud aruandes

„AS Süda Maja makseraskuste tekkimine ja püsiv maksejõuetus“ on leitud, et AS Süda Maja

oli alates 2007. aastast kuni 31. juulini 2013 maksejõuline. Muuhulgas on aruandes selgelt

välja toodud, et AS Süda Maja ei olnud aastatel 2011, 2012 ja kuni 31. juulini 2013 püsivalt

maksejõuetu. Seega on ajutise pankrotihalduri aruandes toodud arvestused ja järeldused

ebaõiged. Need ei ühti vandeaudiitori hinnanguga.

15. Kostja leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata, kuna PankrS § 109 lg 1 ja § 113 lg 1 p 3

sätestatud rahalise kohustuse täitmise tagasivõitmise eeldused ei ole täidetud. Tulenevalt ei

saa kostjalt 20 611,78 eurot välja mõista.

16. Kostja leiab, et pankrotihaldur ei ole võlausaldajate huvide kahjustamist tõendanud. Kuna

võlausaldajate huvide kahjustamine on tõendamata, tuleb hagi jätta rahuldamata. Esiteks ei

ole pankrotihaldur tõendanud, et eelistamine üldse aset leidis. Hageja ei ole esitanud ühtegi

tõendit selle kohta, et AS Süda Maja jättis perioodil 07. november 2011 kuni 01. juuni 2012

Batimentile ja Probusele laenulepingute kohased maksed tegemata. Sealhulgas ei nähtu,

millised laenulepingud on väidetavalt täitmata, millisteks tähtaegadeks, millistes summades

ning et Batiment ja Probus täitmist nõudsid. Seni kuni eelistamine ei ole tõendatud, on

tegelikult asjakohatu hinnata, kas väidetav eelistamine oli põhjendatud või põhjendamatu.

Teiseks ei ole õige pankrotihalduri väide, et väidetav eelistamine oli põhjendamatu, kuna

kostjale väljamaksete tegemine polnud majanduslikult põhjendatud. Kostja leiab, et temale

töölepingu alusel väljamaksete tegemine oli AS Süda Maja äritegevuse jätkamise seisukohast

järgmistel põhjustel märkimisväärselt olulisem kui väidetavate laenulepingute täitmine

Probusele ja Batimentile. Kostja töötas AS Süda Majas tegevjuhi ametikohal. Kostja oli

vaatlusalusel perioodil kantud ka AS Süda Maja juhatuse liikmena äriregistrisse. Seega kostja

juhtis ja esindas äriühingut. Kostja oli AS Süda Maja ainus juhatuse liige ehk ükski teine isik

AS Süda Maja juhtida ja seadusest tuleneva volituse alusel esindada ei saanud. Kostja leiab, et

AS Süda Maja majandustegevuse jätkamiseks oli hädavajalik, et AS Süda Maja tegevust

juhitaks ning et AS-l Süda Majal oleks seaduslik esindaja, kelle kaudu oleks AS Süda Majal

võimalik teha tehinguid teiste isikutega. Juriidilise isiku osalemine äritegevuses ilma juhatuse

liikmeta on mõeldamatu. Juhatuse liikme(te) puudumine viib lõpptulemusena äriühingu

sundlõpetamiseni (äriseadustiku § 59 lg 6).

17. Mingil juhul ei saa eeldada, et töötaja või juhatuse liige täidaks temal lasuvaid

juhtimisülesandeid seitse kuud tasuta. Tasu maksmise kohustus on TLS § 1 lg 1 ja § 28 lg 2 p

2 järgi tööandja põhikohustus. Tööandjal ei ole õigust jätta töötajat töötasuta. Ka juhatuse

liikmel on eelduslikult õigus saada oma ülesannete täitmise eest tasu ning tasu mittesaamises

peab olema eraldi kokku lepitud. AS Süda Maja juhtimine oli kostja põhitegevus. Kui isik ei

saa oma põhitegevuse eest tasu, pole tal võimalik ennast ära elatada. Kostja poleks nõustunud

AS-s Süda Majas töötama ega AS Süda Maja arendusprojekte juhtima, kui ta poleks selle eest

tasu saanud. TLS § 91 lg 2 p 2 kohaselt on töötajal õigus tööleping erakorraliselt üles öelda ja

nõuda hüvitist oma 3 kuu keskmise tasu ulatuses (TLS § 100 lg 4), kui tööandja viivitab

oluliselt töötasu maksmisega. Ka juhatuse liikmel on õigus tasu maksmata jätmisel või

vähendamisel leping üles öelda (ÄS § 314 lg 4). Seega oleks kostjale tasu maksmata jätmisel

jäänud AS Süda Maja juhita.

18. Eelnevast tuleneb, et AS Süda Maja äritegevuse jätkamise seisukohalt oli esmaseks tagada

äriühingule juhatuse ja tegevjuhi olemasolu ning selleks pidi maksma tegevjuhile/juhatuse

liikmele tasu. Seega võis ja pidi AS Süda Maja tegema kostjale töölepingu alusel tasu

makseid. Äriühingu väidetavate laenukohustuste täitmine Batimentile ja Probusele oli

võrreldes kostjale töölepingu alusel maksete tegemisega oluliselt vähem tähtis. Kostja arvates

on Probuse ja Batimenti väidetavatest laenulepingutest tulenevate maksete tegemine sarnane

maksuvõla tasumise kohustusega – see ei ole majandustegevuse jätkamise seisukohast

primaarne.

19. PankrS § 113 lg 1 p 3 eesmärk ei ole ka, et pärast ühingu pankrotistumist tuleks

töölepingulisel tegevjuhil ja/või juhatuse liikmel eelnevate aastate eest saadud tasu tagasi

maksta. See, et juhatuse liikme tasu on kaitstud muuhulgas ühingu pankroti korral, nähtub

kaudselt ka ÄS § 314 lg-st 5. Viidatud säte annab aktsiaseltsi pankroti väljakuulutamisel ja

juhatuse liikme lepingu lõppemisel juhatuse liikmele koguni õiguse nõuda pankrotimenetluses

lepingu lõppemisest tekkinud kahju hüvitamist lepingu lõppemisest alates kuni ühe aasta eest.

Seega on äriseadustiku ja pankrotiseaduse koostoimes seaduste eesmärgiks juhatuse liikme

tasuõigust hoopis kaitsta, mitte kõrvaldada. Samuti kaitseb töötasu töölepingu seadus (TLS §

1, § 28 lg 2 p 2, § 91 lg 2 p 2, § 100).

20. Lisaks soovib kostja esile tuua, et tema igakuise tasu suurus 60 000 krooni ehk 3 834,87 eurot

lepiti kokku juba 02. jaanuaril 2006. Tasu suurus aastate jooksul ei muutunud. Sealjuures

püsis tasu sama 2011. ja 2012. aastal.

21. Kolmandaks ei ole õige pankrotihalduri väide, et väidetav eelistamine oli põhjendamatu,

kuivõrd kostja oleks pidanud esitama 2011. aasta alguses hoopis pankrotiavalduse ja AS Süda

Maja pidanuks seejärel jätma talle maksed tegemata. Kostja on seisukohal, et hageja väide AS

Süda Maja püsiva maksejõuetuse kohta sel perioodil on väär ja tõendamata.

22. Hageja väidab, et Süda Maja oli alates 2011. aasta algusest püsivalt maksejõuetu. Kostja

leiab, et Süda Maja ei olnud perioodil 07. november 2011 kuni 01. juuni 2012 püsivalt

maksejõuetu ning Süda Maja ei muutunud kostjale kokku 20 611,78 euro tasumise tagajärjel

püsivalt maksejõuetuks.

23. Esiteks kinnitab Süda Maja maksejõulisust vaadeldaval perioodil järgnev. Näitajaks, mille

alusel hinnatakse, kas äriühing on püsivalt maksejõuetu või mitte, on likviidsuskordaja. Juhul,

kui likviidsuskordaja väärtus on suurem kui 1, ei saa äriühingut mingil juhul pidada püsivalt

maksejõuetuks. Likviidsuskordaja saadakse jagades kogu käibevara väärtuse kogu lühiajaliste

kohustuste väärtusega. AS Süda Maja 2011. majandusaasta aruandest nähtub, et AS Süda

Maja kogu käibevara oli 2011. aastal 35 182 617 eurot ning lühiajalised kohustused kokku 30

229 152 eurot. Seega on likviidsuskordajaks 1,16 (35 182 617 : 30 229 152). Järelikult ei

olnud AS Süda Maja 2011. aastal püsivalt maksejõuetu. Süda Maja 2012. majandusaasta

aruandest nähtub, et 2012. aastal oli AS Süda Maja kogu käibevara 37 736 582 eurot ning

lühiajalised kohustused kokku 33 171 845 eurot. Seega on likviidsuskordajaks 1,14 (37 736

582 : 33 171 845). Järelikult ei olnud AS Süda Maja püsivalt maksejõuetu ka 2012. aastal.

24. Kuna pankrotihaldur nõuab kuni 01. juunini 2012 tehtud maksete tagastamist ja AS Süda

Maja 2012. majandusaasta aruandest nähtub, et AS Süda Maja ei olnud 2012. aasta lõpus (ehk

seitse kuud hiljem) püsivalt maksejõuetu, siis järeldub, et AS Süda Maja ei muutunud kostjale

kokku 20 611,78 euro maksmise tagajärjel püsivalt maksejõuetuks 20 611,78 eurot on

võrreldes AS Süda Maja käibevara ja lühiajaliste kohustuste summaga niivõrd väike summa,

et selle maksmise tagajärjel ei oleks AS Süda Maja saanud juba põhimõtteliselt püsivalt

maksejõuetuks muutuda. Pankrotihaldur nõuab 2011. aasta eest tehtud tasumakseid tagasi

summas 8 833,62 eurot. See summa moodustas 2011. aasta lõpu seisuga 0,03% ehk kolm

kümnetuhandendikku AS Süda Maja lühiajalistest kohustustest. 2012. aasta eest tehtud

tasumakseid nõuab pankrotihaldur summas 11 778,16 eurot. See summa moodustas 2012.

aasta lõpu seisuga samuti 0,03% ehk kolm kümnetuhandendikku AS Süda Maja lühiajalistest

kohustustest. Seega ei saanud selle summa kostjale maksmine tuua kaasa AS Süda Maja

püsivalt maksejõuetuks muutumist.

25. Teiseks kinnitab AS Süda Maja maksejõulisust perioodil 07. november 2011 kuni 01. juuni

2012 ehk 7 kuu vältel ning ka pärast seda Enrico Laksi aruanne. Majandusaasta 2011 osas on

järeldatud järgmist: „Eelnevast tulenevalt ning meile kättesaadavaks tehtud materjalidest, aga

ka läbiviidud intervjuudest järeldub, et seisuga 31. detsember 2011 ja lähtuvalt

pankrotiseaduse §1: ettevõte suutis rahuldada võlausaldajate nõudeid (sealhulgas ei olnud

ettevõtte vastu esitatud kirjalikke hoiatusi kohustuste sissenõudmise kohta) ja ettevõtte vara

moodustas 39 065 608 eurot, mis ületas tema kohustusi 30 229 152 eurot summas 8 836 456

eurot. Seetõttu ei olnud Ettevõte vastavalt pankrotiseaduse § 1 aastal 2011 maksejõuetu ega

pankrotis.“ Majandusaasta 2012 osas on järeldatud: „Eelnevast tulenevalt ning meile

kättesaadavaks tehtud materjalidest, aga ka läbiviidud intervjuudest järeldub, et seisuga 31.

detsember 2012 ja lähtuvalt pankrotiseaduse § 1: ettevõte suutis rahuldada võlausaldajate

nõudeid (sealhulgas ei olnud ettevõtte vastu esitatud kirjalikke hoiatusi kohustuste

sissenõudmise kohta) ja ettevõtte vara moodustas 41 607 770 eurot, mis ületas tema kohustusi

33 171 845 eurot summas 8 435 925 eurot. Seetõttu ei olnud ettevõte vastavalt

pankrotiseaduse § 1 aastal 2012 maksejõuetu ega pankrotis.“

26. Kolmandaks ei olnud AS Süda Maja püsivalt maksejõuetu isegi 2013. aastal, mil AS Süda

Maja pankrot välja kuulutati. Kuivõrd AS Süda Maja ei olnud püsivalt maksejõuetu kuni 31.

juulini 2013, järeldub, et AS Süda Maja ei saanud mingil juhul olla püsivalt maksejõuetu ka

2011. ja 2012. aastal.

27. Neljandaks on ebaõiged ja tõendamata pankrotihalduri väited, et AS Süda Maja omakapital

oli 07. novembrist 2011 kuni 01. juunini 2012 negatiivne, kuivõrd AS Süda Maja kinnisvara

oli bilansiliselt üleshinnatud. Esiteks nähtub AS Süda Maja auditeeritud 2011. ja 2012.

majandusaasta aruannetest, et 2011. aastal oli AS Süda Maja omakapital 8 836 456 eurot ning

2012. aastal oli see 8 435 925 eurot. Seega oli omakapital positiivne.

28. Ka pankrotihaldur ise on käsitlenud kostja ja AS Süda Maja vahelist lepingut just

töölepinguna. Pankrotihaldur on tööandja nimel töölepingu TLS § 89 lg 2 p 2 alusel üles

öelnud. Viidatud säte lubab tööandjal töölepingu üles öelda koondamise tõttu tööandja

pankroti väljakuulutamisel või pankrotimenetluse lõpetamisel pankrotti välja kuulutamata

raugemise tõttu.

29. Töölepingu alusel töötajale makstud töötasu tagasinõudmisel tuleb arvestada töölepingu

seaduses sätestatud erisusi. Vastavalt TLS §-le 39 aegub tööandja nõue töötasu ja muude

töösuhtest tulenevate rahaliste nõuete tagastamiseks 12 kuu jooksul arvates ajast, mil töötaja

selle sai. Pankrotihaldur nõuab, et kostja maksaks tagasi töötasud, mille ta sai aastatel 2011 ja

2012. Hagi esitamise ajaks oli kõige hilisema pankrotihalduri poolt tagasinõutava tasu

väljamaksmisest möödunud 4 aastat, 6 kuud ja 15 päeva. Kõige varasemast tagasinõutavast

väljamaksest oli möödunud 5 aastat, 1 kuu ja 9 päeva. TLS § 39 regulatsiooni mõte on vältida

just seda olukorda, kus töötajalt võidaks talle makstud tasu tagasi nõuda aastaid hiljem, mil ta

ei oska seda oodata.

30. Kostja palub kohtul kohaldada TLS § 39 kohast aegumist ja jätta rahasumma ka sel alusel

temalt välja mõistmata.

Kohtuotsuse põhjendused

31. Kohus, tutvunud tsiviilasja kõigi materjalidega, hinnanud tsiviilasjas esitatud tõendeid

kogumis leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5

lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.

Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada

ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta

oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436

lg 2 järgi rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

32. Kohus on tuvastanud alljärgnevad õiguslikku tähendust omavad asjaolud: Harju Maakohus

algatas 30.10.2013 määrusega tsiviilasjas nr 2-13-49776 AS-i Süda Maja pankrotimenetluse

ja määras ajutiseks halduriks Toomas Saarma. 17.12.2013 kuulutas Harju Maakohus välja AS

Süda Maja pankroti ja nimetas AS Süda Maja pankrotihalduriks Toomas Saarma (I kd lk 11-

13). Kostja oli perioodil 29.06.1999 kuni 17.06.2014 AS Süda Maja juhatuse liige (seejuures

oli kostja alates 20.04.2007.a SM-i ainus juhatuse liige). Samuti on kostja AS Süda Maja

aktsionär (I kd k 15-20). 02.01.2006.a on AS Süda Maja ja kostja vahel sõlmitud tööleping.

Lepingu punkti 3.1 kohaselt asus kostja tööle ettevõtte tegevjuhi ametikohal ning sama punkti

kohaselt oli kostja põhiülesandeks ettevõtte juhtimine kooskõlas nõukogu otsustega. Lepingu

punkti 6.1 kohaselt oli kostja igakuine brutotasu 60 000 krooni, s.o 3 834,69 eurot (I kd lk 22-

26). Ajavahemikus 07.11.2011.a kuni 01.06.2012.a on AS Süda Maja tasunud kostjale 20

611,78 eurot (I kd lk 27-28). Kuna kumbki pool ei ole selles osas teise poole väiteid

vaidlustanud, loeb kohus nimetatud faktilised asjaolud tõendatuks TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel

ning esitatud dokumentaalsete tõenditega.

33. Hagi on esitatud rahalise kohustuse (soorituse) tagasivõitmiseks pankrotivarasse. PankrS §

109 lg 1 järgi tunnistab kohus tagasivõitmisel pankrotiseaduse §-des 110-114 sätestatud

alustel kehtetuks võlgniku tehingu või muu toimingu, mis on tehtud enne pankroti

väljakuulutamist ja mis kahjustab võlausaldajate huve. Käesoleval juhul on tagasivõidetavaks

toiminguks kostjale tasu maksmine ehk rahalise kohustuse täitmine PankS § 113 tähenduses.

PankrS § 113 lg 1 p 3 sätestab, et kohus tunnistab kehtetuks rahalise kohustuse täitmise

võlausaldajale, kui kohustus täideti kahe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist

võlgniku lähikondsele, kui lähikondne ega võlgnik ei tõenda, et võlgnik oli sel ajal

maksejõuline ega muutunud maksejõuetuks kohustuse täitmise tõttu. Juriidilise isiku

lähikondseks on PankrS § 117 lg 2 p 1 alusel muuhulgas juriidilise isiku juriidilise isiku

juhtorgani liige, likvideerija, prokurist ja raamatupidamise eest vastutav isik.

34. Vaidlust pole selle üle, et kostja on võlgniku lähikondne, kellele võlgnik täitis rahalise

kohustuse vähem kui kaks aastat enne ajutise halduri nimetamist. Rahaline kohustus, mille

tagasivõitmist pankrotihaldur taotleb, täideti ajavahemikus 07.11.2011.a kuni 01.06.2012.a

Võlgniku ajutine pankrotihaldur nimetati 30.10.2013. a.

35. Riigikohus on 19. detsembril 2007.a. tsiviilasjas nr 3-2-1-115-07 tehtud otsuse punktis 15

selgitanud, et tulenevalt PankrS § 109 lg-st 1 on ka PankrS 113 puhul rahalise kohustuse

täitmise tagasivõitmise eelduseks võlausaldajate huvide kahjustamine. Ainuüksi asjaolu, et

makse tehti lähikondsele, ei anna veel alust järelduseks, et tehing kahjustas võlausaldajate

huve. Riigikohus on 2. juunil 2008. a tsiviilasjas nr 3-2-1-39-08 tehtud otsuse punktis 12

märkinud, et võlgnik kahjustab teadlikult võlausaldajate huve, kui ta huvide kahjustamist oma

õiguslike toimingutega soovis või oma käitumise võimaliku tagajärjena ette nägi. Samuti võib

olla teadliku võlausaldajate huvide kahjustamisega tegemist siis, kui huvide kahjustamine on

mõne teise õigusliku eelise saamisele suunatud tegevuse kõrvaltagajärg, mille saabumist

võlgnik ette nägi. Võlgniku teadmist, et tema tegevus kahjustab võlausaldajaid või võimalust

võlausaldajate kahjustamist ette näha saab järeldada tema tahtest. Konkreetsete võlausaldajate

olemasolu tehingu tegemise ajal ei ole alati tähtis, otsustav on see, kas võlgnik teadis

asjaoludest, millest võib järeldada võlausaldajate huvide kahjustamist. Üldjuhul saab võlgniku

poolt võlausaldajate huvide teadlikku kahjustamist eeldada, kui ta oli teadlik oma

maksejõuetuse saabumisest ja tegi tehingu, mis tõi hiljem kaasa tulevaste võlausaldajate

kahjustamise.

36. Riigikohus on 24.mai 2017 tsiviilasjas nr 3-2-1-50-17 tehtud otsuse punktis 15 selgitanud, et

võlausaldajate võrdse kohtlemise põhimõte kehtib pankrotimenetluses ega laiene

pankrotimenetluse eelsele ajal, mil võlgnik saab tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest ise

valida, kellega ta tehinguid teeb ja mis järjekorras ta oma kohustusi täidab. Üksnes juhul, kui

võlgniku tehingutel või toimingutel on ka pärast pankrotimenetluse alustamist võlausaldajate

huvidele negatiivne mõju, saab need tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistada. Praegusel

juhul ei saa võlausaldajate huvide kahjustamist järeldada ainuüksi sellest, et kostja maksis

võlgniku likvideerijana raha iseendale, mitte teistele võlausaldajatele, kellel olid võlgniku

vastu varem sissenõutavaks muutunud nõuded. Ka sellest, et makse tehti PankrS § 117 lg 2 p

1 tähenduses võlgniku lähikondsele, ei saa järeldada, et tehing kahjustas võlausaldajate huve.

Kui lähtuda sellest, et võlausaldajate esmane huvi on pankrotimenetluses esitatud nõuete

rahuldamine võimalikult suures ulatuses, tuleks tagasivõitmise hagi rahuldamise eeldusena

tõendada vähemalt seda, et pankrotivõlausaldajate nõuded saaksid rahuldatud suuremas

ulatuses, kui kohustuse täitmist ei oleks toimunud ja täitmisena saadud raha antakse tagasi

pankrotivarasse.

37. Seega tagasivõitmise hagi esitamisel pankrotimenetluses tuleb kõigepealt hagejal tõendada ja

kohtul kontrollida PankrS § 109 sätestatud eelduste olemasolu. Alles siis, kui nimetatud

eeldused on tuvastatud, saab kohus asuda kontrollima tagasivõitmise eelduste olemasolu

PankrS § 113 alusel. Kui tehingu või toiminguga ei ole võlausaldajate huve kahjustatud, ei saa

tagasivõitmise hagi rahuldada.

38. Hageja väitel 07.11.2011 kuni 01.06.2012 kostjale maksete tegemisega kahjustati teiste

võlausaldajate huve, sest kostja olles maksete teostamise ajal AS-i Süda Maja juhatuse

liikmeks (lähikondseks) teadis AS-i Süda Maja maksejõuetusest ja maksete läbi teiste

võlausaldajate huvide kahjustamisest. Hageja leiab, et kostja rikkus AS Süda Maja

pankrotiavalduse kohtule esitamise kohustust ning tasus selle asemel endale 20 611,78 eurot.

Kostja on seisukohal, et AS Süda Maja ei olnud soorituse tegemise ajal maksejõuetu. Samuti

on kostja on seisukohal, et võlausaldajate huve ei ole kahjustatud. Seega on poolte vahel

vaidlus selle üle, kas AS Süda Maja poolt kostjale perioodil 07.11.2011 kuni 01.06.2012

maksete sooritamisega kahjustati võlausaldajate huve ning kas AS Süda Maja oli maksete

sooritamise ajal maksejõuetu.

39. Kuivõrd poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kostjale maksete tegemise ajal oli AS Süda

Maja maksejõuetu või mitte, siis tuleb käesoleva vaidluse lahendamiseks kohtul kõigepealt

tuvastada, millal muutus AS Süda Maja maksejõutuks.

40. PankrS § 31 lg 1 kohaselt kuulutab kohus pankroti välja, kui võlgnik on maksejõuetu. PankrS

§ 1 lg 2 sätestab, et võlgnik on maksejõuetu, kui ta ei suuda rahuldada võlausaldaja nõudeid ja

see suutmatus ei ole võlgniku majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine. PankrS § 1 lg 3

järgi juriidilisest isikust võlgnik on maksejõuetu ka siis, kui võlgniku vara ei kata tema

kohustusi ja selline seisund ei ole võlgniku majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine.

41. Riigikohus on 28. oktoobri 2011 otsuses kriminaalasjas nr 3-1-1-49-11 punktides 17-91 ja 21

selgitanud, et selleks, et teha kindlaks, kas äriühingust võlgnik on teatud hetkel muutunud

objektiivselt püsivalt maksejõuetuks, tuleb anda terviklik hinnang tema varalisele seisundile

ja majandustegevuse tõenäolisele tulevikuperspektiivile. Võlgniku objektiivne püsiv

maksejõuetus on ilmne, kui tema majanduslikku olukorda iseloomustavad andmed on sellised,

mis annavad objektiivsele ja asjatundlikule kõrvalseisjale alust pidada võlgnikku püsivalt

maksejõuetuks. Sellise hinnangu andmisel tuleb lähtuda informatsioonist, mis oli kättesaadav

maksejõuetuse väidetava ilmnemise ajal (nn ex ante hindamine). Üldjuhul ei ole võlgniku

püsivat maksejõuetust võimalik tuvastada üksnes mõne raamatupidamisliku näitaja - sh

netovara seisundi või kahjumi suuruse - alusel. See, kui äriühingu netovara - s.o bilansi aktiva

üldsumma miinus passivas näidatud kohustuste üldsumma (ÄS § 171 lg 2 p 1) - on

negatiivne, s.t äriühingu kohustused ületavad tema omakapitali, annab põhjendatud aluse

kahelda selle äriühingu maksejõulisuses. Samuti on netovara negatiivsus üks asjaolu, mida

tuleb võlgniku maksejõulisuse hindamisel kindlasti arvesse võtta. Samas ei saa sellest, et

äriühingu netovara on negatiivne, automaatselt järeldada, et äriühing on pankrotiseisus.

Näiteks on võimalik, et netovara negatiivsus on tingitud pikaajalistest kohustustest, mille

sissenõutavaks muutumise ajaks võib võlgniku finantsolukord olla tänu kasumlikule

tegevusele sedavõrd paranenud, et võlgnik on võimeline kõik kohustused täitma. Samuti võib

ette tulla muid juhtumeid, kus äriühingu netovara on küll negatiivne, kuid sellele vaatamata ei

saa rääkida võlgniku püsivast maksejõuetusest. Positiivsetele tulevikuootustele tuginedes on

võimalik võlgniku püsivat maksejõuetust eitada siiski vaid juhul, kui esinevad konkreetsed

asjaolud, mis annavad objektiivsele kõrvaltvaatajale alust pidada võlgniku finantsseisundit

normaliseeriva tulevikustsenaariumi realiseerumist tõenäoliseks. Seejuures peab olema

üldjoontes tuvastatav, et sellise stsenaariumi tõenäoline mõju võlgniku majanduslikule

olukorrale olnuks maksevõime taastamiseks piisav. Teisalt ei ole välistatud, et võlgnik on

püsivalt maksejõuetu vaatamata sellele, et raamatupidamise andmetel vastab tema netovara

seaduses sätestatud nõuetele. Taolise olukorraga võib tegemist olla eeskätt juhul, kui

raamatupidamine ei kajasta võlgniku vara tegelikku väärtust adekvaatselt. Seega tegemaks

kindlaks, kas äriühing oli mingiks ajaks muutunud objektiivselt püsivalt maksejõuetuks, tuleb

hinnata kõiki võlgniku majanduslikku olukorda mõjutavaid olulisi asjaolusid kogumis,

keskendumata vaid ühele kriteeriumile või näitajale. Lisaks netovarale tuleb analüüsida ka

teisi raamatupidamisandmeid, samuti võlgniku äriplaani perspektiivikust.

42. Tsiviilasjas nr 2-13-49776 17.12.2103 tehtud kohtumäärusest nähtuvalt kohus tugines

pankroti väljakuulutamisel ajutise pankrotihalduri 04.detsember 2013 arvamusele ja

tööaruandele, mille kohaselt on võlgnikul vara maksimaalselt 27 880 324,67 euro väärtuses ja

kohustusi vähemalt 29 396 700,07 euro ulatuses. Püsiv maksejõuetus tekkis 2012. a.mais (I

kd lk 11-13). Kohtule esitatud AS Süda Maja ajutise halduri aruande kohaselt on AS-l Süda

Maja vara maksimaalselt 27 880 324,67 euro väärtuses ja kohustusi vähemalt 29 396 700,07

euro väärtuses. Ajutise halduri aruande alapunktis VII on märgitud, et ajutise halduri

hinnangul tekkisid Aktsiaseltsil makseraskused juba 2009.a. kuna täitemenetluse registri

andmete kohaselt algatati Aktsiaseltsi suhtes 2009.a. seitse täitemenetlust. 2010.a on algatatud

täiendavalt veel neli täitemenetlust. 2012.a. majandusaasta aruandes on kajastatud lühiajaliste

kohustustena (maksetähtaeg saabub 2013.a jooksul 31 679 279 eurot) ning 2011.a.

majandusaasta aruandes (maksetähtaeg saabub 2012.a jooksul) 29 835 202 eurot. Lühiajalised

kohustused moodustasid mõlemal aruandeperioodil 100% kohustuste üldsummast. Mõlema

aruande tegevusaruandes kajastatust lähtuvalt aga vara müüki olulises osas järgneval

majandusaastal ei planeeritud. Mõlema majandusaasta aruande osas on sõltumatu

vandeaudiitor andnud järeldusotsuse ilma märkusteta. Samas, ajutisele haldurile esitatud

laenulepingute kohaselt muutusid osad laenud sissenõutavaks juba 31.12.2010.a. Juhatuse

liikme L. Ruut hinnangul oleks pidanud Aktsiaseltsi omakapital olema juba 2010.a lõpu

seisuga negatiivne ning on ajutisele haldurile esitanud BDO Advisory OÜ arvamuse juhatuse

analüüsi AS Süda Maja omakapitali analüüs 2010-2012.a. kohta. Arvamuse koostajad XXX ja

XXX toovad arvamuses välja, et juhatuse hinnangul Aktsiaseltsi tegelik omakapital,

arvestades kinnisasjade väärtust, oleks pidanud 2012.a. olema negatiivne -17 746 374 eurot;

2011.a. negatiivne -16 530 335 eurot ning 2010.a. negatiivne -14 215 971 eurot. Võttes

arvesse negatiivse netovara suurust võib siiski piisava kindlustundega asuda seisukohale, et

AS Süda Maja tegutses 2010-2012.a. negatiivse netovara tingimustes, mille põhjuseks oli

eeskätt asjaolu, et AS Süda Maja eelmine juhatus ei hinnanud kinnisasju ümber nende vastava

ajahetke turuväärtusele, vaid kajastas kinnisasju jätkuvalt nende soetusmaksumuses (I kd lk

148 pöördel-162). Kohus leiab, et ajutise halduri aruandega on tõendatud, et ajutine haldur on

tuvastanud, et AS Süda Maja tegutses negatiivse netovara tingimustes juba ajavahemikuks

2010-2012.

43. Kohtule esitatud BDO Advisory OÜ riiklikult tunnustatud eksperdi XXX 2. jaanuar 2017.a.

koostatud ekspertarvamuse kohaselt AS-i Süda Maja netovara suuruse hindamise seisukohalt

omavad suurimat osakaal varud ja kinnisvara investeeringud, mis moodustavad aastatel 2009-

2012 vastavalt 76,75-90,32% ning 10,07-7,68% AS-i Süda Maja bilansimahust (II kd lk 9

pöördel, p 6). AS-i Süda Maja 2010-2012 auditeeritud bilanssides varude kooseisus kajastatud

Ameerikanurga kinnistu väärtust on kolme aastaga suurendatud 8 640 044 eurot ning Paldiski

mnt 118A kinnistu väärtust on kolme aastaga suurendatud 1 408 687 eurot. Kokku on kahe

eelnimetatud kinnistu väärtust AS-i Süda Maja 2010-2012 auditeeritud bilanssides kolme

aastaga suurendatud 10 048 742 eurot. AS-i Süda Maja 2010-2012 auditeeritud bilanssides

kinnisvarainvesteeringuna kajastatud Virbi 10 kinnistu väärtus on püsinud neljal aastal (2009-

2012) muutumatuna. Asjaolu, et Virbi 10 kinnistu osakaal on AS-i Süda Maja bilansimahust

vähenenud, tuleneb sellest, et Ameerikanurga kinnistu ja Paldiski mnt 118A väärtused on AS-

i Süda Maja auditeeritud bilanssides järjepidevalt kasvanud. AS-i Süda Maja pikaajalised

laenukohustused on alates 2011.a. kajastatud lühiajaliste laenukohustustena, kuivõrd

tagastamise tähtajad olid saabunud ning selle järgselt kajastatakse kõiki laenukohustusi

bilansis lühiajaliste kohustustena. AS Süda Maja pikaajalisi laenukohustusi ei tasunud, vaid

kajastas need lühiajaliste laenukohustustena (II kd lk 10, p-d 8-10). Ameerikanurga kinnistu

väärtust on pearaamatu põhjal suurendatud 2010.a. 3 126 516 eurot, 2011.a. 3 311 955 eurot

ja 2012.a. 2 201584 eurot ning summaliselt on enamus kannetest seotud intresside lisamisega

kinnistu väärtusele. Paldiski mnt 118A kinnistu väärtust on pearaamatu põhjal suurendatud

2010.a. 596 508 eurot, 2011.a. 458 422 eurot, 2012.a. 353 757 eurot ning kõik kanded

sisaldavad märksõna “Intress“ (II kd lk 10 pöördel). Ekspert on selgitanud, et

Raamatupidamise Toimkonna juhend (RTJ) 4 “Varud” ja RTJ 5 “Materiaalne ja

immateriaalne põhivõra” välistavad ühemõtteliselt selle, et vara omandamiseks võetud

laenude intresse jäädakse kestvalt arvama varude soetusmaksumuse hulka. Näiteks RTJ 4

“Varud “ punkt 9 ütleb selgelt, et varude soetamisel tavapärasest pikema maksetähtajaga

lähtutakse soetusmaksumuse määramisel tavapärase maksetähtaja korral kehtivast ostuhinnast

ning soetusmaksumuse ja makstava summa vahe kajastatakse intressikuluna. Seega välistavad

RTJ-d tõlgenduse, et vara omandamisel pikaajalise laenuga, mille korral on intressid

laenulepingus selgelt fikseeritud (st. pole vaja määratleda ostuhinda tavapärase maksetähtaja

puhul), oleks lubatud käituda teisiti ehk kapitaliseerida kõik vara omandamisega seotud laenu

intressid. RTJ “Materiaalne ja immateriaalne põhivara” punktid 16 ja 17 räägivad selgelt

varaobjekti valmimisega seotud laenukasutuse kuludest. Järelikult saab laenukasutuse kulusid

kapitaliseerida üksnes tingimusel, et laenud on võetud varaobjekti valmistamiseks (näiteks

kinnistul ehitustegevuse teostamiseks). Laenukasutuse kulusid, mis on seotud puhtalt vara

omandamisega, varaobjekti tutvustamisega, müügiks ettevalmistamisega või tulenevad

varaobjekti valmimise viibimisest (näiteks on aktiivne ehitustegevus kinnistul peatunud), ei

ole lubatud varude soetusmaksumuse hulka arvestada mitte ühelgi juhul (II kd lk 11 pöördel

p-d13-14).

44. XXX arvamuse kohaselt AS-i Süda Maja 2011.a. auditeeritud majandusaasta aruande

tegevusaruandes on märgitud, et Ameerikanurga infrastruktuuri rajamisega alustati IV

kvartalis 2011. Hoone ehitamisega oli tegevusaruande kohaselt plaanis alustada II kvartalis

2012. AS-i Süda Maja 2012.a. auditeeritud majandusaasta aruande tegevusaruandes on

märgitud, et laenukapitali kaasata ei suudetud, mistõttu Ameerikanurga ehitustegevus III

kvartalis 2012 peatati. Ekspert teeb eelnevast järelduse, et Ameerikanurga kinnistu

arendustegevus (varaobjekti valmistamine) kestis maksimaalselt 9 kalendrikuud, kuid

varaobjekti omandamisega seotud laenuintresse kapitaliseeriti pidevalt. Ameerikanurga

kinnistu

kui

varaobjekti valmistamiseks

kasutatud

laenud moodustasid

võrreldes

Ameerikanurga kinnistu omandamiseks kasutatud laenudega tühise osa. AS Süda Maja

2011.a. auditeeritud majandusaasta aruande tegevusaruandes on märgitud, et Paldiski mnt

118A kinnistu osas jätkus detailplaneeringu menetlemine. AS-i Süda Maja 2012.a

auditeeritud majandusaasta aruande tegevusaruandes on märgitud, et Paldiski mnt 118A osas

on eesmärk viia detailplaneeringu kehtestamise eelsesse valmidusse. Ekspert on seisukohal, et

AS-i Süda Maja raamatupidamises on intressikulusid süsteemselt (st eksperdiarvamuse

aluseks olevatel aastatel 2010-2012) ning mastaapselt (Ameerikanurga kinnistu puhul

vähemalt 80% aastatel 2010-2012 väärtusele lisatud intressidest; Paldiski mnt 118A kinnistu

puhul vähemalt 99% aastatel 2010-2012 väärtusele lisatud intressidest) kajastatud vastuolus

Raamatupidamise Toimkonna juhendites 4 ja 5 sätestatud põhimõtetega (II kd lk 12, p 16-20).

45. XXX arvamuse kohaselt Ameerikanurga ehitustegevus kestis seos finantseerimisraskustega

lühiajaliselt ning Paldiski mnt 118A ehitustegevust ei alustatud. Ekspert on seisukohal, et

arendusprojektide, mille valmimise osas valitseb märkimisväärne ebakindlus, kajastamine

lõpptoodanguna on ebaõige. Täielikult välistatud on kinnistu kajastamine lõpetamata

toodanguna olukorras, kus arendustegevust pole isegi alustatud. Seega on AS-i Süda Maja

2010-2012 auditeeritud majandusaasta aruannetes Ameerikanurga ning Paldiski mnt 118A

kinnistuid kajastatud lõpetamata toodanguna, kuigi olemuselt vastasid nad pigem varude

määratlusele (II kd lk 12- 12 pöördel, p 21). AS-i Süda Maja raamatupidamises kajastati

Ameerikanurga kinnistut alusetult lõpetamata toodanguna, sest selle valmimine oli seoses

finantseerimisraskustega küsitav. Paldiski mnt 118A kinnistu kajastamine lõpetamata

toodanguna oli ebaõige, sest selle valmistamist ei alustatud. Ekspert märgib, et

Ameerikanurga ning Paldiski mnt 118A kinnistute kajastamisel varudena oleks pidanud

lähtuma nende neto realiseerimisväärtusest, mis on eksperdiarvamuse kohaselt madalam

nende soetusmaksumusest (II kd lk 12 pöördel, p 23).

46. XXX on tuginenud poolt Ameerikanurga kinnistu ja Paldiski mnt 118A kinnistu turuväärtuse

määramisel Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ eksperthinnangutele. Kinnisvarabüroo Uus Maa

OÜ on teostanud Ameerikanurga kinnistu ja Paldiski mnt 118A kinnistu turuväärtuse

määramise 2014.a. Ameerikanurga kinnistu turuväärtus on määratud 14.02.2014 seisuga (sh

juuni 2013 seisuga) ning põhimõttel, et kinnistu kuulub tervikuna ühele isikule (II kd k 28-

41). Paldiski mnt 118A kinnistu turuväärtus on määratud 31.03.2013 seisuga (II kd lk 87-95).

Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ hindamisakti kohaselt on Ameerikanurga kinnistu väärtus

hinnatud 8 800 00 eurole, samal ajal kui AS Süda Maja raamatupidamise kohaselt on

31.12.2010 seisuga Ameerikanurga kinnistu väärtuseks märgitud 23 146 573 eurot ehk

erinevus on 2,63 korda. Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ hindamisakti kohaselt Paldiski mnt

118A kinnistu turuväärtuseks on leitud 2 600 000 eurot, samal ajal kui AS Süda Maja

raamatupidamise kohaselt on Paldiski mnt 118A kinnistu väärtus 31.12.2010 seisuga

märgitud 6 965 166 eurot, seega on erinevus 2,68 korda. Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ

hindamisaktis on viidatud Maa-ameti poolt regulaarselt avaldatavatele kinnisvara

hinnaindeksitele. Näiteks hoonestamata maa hinnaindeks I kvartalais 2014 (hindamise

teostamine) oli 1,74606 ning IV kvartalis 2010 (sh bilansipäeval 31.12.2010) oli 1,29249, mis

teeb 3 aasta ja 3 kuu protsentuaalseks muutuseks +35,09%. Eksperdi hinnangul võimaldab

Maa-ameti avaldatav hoonestamata maa hinnaindeksi kasv 35,09% teha järelduse, et

Ameerikanurga kinnistu ning Paldiski mnt 118A kinnistu turuväärtus sai 31.12.2010 seisuga

olla veelgi madalam võrreldes Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ hindamisaktiga, kuid kindlasti

mitte kõrgem (II kd lk 13, p 27).

47. Ameerikanurga kinnistu Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ hindamisaktiga määratud väärtus

(seisuga I kvartal) on 61,98% madalama kui AS-i Süda Maja bilansis seisuga 31.12.2010

kajastatud väärtus. Samal perioodil ( I kvartal 2010 kuni I kvartal 2014) on Maa-ameti poolt

arvutatav hoonestamata maa hinnaindeks kasvanud 35,09%. Eksperdi hinnangul ei ole

võimalik sellist erinevust põhjendada teisiti kui asuda seisukohale, et Ameerikanurga kinnistu

oli AS-i Süda Maja bilansis juba 31.12.2010 oluliselt ülehinnatud. Paldiski mnt 118A kinnistu

Kinnisvarabüroo Uus Maa hindamisaktiga määratud väärtus (seiga I kvartal 2014) on 62,67%

madalam kui AS-i Süda Maja bilansis seisuga 31.12.2010 kajastatud väärtus. Samal perioodil

(I kvartal 2010 kuni I kvartal 2014) on Maa-ameti poolt arvutatav hoonestamata maa

hinnaindeks kasvanud 35,09%. Eksperdi hinnangul ei ole võimalik sellist erinevust

põhjendada teisiti kui asuda seisukohale, et Paldiski mnt 118A kinnistu oli AS-i Süda Maja

bilansis juba 31.12.2010 oluliselt ülehinnatud. Virbi 10 kinnistu müügist AS-i Süda Maja

pankrotimenetluses toimunud enampakkumisel saadud hind (seisuga I kvartal 2015) on

76,31% madalam kui AS-i Süda Maja bilansis seisuga 31.12.2010 kajastatud väärtus. Samal

perioodil (I kvartal 2010 kuni I kvartal 2015) on Maa-ameti poolt arvutatav hoonestamata

maa hinnaindeks kasvanud 40,27%. Eksperdi hinnangul ei ole võimalik sellist erinevust

põhjendada teisiti kui asuda seisukohale, et Virbi 10 kinnistu oli AS-i Süda Maja bilansis juba

31.12.2010 oluliselt ülehinnatud (II kd lk 16 pöördel ja 18, p.-d 55-57).

48. XXX ekspertarvamuse kokkuvõtte kohaselt AS-i Süda Maja omakapital oli negatiivne

vähemalt 2010.a lõpuks, sest AS-le Süda Maja kuulunud Ameerikanurga kinnistu, Paldiski

mnt 118A kinnistu ning Virbi 10 kinnistu olid AS-i Süda Maja 2010-2012 majandusaasta

aruannetes läbivalt ja märkimisväärselt ülehinnatud. Eksperdi järeldust toetavad AS-i Süda

Maja maksevõimekuse näitajad. AS-i Süda Maja 2010-2012 maksevõimekuse näitajad

puhaskäibekapital ja likviidsuskordaja ilmestavad, et AS-i Süda Maja lühiajaliste kohustuste

täitmise võimekus oli halb juba 2010 ning halvenes 2011-2012 veelgi. AS Süda Maja muutus

eksperdi hinnangul püsivalt maksejõuetuks hiljemalt veebruaris 2011, sest nimetatud

perioodil omandas AS Süda Maja potentsiaalselt investorilt HELIOS (PARTNERSHIP)

LIMITED tagasi 50% osaluse ühisettevõttes Helios Süda Maja OÜ. Osaluse tagasiostu

järgselt sai selgeks, et investor on Ameerikanurga kinnistu arendamisest lõplikult loobunud

ning äriplaani kohaseks arendustegevuseks puuduvad võimalused (II kd lk 23 pöördel ,

punktid 105-107).

49. Kohtul puudub alus kahelda riiklikult tunnustatud eksperdi XXX poolt koostatud arvamuses

toodud järeldustes, sest need on põhistatud finantsanalüüsi kasutades. XXX ekspertarvamuses

on loogiliselt põhjendatud, et kinnisvara omandamiseks võetud laenude intresside

kapitaliseerimine kinnisvara bilansiliseks maksumuseks ei vastanud raamatupidamise

nõuetele ega olnud majanduslikult põhjendantud. Kohus nõustub hagejaga, et intresside

kapitaiseerimine kinnisvara maksumusse on täielikult põhjendamatu, kui see toob kaasa

kinnisvara ebaõige vääruse kajastamise bilansis. Kohus leiab, et XXX on õigesti lähtunud

varade turuväärtusest, mitte AS Süda Maja majandusaasta aruannetes kajastatud ebaõigesti

suurendatud väärtustest. XXX on selgitanud, et AS Süda Maja omakapital oli negatiivne, sest

AS Süda Maja oli raamatupidamislikult üle hinnanud põhilise vara –Ameerikanurga, Paldiski

mnt 118A ja Virbi 10 kinnistud olid kajastatud 31.12.2010 seisuga vähemalt 2,64 korda

kõrgema väärusega. Majandusaasta aruannetest nähtub, et kinnisvara maksumuse

korrigeerimise asemel kapitaliseeris kostja ulatuslikult kinnistu omandamiseks võetud laenude

intressikohustusi. Selliselt oli eelnimetatud kolme kinnistu väärtuseks AS Süda Maja bilansis

seisuga 31.12.21010 kajastatud kokku 33 307 321 eurot. Kinnistute tegelik väärtus oli seisuga

31.12.2010 aga 12 156 900 eurot ehk kolm kinnistut olid raamatupidamises üle hinnatud

summas 21 150 421 miljon eurot. Kui lähtuda kinnistute turuväärtusest, siis oli AS Süda Maja

omakapitaliks 31.12.2010 seisuga 12 474675 eurot. XXX arvamus näitab ka, et isegi kui

arvestada kinnisvara soetusmaksumuses, oleks ka sellisel juhul AS Süda Maja omakapital

negatiivne.

50. Seega järeldub XXX poolt koostatud arvamusest üheselt, et AS Süda Maja oli maksejõuetu

hiljemalt 2011.a. veebruaris.

51. Kostja väidete kohaselt on XXX arvamus ja selle järeldused ebaõiged, sest XXX lähtub

ebaõigest kinnisvara väärtuse hinnangust ning ei ole õige XXX järeldus, mille kohaselt selgus

2011.a. aastal, et investorid AS Süda Maja kinnisvara projekti arendamiseks puuduvad.

Kostja väide XXX järelduse ebaõigsuse kohta tugineb XXX eksperthinnangul, Enrico Laksi

aruandel ning XXX ja XXX arvamusel.

52. Kostja on esitanud tõendina Ameerikanurga kinnistu väärtuse kohta 2016. detsembris XXXlt

tellitud Ameerikanurga kinnistu eksperthinnangu nr 67-16HS, mille kohaselt Ameerikanurga

kinnistu investeeringuväärtuseks on 40 000 000 eurot (III kd lk 217-231). Kohus märgib, et

XXXlt tellitud hindamise lähteülesanne on leida AS Süda Majale kuulunud Ameerikanurga

arendusprojekti investeeringu väärtus. Seega ei ole XXX hinnanud Ameerikanurga kinnistu

turuväärust, vaid Ameerikanurga äriprojekti investeerimisväärtust ning seda hüpoteetilisest

turuolukorrast ning hüpoteetilisest äriplaanist lähtudes. Nimetatud hindamisakti kohaselt on

XXX lähtunud eeldusest, et plaan oli valminud osa täita üürnikega ning piisava üürnikevoo

olemasolu korral müüa juba valminud arenduse osa kinnisvarainvestorile, kes on ennekõike

huvitatud stabiilse rahavooga objektist; edasi oli plaan korrata sama tsüklit kahe

arendusjärguga. Hinnangus ei ole toodud mitte ühtegi konkreetset ega võimalikku

stsenaariumit, kuidas selline äriplaan oleks kasvõi teoreetiliselt saanud realiseeruda.

Hinnangus ei ole arvestatud ka asjaoluga, et 2011.a. seisis projekti edasine käekäik kapitali

puudumise taga, kuid võõrfinantseerimine oli olematu. Seega tuleb jätta XXX 2016

detsembris koosatud eksperthinnang tähelepanuta, sest see kajastab Ameerikanurga kinnistu

investeeringuväärtust, mida ei saa kajastada äriühingu bilansis vara väärtusena.

53. Kohus on seisukohal, et Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ hinnangut Ameerikanurga kinnistu ja

Paldiski mnt 118A kinnistu väärtuse osas ei lükka ümber kostja poolt kohtule esitatud XXX

aruanne. XXX on Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ hinnangu osas vastanud ühele küsimusele,

s.o. kas hinnang vastab EVS 875 standardile (Hindamine finantsaruandluse eesmärgil ning on

sobilik kasutamiseks audiitorkontrolli kohustusega aktsiaseltsi bilansis vara väärtuse

korrigeerimiseks). XXX on järeldanud, et eksperthinnang vastab suures osas nõuetele (IV kd

lk 30-34). Peamiseks etteheiteks on XXX poolt Kinnisvara Uus Maa OÜ hinnangu koostaja

kutsekvalifikatsiooni puudumine. Kohus leiab, et selline etteheide on ebaõige. Kinnisvara

hindamised on koostanud kutseline Henry Pärn (Eesti Kinnisvarahindajate Ühingu liige alates

10.03.2010.a. kutsetunnistuse nr 095282). Ülejäänud etteheited on kohtu hinnangul pigem

formaalsed ning ei mõjuta hinnangu sisu. Väidetavalt ei ole hinnangus arvestatud asjaoluga, et

varusid kajastatakse bilansis soetusmaksumuses või neto realiseerimisväärtuses, sõltuvalt

sellest, kumb on madalam. Kohus märgib, et vastavalt RTJ Varud, p 6 mõisted neto

realiseerimisväärtus on müügihind tavapärase äritegevuse käigus, millest on maha arvatud

hinnangulised kulutused, mis on vajalikud toote müügivalmiduse viimiseks ja müügi

sooritamiseks. XXX arvamusest ei nähtu kas ja kuidas oleks Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ

poolt koostatud hinnangut mõjutanud asjaolu, et kinnistute väärtust oleks nimetatud neto

realiseerimisväärtuseks. XXX arvamuse kohaselt eksperthinnangus ei ole kirjas, et tegu oleks

finantsaruandluse eesmärgil tehtud hindamisega mh puuduvad töös viited ja märked, et

hinnatud väärtused on sobilikud kasutamiseks raamatupidamises või finantsaruandluses.

Kohus leiab, et kinnisvara tegeliku väärtuse määramisel ei ole määrava tähtsusega, kas

nimetatud kinnisvarahinnangud vastavad EVS standardile ja kas nad on kasutavad

audiitorkontrolli kohustusega aktsiaseltsi bilansi korrigeerimiseks, samuti ei ole määrava

tähtsusega, et eksperthinnangus oleks kirjas, et seda kasutatakse finantsaruandluse eesmärgil.

Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ on andnud hinnangu kinnistuste reaalsele väärtusele, millega

oleks võimalik kinnistuid turutingimustega võõrandada.

54. Kostja on esitanud kohtule vandeaudiitor XXXi aruande. Aruandest nähtuvalt on XXX

esitanud vastused järgmistele küsimustele: 1) Kas AS Süda Maja juhataja Lenno Ruut võis

AS Pindi Kinnisvara Ekspertarvamuse nr 328715 (14.10.2013) alusel korrigeerida AS Süda

Maja bilanssi; 2. Kas XXX järeldus, et enne 2013 juunis tehtud võõrandamistehinguid

kapitaliseeris juhatus intresse ebaõigesti, on korrektne; 3. Kas XXX järeldus, et AS Süda

Maja oli 2011.a. aastal püsivalt maksejõuetu, on korrektne kui AS Süda Maja tegutses edasi

kuni 2013 suveni ja oli pärast 2013. aasta juunis sõlmitud kinnisasja müügilepingut kasumis?;

4. Kas XXX võis tugineda enda töös hindamisaruandele, mis ei vasta kinnisvara hindamise

osas finantsarvestusele kasutamiseks kehtestatud standardile (IV kd lk 22-29). Kohus nõustub

hagejaga, et XXXi aruandega ei ole võimalik kahtluse alla seada XXX ekspertarvamuse

järeldusi juba üksnes XXXile esitatud küsimuste püstitusest tulenevalt. XXXi aruanne lähtub

küsimuste püstitustest, millele vastamine ei saa anda teistsugust tulemust, kui et XXX aruande

järeldused ei ole õiged. XXXi aruanne ei anna sisulist hinnangut XXX poolt teostatud

analüüsile ega selle aluseks olevatele dokumentidele. Näiteks on XXX teostanud „analüüsi“

küsimusele, kas järeldus, et Süda Maja oli püsivalt maksejõuetu, on korrektne, kui Süda Maja

tegutses 2013. a suveni kasumis. Sellise küsimuse püstituse pinnalt on võimalik vastata (sh

olukorda analüüsimata) vaid seda, et Süda Maja ei olnud maksejõuetu. XXXile on esitatud

küsimus, kas XXX võis töös tugineda hindamisaruannetele, mis ei vasta nõuetele. Ka sellele

küsimusele on võimalik vastata vaid eitavalt. Samas ei ole XXX ise analüüsinud kas XXX

aruandes kasutatud Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ poolt koostatud hindamisaruanne vastas

nõuetele või kuidas mõjutas nn. nõuetele mitte vastava hindamisaruande kasutamine XXX

aruandes kajastatud seisukohti.

55. Samuti on kohtu hinnangul XXX aruanne sisu poolest vastuoluline. Vastuseks küsimusele kas

XXX järeldus, et enne 2013 juunis tehtud võõrandamistehinguid kapitaliseeris juhatus

intresse ebaõigesti, on korrektne, märgib XXX, et Ameerikanurga arenduse intresse

kapitaliseeriti 2011-2012 jooksul, mil on tehtud ka muid kinnistuga seotud kulutusi. Sama ei

nähtu, milliseid kulutusi kinnistuga seoses on tehtud. XXX on leidnud, et Paldiski mnt 118A

objekti osas esineb aktiivse arendustegevuse peatumise indikatsiooni, mis seab kahtluse alla

perioodil 2010-2012 intresside kapitaliseerituse õigsuse sellel objektil soetusmaksumusse,

kuid samas tegeleti „detailplaneeringu muutmisega“ (fakt, mis on tõendamata ning mida

Urmas Valk kontrollinud ei ole), mistõttu ei tuvasta XXX intresside kapitaliseerimise

õigusvastasust. XXX tuvastab XXX „eksperthinnangus“ nimetatud AS Süda Maja kinnistute

väärtuse – 40 000 000 eurot– pinnalt, et AS Süda Maja ei olnud maksejõuetu (kontrollimata

seejuures XXX järelduste tegelikkusele vastavust). Arusaamatult tuvastab XXX AS Süda

Maja bilansilise vara väärtuse lähtudes kahe kinnistu puhul XXX eksperthinnangus toodud

kinnistute väärtusest ning ühe kinnistu puhul AS Süda Maja bilansis kajastatud. Kinnisvara

hindamiste osas, millele XXX on AS Süda Maja netovara väärtuse kindlakstegemisele

tuginenud on Madis Valik lähtunud üksnes ja ainult XXX hinnangust. Seega ei saa arvestada

ka XXX arvamust, sest XXX on andnud vastuse küsimustele, mille püstitusest tulenevalt ei

saa asuda teisele seisukohale kui et XXX arvamus on ebaõige. Samuti on XXX arvamus sisult

vastuoluline, millest tulenevalt ei ole XXX arvamuse koostamisel olnud erapooletu.

56. Kohus on seisukohal, et XXX arvamust ei lükka ümber ka Enrico Laksi ja vandeaudiitor Liis

Laansaare 23.september 2015 aruanne „AS Süda Maja makseraskuste tekkimine ja

maksejõuetus“ (II kd lk 170-184). AS Süda Maja (pankrotihaldur) toomas Saarmaa ning EK

Investeeringud OÜ vahel sõlmitud kliendilepingust nähtuvalt on see tellitud hageja poolt,

milles tuli aruande koostajatel vastata küsimustele, millised olid Süda Maja AS

pankrotistumise võimalikud majanduslikud põhjused ja millal muutus AS Süda Maja

maksejõuetuks (III kd lk 111-112). Hageja on selgitanud, et kuivõrd töövõtja ei täitnud antud

ülesannet nõuetekohaselt vaatama talle antud korduvatele juhistele, taganes hageja 07.10.2015

töövõtulepingust. Kohus leiab, et Enrico Laksi ja vandeaudiitor Liisa Laansaar 23. septembri

2015 aruanne ei sisalda ühegi majanduslikku põhjendust ega selgitust, miks ja millal AS Süda

Maja muutus maksejõuetuks. Seega ei ole nimetatud aruandes vastatud esitatud küsimustele.

Aruandes on pigem pelgalt refereeritud AS Süda Maja majandusaasta aruandeid aastate 2008-

2013 kohta ja ei ole analüüsitud, kas majandusaasta aruandes kajastatud andmed on õiged või

ebaõiged.

57. Kostja väidab, et õige ei ole XXX järeldus, mille kohaselt selgus 2011 aastal, et investorid

AS Süda Maja kinnisvaraprojekti arendamiseks puuduvad. Kohtule esitatud materjalidest ei

nähtu, et AS-l Süda Majal oleks olnud muu äritegevus lisaks kinnisvaraarendusele, millest

oleks võinud laekuda rahalisi vahendeid. Seega AS-i Süda Maja projektide edulootus sõltus

täielikult investeeringutest. XXX arvamuse kohaselt AS-i Süda Maja majandustegevuse (sh

Ameerikanurga

kinnistu

arendusprojekt)

käigus

hoidmiseks

vajalik

raha

laekus

finantseerimistegevusest, peaasjalikult laenudest. AS-i Süda Maja 2010-2012 auditeeritud

aruannete põhjal arvutatuna oli AS-i Süda Maja oma- ning võõrkapitali suhe aastatel 2009-

2012 järgnev: a) 2009: 19,85%, b) 2010: 33,42%, c) 2011: 29,23%, d) 2012: 25,43%. Seega

oli AS-i Süda Maja oma – ja võõrkapitali suhe 2010-2012 auditeeritud aruande põhjal juba

selline, et ükski laenuandja poleks valmis AS-i Süda maja täiendavalt finantseerima. AS-i

Süda Maja kinnistud olid kaetud hüpoteekidega, mistõttu täiendavat pangalaenu AS Süda

Maja saanud ei oleks (II kd lk 19, p-d 68-70). AS Süda Maja, OÜ Probus, HELIOS

(PARTNERHSIP)

LIMITED

ning

OÜ

LÕÕDLA-LÕÕTNA

POLLUMAJANSUSAADUSED (hiljem Helios Süda Maja OÜ) vahel sõlmiti 11.05.2009

võlaõiguslik kinnisasjade müügileping, mille kohaselt pidi AS Süda Maja võõrandama

Ameerikanurga arendusega seotud kinnisasjad Helios Süda Maja OÜ-le. Viimase osanikeks

olid suhtega 50/50 AS Süda Maja ning HELIOS (PARTNERSIP) LIMITED. HELIOS

(PARTNERSIP) LIMITED näol oli tegemist seega välisinvestoriga, kes pidi investeerima

lisakapitali Ameerikanurga kinnistu arendamisse. Veebruaris 2011 omandas AS Süda Maja

ühisettevõte Helios Süda Maja OÜ teiselt osanikult HELIOS (PARTNERSIP) LIMITED 50%

viimale kuulunud osalusest Helios Süda Maja OÜ-s, millega sai selgeks, et ajakirjanduses

reklaamitud Lähis-Ida investori Helios Partnership Limited näol lahkusid Ameerikanurga

arendusprojektist lõplikult (II kd lk 19 pöörde ja 20, p.-d 72 ja 74).

58. Kohus leiab, et kostja väited AS KH Energia- Konsult kui AS Süda Maja väidetava investori

kohta ei vasta tõele. Kohtule esitatud AS Süda Maja aktsiaraamatu väljavõttest ning äriregistri

Teabesüsteemi väljavõttest nähtuvalt XXX, kes omas 50% AS KH Energia-Konsult

eelisaktsiatest ning 100% AS KH Energia-Konsult aktsiatest (IV kd lk 65-68) AS KH

Eneriga- Konsult kaudu ei investeerinud Süda Majasse aastatel 2010-2013 kostja poolt

viidatud summasid. Kohtule esitatud 29.06.2012 AS KH Energia-Konsult ja Swedbank AS

vahel sõlmitud AS Süda Maja võlakirjade müügilepingust ja nõude loovutamise lepingust

nähtuvalt AS Swedbank müüs AS-le KH Eneriga-Konsult 44% kogu Süda Maja võlakirjade

mahust hinnaga ca poolt võlakirjade väärtusest. Nimelt nähtub 29.06.2012 sõlmitud

võlakirjade müügilepingu punktist B, et Swedbank AS-le kuulub lepingu sõlmimise ajal 2 200

Süda Maja võlakirja kogunimiväärtusega 3 854 840 eurot, millega on esindatud 44% kogu

Süda Maja võlakirjade 20.02.2009 mahust. Müügilepingu punkti 1.2 kohaselt Swedbank

müüb KH’le kõik talle kuuluvad võlakirjad koos kõikide nendest tulenevate õiguste ja

nõuetega ostuhinnaga 2 224 824,52 eurot. Lepingu punkt 4.3 kohaselt loovutab KH

Swedbank’le osa oma 1. järjekoha hüpoteegist, mis on seatud Süda Majale kuuluvale

Ameerikanurga kinnistule (kinnistusregistri reg. osa number 12100102), summas 2 640 00

eurot ( IV kd lk 69-72). Seega sai Swedbank alla nominaalväärtuse müüdud võlakirjade vastu

hüpoteegiga tagatud nõude AS Süda Maja vastu. Seega AS KH Energia-Konsult ei

investeerinud võlakirjade ostmisega AS-i Süda Maja uut raha, vaid ostis kinnisvaraprojektist

välja AS-i Swedbank. Seega väide, et tegemist on investeeringuga, on eksitav. Vastupidi, AS

Swedbank oli valmis müüma võlakirju alla nende nominaalväärtuse, et saada vastu

hüpoteegiga tagatud nõue. Nimetatu kinnitab, et AS Swedbank valmistus AS-i Süda Maja

pankrotiks. Seda ei saa kohtu hinnangul pidada investeeringuks, mis muutis AS Süda Maja

kinnisvaraprojektid teostavaks.

59. Vaidlust pole selle üle, et 17.04.2012 laenulepinguga andis AS KH Enreiga- Konsult AS-le

Süda Maja laenu summas 7 092 914,76 eurot. Kohtule esitatud tõendist nähtuvalt 24.02.2012.

a sõlmisid Süda Maja, Danske Bank A/S ja KH kolmepoolse lepingu, mille punktise 2.1. ja

2.3 kohaselt Danske Bank A/S loovutas AS-le KH Energia-Konsult AS-le Süda Maja

kuuluvatel kinnistutel asuvad hüpoteegid ning mille kohaselt tasus AS- KH Energia-Konsult

Danske Bank A/S-le pangale hüpoteekide eest 7 092 914,76 eurot (IV kd ld74-80) . Seega AS

KH Energia-Konsult ei investeerinud AS-i Süda Maja uut raha, vaid ostis projektist välja

Danske Bank A/S-i.

60. 30.06.2013. sõlmisid AS KH Enerigia- Konstult AS-iga Süda Maja laenulepingu, millega AS

KH Eneriga- Konsutl andis AS-le Süda Majale laenu summas 751 301 eurot. Kohtule esitaud

AS KH Energia- Konuslt nõudekirjast nähtuvalt ei andnud AS KH Energia- Konsult AS-le

Süda Maja laenulepinguga laenu uue investeeringu näol, vaid lepingu punkti 2 kohaselt loeti

laen lepingu allkirjastamisega väljamakstuks; laenunõude tekkimise aluseks AS oli Süda Maja

võlakirjade ennetähtaegse lunastamise nõude konverteerimine laenuks.

61. Kohus leiab, et eeltoodust nähtub, et kostja väited AS KH Energia-Konsult uue investeeringu

summas 15 miljonit eurot kohta on ebaõiged.

62. Asjaolu, et AS-l Süda Maja puudusid alates 2011.a. potentsiaalsed investorid, kinnitavad ka

AS-i Süda Maja juhtorganite koosolekute protokollid. Mitte ühestki kohtule esitatud AS-i

Süda Maja nõukogu protokollist alates 2011. aastast ei ole võimalik välja lugeda

potentsiaalsete investorite nimesid. 16.05.2012 AS-i Süda Maja nõukogu koosoleku protokolli

nr 149 punkti nr 1 kohaselt on AS-i Süda Maja juhatuse liige XXX selgitanud, et täna oleme

graafikus, et avada märtsis 2013. Outletis 23% pinnast siduvad HOT-sid allkirjastatud, 53%

allkirjastamisel ja ülejäänud osas läbirääkimised käivad, kuid ühegi konkreetse investori nime

protokollist ei nähtu. Sama koosoleku protokolli p 8 kohaselt nõukogu esimees XXX tegi

ettepaneku, et Outleti SPV moodustava 5 aktsionäri+ Süda Maja ning igal aktsionäril on

seejuures kohustus leida selle finantseerimiseks 5 kuu jooksul igaühel 1MEUR ehk 200 000

eurot kuus. Aktsionärid tunnistavad, et sellist finantseerimist nemad sellise tähtaja jooksul

taga ei suuda (II kd lk 159). 11.12.2012 toimunud nõukogu istungi protokolli punkti 1

kohaselt Süda Maja juhataja andis ülevaate projekti finantseerimisküsimustest ja muudatusest

selles vallas kolme kuu jooksul. Oktoobri lõpus hakkas laekuma tagasiside investoritelt, kes

on

huvitatud

investeerimisest

arendusfaasis.

On

neli

suur

investorit,

kelle

on

kaubandusarenduse taust, huvi on osaluse vastu kas ainult hüpermarketis või hüpermarketis ja

outletis mõlemas või kogu arenduspargi omandamises. Lisaks on 3-5 väikeinvestorit mahuga

1-2 miljonit eurot. Neile on oluline pangafinantseerimise olemasolu, suurinvestorite jaoks

pole see oluline, nemad sooviks ise selles protsessis osaleda. /../ Praeguse seisuga on

ebareaalne prognoosida, et veel sel aastal mõni investeering avaneb, seega on suurim

probleem ajas, ajagraafik on muutumas kriitiliseks. Enamuse töövõtjatega on maksete

ajatamine kokku lepitud kuni aasta lõpuni, kuid TREV-2 on andnud ka karmimaid hoiatusi.

Kui TREV-2 pankrotiavaldus 17.12.2012 sisse antakse, paralüseerib see läbirääkimisi

investoritega ja aktiviseeruvad ka ülejäänud võlausaldajad/../Lahenduste arutelu ja võimalikud

ettepanekud punkt 4 kohasel kõige mõistliku lahendus on leida 180 000, et TREV-2 maha

rahustada, nii kaob nõue Süda Maja AS vastu ja sellisel juhul jääks neil nõuded ainut S&H

vastu. Nõukogu liige Andres Järving teeb ettepaneku jagada 1800 proportsionaalset vastavalt

aktsiaosalustele. Ettepanek ei leia heakskiitu võimaluste puudumise tõttu. Nõokogu otsuse 1

kohaselt 14. detsember sõlmitakse notariaalselt laenuleping 180 000 ja tagatisena hüpoteegi

laiendusleping Süda Maja AS ja OÜ Probus vahel (II kd lk 148-149 ). Seega ka kuigi

11.12.2012 nõukogu koosolekul kostja väidete kohaselt käivad läbirääkimised investoritega,

siiski ühtegi konkreetse investori nime protokollist ei nähtu. Samas nähtub protokollist, et

TREV-2 on esitanud pankrotihoiatuse ning nõukogu otsustas finantseerida TREV-2 nõude

täitmist täiendava osanikulanu võtmisega Probus OÜ-lt.

63. Kohus asub seisukohale, et AS Süda Maja nõukogu koosolekul kostja poolt esitatud

üldsõnalised viited „investoritele“ kinnitavad, et investorite leidmine ei olnud tegelikkuses

reaalne. Seda kinnitab ka fakt, et kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt investoreid lõpuks ei

leitudki.

64. Kohtule esitatud tõendeid kogumis hinnates asub kohus seisukohale, et 2011.a. alguse seisuga

ei esinenud AS-l Süda Maja jaoks positiivsetele tulevikuootusele viitavaid asjaolusid ja AS

Süda Maja maksejõuetus kujunes välja hiljemalt 2011 aasta veebruaris.

65. Järgnevalt tuleb kohtul tuvastada, kas ajavahemikus 07.11.2011 kuni 01.06.2012 kostjale

maksete tegemisega kahjustati teiste võlausaldajate huve.

66. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et 02.01.2006.a on AS-i Süda Maja ja kostja vahel

allkirjastatud tööleping. Lepingu p-i 3.1 kohaselt asus kostja tööle ettevõtte tegevjuhi

ametikohal ning sama punkti kohaselt oli kostja põhiülesandeks ettevõtte juhtimine kooskõlas

nõukogu otsustega. Lepingu p-i 6.1 kohaselt oli kostja igakuine brutotasu 60 000 krooni, s.o 3

834,69 eurot. VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel poolte ühisest

tegelikust tahtest. Kohus nõustub hagejaga, et kuigi leping pealkirjastati töölepinguna ning

lepingu punkti 3.1 kohaselt asus kostja tööle AS Süda Maja tegevjuhi ametikohal, oli lepingu

sõlmimise eesmärk reguleerida kostja õigusi ja kohustusi AS Süda Maja juhatuse liikmena,

kuna kostja oli AS-i Süda Maja juhatuse liige ning lepingu kohaselt oli tema ülesandeks

ettevõtte juhtimine kooskõlas nõukogu otsustega, mis on oma sisult äriühingu juhatuse

funktsiooniks ja pädevuseks. Sealhulgas oli lepingu sõlmimise eesmärk sätestada kostjale

juhatuse liikme kohustuste täitmise eest makstava tasu suurus. Kohtule ei ole esitatud

tõendeid, et AS-i Süda Maja ja kostja vahel oleks sõlmitud eraldi juhatuse liikme leping.

Seega on 07.11.2011 kuni 01.06.2012 AS Süda Maja poolt kostjale tehtud maksete kokku

summas 20 611,78 eurot näol tegemist kostjale tasutud juhatuse liikme tasuga.

67. Kostja on esitanud hageja nõudele aegumise vastuväite. Kostja väitel on hagi

töölepinguseaduse § 39 alusel aegunud. Kohus kostja käsitlusega ei nõustu. Käesoleval juhul

ei ole hageja esitanud kostja vastu TLS § 39 kohaselt töösuhtest tulenevat rahalist nõuet, mille

osas on seadusandja ette näinud 12 kuulise aegumistähtaja. Hageja on esitanud kostja vastu

PankrS § 113 kohase rahalise kohustuse tagasivõitmise hagi, mille aegumistähtaeg on PankrS

§ 118 lg-st 2 tulenevalt kolm aastat arvates pankroti väljakuulutamisest. Kohus on eelnevalt

asunud seisukohale, et AS Süda Maja ei tasunud kostjale hagi aluseks olevaid makseid

töölepingust tulenevalt, vaid juhatuse liikme lepingust tulenevalt, sest leping reguleeris kostja

kohustusi AS-i Süda Maja juhatuse liikmena. Hagi aluseks olevate maksetega maksti kostjale

juhatuse liikme tasu, mitte töötasu, mistõttu ei kohaldu võlasuhtele TLS sätted ka juhul, kui

hageja aegumisküsimusele ei kohalduks PankrS erinorm. Eeltoodust tulenevalt ei ole hagi

aegunud.

68. Kostja leiab, et kostjale vaidlusaluste maksete tegemisel ei ole tõendatud kostja eelistamine

teiste AS Süda Maja võlausaldajate ees. Kostja väitel AS Süda Maja (pankrotis) standardsed

ühetoaliste tingimustega laenulepingud tema aktsionäride Probus OÜ-ga ja Batiment OÜ-ga

kostja eelistamist ei tõenda, sest laenulepingutest tulenevate kohustuste sissenõutavaks

muutmine oli poolte kokkuleppel edasi lükatud. Batiment OÜ ja Probus OÜ sarnaselt AS

Süda Maja teiste aktsionäridega soovis hoida oma investeeringuid Süda Majas

pikemaajaliselt, reeglina kui arendusprojektide valmimiseni, intressi teenimas ega soovinud

laenude tagastamist laenulepingus märgitud tähtpäevaks.

69. Kohtule esitatud OÜ Batiment ja AS Süda Maja vahel 03. märtsil 2008.a sõlmitud

laenulepingu kohaselt OÜ Batiment laenab AS-le Süda Maja 250 000 krooni tähtajaga 31.

detsember 2010. Laenu intress on 13% aastas. Intressi tasumine toimub iga majandusaasta

lõpus hiljemalt 31. detsembril, viivis on 0,1% päevas tagastamata summalt (II kd lk 185).

Kohtule esitatud OÜ Probus ja AS Süda Maja vahel 30. aprill 2008.a. sõlmitud laenulepingu

kohaselt OÜ Probus laenab AS-le Süda Maja 700 000 krooni, laenu intress on 18% aastas,

intressi tasumine toimub koos laenu tagastamisega ja viivis on 0,1% tagastamata summalt (IV

kd lk 105). Eelnimetatud laenulepingutega on tõendatud, et AS Süda Maja oli sõlminud OÜ-

ga Batiment ja OÜ-ga Probus laenulepingud ning vastavalt laenulepingutele saabus laenu

tagasimaksmise tähtaeg 31.12.2010.a. Samas ei nähtu kohtule esitatud tõenditest, et OÜ

Batiment ja OÜ Probus oleksid soovinud laenude tagastamist laenulepingus märgitud tähtaja

möödumise järgselt ja enne AS Süda Maja pankrotiavalduse esitamist. Kohtule esitatud AS

Süda Maja 2011-2013 nõukogu koosoleku protokollidest ei nähtu, et laenude tagastamise

küsimus oleks üldse olnud nõukogu koosolekul arutluse all (II kd lk 146-150). 23.01.2018

toimunud kohtuistungil üle kuulatud tunnistaja XXX, kes on AS Süda Maja aktsionär ning oli

AS Süda Maja nõukogu liige, ütluste kohaselt OÜ Probus ja Batiment poolt laenude

tagastamise nõudmise küsimust ei ole AS Süda Maja nõukogu koosolekul arutatud perioodil

2010-2012. Niisugust nõuet nende firmade poolt seoses laenude tagastamisega ei ole kunagi

nõukogu koosolekul arutatud tunnistaja teada. AS Süda Maja teatas aktsionäridele, milline oli

intresside tootlus möödunud ajavahemikul. Intresse tuli maksta siis kui tekkis võimalus. Me

lootsime, et laenuandjatele intresside tasumise võimalus tekib 2014. 2014 pidid rahavood

positiivsemaks minema ( IV kd lk 141). Kohus leiab, et Batiment OÜ nõudeavaldus ja XXX

e-kiri ei kinnita Batiment OÜ ja Probus OÜ laenude tagastamise tähtaegade edasilükkamise

kokkulepete puudumist (IV kd lk 90-96). Asjaolu, et Batiment OÜ lähtus AS Süda Maja

pankrotimenetluses laenulepingustes tulenevate nõuete sissenõutavaks muutmise aja

määratlemisel laenulepingus märgitud tagastamise tähtajast, ei lükka iseenesest ümber seda, et

aastatel 2010-2012 ei soovinud Batiment OÜ ega Probus OÜ AS-l Süda Maja laenude

tagastamist enne arendusprojektide lõpuleviimist. Eeltoodust tulenevalt saab kohtu hinnangul

tuvastada AS Süda Maja aktsionäride Batiment OÜ ja Probus tahteavalduse TsÜS § 68 lg 3

mõttes lükata kokkuleppel AS-ga Süda Maja omanikulaenude tähtajad edasi kuni

kinnisvaraprojektide valmimiseni. Sellest tulenevalt ei olnud kohtu hinnangul AS Süda Maja

kohustused Batiment OÜ ja Probus OÜ ees kostjale maksete tegemise ajal sissenõutavaks

muutunud, mistõttu kostja eelistamisest Batiment OÜ ja Probus OÜ ees rääkida ei saa.

70. Hageja on väitnud, et lisaks Batiment OÜ ja Probus OÜ nõudele oli AS-l Süda Maja

hulgaliselt kohustusi kolmandate isikute eest. Pankrotimenetluses on tunnustamist leidnud 19

võlausaldaja nõuded ning nimetatud tunnustatud nõuded muutusid sissenõutavaks aastatel

2010-2013. Hageja on näitena toonud Eesti Energia AS nõude, mis muutus osaliselt

sissenõutavaks 12.08.2010 ja AS Kurmik nõude, mis muutus sissenõutavaks 08.06.2010.

Kohus leiab, et tõendamist ei ole leidnud, et AS-l Süda Maja oli kostjale vaidlusaluste

maksete tegemise ajal hulgaliselt muid kohustusi kolmandate isikute ees. Hageja poolt

viidatud Eesti Energia AS nõudeavalduse kohaselt oli AS-l Süda Maja Eesti Energia AS ees

kostjale maksete tegemise ajal ebaoluline võlgnevus summas 190,93 eurot (12.08.2010 arve

eest) (IV kd lk 98). Hageja esindaja on 23.01.2018 toimunud kohtuistungil kinnitanud, et AS

Kurmik nõue summas 1800 eurot tuleneb arvest 08.06.2012, seega on nimetatud arve esitatud

pärast kostjale vaidlusaluste maksete tegemist. Seega AS-l Kurmik puudusid vaidlusalused

perioodil sissenõutavaks muutunud nõuded.

71. Kohus leiab, et isegi kui asuda seisukohale, et Batiment OÜ ja Probus OÜ laenulepingust

tulenevad nõuded muutusid sissenõutavaks 31.12.2010, siis ei ole kostja eelistamisega

kaasnenud teiste võlausaldajate huvide kahjustamist PankrS § 109 lg 1 mõttes. Hageja leiab,

et AS Süda Maja kui äriühingu eksistents ei olnud sõltuvuses kostjale ca 3000 euro suuruse

igakuise tasu maksmisega jätkamisest. Kohustuste täitmist kostja ees ei saa hinnata

otstarbekamaks ega olulisemaks teiste võlausaldajate kohustuste täitmisest. Tegemist ei olnud

majanduslikult otstarbeka käitumisega, mis oleks mis tahes viisil aidanud AS Süda Maja

maksejõuetuse olukorrast välja tuua või olnud vältimatult vajalik AS Süda Maja tegevuse

jätkamise seisukohalt, suurema kahju ärahoidmiseks või muul arvestamist väärival põhjusel.

Kohus hageja seisukohaga ei nõustu. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostja oli alates 19.

aprillist 2007 kuni 24. oktoobrini 2013 AS Süda Maja ainsaks juhatuse liikmeks. Seega oli

kostja ainus juhatuse liige ka hagiavalduses esile toodud perioodil 07. novembrist 2011 kuni

01. juunini 2012. Kostja juhtis äriühingut ja oli äriühingu seaduslikuks esindajaks. Asja

materjalidest nähtuvalt oli kostja isikuks, kes juhtis ja haldas Ameerikanurga kinnistu

arendust. Ta korraldas Ameerikanurga kinnistule planeeritava hüpermarketi ja outleti

projekteerimist ja ehitamist, otsis üürnikke, pidas nendega läbirääkimisi, sõlmis üürilepinguid

jne (II kd lk 145-150). AS Süda Maja juhtimine oli kostja peamiseks tegevusalaks. Kohus

leiab, et juhatuse liikmele tasu väljamaksmist ei saa automaatselt ja üksüheselt võrrelda

ühingu laenukohustuse tasumisega. Kohus asub seisukohale, et kostjale juhatuse liikme tasu

väljamaksmine oli AS Süda Maja äritegevuse jätkamise seisukohast märkimisväärselt

olulisem kui laenulepingute täitmine Probuse OÜ-le ja Batiment OÜ-le.

72. Kohus leiab, et ka juhatuse liikmel on eelduslikult õigus saada oma ülesannete täitmise eest

tasu ning tasu mittesaamises peab olema eraldi kokku lepitud. Vaidlust pole selle üle, et AS

Süda Maja juhtimine oli kostja põhitegevus. Kui isik ei saa oma põhitegevuse eest tasu, pole

tal võimalik ennast ära elatada. Kostja on kinnitanud, et ei oleks nõustunud AS-s Süda Maja

töötama ega AS Süda Maja arendusprojekte juhtima, kui ta poleks selle eest tasu saanud. Ka

juhatuse liikmel on õigus tasu maksmata jätmisel või vähendamisel leping üles öelda (ÄS §

314 lg 4). Seega oleks kostjale tasu maksmata jätmisel jäänud AS Süda Maja juhita. Eelnevast

tuleneb, et AS Süda Maja äritegevuse jätkamise seisukohalt oli esmaseks tagada äriühingule

juhatuse olemasolu ning selleks pidi maksma juhatuse liikmele tasu. Kohus märgib, et

kostjale makstud tasus 60 000 krooni ehk 3 834,69 eurot kuus oli kokku lepitud 02. jaanuaril

2006 sõlmitud töölepingus ning see püsis kogu tegevjuhiks olemise aja sama. Seega ei ole

tegemist olukorraga, kus kostjale oleks enne pankroti välja kuulutamist makstud erakorralist

või varasemast märkimisväärselt suuremat tasu.

73. Hageja nõuab 2011. aasta eest tehtud tasumakseid tagasi summas 8 833,62 eurot. See summa

moodustas 2011. aasta lõpu seisuga 0,03% ehk kolm kümnetuhandendikku AS Süda Maja

lühiajalistest kohustustest. 2012. aasta eest tehtud tasumakseid nõuab pankrotihaldur summas

11 778,16 eurot. See summa moodustas 2012. aasta lõpu seisuga samuti 0,03% ehk kolm

kümnetuhandendikku AS Süda Maja lühiajalistest kohustustest. Seega ei oleks saanud

eelnimetatud summade kostjale maksmine iseenesest tuua kaasa ka AS Süda Maja püsivalt

maksejõuetuks muutumist.

74. AS Süda Maja laenukohustuste täitmine Batiment OÜ-le ja Probuse OÜ-le oli võrreldes

kostjale juhatuse liikme tasu maksmisega oluliselt vähem tähtis. Sellist järeldust toetab ka

Riigikohtu praktika. Näiteks 29. mai 2009 lahendi nr 3-2-1-63-09 punktis 12 on selgitatud, et

maksuvõlgade tasumise eelistamine majandustegevuse jätkamiseks vajalikest tehingutest

tekkinud kohustuste täitmisele ei ole üldjuhul põhjendatud. Kohus leiab, et Probus OÜ ja

Batiment OÜ laenulepingutest tulenevate maksete tegemine on sarnane maksuvõla tasumise

kohustusega ja see ei olnud AS Süda Maja majandustegevuse jätkamise seisukohast

primaarne.

75. Lisaks märgib kohus, et arvestades kui keerukaks ja ressursimahukaks on tagantjärgi

erinevatel ekspertidel osutunud AS Süda Maja kinnisvara väärtuse määramine perioodil 2010-

2013 ja sellest tulenevalt AS Süda Maja netovara seisu hindamine kõnealusel perioodil, on

ainuüksi sel põhjusel alusetu AS Süda Maja tollasele juhatuse liikmele ette heita AS Süda

Maja pankrotiavalduse esitamist hiljemalt 2011. aastal. AS Süda Maja pankrot kuulutati välja

17.12.2013 võlgniku enda avalduse alusel, seega üritas kostja ellu viia AS Süda Maja

arendusprojekte, mille ebaõnnestumine lõplikult selgus 2013 aastal, kuid mille

ebaõnnestumises ei saanud olla veel kindel 2011. alguses. Kohtu hinnangul PankrS § 113 lg 1

p 3 eesmärk ei ole ka, et pärast ühingu pankrotistumist tuleks juhatuse liikmel eelnevate

aastate eest saadud tasu tagasi maksta.

76. Eeltoodust tulenevalt tuleb jätta hagi rahuldamata, kuna PankrS § 109 lg 1 ja § 113 lg 1

punktis 3 sätestatud rahalise kohustuse täitmise tagasivõtmise eeldused ei ole täidetud.

Tõendamist ei ole leidnud kostjale rahalise kohustuse täitmisega teiste võlausaldajate huvide

kahjustamine. Kui võlausaldajate huve pole kahjustatud, ei saa kohustuse täitmist tagasi võita,

sh ka võlgniku lähikondselt.

Menetluskulude jaotus

77. TsMS § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude

jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma.

Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse

menetlusosaliste vahel.

78. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluses menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus

tehti. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, siis jäävad menetluskulud hageja kanda.

79. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul kohtuotsuse

jõustumises alates TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marget Henriksen

kohtunik