2-16-16658/17 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. veebruar 2018, Tartu

Tsiviilasja number

2-16-16658

Tsiviilasi

Realia Investeeringud OÜ hagi kohtutäitur Jaanika Pajuste

vastu kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

2690,13 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 7. juuni 2017 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Realia Investeeringud OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): Realia Investeeringud OÜ (registrikood

12237776), esindaja advokaat Liisi Kents

Vastustaja (kostja): kohtutäitur Jaanika Pajuste

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu 7. juuni 2017. a otsuse resolutsioon

muutmata.

Muuta

osaliselt

kohtuotsuse

õiguslikke

põhjendusi.

2. Jätta Realia Investeeringud OÜ apellatsioonkaebus

rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

3. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud Realia

Investeeringud OÜ kanda. Jätta menetluskulude rahaline

suurus kindlaks määramata seoses kohtutäitur Jaanika

Pajustel

hüvitamisele

kuuluvate

menetluskulude

puudumisega.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes

vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama

tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Realia Investeeringud OÜ (hageja) esitas hagi kohtutäitur Jaanika Pajuste (kostja) vastu,

paludes mõista kostjalt välja kahju hüvitis summas 2490,86 eurot ning viivis alates hagi

esitamisest kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Menetluskulud palus hageja

jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt avaldati 19.02.2016 Tartu kohtutäitur Jaanika Pajuste poolt Ametlikes

Teadaannetes enampakkumise teade Tartus Mõisavahe 23-21 asuva Aili Mõttuse omandis oleva

korteriomandi avalikul elektroonilisel enampakkumisel müümisest. Teate tekstis oli järgmine

kinnitus: „Kordusenampakkumine toimub keelumärkega tagatud nõuete rahuldamiseks. Pärast

kinnisasja müümist käsutamise keelumärked ja hüpoteegikanded kustutatakse“. Hageja ostis

korteriomandi enampakkumisel, kuid SA Tartu Eluasemefond kasuks seatud 8000-eurost

hüpoteeki ei kustutatud. Kohtutäituri assistendi selgituste kohaselt jäi nimetatud hüpoteek

kehtima, kuna korteri müük toimus teise täitemenetluse raames. Tartu Eluasemefondi nõue oli

teise kohtutäituri menetluses ja Eluasemefond ei soovinud nõudega ühineda. Hüpoteegikandest

vabanemiseks tasus hageja korteri eelmise omaniku Aili Mõttuse kohustuse jäägi SA-le Tartu

Eluasemefond. Sellega on hageja kandnud varalist kahju (nõude jääk 1890,86 eurot +

õigusabikulud kahju väljanõudmiseks ja hüpoteegi kustutamiseks 600 eurot).

Kostja vastutab kahju eest, kuna enampakkumise kuulutusest ei nähtunud, et kinnistut jääb SA

Tartu Eluasemefond hüpoteek koormama ka pärast enampakkumise lõppu.

2. Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata.

Kostja ei ole hagejale kahju tekitanud. Enampakkumise kuulutusest nähtusid kõik kinnisasja

koormavad kolmandate isikute väljaselgitatud õigused koos nende järjekohtadega. Kuulutustel on

eelkõige informatiivne tähendus ja nende esmane eesmärk on potentsiaalsete ostjate tähelepanu

köitmine. Kohtutäitur möönis, et enampakkumiste kuulutuste sõnastuses on keeleline ebatäpsus

„hüpoteegikanded kustutatakse“ (sõnastus mitmuses), mille asemel oleks pidanud olema

„hüpoteegikanne kustutakse“. Kohtutäitur ei kustutanud hüpoteeki, kuna müük ei toimunud SA

Tartu Eluasemefond nõude katteks – kostja menetluses polnud antud täitemenetlust ja SA Tartu

Eluasemefond ei soovinud ka kohtutäituri menetluses oleva nõudega ühineda. TMS § 158 lõige 1

sätestab, et kinnisasja täitemenetluses müügi korral jäävad püsima sissenõudja nõude või selle

tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust

nähtuvad õigused. Ostjatel on alati võimalus enne enampakkumisele registreerimist ja osalemist

kohtutäiturilt lisainformatsiooni saada. Kostja on enampakkumise kuulutuste avaldamisel

lähtunud seadusest tulenevatest nõuetest nii TMS § 153 mõttes kui ka kohtutäiturimäärustiku § 20

lg 1 mõttes. Hageja on õigusvastase teona välja toonud ebakorrektsete ja eksitavate

enampakkumisteadete avaldamise – samas pole hageja välja toonud sätet, kust nähtuks rikutav

kohustus.

Kuna senine korteriomanik on oma kohustust SA Tartu Eluasemefond ees täitnud ning avaldanud

ka valmisolekut kohustuse edasiseks täitmiseks, ei ole ka hagejal tekkinud kohustust hüpoteegiga

tagatud kohustuse jäägi tasumiseks. Seega ei ole hagejale kahju tekkinud. Hageja ei ole tõendanud

VÕS § 128 lg-s 3 sätestatud otsest varalist kahju. Hageja ei olnud kohustatud hüpoteeki

kustutama, see oli tema valik. Hageja pole tõendanud kui palju erineb vara hind nimetatud

hüpoteegiga ja kui palju ilma hüpoteegita.

Samuti on hageja pahatahtlikult venitanud asja menetlusega, kuna on varasemalt esitanud samadel

põhjendustel kohtutäiturile kaebuse kohtutäituri otsuse peale, kuid ei ole kaebuse rahuldamata

jätmise otsuse peale maakohtule edasi kaevanud.

Isegi, kui nõue kuulub rahuldamisele, ei ole kohtutäiturilt viiviste väljamõistmine Riigikohtu

lahendi nr 3-2-1-157-15 p 20 kohaselt põhjendatud.

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

Kohus nõustus hagejaga selles, et kohtutäituri poolt avaldatud enampakkumise kuulutus võinuks

olla täpsem ja selgemini sõnastatud. Ainuüksi enampakkumise kuulutuse mõnevõrra ebatäpsest

sõnastamisest ei saa aga hagejal tekkida kostja vastu kahju hüvitamise nõuet. Selleks, et hagejal

oleks kostja vastu selline nõue, peab hagejale olema tekkinud kahju, esinema kahju põhjusena

käsitletav kostja tegevus või tegevusetus, kostja teo ning hagejale tekkinud kahju vahel peab

olema põhjuslik seos, kahju tekkimine peab olema õigusvastane ning kostja peab olema kahju

tekitades käitunud süüliselt.

Kohus nõustus kostjaga, et hageja ei ole praegusel juhul piisavalt selgelt ja üheselt mõistetavalt

välja toonud, milles seisnes temale tekkinud kahju. Õige on kostja väide, et tegelikkuses puudus

hagejal nõude jäägi tasumiseks otsene kohustus. Samuti ei nähtu toimikust andmeid, et nõude

jäägi tasumine oli vajalik muul mõjuval põhjusel, nt sundtäitmise vältimiseks.

Toimikust nähtub, et hageja kanti Mõisavahe 23-21 korteri omanikuna kinnistusraamatusse

02.05.2016 (tl 22). Hageja tasus SA-le Tartu Eluasemefond hüpoteegiga tagatud kohustuse jäägi

06.10.2016 (tl 32). Seega tasus hageja võlgniku eest nõude jäägi ajal, mil ta oli juba vaidlusaluse

korteriomandi omanik. AÕS § 349 lg 3 kohaselt kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud

kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle. Sellisel juhul

kohaldatakse käenduse kohta käivaid sätteid. Kuna hageja oli SA Tartu Eluasemefond kasuks

seatud nõude täitmise ja hüpoteegi kustutamise ajal vaidlusaluse korteriomandi omanik, on ta

AÕS § 349 lg 3 alusel omandanud rahuldatud osas tagasinõudeõiguse esialgse võlgniku Aili

Mõttuse vastu. Hageja vara on vähenenud hüpoteegiga tagatud võlgnevuse katteks tasutud

1890,86 euro võrra. Kuna hageja on omandanud AÕS § 349 lg 3 alusel samas summas

nõudeõiguse esialgse võlgniku vastu, on tema vara ka nõudeõiguse võrra suurenenud. Hageja ei

ole tõendanud, et omandatud nõudeõiguse tegelik väärtus oleks nõudesummast väiksem. Seetõttu

hagejale praegusel hetkel varalist kahju tekkinud ei ole.

Hagejale võiks olla tekkinud kahju siis, kui nimetatud nõudeõigust ei oleks võimalik täielikult või

osaliselt esialgse võlgniku vastu maksma panna. Kohus on 13.04.2017 määruses juhtinud

tähelepanu võimalusele tõendada, kas hageja on püüdnud saada oma nõudele rahuldust ka

esialgselt võlgnikult. Toimikust ei nähtu aga, et hageja oleks üritanud oma nõudeõigust esialgse

võlgniku vastu tulemusteta maksma panna. Vastupidi, toimikust (tl 92) nähtub, et esialgne võlgnik

on kinnitanud valmisolekut võlgnevuse osade kaupa tasumiseks.

Alles siis, kui hagejal ei õnnestu nõudeõigust täielikult või osaliselt esialgse võlgniku vastu

maksma panna, ning ka teised kahju hüvitamise eeldused on täidetud, võib hageja esitada nõude

enampakkumise läbiviinud kohtutäituri vastu.

Hageja on ka väitnud, et kui ta oleks teadnud, et korteriomandit jääb SA Tartu Eluasemefond

kasuks seatud hüpoteek koormama, ei oleks ta korteriomandit ostnud. Kuna hageja on kinnisvara

alal tegutsev äriettevõte, ei ole nimetatud väited võlgnevuse suurust (alla kahe tuhande euro) ning

korteriomandi lõpphinda arvestades eluliselt usutavad. Kui hageja leiab, et oleks hüpoteegist

teades ostnud korteri väiksema hinnaga, oleks tulnud seda väidet täiendavalt tõendada ja

põhjendada ning kahjuhüvitisena nõuda korteri ostuhinna ja hüpoteegiga koormatud korteri

vääruse vahet. Sellele on kohus tähelepanu juhtinud ka 13.04.2017 määruses.

Puudub vaidlus selle üle, et hagejale on esitatud õigusabikulu arve 600 eurot (tl 28-29) esindamise

eest seoses kohtutäiturile nõudekirja koostamisega. Pooled vaidlevad selle üle, kas nimetatud

summa on käsitatav hageja kahjuna. Kohus leidis, et kuna praegusel juhul ei saa hageja

kahjunõude põhiosa rahuldada, ei saa kostjalt kahjuna välja mõista ka nõude esitamise ja

hüpoteegi kustutamisega seonduvaid kohtueelseid õigusabikulusid. Kohtutäitur ei olnudki

kohustatud hageja nõuet rahuldama enne, kui hageja on püüdnud oma nõudele rahuldust saada

esialgselt võlgnikult või toonud välja asjaolud, mille kohaselt oleks esialgselt võlgnikult nõude

sissenõudmine ilmselgelt perspektiivitu. Seetõttu ei saa kostjalt nõuda ka nõudekirja

koostamisega seonduvat õigusabikulu.

Kuna kohus jättis kahjuhüvitise põhinõude rahuldamata, jäi rahuldamata ka viiviste

väljamõistmise nõue.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu

otsus tühistada täies ulatuses ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Hageja palub jätta maa-

ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud kostja kanda.

Kohtutäituri eksimuse näol ei olnud tegemist üksnes enampakkumise kuulutuse mõnevõrra

ebatäpse sõnastamisega, vaid enampakkumise sõnastus eksitas oluliselt enampakkumisel

osalejaid varalise otsuse vastuvõtmisel. Vaidlustatava kohtuotsuse põhjal jääb paratamatult mulje,

et nii kohtutäituri kui ka kohtu hinnangul on igati seaduslik ning vastab kohtutäituri kõrgendatud

hoolsuskohustusele see, kui kohtutäitur avaldab enampakkumise teates sõnaselget eksitavat teavet

(annab tegelikkusele mittevastavaid kinnitusi) ning loob sellega enampakkumisel osalejates

väärarusaama enampakkumise tulemuse suhtes.

Kohtutäitur peab oma ülesannete täitmisel üles näitama niisugust hoolsuse määra, mis vastaks

kohtutäituri ametikohustuste nõuetekohase täitmisega seotud ootustele.

On üldteada asjaolu, et kuivõrd püsima jääva hüpoteegiga kinnisvara ostmine on riskantne, on

enampakkumise teates suure kaaluga just kohtutäituri kinnitus sellest, kas hüpoteegid jäävad

pärast täitemenetlust püsima või mitte. Praktikas on tavaline, et kohtutäiturid toovad

enampakkumise teates veel eraldi välja, millised õigused ja koormatised pärast õnnestunud

enampakkumist kinnisasja koormava jäävad (tavapäraselt on hüpoteegi kehtima jäämine lisaks

rõhutatud ka juba kuulutuse pealkirjas).

Kohtutäituri poolt eksitava teabe avaldamise õigusvastasus tuleneb ka VÕS §-st 1048, mille

kohaselt teisele isikule varalises küsimuses ebaõiget teavet või ebaõige arvamuse andnud või

teabe või arvamuse, vaatamata uutele teadmistele, parandamata jätnud asjatundja käitumine

loetakse õigusvastaseks, kui kahju tekitajale kuulub tema kutsealase tegevuse tõttu eriline

usaldusseisund ja teabe või arvamuse saaja võis usaldusele tugineda. Kohtutäituri tegevus

enampakkumise teadetes niivõrd olulise tehingu tingimuse suhtes eksitava teabe avaldamisel igal

juhul õigusvastane.

Täiesti ootamatu ning kummastav on kohtu nõustumine kohtutäituriga selles, et tegelikkuses

puudus hagejal nõude jäägi tasumiseks otsene kohustus ja mõjuv põhjus. Sellise järelduse

tegemisel on kohus sisuliselt leidnud, et kellegi teise võlgnevuse täitmise tagamiseks seatud

hüpoteek (s.o omandiõiguse piirang) kinnisasjal polegi üldse kinnisasja puudus, millise

kõrvaldamise vastu kinnisasja uuel omanikul huvi võiks olla.

Kohtutäituri poolt on kohtule esitanud elektronkirjavahetus, millega on tõendatud, et esialgne

võlgnik ei maksa võlga ennetähtaegselt.

Hageja tasus hüpoteegist vabanemiseks SA Tartu Eluasemefond nõude jäägi summas 1890,86

eurot ning esitas selle summa ulatuses omakorda kahju hüvitamiseks nõudeavalduse

kohtutäiturile. Nimetatud kulude näol on vaieldamatult tegemist mõistlike kuludega kahju

ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks VÕS § 128 lg 3 tähenduses. Kahju ulatuse

arvestamisel tuleb lähtuda otsesest varaliselt kahjust, täpsemalt kahju ärahoidmiseks kantud

mõistlikust kulust ning kahju hüvitamisega seotud nõude esitamiseks kantud kulust.

Kahju ulatuse hindamisel ei saa lähtuda hinnavahest, mille võrra korteri müügihind oleks

korrektse enampakkumise müügikuulutuse korral olnud enampakkumisel odavam. Sellise kahju,

s.o korterimüügi hinnavahe ulatust on tagantjärele pea võimatu arvestada ning kahju suurus oleks

igal juhul oletuslik, kuivõrd selliste hüpoteekidega koormatud ning täitemenetluses müüdavate

kinnisasjade väärtus kujunebki alles avalikul enampakkumisel.

Kuivõrd käesoleval juhul oli tegemist kordusenampakkumisega, siis oli iseenesest põhjendatud

hageja oletus, et kordusenampakkumisel müüdava korteri hind oligi juba vastavuses tingimusega,

et sellel puuduvad mistahes piirangud ja koormatised (st keelumärked ning hüpoteegid

kustutatakse).

KTS § 9 lg-st 5 tulenev kohtutäituri vastutuse piiramise põhimõte ei ole käesoleva vaidluse

asjaolusid silmas pidades kohaldatav. Hageja ei saa antud juhul nõuda sama kahju hüvitamist

teistelt menetlusosalistelt, näiteks kohtu poolt viidatud esialgselt võlgnikult, kuivõrd esialgne

võlgnik ei ole iseenesest oma tegevusega hagejale kahju tekitanud.

Toimikust tuleneb, et hageja pöördus kohtutäituri eksimuse tõttu tekkinud olukorrale lahendust

otsides nii esialgse võlgniku kui ka kohtutäituri poole. Hageja ei saa oma nõuet rahuldada esialgse

võlgniku Aili Mõttuse vastu, kuna Aili Mõttus suri 28.08.2017. a.

5. Kostja (vastustaja) palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud palub kostja

jätta hageja kanda.

Kostja jääb kõigi oma eelnevalt esitatud seisukohtade juurde. Kostja leiab, et arusaamatust

tekitanud enampakkumise teate osa, mis puudutas koormatisi, ei olnud eksitav. Terve lause oli

kirjutatud mitmuses ning võttes seda lauset koosmõjus sellele eelneva lausega, ei tohiks

enampakkumise osalejatel tekkida väärarusaama enampakkumise tulemuse suhtes.

Arusaamatuks jääb, milles tuleneb väidetava eksitamise olulisus. Vaidlusalusel enampakkumisel

müüdud kinnisasja lõpphinnaks oli 43 740 eurot ning kinnisasja koormanud hüpoteegisummaks

hageja kinnitusel oli 1890,86 eurot. Toodud summade suhtest lähtuvalt ei saa tõdeda

enampakkumisel osalejate eksimuse olulisust varalise otsuse vastuvõtmisel.

Hageja viidatud seaduse sätted ning Justiitsministeeriumi seisukoht ei toeta hageja väiteid.

Hageja väidab, et info hüpoteekide püsimajäämisest on enampakkumise kuulutuses suure

kaaluga, kuid sellisel juhul jääb arusaamatuks asjaolu, et hageja ei esitanud enampakkumise

raames küsimusi ega palunud lisainfot seoses kinnisasja koormanud hüpoteekidega.

Hageja oli teadlik, et müük toimus keelumärke ja hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks, mis

on kohtutäituri menetluses. VÕS § 1048 ei ole asjakohane, kuna kostja ei ole ebaõiget teavet

andnud ega hagejale kahju tekitanud.

Kostja nõustub maakohtuga ja jääb oma varasema seisukoha juurde, et hageja ei ole põhjendanud

kahju tekkimist. Lisaks tuleb märkida, et hageja väide sundtäitmise riski esinemise kohta on

alusetu, kuna Aili Mõttus oli hüpoteegiga tagatud nõuet graafiku alusel täitnud ja oli nõus

vabatahtlikult täitma ka edasi.

Kahju suuruse arvestamise aluseks ei saa võtta hagis toodud hageja poolt tasutud laenujääki ja

õigusabikulu vaid lähtuma peab VÕS § 127 lõikes 1 sätestatust. Käesoleva küsimuse juures ei ole

oluline, kas tegemist on kordusenampakkumisega või mitte, sest otsustatav on korteriomandi

müügihinna ja tegeliku väärtuse suhe.

KTS § 9 lg 5 ei kuulu kohaldamisele, sest kostja ei ole oma ametikohustusi rikkunud ega hagejale

kahju tekitanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse

tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse resolutsiooni TsMS § 657

lg 1 p 1 alusel muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu

põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lõikega 6 vajalikuks neid kõiki oma

otsuses korrata.

Ringkonnakohus muudab maakohtu otsuse põhjendusi Kohtutäituri seaduse (KTS) § 9 lõike 5

kohaldamist puudutavas osas.

7. Kohtutäituri vastu esitatud kahju hüvitamise nõude lahendamisel tuleb juhinduda KTS § 9

lõikest 1 ja Riigivastutuse seaduse (RVastS) § 7 lg-st 1 koostoimes RVastS §-dega 3, 4 ja 6 ning

§ 7 lg 4.

RVastS § 7 lg 4 ja VÕS § 1045 lg 1 p 7 kohaselt on kahju tekitamine õigusvastane mh siis, kui

kahju tekitati seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega. Hageja ei ole täpsemalt välja

toonud, missugust ametikohustust kostja tema suhtes rikkus. Hageja heidab kohtutäiturile ette

seda, et enampakkumise kuulutuses sisaldunud info korteriomandil lasunud koormatiste

kustutamise kohta oli ebatäpne ja eksitav, sellest jäi hagejale mulje, et pärast korteri müüki

kustutatakse kõik korteril lasunud keelumärked ja hüpoteegikanded. Kostja (kohtutäitur) selgitas,

et kustutada oli võimalik üksnes teisel järjekohal olnud hüpoteek summas 36 494,29 eurot Eesti

Vabariigi kasuks, mille sundtäitmiseks viidi läbi täitemenetlus. TMS § 158 lg 1 kohaselt jäävad

kinnisasja täitemenetluses müügi korral püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva

õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused.

8. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et enampakkumise teates avaldatud teave ei

ole samastatav tingimustega, millistel on parima pakkumise teinud isikul võimalik kinnisasi enda

omandisse saada. Enampakkumise teate tekst ei vabasta ostjat ennast kohustusest veenduda

enampakkumise esemega seotud asjaoludes. TMS § 85 alusel on soovijal õigus müüdava asjaga

tutvuda, sh ka tutvuda asja kohta tehtud avaldustega ning seda puudutavate tõenditega, muu

hulgas hindamisaktidega. Ostja saab tutvuda kinnistusraamatu andmetega. Ka võimalikud

puudused, sh õiguslikud, tuleb kindlaks teha ostjal endal enne omapoolse pakkumise tegemist.

Asjakohased ei ole apellandi väited, mille kohaselt kinnisasjal lasuvad õigused kujutavad endast

üldjuhul lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses. Praegusel juhul olid

enampakkumise teates märgitud kõik sundtäitmise esemel lasuvad kinnistusraamatust nähtuvad

kolmandate isikute õigused. Teates sisaldunud märge, et koormatised kustutatakse pärast

kinnisasja sundenampakkumisel müüki, ei saanud muutuda osaks nn lepingutingimustest

muuhulgas ka täitemenetluses läbiviidava sundenampakkumise eripärase õigusliku olemuse tõttu.

Enampakkumise teadet ei saa käsitada pakkumusena (oferdina) VÕS § 16 lg 1 mõttes; pigem

saaks seda võrrelda ettepanekuga teha pakkumus (VÕS § 16 lg 3).

9. Kahju hüvitamise eesmärk nii RVastS § 8 lg 1 kui VÕS § 127 lg 1 järgi on kahjustatud isiku

asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju

hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuleb tuvastada varaline

diferents, s.o kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse

olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud.

Enampakkumise kuulutuses korteriomandit koormavate kolmandate isikute õiguste kustutamise

või püsimajäämise kohta andmete avaldamine on ringkonnakohtu arvates käsitatav sarnaselt

lepingueelsete läbirääkimiste raames tekkivate kohustustega. Nii tuleb VÕS § 14 lg 1 kohaselt

lepingu sõlmimist ette valmistavatel isikutel mõistlikult arvestada üksteise huvide ja õigustega.

Kui üksteisele esitatakse lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema

tõesed.

10. Sellest analoogiast lähtudes tuli hagejal tõendada, et olles teadlik SA Tartu Eluasemefond

kasuks seatud hüpoteegi püsimajäämisest ei oleks ta enampakkumisel pakkumist teinud.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja ei ole seda tõendanud ega ka põhistanud. Hageja

tegi pakkumise ja tasus kinnisasja eest 43 740 eurot, SA-le Tartu Eluasemefond tasus hageja

hüpoteegiga tagatud kohustuse jäägi 1890,86 eurot, mis moodustab kinnisasja hinnast vaid 4,3 %.

Hüvitamisele kuuluvaks kahjuks on lepingueelsete läbirääkimiste käigus avaldatud ebatäpsete

andmete korral eelkõige kulud, mida pool tegi ebaõigele teabele tuginedes, nt sõlmis lepingu

kõrgema hinnaga, kui ta oleks seda teinud kõigist asjaoludest korrektse ülevaate ja teadlikkuse

korral. Kahju hüvitamise nõude esitamine viib sel juhul tulemusele, mis sarnaneb hinna

alandamisega. Maakohus on selles osas õigesti märkinud, et kui hageja hinnangul seisnes kahju

selles, et ta oleks hüpoteegist teades ostnud korteri madalama hinnaga, oleks tal tulnud tõendada,

millisel määral vähendas püsima jäänud hüpoteek korteri turuväärtust ning nõuda kahjuhüvitisena

korteri ostuhinna ja hüpoteegiga koormatud korteri väärtuste vahet (VÕS § 112 lg 1).

Samas ei ole enampakkumise teates avaldatud vaidlusaluse selgituse puhul, mille kohaselt „pärast

kinnisasja müümist käsutamise keelumärked ja hüpoteegikanded kustutatakse“, tegemist mitte

kinnisasja iseloomustavate faktiliste andmetega, vaid õiguslike selgitustega. Ringkonnakohus on

seisukohal, et kohtutäituri poolt täitemenetluses avaldatav enampakkumise teade ei ole käsitatav

VÕS § 1048 mõttes asjatundja ebaõige arvamuse andmisega. Kohtutäituri ametikohustuste hulka

ei kuulu täitemenetluse osaliste õigusalane nõustamine. Hagejal kui majandus- ja kutsetegevuses

tegutseval ettevõtjal oli seevastu ka endal hoolsuskohustus täpsustada ja veenduda, missugused

koormatised korteriomandil lasuvad ning kas tulemuseks on tõepoolest igasugustest koormatistest

vaba kinnistu omandamine.

11. Hüpoteegisummaks oli 8000 eurot ja võlgnevuse jääk 1890,86 eurot. Võrrelduna

korteriomandi müügihinnaga sundenampakkumisel (43 740 eurot) ei saa pidada üldteadaolevaks,

et niisugune koormatis vähendaks automaatselt kinnisasja väärtust.

Hageja ei ole esitanud ka tõendeid, et SA Tartu Eluasemefond kasuks seatud hüpoteegi

püsimajäämine oleks takistanud tal enampakkumise käigus ostetud korteri omandiõiguse

teostamist. Korteriomandi kasutamist hüpoteek reeglina ei kitsenda. Iseenesest võib hüpoteegi

olemasolu korteri edasimüügi korral kahandada potentsiaalsete ostjate huvi korteri ostmise vastu,

kuid hageja ei ole esile toonud ega tõendanud, et tema soov korterit kasumlikult edasi müüa sai

tõepoolest takistatud sellel lasuva hüpoteegi tõttu.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et hagejal ei olnud vahetut kohustust tasuda

hüpoteegipidajale korteri varasema omaniku kohustuse jääk. Seega isegi kui lugeda, et hagejal on

tekkinud kahju, siis puuduks põhjuslik seos selle hüpoteetilise kahju ja kohtutäituri poolt

avaldatud sundenampakkumise teate tekstis sisaldunud selgituste vahel.

12. Asjaolu, et korteri varasem omanik ja võlgnik Aili Mõttus ei soovinud tasuda kohustust

ennetähtaegselt, kuid oli nõus jätkama tasumist vastavalt maksegraafikule, ei võimalda samuti

iseenesest tuvastada, et hagejal oleks tekkinud kohustuse jäägi ulatuses kahju. Kuna AÕS § 349

lg 3 alusel läks hagejale üle hüpoteegipidaja (SA Tartu Eluasemefond) nõudeõigus korteri

varasema omaniku ja võlgniku A. Mõttuse vastu, siis on asjakohatud hageja väited selle kohta,

nagu puudunuks tal võimalus nõuda võla tasumist A. Mõttuselt, kes ei ole oma tegevusega

hagejale kahju tekitanud.

Ringkonnakohus nõustub apellandiga selles, et viited KTS § 9 lõikes 5 sätestatud kohtutäituri

vastutuse piirangutele ei ole käesoleval juhul asjakohased. See ei mõjuta aga asja lahendit, kuna

vastavalt eelmärgitule tekkis hagejal nõudeõigus A. Mõttuse vastu AÕS § 349 lg 3 alusel. Selles

osas muudab ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi.

Ringkonnakohtu arvates ei mõjuta asja lõpptulemust ka see, et esialgne võlgnik Aili Mõttus on

28. augustil 2017. a, s.o pärast maakohtu otsuse tegemist, surnud. Isiku surm ei too kaasa tema

varaliste kohustuste lõppemist, vaid üldjuhul lähevad need pärimisseaduse (PärS) § 130 lg 1 alusel

üle pärijale. Seega ei tähenda algse võlgniku surm automaatselt, et hageja oleks kaotanud

võimaluse nõuda tasutud võlajäägi hüvitamist pärija(te)lt.

13. Maakohtu otsus jääb muutmata ka osas, milles kohus leidis, et kuna puudub alus rahuldada

hageja kahjunõude nn põhiosa, ei ole alust mõista kostjalt kahjuna välja ka hageja poolt nõude

esitamise ja hüpoteegi kustutamisega seonduvaid kohtueelseid õigusabikulusid. Menetluses ei

leidnud tuvastamist kohtutäituri poolne seadusest tuleneva kohustuse rikkumine hageja suhtes,

mis annaks alust kahjuhüvitise väljamõistmiseks.

Lõpptulemusena jättis maakohus põhjendatult hagi tervikuna rahuldamata.

14. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb ringkonnakohtus kantud

menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

Vastustaja (kostja) ei ole apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude nimekirja esitanud,

samuti ei nähtu kostjal ringkonnakohtus menetluskulude olemasolu ka asja materjalidest. Sellest

lähtudes jätab ringkonnakohus apellatsioonimenetluse kulude rahalise suuruse kindlaks

määramata seoses hüvitamisele kuuluvate menetluskulude puudumisega.

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/