2-16-9483/47 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

2169483

Otsuse kuupäev

Tartu, 17. jaanuar 2018

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Ants Kull

Kohtuasi

Futurum Investment OÜ hagi Aare Liini vastu nõusolekut

andma kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2017 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Futurum Investment OÜ kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja

Futurum Investment OÜ, lepinguline esindaja

vandeadvokaat Robert Sarv

Kostja Aare Liin, lepinguline esindaja vandeadvokaat Denis

Polman

Kolmas isik hageja poolel Swedbank Liising Aktsiaselts

Asja läbivaatamise kuupäev

18. detsember 2017. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 30. juuni 2017 otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2169483

muutmata, kuid muuta osaliselt otsuse põhjendusi.

2. Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta menetlusosaliste menetluskulud Riigikohtus Futurum Investment OÜ kanda.

4. Arvata kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Futurum Investment OÜ (hageja) esitas 17. juunil 2016 Harju Maakohtule hagi Aare Liini

(kostja) vastu ebaõige kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmiseks. Hageja palus

tuvastada kostja kohustus anda nõusolek Tallinnas Uus-Kalamaja 17a asuva kinnistu (kinnistu)

543/2849 suuruse mõttelise osa suhtes kostja kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja

paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab kinnistu mõttelise osa omanikuks hageja, ning

asendada vastav tahteavaldus kohtuotsusega.

2-16-9483

Hagiavalduse kohaselt olid kostja ja Swedbank Liising Aktsiaselts (kolmas isik hageja poolel,

müüja) kinnistu kaasomanikud. 30. augustil 2013 sõlmitud mõttelise osa müügilepingu

(müügileping) kohaselt läks kolmanda isiku omand üle hagejale ja sellele seati hüpoteek

SW Investment Properties OÜ (hüpoteegipidaja) kasuks. Müügilepingust müügilepingu pooled

kostjat ei informeerinud. Kostja sai müügilepingust teada 12. novembril 2013. 8. jaanuaril 2014

tõestas notar kostja avalduse ostueesõiguse teostamiseks. Kostja esitas hagi müüja, hageja ja

hüpoteegipidaja vastu omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete parandamiseks, mis on

jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2143305 rahuldatud. Maakohus tuvastas eelviidatud asjas, et

kostja teostas ostueesõigust. Seetõttu oli kolmanda isiku ja kostja vahel eraldiseisev müügileping.

Müügilepingu järgi oli 14 775 eurot 41 senti ostuhinnast tasutud enne müügilepingu sõlmimist ja

ülejäänud 5676 eurot 27 senti tuli tasuda ühe pangapäeva jooksul müügilepingu sõlmimisest. Hageja

tasus ostuhinna kolmandale isikule. Kostja hagejale raha ei tasunud. 23. veebruaril 2016 kanti kostja

kinnistu kaasomandi osa omanikuna kinnistusraamatusse. Kolmas isik saatis kostjale teatised

ostuhinna tasumiseks täiendava tähtaja andmise ja tasumata jätmise korral lepingust taganemise

kohta. Kolmas isik taganes kostjaga sõlmitud müügilepingust ning 30. augusti 2013 müügileping on

jätkuvalt kehtiv ning hageja on seda täitnud. Hagejal on õigus nõuda ebaõige kinnistusraamatu

kande parandamist ning enda kaasomandi osa omanikuna kinnistusraamatusse kandmist põhjusel, et

kostja ei ole õiguspäraselt kaasomandi osa omanikuks saanud. Kostjal ei olnud õigust ostuhinda

kinni pidada ega siduda seda valduse üleandmisega.

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja leidis, et pärast kostja kinnistusraamatusse mõttelise osa omanikuna kandmist teatas ta

hagejale, et on valmis hüvitama talle ostuhinna ning samuti tuleb korraldada mõttelise osa valduse

üleandmine. Pooled ja müüja leppisid kokku, et asi lahendatakse kolmepoolse lihtkirjaliku

kokkuleppega. Seejuures ei tasu kostja raha kolmandale isikule, vaid hüvitab selle hagejale. Hiljem

nõudis müüja kogu ostuhinna tasumist talle. Hageja sai kostjalt nõuda ainult ostuhinna hüvitamist.

Hageja ei saanud taganeda lepingust ega nõuda ostueesõiguse objekti omandi ülekandmist endale.

Kostja ei rikkunud ostueesõiguse alusel tekkinud müügilepingut. Kolmanda isiku teatis täiendava

tähtaja ja taganemise kohta on tühine, kuna ta nõudis summa tasumist valele isikule. Seetõttu oli

kolmanda isiku teatis, taganemine ning hageja hilisem heakskiit tühine. Ostuhind tuleb esialgsele

ostjale hüvitada valduse üleandmise vastu. Hageja ei pakkunud kostjale müügieseme valdust.

Järelikult oli kostjal õigus mitte hüvitada hagejale ostuhinda, kuni hageja ei paku talle valdust.

Hageja sai kostja käest nõuda ainult ostuhinna hüvitamist valduse üleandmise vastu. Muid

õiguskaitsevahendeid hagejal kostja vastu ei olnud, sest nende vahel puudus lepinguline suhe ning

asjaõiguslepingust ei olnud võimalik taganeda.

3. Kolmas isik hageja poolel palus hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.

Kolmas isik leidis, et kuna ostueesõiguse teostamise järel tekkis kostja ja kolmanda isiku vahel

kinnisasja müügileping samadel tingimustel, mis olid kokku lepitud esialgses müügilepingus, siis

oleks kostjal tulnud ostusumma tasuda ühe maksega kinnisasja omanikuks saamisel kas kolmandale

isikule või hagejale või hoiustada summa notari deposiidis. Kostja jättis ostusumma tasumata. Ka

müüjal on õigus nõuda lepingu täitmist ehk ostusumma tasumist. Kui ostueesõigust teostanud isik

lepingut ei täida ja ostusummat ei tasuta müüjale ega ka asjaõigusseaduse (AÕS) §s 2612 sätestatud

korras, siis müüja ja ostueesõigust teostanud isiku vahelisest lepingust saab taganeda ainult müüja.

Kostja ja hageja vahel ei olnud lepingulist suhet ja seega sai vaid kolmas isik esitada lepingust

taganemise avalduse.

4. Harju Maakohus rahuldas 16. jaanuari 2017 otsusega hagi ja kohustas kostjat andma nõusoleku

kinnistu omanikukande muutmiseks, selle 581/2849 suuruse mõttelise osa kohta tehtud kostja

2(7)

2-16-9483

omanikukande kustutamiseks ja mõttelise osa omanikuna hageja kinnistusraamatusse kandmiseks.

Maakohus asendas kostja nõusoleku kohtuotsusega ja jättis jõusse kohaldatud hagi tagamise,

millega kanti kinnistusraamatusse kostjale kuuluvale kinnistu mõttelisele osale käsutamise

keelumärge hageja kasuks. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt müüs kolmas isik müügilepingu järgi kinnisasja mõttelise

osa hinnaga 20 451 eurot 68 senti. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 1 järgi tekkis kostjal

ostueesõigust teostades kohustus tasuda kolmandale isikule kui müüjale sama summa. Kostja seda

kohustust ei täitnud, misjärel andis kolmas isik kostjale täiendava tähtaja ostuhinna tasumiseks ning

juhul, kui kostja ostuhinda ei tasu, taganeb ta kostjaga tekkinud müügilepingust. Kuivõrd kostja

ostuhinda ei tasunud, oli kolmandal isikul alus müügilepingust taganeda. Kostja oleks AÕS §de 2611

ja 2612 järgi vabanenud kolmandale isikule ostuhinna tasumise kohustusest, kui ta oleks tasunud

ostuhinna hagejale. AÕS § 2611 lgst 2 tulenevalt võib ostja pärast ostueesõigusega isiku omanikuna

kinnistusraamatusse kandmist keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema tasutud

ostuhind. Kuna kostja ei tasunud ostuhinda hagejale, siis oli kolmandal isikul õigus nõuda ostuhinna

tasumist endale. Kuivõrd kostja ostuhinda hagejale kui esialgsele ostjale ei tasunud, siis puudus

hagejal kohustus vabastada kinnisasja valdus. Kolmas isik taganes põhjendatult tema ja kostja

vahelisest müügilepingust. Sellises olukorras kehtis kolmanda isiku ja hageja vahel sõlmitud

esialgne müügileping, mille alusel sai hageja kinnistu mõttelise osa omanikuks. Kuna hageja asemel

on kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa omanikuna kantud kostja, on

kinnistusraamatu kanne vale. Olukorras, kus kolmanda isiku ja kostja vahel on võlaõiguslikust

müügilepingust kehtivalt taganetud, oli hagejal õigus esitada asjaõiguslepingu sõlmimisele suunatud

nõue AÕS § 641 järgi ning samuti taotleda kostja nõusoleku asendamist kohtuotsusega.

5. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja

kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 30. juuni 2017 otsusega apellatsioonkaebuse ja tegi uue

otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jättis kohus

hageja kanda. Kolmanda isiku menetluskulud jättis kohus tema enda kanda. Ringkonnakohus

tühistas maakohtu kohaldatud hagi tagamise.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on maakohtu otsuses ebaõigesti märgitud vaidlusaluse

kaasomandi mõttelise osa suuruseks 581/2849. Müügilepingu järgi oli müügilepingu esemeks

543/2849 mõttelist osa.

Hageja õigusi ei ole kostja omanikukandega rikutud ja hagejal puudub õigus nõuda kostjalt kande

parandamiseks nõusolekut. Kuna kostja teostas kehtivalt ostueesõigust, siis oli kostja ja müüja vahel

sõlmitud müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Kostja ostueesõiguse

teostamisel muutus kolmanda isiku ja hageja vaheline käsutustehing tühiseks (AÕS § 257 lg 3,

AÕS § 63 lg 3), mistõttu ei saanud hageja kinnistu mõttelise osa omanikuks. Seega ei ole hageja

isikuks, kelle õigusi rikuks kostja kandmine kinnistu mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse.

AÕS § 641 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi saaks hageja kinnistu

omandiõiguse üleandmiseks tahteavaldust andma kohustamist nõuda ainult kolmandalt isikult,

kellega on tal sõlmitud müügileping, mitte kostjalt.

3(7)

2-16-9483

Lisaks on kolmanda isiku taganemine tema ja kostja vahel sõlmitud müügilepingust VÕS § 118 lg 2

järgi tühine. Kostja ja kolmanda isiku müügilepingust tulenevad kohustused olid vastastikused.

Samas on mõlema poole kohustused täitmata ja mõlemad on lepingust tulenevaid kohustusi

rikkunud. Kohtul ei ole alust järeldada, et kolmas isik ei saa VÕS § 108 lg 2 järgi valdust kostjale

üle anda, rikkumine oleks tekkinud kostjast tingitud põhjusel või põhjusel, et kostja oli

vastuvõtuviivituses. AÕS § 2611 lgst 2 ja §st 2612 ei tulene hagejale (ostjale) kohustust kostjale

(ostueesõiguse teostajale) valdust üle anda, mistõttu ei oleks hagejale ostuhinna maksmine taganud

kostjale valduse üleandmist. Kostjal oli VÕS § 111 lg 1 alusel õigus keelduda kolmandale isikule

müügihinna tasumisest kuni valduse üleandmiseni.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta jõusse maakohtu otsus.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on hagejal õigus nõuda ebaõige kande parandamist,

kuivõrd ostueesõiguse teostamise tulemusel sõlmitud müügileping kostjaga on lõppenud taganemise

tulemusel. Kuna hageja ei ole müügilepingust taganenud, siis on tal kehtiva lepingu alusel õigus

saada kaasomandi osa omanikuks, st nõuda enda kandmist kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatu

kanne on vale, kui see ei ole kooskõlas tegeliku elu asjaoludega. Kostjal ei ole enam õigust olla

kinnistu mõttelise osa omanik, kuna müügileping on taganemise tulemusel lõppenud. Müügileping

on sõlmitud hagejaga, kes on õigustatud isik nõudmaks kolmandalt isikult endale omandi

üleandmist. Kostja on õigusliku aluseta omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Ebaõige

kinnistusraamatu kande parandamise nõue kuulub tegelikult õigustatud isikule. Õigustatud isikuks

on esmajoones isik, kellele vaidlusalune kinnisasi tegelikult kuulub. Põhjendamatu on käsitlus, mille

järgi peaks müüja nõudma kõigepealt omandi kostjalt tagasi ning alles seejärel saaks hageja nõuda

sama omandi üleandmist endale. Hageja õigus nõuda kostjalt omandi üleandmist võib tuleneda

VÕS § 1028 lgst 1. Praegusel juhul on ära langenud hageja ja kolmanda isiku kohustus anda

kaasomandi osa kostjale üle. Hageja saab omandi endale tagasi nõuda, sest sisuliselt andis hageja

omandi kostjale üle.

Ringkonnakohus leidis ekslikult, et kolmandal isikul ei olnud õigust kostjaga sõlmitud

müügilepingust taganeda põhjusel, et valduse üleandmine ja ostuhinna tasumine on vastastikused

kohustused. Kolmandal isikul oli õigus lepingust taganeda. Kolmas isik täitis enda kohustuse anda

omand üle, sest kostja kanti kinnistusraamatusse omanikuna sisse. Kostja müügihinda ei tasunud.

Pooled ei ole kunagi vaielnud selle üle, et kolmas isik ei saaks kostjale valdust üle anda. Küll aga

võisid nii müüja kui ka hageja keelduda AÕS § 2611 lg 2 kohaselt valduse üleandmisest, kui kostja

ei ole vähemalt ühele neist ostuhinda tasunud. AÕS § 2612 ei anna siiski ostjale nõudeõigust

ostueesõigust teostanud isiku vastu. Kuivõrd kostja raha ei hoiustanud, ei saa hagejale ega

kolmandale isikule valduse üle andmata jätmist ette heita. Kohustuse täitmisest keeldumise

vastuväide on alati ajutise iseloomuga. Praegusel juhul jättis kostja ostuhinna tasumata enam kui

kuue kuu jooksul ja kostja ei esitanud valduse üleandmise nõuet mõistliku aja jooksul. Kuna

kaasomandi osa valdus on hagejal, siis võib kostja esitada müüja vastu üksnes lepingust tuleneva

kohustuse täitmise nõude (VÕS § 108 lg 1). Kuna nõudeõigus on mõistliku aja möödumise tõttu

lõppenud, ei saa kostja enam seda nõuda.

Ringkonnakohus võttis asja lahendamisel aluseks kostja tõendamata väite. Ringkonnakohus asus

hindama kolmanda isiku võimalusi valduse üleandmiseks, kuigi see asjaolu ei olnud maakohtus

üldse vaidluse all. Apellatsioonkaebuses märkis kostja üksnes seda, et tema arvates ei saanud müüja

valdust üle anda. Kostja ei esitanud enda väite kinnituseks ühtegi tõendit, mistõttu oleks kohus

pidanud jätma selle tähelepanuta. Hageja oli valmis kostjale valduse üle andma, kuid kostja raha ei

maksnud. Kostja ei tõendanud siinses asjas, et hageja või müüja keeldusid valduse üleandmisest.

4(7)

2-16-9483

Ebaõige on ringkonnakohtu eeldus, et müüjal polnud võimalik kostjale valdust üle anda. Nimetatud

valesti tuvastatud asjaolu tõi kaasa väära materiaalõiguse kohaldamise, kuivõrd ringkonnakohus

oleks pidanud leidma, et kostja ise takistas valduse üleandmist.

8. Kostja palub tühistada maa- ja ringkonnakohtu otsused ning jätta hagi läbi vaatamata, kuivõrd

hageja õigusi ei ole rikutud, ja jätta kõik menetluskulud hageja kanda.

Kolmas isik palub rahuldada hageja kassatsioonkaebus, tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta

jõusse maakohtu otsus.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 2 alusel tuleb muuta ringkonnakohtu otsuse

õiguslikku põhjendust. Kassatsioonkaebus jääb rahuldamata.

10. Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mida kumbki pool ei ole

kassatsioonimenetluses vaidlustanud:

•

30. augustil 2013 sõlmisid kolmas isik ja hageja müügilepingu, millega kolmas isik müüs

hagejale 543/2849 mõttelist osa kinnistust;

•

12. novembril 2013 sai kostja teada müügilepingu sõlmimisest;

•

8. jaanuaril 2014 esitas kostja kui kinnisasja kaasomanik ostueesõiguse teostamise avalduse;

•

3. novembri 2014 otsusega tsiviilasjas nr 2143305 rahuldati kostja hagi kolmanda isiku,

hageja ning hüpoteegipidaja vastu omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete

parandamiseks;

•

3. märtsil 2016 kanti ostja mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse;

•

23. märtsi 2016 e-kirjaga andis kolmas isik kostjale täiendava tähtaja ostuhinna 20 451 eurot

68 senti tasumiseks ja teatas, et tasumata jätmise korral taganeb ta 5. aprillil 2016 kostjaga

sõlmitud müügilepingust;

•

kostja ei ole müügihinda tasunud;

•

vaidlusalust osa kinnistust valdab hageja.

11. Hageja nõude aluseks on AÕS § 65 lg 1, mille kohaselt isik, kelle õigust on ebaõige kandega

rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine

puudutab. Maakohus rahuldas hageja nõude. Ringkonnakohus aga jättis hagi rahuldamata, leides

AÕS § 63 lg 3 ja § 257 lg 3 alusel, et ostueesõiguse teostamisel muutus kolmanda isiku ja hageja

vaheline käsutustehing tühiseks, mistõttu ei saanud hageja kinnistu mõttelise osa omanikuks.

Ringkonnakohus leidis, et hageja ei ole isikuks, kelle õigusi rikuks kostja kandmine kinnisasja

mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse.

AÕS § 65 lg 1 alusel saab ebaõigeks pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale

(vt nt Riigikohtu 20. novembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 32112803, p 11). Seega tuleb tuvastada,

kas hageja on vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa omanik ja saab kostjalt oma asjaõiguse rikkumise

tõttu nõuda enda kinnistu mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse kandmist.

12. Praegusel juhul tugines hageja sellele, et kinnistusraamatu kanne mõttelise osa omaniku kohta

on muutunud ebaõigeks, kuivõrd kolmas isik taganes kostjaga ostueesõiguse teostamise tulemusel

sõlmitud müügilepingust. Hageja arusaam müügilepingust taganemise tagajärgedest on ekslik.

Ringkonnakohus on seetõttu põhjendatult jätnud hagi rahuldamata.

5(7)

2-16-9483

Müügilepingust taganemisel on vaid võlaõiguslik toime (Riigikohtu 30. mai 2013. a otsus

tsiviilasjas nr 3213413, p 15), st kehtivast taganemisest tekivad õigused ja kohustused lõppenud

müügilepingu pooltele. Taganemisega muutub lepingujärgne võlasuhe tagasitäitmise võlasuhteks, st

lepingu pooled peavad saadu vastastikku välja andma või hüvitama (vt nt Riigikohtu 19. aprilli

2006. a otsus tsiviilasjas nr 3212906, p 27; 1. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 32112905,

p 17). Kinnisomandi ülekandmise asjaõigusleping ei lõpe võlaõiguslikust lepingust, st praegusel

juhul müügilepingust taganemisega. Hageja nõue on suunatud omandi tagasikandmisele,

s.t sisuliselt asjaõiguslepingu sõlmimisele AÕS § 641 järgi. Müügilepingust taganemise korral on

müüjal võlaõiguslik nõue omandi tagasikandmiseks VÕS § 189 lg 1 järgi, st asjaõiguslepingu

sõlmimiseks AÕS § 641 mõttes. Müügilepingust taganemise tõttu ei ole kinnistusraamatu kanne

ebaõige (vt Riigikohtu 1. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 32112905, pd 18–19). Seega saab

kolmas isik kui müüja nõuda kostjalt kinnistu mõttelise osa omandi tagastamist.

13. Kohtud ja hageja on õigesti leidnud, et ostueesõigust teostanud kostjaga sõlmitud

müügilepingust taganemise järel kehtib kinnistu mõttelise osa müügileping hageja ja kolmanda isiku

vahel. Hagejal on müügilepingust tulenevad nõuded vaid kolmanda isiku suhtes. Hageja saab

VÕS § 208 lg 1 esimese lause järgi nõuda kolmandalt isikult kinnistu mõttelise osa üleandmist ning

seda, et kolmas isik teeks võimalikuks omandi ülemineku ostjale. AÕS § 641 ja TsÜS § 68 lg 5 järgi

saaks hageja kinnistu omandiõiguse üleandmiseks tahteavaldust andma kohustamist nõuda ainult

kolmandalt isikult, kellega on tal sõlmitud müügileping. Omandi saab kolmas isik üle anda aga

ainult siis, kui kostja on omandi müügilepingu tagasitäitmise tulemusel kolmandale isikule

tagastanud.

14. Kuigi see ei mõjuta käesoleva hagi lahendamist (vt pd 12, 13), selgitab kolleegium, et

ringkonnakohus on tuvastatud asjaoludel asunud põhjendamatult seisukohale, et kolmanda isiku

taganemine müügilepingust oli tühine. Selles osas tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendusi muuta.

15. Sisuliselt vaidlesid pooled selle üle, kas kolmandal isikul kui müüjal oli alust nõuda kostjalt

ostuhinna tasumist ning kas kolmandal isikul oli sellest tulenevalt alust kostjaga sõlmitud lepingust

taganeda.

VÕS § 244 lg 1 järgi loetakse ostueesõiguse teostamise korral ostueesõigust omava isiku ja müüja

vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis.

Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid

kohustusi.

VÕS § 244 lgst 1 tuleneb, et pärast ostueesõiguse teostamist on müüja ja ostueesõigust teostanud

isiku vahel kehtiv müügileping, millest tulenevalt saavad pooled nõuda üksteiselt müügilepingu

täitmist ja vajadusel kasutada õiguskaitsevahendeid. Seega oli kolmandal isikul põhimõtteliselt

õigus anda kostjale ostuhinna tasumiseks täiendav tähtaeg ning lepingu olulise rikkumise korral

lepingust taganeda.

16. Kolleegiumi arvates ei ole tuvastatud asjaoludel põhjendatud ringkonnakohtu järeldus, et

taganemine oli VÕS § 118 lg 2 alusel tühine, kuivõrd kostjal oli VÕS § 111 lg 1 järgi õigus

ostuhinna tasumisest keelduda.

VÕS § 118 lg 2 kohaselt on lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine tühine, kui kohustuse

täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele või kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust

täitmast. VÕS § 111 lg 1 kohaselt, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused

kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni

6(7)

2-16-9483

teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on

kinnitanud, et ta kohustuse täidab.

Ringkonnakohus leidis, et kuigi kostja ei olnud ostuhinda tasunud, siis oli kostjal õigus täitmisest

keelduda, sest kolmas isik ei olnud VÕS § 208 lg 1 järgi andnud kostjale üle müüdud asja valdust

(ringkonnakohtu otsuse p 40). Tuvastatud asjaolude kohaselt valdab vaidlusalust kinnistu osa aga

hageja. AÕS § 2611

lg 2 järgi võib ostja pärast ostueesõigusega isiku omanikuna

kinnistusraamatusse kandmist keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema tasutud

ostuhind. Seega oli hagejal õigus keelduda kinnisasja üleandmisest. Kui ostueesõigusega isikul tuleb

vastavalt AÕS §le 2611 tasuda ostuhind ostjale või ostja õigusjärglasele, vabaneb ta AÕS § 2612

järgi kohustusest tasuda ostuhind müüjale. AÕS §de 2611 ja 2612 eesmärk on reguleerida kinnistu

müüja, esialgse ostja ja ostueesõigusega isiku vahelisi võlaõiguslikke suhteid nii, et ostuhind oleks

võimalik tasuda ühe makse kaudu. Tegemist on erinormidega üldregulatsiooni suhtes, mille kohaselt

on müügilepingu pooltel õigused ja kohustused üksnes üksteise suhtes (vt ülal p 15). Ekslik on

ringkonnakohtu väide, et AÕS § 2611 lgst 2 ja §st 2612 ei tulene esialgsele ostjale kohustust anda

ostueesõiguse teostajale üle valdus, mistõttu ei oleks hagejale ostuhinna maksmine taganud kostjale

valduse üleandmist (ringkonnakohtu otsuse p 40). Kuivõrd hagejal oli õigus keelduda kostjale

kinnistu valduse üleandmisest, siis ei olnud kostjal ka alust tugineda VÕS § 111 lgle 1 ja § 118

lgle 2.

17. Eelnevast tulenevalt leidis maakohus tuvastatud asjaoludel õigesti, et kui ostueesõigust

kasutanud kostja ei tasunud hagejale (ega ka kolmandale isikule) ostuhinda, siis oli kolmandal isikul

õigus lepingust taganeda.

18. Kostja on kassatsioonkaebusele esitatud vastuses palunud tühistada maa- ja ringkonnakohtu

otsused ning jätta hagi läbi vaatamata. Kolleegium selgitab, et kuivõrd kostja ei ole esitanud

kassatsioonkaebust ega vastukassatsioonkaebust, siis ei ole kolleegiumil võimalik jätta hagi läbi

vaatamata. Riigikohus kontrollib kassatsiooni korras ringkonnakohtu otsust üksnes osas, mille peale

on kaevatud (TsMS § 688 lg 1). Praegusel juhul on kaebuse esitanud vaid hageja, kes taotles üksnes

ringkonnakohtu otsuse tühistamist.

19. Kassatsiooniastme menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Kuivõrd

ringkonnakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, siis ei tee seda ka Riigikohus.

Menetluskulud määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus.

20. Kuna kolleegium jätab hageja kassatsioonkaebuse rahuldamata, tuleb tasutud kautsjon

TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse.

Peeter Jerofejev

Henn Jõks

Ants Kull

7(7)